農(nóng)貿(mào)市場課件

常德市東門農(nóng)貿(mào)市場可行性提案報告ChangDEcityeastfarmersmarketfeasibilityproposalreport1常德市東門農(nóng)貿(mào)市場可行性提案報告ChangDEcity

目前，隨著常德市城市開發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多，市區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的交易市場日趨活躍，而商業(yè)物業(yè)競爭漸趨激烈，尤其是處于本項目所在的東城片區(qū)，各房地產(chǎn)項目如雨后春筍般聳立，形成了大量的高端常住人口，精品高端農(nóng)超對接的專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場是必定的生活配套需求。東門農(nóng)貿(mào)市場的運營，周邊1公里約7萬常住人群的菜籃子需求，可滿足其開發(fā)、投資、經(jīng)營三方長效利益。前言2目前，隨著常德市城市開發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多

本次報告是基于對常德市農(nóng)貿(mào)市場的初步了解，通過對常德市農(nóng)貿(mào)市場綜合調(diào)研結(jié)合分析而形成的思路交流，旨在為項目的成功開發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。交流的目的和意義3本次報告是基于對常德市農(nóng)貿(mào)市場的初步了關(guān)注問題1常德市農(nóng)貿(mào)市場狀況項目SWOT分析與規(guī)劃運營建議項目整體營銷策略234關(guān)注問題1常德市項目SWOT分析與規(guī)劃運營建議項目整體營銷策交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項目概況團(tuán)隊介紹產(chǎn)品運營風(fēng)險管控56團(tuán)隊介紹風(fēng)險管控5交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項目概況團(tuán)隊介紹產(chǎn)品運PART1項目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢6PART項目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢6區(qū)位分析

東門農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)在及未來

7萬人口的消費

東門農(nóng)貿(mào)市場占地近18畝，位于常德市老東門核心地段，規(guī)劃和建設(shè)中的莘子路與紅旗路交匯處。此地聚集了大量成熟小區(qū)，1公里內(nèi)常住人口約7萬人；政府部門、大型醫(yī)院、知名企業(yè)環(huán)聚左右；主干道人民路、常德大道和若干輔助道路近在咫尺，交通便利。項目所在地是常德市東城區(qū)域不可多得的具有極大開發(fā)價值的地塊。7區(qū)位分析東門現(xiàn)在及未來東周邊環(huán)境

上東曼城廣德花苑東海岸沅江公館本農(nóng)貿(mào)市場輻射常住消費人群逾

7

萬人8周邊環(huán)境上東曼城項目SWOT簡析需要努力的事項：力爭獲取政部門，如工商、城管等部門的強(qiáng)力支持，從市容市貌、劃行規(guī)市方面整治，保證我項目的順利運營。可能存在的不確定因素：

政府對農(nóng)貿(mào)市場的升級改造受客觀因素影響，周邊的零散集市無法按時取締會對本項目的銷售和后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不了帶動作用。9項目SWOT簡析需要努力的事項：9PART2市場分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢10PART市場分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢10行業(yè)前景經(jīng)過三十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，政府對城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán)格，同時對購物環(huán)境也提出了更高的要求。另外，在城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市、農(nóng)超對接和倉儲式快速食品類消費異軍突起的形勢下，常德市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場的配套工程建設(shè)。常德將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)新“革命”。11行業(yè)前景經(jīng)過三十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變地點——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到專業(yè)團(tuán)隊的交接。12農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變地點——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場超市化：政府通過政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。同時減少中間環(huán)節(jié)，實行農(nóng)（生產(chǎn)）超（零售形態(tài)）的無縫對接。13農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場超市化：13農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場電商化：

A、物聯(lián)網(wǎng)＋大數(shù)據(jù)倒逼精細(xì)農(nóng)業(yè)從消費者到流通者，再到生產(chǎn)者，互聯(lián)網(wǎng)逐步向上游賦能，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等開始指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，進(jìn)入育種、栽培、施肥、灌溉、收割等多個環(huán)節(jié)，倒逼“精細(xì)農(nóng)業(yè)”形成。

B、二維碼、云計算實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品溯源

農(nóng)民通過在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)過程中對產(chǎn)品的各種信息進(jìn)行紀(jì)錄存儲，從而建立起農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地可追溯和質(zhì)量標(biāo)識制度。針對不同類型農(nóng)產(chǎn)品的成長特點，通過二維碼來承載不同的溯源信息。在每一張超級身份證上，可以看到產(chǎn)品名、產(chǎn)品特征、產(chǎn)地、種植人、生長周期、生長期施肥量、農(nóng)藥用量、采摘上市日期等詳盡內(nèi)容。溯源碼則提供產(chǎn)品的出生長基地、養(yǎng)殖加工過程、產(chǎn)品營養(yǎng)價值、生產(chǎn)商及其聯(lián)系方式等，以便消費者形成清晰認(rèn)知。14農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場電商化：14農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢

