公寓項(xiàng)目銷售方案

中國(guó)核建·紫金一品項(xiàng)目公寓銷售方案2017年5月目錄一二三四五公寓目標(biāo)分解公寓自身分析市場(chǎng)環(huán)境分析公寓銷售計(jì)劃公寓推廣計(jì)劃公寓目標(biāo)分解一銷售目標(biāo)分解2017年銷售簽約目標(biāo)10億元，其中公寓銷售目標(biāo)為3.72億元。業(yè)態(tài)簽約額（億元）住宅3.133.721.711公寓商業(yè)街（1-2、3#商業(yè)）寫字樓車位0.4410總計(jì)公寓自身分析二公寓基本情況整體體量約4.8萬(wàn)方，公寓產(chǎn)品相似度高且房源量大（合計(jì)1140套房源）1-6#商業(yè)投資屬性更突出，2-1#居住屬性更凸顯但單間配套無(wú)法安裝燃?xì)?，共?jì)854套，占比75%項(xiàng)目公寓產(chǎn)品配比情況梳理樓棟

梯戶比

戶型

套內(nèi)面積

建筑面積

分布樓層

單層戶數(shù)總戶數(shù)

占比43.3233.6826.5227.2226.2625.9735.5233.9251.1744.8833.1433.5135.2632.4144.3342.3351145一房?jī)蓮d一衛(wèi)30%29291-6#

4T20戶2-1#

4T20戶3-313-301兩廳一衛(wèi)82321453365660%5122兩廳一衛(wèi)80%20%256一房?jī)蓮d一衛(wèi)59.0973.7541121-6#從產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面：1-6#與2-1#產(chǎn)品設(shè)計(jì)相似，均以投資小戶設(shè)計(jì)為主，2-1#產(chǎn)品設(shè)計(jì)較1-6#舒適，居住舒適度相對(duì)較好。

從產(chǎn)品位置方面：1-6#緊鄰商業(yè)街、群慧公園及項(xiàng)目集中商業(yè)，商業(yè)屬性更加凸顯，偏重商業(yè)投資；2-1#

2-1#受道路阻隔與2-2#、2-3#形成獨(dú)立住宅區(qū)，居住屬性更加凸顯。公寓現(xiàn)狀公寓現(xiàn)在處于交房交叉施工期，無(wú)固定看房通路，現(xiàn)場(chǎng)展示條件易受到施工破壞及干擾。2-1\1-6#外立面、精裝修大堂及公區(qū)、精裝修樣板間未呈現(xiàn)。1-6#裙樓商業(yè)主體結(jié)構(gòu)未完成2-1#中庭部分建筑材料堆積，且未完成覆土工作2-1#已獲得預(yù)售許可證，1-6#未獲得預(yù)售許可證公寓市場(chǎng)環(huán)境分析三宏觀市場(chǎng)政策2016年重慶市場(chǎng)基本未受全國(guó)限購(gòu)、限貸大環(huán)境影響，2017年重慶市場(chǎng)規(guī)范政策頻出，限制投機(jī)炒房，5月公積金新政認(rèn)房又認(rèn)貸或?qū)⒂绊懞笃诠N售全國(guó)政策：前三季度，樓市維持寬松政策，但從四季度開始新一輪調(diào)控收緊開始，一二線城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控，樓市政策拐點(diǎn)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)樓市持續(xù)高溫的態(tài)勢(shì)將開始降溫重慶政策：重慶樓市持續(xù)維持現(xiàn)有格局，深化推進(jìn)供給側(cè)改革，以去庫(kù)存為主，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；預(yù)計(jì)重慶樓市在短時(shí)間內(nèi)再次快速上漲的可能性較小國(guó)家樓市政策重慶樓市政策

中央因城施策鼓勵(lì)需求，深入推進(jìn)住房制度改革；

地方政策分化明顯，熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控、三四線城市加速去庫(kù)存；

上半年降準(zhǔn)降息，利率8.5折；首次購(gòu)房首付2成，減緩供應(yīng)；

重慶3年內(nèi)將關(guān)掉1500家房企，促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展；

下半年全國(guó)多個(gè)一線城市限購(gòu)，首付提高，重慶未受較大影響；

《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)“十三五”規(guī)劃》已正式出臺(tái)；

時(shí)隔12年

重慶公積金二手房新政出臺(tái)

