【武漢】城市投資價值研究報告

武漢城市投資價值研究報告華中當(dāng)代區(qū)域公司價值研究——城市篇PartPart1

武漢概況&發(fā)展戰(zhàn)略

城市前世今生

房地產(chǎn)市場發(fā)展周期&趨勢2價值研究——區(qū)域板塊篇當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動城市篇小結(jié)武漢，國家中心城市、長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市。受益于200

年來中部崛起戰(zhàn)略的提出，近年發(fā)展快速——長江及其最大支流漢江橫貫市內(nèi)，將武漢中心城區(qū)一分為三，形成武漢三鎮(zhèn)隔江鼎立的城市空間格局；201

年新建商品房銷售2

余萬套，居全國第三位，銷量連續(xù)

年穩(wěn)居全國前三甲

；隨著武漢虹吸效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，預(yù)計未來住宅銷售、土地市場呈良好發(fā)展態(tài)勢。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動武漢在長江中游城市群中的位勢武漢經(jīng)濟(jì)、交通、人口均處于長江中游城市群首位，2017年躋身新一線城市

長江中游城市群是以武漢、長沙、南昌三大城市為中心的超特大城市群組合，是長江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，在我國區(qū)域發(fā)展格局中占有重要地位。

武漢地處中國居中區(qū)位，交通通訊等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，是全國第三大教育中心，相比長沙、南昌，城市虹吸效應(yīng)強(qiáng)，利于帶動房地產(chǎn)發(fā)展。

近年來，武漢經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，2018年GDP總量14847.29億元，比上年增長8.0%，增速高全國1.4個百分點，高全省0.2個百分點。北京長江中游城市群規(guī)劃表：長江中游城市群主要城市2017年數(shù)據(jù)市轄區(qū)建成GDP總常住人口

經(jīng)濟(jì)密度人均GDP人均年收入（元）人口密度住宅成交均城市區(qū)面積武漢長沙量（億元）（萬人）

（億元/km2）

（萬元）（人/km2）

價（元/㎡）成都（）上海km2458375317南昌武漢長沙南昌1341010536500310897921.580.890.6812.413.59.34340546948376751282670121259411昆明廣州54673811202注：市域建成區(qū)面積為2016年數(shù)據(jù)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動經(jīng)濟(jì)概況&發(fā)展戰(zhàn)略武漢是湖北省省會城市，經(jīng)濟(jì)總量大，城市吸附力強(qiáng)，以長江主軸為核心打造中央活動區(qū)，形成“1331”的開放式、多中心、網(wǎng)絡(luò)化城市空間結(jié)構(gòu)。武漢市發(fā)展戰(zhàn)略首位度高、經(jīng)濟(jì)總量大。武漢經(jīng)濟(jì)、人口等指標(biāo)在湖北省均排名第一。人口吸附力強(qiáng)。武漢是中國重要的科研教育基地。在漢高等院校數(shù)量僅次于北京，居中國第二，教育部直屬全國重點大學(xué)數(shù)量居全國第三；同時，

2017年起武漢實行百萬大學(xué)生留漢政策，放寬年齡限制條件、取消擇業(yè)期限制條件、取消就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制條件，實現(xiàn)零門檻落戶。?城市空間發(fā)展策略為：1個主城：對三環(huán)線內(nèi)區(qū)域，以長江主軸為核心打造中央活動區(qū)，突出現(xiàn)代服務(wù)和環(huán)境品質(zhì)提升；3個副城：打造光谷、車都、臨空3個副城，承載科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、樞紐物流等國家中心城市核心職能；3個新城組群：建設(shè)東部、南部、西部3個新城組群，重點打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)學(xué)研融合、生態(tài)文明示范區(qū)；1個非集中建設(shè)區(qū)：規(guī)劃構(gòu)建“功能小鎮(zhèn)+生態(tài)村莊+郊野公園”的功能體系。大臨空??東部新城組團(tuán)西部新城組團(tuán)?表：湖北主要城市2017年相關(guān)數(shù)據(jù)大光谷大車都GDP總量（億元）市轄區(qū)建成區(qū)面積常住人口（萬人）經(jīng)濟(jì)密度（億人均GDP（萬元）人口密度（人/km2）城市（km2）元/km2）南部新城組團(tuán)武漢襄陽宜昌1341040653857864300196108956515.527.1912.467.219.34128228641419.68195注：1.武漢市下轄：7個主城區(qū)：江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)；6個遠(yuǎn)城區(qū)：東西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)；另設(shè)有市國家級開發(fā)區(qū)三個（非行政區(qū)劃）：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2.紅色區(qū)域為三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，以長江主軸為核心打造中央活動區(qū)。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動階段一（1949-1978）：1949年新中國成立后，合武昌市、漢口市和漢陽縣為武漢市，由中央直轄。城市發(fā)展主要集中于中心城區(qū)。武漢的前世今生始建于西漢時期武漢長江大橋解放

成為直轄市949.5

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三，合武昌市、漢口市漢陽縣為武漢市，由中央直轄，成為中華人民共和國歷史上設(shè)立的首個直轄市。漢正街小商品市場成為湖北省省會城市1954年改為湖北省轄的省會城市江漢關(guān)漢口市政府省政府漢陽

武昌新中國成立后，武漢市被中央人民政府列為直轄市?！耙晃濉睍r期，武漢被列為國家投資重點地區(qū)，開工興建武鋼、武重、武鍋、武船、武漢肉聯(lián)、青山熱電廠和武漢長江大橋等7項國家重點項目。“一五”國家重點項目進(jìn)而帶動了“二五”期間武漢地方工業(yè)的發(fā)展，至1959年，武漢工業(yè)在市郊沿鐵路、沿江河及沿山脊線布局，逐步興建由十二個工業(yè)區(qū)形成的環(huán)形工業(yè)密集帶。該階段城市以中心城區(qū)發(fā)展為主。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動階段二（1978-1996）：改革開放后，城市快速發(fā)展，確定將武漢建設(shè)為我國中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、交通、科教中心，形成“多中心組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)。武漢的前世今生始建于西漢時期武漢長江大橋解放

成為直轄市雙核心：江南、江北7個衛(wèi)星鎮(zhèn)：陽邏、北湖、紙坊、金口、蔡甸、宋家崗、常福949.5

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三，合武昌市、漢口市漢陽縣為武漢市，由中央直轄，成為中華人民共和國歷史上設(shè)立的首個直轄市。漢正街小商品市場成為湖北省省會城市1954年改為湖北省轄的省會城市擴(kuò)圍陽邏988

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擴(kuò)