農(nóng)貿(mào)市場超市化是城市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。

農(nóng)貿(mào)市場電商化則是現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展帶來的必然趨勢和結(jié)果。在網(wǎng)絡(luò)時代，傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和電商有機(jī)結(jié)合不可避免，誰走在前面，誰就會立于不敗之地。15農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢農(nóng)貿(mào)市場超市化是城市舊城項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場16項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場16項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場火車站農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)4900平方米，攤位159個，門面32個，外圍是私人臨街商鋪，商鋪上是位宅，市場入口的門面和東邊的一排門面都是屬于市場管理的，租金為4萬/年/間（1間=50平方米），五年制合同，租金一年一交，攤位（6平方米/個），03年買的2萬~3萬/個，現(xiàn)在可賣到10萬~30萬/個，平均租金為1萬~2萬/年，靠近里面的攤位租金為5000元/年，里面的門面租金為1萬/年，里面做生意的多數(shù)是外地人，基本上都是做了十幾年的，這個市場可以輻射周邊南坪、鴻升等10多個居民小區(qū)，服務(wù)人口達(dá)5萬多人，市場生意蠻好，東西齊全，二樓還有百貨商場。17項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場火車站農(nóng)貿(mào)市場項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場芷蘭農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)4469平方米（含外圍臨街商鋪），門面180間，攤位80個，只有一半的攤位在營業(yè)，現(xiàn)在在全面招租中。入口門面01年買的5000元/個，攤位都是由市場管理的，20~30元/平方米，每3年遞增10%，市場輻射周邊芷蘭、芷竹、金鑫、柳荷、電信新村等13個居民小區(qū)近5萬人。18項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場芷蘭農(nóng)貿(mào)市場項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場盛澤農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)3903平方米，門面和攤位共143個，一樓為農(nóng)貿(mào)市場，二樓為生態(tài)綠色食品，三樓為日常生活用品，四樓為電子商務(wù)。門面的租金為2000元/月，半年一交，私人的門面是90元/平方米，市場的門面管理費200元/月，售20000元左右/平方米，攤位8萬~9萬元/個，租300~500元/月。19項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場盛澤農(nóng)貿(mào)市場總項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場三閭農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)5700平方米，一層為4000平方米，二層為1700平方米，有一半的攤位未營業(yè)，外圍門面10萬左右/間（1間10平方米左右），租金為5000元/年，中間攤位租金為3000~4000元/年，由市場統(tǒng)一管理。20項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場三閭農(nóng)貿(mào)市場項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場

共20個攤位左右，臨街門面18萬左右（1間=15平方米），租金為5000~10000元/年，中間攤位由市場統(tǒng)一管理，1000元/年，市場不大，中間攤位十個左右，市場輻射周邊居民區(qū)。新河路農(nóng)貿(mào)市場

于2012年投入使用，周邊的臨街商鋪都是私有的，中間的攤位由市場管理，5000~6000元/年，每年遞增500元，主要是周邊的居民自產(chǎn)自銷。21項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場PART3項目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢22PART項目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢22如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？根據(jù)市場調(diào)查顯示：常德市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。23如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目經(jīng)營規(guī)劃，項目獨立門面及多攤位少年經(jīng)營權(quán)的銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式、銷售價格。24如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項目地處常德市東城核心，因區(qū)域城市東擴(kuò)，該地區(qū)即將形成CLD中心，區(qū)域內(nèi)居住人群將逐漸增多，且高端居住群體逐漸向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，這對本市場的經(jīng)營品質(zhì)提升和經(jīng)營穩(wěn)定將非常有利。25如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？現(xiàn)在常德市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，尚在概念階段，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。26如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？在兼顧傳統(tǒng)模式、電商模式的同時，建議我項目開拓新的亮點和特色，如配套停車場、冷庫、臨時托兒所、休閑娛樂中心等外圍設(shè)施，開發(fā)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)、家庭主婦經(jīng)濟(jì)，并由專業(yè)團(tuán)隊管理運營，形成與眾不同的特色。27如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？本項目尋求定位的專業(yè)性，唯一性、特色性、超市化經(jīng)營、農(nóng)超電對接的產(chǎn)品主渠道，既可保證經(jīng)營者的收益，又能保證投資者的回報，還能保證消費者的穩(wěn)定。28如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市29項目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市29關(guān)鍵詞：●建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：綠色、標(biāo)準(zhǔn)、便捷、舒適、一站式?！裨跇I(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式而又優(yōu)于超市的靈活與效率，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、零售與配送結(jié)合。●利用農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品及其農(nóng)超對接的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，建立市場品牌主張及影響力，保證競爭優(yōu)勢和物業(yè)的增值?！裨诋a(chǎn)品上突出“快、鮮、活、精、全”的特點?！衩鲀r公示，明碼標(biāo)價?！褚胗袡C(jī)蔬菜、高端菜品等品類和陳列次序?？蛻羧后w分析客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——項目經(jīng)營商家——項目投資業(yè)主——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主30關(guān)鍵詞：30終端消費群體●項目區(qū)域內(nèi)的居住人群●項目區(qū)域輻射半徑（1公里）內(nèi)的消費人群●項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體及企業(yè)團(tuán)體機(jī)關(guān)食堂●第一目標(biāo)群：項目自營商家：即將拆除的甘露寺市場商家；其他市場的現(xiàn)有經(jīng)營戶開設(shè)分店、連鎖或場地轉(zhuǎn)移；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者置業(yè)性新加盟；●第二目標(biāo)群：投資、經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的常德投資者、公務(wù)員及其家屬保值投資；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；常德市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者、推廣吸引其他投資者。31終端消費群體●項目區(qū)域內(nèi)的居住人群31經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；