區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等長(zhǎng)效機(jī)制加快完善；

營(yíng)改增細(xì)則落地并進(jìn)入實(shí)施階段，金融財(cái)稅改革持續(xù)推進(jìn)；

住建部發(fā)聲完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策；

國(guó)土部：全國(guó)將停止別墅類供地

聯(lián)排低密度項(xiàng)目審批將受控

助力樓市降溫，19城發(fā)布樓市調(diào)控新政，重啟限購(gòu)、收緊信貸。

房產(chǎn)稅限制三無(wú)人員購(gòu)房

抵押房產(chǎn)不得進(jìn)行預(yù)售

重慶公積金新政：認(rèn)房又認(rèn)貸重慶整體公寓市場(chǎng)走勢(shì)2017年住宅公寓市場(chǎng)受宏觀市場(chǎng)利好影響去存明顯，價(jià)格受整體市場(chǎng)供應(yīng)不足及核心區(qū)單盤入市影響持續(xù)上漲，但公寓存量及下半年推售高峰將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2016.07-2017.04重慶住宅公寓累計(jì)供應(yīng)約11萬(wàn)方，

2017.01-04商業(yè)供應(yīng)量約3.5萬(wàn)方，環(huán)比下降30%

2016.07-2017.04重慶住宅公寓累計(jì)成交約15萬(wàn)方，

2017.01-04成交約8.3萬(wàn)方，環(huán)比上漲30%

2016.07-2017.04重慶住宅公寓成交均價(jià)約8920元/㎡，2017.04新牌坊碧桂園嘉譽(yù)公寓入市，拉升整體均價(jià)（11306元/平米，含精裝標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡）

截至2017.04，住宅公寓市場(chǎng)整體存量累計(jì)約12萬(wàn)方4月新牌坊核心區(qū)碧桂園嘉譽(yù)公寓入市拉高均價(jià)2016年7月至2017年4月重慶整體公寓市場(chǎng)走勢(shì)（建面）50000400003000020000100000120001130610000800060004000200009367892187187878773275306842671862977月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2016年2017年供應(yīng)（㎡）去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理數(shù)據(jù)（建面）

截止時(shí)間：2017年4月30日重慶主城九區(qū)公寓成交情況從大數(shù)據(jù)的角度看，整體市場(chǎng)成交主力建面成交價(jià)格在5000-8000元,占比約63%。?2016年，重慶主城公寓總體成交16336套，成交建面均價(jià)7146，套均總價(jià)33萬(wàn)，沙坪壩以3816套排名第一，渝北區(qū)以2806套排名第二；南岸區(qū)公寓成交1319套，排名中等，套均總價(jià)30萬(wàn)，區(qū)月均去化110套。月均去化10000-

11000-

12000-

13000-

14000-

15000-

16000-

17000-

22000-成交套數(shù)

套內(nèi)面積建筑面積

成交金額（元）

成交建面單區(qū)域

<3000

>300003000-4000

4000-5000

5000-6000

6000-7000

7000-8000

8000-9000

9000-10000套均總價(jià)110001200013000140001500016000170001800023000匯總（㎡）匯總

（㎡）匯總匯總價(jià)944510862沙區(qū)坪壩

28862123151425295230951415990343954292252781644513816

123072

1614642806

106479

1402731658

71226

93380585077715860253933318234138194140110105841090064200194

420

271

1773

36

114

6261011渝北區(qū)547175824467705105渝中區(qū)719400135九龍坡區(qū)615

118388114615577286143832933614964682644611376043639119210

2322

69299

913741682

66387

878367873667474058508110355564497271463135303649332533586175584177巴南區(qū)39554326551154271021212277156259255130139

1319

40621

53419345

1258

40609

53343114

1012

34392

45228323

14590

19255南岸區(qū)453835099兩江新區(qū)126

221114990806681273043

352

3114江北區(qū)1071412482712961116北碚區(qū)34452658大渡口區(qū)412959832332721140

522816336930125377379541136129231380

644

429

242755

359

3231896

2407

3847

2220

1200920571903

752501總計(jì)6重慶南岸區(qū)公寓成交情況片區(qū)2016年共成交1319套，成交建面均價(jià)7405，套均30萬(wàn)，賣得好的項(xiàng)目月均約20套。10000-

