風險防范和安全管理課件

物業(yè)項目風險防范和安全管理

培訓人：余龍物業(yè)管理進修學院教研部電話Q:644903238 物業(yè)項目風險防范和安全管理

培訓人：余龍物業(yè)管理進修學院教1[課前小品]與時消息，與時偕行，與時俱進。

[課前小品]與時消息，2CBRichardEllis|Page4【互動游戲】物業(yè)管理項目經理培訓課程

假設你是一名飛行員，你所駕駛的飛機飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？哪些可以幫助我？CBRichardEllis|Page4【互動游戲3【互動游戲】物業(yè)管理項目經理培訓課程

1、藥箱 2、手提收音機3、打火機4、三只高爾夫球桿5、七個大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭8、手槍9、一瓶驅蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個熱水瓶一起降落的14樣物品【互動游戲】物1、藥箱 8、手槍一起降落的14樣物品4CBRichardEllis|Page6你的選擇？物業(yè)管理項目經理培訓課程

【互動游戲】?CBRichardEllis|Page6你的選擇？5CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機3、打火機((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個熱水瓶()寫下您的選擇物業(yè)管理項目經理培訓課程

【互動游戲】CBRichardEllis|Page71、藥箱(6CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請說出你的理由？3、你的選擇里有風險嗎？4、你有何考慮？CBRichardEllis|Page87【案例啟示】1.風險的存在是為了目標。2.風險是自身條件和外部環(huán)境的結合物。3.知己知彼是應對風險達成目標的妙方?！景咐龁⑹尽?.風險的存在是為了目標。8物業(yè)項目的風險防范和安全管理

第一部分：物業(yè)項目風險與防范第二部分：

物業(yè)項目安全管理課程介紹物業(yè)項目的風險防范和安全管理第一部分：物業(yè)項目風險與防范9物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、社會層面看：

隨著客戶需求和偏好的多樣化和多變性，物業(yè)管理企業(yè)面臨和接受更大的不確定性和風險的考驗。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運管理是以項目為基礎，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風險管理的落腳點應該在于項目管理。項目風險管理成為物業(yè)管理企業(yè)風險管理的運營支點。

物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會性第一節(jié)引入物業(yè)管理風險管理的必要性第一部分：物業(yè)項目的風險與防范物業(yè)項目的風險防范和安全管理物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會性第一10物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)管理是一個非常有特色的服務行業(yè)，風險管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內在需求。物業(yè)服務產品提供的對象是業(yè)主，服務的對象是活生生的人，服務人的不確定性遠遠高于實物產品。綜合服務是物業(yè)管理的主要形式，綜合服務的類別眾多、內容復雜、運作不間斷，風險的概率明顯增加，要求綜合性的風險防范更為迫切。基于物業(yè)管理的經營屬性物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)11物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、從實踐操作層面看：目前，中國物業(yè)管理企業(yè)的風險管理活動幾乎空白，呈現出以下特點：1.沒有專門的人員或機構進行企業(yè)風險管理活動；2.企業(yè)中的風險管理基本上是一種被動式管理；3.企業(yè)中風險管理活動往往是瞬時或間斷的，意識到了就進行管理，事后則“好了傷疤忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學的風險管理理論方法指導。

基于物業(yè)管理行業(yè)的新興性物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、從實踐操作層面看：目前，中12物業(yè)項目的風險防范和安全管理第一階段