大（現(xiàn)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)）。996年在主城外圍，將建設(shè)陽邏、北湖、金口等7個重點鎮(zhèn)宋家崗江漢關(guān)北湖江北市政府省政府蔡甸江南常福紙坊金口改革開放后，在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)生巨大變革的背景下，武漢城市快速發(fā)展，確定將武漢建設(shè)為我國中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、交通、科教中心，形成“多中心組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃加強(qiáng)衛(wèi)星鎮(zhèn)的建設(shè)，在主城外圍，將建設(shè)陽邏、北湖、金口等7個重點鎮(zhèn)，適當(dāng)疏散主城人口，在主城外圍形成一批特色鮮明、環(huán)境幽雅、經(jīng)濟(jì)繁榮的新型城鎮(zhèn)。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動階段三（1996-2010）：“中部地區(qū)崛起”戰(zhàn)略實施后，武漢推動主城工業(yè)外遷，大力推動舊城更新和新區(qū)建設(shè)，提升區(qū)域輻射能力。武漢的前世今生漢長江大橋始建于西漢時期解放

成為直轄市4大城市副中心：王家墩商務(wù)區(qū)、四新、楊春湖、魯巷949.5

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三，合武昌市、漢口市漢陽縣為武漢市，由中央直轄，成為中華人民共和國歷史上設(shè)立的首個直轄市。正街小商品市場成為湖北省省會城市1954年改為湖北省轄的省會城市擴(kuò)圍988

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大（現(xiàn)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)）996年在主城外圍，將設(shè)陽邏、北湖、金口等個重點鎮(zhèn)漢關(guān)楊春湖王家墩商務(wù)區(qū)市政府省政府進(jìn)入地鐵時代四新2003年武漢軌道交通1號線試運行魯巷戰(zhàn)略

中部崛起004年國家提出“中部地區(qū)崛起”戰(zhàn)略日武漢鳥瞰圖國家實施了“中部地區(qū)崛起”戰(zhàn)略，批準(zhǔn)武漢城市圈為全國“兩社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，獲批東湖高新區(qū)為國家自主創(chuàng)示范區(qū)。重點實施兩江四岸核心區(qū)改造，加快推進(jìn)王家墩商務(wù)區(qū)四新、楊春湖城市副中心建設(shè)，完善提升魯巷城市副中心功能。主城已形成漢口、漢陽、武昌相對獨立的城市格局，利用江、河、湖、山等自然條件分隔。今日武漢夜景當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司階段四（2010-至今）：2010年武漢市三環(huán)線貫通，標(biāo)志著武漢進(jìn)入圈層環(huán)狀發(fā)展階段。主城區(qū)以城市更新為主，遠(yuǎn)城區(qū)以農(nóng)轉(zhuǎn)非為主進(jìn)行城市擴(kuò)張。武漢的前世今生武漢長江大橋始建于西漢時期解放

成為直轄市949.5

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三，合武昌市、漢口市漢陽縣為武漢市，由中央直轄，成為中華人民共和國歷史上設(shè)立的首個直轄市。建千億臨空產(chǎn)業(yè)，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中支柱產(chǎn)業(yè)，依托東西湖、黃陂兩區(qū)區(qū)位優(yōu)勢打造臨空經(jīng)濟(jì)。漢正街小商品市場成為湖北省省會城市1954年改為湖北省轄的省會城市擴(kuò)圍大臨空988

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大（現(xiàn)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)）。996年在主城外圍，將設(shè)陽邏、北湖、金口等個重點鎮(zhèn)東部新城組團(tuán)江漢關(guān)西部新城組團(tuán)大車都市政府省政府進(jìn)入地鐵時代大光谷2003年武漢軌道交通1號線試運行戰(zhàn)略

中部崛起南部新城組團(tuán)依托東湖國家級自主創(chuàng)新004年國家提出“中部今日武漢鳥瞰圖今日武漢夜景三環(huán)形成2010年武漢市三環(huán)線貫通，標(biāo)志著武漢進(jìn)入圈層環(huán)狀發(fā)展階段地區(qū)崛起”戰(zhàn)略涉及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢陽區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)全域以及江夏區(qū)、洪山區(qū)部分區(qū)域,，打造國家重要的汽車生產(chǎn)基地。示范區(qū)、江夏區(qū)、洪山區(qū)，打造中國光谷板塊。向外擴(kuò)張武漢市主城區(qū)呈圈層狀結(jié)構(gòu)，四環(huán)線呈圈層加組團(tuán)結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)呈組團(tuán)結(jié)構(gòu)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司技武漢的前世今生住房圖：2010-2018武漢商品住宅銷售情況

伴隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、武漢城市面貌日新月異。憑借交通、高校資源優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口的集聚，國家存儲器基地、國家商業(yè)航天基地、國家新能源汽車基地、國家人才與創(chuàng)新基地等

大基地發(fā)展良好。武漢長江大橋45001500040951267811453287898198404353430001000050000739914646895

72381267

201

年以來，武漢商品住宅銷售面積逐年增長，規(guī)模突破新高度。常住人口增幅自201

年起逐年擴(kuò)大，人口數(shù)量位居長江中游城市群之首，隨著城市不斷外擴(kuò)，武漢將持續(xù)快速發(fā)展。667678920285550608漢正街小商品市場15000959

東西湖、新洲等遠(yuǎn)城區(qū)的建設(shè)過程，可以看到了武漢城建的縮影，區(qū)域的集中發(fā)展，都伴隨著資源聚集、配套的逐步完善，也帶來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。商品住宅銷售額(億元)商品住宅銷售價格(元/㎡)江漢關(guān)人口圖：

2010-2018武漢經(jīng)濟(jì)規(guī)模與增速情況圖：2011-2017武漢人口變動情況經(jīng)濟(jì)1484710.71600016128120010898543.02.0106110771341010121022822103482710028272.42.6829119137.814.7109068.883482212000800040000100699.712.59051108004000今日武漢鳥瞰圖今日武漢夜景11.4800467561.5551681.21.21.01.01.00.0402011年

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2017年年末常住人口(萬人)

年末戶籍人口(萬人)

常住人口增速（%）2010年

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2018年地區(qū)(國內(nèi))生產(chǎn)總值(億元)

地區(qū)(國內(nèi))生產(chǎn)總值增速(%)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