11000-

12000-

17000-

4000-5000-60006000-700017000-80008000-9000699000-

成交套數(shù)匯

套內(nèi)面積

建筑面積成交金額

成交建面單項(xiàng)目名稱套均總價(jià)

月均去化11000120001300018000500010000110總25024216821894101803042429（㎡）匯總

（㎡）匯總

（元）匯總價(jià)香港置地長(zhǎng)嘉匯

匯總藍(lán)光COCO時(shí)代

匯總光宇尚濱國(guó)際

匯總和黃御峰

匯總281231125151282788093754058745076339425102299138712851177433366257164176871059699437747659344943259308018551676156055650133321722911483975096046395832959987922561307002891413421916300179366001029430094533508689508496740036576312195100188196816411001224600748033920264327743851464356724582355495639557289387302658486827162106998982679379327015108124912122728986118186222581139263626312222342321556124472761373533254923463831272030212014188873441110100000000002271213718616915同景國(guó)際城

匯總?cè)A潤(rùn)凱旋天地

匯總奧園城市天地

匯總?cè)f達(dá)廣場(chǎng)

匯總1877101208603196融創(chuàng)伊頓莊園

匯總奧園水云間

匯總金陽(yáng)阿凱德拾光里

匯總雨山前花園

匯總錦江華府

匯總32424362391469天盈首原

匯總44澤科彈子石中心

匯總?cè)趧?chuàng)玖璽國(guó)際

匯總魯能領(lǐng)秀城

匯總光華安納溪湖

匯總中國(guó)鐵建萬(wàn)國(guó)城

匯總學(xué)府大道69號(hào)

匯總協(xié)信城

匯總262121112621122781048270678312626525142557150000013445490000柏林春江

匯總1127194461072江南麗景

匯總1412837458860皓暉香雨藍(lán)苑

匯總?cè)f科金域?qū)W府

匯總山千院

匯總11334238010011202731471811334326990000110巨成龍灣

匯總112635202739511512814946121225913913194062153419

395543265

7405彈子石公寓市場(chǎng)走勢(shì)彈子石公寓產(chǎn)品存量較高，整體約3.6萬(wàn)方，區(qū)域價(jià)格天花板難以突破，年度價(jià)格增幅不足1%，4月整體均價(jià)約8060元/㎡，價(jià)格均值與上漲幅度均小于整體公寓市場(chǎng)水平2012-2016年彈子石公寓市場(chǎng)（建面）2016年7月至2017年4月彈子石公寓市場(chǎng)走勢(shì)（建面）40000350003000025000200001500010000500075007000650060005500500012000100008000600040002000085006922808580606774679080277999800075007000650060007845763774736249724272225873697507月8月9月10月

11月

12月1月2月3月4月2012年

2013年

2014年

2015年

2016年2016年供應(yīng)（㎡）2017年均價(jià)（元/㎡）銷售面積(㎡)

新增面積(㎡)

均價(jià)(元/㎡)去化（㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理數(shù)據(jù)（建面）

年度數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2016年12月31日，月度數(shù)據(jù)截至?xí)r間：2017年4月30日競(jìng)品項(xiàng)目-長(zhǎng)嘉匯隨著3-5月調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，區(qū)域公寓市場(chǎng)價(jià)格上行壓力增加，長(zhǎng)嘉匯公寓4月逆市下調(diào)公寓價(jià)格，加快推售。2017年3-4月競(jìng)品項(xiàng)目-華潤(rùn)凱旋天地3號(hào)SOHO公寓，39F，

6T28H，建面區(qū)間30-35㎡，引入途家運(yùn)營(yíng)包裝，少量產(chǎn)品精裝返租，成功擠壓清水銷售，4月整體均價(jià)約8135元/㎡，月均去化約52套2015.9開始推售（清水分零銷售），2015-2016年價(jià)格區(qū)間在6500-8000元/㎡，2016年11月引入品牌酒店管理運(yùn)營(yíng)，擠壓清水產(chǎn)品銷售，價(jià)格開始逐步上漲，2017年4月整體均價(jià)約8135元/㎡，2017年5月整體去化完畢，整體銷售周期20個(gè)月，月均去化約52套。彈子石華潤(rùn)凱旋天地公寓去化走勢(shì)3500030000250002000015000100005000010,0008,0006,0004,0002,00008,4998,207