樓盤接管期的風險識別及防范第二階段

樓盤裝修期的風險識別及防范

第三階段

樓盤日常管理的風險識別及防范風險來自所處的不同環(huán)境第二節(jié)物業(yè)管理各階段風險管理及防范物業(yè)項目的風險防范和安全管理第一階段樓盤接管期的風險識別13物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風險及防范1.新建住宅小區(qū)接管的風險類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法。設計隱患。物業(yè)共有部位、設施設備的質量問題?？⒐を炇召Y料不齊全。物業(yè)服務合同。水、電移交。開發(fā)商的配合。第一階段樓盤接管期的風險及防范風險識別物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風險及防范14物業(yè)項目的風險防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風險防范策略（1）詳細了解樓盤的權屬和合法性。（2）做好物業(yè)管理前期介入工作。（3）嚴格按照標準進行驗收。（4）與開發(fā)建設單位交接房屋，明確負責人。（5）索取本小區(qū)相關設備建材供應商名單和詳細情況或者自行采購。（6）及時報請相關部門將小區(qū)的用水指標進行更改，以改變供給價格；用電避免功率浪費，可以采取暫停部分變壓器的辦法。防范策略物業(yè)項目的風險防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風險防范策15物業(yè)項目的風險防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務合同》的風險防范1）謹慎簽訂物業(yè)服務合同。2）合同雙方的權利要對等，不能亂承諾。3）明確物業(yè)服務的內容、范圍、合同期限等重要條款。4）物業(yè)服務費采用酬金制的要約定公示內容和時間。5）明確管理服務區(qū)域。6）避免對管理費性質進行誤導式描述，明確支出范圍、作用。7）注意免責條款的約定。物業(yè)管理物業(yè)項目的風險防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務合同》的16物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風險及防范

風險識別該樓盤存在歷史遺留問題物業(yè)管理公司之間存在惡性競爭及不正當招投標業(yè)主委員會物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風險及17物業(yè)項目的風險防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風險防范策略1、考察業(yè)委會成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關的手續(xù)，否則在日后的管理服務中，將出現諸多的問題。2、盡量避免陷入惡性競爭的陷阱，不規(guī)范的業(yè)主委員會不接。3、分析這些歷史遺留的問題是否可以化解。4、詳細的財務測算和盈虧平衡點分析。5、必要時采取風險避免策略。

物業(yè)項目的風險防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風險防范策18物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風險及防范

發(fā)生治安事件擺攤設點人員強買強賣，與業(yè)主發(fā)生糾紛或沖突。?業(yè)主違章裝修造成結構破壞?不規(guī)范裝修造成安全或消防事故?裝修監(jiān)管不力，小區(qū)整體外觀受到破壞裝修監(jiān)管、清潔、治安是要點物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風險及防19物業(yè)項目的風險防范和安全管理樓盤裝修期的風險防范策略1、制定裝修管理預案。2、裝修申報、裝修巡查與記錄。3、裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整翔實。4、進行閉水試驗。5、對裝修材料入口的查驗。6、定時清場制度和裝修工人主副卡制度。7、及時履行報告義務。8、買賣合同和管理規(guī)約約定。9、擺攤設點隊伍的管理。（合同、保證金制度、公告、現場監(jiān)管）策略物業(yè)項目的風險防范和安全管理樓盤裝修期的風險防范策略策略20物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例】

某小區(qū)是公務員居住的小區(qū)，開發(fā)商為了讓公務員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結果一業(yè)主在晚間去現場時，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經裁決管理公司因未采取防護措施和明顯告示，存在過錯，需賠償對方，造成公司數萬元的經濟損失。物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例】21物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例啟示】物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例啟示】22物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險關鍵在于防范，如果處理不當必會給公司帶來經濟損失。物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風險第三階23物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、消防管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】消防是物業(yè)管理的重點，做好教育，培養(yǎng)消防意識是關鍵。物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、消防管理類的風險第三階段24物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、財務管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類糾紛在于溝通，溝通的依據是法律。物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、財務管理類的風險第三階段25物業(yè)項目的風險防范和安全管理四、公共設施設備類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于管理，購買保險可以防范。物業(yè)項目的風險防范和安全管理四、公共設施設備類的風險第三階段26物業(yè)項目的風險防范和安全管理五、公共秩序類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于對業(yè)主的教育，幫助業(yè)主確定角色。物業(yè)項目的風險防范和安全管理五、公共秩序類的風險第三階段27物業(yè)項目的風險防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于服務意識的提高。物業(yè)項目的風險防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風險第三階段28物業(yè)項目的風險防范和安全管理七、服務溝通類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于對員工的教育。物業(yè)項目的風險防范和安全管理七、服務溝通類的風險第三階段29物業(yè)項目的風險防范和安全管理八、法律和合同管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于法律意識的提高。物業(yè)項目的風險防范和安全管理八、法律和合同管理類的風險第三階30物業(yè)項目的風險防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】管理者服務好員工，員工才能服務好業(yè)主。物業(yè)項目的風險防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風險第三31物業(yè)項目的風險防范和安全管理【引言】

