智慧城市商業(yè)綜合體招商運營及物業(yè)管理方案【完整版】

2019智慧城市商業(yè)綜合體招商運營及物業(yè)管理方案目錄Contents1商業(yè)總體運作思路2商業(yè)綜合體招商執(zhí)行策略智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案3物業(yè)服務(wù)合作計劃4全程商管服務(wù)總結(jié)5合作報價商業(yè)總體運作思路智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案操盤思路操盤流程全程策劃服務(wù)操盤思路市場調(diào)研市場定位商業(yè)規(guī)劃招商銷售商業(yè)管理消費調(diào)查主題定位建筑形態(tài)招商定位商戶調(diào)查功能定位交通動線招商策略招商計劃物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)查規(guī)模定位商業(yè)布局商業(yè)管理智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案業(yè)態(tài)定位鋪位分割招商推廣價格設(shè)計客戶管理競爭調(diào)查文化定位品牌組合開業(yè)策劃投資調(diào)查客層定位附屬設(shè)施銷售策略營銷控制……價格調(diào)查競爭定位……營銷管理…………操盤流程籌建前期開發(fā)設(shè)計設(shè)計、施工前期經(jīng)營期市場調(diào)查市場定位商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營試算商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營試算招商零售專業(yè)店簽約開業(yè)籌備物業(yè)管理竣工驗收開幕營業(yè)主力店主力店經(jīng)營試算主力店洽談意向簽約智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案方案租售招商租售營業(yè)市場推廣功能商業(yè)規(guī)劃設(shè)計論證策略設(shè)計銷售顧問管理商業(yè)策劃執(zhí)行顧問準(zhǔn)備培訓(xùn)市場推廣商業(yè)管理投資策略風(fēng)險評估成本概算投資計劃融資計劃成本預(yù)算募集融資成本監(jiān)控全程策劃服務(wù)1前期策劃顧問服務(wù)1、市場研究報告2、項目定位報告2招商實施服務(wù)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案根據(jù)市調(diào)和定位兩個方案著手設(shè)計（《商業(yè)規(guī)劃方案》、《招商策劃方案》）/著手市場定位方案和招商策劃方案的落地/策劃本項目在商界的推廣傳播/策劃本項目促進(jìn)銷售3商業(yè)管理服務(wù)通過指導(dǎo)、自組或合組商業(yè)管理團(tuán)隊對本項目的進(jìn)行商業(yè)運營管理。商業(yè)管理服務(wù)前期成果是《商業(yè)項目商業(yè)管理方案》，中期核心成果是《商業(yè)項目商業(yè)管理制度與管理流程》和商業(yè)經(jīng)營績效，后期成果是本項目贏利能力和贏利水平。針對哈爾濱銀泰城商業(yè)綜合體項目，港聯(lián)將提供“全程策劃服務(wù)’商業(yè)綜合體招商執(zhí)行方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案哈爾濱商業(yè)市場調(diào)研價格策略商業(yè)綜合體主題定位建議商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃建議戰(zhàn)略資源整合招商階段性工作內(nèi)容招商工作節(jié)奏控制熟西要哈爾濱商業(yè)市場調(diào)研智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案把握市場商業(yè)趨勢、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃挖掘市場空白及項目發(fā)展定位之依據(jù)哈爾濱現(xiàn)有商業(yè)格局哈爾濱市現(xiàn)有商業(yè)格局：目前哈爾濱的商圈分布過度集中在松花江以南區(qū)域，傳統(tǒng)商圈仍是現(xiàn)階段是市民消費的核心商圈，但傳統(tǒng)商圈商業(yè)格局大致分定，利潤空間已經(jīng)飽和。新興商圈近幾年發(fā)展迅速，營銷模式單一、重復(fù)，相互之間跟進(jìn)、模仿的痕跡十分明顯。伴隨目前城市版圖的擴(kuò)張，明顯缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協(xié)調(diào)。中央大街傳統(tǒng)商圈靖宇商圈松北商圈商圈愛建商圈秋林商圈會展商圈顧?quán)l(xiāng)商圈未來群力智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案安埠商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈商圈新興商圈中央大街商圈愛建商圈本案哈西商圈秋林商圈顧?quán)l(xiāng)商圈靖宇商圈會展商圈目前傳統(tǒng)商圈可分為三大商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈屬于跨區(qū)域性核心商圈，松北商圈覆蓋范圍廣。新興商圈則以會展商圈、哈西商圈為新興商業(yè)區(qū)的代表。安埠商圈未來群力商圈哈爾濱商業(yè)發(fā)展預(yù)判哈爾濱市商業(yè)發(fā)展預(yù)判：?次、所面向客群的差異將更加明顯；傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場變化調(diào)整，整體檔?隨著城市的不斷發(fā)展，城市擴(kuò)張加劇，傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費者的購物需求；?經(jīng)逐步形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的隨著城市各區(qū)域功能布局的逐步確定，商業(yè)發(fā)展已消費特征的差異化而有不同的特色；?與檔次的消費者。這表示未來的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商未來消費趨勢，勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次商圈靖宇松北商圈中央大街商圈傳統(tǒng)商圈愛建商圈秋林商圈會展商圈顧?quán)l(xiāng)商圈安埠商圈本案未來群力商圈智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案哈西業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限。商圈新興商圈中央大街商圈：旅游休閑型主題商業(yè)中心秋林商圈：品牌消費型主題商業(yè)中心靖宇商圈：傳統(tǒng)服務(wù)型主題商業(yè)中心未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口集聚的新興居住區(qū)擴(kuò)散的趨勢，本項目處于群力新區(qū)，在城市“西擴(kuò)”發(fā)展方向之上，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃布局，因勢利導(dǎo)。市場調(diào)查說明市場調(diào)查樣本采集原則調(diào)查對象：調(diào)查小組成員擬定好調(diào)查提綱對哈爾濱市商業(yè)項目分傳統(tǒng)商圈和新興商圈進(jìn)行調(diào)研分析。調(diào)查方式智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案詢問法：走訪項目現(xiàn)場和銷售中心，通過各種方式向商管公司、物業(yè)人員以及銷售人員提出問題，收集市場信息；觀察法：在中介門店通過記錄獲取市場信息；網(wǎng)絡(luò)資料收集：利用網(wǎng)絡(luò)收集市場數(shù)據(jù)。傳統(tǒng)商圈分析/中央大街商圈哈爾濱市發(fā)展最早，目前最成熟、人氣最旺的商圈，同時也是商業(yè)發(fā)展前景最好的區(qū)域，但是部分業(yè)態(tài)將面臨優(yōu)化、調(diào)整、升級。名稱中央大街商圈概述哈爾濱市歷史最久、保護(hù)建筑最多的繁華商圈，檔次從中檔到高檔，涵蓋休閑、娛樂、游覽、購物的歐陸風(fēng)情綜合性商圈中央大街北起松花江防洪紀(jì)念塔，南至經(jīng)緯街，全長1450米，寬21.34米，其中車行方石路10.8米寬。位置智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)類型百貨商場、購物中心、專業(yè)商場、沿街商鋪場、松雷商廈、新一百購物廣場百貨類：中央商城、百盛購物廣場、紅博中央購物廣購物中心：金安國際廣場、萬達(dá)廣場、金太陽索菲亞購物廣場專業(yè)商場：蘇寧電器沿街商鋪：以俄羅斯旅游商品店及品牌專賣店為主主要消費群體為收入水平中等偏上群體，輻射哈爾濱市周邊縣城，以哈爾濱市區(qū)消費為主。典型商業(yè)消費群體傳統(tǒng)商圈分析/秋林商圈哈爾濱市較早興起的商圈之一，近年來發(fā)展稍滯后于皖西路商圈，但隨著商圈改造提升為以秋林中心商業(yè)區(qū)和特色街區(qū)為核心的大秋林商務(wù)圈，發(fā)展前景看好。