8,1357,9867,733

7,7907,362

7,255

7,2467,221

7,388

7,4197,0606,5226,6886,516

6,466

6,6456,1516,1699月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月2015年2016年2017年供應(yīng)面積（㎡）去化面積（㎡）建面均價(jià)（元/㎡）2016年年底引入途家（30-34F）/泊家（11F-15F）酒店運(yùn)營(yíng)，客戶自費(fèi)3.8-4.2萬(wàn)精裝標(biāo)準(zhǔn)；客戶與管理公司簽約，（途家簽約5年，泊家6年），月均約60元/㎡·月租金，回報(bào)并寫入合同，測(cè)算年回報(bào)率6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理數(shù)據(jù)（建面）

截止時(shí)間：2017年4月30日典型在售公寓項(xiàng)目銷售情況市場(chǎng)典型在售公寓項(xiàng)目區(qū)域及地段支撐溢價(jià)商務(wù)公寓多采用租約銷售，高回報(bào)吸引投資客群住宅性質(zhì)公寓1200-2500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行溢價(jià)在售典型公寓項(xiàng)目銷售情況一覽表建面區(qū)間4-5月建面均價(jià)（元/㎡）競(jìng)品項(xiàng)目長(zhǎng)嘉匯區(qū)域產(chǎn)品性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)三通情況不通氣裝修情況清水銷售方式（㎡）彈子石34-4690009200清水自然銷售和黃御峰南濱路住宅性質(zhì)不通氣清水37-65清水自然銷售①清水自然銷售②途家租約銷售：8年，55元/㎡.月，年返11月清水/精裝清水9000龍湖源著冉家壩照母山商業(yè)性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)不通氣不通氣48-5851-56（精裝標(biāo)準(zhǔn)：1100元/㎡）精裝10000②途家/泊家租約銷售：送3年租金，年回報(bào)6%力帆紅星廣場(chǎng)清水11500公寓市場(chǎng)總結(jié)

重慶整體公寓市場(chǎng)均價(jià)（大數(shù)據(jù)）在建面7000-8000元/㎡之間。

南岸區(qū)公寓成交1319套，排名中等，套均總價(jià)30萬(wàn)，區(qū)月均去化110套，片區(qū)去化較佳的項(xiàng)目月均去化約50套。

彈子石區(qū)域存量大，價(jià)格天花板較難突破，同時(shí)隨著政策的影響，價(jià)格上行壓力加大。

“帶租約”式銷售是市場(chǎng)主要公寓的銷售模式，同時(shí)為公寓產(chǎn)品提供高溢價(jià)，但隨著重慶市場(chǎng)政策的限制，該模式有明確限制條件。本案2017年約1140套去化任務(wù)，相當(dāng)于南岸區(qū)2016年全區(qū)成交量，任務(wù)艱巨；依據(jù)市場(chǎng)情況，價(jià)格需匹配市場(chǎng)需求，項(xiàng)目?jī)r(jià)值落地對(duì)于項(xiàng)目的銷售亦是至關(guān)重要。公寓銷售計(jì)劃四銷售條件

按銷售節(jié)點(diǎn)要求，1-6#達(dá)到銷售許可條件

7月底前2-1#按交房標(biāo)準(zhǔn)形成精裝大堂及清水樣板層

8月中旬前2-1#公寓示范區(qū)包裝完成（看房通道、清水/精裝樣板間，工程施工組織需確保每周不低于3天可看房）時(shí)間節(jié)點(diǎn)6.307.306.128.18完成樣板間裝修公司招標(biāo)、開始進(jìn)行樣板間裝修完成延伸部分看房通道平場(chǎng)（混凝土地面）完成精裝大堂、清水樣板層完成看房通道包裝公司招標(biāo)、開始包裝公寓示范區(qū)包裝完成（看房通道、清水/精裝樣板間）看房通道打造建議受工程進(jìn)度影響，公寓示范區(qū)包裝以2-1#為主，保證工期6月底之前完成2-1#看房通道平場(chǎng)，形成看房通道。（1-6裙房還未施工，看房時(shí)間不明確）