本提案公司專案調(diào)查顯示：常德市部分現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的現(xiàn)狀和可能性（如楠竹山農(nóng)貿(mào)市場）。32經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也經(jīng)營業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，要把握以下兩點：

１．終端產(chǎn)品單店銷售評估額與既成租金的關(guān)系。

２．區(qū)域終端消費需求及潛在演變和產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。33經(jīng)營業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必要的排水、抽風(fēng)系統(tǒng)。二樓：家庭日用品市場。三樓：整體超市。四樓：電商。注：因空間限制，停車場建議以地下和立體車庫為主。配備足夠空間的冷藏、冷凍倉庫。配置臨時托兒所，派專人照看。配備一定的休閑娛樂場所，適當(dāng)收取管理費用。34業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必運營模式

集成式實體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)，構(gòu)建都市疏、果、鮮、特等品類的優(yōu)雅生活平臺，建立長效運營平臺，自營或托管為商家統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一農(nóng)超對接、項目品牌力打造。為商家提供標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營培訓(xùn)服務(wù)，增加附加值，增強(qiáng)盈利信心。開展類似商業(yè)MALL的餐飲企業(yè)會員、公務(wù)機(jī)關(guān)采購會員供應(yīng)制，吸擴(kuò)大本項目實體經(jīng)營影響力。35運營模式集成式實體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，概率風(fēng)險極小的投資，與其他房地產(chǎn)投資相比，農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，因其具有穩(wěn)定的投資回報，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對經(jīng)營者及其延伸的投資者來說，有比較可靠的經(jīng)營與投資回報，當(dāng)然愿意買。36投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市PART4營銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢37PART營銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢37概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動促成。營銷策略：推廣策略：高舉高打、集中引爆、快速鋪開！38概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動促成。營銷策略：銷售模式●主題式銷售，租售同步：1、租后帶租約發(fā)售；2、售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租1-3年）；3、對于投資者：在簽訂買賣合同的同時需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。4、鼓勵自營者購買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠；5、入市時機(jī)：建議于2017年5月開盤。39銷售模式●主題式銷售，租售同步：39銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：①優(yōu)勢產(chǎn)品攤位（約50%）的銷售，快速回籠資金；②贏利產(chǎn)品內(nèi)鋪（約30%）的銷售，投資回報及照顧關(guān)系客戶；③阻力產(chǎn)品外鋪（約20%）的銷售，保本配套?！褚浴暗烷_高走”策略、“大商家入駐”迅速打開市場?！褚浴笆袌龇睒s”為持續(xù)賣點，提高“贏利產(chǎn)品”的價格，獲取高額投資回報。●以“按時并隆重開業(yè)”為節(jié)點，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品”的銷售。40銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：40營銷策略1●圍繞項目的主題定位，引入各經(jīng)營品類的大戶入場，帶動小商家的進(jìn)駐；●梳理前期登記客戶，逐一約談，達(dá)成購買意向，規(guī)范定金收取制程，保障意向客戶不予流失；●爭取政府領(lǐng)導(dǎo)及政策的支持（一定的稅費減免期、一證式工商管理），用足政績民生工程公益推廣應(yīng)用，爭取做市區(qū)示范性農(nóng)貿(mào)市場的最高、最精、榜樣典范；●活動、會務(wù)為主、廣告為輔，緊密新聞媒介，擴(kuò)大市場的知名度；●推、銷結(jié)合，直投為主，充分利用口碑影響力，對舊商家介紹的新商家實行雙向獎勵；●售后物業(yè)管理的積極配合；●利用傳統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)媒體廣為宣傳，快速搜索目標(biāo)客戶?！裨靹蓓椖抗_對外銷售（即開盤），加大開盤當(dāng)日成交優(yōu)惠幅度，爭取開盤當(dāng)日攤位去化量達(dá)70%以上。41營銷策略1●圍繞項目的主題定位，引入各經(jīng)營品類的大戶入場，帶營銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購●通過內(nèi)部認(rèn)購，讓市場經(jīng)營戶優(yōu)先認(rèn)購，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營戶內(nèi)部形成良好口碑；●對頭攤及位置好競爭多的攤位采取抽簽或搖號乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平?！顸c名買賣產(chǎn)權(quán)和租賃之間的區(qū)別，買賣產(chǎn)權(quán)可永久經(jīng)營；租賃鋪位會出現(xiàn)漲價和租不到攤位，高轉(zhuǎn)讓費的情況發(fā)生?！袼囆g(shù)傳達(dá)攤位的稀缺性（必要的花錢少的創(chuàng)意廣告手段）。2、競爭購買引入投資客戶給經(jīng)營戶造成一定的購買壓力，快速促成經(jīng)營戶的購買決心。形成投經(jīng)互動，也促進(jìn)快速開業(yè)。42營銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購42付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信心，建議本項目選取的付款方式為：銷售經(jīng)營權(quán)部分：分為一次性付款和分期付款兩種。分期付款周期不超過15天。銷售產(chǎn)權(quán)部分：分一次性付款和按揭付款兩種。攤位銷售經(jīng)營權(quán)部分：開盤當(dāng)日一次性交清全款給予95折優(yōu)惠；分期付款：首付50%以上，余款15天內(nèi)付清，可優(yōu)惠至98折；對商鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分：一次性付款購買給予96折優(yōu)惠；按揭付款購買給予99折優(yōu)惠；由銷售代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行，避免物業(yè)方的人情、關(guān)系等尷尬。43付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信PART5整合推廣篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢44PART整合推廣篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢441、案名建議東門農(nóng)貿(mào)市場建議理由：東門是常德老地名，人們耳熟能詳，看到“東門”就知道市場位置，易記好找；東門具有很深的歷史淵源，人們對其有懷有深厚的感情。451、案名建議東門農(nóng)貿(mào)市場452、確立核心推廣原則搶時、借勢、造勢、吸市、拓市、用市