技注：數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計年鑒。房地產(chǎn)市場發(fā)展周期從上一輪周期看，武漢增長情況整體好于全國及二線城市。受全國政策影響，2012年明緊暗松、兩次降準(zhǔn)降息，武漢市整體銷售面積持續(xù)上升，從低迷期到復(fù)蘇期，市場反彈能力高于全國及二線城市水平，從高位到低谷期盡管波動較大，但市場的抗跌能力較強(qiáng)。從本輪周期走勢來看，武漢住宅銷售從持續(xù)快速增長進(jìn)入平穩(wěn)增長期。受全國政策影響，2015年年底政策全面放松，武漢增長情況持續(xù)好于全國及二線城市；16年先松后緊、930后因城調(diào)控，調(diào)控政策持續(xù)加碼，雖較2016年上半年有所下滑但整體高于全國及二線城市水平。由于房地產(chǎn)市場調(diào)控為長效機(jī)制，意在穩(wěn)定房價，預(yù)計短期內(nèi)不會有強(qiáng)勢收緊政策。圖：2010年以來商品房銷售面積同比增速走勢周期細(xì)分全國二線武漢均值120%60%0%小周期持續(xù)37個月本輪周期持續(xù)40個月-60%周期細(xì)分低迷復(fù)蘇低迷衰退復(fù)蘇衰退盤整盤整復(fù)蘇加速繁榮加速衰退調(diào)整時間起止

10.3-10.9

10.9-11.2

11.2-11.6

11.10-13.2

13.2-13.4

13.4-13.12

14.3-15.215.4-15.12

15.12-16.6

16.6-17.6

17.6-18.4

18.4-18.8

18.8-18.12跳過調(diào)整快速衰退時長6個月5個月4個月16個月2個月8個月11個月8個月6個月12個月10個月4個月4個月當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院調(diào)控政策描述武漢市場調(diào)控政策全面，備案價格管控嚴(yán)格，四限（限購、限貸、限價、限精裝）政策短時期內(nèi)不會放松。房地產(chǎn)政策武漢江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含漢南)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，以及東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)的部分區(qū)域；限購東西湖區(qū)：金銀湖、金銀潭、吳家山片（京珠高速以東、滬蓉高速以南、府河及宏圖路以西）；江夏區(qū)：紙坊、廟山、大橋、藏龍島片（江夏區(qū)107國道以東、滬蓉高速以北）；黃陂區(qū)：盤龍城片（武漢外環(huán)繞城高速以東、后湖以南、岱黃高速以西、府河以北）；限售條件長江新城規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《房屋所有權(quán)證》未滿３年的，不得上市交易武漢老盤加推房價一律不能漲，原則上不能高于2017年10月，新盤首開開盤價格不能高于周邊車位無限價，可捆綁精裝，精裝修限價（根據(jù)售價分為6檔，全裝修最高檔不高于5000）無黃陂東西湖限價（備案價條件）限簽本地：首套30%，二套限購區(qū)域50%，購買非普通住宅70%首付比例貸款利率外地：首套30%，在武漢市已經(jīng)擁有1套及以上住房，不得在限購區(qū)域內(nèi)購房主城區(qū)首套上浮20-25%，二套上浮30%-35%對形象進(jìn)度達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂施工進(jìn)度款的新建商品房項目，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的15%；對項目形象進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)1/2并已支付相應(yīng)施工進(jìn)度款的，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的20%；未達(dá)到上述條件的，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的25%資金監(jiān)管要求放款條件要求武漢所有銀行都是是見備案合同放款施工周期（月）放款周期1-12月，2019年由于軍運會召開，可能有1-2月影響施工江夏1）認(rèn)購到簽約周期：5-7日

2）簽約到放款周期：1個半月至2個月，網(wǎng)簽備案后五個工作日內(nèi)放款各銀行額度較緊，需根據(jù)項目體量或銀行準(zhǔn)入條件而定，給予相對的額度匹配低層(含四層)主體結(jié)構(gòu)封頂、多層(含六躍七層)主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二、中高層及高層主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一全市按照限價條件執(zhí)行，不涉及限競地價銀行可放款額度預(yù)估預(yù)售形象進(jìn)度限房價、競地價區(qū)域年度施工月數(shù)整體12個月，2019年由于軍運會召開，可能有1-2月影響施工人才落戶政策：百萬大學(xué)生留漢政策。①放寬年齡限制條件②取消擇業(yè)期限制條件③取消就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制條件。2018年武漢新增戶籍人口再創(chuàng)新高，武漢市戶籍總?cè)丝?83.73人，比上年增加30.08萬人。其他政策說明當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動調(diào)控政策描述市場調(diào)控政策意在維穩(wěn)市場，預(yù)計短期不會有強(qiáng)勢的收緊政策武漢同步加快發(fā)展租賃市場，提高剛需優(yōu)先比例，提高公積金額度等舉措，全面落實“住房回歸居住屬性”，政策利好傾向剛需購房者。武漢市2016-2018年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)重要政策梳理政策出臺時間政策核心內(nèi)容首付比提升詳細(xì)內(nèi)容及解析2016年8月主城區(qū)二套房首付比40%2016年10月2016年10月2016年11月2016年12月2017年5月2017年7月2018年3月2018年3月2018年5月2018年6月2018年11月限購限貸中心城區(qū)重啟限購限貸首付比主城區(qū)調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例30%中心城區(qū)限購加碼提高二套房首付，以及購房資格門檻（非本市戶籍需要交2年社保）限購限貸范圍擴(kuò)大到部分遠(yuǎn)城區(qū)（東西湖、江夏、黃陂部分區(qū)域）精裝部分根據(jù)毛坯備案價分檔限制最高報價標(biāo)準(zhǔn)，毛坯、精裝雙重限價遠(yuǎn)城區(qū)部分范圍限購武漢出臺精裝修限價標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)禁賣加快發(fā)展租賃市場將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，包括武漢在內(nèi)的12個城市成為全國首批租賃試點城市符合武漢住房限購政策規(guī)定；自本次購房之日起前3年內(nèi)無住房交易記錄。剛需人群可優(yōu)先選購1套新建商品住房。加快建立多主體供給的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，主要通過增加住房租賃主體和供應(yīng)武漢住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元，二套房的最高貸款額度為50萬元全市剛需優(yōu)先選房的房源比例，由現(xiàn)在40%提高至60%剛需優(yōu)先進(jìn)一步發(fā)展租賃市場提高公積金額度剛需比例提高剛需比例再次提高全市剛需優(yōu)先選房房源比例6大熱點區(qū)域提至100%，其余提高至80%①全國可受理異地貸款（需具備武漢戶籍），②繳存城市負(fù)責(zé)審核繳存和貸款情況，并向貸款城市出具書面證明，③貸款對象需具備償付能力且與開發(fā)商簽訂的購房合同時間在一年之內(nèi)，首付款不少于購房總價的20%。2018年12月異地公積金貸款政策當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動住宅市場表現(xiàn)2015年至2017年上半年，武漢住宅市場一直處于供不應(yīng)求態(tài)勢；2017年下半年起，武漢房地產(chǎn)市場進(jìn)行第三輪調(diào)控，集中放量，供銷比上升，供求不平衡矛盾有效緩解；銷售均價穩(wěn)步上漲，2018下半年較2018上半年上漲2%，住宅市場保持量價齊升態(tài)勢。2015年以來半年度住宅銷售與供應(yīng)情況2015年以來半年度銷售均價及環(huán)比銷售面積供應(yīng)面積供銷比（右）銷售價格(元/㎡)環(huán)比（右）25002000150010005002.001.501.000.500.00120009000600012%9%6%3%30000%元0-3%0萬平平方米米上下上下上下上下上下上下上下上下半半半半半半半半半半半半半半半半年年年年年年年年年年年年年年年年數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動各區(qū)域住宅去化武漢市各區(qū)域住宅庫存變化：遠(yuǎn)城區(qū)中僅蔡甸、新洲、黃陂、東西湖區(qū)庫存不足，去化周期均小于8個月，處于健康態(tài)勢；主城區(qū)江岸、江漢、硚口、武昌、東湖高新、漢陽等區(qū)域樓市成交持續(xù)分化，大多呈現(xiàn)供大于求，面臨庫存量去化壓力。截至2018年底全市庫存去化周期由2017年底的5.5個月回升至10.7個月，庫存去化周期合理。武漢各區(qū)域2019年2月底庫存及其庫存周期40030064201620010008282726962422277196181410621559911210910821038368563833江岸江漢硚口漢陽青山武昌洪山東西湖東湖高新沌口江夏黃陂蔡甸新洲漢南2月庫存量（萬㎡）2月去化周期（月）注：1.去化周期=現(xiàn)有庫存量/近6個月月均成交量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2.江漢區(qū)及武昌區(qū)等因高端項目備案滯后，庫存周期大當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動土地市場表現(xiàn)2018年武漢住宅用地供求火熱，成交面積及樓面價同環(huán)比均增長，溢價率已觸底，土地市場呈升溫趨勢2015年以來住宅用地季度推出及成交面積2015年以來住宅用地單季成交樓面價及溢價率成交