2-1#看房動(dòng)線以現(xiàn)有看房通道為基礎(chǔ)，6月施工平場(chǎng)交付后，6月底之前完成小區(qū)內(nèi)道路的修建（按交房標(biāo)準(zhǔn)），以電瓶車進(jìn)行客戶看房接送。PS：藍(lán)色為需重新搭設(shè)看房通道區(qū)域電瓶車接送道路現(xiàn)狀道路現(xiàn)狀看房通道示意圖看房通道打造建議6月底之前精裝修大堂、電梯前室按設(shè)計(jì)方案裝修完成，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感精裝大堂示意圖大堂現(xiàn)狀走廊現(xiàn)狀電梯前室示意圖看房通道打造建議形式：以圍擋將客戶看房動(dòng)線與外部工地分隔開，并搭設(shè)頂棚，形成人行安全通道。并預(yù)留空調(diào)及燈光電源；通道門頭風(fēng)格建議：木工板+立體字+草皮外包木工板+立體字+金屬門架看房通道打造建議內(nèi)部包裝風(fēng)格建議1：地面：地毯頂棚：簡(jiǎn)單吊頂+射燈墻體：草皮+造型立體字+裝飾看房通道打造建議內(nèi)部包裝風(fēng)格建議2：地面：地毯+洗墻燈頂棚：天幕墻體：燈箱看房通道打造建議通道內(nèi)部設(shè)置空調(diào)，并擺放冰桶等消暑飲品，為客戶消暑，增強(qiáng)體驗(yàn)感。樣板間打造建議清水樣板間形式：情景化手繪打造。地面以地毯或木地板鋪裝，各個(gè)功能空間手繪上墻，輔以部分燈飾、家具擺件包裝示意圖包裝示意圖包裝示意圖樣板間打造建議精裝樣板間1風(fēng)格：適宜自住。清爽簡(jiǎn)約，不失家的溫情樣板間打造建議精裝樣板間2風(fēng)格：酒店式公寓。適宜出租，舒適，便捷樣板間打造建議6月底之前完成2-1#樣板層包裝，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感

樓層選擇：3F

按交房標(biāo)準(zhǔn)打造樣板層該區(qū)域?yàn)闃影鍖樱渲袃商讍伍g配套作精裝修樣板房，其他為清水樣板房景觀園林打造建議景觀園林按景觀方案實(shí)施打造

8月底完成2-1#區(qū)域的景觀展示銷售模式-前提1、1140套公寓是完成全年任務(wù)及目標(biāo)的難點(diǎn)，2016年區(qū)域均價(jià)為8060元/平米，項(xiàng)目整體貨量相當(dāng)于區(qū)域2016年全年的銷售量。2、為保證快速去化，保證現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，需錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。3、在群慧公園建設(shè)滯后的不利下持續(xù)提升產(chǎn)品價(jià)值和售價(jià)，需采用多種銷售模式擴(kuò)大外部?jī)?yōu)質(zhì)客戶和商家資源。4、重慶房市價(jià)格已處于市場(chǎng)階段高點(diǎn)，隨著政策的進(jìn)一步收緊，公寓客戶收縮投資規(guī)模，需要采用分段制價(jià)格策略，以應(yīng)對(duì)信貸進(jìn)一步收緊市場(chǎng)下行的局面。銷售模式-建議銷售模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)備注可能受進(jìn)一步行政調(diào)控及去資產(chǎn)泡沫化的影響，帶來(lái)銷售和回款的放緩預(yù)期收益相對(duì)高（單價(jià)略高）全部零售全部整售零售方案附后滿足快速現(xiàn)金流，為后續(xù)價(jià)格提升提供支撐土地增值稅的分?jǐn)偧邦A(yù)征帶來(lái)銷售和回款放緩整售方案附后可分?jǐn)傉唢L(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金流一棟整售、一棟零售2017年年底公寓達(dá)到

預(yù)期收益約高，對(duì)后續(xù)預(yù)售條件后采用返租形

產(chǎn)品價(jià)值提升提供支撐，

需等到公寓達(dá)到竣工條件式銷售

且保證現(xiàn)金流銷售模式-整售整售合作伙伴建議：1）簽約時(shí)首付30％，12月25日付完尾款，2）須有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，具備支撐溢價(jià)和回報(bào)的能力。3）良好的政府主管部門溝通能力，4）自行組織銀行組合貸的能力。銷售模式-整售公寓整體銷售將原有簡(jiǎn)單的甲方對(duì)業(yè)主的關(guān)系，改變?yōu)榧追?、運(yùn)營(yíng)方、投資方共同為業(yè)主進(jìn)行集合式服務(wù)提供物業(yè)增值保值的模式。提供裝修和運(yùn)營(yíng)服務(wù)甲方運(yùn)營(yíng)方委托管理簽署按協(xié)議底價(jià)收購(gòu)包銷提供配套服務(wù)按約定付款自行分銷或持有托管協(xié)議

支付租金（產(chǎn)權(quán)辦理）投資方投資業(yè)主代客裝修、銷售銷售模式-整售責(zé)任方權(quán)責(zé)說(shuō)明1.