名稱秋林商圈概述哈爾濱市百年老商業(yè)中心，檔次從中檔到高檔，涵蓋旅游觀光、商貿(mào)流通、商務(wù)辦公的大秋林商務(wù)圈位置南崗區(qū)的交通樞紐智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)類型百貨商場、購物中心、大型超市、沿街商鋪百貨類：秋林商城、松雷商城購物中心：遠(yuǎn)大購物中心、紅博地下購物廣場商業(yè)綜合體：果戈里步行街典型商業(yè)消費群體聚集哈爾濱最多的高、中端階層消費人群輻射整個哈爾濱地區(qū)，傳統(tǒng)商圈分析/靖宇商圈哈爾濱市最早興起的商圈之一，以批發(fā)零售為主的傳統(tǒng)服務(wù)型商圈，近期發(fā)展步伐滯后。擁有近百家聞名全國的老字號商鋪和國內(nèi)乃至世界最大的中華巴洛克建筑群，被譽(yù)為”哈爾濱的橫店攝影城“。名稱靖宇商圈概述以“哈爾濱最早的大街”邊商鋪云集，是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)—靖宇街為線，周位置道外景陽街的新聞電影院。全長區(qū)，東北起二十道街靖宇公園，西南至2190米，車行道智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案9～11米。商業(yè)類型百貨商場、批發(fā)市場、沿街商鋪百貨類：瑪克威商廈批發(fā)市場：溫州商貿(mào)城沿街商鋪：中華老字號名店一條街，主營醫(yī)療器械—靖宇街典型商業(yè)消費群體聚集以批發(fā)為主的中低端傳統(tǒng)消費人群傳統(tǒng)商圈現(xiàn)有重點商業(yè)項目概況傳統(tǒng)商業(yè)項目興起時間較早，發(fā)展至今已具有一定單體規(guī)模，檔次不一，消費群體不一，發(fā)展?jié)摿τ邢?，未能充分引?dǎo)城市消費，這種趨勢未來幾年將進(jìn)一步加聚、演變。道里萬達(dá)廣場瑪克威商廈傳統(tǒng)商圈現(xiàn)有重點商業(yè)項目格局：?購物中心；目前重點商業(yè)項目分布較為集中，商業(yè)類型表現(xiàn)為商場及?傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)均為多年發(fā)展起來的老商業(yè)，發(fā)展至今已經(jīng)具有一定的單體商業(yè)規(guī)模，均在3萬方以上；?性和共性。消費檔次均在中檔及中檔以上，消費群體具有一定的差異?現(xiàn)象嚴(yán)重，各百貨均沒有針對自身的細(xì)分市場來進(jìn)行品牌引高端國際品牌的引進(jìn)力度較大，但產(chǎn)品同質(zhì)化、品牌堆砌金安國際廣場傳統(tǒng)商圈溫州國際商貿(mào)城遠(yuǎn)大購物中心松雷國際商廈本案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案進(jìn)及品類布局。序號名稱所屬商圈業(yè)態(tài)商業(yè)面積開業(yè)時間租金檔次管理費供暖費12道里萬達(dá)廣場金安國際廣場中央大街中央大街購物中心購物中心13.9萬㎡2005年2006年15-20元/㎡/天中高檔中高檔45元/㎡45元/㎡6萬㎡1.6元/㎡/天+扣點25%3遠(yuǎn)大購物中心秋林商場8.1萬㎡1999年扣點為30%—50%中高端商管費和能耗費租金/扣點包括物業(yè)費、45元/㎡45松雷國際商廈秋林靖宇商場3.8萬㎡1993年2002年扣點為30%—50%中高檔中低檔45元/㎡45元/㎡溫州國際商貿(mào)城批發(fā)市場6.37萬㎡2-3元/㎡/天6瑪克威商廈靖宇商場8萬㎡2002年1-5元/㎡/天中檔45元/㎡傳統(tǒng)商圈內(nèi)的商業(yè)項目以購物中心形態(tài)的商場為主要業(yè)態(tài)，多采用扣點的方式經(jīng)營。新興商圈分析/愛建商圈哈爾濱市首席濱水新城里的生活休閑商業(yè)中心，新興商業(yè)更趨于國際化。是一個購物、餐飲、休閑、娛樂、運動健身、文化、科技、體驗、居住、商務(wù)、旅游于一體的國際生活、商業(yè)中心區(qū)。名稱愛建商圈生活休閑的商業(yè)中心，是中外游客旅游觀光第一座大型首席濱水高尚生活區(qū)，百萬市民的景觀特區(qū)，是未來哈爾濱的居住、商務(wù)、商業(yè)中心。概述智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案位置道里區(qū)商業(yè)類型購物中心、專業(yè)市場、精品商業(yè)綜合體、地下購物廣場購物中心：卓展購物中心、新百德時尚購物中心專業(yè)市場：上海路與友誼路交匯處為中心的家居建材市場商業(yè)綜合體：上海街地下購物廣場：愛達(dá)置業(yè)地下商業(yè)綜合體典型商業(yè)消費群體吸引哈爾濱高端階層消費人群新興商圈分析/顧?quán)l(xiāng)商圈道里區(qū)五大商圈之一，針對哈爾濱市“中興”戰(zhàn)略，顧?quán)l(xiāng)商圈提檔升級，商圈以綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為發(fā)展重點，大力發(fā)展汽車物流中心，引進(jìn)品牌汽車4S店、哈西客站配套服務(wù)業(yè)等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目。名稱顧?quán)l(xiāng)商圈概述借助哈西客站建設(shè)、老機(jī)場路改造，依托哈爾濱國際汽車博覽中心、城鄉(xiāng)路汽車專業(yè)市場等發(fā)展起來的綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)位置道里區(qū)的城鄉(xiāng)接合部智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)類型大型超市、購物廣場、汽車專業(yè)街大型超市：麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華、北京華聯(lián)購物廣場：新大發(fā)國際購物廣場汽車專業(yè)街：城鄉(xiāng)路汽車專業(yè)市場典型商業(yè)消費群體周邊居住人群和汽車產(chǎn)業(yè)帶動而來的人群新興商圈分析/會展商圈以哈爾濱國際會展中心體育館為中心，集合展覽、體育、文化、餐飲、娛樂、購物、旅游商務(wù)等多種功能為一體的新商圈。名稱會展商圈概述哈爾濱“新城市主義”構(gòu)想的最佳落腳點位置南崗開發(fā)區(qū)板塊務(wù)區(qū)（CBD）概念的區(qū)域——哈爾濱最早提出中央商智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)類型購物中心、酒店、大型超市購物中心：紅博購物中心酒店：華旗飯店大型超市：家樂福、沃爾瑪、麥得龍典型商業(yè)消費群體圍繞會展中心及會展活動而產(chǎn)生的消費人群新興商圈分析/哈西商圈交通樞紐型商圈，以休閑商業(yè)和體驗消費為主題的時尚消費后起之秀，實現(xiàn)了地鐵交通與商業(yè)的無縫對接。名稱哈西商圈概述圍繞著地鐵、高校、哈西客站、哈達(dá)果菜批發(fā)市場、醫(yī)院、哈西服裝城而形成。學(xué)府三道街與學(xué)府四道街，連通哈西大街，涵蓋了建設(shè)中的西客站和長途客運站、地鐵位置智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案一號線、四號線和五號線。商業(yè)類型商業(yè)廣場、專業(yè)市場典型商業(yè)商業(yè)廣場：哈西萬達(dá)廣場專業(yè)市場：哈西服裝城消費群體區(qū)域內(nèi)高校師生；哈西客站、地鐵交通帶來的消費人群。新興商圈分析/松北商圈哈爾濱市未來東北亞經(jīng)貿(mào)樞紐和國際制造業(yè)的新城，定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、旅游文化功能區(qū)和消費品與生產(chǎn)資料物流集散基地。名稱松北商圈概述城市發(fā)展策略中“北躍”的戰(zhàn)略示范區(qū)變“松北無商業(yè)”的局面。，改位置松花江以北岸地區(qū)的新城區(qū)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)類型購物廣場、物流中心典型商業(yè)購物廣場：盛恒基直銷購物廣場、天龍五金商貿(mào)城物流中心：松北倉儲物流集中區(qū)消費群體哈爾濱市政府與大學(xué)城搬遷帶來的消費人群新興商圈分析/未來群力商圈哈爾濱市目前最大、最熱的開發(fā)區(qū)，商業(yè)尚屬于起步階段，配套尚不完善，人氣不足，人們區(qū)域認(rèn)知度不高。定位為集金融、總部經(jīng)濟(jì)、會展、酒店、商貿(mào)及文化娛樂為一體的中央商務(wù)區(qū)。名稱未來群力商圈概述哈爾濱城市西擴(kuò)戰(zhàn)略的第一步，在未來幾年里必然發(fā)展為新興高端商業(yè)中心。道里狀發(fā)展區(qū)域區(qū)，以群力大道、第五大道為中心，線。位置智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)類型購物中心、商業(yè)綜合體典型商業(yè)購物中心：遠(yuǎn)大購物廣場、商業(yè)綜合體：關(guān)東古巷、金中環(huán)消費群體未來中高端消費人群聚集地新興商圈現(xiàn)有重點商業(yè)項目概況新興商業(yè)區(qū)或區(qū)域性商業(yè)區(qū)，多處于發(fā)展階段，需要一定的市場培育期，商圈輻射范圍有限卓展購物中心紅博世紀(jì)廣場新興商圈現(xiàn)有重點商業(yè)項目格局：?外圍新興商圈內(nèi)；目前重點商業(yè)主要分布在傳統(tǒng)商圈擴(kuò)展開來的?規(guī)模上比傳統(tǒng)商業(yè)有較大的提升，業(yè)態(tài)豐富、新興商圈根據(jù)商業(yè)發(fā)展時間上跨度較大，在綜合性強(qiáng)；?