搶時-----把握入市時機(jī)，時機(jī)不容錯過。

借勢-----充分借用市場民生工程，突出項目優(yōu)勢，樹立項目特色定位。

造勢-----對市場進(jìn)行包裝，詮釋市場嶄新的概念，拓寬宣傳推廣渠道。

吸市-----吸取商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式，引起客戶的關(guān)注度。

拓市-----強(qiáng)化現(xiàn)場銷售力，拓展多渠道營銷，實現(xiàn)快速銷售。

用市-----借助商業(yè)物業(yè)的良好銷售及投資形勢，深挖客戶資源。462、確立核心推廣原則搶時、借勢、造勢、吸市、拓市、用市463、項目宣傳邏輯思路●運營模式概念灌輸；●民生示范優(yōu)勢傳播；●招商政策引誘刺激；●營銷洽談客戶洗腦；●簽約儀式直接促成；473、項目宣傳邏輯思路●運營模式概念灌輸；474、市場的突破點模式突破——全新精品農(nóng)超引入，吸引商家新的關(guān)注管理方式創(chuàng)新——差異常德現(xiàn)有管理弊端，迎合商家需求憑資格入駐——給好商家一個轉(zhuǎn)移或創(chuàng)造的理由開好“兩會”——主題發(fā)布會、推介簽約會484、市場的突破點模式突破——全新精品農(nóng)超引入，吸引商家新的關(guān)5、我們的任務(wù)●吸引中高端產(chǎn)品經(jīng)營商家注意；●塑造常德農(nóng)貿(mào)超市化模式實踐的創(chuàng)造者形象；●塑造常德農(nóng)產(chǎn)品交易管理新模式提升者形象；●炒作區(qū)域常德富人區(qū)之一資源的稀缺性；●強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來的發(fā)展方向、升值潛力；●促進(jìn)簽約。495、我們的任務(wù)●吸引中高端產(chǎn)品經(jīng)營商家注意；496、所要達(dá)到的市場反應(yīng)●引起市場關(guān)注、截留商家資源●拔升市場形象、獲得客戶認(rèn)知●引發(fā)商家關(guān)注、了解●引發(fā)目標(biāo)商家進(jìn)駐欲望，使其主動對位●深入說服，打動商家、促進(jìn)入駐506、所要達(dá)到的市場反應(yīng)●引起市場關(guān)注、截留商家資源507、我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？重點攻擊五個點：活動促進(jìn)；政策吸引；管理升級；模式創(chuàng)新；觀念引導(dǎo)。517、我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？重點攻擊五個點：518、我們說什么？制造話題，引起市場思考。最好是能在市場上引起轟動、猜疑、議論、爭論的效果，主打懸念廣告。如在報紙和專業(yè)雜志上以軟文的形式連續(xù)發(fā)布幾篇關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的文章，引起業(yè)內(nèi)市場討論。528、我們說什么？制造話題，引起市場思考。最好9、強(qiáng)化推廣主題湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市539、強(qiáng)化推廣主題湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市5310、找準(zhǔn)推廣目的站在全城的高度，拔高項目形象，提升物業(yè)價值，打破傳統(tǒng)租售比對營銷價格策略的桎梏●常德財富新聚點●政企共建，財富興市●2017，“錢”景在何處？股票投資，跌入低谷；存入銀行，利息可忽略不計；投資房產(chǎn)，市場極不穩(wěn)定......投資農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在的一大趨勢，回報穩(wěn)定，經(jīng)營無風(fēng)險，專業(yè)管理，穩(wěn)定收租。5410、找準(zhǔn)推廣目的站在全城的高度，拔高項目形11、媒介組合策略站在全城的高度，拔高項目形象，提升物業(yè)價值，打破傳統(tǒng)租售比對營銷價格策略的桎梏●常德財富新聚點●政企共建，財富興市●2017，“錢”景在何處？股票投資，跌入低谷；存入銀行，利息可忽略不計；投資房產(chǎn)，市場極不穩(wěn)定......投資農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在的一大趨勢，回報穩(wěn)定，經(jīng)營無風(fēng)險，專業(yè)管理，穩(wěn)定收租。