推出成交價格溢價率（右）160%2000160012008006000400020000120%80%40%0%4000萬平元方上下上下上下上下平米上下上下上下上下半半半半半半半半方半半半半半半半半年年年年年年年年米年年年年年年年年數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動價值研究——城市篇PartPart12價值研究——區(qū)域板塊篇

板塊資源分布&規(guī)劃

區(qū)域房地產(chǎn)市場

投資建議當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動單城市研究體系——投資排序邏輯?

區(qū)域能級（20%）?

人口總量&增速（20%）?

GDP增速（20%）?

城市基本情況?

政策調(diào)控嚴(yán)厲程度城市基本面（30%）?

三產(chǎn)占比（10%）?

政策整體&各區(qū)域嚴(yán)厲程度（30%）?

城市規(guī)劃發(fā)展方向（30%）商品住房發(fā)展規(guī)劃（30%）?

規(guī)劃?

資源（交通、產(chǎn)業(yè)、?區(qū)域、板塊資源分布（35%）?

已落地&2年內(nèi)規(guī)劃利好因素（20%）（交通、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)院、商業(yè)等配套）投資價值（70%）目前&未來規(guī)劃負(fù)面因素（20%）（發(fā)電廠、殯葬用地、污水處理廠、垃圾焚燒廠、工廠等）醫(yī)療、教育、商業(yè)等）??

住宅銷售規(guī)模（6%）??

樓市容量?

樓市熱度?

地市容量?

地市熱度?

盈利空間住宅銷售規(guī)模增速（6%）?

庫存、潛在出清周期（15%）?

房價近12個月漲跌幅（10%）?

一二手房倒掛率（15%）房地產(chǎn)市場支撐度（35%）投資研判?土地供求規(guī)模（土地規(guī)模同比（6%6%））??

土地價格及同比（6%）?

房價地價比（15%）?

房價地價與中心城市價格壓力差（15%）規(guī)劃（40%）——3-5年及以后城市發(fā)展方向、資源規(guī)劃同業(yè)對各區(qū)域土地預(yù)期（20%）

——溢價率及流拍區(qū)域分布土地儲備（40%）——城市短中長期供地計劃投資潛力（30%）當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動區(qū)域及板塊投資建議投資潛力特點：特點：極高與高中極低位于核心區(qū)，資源、配套集聚度高；但房價、地價已高，可開發(fā)空間及土地供應(yīng)量相對有限。位于城市當(dāng)前重點發(fā)展方向，是未來3年左右商品住宅重點發(fā)展片區(qū)；資源、配套集聚度高；房價、地價相對于核心區(qū)有上升空間，規(guī)模、增速及盈利空間支撐。①②③東西湖：金銀湖、吳家山①②③⑤⑦洪山區(qū)：白沙洲、南湖板塊江岸區(qū)：西后湖、東后湖、二七板塊黃陂區(qū)：盤龍城、漢口北板塊極高與高武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：沌口（部分）青山區(qū)：青山板塊江漢區(qū)：漢口中心④

武昌區(qū)：武昌中心⑥

硚口區(qū)：古田、CBD板塊④⑤蔡甸區(qū)：沌口（部分）特點：漢陽區(qū)：王家灣、大四新、鐘家村板塊臨空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：臨空新城位于城市未來規(guī)劃發(fā)展方向，資源集聚度一般；市場容量、增速、去化及獲利空間次之。投資價值①③⑤新洲區(qū)：陽邏板塊東西湖：常青板塊②

蔡甸區(qū)：蔡甸板塊④

江夏區(qū)：江夏板塊中低東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：光谷新中心、高新、關(guān)山、花山板塊特點：①②③漢南區(qū)：漢南板塊不在當(dāng)前規(guī)劃發(fā)展方向or位置較偏，資源集聚度極低，房地產(chǎn)市場容量有限，地價房價趨勢不可控。武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：漢南（部分）新洲：邾城、汪集、雙柳注：長江新城因政府規(guī)劃原因，目前該區(qū)無公開拿地機(jī)會，故此次不做排序。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動各區(qū)域基本面江漢區(qū)三產(chǎn)占比超90%，在各區(qū)中最高；江夏區(qū)在城市規(guī)劃利好下發(fā)展快速，GDP增速在各區(qū)中最快。洪山區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)等人口規(guī)?；蛉丝诹魅肓吭诟鲄^(qū)域中較為突出。表：2017年武漢市各區(qū)域主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)域定位人口總量（萬人）