安全管理的實質在于安全意識的提高。第二部分：

物業(yè)項目安全管理物業(yè)項目的風險防范和安全管理【引言】第二部分：物業(yè)項目安全32物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預防原則（二）真誠原則（三）應急原則第一節(jié)物業(yè)項目安全管理概述物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預防原則33物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。三、物業(yè)安全管理的內容治安管理消防管理車輛交通管理物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、物業(yè)安全管理34物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管理一、治安管理（一）治安管理方式1.封閉式管理這種方式適用于政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。

2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財產安全。物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管35物業(yè)項目的風險防范和安全管理（二）治安管理的原則

1.預防為主、防治結合2.堅持與社會治安管理相結合的原則3.堅持“服務第一，以人為本”服務宗旨4.堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則物業(yè)項目的風險防范和安全管理（二）治安管理的原則36物業(yè)項目的風險防范和安全管理（三）物業(yè)治安管理的案例:[案例一]業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應否賠償？物業(yè)項目的風險防范和安全管理（三）物業(yè)治安管理的案例:37物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例二]酗酒后的訪客自傷怎么辦？物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例二]38物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例三]業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦？

物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例三]39物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例四]外來人員要搬東西離開小區(qū)怎么辦？

物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例四]40物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例五]住戶在大堂遺失物品怎么辦？

物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例五]41物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、消防管理（一）消防基本知識1.燃燒的條件認識2.預防火災的基本措施3.火災撲救的基本方法的選擇4.消防設施、設備和器材認識與運用物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、消防管理42物業(yè)項目的風險防范和安全管理（二）消防管理案例[案例]消防栓為何噴不出水，誰的責任？物業(yè)項目的風險防范和安全管理（二）消防管理案例43物業(yè)項目的風險防范和安全管理（三）消防管理措施1.貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則2.建立健全消防安全制度3.加強防火管理4.加強消防教育培訓（四）消防演習通過演習來檢驗小區(qū)或大廈防火、滅火工作；通過演習增強消防意識及自救能力；通過演習檢驗員工滅火、疏散能力；通過演習來檢驗消防設施保養(yǎng)及運作情況。物業(yè)項目的風險防范和安全管理（三）消防管理措施44物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、道路與車輛管理（一）車輛管理制度的健全與落實（二）車輛管理的工作程序1．門衛(wèi)崗工作程序：（1）車輛進崗（2）車輛出崗2．停車場工作程序（1）車輛進場（庫）（2）保管（3）車輛出場（庫）3．緊急情況處理物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、道路與車輛管理45物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例一]提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例一]46物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例二]外來車輛故意堵塞道口怎么辦？

物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例二]47物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例三]車主不按規(guī)定地方停車怎么辦？

物業(yè)項目的風險防范和安全管理[案例三]48物業(yè)項目的風險防范和危機管理【課程總結】風險服務于目標。防患于未然?？刂骑L險是安全管理的關鍵。物業(yè)項目的風險防范和危機管理【課程總結】49物業(yè)項目的風險防范和危機管理謝謝大家！再見物業(yè)項目的風險防范和危機管理謝謝大家！50

物業(yè)項目風險防范和安全管理

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培訓人：余龍物業(yè)管理進修學院教51[課前小品]與時消息，與時偕行，與時俱進。

[課前小品]與時消息，52CBRichardEllis|Page4【互動游戲】物業(yè)管理項目經理培訓課程

假設你是一名飛行員，你所駕駛的飛機飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？哪些可以幫助我？CBRichardEllis|Page4【互動游戲53【互動游戲】物業(yè)管理項目經理培訓課程

1、藥箱 2、手提收音機3、打火機4、三只高爾夫球桿5、七個大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭8、手槍9、一瓶驅蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個熱水瓶一起降落的14樣物品【互動游戲】物1、藥箱 8、手槍一起降落的14樣物品54CBRichardEllis|Page6你的選擇？物業(yè)管理項目經理培訓課程