5511、媒介組合策略站在全城的高度，拔高項目形12、階段性推廣計劃第一階段：蓄勢炒作期，1個月，招商銷售同步展開，宣傳單頁派發(fā)、微信互動、電視宣傳啟動、現(xiàn)場商業(yè)氛圍布置、營銷中心開放。第二階段：持銷期，1個月，傳達(dá)項目開盤盛況，行銷拓展投資客戶，市場正式開業(yè)活動通知。5612、階段性推廣計劃第一階段：蓄勢炒作期，1個月，招商銷售PART6中嘉地產(chǎn)優(yōu)勢：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢57PART中嘉地產(chǎn)優(yōu)勢：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢57精英策劃及銷售團(tuán)隊58精英策劃及銷售團(tuán)隊58成熟操盤經(jīng)驗59成熟操盤經(jīng)驗59成熟操盤經(jīng)驗60成熟操盤經(jīng)驗60謝謝聆聽THANKSFORYOURATTENTION匯報人：XXX祝東門農(nóng)貿(mào)市場圓滿成功！61謝謝聆聽THANKSFORYOURATTENTION匯常德市東門農(nóng)貿(mào)市場可行性提案報告ChangDEcityeastfarmersmarketfeasibilityproposalreport62常德市東門農(nóng)貿(mào)市場可行性提案報告ChangDEcity

目前，隨著常德市城市開發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多，市區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的交易市場日趨活躍，而商業(yè)物業(yè)競爭漸趨激烈，尤其是處于本項目所在的東城片區(qū)，各房地產(chǎn)項目如雨后春筍般聳立，形成了大量的高端常住人口，精品高端農(nóng)超對接的專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場是必定的生活配套需求。東門農(nóng)貿(mào)市場的運營，周邊1公里約7萬常住人群的菜籃子需求，可滿足其開發(fā)、投資、經(jīng)營三方長效利益。前言63目前，隨著常德市城市開發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多

本次報告是基于對常德市農(nóng)貿(mào)市場的初步了解，通過對常德市農(nóng)貿(mào)市場綜合調(diào)研結(jié)合分析而形成的思路交流，旨在為項目的成功開發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。交流的目的和意義64本次報告是基于對常德市農(nóng)貿(mào)市場的初步了關(guān)注問題1常德市農(nóng)貿(mào)市場狀況項目SWOT分析與規(guī)劃運營建議項目整體營銷策略2365關(guān)注問題1常德市項目SWOT分析與規(guī)劃運營建議項目整體營銷策交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項目概況團(tuán)隊介紹產(chǎn)品運營風(fēng)險管控56團(tuán)隊介紹風(fēng)險管控66交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項目概況團(tuán)隊介紹產(chǎn)品運PART1項目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢67PART項目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢6區(qū)位分析

東門農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)在及未來

7萬人口的消費

東門農(nóng)貿(mào)市場占地近18畝，位于常德市老東門核心地段，規(guī)劃和建設(shè)中的莘子路與紅旗路交匯處。此地聚集了大量成熟小區(qū)，1公里內(nèi)常住人口約7萬人；政府部門、大型醫(yī)院、知名企業(yè)環(huán)聚左右；主干道人民路、常德大道和若干輔助道路近在咫尺，交通便利。項目所在地是常德市東城區(qū)域不可多得的具有極大開發(fā)價值的地塊。68區(qū)位分析東門現(xiàn)在及未來東周邊環(huán)境