人口流入（萬人）

GDP（億元）GDP增速（%）三產(chǎn)占比（%）江岸江漢硚口漢陽武昌青山洪山東西湖漢南蔡甸江夏黃陂新洲96.2472.9686.8565.27127.6352.88163.7556.2513.5573.50.110.010.140.420.230.21073.61142.58668.07948.311102.5521.88957.73730.637.60%8.50%8.00%6.50%9.00%7.50%9.40%8.10%80.36%93.45%77.21%31.71%85.97%36.59%77.85%23.03%華中經(jīng)濟(jì)中心：武漢乃至中部地區(qū)的商業(yè)中心、金融中心、交通運輸中心現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心中心城區(qū)之一、武昌的核心組成、華中科教文化中心都市鋼廠與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)大學(xué)城和科技城、2018年中國百強(qiáng)區(qū)2.762.140.391.511.912.120.73武漢首個城市副中心全國發(fā)展改革試點城區(qū)、中國汽車零部件制造基地省級開發(fā)區(qū)，是2011年武漢市確定的工業(yè)倍增發(fā)展區(qū)之一武漢南大門、西北片為工業(yè)聚集帶、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)國際空港產(chǎn)業(yè)高地、文化休閑旅游名區(qū)、山水生態(tài)宜居新城打造世界級內(nèi)核航運中心核心港和國家級航天產(chǎn)業(yè)基地397.65770.98702.49676.328.00%10.50%7.80%8.00%31.62%24.52%35.67%31.29%91.3798.8390.21注：1.2017年漢南區(qū)GDP、三產(chǎn)數(shù)據(jù)缺失；其余城市數(shù)據(jù)均為2017年數(shù)據(jù)（源自湖北省統(tǒng)計局

/）；2.武昌區(qū)含東湖風(fēng)景區(qū)1.77萬人，洪山區(qū)含東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)35.28萬人、東湖風(fēng)景區(qū)6.69萬人和武漢化工區(qū)4.62萬人，蔡甸區(qū)含武漢開發(fā)區(qū)27.57萬人，江夏區(qū)含東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)20.86萬人。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動城市板塊格局區(qū)域能級區(qū)域板塊通過各區(qū)域定位及規(guī)劃情況，將城市板塊劃分為16個區(qū)，對應(yīng)32個板塊。西后湖東后湖二七江岸黃陂漢口北長江新城組團(tuán)盤龍城臨空新城新洲（陽邏）江漢硚口漢口中心古田天興洲CBD主城區(qū)東后湖金銀湖常青西后湖王家灣大四新鐘家村武昌中心青山（7個）漢陽青山吳家山二七武昌青山古田CBD漢口中心白沙洲南湖洪山東西湖蔡甸蔡甸武昌中心南湖王家灣東湖風(fēng)景區(qū)花山吳家山金銀湖常青鐘家村蔡甸大四新蔡甸關(guān)山沌口（部分）漢南沌口光谷新中心漢南江夏遠(yuǎn)城區(qū)白沙洲江夏高新（6個）漢口北盤龍城陽邏黃陂漢南（部分）漢南湯遜湖江夏邾城新洲汪集雙柳邾城光谷新中心高新二環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)遠(yuǎn)城區(qū)四環(huán)內(nèi)新洲汪集東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山開發(fā)區(qū)花山（3個）沌口（部分）漢南（部分）臨空新城科

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位武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)臨空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙柳城市資源分布——主城區(qū)已通車橋梁軍山長江大橋白沙洲長江大橋鸚鵡洲長江大橋武漢長江大橋武漢長江二橋二七長江大橋天興洲長江大橋陽邏長江大橋陽邏長江大橋在建橋梁沌口長江大橋楊泗港長江大橋青山長江大橋圖例：企業(yè)集群地重點學(xué)校二甲及以上醫(yī)院大型商業(yè)規(guī)劃中橋梁雙柳長江大橋光谷長江大橋陽邏過江隧道軌道交通（地鐵）軌道交通（輕軌）公園負(fù)面因素高速出入口現(xiàn)有城市資源分布——主城區(qū)圖例：企業(yè)集群地重點學(xué)校二甲及以上醫(yī)院大型商業(yè)軌道交通公園負(fù)面因素高速出入口在建&即將開建城市資源分布——主城區(qū)圖例：企業(yè)集群地重點學(xué)校二甲及以上醫(yī)院大型商業(yè)軌道交通公園負(fù)面因素高速出入口納入新規(guī)劃版圖區(qū)域投資推薦特點舊版：武漢市城市總體規(guī)劃（2010-2020）新版過程稿：武漢市城市總體規(guī)劃（2017-2035）排

組名

團(tuán)依托東湖高新、江夏區(qū)、洪山區(qū)重點向東、向南拓展，建設(shè)世界級“大光谷”，我司已有項目進(jìn)駐、周邊情況熟悉。光1

谷東長江新城“武漢的雄安新區(qū)”-長江新城，未來30年的發(fā)展大計，堅持世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、中國特色、高點定位建設(shè)成國際化金融中心，投資潛力巨大。2243臨空位于東西湖吳家山區(qū)域、臨近天河機(jī)153

經(jīng)

場，依托于臨空大道千億產(chǎn)業(yè)，帶動濟(jì)區(qū)整個片區(qū)配套及購房需求。盤毗鄰天河機(jī)場，重點發(fā)展現(xiàn)代制造、4

龍

臨空港物流，當(dāng)前區(qū)域發(fā)展成熟，居城住氛圍濃厚。經(jīng)汽車零部件、裝備制造為主導(dǎo)發(fā)展的5

開

“大車都”區(qū)域發(fā)展較為成熟，有可區(qū)建設(shè)空間。?

新版規(guī)劃過程稿和舊版相比，西北部-盤龍城、東北-長江新城、東南-光谷東、西南-沌口開發(fā)區(qū)升級為城市副中心?