的高端、時尚前沿的商業(yè)中心，新興商圈概念消費檔次均在中高檔，目前缺乏真正意義上香坊萬達(dá)廣場西城匯智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案同構(gòu)、經(jīng)營同質(zhì)化，營銷模式單一、重復(fù)，相新興商圈業(yè)態(tài)整體向購物中心發(fā)展業(yè)管理公司進(jìn)行商業(yè)運營。，但在經(jīng)營模式主要沿用傳統(tǒng)的扣點模式，說明新興商圈仍然處于培育期，缺乏專業(yè)的商互之間跟進(jìn)、模仿的痕跡十分明顯；?整體市場需要朝多元化、高層次方向發(fā)展。序號名稱所屬商圈類型商業(yè)面積開業(yè)時間租金檔次管理費12紅博世紀(jì)廣場卓展購物中心會展愛建購物中心購物中心30萬㎡2003年2011年扣點（25%-30%）扣點（25%-30%）中高檔管費和能耗費扣點包括物業(yè)費、商11.5萬㎡高檔3西城匯哈西購物中心2.5萬㎡2010年A,C、區(qū)為B區(qū)為17元8—/天10·㎡元/天·㎡中高檔商鋪交納）1.5元/月/㎡（自營租金包含物業(yè)費、商管費和能耗費4香坊萬達(dá)廣場香坊商業(yè)綜合體30萬㎡（含酒店、住宅）2007年6-8元/天·㎡中高檔未來重點商業(yè)項目分布所屬商圈項目名稱1011愛建商圈1.新百德時尚購物廣場顧?quán)l(xiāng)商圈2.富力江灣(VIVA購物中心）3.遠(yuǎn)大購物廣場128群力商圈4.金中環(huán)5.群力文化廣場345智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案6.哈西萬達(dá)廣場哈西商圈7.魯商·松江新城8.華鴻國際（紅星美凱龍）96會展商圈9.紅博西城紅場7松北商圈10.華鴻國際（華潤歡樂頌）未來重點商業(yè)項目格局分析：靖宇商圈11.寶宇天邑瀾灣未來商業(yè)網(wǎng)點分布有向周邊延伸外擴(kuò)的趨勢；發(fā)展趨勢是現(xiàn)有商業(yè)格局被打破，有傳統(tǒng)商圈向多區(qū)域商圈方向發(fā)展；主要是向西發(fā)展和擴(kuò)張。未來重點商業(yè)項目概況所屬商圈項目名稱區(qū)域業(yè)態(tài)項目進(jìn)度運營模式愛建商圈新百德時尚購物廣場道里區(qū)購物中心、中環(huán)商業(yè)廣場、三江美食城2012年6月開始改造扣點顧?quán)l(xiāng)商圈富力江灣(VIVA購物中心）道里區(qū)高端購物中心目前建完一棟三層樓，其余部分未動工2011項目建設(shè)中，預(yù)計年4月全面開工建設(shè)，目前2013年8月投——遠(yuǎn)大購物廣場道里區(qū)遠(yuǎn)大購物中心，大型超市、主題餐廳、美食廣場、五星級影城、汽車美容服務(wù)中心等高端餐飲為主綜合體·英式風(fēng)格獨棟商業(yè)群落城市商業(yè)北方展藝中心、關(guān)東古巷、山水書城、泰姆凱迪少兒職業(yè)體驗館、華誼兄弟影城、家樂福超——付使用群力商圈金中環(huán)道里區(qū)一期部分建設(shè)完工，尚未開業(yè)返租+銷售群力文化廣場道里區(qū)項目全部竣工，僅山水書城開業(yè)攤位租賃、運營托管市等多個項目。五星級酒店、大型購物中心、國際連鎖超市、室內(nèi)外商業(yè)步行街、高檔住宅、精裝公寓、量哈西萬達(dá)廣場南崗區(qū)住宅銷售，商業(yè)于2013年9月開——哈西商圈智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案販?zhǔn)終TV、電玩城、國際影城、5A級寫字樓始招商魯商·松江新城南崗區(qū)高尚住宅、大型高級公寓、高檔寫字樓、星級酒店ShoppingMall、花園洋房、5月開盤，先推住宅——華鴻國際（紅星美凱龍）南崗區(qū)家居MALL、超市、購物中心、美食廣場目前銷售住宅，商業(yè)年招商2013年下半會展商圈紅博西城紅場南崗區(qū)工業(yè)博物館、文化創(chuàng)意園、時尚文化中心、商務(wù)休閑場所、酒店辦公、配套商業(yè)于一體的商業(yè)創(chuàng)意中心中國最頂級生活超市品牌餐飲、服飾主力店、國際一流影院及其它ole、室內(nèi)冰場、購物中心、認(rèn)購階段，2013年12月開業(yè)8%一次性返租年返租率；3年3—4元/月/平松北商圈華鴻國際（華潤歡樂頌）松北區(qū)尚未動工——配套靖宇商圈以上列表項目為潛在競爭項目，但大多商業(yè)部分未動工，具體數(shù)據(jù)不全，根據(jù)自身項目節(jié)點，有待跟進(jìn)調(diào)研寶宇天邑瀾灣道外區(qū)超白金五星級酒店、國際商貿(mào)中心、甲字樓、ShoppingMall購物中心、風(fēng)情商業(yè)大A級寫住宅銷售——道、高端超高層住宅獨立商業(yè)綜合體區(qū)市場分析市區(qū)內(nèi)商業(yè)綜合體區(qū)風(fēng)格各異、檔次不一、經(jīng)營情況參差不齊，面臨升級改造和合理規(guī)劃的窘境，哈爾濱市民呼吁復(fù)合型的商業(yè)綜合體區(qū)。4哈爾濱獨立商業(yè)綜合體格局分析：?商業(yè)綜合體區(qū)均為自發(fā)形成的，換租率表現(xiàn)較頻繁，后經(jīng)政府引導(dǎo)進(jìn)行改造，目前仍是市民休閑購物的主要去處；?租金價值是由根據(jù)商鋪不斷置換而實現(xiàn)的；?包形式。商業(yè)綜合體缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理和合理規(guī)劃，均采取商業(yè)門前三132智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案5序號所屬商圈中央大街商圈名稱基本描述租金水平1中央大街歐陸風(fēng)情步行街位于中央大街商圈，建筑風(fēng)格鮮明，業(yè)態(tài)豐富，是目前哈爾濱市最為繁華的商業(yè)綜合體區(qū)。極具俄羅斯風(fēng)情的大街，是哈爾濱市比較集中的酒吧街區(qū)，歷史悠久，各類酒吧規(guī)模不大，散落分布，風(fēng)格各異。建于20世紀(jì)80年代的俄羅斯商品民間貿(mào)易街區(qū)，主要經(jīng)營來自俄羅斯的旅游紀(jì)念品。中華老字號名店街，是哈市最早的商業(yè)綜合體，由于歷史久遠(yuǎn)，目前形象破舊，待改善。位于香坊區(qū)，紅旗大街與延福街交匯處，集民族小吃、歌舞、文化和娛樂等鮮族特色10-20元/天·㎡2果戈里大街酒吧街10-20元/天·㎡3秋林商圈建設(shè)街俄羅斯風(fēng)情街6-10元/天·㎡4靖宇商圈靖宇大街2-6元/天·㎡5安埠商圈高麗風(fēng)景一條街1-2元/天·㎡哈爾濱商業(yè)市場租金調(diào)查表市場租金數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)收集：道里區(qū)南崗區(qū)序號位置區(qū)域面積42㎡所屬商圈租金位置面積租金水平租金東風(fēng)街交匯中央大街與1中央大街商圈16380元/月南崗秋林附近106-㎡20元/天·㎡2160元/月4100元/月1500元/月建國街2哈一百3260㎡道里區(qū)30㎡愛建商圈28000元/月顧?quán)l(xiāng)商圈5000元/月果戈里大街27-㎡5元/天·㎡220-5㎡元/天·㎡216-3㎡元/天·㎡顧?quán)l(xiāng)大街5000元/月顧?quán)l(xiāng)商圈5000元/月哈西商廈8㎡9㎡文昌街12000元/月曼哈頓附近412㎡71㎡未來群力商圈3000元/月紅博地下商城5760元/月4200元/月群力大道5秋林商圈6000元/月西大直街107-㎡20元/天·㎡6智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案南崗區(qū)會展商圈會展中心附近4190-10㎡元/天·㎡57000元/月78……哈西商圈靖宇商圈6-10……元/天·㎡5-10香坊區(qū)元/天·㎡道外區(qū)道外區(qū)位置9香坊區(qū)面積安埠商圈租金位置面積2-8元/天·㎡租金靖宇街12㎡10㎡12㎡10㎡3500元/月1500元/月2000元/月2700元/月三輔街30㎡2090元/月3300元/月1800元/月2160元/月溫州商貿(mào)城瑪克威商廈哈醫(yī)大附近110㎡安埠商廈20㎡紅旗大街香坊匯C區(qū)9㎡…………哈爾濱主要商圈租金水平租金：10-20元/天·㎡租金：5-10元/天·㎡靖宇商圈中央大街商圈租金：10-20元/天·㎡愛建商秋林商圈圈智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案顧?quán)l(xiāng)商圈租金：2-5元/天·㎡會展商圈租金：2-5元/天·㎡租金：4-10元/天·㎡群力商圈安埠商圈會展商圈為最早提出中央商務(wù)區(qū)的概念的區(qū)域，與群力商圈發(fā)展存在許多相似之處。本案哈西商圈租金：2-3元/天·㎡租金：2-8元/天·㎡租金：6-10元/天·㎡類比南崗開發(fā)區(qū)與群力新區(qū)項目名稱南崗開發(fā)區(qū)（會展商圈）群力新區(qū)地理位置南崗區(qū)與香坊區(qū)交界處，原是廢棄飛機(jī)場，周邊為棚戶區(qū)哈爾濱市西南板塊,道里區(qū)西部，松花江哈爾濱段上游南岸，原為哈市大型棚戶區(qū)之一距顧?quán)l(xiāng)商圈較近、交通路網(wǎng)完善后，交通四通發(fā)達(dá)，快速到達(dá)道里周邊環(huán)境距離南崗區(qū)中心商圈較近，利用周邊現(xiàn)有城市商業(yè)配套優(yōu)勢1988年哈爾濱高新技術(shù)開發(fā)區(qū)正式成立，成熟發(fā)展期10年2007年吪動，規(guī)劃13-15年；東區(qū)8年商圈，南崗哈西商圈建設(shè)周期建設(shè)成以高新技術(shù)為主的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ)群力新區(qū)定位是具有中央商務(wù)功能、高端產(chǎn)業(yè)集聚功能、創(chuàng)新示范規(guī)劃功能、休閑旅游功能、生態(tài)宜居功能的，具有區(qū)域性競爭力、影響群力新區(qū)地理位置相對于南崗區(qū)來說優(yōu)勢更加明顯，配套更加完善，景觀設(shè)計更加科學(xué)，更具商業(yè)價值。