上東曼城廣德花苑東海岸沅江公館本農(nóng)貿(mào)市場輻射常住消費人群逾

7

萬人69周邊環(huán)境上東曼城項目SWOT簡析需要努力的事項：力爭獲取政部門，如工商、城管等部門的強(qiáng)力支持，從市容市貌、劃行規(guī)市方面整治，保證我項目的順利運營?？赡艽嬖诘牟淮_定因素：

政府對農(nóng)貿(mào)市場的升級改造受客觀因素影響，周邊的零散集市無法按時取締會對本項目的銷售和后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不了帶動作用。70項目SWOT簡析需要努力的事項：9PART2市場分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢71PART市場分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢10行業(yè)前景經(jīng)過三十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，政府對城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán)格，同時對購物環(huán)境也提出了更高的要求。另外，在城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市、農(nóng)超對接和倉儲式快速食品類消費異軍突起的形勢下，常德市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場的配套工程建設(shè)。常德將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)新“革命”。72行業(yè)前景經(jīng)過三十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變地點——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到專業(yè)團(tuán)隊的交接。73農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變地點——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場超市化：政府通過政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。同時減少中間環(huán)節(jié)，實行農(nóng)（生產(chǎn)）超（零售形態(tài)）的無縫對接。74農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場超市化：13農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場電商化：

A、物聯(lián)網(wǎng)＋大數(shù)據(jù)倒逼精細(xì)農(nóng)業(yè)從消費者到流通者，再到生產(chǎn)者，互聯(lián)網(wǎng)逐步向上游賦能，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等開始指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，進(jìn)入育種、栽培、施肥、灌溉、收割等多個環(huán)節(jié)，倒逼“精細(xì)農(nóng)業(yè)”形成。

B、二維碼、云計算實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品溯源

農(nóng)民通過在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)過程中對產(chǎn)品的各種信息進(jìn)行紀(jì)錄存儲，從而建立起農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地可追溯和質(zhì)量標(biāo)識制度。針對不同類型農(nóng)產(chǎn)品的成長特點，通過二維碼來承載不同的溯源信息。在每一張超級身份證上，可以看到產(chǎn)品名、產(chǎn)品特征、產(chǎn)地、種植人、生長周期、生長期施肥量、農(nóng)藥用量、采摘上市日期等詳盡內(nèi)容。溯源碼則提供產(chǎn)品的出生長基地、養(yǎng)殖加工過程、產(chǎn)品營養(yǎng)價值、生產(chǎn)商及其聯(lián)系方式等，以便消費者形成清晰認(rèn)知。75農(nóng)貿(mào)市場超市化、電商化趨勢●農(nóng)貿(mào)市場電商化：14農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢

農(nóng)貿(mào)市場超市化是城市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。

農(nóng)貿(mào)市場電商化則是現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展帶來的必然趨勢和結(jié)果。在網(wǎng)絡(luò)時代，傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和電商有機(jī)結(jié)合不可避免，誰走在前面，誰就會立于不敗之地。76農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢農(nóng)貿(mào)市場超市化是城市舊城項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場77項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場16項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場火車站農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)4900平方米，攤位159個，門面32個，外圍是私人臨街商鋪，商鋪上是位宅，市場入口的門面和東邊的一排門面都是屬于市場管理的，租金為4萬/年/間（1間=50平方米），五年制合同，租金一年一交，攤位（6平方米/個），03年買的2萬~3萬/個，現(xiàn)在可賣到10萬~30萬/個，平均租金為1萬~2萬/年，靠近里面的攤位租金為5000元/年，里面的門面租金為1萬/年，里面做生意的多數(shù)是外地人，基本上都是做了十幾年的，這個市場可以輻射周邊南坪、鴻升等10多個居民小區(qū)，服務(wù)人口達(dá)5萬多人，市場生意蠻好，東西齊全，二樓還有百貨商場。78項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場火車站農(nóng)貿(mào)市場項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場芷蘭農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)4469平方米（含外圍臨街商鋪），門面180間，攤位80個，只有一半的攤位在營業(yè)，現(xiàn)在在全面招租中。入口門面01年買的5000元/個，攤位都是由市場管理的，20~30元/平方米，每3年遞增10%，市場輻射周邊芷蘭、芷竹、金鑫、柳荷、電信新村等13個居民小區(qū)近5萬人。79項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場芷蘭農(nóng)貿(mào)市場項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場盛澤農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)3903平方米，門面和攤位共143個，一樓為農(nóng)貿(mào)市場，二樓為生態(tài)綠色食品，三樓為日常生活用品，四樓為電子商務(wù)。門面的租金為2000元/月，半年一交，私人的門面是90元/平方米，市場的門面管理費200元/月，售20000元左右/平方米，攤位8萬~9萬元/個，租300~500元/月。80項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場盛澤農(nóng)貿(mào)市場總項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場三閭農(nóng)貿(mào)市場