本次規(guī)劃修編城市中心外拓，凸顯發(fā)展“大臨空”、“大臨港”、“大光谷”、“大車都”的決心。綜合交通新版過程稿：武漢市城市總體規(guī)劃（2017-2035）舊版：武漢市城市總體規(guī)劃（2010-2020）已建成在建地

新增規(guī)劃線板塊鐵線路路號線、11號13、19、29、30號線盤龍城2光谷東線14、21、25號線長江新城12號線盤龍城長江新城長江新城吳家山區(qū)域1號線、6號17、18、26號線吳家山沌口線2號線、7號8號線、17盤龍城線號線沌口經(jīng)濟(jì)開區(qū)3號線、6號線、10號線17號線、26號線光谷東沌口光谷東從交通資源角度對比，光谷東＞吳家山＞經(jīng)開區(qū)＞盤龍城＞長江新城。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動中小學(xué)及資源布局光谷東、吳家山、沌口教育資源較齊全，長江新城及盤龍城教育資源覆蓋率相較偏低，可考慮教育資源勾地從配套資源角度對比，光谷東＞吳家山＞沌口＞盤龍城＞長江新城盤龍城長江新城吳家山沌口光谷東當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動土地利用規(guī)劃武漢市土地利用規(guī)劃圖顯示，中心城區(qū)內(nèi)，青山區(qū)受益于“武鋼搬遷，三舊改造”等政策，當(dāng)前可供開發(fā)用地相對其他中心區(qū)域較充足。江漢區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、洪山區(qū)（含東湖風(fēng)景區(qū)）有少量有條件建設(shè)用地，其他區(qū)域幾無可開發(fā)用地，只能通過“城市更新，舊城改造”等一級開發(fā)騰退新的建設(shè)用地。青山區(qū)未來有進(jìn)入機(jī)會，其他中心城區(qū)可開發(fā)用地少，競爭激烈，青山區(qū)＞江岸區(qū)＞武漢經(jīng)開區(qū)＞洪山區(qū)＞江漢區(qū)武漢市中心城區(qū)土地利用規(guī)劃圖青山區(qū)江岸區(qū)武漢市城市總體規(guī)劃（2017-2035）東湖風(fēng)景區(qū)武漢經(jīng)開區(qū)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動土地利用規(guī)劃依據(jù)土規(guī)，沌口、光谷東和長江新城處于可建設(shè)或有條件建設(shè)區(qū)，幾乎不涉及基本農(nóng)田。盤龍城光谷東、長江新城區(qū)域新增建設(shè)用地較多，結(jié)合新版總規(guī)，城市建設(shè)對外擴(kuò)張需求旺盛，外圍組團(tuán)拿地機(jī)會較多，沌口區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)，土地利用率較高，可供開發(fā)用地在周邊區(qū)域中相對較少。長江新城吳家山沌口武漢市衛(wèi)星圖光谷東從可建設(shè)用地資源角度對比，光谷東＞長江新城＞吳家山＞盤龍城＞沌口。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動城市產(chǎn)業(yè)分布&發(fā)展【城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀】中心城區(qū)（三環(huán)內(nèi)）：產(chǎn)業(yè)逐步外遷，正快速發(fā)展高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)大臨空新城組團(tuán)（三環(huán)外）：“大光谷”以光電、軟件、集成電路、生物為主國家商業(yè)航天基地長江新城大臨港導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大光谷”區(qū)域及以汽車零部件、裝備制造為主導(dǎo)發(fā)展的現(xiàn)代化國際化新城比肩雄安新區(qū)盤龍經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“大車都”區(qū)域發(fā)展較為成熟；“大臨空”及“大臨港”發(fā)展屬起步階段?！伴L江新城”則是武漢的“未來之星”，為武漢未來30-50年發(fā)展預(yù)留了空間，將建設(shè)成城市發(fā)展最高成就的展示區(qū)、全球未來城市的樣板。（臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)）現(xiàn)代制造、臨空港物流陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（綜合保稅港區(qū)）國家存港口物流、鋼材深加工儲器基地臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)航空運輸、航天產(chǎn)業(yè)江岸青山國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地冶金、化工武漢化工新城80萬噸乙烯、制造業(yè)青山濱江商務(wù)區(qū)武漢四大工業(yè)板塊、十大產(chǎn)業(yè)集群二七濱江商務(wù)區(qū)楊春湖商務(wù)區(qū)依托東湖高新、江夏區(qū)、洪山區(qū)武漢中央商務(wù)區(qū)漢江灣大光谷大車都重點向東、向南拓展，輻射鄂州、黃岡、黃石一線武昌濱江商務(wù)區(qū)漢正街中央服務(wù)區(qū)依托武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、江夏金港新區(qū)、漢陽區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)重點向西、向南拓展，輻射仙桃、潛江一線華中金融城歸元片花山生態(tài)新城大車都軟件IT、生態(tài)研發(fā)新能源汽車基地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及零部件四新會展商務(wù)區(qū)依托東西湖區(qū)和黃陂區(qū)，重點向西、向北拓展，輻射孝感一大光谷國家人才與創(chuàng)新基地

武漢東湖新大臨空大臨港線光電信息、生物醫(yī)藥依托武漢新港、武漢化工區(qū)、青山區(qū)、新洲區(qū)

重點向東、向南拓展，輻射鄂州、黃岡、咸寧一線江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園（光谷創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)聚集地）光電、軟件、集成電路、生物（大橋新區(qū)）汽車及零部件、電子信息、高端裝備制造、食品和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、裝備制造業(yè)十大產(chǎn)業(yè)集群生物和醫(yī)藥、家用電器、精品鋼材、深加工、石油化工、節(jié)能環(huán)保、時尚消費品城市重點商務(wù)服務(wù)區(qū)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動房企競爭格局2001-2002年，武漢迎來第一批品牌房企，萬科、保利等。在2005年到2011年分別迎來世貿(mào)、恒大、碧桂園、金地、招商、中海等。從2016年以后，武漢品牌房企開始扎堆，土地市場的競爭變得空前激烈，地價水漲船高，截至目前，已經(jīng)有86家百強(qiáng)開發(fā)商“落子”武漢，2018年迎來了弘陽、正商、中梁、建發(fā)、榮盛、景瑞、德信等知名房企。表：部分重點企業(yè)拿地分布在售項目地塊數(shù)重點企業(yè)黃陂布局區(qū)域儲備區(qū)域漢口北恒大盤龍城臨空新城新洲（個）（個）（陽邏）黃陂、西后湖、王家灣、鐘家村、知音湖、漢南、湯遜湖、花山蔡甸、漢南、沌口、關(guān)山恒大碧桂園98恒大保利保利常青東后湖金銀湖恒大碧桂園綠地萬達(dá)漢口、王家灣、沌口、白沙洲、武昌中心、南湖、光谷新中心金銀湖、二七、四新西后湖吳家山恒大萬科恒大保利985305萬科恒大二融創(chuàng)萬科融創(chuàng)碧桂楊融創(chuàng)綠地碧桂園園華潤融創(chuàng)融創(chuàng)金地古田華潤

CB金地盤龍城、金銀湖、吳家山、常青、四新漢

中萬科碧桂園萬科華潤徐東D萬科中海蔡甸碧桂園綠地綠地吳家山、黃家湖、王家灣中海融創(chuàng)四新、白沙洲、武昌中心、關(guān)山武昌中融創(chuàng)保利碧桂園王家灣金地華潤花山鐘家村萬達(dá)心恒大萬科碧桂保利西后湖、知音湖、四新、漢南、青山、漢口中心、武昌中心、光谷新中心蔡甸恒大園綠地融創(chuàng)8701保利大四新萬科保利華潤碧桂園碧綠地萬科關(guān)山吳家山、金銀湖、西后湖、楊汊湖、湯遜湖、漢口中心、武昌中心南湖

