房地產(chǎn)景觀工程精細化管理

房地產(chǎn)景觀工程精細化管理Real

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析房地產(chǎn)景觀管理的痛點1、工期管理

2、資源問題

3、專業(yè)程度

4、管理方法工期管理—計劃排布工期管理—搶工現(xiàn)場雨天搶晚上搶慘慘慘眾人搶工期壓縮返工量大成本浪費影響驗收效果不佳牽

一

發(fā)

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全

身

!資源管理—外部資源綠化苗木鋪裝材料活動設(shè)施藝術(shù)雕塑軟裝擺品資源管理—內(nèi)部資源內(nèi)部資源：工程部、營銷、景觀部

、物業(yè)等。與其說施工單位是做施工的，不如說他是眾多資源整合方。專業(yè)問題—專業(yè)人員不專業(yè)管理問題—粗狂，不重視一、為什么我們的工期總是差一天?二、什么樣的工期排布才算合理？三、如何才能管好景觀工程管理？景觀工程管理中的那些事！四個階段八個維度N個動作景觀工程節(jié)點階段管理工程的8個維度工程管理的措施方法施工中交付后效果維護材料/效果/工藝/計劃/資源4個階段41

2

3進場前施工完效果前控效果測評總結(jié)N個動作4個階段VS施工中：5+N+1前期：3個交圈1個滲透1、材料控制

2、效果控制3、工藝控制

4、資源控制5、計劃控制

6、N次點評7、一個標準化1、施工圖審查

2、專員反交底01

0203

043、施工啟動會竣工完：2次回顧交付后：移交管理1次交付評估1次深刻總結(jié)與物業(yè)聯(lián)動持續(xù)關(guān)注景觀維護

景觀工程管理的四個階段—進場前的效果控制方法1.

景觀工程啟動會2.

施工圖的讀/審/講3.

景觀有效工期的定義4.

住宅/商業(yè)景觀的工期排布5.

景觀場地移交的三大標準6.

景觀施工界面的劃分甲方交底統(tǒng)一命名為景觀工程啟動會。甲方對施工單位進行圖紙、效果落地等交底。確保景觀研發(fā)高度落地，減少研發(fā)—工程交接階段的信息傳遞折損，提升工程專員對景觀效果的敏感度。施工單位交底統(tǒng)一命名為讀圖講圖。施工單位經(jīng)過圖紙審查、甲方講解、現(xiàn)場勘測，對項目的施工管理和后期落地形成整體策劃，提前預(yù)演包含：施工方案解讀、施工計劃，材料計劃、交通組織、勞動力計劃的鋪排及風(fēng)險應(yīng)對措施，是對整個施工過程的路演。施工圖的讀/審/講如何更好的審查一套施工圖？

這是一項硬技能，是工程管理非常重要的環(huán)節(jié)；怎么審？

4個方法1、要充分理解設(shè)計，理解設(shè)計的效果及意圖；2、圖紙要越讀越薄的原則（以區(qū)域為核心，從面到點）；3、聯(lián)合封閉審圖（一口氣讀完

不要零碎的分片段）；4、不漏項（審豎向，

物料

，審功能，審細節(jié)）

；總圖怎么審？詳圖怎么審？審圖兩大點：經(jīng)驗+工具《施工圖自審表》景觀有效工期1、第一塊場地移交分塊移交場地算起，且第一塊場地移交的標準，可以是完整的綠化空間或完整的鋪裝空間（如一個完整的宅間，一個完整的公區(qū)，一個完整的鋪裝廣場）2、類似弧形鋪裝區(qū)域的場地，需要完整移交，景觀整體鋪裝，杜絕分塊移交

導(dǎo)致施工工藝不可控；對于商業(yè)弧形鋪裝，造型水體的區(qū)域不能分塊移交，景觀無法控制工序及工藝。場地移交標準1、種植土回填合同約定標高，無大石塊，無建筑垃圾。2、建筑散水溝完成砌體及抹灰，立面石材或涂料300-500以內(nèi)收口后續(xù)施工。場地移交標準3、綜合管網(wǎng)完成且井蓋完成保護（燃氣及自來水等國家壟斷專業(yè)除外）鋪裝完成面水管管管電力管管雨污水井反梁地庫頂板管道排布原則：1.

小管避讓大管，有壓管避讓無壓管，水管避讓風(fēng)管，電管、橋架應(yīng)在水管上方。2.

先安裝大管后安裝小管，先施工無壓管后施工有壓管。3.