總面積達(dá)5700平方米，一層為4000平方米，二層為1700平方米，有一半的攤位未營業(yè)，外圍門面10萬左右/間（1間10平方米左右），租金為5000元/年，中間攤位租金為3000~4000元/年，由市場統(tǒng)一管理。81項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場三閭農(nóng)貿(mào)市場項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場

共20個攤位左右，臨街門面18萬左右（1間=15平方米），租金為5000~10000元/年，中間攤位由市場統(tǒng)一管理，1000元/年，市場不大，中間攤位十個左右，市場輻射周邊居民區(qū)。新河路農(nóng)貿(mào)市場

于2012年投入使用，周邊的臨街商鋪都是私有的，中間的攤位由市場管理，5000~6000元/年，每年遞增500元，主要是周邊的居民自產(chǎn)自銷。82項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場PART3項目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢83PART項目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢22如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？根據(jù)市場調(diào)查顯示：常德市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。84如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目經(jīng)營規(guī)劃，項目獨立門面及多攤位少年經(jīng)營權(quán)的銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式、銷售價格。85如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項目地處常德市東城核心，因區(qū)域城市東擴(kuò)，該地區(qū)即將形成CLD中心，區(qū)域內(nèi)居住人群將逐漸增多，且高端居住群體逐漸向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，這對本市場的經(jīng)營品質(zhì)提升和經(jīng)營穩(wěn)定將非常有利。86如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？現(xiàn)在常德市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，尚在概念階段，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。87如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？在兼顧傳統(tǒng)模式、電商模式的同時，建議我項目開拓新的亮點和特色，如配套停車場、冷庫、臨時托兒所、休閑娛樂中心等外圍設(shè)施，開發(fā)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)、家庭主婦經(jīng)濟(jì)，并由專業(yè)團(tuán)隊管理運營，形成與眾不同的特色。88如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？本項目尋求定位的專業(yè)性，唯一性、特色性、超市化經(jīng)營、農(nóng)超電對接的產(chǎn)品主渠道，既可保證經(jīng)營者的收益，又能保證投資者的回報，還能保證消費者的穩(wěn)定。89如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市90項目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市29關(guān)鍵詞：●建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：綠色、標(biāo)準(zhǔn)、便捷、舒適、一站式?！裨跇I(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式而又優(yōu)于超市的靈活與效率，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、零售與配送結(jié)合?！窭棉r(nóng)貿(mào)產(chǎn)品及其農(nóng)超對接的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，建立市場品牌主張及影響力，保證競爭優(yōu)勢和物業(yè)的增值?！裨诋a(chǎn)品上突出“快、鮮、活、精、全”的特點?！衩鲀r公示，明碼標(biāo)價?！褚胗袡C(jī)蔬菜、高端菜品等品類和陳列次序?？蛻羧后w分析客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——項目經(jīng)營商家——項目投資業(yè)主——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主91關(guān)鍵詞：30終端消費群體●項目區(qū)域內(nèi)的居住人群●項目區(qū)域輻射半徑（1公里）內(nèi)的消費人群●項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體及企業(yè)團(tuán)體機(jī)關(guān)食堂●第一目標(biāo)群：項目自營商家：即將拆除的甘露寺市場商家；其他市場的現(xiàn)有經(jīng)營戶開設(shè)分店、連鎖或場地轉(zhuǎn)移；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者置業(yè)性新加盟；●第二目標(biāo)群：投資、經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的常德投資者、公務(wù)員及其家屬保值投資；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；常德市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者、推廣吸引其他投資者。92終端消費群體●項目區(qū)域內(nèi)的居住人群31經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；

本提案公司專案調(diào)查顯示：常德市部分現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的現(xiàn)狀和可能性（如楠竹山農(nóng)貿(mào)市場）。93經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也經(jīng)營業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，要把握以下兩點：

１．終端產(chǎn)品單店銷售評估額與既成租金的關(guān)系。

２．區(qū)域終端消費需求及潛在演變和產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。94經(jīng)營業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必要的排水、抽風(fēng)系統(tǒng)。二樓：家庭日用品市場。三樓：整體超市。四樓：電商。注：因空間限制，停車場建議以地下和立體車庫為主。配備足夠空間的冷藏、冷凍倉庫。配置臨時托兒所，派專人照看。配備一定的休閑娛樂場所，適當(dāng)收取管理費用。95業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必運營模式