力的現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū)。操作規(guī)范性、時期，由此保守推測，未來逐步完善智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案5-6年群力將進(jìn)入快速成長期，商圈的租金上漲預(yù)估在以形成完整的建設(shè)規(guī)劃50%左右。政府重視程度群力新區(qū)目前租金偏低，但參考先行開發(fā)的會展商圈的商業(yè)租金，近年來上漲最為迅速，而未來政府大力支持，先后出臺扶持政策，鼓勵企業(yè)進(jìn)駐政府持續(xù)關(guān)注、大力支持次列入市政府確定的重點工作目標(biāo)2-3年為大型商業(yè)的進(jìn)駐群力的集中操作規(guī)范性、時期，由此保守推測，未來逐步完善智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案5-6年群力將進(jìn)入快速成長期，商圈的租金上漲預(yù)估在以形成完整的建設(shè)規(guī)劃50%左右。系統(tǒng)性已經(jīng)形成高端餐飲聚焦區(qū)及輻射區(qū)域影響力較強(qiáng)的的城市目前商業(yè)僅有金中環(huán)餐飲商業(yè)綜合體剛剛吪動，生活、商務(wù)等各類商業(yè)配套均未建十大主題博物館、體育主題公園、哈爾濱丁香花園、內(nèi)河公園三大主題公園、下沉劇場、雕塑公園商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合體與地下SHOPPINGMAIL，帶動哈爾濱東部中高端消費景觀龍塔、會展中心廣場、長江路景觀大道5年前租金水2—5元/月/㎡——平目前租金水平4—10元/月/㎡2—3元/月/㎡哈爾濱市重點商業(yè)項目分析智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案哈爾濱市重點商業(yè)項目分析傳統(tǒng)商圈購物廣場代表案例道里萬達(dá)商業(yè)廣場——哈爾濱市第一家萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場A座萬達(dá)廣場D座萬達(dá)廣場B座智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案萬達(dá)廣場C座位置：中央大街首層產(chǎn)權(quán)式商鋪建筑面積：139,000㎡定位：中高端面積區(qū)間：6-300㎡去年租金水平：12-18元/㎡/天目前租金水平：15-20元/㎡/天（平均上漲18%）供暖費：45元/㎡（供暖期）租金包括物業(yè)費、商管費和所有能耗費傳統(tǒng)商圈中的成熟商業(yè)，商業(yè)基礎(chǔ)條件好，人流量大，租金逐年穩(wěn)定上漲。分布主要業(yè)態(tài)A座萬達(dá)國際影院、耐克、Adidas折扣店B座百盛購物廣場、申格體育C座沃爾瑪、神采飛揚電玩城、餐飲美食D座商務(wù)會館，商業(yè)至今未開業(yè)街哈爾濱市重點商業(yè)項目分析傳統(tǒng)商圈購物廣場代表案例金安國際廣場集購物、休閑、美食、娛樂于一體的時尚購物中心開業(yè)時間：2006年初吸引年輕族群的潮流匯聚地建筑面積：6萬㎡首家引入哈爾濱的zara、H&M、哈根達(dá)斯、Sephora等時尚品牌采用物業(yè)費另計。租金+扣點的方式租出，以1.6元/平米/天的價格租出，扣點25%，樓層智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案主題品牌B2時尚賞味俄羅斯瓦西里風(fēng)情街、龍江名小吃街、五常特產(chǎn)、藺牌大興安嶺特產(chǎn)、綠食源山特產(chǎn)、秋林食品、木雕工藝手工編織、魚皮制作B1韓國名品北京華聯(lián)、韓國瓷器、高麗雅超市、迷尚、韓國信元、瀚麟軒、藝姿婚紗、英派麗爾、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、珂迪茲、嬌伊斯美甲巴克、百麗、思加圖、ROLEX、TISSOT、TudorBata、、周大福、塞尚咖啡RADO、飛亞達(dá)、Levi‘s、Sephora、zara、H&M、CalvinKleinJeans、FOSS、Applestroe、星艾格、JUICY、ESJeep、淑女屋、、大嘴猴、EBLINwho.A.U、PRICH、謎底、MindBridge、東北虎皮草、歐時力、新秀麗、LeSportsac、TOMMY、LACOSTE、1F國際精品2F品牌女裝3F都會時尚百家好、法文：箱子、高歌、思妍麗、衣戀、芬狄詩、TEENIEWEENIE、GOZOScat、樂町、匯美舍、拉夏貝爾、熱風(fēng)、自然元素、ME&CITY、BODYPOPS、藝姿婚紗攝影、4F休閑兒童新動態(tài)國際英語、韓國拉手足護(hù)理、卡賓、真男人、杰克瓊斯、馬克街頭流行館、32兒童攝影、夢工廠、包包體能遠(yuǎn)動場、909聽友沙龍、開宇發(fā)藝PawinPaw、金寶貝、ELANDKIDS、芭比、水果撈、非主流、安吉5F溫馨生活金安寶高影城、嵐海日式鐵板燒、牛巴店、盤古釜山料理、川人百味、日本料理·舞、港式餐廳、王將哈爾濱市重點商業(yè)項目分析新興商圈購物廣場代表案例西城匯哈爾濱首個地鐵商業(yè)項目開業(yè)時間：2010年11月建筑面積：2.5萬㎡銷售進(jìn)度：C區(qū)在售，5—8.5萬元/㎡；二手價格：A、B區(qū)二手價格為10萬元/㎡定位：中高端租金：智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案A、B區(qū)為8—10元/天/㎡,C區(qū)為17元/天/㎡。租金包括物業(yè)費、商管費和所有能耗費返租策略：返租三年商業(yè)管理費：1.5元/月/㎡（自營商鋪交納）供暖費：45元/㎡（供暖期）主力商戶：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以純、安踏項目為地下兩層商場，地上為哈西服裝批發(fā)城，人流大，目前營業(yè)良好，隨著負(fù)二層地鐵的開通，商場升值空間巨大。哈爾濱市重點商業(yè)項目分析新興商圈商業(yè)綜合體代表案例紅博西城紅場20萬平大型生活購物中心·10萬平東北品牌運營總部·10萬平老廠房為展覽區(qū)項目將哈西客站地區(qū)工業(yè)遺址重新包裝，打造包含工業(yè)博物館、文化創(chuàng)意園、時尚文化中心、商務(wù)休閑場所、酒店辦公、配套商業(yè)于一體的商業(yè)創(chuàng)意中心開盤時間：2012年8月建筑面積：40萬㎡面積區(qū)間：智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案35—700㎡自由分割管理費：3-4元/月/㎡，管理費包括物業(yè)費和商管費，水電費供暖費：45元/平銷售價格：內(nèi)部認(rèn)購均價2萬，全款97折返租方式：一次性返租兩年，年返租率為8%項目配套設(shè)施齊全，交通方便（哈爾濱西站、客運站、地鐵）引入officemart運營模式，品牌總部加品牌零售，產(chǎn)品競爭力很強(qiáng)。哈爾濱市重點商業(yè)項目分析未來群力商圈代表案例群力遠(yuǎn)大購物廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、運動、商務(wù)、居住復(fù)合功能為一體城市商業(yè)綜合體開業(yè)時間：2013年8月建筑面積：30萬㎡銷售價格：3—9萬元/㎡定位：中高端面積區(qū)間：30—300㎡銷售進(jìn)度：目前銷售住宅，智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案2013年商業(yè)正式運營業(yè)態(tài)：遠(yuǎn)大購物中心，好百客超市、歡樂街區(qū)、主題餐廳、美食廣場、五星級影城項目正在建設(shè)中，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域配套完善哈爾濱市重點商業(yè)項目分析未來群力商圈代表案例群力金中環(huán)高端餐飲為主·英式風(fēng)格獨棟商業(yè)群落城市商業(yè)綜合體開業(yè)時間：2013年5月建筑面積：11萬㎡銷售價格：二期在售，33000—40000元/㎡定位：高端面積區(qū)間：1-2層為400-1200㎡；3-4層為50-200㎡建筑風(fēng)格：英式建筑智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案工程進(jìn)度：一期商業(yè)完工，尚未開業(yè)。客群：城市精英、新富階層體量（萬m2）單鋪面積面寬層高建筑構(gòu)成備注一期4.21-2層為400-12003-4層為50-2008米1-2層為6米3棟獨立商服樓自有樓梯和電梯間二期3.63.4（地上）（地下）2棟獨立商服樓項目建筑風(fēng)格在本區(qū)域獨具特色，緊鄰群力文化廣場，定位高端哈爾濱市重點商業(yè)項目分析未來群力商圈代表案例群力文化廣場政府重點招商項目●重現(xiàn)關(guān)東風(fēng)情●文化主題商業(yè)定位位置：位于群力第五大道、景江東路、金江路、群力第七大道圍合區(qū)域，面積：總占地面積10萬余平方米。業(yè)態(tài)：該廣場匯聚北方展藝中心、關(guān)東古巷、山水書城、泰姆凱迪少兒職業(yè)體驗館、華誼兄弟影城、家樂福超市等多個項目。