磚砌井高度盡量高于鋪裝完成面。移交管控標準:1、第一片場地移交時間為起點，且面積不小于整體面積的25%；2、移交標準包含管網(wǎng)，散水溝等附屬工程完成（除國家壟斷專業(yè)外）；3、最后片區(qū)場地移交時間最晚不超過規(guī)劃驗收前1.5個月，且交付范圍不大于整區(qū)面積的20%；景觀介入時間景觀面積劃分有效工期銷售商業(yè)（同住宅）：≥4萬㎡2萬㎡-4萬

㎡1萬㎡-2萬

㎡≤1萬㎡≥8個月≥6個月≥6個月≥4個月≥4個月≥3.5個月≥3個月住宅景觀工期商業(yè)景觀工期小于等于2萬㎡

-

有效工期

2.5個月大于2萬㎡-有效工期

≥4個月≥2.5個月類別景觀面積劃分景觀介入時間

有效工期自持商業(yè)-有屋頂景觀面積≥3.5萬㎡景觀面積＜3.5萬㎡10個月≥5個月自持商業(yè)-無屋頂8-10個月

≥4.5個月自持商業(yè)2萬㎡≤景觀面積＜3.5萬㎡景觀面積＜2萬㎡7-8個月5-6個月≥4個月≥3個月自持商業(yè)景觀施工界面的劃分現(xiàn)狀：1.

界面劃分不清，存在施工爭議；2.

施工內(nèi)容重疊或漏項；3.

施工單位做自己不擅長工程，價格高工藝不達標；4.

招標完成但現(xiàn)場工序不對無法按設(shè)想情況施工……這些現(xiàn)象衍生出的問題，是我們在景觀工程的界面劃分不合理造成。合理、盡早明確的景觀工程界面劃分非常重要。目的：在景觀工程招標前明確景觀工程范圍，理清各專業(yè)施工界面，避免施工漏項及重疊，讓更合理的單位在合理時間完成合理工程。景觀施工界面的劃分—交底會交底會：組織景觀施工界面劃分交底會造采參加人員：項目總、項目經(jīng)理、項目成本經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、景觀造采工程師、項目各專業(yè)工程師；工

景程

觀會議發(fā)起人：景觀工程專員，組織人：景觀工程專員會議流程：方案及界面劃分圖解交底：配置+景觀特殊項重點說明界面回顧：總包、小市政等相關(guān)施工界面回顧表格過會：界面劃分表逐一討論夯實完成紀要：完成表格記錄及紀要整理注意事項：1

總分包施工合同界面拉通——拉通總包-小市政-景觀-機電-周邊道路，五方施工界面，核實景觀-道路-建筑-市政管線標高，（商業(yè)拉通內(nèi)裝、幕墻界面劃分及標高核對）。2

特殊界面梳理——成本經(jīng)理、景觀造采同事夯實集采、甲指乙供等特殊界面梳理（瀝青、木作、鐵藝、涂料等單項分包工程，結(jié)合項目情況逐條梳理夯實）；3

爭議界面流程：對于界面有爭議情況，提報運營會決策形成結(jié)論。景觀施工界面的劃分—注意事項注意事項1.

專業(yè)交圈溝通原則——總包、小市政、精裝等主要交叉工程界面，需反復(fù)夯實論證，充分線下溝通；2.

界面有據(jù)可依原則——任何界面情況均需有紀要或掛網(wǎng)文件支撐，做到有文字記錄依據(jù)；3.

杜絕三不管地帶原則——對于樓梯、建筑臺階坡道、灰空間、屋面、露臺等界面，景觀需與項目共同梳理明確施工界面，不留漏項和重疊情況；4.

施工可補位，成本需摘清——部分邊緣界面，結(jié)合施工工藝難易程度、工期情況和造價整體考慮，可適當調(diào)整；非景觀成本口徑但由景觀施工的部分，需在表格上特殊記錄并與成本經(jīng)理交圈。5.

爭議情況升級原則——對非常規(guī)的景觀施工界面，如果專員無法自行形成判斷，需在項目運營層面、景觀及造采職能共同商議決定；職能與項目間無法達成一致情況，有必要可上升PMO決策。施工界面的劃分—案例點擊鏈接成果：

1

景觀施工界面劃分（EXCEL）2

景觀施工界面劃分圖解說明（PPT）進場前效果前控能夠滿足有效工期達到場地移交標準工期排布要合理界面梳理要清楚景觀工程啟動會施工圖的讀審講

景觀工程管理的四個階段—施工中的效果控制方法1.

內(nèi)/外部資源的有效管控2.

效果落地管控的5個控制點3.

景觀施工工藝及品質(zhì)的把控4.

綠化種植技法與空間的營造5.

品質(zhì)管控的兩大標準做法6.

龍湖景觀工程管理的68個動作7.