融創(chuàng)光谷新中漢口中心蔡甸萬科金地綠地金地沌口萬科保利碧桂園心保利綠地碧桂園高金地華潤42古田、青山、南湖、湯遜湖古田、關(guān)山13保利萬科中海新漢南（部分）吳家山、鐘家村、漢口中心湯遜湖保利綠地漢南江夏萬達(dá)中海11武昌中心湯遜湖12金銀湖金地蔡甸、蔡甸注：數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)庫及城市地圖，統(tǒng)計時間2018年12月板塊價格2018年武漢市各板塊成交住宅均價及樓面價分布圖

一環(huán)線內(nèi)各板塊均價在2.8萬元/㎡左右；1.1萬元/㎡·房3500元/㎡·地1萬元/㎡·房3030元/㎡·地0.75萬元/㎡·房2289元/㎡·地1.1萬元/㎡·房3030元/㎡·地

二環(huán)線內(nèi)漢口、武昌板塊均價約2.5萬元/㎡，漢陽板塊均價約1.6萬元/㎡，三環(huán)內(nèi)整體均價約1.5萬元/㎡；1.75萬元/㎡·房8209元/㎡·地1.3-2萬元/㎡·房4679元/㎡·地2萬元/㎡·房5800元/㎡·地

目前武漢市住宅集中供應(yīng)在三環(huán)以外，從銷售情況看，三環(huán)外的剛需樓面需求依舊火爆，三環(huán)內(nèi)由于價格高企，去化速度相對較慢。1.8萬元/㎡·房3.5萬元/㎡·房12905元/㎡·地4982元/㎡·地1.55萬元/㎡·房7642元/㎡2.8萬元/㎡·房1.1萬元/㎡·房3065元/㎡·地0.87萬元/㎡·房1710元/㎡·地10149元/㎡·地2.2萬元/㎡·房7642元/㎡·地1.55萬元/㎡·房6517元/㎡·地0.65萬元/㎡·房2007元/㎡·地2.45萬元/㎡·房8152元/㎡·地1.8萬元/㎡·房6888元/㎡·地1.8萬元/㎡·房4555元/㎡·地邾城1.25萬元/㎡·房3021元/㎡·地1.35萬元/㎡·房6410元/㎡·地0.45萬元/㎡·房930元/㎡·地新洲汪集1.6萬元/㎡·房4990元/㎡·地0.75萬元/㎡·房2289元/㎡·地0.93萬元/㎡·房1500元/㎡·地0.9萬元/㎡·房2070元/㎡·地1.3萬元/㎡·房2070元/㎡·地0.63萬元/㎡·房1134元/㎡·地雙柳各區(qū)域住宅量價黃陂、洪山住宅需求量大、價格居中且漲幅溫和，市場表現(xiàn)較好；蔡甸、新洲、東西湖需求增長較快，價格相對較低且上漲幅度大；江岸、江漢、武昌、硚口等主城區(qū)因供應(yīng)不足影響需求量較低；經(jīng)開區(qū)需求相對不足；漢南量價均處低位2018年各區(qū)域商品住宅銷售面積2018年各區(qū)域商品住宅銷售價格及漲跌幅2018年

成交均價250200150100508060402002018年

成交面積（萬平方米）成交2018年

成交均價環(huán)比160001400012000100008000600040002000030252015105131006-20-40-60-8060-5-10-150當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動各區(qū)域住宅去化武漢市各區(qū)域庫存變化：遠(yuǎn)城區(qū)中僅蔡甸庫存不足，去化周期均不超過3個月；主城區(qū)江岸、江漢、硚口、武昌、東湖高新、漢陽庫存充足，去化周期超過12個月。武漢各區(qū)域2019年2月底庫存及其庫存周期35030064.125019.822715.5196200150100507.827.615526.511226.11098.62425.56.6831814.46810.4629.2568.5381081032.1330江岸江漢硚口漢陽青山武昌洪山東西湖東湖高新沌口江夏黃陂蔡甸新洲漢南2月庫存量（萬㎡）2月去化周期（月）注：1.去化周期=現(xiàn)有庫存量/近6個月月均成交量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2.江漢區(qū)及武昌區(qū)等因高端項目備桅滯后，庫存周期大當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動各區(qū)域一二手房價格對比遠(yuǎn)城區(qū)一二手房價倒掛程度遠(yuǎn)高于主城區(qū)，尤其是蔡甸、黃陂等區(qū)域。主要因這些新城區(qū)在地鐵、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)和配套等方面提升較大，拉升房價上漲預(yù)期，與新房住宅限價產(chǎn)生了強(qiáng)烈反差。預(yù)計2019年武漢遠(yuǎn)城區(qū)和新城區(qū)一二手房價倒掛差距縮小，價格回調(diào)壓力遠(yuǎn)高于主城區(qū)。一手房價高于二手房價一二手倒掛嚴(yán)重一二手房價相當(dāng)1.21.00.80.60.40.20.0倒掛率90.1注：數(shù)據(jù)來源億房，

1.不包含漢南區(qū)；2.倒掛率為新房價格/二手房價格。當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動各區(qū)域土地供應(yīng)

從2018年供應(yīng)情況來看，洪山、漢陽、黃陂、江夏、東湖高新供應(yīng)充足；以供應(yīng)322.87萬㎡排名第一。樓市分化持續(xù)，多個主城區(qū)供大于求，遠(yuǎn)城區(qū)供求關(guān)系趨平衡。武漢市2017-2018年各區(qū)域住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積武漢市2016-2018年住房用地供應(yīng)計劃400350300250200150100502017年住宅供應(yīng)2018年住宅供應(yīng)普通商品住宅保障性住房14001200100080012531261063106168.613060011279929334000200充足極少201620172018一般注：數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，右圖數(shù)據(jù)來自武漢市自然資源規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動各區(qū)域土地量價圖：

2018年各區(qū)域住宅用地溢價率和流拍率武漢市2018年土地公開市場整體趨于理性，多為勾地項目，現(xiàn)場帶條件掛牌，成交均價有所下滑，洪山區(qū)可開發(fā)用地較多，推出和成交情況較好，其他主城區(qū)供地不足，遠(yuǎn)程區(qū)方面，東西湖、新洲區(qū)成交量較往年翻倍，庫存較大，東湖高新、蔡甸、經(jīng)開、漢南、江夏量價平穩(wěn)。平均溢價率流拍率新洲武昌6%0%4.60%2%青山0%硚口0.00%0%2018年武漢各區(qū)域住宅用地供求及成交同比變化2018年武漢各區(qū)域成交樓面價及同比經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江夏0%0%4.90%3.00%推出成交成交同比（右）16000120008000400002018年同比(右）80%40%0%13770600560520480440400200%100%0%江漢0%0%0.00%江岸0.00%0元萬