關(guān)東古巷與北方展藝中心采用智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案攤位租賃、運營托管的方式。項目已經(jīng)全部完工，目前僅山水書城開業(yè)，其余業(yè)態(tài)處于停滯狀態(tài)。由于項目體量大，規(guī)劃新穎，正式營業(yè)以后對群力地區(qū)影響會很大。商業(yè)項目驅(qū)動力綜合分析中高端、多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動市場為市場趨勢綜合分析：?定位向多元化發(fā)展；傳統(tǒng)商業(yè)圈內(nèi)業(yè)態(tài)復(fù)合度較底，新興商業(yè)?一定中高檔業(yè)態(tài)，尚不能滿足市場需求；傳統(tǒng)商業(yè)的檔次滿足大眾化要求并含有?很好的市場前景。多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動及中高檔次商業(yè)具有多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動市場趨勢高端化道里萬達(dá)廣場大眾化智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案金安國際廣場西城匯紅博西城紅場群力遠(yuǎn)大購物廣場群力金中環(huán)單一主力業(yè)態(tài)驅(qū)動群力文化廣場項目如何在發(fā)展“中高檔+多元化業(yè)態(tài)”這一趨勢中，立于不敗之地，將是我們需要進(jìn)一步研究的問題。哈爾濱商業(yè)市場調(diào)查目前哈爾濱市商業(yè)項目推廣費用配比為推廣媒介選擇提供了市場依據(jù)，嘗試采用公關(guān)活動或主動出擊的方式吸引客源。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案媒體名稱優(yōu)點缺點戶外廣告發(fā)布期限長；視覺刺激，容易被記憶覆蓋面小；效果難以測評電視直觀性強(qiáng)，有沖擊力和感染力；傳播面廣費用昂貴；不利于深入理解；容易產(chǎn)生抗拒心理報紙信息量大，說明性強(qiáng)注意度不高；表達(dá)形式單一；印刷質(zhì)量欠佳雜志階層對象明確；印刷精美時效性差電臺制作與播出費用低廉；靈活性；收聽方便消縱即逝；傳播途徑單一；缺乏視覺公關(guān)良好的社會效應(yīng)；需要適當(dāng)?shù)臅r機(jī)；風(fēng)險高網(wǎng)絡(luò)互動性強(qiáng)；超大信息量缺少主動性哈爾濱商業(yè)市場調(diào)查商業(yè)調(diào)研小結(jié)傳統(tǒng)商圈網(wǎng)店密集、環(huán)境較差、局限在以購物為主的商業(yè)模式中，品牌堆砌現(xiàn)象嚴(yán)重，因基礎(chǔ)設(shè)施而無法突破瓶頸；新興商圈先天條件優(yōu)越，雖有迎頭趕上之勢但同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新。群力新區(qū)的商業(yè)項目從主題定位、產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格檔次和經(jīng)營特色等方面都大大超越傳統(tǒng)商業(yè)項目，在新區(qū)發(fā)展初期營造良好的商業(yè)氛圍。群力新區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨向“高端化”。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案目前在售商鋪主要以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主，采用8%年回報率的返租形式操作。哈爾濱市商鋪租金價格呈現(xiàn)上漲趨勢，且租金回報穩(wěn)定，店主大多愿意賺取租金而非自己經(jīng)營。推廣媒介的選取方面，在項目吪動前期，建議采用公關(guān)活動或主動出擊的方式吸引客源。商業(yè)綜合體主題定位建議智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)綜合體主題定位建議確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。法國·巴黎東方小巴黎·哈爾濱整體形象描述思想大國的文化中心思想開放、有包容力浪漫的法式元素來演繹東方小巴黎的繁榮塞納河松花江天性率真、浪漫剛直豪爽、浪漫智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案引領(lǐng)時尚追求時尚哥特式、羅曼式建筑多元化歐式建筑氣質(zhì)的完美契合定位方向：融旅游、購物、休閑、娛樂、文化為一體的潮流與品質(zhì)生活引導(dǎo)型商分析借鑒以上特征，業(yè)承載異域文化、充滿活力的法蘭西風(fēng)情街區(qū)我們進(jìn)一步構(gòu)筑項目藍(lán)圖——商業(yè)綜合體主題案名建議年輕人都擁有各種夢想和野心，在這里他們曾實現(xiàn)夢想，也曾有過失望，重要不在結(jié)果，而在于追求夢想的道路。顯得樂觀、向上、浪漫、無拘無束……塞納河左岸——文藝、時尚、浪漫咖啡館、畫廊、書店、藝術(shù)廣場智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案用法國左岸的藝術(shù)來打造一個多元化、個性化、情感化的主題體驗式商業(yè)綜合體泰爾特爾大街租金策略智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案價格策略步驟一：市場租金水平推導(dǎo)售價根據(jù)我們對商業(yè)地產(chǎn)的分析及實際運作經(jīng)驗，結(jié)合群力新區(qū)目前街鋪租金水平為及類似商圈的發(fā)展方向及租金走勢參考，我們制定出以下的租金成長策略：2~3元/天·㎡，2014年2015年2016年2017年2018年預(yù)期租金33.94.8755.855.85元/天·㎡調(diào)整幅度030%25%20%0預(yù)期年租金10951423.51779.3752135.252135.25元/年·㎡智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案前三年年平均租金預(yù)期為：第一年年租金+第二年年租金+第三年年租金=1432.65元/年·㎡3根據(jù)三年年平均租金來推算返租價格（一次性返）：商鋪需要養(yǎng)是不爭的事實，新興商業(yè)在開業(yè)的首年的盈利水平一般是正常營業(yè)期的60%-70%。按8%的回報率還原售價參考值：17907.81元/㎡隨著商業(yè)的逐漸成熟，商戶盈利能力將逐步提高，大致經(jīng)過而租金遞增的周期也大致遵循這一時間規(guī)律。2-3年時間經(jīng)營將步入正軌，因按6%的回報率還原售價參考值：23877.08元/㎡價格策略步驟二：預(yù)計銷售價格推導(dǎo)租金根據(jù)步驟一，租金預(yù)測走勢，第四年實際年租金大概為2135.25元/年·㎡按前三年每年返租8%實收價格面市價年租金回報額根據(jù)面市價計算回報率出租率100%出租率元/㎡元/㎡元/年·㎡85%23000智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案30263.162421.053回報率7.06%6.00%5.52%5.11%2500032894.742631.58回報率回報率6.49%6.01%2700035526.322842.11按8%的租金回報率，三年返租期滿后，預(yù)期租金水平與8%回報率相距甚遠(yuǎn)，項目面臨硬著陸，后期經(jīng)營難以維持。價格策略步驟二：預(yù)計銷售價格推導(dǎo)租金根據(jù)步驟一，租金預(yù)測走勢，第四年實際年租金大概為2135.25元/年·㎡按前三年每年返租6%實收價格面市價年租金回報額根據(jù)面市價計算回報率出租率100%出租率元/㎡元/㎡元/年·㎡85%23000智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案28048.781682.93回報率7.61%6.47%5.95%5.51%2500030487.801829.27回報率回報率7.00%6.48%2700032926.831975.61按6%的租金回報率，三年返租期滿后，在租金逐年上漲到預(yù)測水準(zhǔn)上，項目租金利潤僅能勉強(qiáng)補(bǔ)貼項目正常運營一年，但根據(jù)市場調(diào)研的狀況來看，按照6%的回報率面世，客戶的關(guān)注度不夠。價格策略返租策略分析實際回報率計算：2%開發(fā)商補(bǔ)貼三年6%返租三年對外宣傳回報率：8%返租三年（按8%市場價回報率）減去2%開發(fā)商補(bǔ)貼*3得到反推實收價格按6%的回報率設(shè)定實收售價智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案30263.16減去1815.7928447.372300023326.8432894.74減去1973.6830921.05*82%2500025355.2635526.32減去2131.5833394.742700027383.68可操作性：按本方案一次性返還三年租金，既利于銷售，又解決了3年返租期滿后硬著陸的問題。E-9號地商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)劃分智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案說明：上圖所示業(yè)態(tài)劃分為銀泰哈爾濱項目營銷部給予的現(xiàn)階段業(yè)態(tài)分布圖，我司根據(jù)周邊商業(yè)調(diào)研結(jié)果與商業(yè)各業(yè)態(tài)的特性，在對本項目的商業(yè)綜合體有了整體的考慮之后，將原有的業(yè)態(tài)劃分做出相應(yīng)的調(diào)整建議。