完成分戶和產(chǎn)權(quán)辦理工作2.

按合同約定分?jǐn)偢髯缘脑鲋刀?.

提供社區(qū)活動(dòng)室做為服務(wù)大堂使用甲方1.

與業(yè)主簽定托管協(xié)議，按與業(yè)主簽定協(xié)議上約定的租金按期支付給業(yè)主，甲方不承擔(dān)責(zé)任2.

提供精裝修及家居，依約交付。3.

在銷售期可使用運(yùn)營(yíng)方品牌進(jìn)行宣傳，挖掘運(yùn)營(yíng)方會(huì)員資源。運(yùn)營(yíng)方投資方1.

按約定底價(jià)在甲方指定的期限內(nèi)進(jìn)行包銷，若低于底價(jià)則由包銷方自行承擔(dān)損失，若在指定時(shí)間內(nèi)未完成房源銷售，則由包銷方收購(gòu)。2.

按進(jìn)度付款，長(zhǎng)期持有。銷售模式-整售1.

運(yùn)營(yíng)方按實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求裝修公寓大堂及標(biāo)準(zhǔn)示范樓層進(jìn)行展示，擴(kuò)大示范展示區(qū)，展示經(jīng)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)產(chǎn)品提升做支撐；（此項(xiàng)為我司節(jié)約精裝修成本360萬(wàn)）2.

基金進(jìn)行整體收購(gòu)后再銷售，保證我方收益，按進(jìn)度回款，現(xiàn)金流有序安排；同時(shí)基金方為獲得溢價(jià)收益，將注入更多配套資源，精裝公寓套內(nèi)均價(jià)將提升約2000元/平米的同時(shí)，為我司后續(xù)產(chǎn)品定價(jià)提供支撐；3.

借助第三方整合資源，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方；4.

縮短銷售周期，可節(jié)約長(zhǎng)期營(yíng)銷成本（我司只需按正常營(yíng)銷節(jié)奏推廣）；5.

導(dǎo)入運(yùn)營(yíng)方和投資方的全國(guó)優(yōu)質(zhì)客戶資源，提升本地客戶投資價(jià)值預(yù)期，支撐項(xiàng)目后續(xù)品牌提升和產(chǎn)品提價(jià)。銷售模式-整售1.

銷售回款先進(jìn)我司賬戶，優(yōu)先確保我司收益，溢價(jià)收益由我司按約定進(jìn)度返還投資方基金，投資方基金向我司提供溢價(jià)部分等額咨詢服務(wù)發(fā)票；2.

我司配合后續(xù)分戶工作，本屬于正常工作范疇；3.

增值稅按合同約定各自分?jǐn)?，暫?%計(jì)提；4.

投資方基金需委托我司現(xiàn)有銷售現(xiàn)場(chǎng)兩家代理公司進(jìn)行駐點(diǎn)宣傳。（注：我公司按約定建面銷售均價(jià)，計(jì)提1.2%作為基礎(chǔ)傭金，產(chǎn)品溢價(jià)部分代理傭金由投資公司自行支付的代理公司。投資方基金自行導(dǎo)入渠道和長(zhǎng)線投資客戶）；5.