360平

320方

280米

240200黃陂0%

21.60%0.00%平方米洪山17%0%0%21%1漢陽9.00%-40%-80%160120804000.00%漢南東西湖東湖高新蔡甸8.00%0-100%武昌0%0%0.00%21.00%注：數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)庫當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司科

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動客戶分析表：武漢主城區(qū)各板塊客戶概況板塊客戶類別占比來源置業(yè)目的產(chǎn)品面積段

產(chǎn)品總價段關(guān)注點特征描述客群趨勢漢口中心外溢客戶為主漢口中心外溢客戶及本地改善型客戶漢口中心外溢客群及地緣性客戶西后湖剛需、改善70%剛需、拆遷戶100-140㎡100-140㎡175-250萬175-250萬老城區(qū)、學(xué)校環(huán)境、學(xué)?？粗袇^(qū)域位置，周邊學(xué)校、交通、商業(yè)成熟周邊居民東后湖二七剛需、改善剛需、首改70%70%剛需、拆遷戶改善周邊環(huán)境、學(xué)校、交通100-140㎡100-140㎡200-350萬300-500萬周邊居民，居住多年，對周邊熟悉武漢市較高階層改善型為主以主城區(qū)財富客戶為主，部分為外來投資者漢口中心改善型80%80%改善改善戶型、環(huán)境改善型為主以主城區(qū)財富客戶為主，部分為外來投資者戶型、周邊環(huán)境CBD改善型剛需100-140㎡70-100㎡300-500萬200-400萬武漢市較高階層漢口中心外溢客群及地緣性客戶滿足工作生活需求戶型、周邊環(huán)境古田60%60%周邊居民，居住多年，對周邊熟悉剛需改善型為主主城客戶外溢以及地緣性客戶王家灣大四新鐘家村剛需剛需改善滿足住房需求100-140㎡100-140㎡80-140㎡160-250萬150-200萬170-300萬周邊居民，居住多年，對周邊熟悉滿足一般住房需求剛需型客戶剛需型客戶區(qū)位、配套、交通70%

以主城外溢客戶為主

滿足住房需求以當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻?/p>

滿足住房需求、70%80%價格、戶型周邊居民，居住多年，對周邊熟悉剛需改善型為主為主改善主城區(qū)財富客戶及地緣性客戶、外來投資者滿足住房需求、改善戶型、周邊環(huán)境武昌中心改善100-140㎡300-400萬武漢市較高階層改善型為主區(qū)域內(nèi)部客戶(武鋼、一冶職工)青山剛需80%60%剛需、拆遷戶婚房、置業(yè)100-140㎡100-140㎡200-300萬130-200萬環(huán)境周邊居民，居住多年，對周邊熟悉進(jìn)城生活，子女讀書內(nèi)生性為主主城外溢客戶及地緣性客戶配套、交通成熟度白沙洲剛需、投資剛需改善型為主當(dāng)主城外溢客戶及本地改善型客戶為主行

動滿足住房需求、改善交通便利、戶型、價格南湖改善70%100-140㎡180-250萬周邊居民，居住多年，對周邊熟悉改善型為主客戶分析表：武漢遠(yuǎn)城區(qū)各板塊客戶概況板塊客戶類別占比來源置業(yè)目的產(chǎn)品面積段產(chǎn)品總價段關(guān)注點特征描述客群趨勢滿足住房需求、投資需要吳家山剛需、投資70%吳家山地緣性客群80-130㎡80-143萬軌道交通發(fā)展東西湖老城區(qū)居民早期發(fā)展完善的衛(wèi)星城，獨立性高漢口外溢

東西湖地緣性客群漢口外溢

東西湖地緣性客群金銀湖常青剛需70%80%滿足住房需求投資需求90-140㎡90-130㎡120-210萬

生態(tài)環(huán)境

未來發(fā)展

較為早期的別墅聚集區(qū)，現(xiàn)主打剛需以剛需或投資客為主配套完善

生活氛圍

近兩年漢口三環(huán)外成長性最高的居住改善、投資140-200萬45-80萬濃厚組團(tuán)蔡甸城關(guān)-板塊價值低，項目多，價格相對較低，溢價率不高蔡甸進(jìn)城客群及王家灣外溢客群70%70%蔡甸內(nèi)生型客群滿足住房需求80-130㎡80-130㎡地鐵小鎮(zhèn)剛需蔡甸漢南中法新城-漢陽外溢

蔡甸進(jìn)

滿足住房需求、板塊規(guī)劃中，依托未來規(guī)劃利好，目前快速發(fā)展起步內(nèi)生客源+王家灣外溢50-80萬48-80萬中法生態(tài)新城剛需城客群投資需要客源沌口產(chǎn)業(yè)外溢客群

內(nèi)生型剛需客群地鐵規(guī)劃利好、非限購、價值洼地，中心外溢客群將逐步提升住房需要、投資項目區(qū)位和價格、

大車都拓展重點，生態(tài)景觀，高端生活配套

休閑娛樂資源剛需70%80-130㎡紙坊-滿足住房需求、投資項目區(qū)位和價格、

早年以地緣需求為主，現(xiàn)市場放開，

1.本地及武昌主城區(qū)外60%60%紙坊地緣客群80-130㎡80-130㎡70-120萬65-100萬剛需戶型量價齊升溢客群為未來主力；2.受光谷高總價擠壓，未來光谷地區(qū)置業(yè)客群將會增多江夏五里界-剛需紙坊地緣客群、新武漢人項目區(qū)位和價格、

早年項目建設(shè)緩慢，現(xiàn)逐步迎來春戶型滿足住房需求天黃陂進(jìn)城、漢口外溢、新武漢人區(qū)位、交通、教育

商貿(mào)物流城，中小企業(yè)聚集、區(qū)域配漢口北盤龍城剛需剛需70%70%滿足住房需求滿足住房需求80-130㎡80-130㎡60-100萬68-110萬資源套設(shè)施薄弱漢口主城外溢

客群及外地置業(yè)的新武漢人黃陂進(jìn)城、漢口外溢、新武漢人區(qū)位、交通、教育資源大型遠(yuǎn)郊居住新城地緣客群、新洲進(jìn)城客群、內(nèi)生型產(chǎn)業(yè)客群1.

以地緣性