施工中常見問題案例總結(jié)資源管理包含：內(nèi)部資源：工程部，項目團隊、營銷、景觀部

、物業(yè)等外部資源：施工單位、

2-3級分包資源“勤交圈，常總結(jié)，換位思考”多與項目互動，并不斷洗刷土建工程師，讓他們都變成半個景觀工程師，然后你贏了?！安恢匾暰坝^的土建工程師不是一個好工程師”一個工程師究竟好多時間在現(xiàn)場是合適的？施工管理的前期前三個月施工管理的后期最后1個月40%80%前提是你要有效利用監(jiān)理，充分搞定土建工程師！外部資源：施工單位、

2-3級分包資源如何掌握和管理好2-3級資源？在工程管理中，我們常常對2-3級資源的摸底不清晰，導(dǎo)致在項目落地的過程中判斷不準確，給項目的運轉(zhuǎn)和效果落地帶來較大影響，從哪里來？怎么做?怎么鑒別？誰能做？工期多久？多少錢？建議：對于分包資源，盡可能挖到終端資源，專業(yè)的事情讓專業(yè)的人去干吧。找到好單位，提需求，互動交流，現(xiàn)場勘測，落地總結(jié)起來

，有以下3點：1.明確施工單位關(guān)鍵崗位及具體要求2.出現(xiàn)現(xiàn)場推進不力，采取以下三個方法a.擒賊先擒王b.借力c.獎懲機制3.相互尊重、理解，多為施工單位考慮4

.對發(fā)現(xiàn)問題要及時正面溝通并幫助提高B、借力：出現(xiàn)現(xiàn)場推進不力（進度滯后、效果不佳）時，還可以通過向項目團隊和職能借力。比如：①組織工程會議梳理施工計劃，項目團隊支撐前置條件的達成；②組織職能效果點評，發(fā)揮職能作用解決效果問題；③面對搶工時期，向項目團隊或職能申請支援，分片管理。B、獎懲機制：“蜂蜜與大棒”獎：①

樣板區(qū)及部分重點項目可在合同簽訂階段，與公司協(xié)商，設(shè)置優(yōu)質(zhì)完成獎金，鼓勵施工單位積極性；懲：①鋪排施工計劃時可設(shè)置懲罰性條款，進度未達成可按條款執(zhí)行；②合同內(nèi)規(guī)定施工單位管理人員具體要求及懲罰措施。3.相互尊重、理解，同路人的原則；多為施工單位考慮不是一句空話，我們應(yīng)切實為施工單位提供支撐：a.場地秱交督促b.界面梳理及堅持c.效果把控d.合理利益爭取e.敢于擔(dān)當4、對發(fā)現(xiàn)問題要及時正面溝通并幫助提高把施工單位當作我們長期發(fā)展和共同進步的共贏者，幫助他們發(fā)現(xiàn)問題，去改良不足，如果同類問題在一個項目重復(fù)出現(xiàn)，過程問題頻頻暴露，甲方應(yīng)該及時

組織高層面的交流；關(guān)于工程管理5個控制之

（材料控制）材料管控

是一個項目成敗的關(guān)鍵，低檔次材料會給項目帶來不可挽救的遺憾，控制材料的關(guān)鍵方法：1、材料需求準確性掌控—（一圖一表控制）2、材料品質(zhì)（包括

色差

規(guī)格誤差

等）---封樣標準控制景觀材料封樣流程及管控要點重慶龍湖景觀部2013年11月3、材料到貨時間(深追蹤，多交圈、及時回顧)1、一圖一表嚴控計劃準確性容易出問題的點:1、材料規(guī)格與圖紙設(shè)計規(guī)格有誤差（避免后期被動調(diào)整設(shè)計）

2、材料的加工大樣圖（避免后期被動接收不合格工藝）3、材料數(shù)量不準確,部分遺漏（無法保證工期）2、

材料品質(zhì)（包括

色差

規(guī)格誤差

等）---封樣標準控制樣板材料封樣后，材料樣板一定要放在項目部，便于過程抽查，且一定要造價簽字；現(xiàn)場嚴格執(zhí)行封樣標準；新一街反面案例：

山西黑燒洗面封樣材料現(xiàn)場到貨1現(xiàn)場到貨2現(xiàn)場鋪裝效果3、材料到貨時間(深追蹤，多交圈、及時回顧)材料到貨時間滯后，是景觀工程中最容易出現(xiàn)的問題：

導(dǎo)致工期無法控制

被動接收不合格材料

；材料到貨滯后嚴重影響工期，工藝不可控管控材料到貨時間的三招：1.

及時定期回顧：材料到場計劃應(yīng)該每周與施工單位進行以書面形式回顧；2.