酒店裝修樣板的交叉施工均屬正常范圍，統(tǒng)一物管。銷售模式-零售公寓銷售節(jié)點(diǎn)安排根據(jù)推售節(jié)點(diǎn)：第1棟公寓6月推售，第2棟公寓8月推售6月7月8月9月10月11月12月時(shí)間第1棟推出第2棟推出12月30日交房5月啟動(dòng)公寓宣傳及蓄客工作營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)6月30日前完成公寓精裝大堂及清水樣板層包裝根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，1-6公寓達(dá)到銷售許可條件公寓銷售價(jià)格建議彈子石區(qū)域價(jià)格天花板難以突破，現(xiàn)整體均價(jià)約8060元/㎡，區(qū)域?qū)?biāo)華潤(rùn)項(xiàng)目整體均價(jià)約8135元/㎡，采用市場(chǎng)對(duì)比法，對(duì)比市場(chǎng)競(jìng)品及典型項(xiàng)目進(jìn)行公寓產(chǎn)品價(jià)格研判同時(shí)與在售公寓相比，本項(xiàng)目無(wú)返租且非精裝修，無(wú)第三方管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此項(xiàng)目公寓在達(dá)到銷售前置條件前提下，建面均價(jià)約為8500-8700元/㎡（清水）華潤(rùn)凱旋天地和黃御峰龍湖源著力帆紅星國(guó)際廣場(chǎng)權(quán)重81359200900011500本項(xiàng)目總項(xiàng)目權(quán)重契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)1.051.050.80.910.130.111.0510.130.100.080.050.090.040.080.060.080.060.060.070.030.060.999089.635%0.850.7510.100.080.080.050.100.040.060.050.060.050.050.060.030.060.87783010%0.90.810.110.080.080.050.090.040.080.060.100.050.050.060.030.060.951090210%11111111111111地段12%10%8%商圈配套景觀資源居住環(huán)境交通便捷性停車系統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)裝潢檔次配套設(shè)備區(qū)域交通0.061外部因素5%0.051119%0.0911.1114%1.0510.041.05118%0.080.80.80.750.90.90.70.7116%10.0611產(chǎn)品8%10.0811.20.90.90.80.81公共部分裝修外立面6%10.061外部因素6%10.061物業(yè)管理物業(yè)品牌及服務(wù)8%0.80.81.050.060.850.81項(xiàng)目品牌4%0.03項(xiàng)目自身配套比較得分權(quán)重6%0.06100%0.977899.08545%權(quán)重比準(zhǔn)價(jià)3555318178310908600公寓銷售價(jià)格建議彈子石區(qū)域住宅公寓價(jià)格增漲速度緩慢，1-4月環(huán)比上漲約6%，上漲速度均低于住宅產(chǎn)品，公寓價(jià)格天花板難以突破，整體均價(jià)集中在7400-8000元/㎡故現(xiàn)1-6#、2-1#公寓均價(jià)由7800元/㎡調(diào)整為8500-8700元/㎡（清水）價(jià)格較前期預(yù)估均價(jià)增幅超過(guò)10%2016.07-2017.04彈子石區(qū)域住宅及公寓價(jià)格走勢(shì)圖1400012000100008000600040002000012672806010227799998148085910780276918697570587222689876376772784571867473671772427月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2016年2017年住宅公寓公寓銷售價(jià)格建議建議公寓以建面均價(jià)8500-8700元/㎡入市，略低于1-4住宅建面成交均價(jià)拉開價(jià)差，區(qū)分客群，精準(zhǔn)覆蓋公寓客戶1、位置1-6#、2-1#公寓靠學(xué)苑路內(nèi)里，距離輕軌站較遠(yuǎn)，整體位置較樓王1-4#、5#住宅樓棟差，尤其是2-1#小區(qū)組團(tuán)與D4-1-1小區(qū)組團(tuán)受道路相隔相對(duì)獨(dú)立，在中庭景觀、朝向上不如1-4#、5#住宅樓棟。2、產(chǎn)品1-6#、2-1#公寓整體4T20H，產(chǎn)品密度較大，

