房地產(chǎn)營改增前后全過程票據(jù)管與土地增值稅重特疑難問題解析

房地產(chǎn)營改增前后全過程票據(jù)管與土地增值稅重特疑難問題解析第一頁，共62頁。第一部分：房地產(chǎn)營改增前后全過程票據(jù)管控“三查”方針：“查賬必查票、查稅必查票、查案必查票”第二頁，共62頁。重慶商報(bào)：2.9萬買913萬“發(fā)票”會(huì)計(jì)和司機(jī)皆獲刑《刑法修正案(八)》：第210條之一規(guī)定：明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。第二百零五條之一：“虛開本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。第三頁，共62頁。列支成本費(fèi)用是否必須取得發(fā)票？營改增后有哪些變化？《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條

條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指：（一）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；第四頁，共62頁。（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。第五頁，共62頁。土地增值稅和企業(yè)所得稅在票據(jù)要求上的不同點(diǎn)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條：

(一)在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除

。（例如：質(zhì)量保證金，即是屬于應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)，但是沒有取得的，不允許扣除）

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的

。（即：不允許預(yù)提）第六頁，共62頁?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第三十二條規(guī)定：但以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以在稅前扣除:

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。第七頁，共62頁。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。條第一款規(guī)定：土地開發(fā)同時(shí)連接房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。第八頁，共62頁。開發(fā)成本的各項(xiàng)支出應(yīng)取得何種票據(jù)？土地出讓金。國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定,政府出讓土地,不征營業(yè)稅。因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金收據(jù)入賬。拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi),其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè),而是政府收回土地使用權(quán),再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同?！蛾P(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號(hào)契稅《財(cái)稅〔2004〕134號(hào)》第九頁，共62頁。國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi))整個(gè)承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票,直接給被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)作為拆遷公司的成本處理,其憑據(jù)的取得同上。第十頁，共62頁。3.土地整理費(fèi)。支付給其他公司的土地整理費(fèi),應(yīng)取得工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。4.挖土費(fèi)。支付給農(nóng)民工(非雇員)的挖土費(fèi)等,或采用工資表發(fā)放，或通過勞務(wù)費(fèi)發(fā)放；5設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)第十一頁，共62頁。6.建筑工程。(1)包工包料：如果是建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為，應(yīng)遵守《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定(2)包工不包料(甲供材)。②建筑工程分包。注意票據(jù)開具順序第十二頁，共62頁。7.裝飾工程。裝飾,是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾,使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。(1)包工包料。與建筑工程相同。(2)包工不包料(清包工或稱甲供材)?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。第十三頁，共62頁。8.設(shè)備安裝。(1)房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備,再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的(2)工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)安裝。(3)商業(yè)企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)提供安裝服務(wù),第十四頁，共62頁。9.房屋維修。房屋維修在稅法中稱之為“修繕”,是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善,使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定,房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。營業(yè)稅的“修繕”和增值稅“修理”的區(qū)別營改增影響第十五頁，共62頁。10.綠化工程綠化工程開具何種發(fā)票：1、園林公司提供花草樹木并負(fù)責(zé)施工；2、房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木,聘請園林綠化公司負(fù)責(zé)施工的；3、苗木養(yǎng)護(hù)。國稅函[1995]156營改增后進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的偽命題第十六頁，共62頁?？缙诎l(fā)票稅前扣除要點(diǎn)國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào):六、關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出的稅務(wù)處理問題

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。

第十七頁，共62頁。稅務(wù)稽查對發(fā)票的審核；稅務(wù)局稽查的“九字方針”——有沒有、真不真、實(shí)不實(shí)第十八頁，共62頁。成本費(fèi)用列支的九個(gè)統(tǒng)一：三流統(tǒng)一、三價(jià)統(tǒng)一、三證統(tǒng)一三流統(tǒng)一：貨物流（勞務(wù)流）、資金流、票據(jù)流三價(jià)統(tǒng)一：合同價(jià)、發(fā)票價(jià)、結(jié)算價(jià)三證統(tǒng)一：稅務(wù)憑證、會(huì)計(jì)憑證、法律憑證營改增對票據(jù)列支的影響及風(fēng)險(xiǎn)把控第十九頁，共62頁。增值稅專用發(fā)票稽查“三流合一”的原則：國稅發(fā)[1995]192號(hào)：購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費(fèi)用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。