商業(yè)整體業(yè)態(tài)建議整體布局調(diào)整建議：將品牌店、大型店全部調(diào)整到外圍分布，內(nèi)街則全部分布小型品牌店和碎鋪為主。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案項目檔次定位建議：整體布局建議將外圍街鋪定位為中高檔，內(nèi)街的碎鋪定位為中檔，商業(yè)綜合體招商的業(yè)態(tài)全部要服從于“大銀泰”的整體定位，招商對象定位不要高于銀泰百貨，以襯托出銀泰百貨的高檔商場定位，不要將內(nèi)街和外街分割開招商，形成兩塊獨立的部分，而應(yīng)該讓外街成為內(nèi)街的品牌延伸。商業(yè)業(yè)態(tài)建議以休閑型餐飲為主，涵蓋高中低檔餐飲區(qū)別于銀泰百貨的定位，商業(yè)綜合體的餐飲業(yè)態(tài)建議采用由高端向中低端過渡型的業(yè)態(tài)，以娛樂休閑與餐飲經(jīng)營相結(jié)合的休閑餐飲為主，例如含有酒吧文化的餐吧、各種主題餐廳、茶藝、咖啡館、小吃街，來滿足全齡層消費，帶動客流，形成名氣、人氣、財氣。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂業(yè)態(tài)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助，結(jié)合商業(yè)綜合體主題，引進(jìn)影城、以滿足文化休閑和旅游休閑的消費需求為主，為銀泰城商業(yè)留住人氣，帶來KTV、特色主題酒吧、健身會所、電玩城、兒童游樂等，“回頭客”。商業(yè)業(yè)態(tài)建議時尚購物業(yè)態(tài)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案將化妝品、珠寶首飾、名表行、精品工藝業(yè)態(tài)集中布局，體現(xiàn)精致高檔，刺激感性消費。服裝類按品牌類、休閑類、配飾類等細(xì)分層次分布，安排在靠近銀泰百貨店一側(cè)，容易形成良性互動。商業(yè)業(yè)態(tài)建議生活服務(wù)業(yè)態(tài)在發(fā)展商業(yè)的先決條件是優(yōu)先考慮基本生活需求，此類消費者目的性強(qiáng)，建議將此類業(yè)態(tài)分散在商業(yè)綜合體里，起到聚集人氣的作用。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案各類業(yè)態(tài)調(diào)整建議餐飲聚人氣休閑娛樂保人氣時尚購物提升租金價值業(yè)態(tài)定位分布區(qū)域建議涵蓋高中低檔餐飲，低檔餐飲以小吃街和美食城為主，中檔餐飲以特色餐飲、自助餐廳、西式快餐為主，高檔餐飲以西餐廳、大型餐飲主力店為主以本地大型特色酒吧為輔助KTV或者電影城為主力店，小型形成包圍式分布，外街以中低檔的小吃街和特色餐飲為主，內(nèi)街以高中檔的西餐廳和美食城為主增加西式餐廳的數(shù)量。以中型品牌為主，減少大型餐飲。餐飲休閑娛樂內(nèi)街增加豐富休閑娛樂功能。KTV或影城，特色酒吧的引入，時尚購物以小型店和散鋪為主化妝品、珠寶、名表行業(yè)態(tài)視具體情況在外圍某一塊集中分布從租金成本考慮建議不要設(shè)主力店智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案教育、醫(yī)藥、保健、中介將目前左上方集中分布調(diào)整為打散分布在發(fā)展商業(yè)的先決條件是優(yōu)先考慮基本生活需求，將此類商業(yè)分散在商業(yè)綜合體里，起到聚集人氣的作用。以配套功能為主結(jié)合“大銀泰”的整體定位，擬為商業(yè)綜合體構(gòu)建一個業(yè)態(tài)豐富的生態(tài)商業(yè)系統(tǒng)，可以做到與“銀泰百貨”資源共享、錯位經(jīng)營，共同營造立體消費體驗。同時商業(yè)綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，各業(yè)態(tài)擁有不同的消費群體的同時，又可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費流。商業(yè)綜合體的行業(yè)結(jié)構(gòu)一般呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：購物功能的占以滿足消費者多層次、多方位的需求。40%，餐飲功能的占30%，休閑娛樂功能的占30%，但是針對本項目，建議前期加重餐飲業(yè)態(tài)的比例，以吸引消費人群，造氛圍，聚人氣。中后期通過運營調(diào)整為以休閑娛樂和時尚購物為主，逐步實現(xiàn)商業(yè)效應(yīng)和價值目標(biāo)。招商策略策略1：把握經(jīng)營檔次，確保項目整體形象本項目的經(jīng)營檔次是中高檔，招商時對各類商家進(jìn)行必要篩選，確保本項目的整體經(jīng)營檔次與形象，有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。策略2：有效利用我司的招商資源經(jīng)過多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項目招商的成功。策略3、以點帶面優(yōu)惠招商，以點代面，重點招募影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案人氣，再做生意。策略4、強(qiáng)化活動招商，進(jìn)行前期滲透通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進(jìn)行前期滲透。同時策劃一些主題活動或大型公關(guān)活動，擴(kuò)大影響，提高商業(yè)綜合體知名度。招商宣傳方式商業(yè)綜合體的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業(yè)性媒體廣告方式，達(dá)到在較高的層面上完成目標(biāo)市場心理轉(zhuǎn)換，突出商業(yè)綜合體高檔、精品的新形象。戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源連鎖快餐店選址標(biāo)準(zhǔn)普通餐飲選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求200~500㎡面積需求大眾型餐廳80~200㎡，商務(wù)型餐廳150~10000㎡租金承受范圍大眾化快餐店：元（㎡?天）2~4元（㎡?天）消費型快餐店：6~30租金承受范圍租金承受低層為商圈確定租價。樓上餐廳租金略低1.50元/（㎡?天）以上，視地段、智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案交付租金形式扣點或者純租金交付租金形式基本以純租金為主租賃年限租期一般不少于5年租賃年限租期一般不少于3年免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源茶坊、酒吧、咖啡選址標(biāo)準(zhǔn)西點、面包房選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求50~400㎡面積需求60~120㎡租金承受范圍租金承受3~10元/（㎡?天）租金承受范圍知名企業(yè)可以承受業(yè)可以承受3~510元元/（/（㎡㎡?天）以下租金，一般企?天）的租金智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案交付租金形式基本以純租金為主交付租金形式基本以純租金為主租賃年限租期2年以上租賃年限租期2年以上免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源主題餐廳與酒吧選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求面積以設(shè)計特定對象的人群多少而定租金承受范圍租金承受3~10元/（㎡?天）交付租金形式基本以純租金為主租賃年限智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案租期2年以上免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右在激烈競爭中，該業(yè)態(tài)中的企業(yè)須以鮮明的特色來吸引特定的、固定的銷售對象。隨著生活水平、文化素養(yǎng)的提高，消費群體也會呈現(xiàn)出個性化的需求。主題餐飲業(yè)態(tài)是以特定喜好（文化、藝術(shù)、體育等）為主題糅合餐飲文化，形成餐飲企業(yè)獨特風(fēng)格、特點的一種業(yè)態(tài)，其銷售對象固定且消費能力較強(qiáng)。是個性化的商業(yè)業(yè)態(tài)（除連鎖快餐），切忌雷同化。戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案戰(zhàn)略資源整合資源二配套/購物類商家資源超市/便利店選址標(biāo)準(zhǔn)品牌集合店選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求便利店面積、社區(qū)店面積80~120㎡2000~5000、標(biāo)準(zhǔn)超市面積㎡、大型賣場面積800~2000㎡技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求面積需求面積20-80㎡（根據(jù)地區(qū)不同可以有所調(diào)整）5000~20000㎡租金承受范圍智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案15--30元/㎡/月租金承受范圍50—400元/㎡/月（根據(jù)不同城市不同地段決定）交付租金形式基本以純租金為主，部分為聯(lián)建或購買物業(yè)交付租金形式租金一般為月付/季付，部分以聯(lián)營為經(jīng)營方式租賃年限租期一般不少于5年租賃年限3年以上免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右免租期3—6個月戰(zhàn)略資源整合資源三休閑娛樂類商家資源會所/KTV選址標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)吧/電玩選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求1000---5000平米面積需求300—1500平米租金承受范圍50—200元/平米/月（根據(jù)具體地段確定）租金承受范圍50元/平米/月左右智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案交付租金形式半年付/季付交付租金形式半年付/季付租賃年限3年以上租賃年限3—5年免租期一年左右免租期3—6個月戰(zhàn)略資源整合資源四服飾配飾類商家資源服裝以代理商為主體，特別是專賣店，租金較高，裝修及免租期一般三個月到半年，國內(nèi)服裝品牌一般有購買物業(yè)的可能性，外來品牌多為純租賃形式。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案戰(zhàn)略資源整合資源四服飾配飾類商家資源智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案戰(zhàn)略資源整合資源五生活服務(wù)商家資源并且租金相對較高，且穩(wěn)定。此類商家中，銀行業(yè)的店面面積需求與所設(shè)的級別有關(guān)面積，但價格最低都可以保證在200左右，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的租金一般為20—50元/平米，采用半年付或季付的純租方式，免租期一般要求3個月智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案招商運營階段性工作內(nèi)容智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案招商運營階段性工作內(nèi)容1招商籌備期2商戶進(jìn)駐期3試營業(yè)期4運營調(diào)整期5運營穩(wěn)定期（2014.04之前）（2014.062014.04）-（2014.102014.06）-（2017.062014.10）-（2017.06之后）1.2.招商隊伍的組建及培訓(xùn)建立招商管理體系及各項規(guī)章制度3.與開發(fā)商落實推廣費預(yù)算及提供面積計算表后，籌備一套完整的宣傳推廣工具4.商業(yè)店級評估建議5.6.商業(yè)購物環(huán)境設(shè)計原則提出建議商業(yè)經(jīng)營管理籌劃建議7.8.商業(yè)綜合體的經(jīng)營布局建議商業(yè)內(nèi)部管理方案的設(shè)計智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案為運營做好充分準(zhǔn)備工作9.10.提供公關(guān)活動、廣告宣傳、推廣活動及印刷品的建議目標(biāo)業(yè)態(tài)主力商戶的拜訪洽談專業(yè)咨詢材料招商宣傳推廣工具法律咨詢、牌照、稅務(wù)問題往來開設(shè)、商品進(jìn)口的海關(guān)渠道市場咨詢材料城市零售消費能力、檔次、品味、流行情報城市游客數(shù)量、消費習(xí)慣各大型商場同業(yè)競爭對手的分布地區(qū)、經(jīng)營業(yè)績等圖片效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表(接待處、樣板體驗區(qū))租賃年限、超租期、免租期、管理費、水、電、煤、電話費、違約責(zé)任招商手冊、戶外廣告、雜志、報紙廣告、大型活動策劃項目物業(yè)資料專案租賃條款廣告與推廣招商團(tuán)隊組建招商團(tuán)隊架構(gòu)物業(yè)哈爾濱分公司銀泰哈爾濱公司招商總監(jiān)策劃部招商部市公策招商組客服組智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案場調(diào)關(guān)媒劃創(chuàng)查體意一部二部結(jié)構(gòu)說明：1、物業(yè)前期派駐1-2人策劃人員駐場，協(xié)助甲方進(jìn)行工作為活動策劃、媒體計劃、廣告執(zhí)行督導(dǎo)。2、招商人員前期主要進(jìn)行外圍商戶洽談的行銷方式，進(jìn)入項目銷售階段，采用坐銷和行銷相結(jié)合的方式。2、客戶服務(wù)組的工作為協(xié)助簽約，客戶法律、工商、專修等的后續(xù)服務(wù)與進(jìn)店后的各項服務(wù)。招商人員要求：職業(yè)道德要求，基本素質(zhì)要求，專業(yè)知識要求，綜合素質(zhì)要求，服務(wù)規(guī)劃要求。制定公正客觀業(yè)績評估方案，將考核指標(biāo)數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化。招商運營階段性工作內(nèi)容1招商籌備期2商戶進(jìn)駐期3試營業(yè)期4運營調(diào)整期5運營穩(wěn)定期（2014.04之前）（2014.062014.04）-（2014.102014.06）-（2017.062014.10）-（2017.06之后）1.2.執(zhí)行商務(wù)談判，推銷游說尾鋪與商戶洽談租賃條件。洽談的租賃條件可根據(jù)擬定的租金價格作3.為指針，以確保業(yè)主有預(yù)期的租金回報落實意向商戶簽訂合同，租賃條款及租約均須落定，完成整個簽4.5.配合裝修進(jìn)駐商場舉辦主力店簽約新聞發(fā)布會、舉辦投資講座提高商戶經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工約程序作智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案6.籌備開幕活動及項目開幕的前導(dǎo)廣告招商優(yōu)惠辦法否給予進(jìn)場。①在招商前，對有意向進(jìn)場的經(jīng)營戶按照“經(jīng)營商戶資信評定表”進(jìn)行資質(zhì)評訂，以（甲、乙、丙、?。┧膫€檔次劃分，來評判是②評定標(biāo)準(zhǔn)通過后，再按對方廠家提供的“年度銷售報表”，對廠家的資質(zhì)進(jìn)行坪效測算，以評定廠家的資質(zhì)等級。③評定廠商資質(zhì)等級后，再按照資質(zhì)等級的高低，確定其免租期（3-12個月）的時間。④按照行業(yè)經(jīng)營特點,采用不同的租期簽約條款和租金優(yōu)惠方式，第四年開始改為一年續(xù)約，并適當(dāng)提高租金。權(quán)責(zé)模式簽約流程圖三權(quán)分離——所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使用權(quán)由開發(fā)公司委托商業(yè)管理公司代理行使所有權(quán)投資客戶銀泰置地投資客戶物業(yè)商戶分離收益商鋪買委托經(jīng)返租租賃合同使用權(quán)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案開發(fā)公司商業(yè)管理公司賣契營協(xié)約進(jìn)場經(jīng)營品牌申報議分離收益商鋪租賃合同經(jīng)營權(quán)進(jìn)場經(jīng)營商戶開業(yè)保證書裝修合同招商運營階段性工作內(nèi)容1招商籌備期2商戶進(jìn)駐期3試營業(yè)期4運營調(diào)整期5運營穩(wěn)定期（2014.04之前）（2014.062014.04）-（2014.102014.06）-（2017.062014.10）-（2017.06之后）1.全面跟進(jìn)工作，視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程造人氣，達(dá)到轟動效應(yīng)2.商業(yè)整體裝修風(fēng)格定調(diào)3.管理公司內(nèi)部信息系統(tǒng)管理，完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程4.商業(yè)整體形象設(shè)計5.協(xié)助商戶進(jìn)場裝修，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問題。6.協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會、記者會、并作廣泛試業(yè)宣傳智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案7.商業(yè)管理信息系統(tǒng)咨詢8.籌備商業(yè)開業(yè)慶典活動重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風(fēng)險預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）招商階段性工作內(nèi)容1招商籌備期2商戶進(jìn)駐期3試營業(yè)期4運營調(diào)整期5運營穩(wěn)定期（2014.04之前）（2014.062014.04）-（2014.102014.06）-（2017.062014.10）-（2017.06之后）1.梳理商圈輻射空白點2.略整理商戶數(shù)據(jù)分析商家優(yōu)劣勢，得出經(jīng)營調(diào)整策3.