【互動游戲】?CBRichardEllis|Page6你的選擇？55CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機3、打火機((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個熱水瓶()寫下您的選擇物業(yè)管理項目經理培訓課程

【互動游戲】CBRichardEllis|Page71、藥箱(56CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請說出你的理由？3、你的選擇里有風險嗎？4、你有何考慮？CBRichardEllis|Page857【案例啟示】1.風險的存在是為了目標。2.風險是自身條件和外部環(huán)境的結合物。3.知己知彼是應對風險達成目標的妙方?！景咐龁⑹尽?.風險的存在是為了目標。58物業(yè)項目的風險防范和安全管理

第一部分：物業(yè)項目風險與防范第二部分：

物業(yè)項目安全管理課程介紹物業(yè)項目的風險防范和安全管理第一部分：物業(yè)項目風險與防范59物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、社會層面看：

隨著客戶需求和偏好的多樣化和多變性，物業(yè)管理企業(yè)面臨和接受更大的不確定性和風險的考驗。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運管理是以項目為基礎，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風險管理的落腳點應該在于項目管理。項目風險管理成為物業(yè)管理企業(yè)風險管理的運營支點。

物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會性第一節(jié)引入物業(yè)管理風險管理的必要性第一部分：物業(yè)項目的風險與防范物業(yè)項目的風險防范和安全管理物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會性第一60物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)管理是一個非常有特色的服務行業(yè)，風險管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內在需求。物業(yè)服務產品提供的對象是業(yè)主，服務的對象是活生生的人，服務人的不確定性遠遠高于實物產品。綜合服務是物業(yè)管理的主要形式，綜合服務的類別眾多、內容復雜、運作不間斷，風險的概率明顯增加，要求綜合性的風險防范更為迫切?；谖飿I(yè)管理的經營屬性物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)61物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、從實踐操作層面看：目前，中國物業(yè)管理企業(yè)的風險管理活動幾乎空白，呈現出以下特點：1.沒有專門的人員或機構進行企業(yè)風險管理活動；2.企業(yè)中的風險管理基本上是一種被動式管理；3.企業(yè)中風險管理活動往往是瞬時或間斷的，意識到了就進行管理，事后則“好了傷疤忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學的風險管理理論方法指導。

基于物業(yè)管理行業(yè)的新興性物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、從實踐操作層面看：目前，中62物業(yè)項目的風險防范和安全管理第一階段

樓盤接管期的風險識別及防范第二階段

樓盤裝修期的風險識別及防范

第三階段

樓盤日常管理的風險識別及防范風險來自所處的不同環(huán)境第二節(jié)物業(yè)管理各階段風險管理及防范物業(yè)項目的風險防范和安全管理第一階段樓盤接管期的風險識別63物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風險及防范1.新建住宅小區(qū)接管的風險類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法。設計隱患。物業(yè)共有部位、設施設備的質量問題。竣工驗收資料不齊全。物業(yè)服務合同。水、電移交。開發(fā)商的配合。第一階段樓盤接管期的風險及防范風險識別物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風險及防范64物業(yè)項目的風險防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風險防范策略（1）詳細了解樓盤的權屬和合法性。（2）做好物業(yè)管理前期介入工作。（3）嚴格按照標準進行驗收。（4）與開發(fā)建設單位交接房屋，明確負責人。（5）索取本小區(qū)相關設備建材供應商名單和詳細情況或者自行采購。（6）及時報請相關部門將小區(qū)的用水指標進行更改，以改變供給價格；用電避免功率浪費，可以采取暫停部分變壓器的辦法。防范策略物業(yè)項目的風險防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風險防范策65物業(yè)項目的風險防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務合同》的風險防范1）謹慎簽訂物業(yè)服務合同。2）合同雙方的權利要對等，不能亂承諾。3）明確物業(yè)服務的內容、范圍、合同期限等重要條款。4）物業(yè)服務費采用酬金制的要約定公示內容和時間。5）明確管理服務區(qū)域。6）避免對管理費性質進行誤導式描述，明確支出范圍、作用。7）注意免責條款的約定。物業(yè)管理物業(yè)項目的風險防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務合同》的66物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風險及防范