第二十頁，共62頁。AB銷售貨物或提供勞務(wù)并開具發(fā)票C債權(quán)債務(wù)關(guān)系款項(xiàng)B要抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或稅前扣除必須做到B、C、A三方簽委托支付令第二十一頁，共62頁。AB銷售貨物或提供勞務(wù)C發(fā)票關(guān)聯(lián)關(guān)系或非關(guān)聯(lián)關(guān)系B所獲得的發(fā)票不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和所得稅前扣除，因?yàn)闉樘撻_發(fā)票。支付款項(xiàng)第二十二頁，共62頁。AB銷售貨物或提供勞務(wù)并開具發(fā)票C貨款關(guān)聯(lián)關(guān)系B要抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或稅前扣除B、C、A三方必須簽委托收款書。第二十三頁，共62頁?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于納稅人對外開具增值稅專用發(fā)票有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第39號(hào)）1.納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)；2.納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的款項(xiàng)，或者取得了索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)；3.納稅人按規(guī)定向受票方納稅人開具的增值稅專用發(fā)票相關(guān)內(nèi)容，與所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)相符，且該增值稅專用發(fā)票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。第二十四頁，共62頁。總分機(jī)構(gòu)之間的付款方向不一致，是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？（國稅函【2006】1211號(hào)）對諾基亞各分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]192號(hào)）第一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許其抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。第二十五頁，共62頁。冀國稅發(fā)[2000]29號(hào)：（六）對一般納稅人購進(jìn)貨物所取得增值稅專用發(fā)票的開具單位與所支付款項(xiàng)的單位不一致時(shí)，其進(jìn)項(xiàng)稅金是否可以申報(bào)抵扣？按國稅發(fā)[1995]192號(hào)文規(guī)定：納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。考慮到目前企業(yè)經(jīng)營方式的多樣性以及三角債務(wù)的大量存在，所以，在要求企業(yè)規(guī)范貨款支付方向的同時(shí)，可由企業(yè)申報(bào)經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格審核把關(guān)，對情況屬實(shí)者暫允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

第二十六頁，共62頁。甲供材、及分包工程發(fā)票在營改增前后開具技巧及稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令2008年第52號(hào)）第十六條規(guī)定：“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（裝飾勞務(wù)除外），其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。”

營改增影響及稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第二十七頁，共62頁?！皵囝^稅”—營改增帶來哪些發(fā)票新風(fēng)險(xiǎn)？“營改增”試點(diǎn)的票據(jù)規(guī)范管理1.收受虛開增值稅專用發(fā)票與善意收受虛開增值稅專用發(fā)票2.失控票與滯留票3、增值稅發(fā)票比營業(yè)稅發(fā)票管理嚴(yán)格的多，對企業(yè)的影響更大。4、營改增期間，對合格的發(fā)票的判斷變得錯(cuò)綜復(fù)雜。增值稅發(fā)票系通過升級(jí)版劍指何方？第二十八頁，共62頁。第二部分:土地增值稅重特疑難問題解析第二十九頁，共62頁。母公司拿地，子公司運(yùn)作的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對技巧:正確的做法：一般以母公司的名義拿地，但前合同時(shí)必須要項(xiàng)目公司簽。途徑：合同框架協(xié)議解決方案：投資

核定第三十頁，共62頁。融資實(shí)務(wù)解讀、風(fēng)險(xiǎn)把控及營改增影響第三十一頁，共62頁。融資實(shí)務(wù)解讀、風(fēng)險(xiǎn)把控及營改增影響（1）繳納營業(yè)稅《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十條規(guī)定：貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。第三十二頁，共62頁。關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償借款和利息費(fèi)用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制（一）涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、關(guān)聯(lián)企業(yè)間借款長期無息使用，沒有申報(bào)繳納“金融保險(xiǎn)業(yè)”的營業(yè)稅，沒有按照市場公允價(jià)值納稅調(diào)整利息收入，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。2、公司將銀行借款無償讓渡給另外一家公司使用，所支付的利息在稅前進(jìn)行了扣除。3、企業(yè)向個(gè)人借款支付的利息超過金融企業(yè)的同期貸款利率，而且沒有到當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門代開利息發(fā)票入賬；4、企業(yè)向股東和投資者借款的數(shù)量超過其在企業(yè)內(nèi)的投資額的2培，并在稅前扣除了超過金融企業(yè)同期貸款利率的利息。第三十三頁，共62頁。資金池：“集團(tuán)資金池管理”是指集團(tuán)母公司將下屬項(xiàng)目公司的資金統(tǒng)一匯集在一個(gè)資金池內(nèi)，由集團(tuán)母統(tǒng)一調(diào)度使用資金，并向繳存資金的項(xiàng)目公司支付利息，向使用資金的項(xiàng)目公司收取利息的資金管理活動(dòng)。目前，集團(tuán)資金池的運(yùn)行模式主要分為兩種，一是通過集團(tuán)內(nèi)部的結(jié)算中心運(yùn)營，二是通過集團(tuán)的財(cái)務(wù)公司運(yùn)營。兩種方式的涉稅影響：第三十四頁，共62頁。集團(tuán)與資金池成員企業(yè)簽訂的借款合同是否繳納印花稅？根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，在借款合同中，銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同按借款金額萬分之零點(diǎn)五貼花，納稅義務(wù)人為立合同人，單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花。第三十五頁，共62頁。統(tǒng)借統(tǒng)還：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》【財(cái)稅字[2000]7號(hào)】規(guī)定：從2000年1月1日起，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位），并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅；如果統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，則視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。第三十六頁，共62頁?；旌闲匀谫Y（“名股實(shí)債”）涉稅處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)）：售后回租保理業(yè)務(wù)第三十七頁，共62頁。利息扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別及風(fēng)險(xiǎn)把控點(diǎn)？土地增值稅：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。第三十八頁，共62頁。34號(hào)公告：“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。冀國稅函〔2013〕161：七、非金融企業(yè)之間借款利率是否可以按小額貸款公司利率在稅扣除?第三十九頁，共62頁。關(guān)聯(lián)企業(yè)無償占用資金繳營業(yè)稅和所得稅嗎