較1-4#、5#住宅樓棟3T6H改善型產(chǎn)品舒適度低；1-6#、2-1#公寓產(chǎn)品單間配套小戶產(chǎn)品占比大，但不通氣，居住功能較弱。3、客群1-6#、2-1#住宅公寓主力客群為年輕入門級(jí)購(gòu)房客群，在購(gòu)買力及價(jià)格承受力上遠(yuǎn)低于1-4#、5#改善住宅購(gòu)房客群。公寓銷售價(jià)格建議分段式價(jià)格銷售策略，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)條件，價(jià)格穩(wěn)步提升實(shí)現(xiàn)價(jià)格區(qū)間8300元/平米實(shí)現(xiàn)條件無(wú)法達(dá)到銷售前置條件達(dá)到銷售前置條件8600-8700元/平米8800-9000元/平米產(chǎn)品達(dá)到竣工條件，引入第三平臺(tái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理公寓銷售政策建議在即定的價(jià)格體系下，逐步收回折扣，提升銷售價(jià)格。（一次性付款0.88折，按揭、公積金付款0.89折）優(yōu)惠政策VIP卡辦理優(yōu)惠VIP卡升級(jí)優(yōu)惠一次性優(yōu)惠內(nèi)容1%5%5%付款方式優(yōu)惠按揭+公積金裝修補(bǔ)貼4%2%家電補(bǔ)貼老帶新優(yōu)惠開盤優(yōu)惠2%2%3%按時(shí)簽約優(yōu)惠2%公寓推廣計(jì)劃五公寓推廣策略結(jié)合公寓產(chǎn)品難題解決策略，針對(duì)性地制定推廣策略多元化產(chǎn)品定位，降低內(nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)外精準(zhǔn)推廣，拓寬客戶范圍實(shí)體體驗(yàn)呈現(xiàn)，拉升客戶預(yù)期公寓推廣案名建議：WE+公寓我們一起成長(zhǎng)，一起堅(jiān)持，一起成為城市的中堅(jiān)力量WE+CBD，就是看得見的未來(lái)！備選：雙子星1、結(jié)合星座元素；2、愿兩棟公寓一起，閃耀CBD公寓推廣形象一案名：WE+公寓定位：玩轉(zhuǎn)CBD

樂享城市未來(lái)公寓推廣形象二案名：WE+公寓定位：CBD+成長(zhǎng)型輕資產(chǎn)公寓推廣排期第1棟公寓推售第2棟公寓推售10月11月12月推售節(jié)點(diǎn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月全年推廣主線：重慶·CBD+時(shí)代公寓品牌：玩轉(zhuǎn)CBD

樂享城市未來(lái)/CBD+

商圈輕資產(chǎn)推廣主題推廣目的：深耕主城客戶、挖掘周邊區(qū)縣客戶、覆蓋外地客群推廣策略：針對(duì)性渠道下沉，廣泛撒網(wǎng)爭(zhēng)取投資客群，長(zhǎng)效與階段性媒體結(jié)合，網(wǎng)絡(luò)重于紙媒推廣方式：大區(qū)域內(nèi)社區(qū)廣告、商圈廣告、區(qū)縣高鐵廣告等高曝光媒體提高知名度；階段性通過(guò)區(qū)縣大巴、網(wǎng)絡(luò)等覆蓋針對(duì)客群媒體計(jì)劃6月：精裝大堂及電梯前室打造完成：看房通道、清水樣板層包裝完成：景觀園林打造完成現(xiàn)場(chǎng)包裝價(jià)值提升線下活動(dòng)（品牌、商業(yè)）6月：Car2go

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公寓跨界活動(dòng)暨公寓起勢(shì)9月：商業(yè)示范區(qū)開放活動(dòng)公寓媒體計(jì)劃線上長(zhǎng)效與針對(duì)性媒體結(jié)合，選擇客戶關(guān)注渠道重點(diǎn)投放，重點(diǎn)突出公寓投資價(jià)值

通過(guò)商圈LED大屏、機(jī)場(chǎng)燈箱，公寓開盤階段重要節(jié)點(diǎn)投放

戶外大牌、曲線高鐵站燈箱、商圈樓宇廣告持續(xù)投放網(wǎng)絡(luò)全程投資客群

線上同時(shí)以網(wǎng)絡(luò)推廣+自媒體宣傳持續(xù)炒作，提升項(xiàng)目知名度，同時(shí)導(dǎo)入外地客群投放媒體數(shù)量/頻次南坪1塊，其余格2塊2塊投放時(shí)間8.07-8.206.12-9.17投放內(nèi)容商圈LED大屏解放碑、觀音橋、南坪商圈項(xiàng)目?jī)r(jià)值+公寓產(chǎn)品信息項(xiàng)目?jī)r(jià)值+公寓產(chǎn)品信息戶外大牌四公里入口內(nèi)環(huán)、機(jī)場(chǎng)路石柱、豐都、涪陵、長(zhǎng)壽、永川、萬(wàn)州、梁平、區(qū)縣高鐵燈箱廣告10塊