風險識別該樓盤存在歷史遺留問題物業(yè)管理公司之間存在惡性競爭及不正當招投標業(yè)主委員會物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風險及67物業(yè)項目的風險防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風險防范策略1、考察業(yè)委會成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關的手續(xù)，否則在日后的管理服務中，將出現諸多的問題。2、盡量避免陷入惡性競爭的陷阱，不規(guī)范的業(yè)主委員會不接。3、分析這些歷史遺留的問題是否可以化解。4、詳細的財務測算和盈虧平衡點分析。5、必要時采取風險避免策略。

物業(yè)項目的風險防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風險防范策68物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風險及防范

發(fā)生治安事件擺攤設點人員強買強賣，與業(yè)主發(fā)生糾紛或沖突。?業(yè)主違章裝修造成結構破壞?不規(guī)范裝修造成安全或消防事故?裝修監(jiān)管不力，小區(qū)整體外觀受到破壞裝修監(jiān)管、清潔、治安是要點物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風險及防69物業(yè)項目的風險防范和安全管理樓盤裝修期的風險防范策略1、制定裝修管理預案。2、裝修申報、裝修巡查與記錄。3、裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整翔實。4、進行閉水試驗。5、對裝修材料入口的查驗。6、定時清場制度和裝修工人主副卡制度。7、及時履行報告義務。8、買賣合同和管理規(guī)約約定。9、擺攤設點隊伍的管理。（合同、保證金制度、公告、現場監(jiān)管）策略物業(yè)項目的風險防范和安全管理樓盤裝修期的風險防范策略策略70物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例】

某小區(qū)是公務員居住的小區(qū)，開發(fā)商為了讓公務員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結果一業(yè)主在晚間去現場時，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經裁決管理公司因未采取防護措施和明顯告示，存在過錯，需賠償對方，造成公司數萬元的經濟損失。物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例】71物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例啟示】物業(yè)項目的風險防范和安全管理【案例啟示】72物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險關鍵在于防范，如果處理不當必會給公司帶來經濟損失。物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風險第三階73物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、消防管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】消防是物業(yè)管理的重點，做好教育，培養(yǎng)消防意識是關鍵。物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、消防管理類的風險第三階段74物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、財務管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類糾紛在于溝通，溝通的依據是法律。物業(yè)項目的風險防范和安全管理三、財務管理類的風險第三階段75物業(yè)項目的風險防范和安全管理四、公共設施設備類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于管理，購買保險可以防范。物業(yè)項目的風險防范和安全管理四、公共設施設備類的風險第三階段76物業(yè)項目的風險防范和安全管理五、公共秩序類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于對業(yè)主的教育，幫助業(yè)主確定角色。物業(yè)項目的風險防范和安全管理五、公共秩序類的風險第三階段77物業(yè)項目的風險防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于服務意識的提高。物業(yè)項目的風險防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風險第三階段78物業(yè)項目的風險防范和安全管理七、服務溝通類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于對員工的教育。物業(yè)項目的風險防范和安全管理七、服務溝通類的風險第三階段79物業(yè)項目的風險防范和安全管理八、法律和合同管理類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】此類風險在于法律意識的提高。物業(yè)項目的風險防范和安全管理八、法律和合同管理類的風險第三階80物業(yè)項目的風險防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風險第三階段樓盤日常管理期的風險【例如】：【啟示】管理者服務好員工，員工才能服務好業(yè)主。物業(yè)項目的風險防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風險第三81物業(yè)項目的風險防范和安全管理【引言】

安全管理的實質在于安全意識的提高。第二部分：

物業(yè)項目安全管理物業(yè)項目的風險防范和安全管理【引言】第二部分：物業(yè)項目安全82物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預防原則（二）真誠原則（三）應急原則第一節(jié)物業(yè)項目安全管理概述物業(yè)項目的風險防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預防原則83物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。三、物業(yè)安全管理的內容治安管理消防管理車輛交通管理物業(yè)項目的風險防范和安全管理二、物業(yè)安全管理84物業(yè)項目的風險防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管理一、治安管理（一）治安管理方式1.封閉式管理這種方式適用于政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。

2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財產安全。物業(yè)項目的風險防范和安全