集成式實體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)，構(gòu)建都市疏、果、鮮、特等品類的優(yōu)雅生活平臺，建立長效運營平臺，自營或托管為商家統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一農(nóng)超對接、項目品牌力打造。為商家提供標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營培訓(xùn)服務(wù)，增加附加值，增強(qiáng)盈利信心。開展類似商業(yè)MALL的餐飲企業(yè)會員、公務(wù)機(jī)關(guān)采購會員供應(yīng)制，吸擴(kuò)大本項目實體經(jīng)營影響力。96運營模式集成式實體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，概率風(fēng)險極小的投資，與其他房地產(chǎn)投資相比，農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，因其具有穩(wěn)定的投資回報，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對經(jīng)營者及其延伸的投資者來說，有比較可靠的經(jīng)營與投資回報，當(dāng)然愿意買。97投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市PART4營銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢98PART營銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢37概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動促成。營銷策略：推廣策略：高舉高打、集中引爆、快速鋪開！99概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動促成。營銷策略：銷售模式●主題式銷售，租售同步：1、租后帶租約發(fā)售；2、售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租1-3年）；3、對于投資者：在簽訂買賣合同的同時需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。4、鼓勵自營者購買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠；5、入市時機(jī)：建議于2017年5月開盤。100銷售模式●主題式銷售，租售同步：39銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：①優(yōu)勢產(chǎn)品攤位（約50%）的銷售，快速回籠資金；②贏利產(chǎn)品內(nèi)鋪（約30%）的銷售，投資回報及照顧關(guān)系客戶；③阻力產(chǎn)品外鋪（約20%）的銷售，保本配套?！褚浴暗烷_高走”策略、“大商家入駐”迅速打開市場?！褚浴笆袌龇睒s”為持續(xù)賣點，提高“贏利產(chǎn)品”的價格，獲取高額投資回報。●以“按時并隆重開業(yè)”為節(jié)點，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品”的銷售。101銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：40營銷策略1●圍繞項目的主題定位，引入各經(jīng)營品類的大戶入場，帶動小商家的進(jìn)駐；●梳理前期登記客戶，逐一約談，達(dá)成購買意向，規(guī)范定金收取制程，保障意向客戶不予流失；●爭取政府領(lǐng)導(dǎo)及政策的支持（一定的稅費減免期、一證式工商管理），用足政績民生工程公益推廣應(yīng)用，爭取做市區(qū)示范性農(nóng)貿(mào)市場的最高、最精、榜樣典范；●活動、會務(wù)為主、廣告為輔，緊密新聞媒介，擴(kuò)大市場的知名度；●推、銷結(jié)合，直投為主，充分利用口碑影響力，對舊商家介紹的新商家實行雙向獎勵；●售后物業(yè)管理的積極配合；●利用傳統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)媒體廣為宣傳，快速搜索目標(biāo)客戶。●造勢項目公開對外銷售（即開盤），加大開盤當(dāng)日成交優(yōu)惠幅度，爭取開盤當(dāng)日攤位去化量達(dá)70%以上。102營銷策略1●圍繞項目的主題定位，引入各經(jīng)營品類的大戶入場，帶營銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購●通過內(nèi)部認(rèn)購，讓市場經(jīng)營戶優(yōu)先認(rèn)購，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營戶內(nèi)部形成良好口碑；●對頭攤及位置好競爭多的攤位采取抽簽或搖號乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平?！顸c名買賣產(chǎn)權(quán)和租賃之間的區(qū)別，買賣產(chǎn)權(quán)可永久經(jīng)營；租賃鋪位會出現(xiàn)漲價和租不到攤位，高轉(zhuǎn)讓費的情況發(fā)生?！袼囆g(shù)傳達(dá)攤位的稀缺性（必要的花錢少的創(chuàng)意廣告手段）。2、競爭購買引入投資客戶給經(jīng)營戶造成一定的購買壓力，快速促成經(jīng)營戶的購買決心。形成投經(jīng)互動，也促進(jìn)快速開業(yè)。103營銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購42付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信心，建議本項目選取的付款方式為：銷售經(jīng)營權(quán)部分：分為一次性付款和分期付款兩種。分期付款周期不超過15天。銷售產(chǎn)權(quán)部分：分一次性付款和按揭付款兩種。攤位銷售經(jīng)營權(quán)部分：開盤當(dāng)日一次性交清全款給予95折優(yōu)惠；分期付款：首付50%以上，余款15天內(nèi)付清，可優(yōu)惠至98折；對商鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分：一次性付款購買給予96折優(yōu)惠；按揭付款購買給予99折優(yōu)惠；由銷售代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行，避免物業(yè)方的人情、關(guān)系等尷尬。104付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信PART5整合推廣篇：行業(yè)