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

第四十頁，共62頁?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕2號(hào)）第三十條的規(guī)定：“實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查、調(diào)整。”總局：大愛無疆地方：大愛有疆第四十一頁，共62頁。紅線外支出（以地?fù)Q路）的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對技巧實(shí)務(wù)中：不讓扣除；扣除溝通時(shí)一門藝術(shù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)）項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。第四十二頁，共62頁。《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2014]175號(hào)）三、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。第四十三頁，共62頁?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地稅局公告2015年第2號(hào)）三、關(guān)于相關(guān)拆遷補(bǔ)償和工程支出的處理納稅人為取得國有土地使用權(quán)，凡按照區(qū)（市）級(jí)以上政府部門要求，在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、安置房項(xiàng)目發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，應(yīng)計(jì)入取得國有土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)計(jì)入土地成本。第四十四頁，共62頁。

精裝修房（拎包入?。┝喟胱′N售常見的錯(cuò)誤處理及應(yīng)對技巧

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購價(jià)格作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。第四十五頁，共62頁。甲供材、甲指乙供、包工包料的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及營改增的影響甲指乙供涉稅處理包工包料涉稅處理甲供材及包工包料的偽命題第四十六頁，共62頁。共用水（電）表涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及營改增影響《國家稅務(wù)總局關(guān)于四川省機(jī)場集團(tuán)有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù)》（國稅函[2009]537號(hào)）四川省機(jī)場集團(tuán)有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時(shí)收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。抄送：各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。政策導(dǎo)向：是否可以憑借發(fā)票復(fù)印件和分割單稅前扣除？企便函【2009】33號(hào)第四十七頁，共62頁。商住一體樓成本劃分、風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)及營改增影響建筑面積法、層高系數(shù)法、售價(jià)法等稅務(wù)機(jī)關(guān)通常的做法應(yīng)對策略第四十八頁，共62頁。地下人防形成的車庫的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及疑難解析及營改增影響1、隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）：對于買房送車位使用權(quán)的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時(shí)簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價(jià)款實(shí)際已包含在房屋總價(jià)中，發(fā)生的可以理解為銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。營業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加。第四十九頁，共62頁。土地增值稅：房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈(zèng)送給購房人，附贈(zèng)的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，因車位使用權(quán)價(jià)款包含在商品房總價(jià)之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。第五十頁，共62頁。所得稅：其收入并入房屋銷售總價(jià)，成本已分?jǐn)傊量墒勖娣e成本，其所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣?！秶惏l(fā)［2009］31》第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。即對于利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，不管是否有產(chǎn)權(quán)，不管是否是地下人防設(shè)施，均按公共配套設(shè)施處理。第五十一頁，共62頁。房產(chǎn)稅：開發(fā)商隨房銷售，同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。土地使用稅：開發(fā)商隨房銷售，同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。印花稅：其價(jià)款已包含至商品房價(jià)款之中，印花稅已按銷售不動(dòng)產(chǎn)萬分之五交納。第五十二頁，共62頁。2、單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。有限年度內(nèi)（如1年）是相對于在法律規(guī)定年限內(nèi)（如70年）而言，在有限年度內(nèi)出租**律期限或長期來看，其車位使用權(quán)人可能會(huì)變更，而在法律規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，拋開產(chǎn)權(quán)歸屬的角度，單從融資租賃角度來推論，租賃期相于于可使用期限，性質(zhì)上和銷售已無實(shí)質(zhì)區(qū)別。第五十三頁，共62頁。有限期內(nèi)（短期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說的租賃車位使用權(quán)。營業(yè)稅及附加：采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅及附加。土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。第五十四頁，共62頁。土地使用稅：單獨(dú)建造的地下人防車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨(dú)建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對于地下人防設(shè)施，不論營業(yè)使用或非營業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。且對單獨(dú)建造部分所占用地面積暫按應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。第五十五頁，共62頁。房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但開發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。所以房開企業(yè)應(yīng)按