追蹤到底：在追蹤材料到貨計劃的時候，應(yīng)該將追蹤的深度延伸到廠家配貨處便于一手掌握材料的第一信息，并作出準確的判斷，必要時蹲廠；3.

信息及時交圈：在確定要出問題的時候應(yīng)第一時間告知部門或者項目總監(jiān)，尋求幫助，動用施工單位高層共同推動。材料管控總結(jié)：

是一個項目成敗的重要因素之一，要求甲方人員具有全方位的視角，包括了解材料市場動態(tài)，了解材料基本屬性，具體操作層面做到3點1、3招控制到貨時間；（深追蹤，多交圈、及時回顧）2、1個標準檢驗到貨品質(zhì)（封樣標準）3、1次審查

解決計劃疏漏及錯誤5個控制之

（效果落地管控）6個方法

告訴你

快速掌握效果落地：1、

深度理解設(shè)計效果及意圖；2、

施工過程中高度保持效果敏感度；3、有效借助外力，N次點評，拒絕單打獨斗4、

施工過程中的二次創(chuàng)作，有效彌補圖紙階段的不足；5、

對核心效果的堅持；5個控制之

（工藝控制）工藝是景觀很最重要

核心之一，也是評判一個項目好和不好的重要依據(jù)之一，好的工藝能給設(shè)計加分，反之則減分：施工推進

重點把控2個方法：1、樣板帶路原則

有效推進（強執(zhí)行）2、重點區(qū)域

重點研究（大區(qū)當樣板區(qū)做）關(guān)于工程管理2、重點區(qū)域

重點工藝深入研究對交付區(qū)的重要區(qū)域或核心區(qū)要當樣板區(qū)做，要對場地進行反復(fù)研究分析，反芻圖紙，論證效果；從平面到立面，從立面到三維空間；5個控制之

（計劃管控）景觀都是搶出來的？目前在體系內(nèi)

景觀的工期差異比較大，尤其是新地區(qū)公司表現(xiàn)突出，搶工比較嚴重，大部分老地區(qū)公司已經(jīng)比較成熟，關(guān)于景觀的進度管控

做好場地的移交和自身計劃的管理；關(guān)于進度管控

需要解決4個問題：1、判斷根據(jù)項目大小

合理的景觀工期究竟是多少（包括不可抗力因素的影響）？2、如何倒逼工程移交場地？（有難度，但需強執(zhí)行）3、如何鋪排景觀自身的計劃？使其更加合理，游刃有余；1、

深度理解設(shè)計效果及意圖；

兩次交底深度傳遞效果信息（前期動作）

施工過程中借助方案及類型學(xué)研究；

提升景觀綜合能力，快速閱讀收納并效果信息；

提升景觀綜合能力，快速閱讀收納并判斷效果的能力；多看，多讀，多練

多參與景觀方案的研討，或直接參與景觀設(shè)計管理；2、

施工過程中高度保持效果敏感度；在施工階段，常常發(fā)生施工出來的效果與前期方案效果大相徑庭，其中最重一點就是專員對效果的敏感度不夠，常常發(fā)現(xiàn)問題后采取對照方案，發(fā)現(xiàn)問題的關(guān)鍵，此類案例在不同項目中反復(fù)出現(xiàn)，如果保持高度的效果敏感度，建議如下：隨身攜帶效果圖，方案圖等主要圖紙，作為現(xiàn)場專員要對場地放線、空間尺寸、細節(jié)做到了如指掌；反復(fù)回顧，深入閱讀方案意圖，提升對研發(fā)的深度理解；在設(shè)計單位方案出圖階段

將文本打印2-3份成A4、圖冊施工單位一份、專員一份，長期攜帶在身；施工管理手冊3、有效借助外力，多次點評，拒絕單打獨斗借助設(shè)計院的外力：定期設(shè)置設(shè)計院現(xiàn)場巡查（道路

水體線型，喬木，重要場景

灌木

草花

樣板

封樣

設(shè)計全面介入）借助部門的力量：

借助有效的點評（有效管理點評）；禮嘉云麓水系端頭設(shè)計院點評調(diào)整：禮嘉云璽軸線水體設(shè)計院點評調(diào)整：新增景觀設(shè)計師巡場機制形成標準動作頻率：

景觀未大面進場前一月一次，景觀進場后雙周一次；人員：

方案設(shè)計師、軟景、硬景、水電施工圖設(shè)計師及項目負責(zé)人、景觀工程師；要求：巡場拍照并且記錄問題、提出解決建議，夯實責(zé)任人和節(jié)點并回顧；借助部門、公司力量，管理好點評機制，讓點評貫穿項目始終時間流程進場后五周