日常推廣活動，如聯(lián)合商戶促銷活動4.客流、車流的合理調(diào)配5.商戶檔案管理6.租賃管理及商戶優(yōu)化商業(yè)增值服務(wù)內(nèi)容智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案7.硬件配合指示引導(dǎo)服務(wù)對外協(xié)調(diào)：與政府各職能部門的協(xié)調(diào)（工商、公安、稅務(wù)、市容、質(zhì)檢等）。對內(nèi)協(xié)調(diào)：各管理部門之間的協(xié)調(diào)及協(xié)調(diào)處理投資者、經(jīng)營者、管理者三者關(guān)系。對買場業(yè)態(tài)、布置調(diào)整做合理規(guī)劃。對外統(tǒng)一招商，談判、引進(jìn)品牌（收費）。統(tǒng)一企業(yè)形象：廣告宣傳、促銷推廣、公關(guān)策劃等。對各商鋪經(jīng)營者、營業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)的培訓(xùn)（收費）。對經(jīng)營者的經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)、咨詢并提出管理建議。統(tǒng)一管理各商鋪的形象設(shè)計、動線安排、產(chǎn)品定位、出樣方式。成立客服中心，處理客戶投訴、商品退換及VIP管理。成立商務(wù)中心，提供電話、傳真、復(fù)印、電子商務(wù)及車船票、機(jī)票代訂等服務(wù)。提供中介服務(wù)，包括商鋪出租、產(chǎn)權(quán)買賣、委托招商等服務(wù)。調(diào)整出正確的經(jīng)營風(fēng)格和管理方向招商運營階段性工作內(nèi)容1招商籌備期2商戶進(jìn)駐期3試營業(yè)期4運營調(diào)整期5運營穩(wěn)定期（2014.04之前）（2014.062014.04）-（2014.102014.06）-（2017.062014.10）-（2017.06之后）商戶續(xù)租商戶跟進(jìn)服務(wù)商戶管理與監(jiān)控定期舉辦商家活動運營期經(jīng)營管理重點智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展一、建立消費情報管理模式1、階段性對園區(qū)消費者做評估不同年齡層次、不同性別的消費力評估模型，其結(jié)果可反映商業(yè)的產(chǎn)品檔次的提升或降低狀況。2、對園區(qū)消費產(chǎn)品時尚需求做等級評估模型設(shè)定不同階段、不同年齡層次、不同性別的消費者的市場消費潮流產(chǎn)品的需求等級評估模型，其評估結(jié)果可反映出商業(yè)綜合體在未來的三五年內(nèi)需不需要引入新的潮流產(chǎn)品業(yè)態(tài)，或取締一些過時的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。二、建立劣質(zhì)商戶檢測系統(tǒng)及改革方案三、新商戶的繼續(xù)開辟隨時觀察外界最新商業(yè)娛樂信息，體會發(fā)展趨勢，盡可能早的引進(jìn)適合的內(nèi)容，給消費者全新的體驗，給本項目與競爭對手拉開時間距離。階段性重點工作對接銀泰置地物業(yè)提供項目有關(guān)的必要信息從業(yè)態(tài)劃分上與達(dá)成共識公關(guān)活動、廣告宣傳的開展推廣預(yù)算審批自身團(tuán)隊建立、法律制度制定招商策劃方案與現(xiàn)場包裝建議招商廣告推廣工作建議協(xié)助制作招商宣傳工具招商籌備期監(jiān)控招商進(jìn)度提出問題分析的看法招商政策審批配合全面招商配合商戶裝修進(jìn)場收集競爭對手最新信息，制定相應(yīng)對策商戶進(jìn)駐期智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案監(jiān)控招商進(jìn)度制定開業(yè)期間整體活動計劃試營業(yè)期協(xié)助舉辦媒體活動及開業(yè)慶典監(jiān)督調(diào)控媒體宣傳活動及開業(yè)慶典運營調(diào)整期考核運營能力提出尚未解決的疑問數(shù)據(jù)收集監(jiān)控業(yè)態(tài)調(diào)整分析匯報階段性促銷推廣活動運營穩(wěn)定期考核運營能力提出尚未解決的疑問商戶數(shù)據(jù)分析報告新產(chǎn)品業(yè)態(tài)挖掘招商工作流程服務(wù)流程招商流程宣傳推廣銷售咨詢招商咨詢自營或投資意向商業(yè)業(yè)態(tài)咨詢購買商鋪招商談判租賃服務(wù)法律服務(wù)租賃經(jīng)營入住登記手續(xù)辦理開業(yè)條件咨詢服務(wù)辦理證件等級服務(wù)入住登記工商稅務(wù)登記智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案裝修設(shè)計服務(wù)店招廣告設(shè)計服務(wù)裝修店招方案審批裝修材料團(tuán)購服務(wù)裝修施工服務(wù)裝修店招施工裝修施工監(jiān)理服務(wù)電招廣告制作服務(wù)家具飾品團(tuán)購服務(wù)電招廣告安裝家具飾品購買人力資源服務(wù)招聘服務(wù)員工宣傳推廣開業(yè)儀式商業(yè)活動策劃經(jīng)營活動招商工作節(jié)奏控制誠意認(rèn)租戰(zhàn)略商家確定開盤正式開業(yè)開工奠基竣工試營業(yè)裝修進(jìn)場智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案蓄客蓄客洗客挖掘客戶老帶新招商期強(qiáng)銷、招商期招商運營確定目標(biāo)主力商家80%商戶入駐以上招商工作完成60%招商工作完成70—80%智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案物業(yè)服務(wù)合作計劃哈爾濱商業(yè)物業(yè)環(huán)境調(diào)查金鑰匙執(zhí)行運作全程服務(wù)體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)時間節(jié)奏哈爾濱商業(yè)物業(yè)環(huán)境調(diào)查類別綜合管理費收費方式商管費+物管費，哈爾濱商業(yè)的物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價；目前哈爾濱商業(yè)項目的管理費一般納入租金，便于收取。方式一：按活動收取場地費；方式二：按租金的一定比例收取推廣費，大型商戶較易收取，散戶收取難度較大。按照政府指導(dǎo)價格收?。ㄈ绫恚┓蔷用裆钣盟畠r格為每立方米4.30元哈爾濱市商業(yè)用戶每千瓦時（度）0.908元哈爾濱供暖期非住宅收費為三47.49元/㎡·年，層高超過3.2米的，每超過0.1米，加收基本熱價的百分之推廣費電梯費水費電費供暖智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案哈爾濱市普通住宅電梯收費指導(dǎo)價格非小區(qū)住宅市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)實際情況，參照》，選擇公共區(qū)域保潔《哈爾濱和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修等服務(wù)項目，按照基本物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并收取相應(yīng)服務(wù)費用?！蛾P(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費工作的通知資料來源：哈價聯(lián)發(fā)〔2011〕17號》哈爾濱商業(yè)物業(yè)環(huán)境調(diào)查一般商業(yè)項目收費模式（1）收費內(nèi)容①自收：租金+綜合營理費（商管費+物管費）②代收：水電費+公共水電分?jǐn)傎M用+政府行政費用分?jǐn)偄弁惺眨捍黉N推廣費（2）收費說明①租金：進(jìn)場經(jīng)營商戶租用場地費用。智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案②綜合管理費商業(yè)管理費：管理人工+管理材料+辦公設(shè)備+商業(yè)增值服務(wù)。物業(yè)管理：保安、保潔、維護(hù)、綠化、政府行政費用分?jǐn)?。③水電費：進(jìn)場經(jīng)營商戶自用水電費。④公共水電分?jǐn)偅喊ê牟脑趦?nèi)的公共水電費據(jù)實分?jǐn)?。⑤費。政府行政主管部門（工商、市容、質(zhì)檢、環(huán)保、公安、物價等）的行政收⑥促銷推廣費：步行街整體對外促銷活動，公關(guān)企劃費用。注：商管公司統(tǒng)一征收，花費公示。金鑰匙執(zhí)行運作全程服務(wù)體現(xiàn)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案金鑰匙執(zhí)行運作全程服務(wù)體現(xiàn)項目開發(fā)前期項目規(guī)劃階段項目工程階段項目營銷階段物業(yè)籌備階段項目運營階段為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)提想法和建議,為開發(fā)商的項目決策起參謀作用——在項目開發(fā)前期，站在專業(yè)的角度業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化項目地塊選址建議區(qū)域發(fā)展調(diào)研項目周邊市場分析建議項目可行性分析建議策劃智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案如何整合資源，形成概念核心競爭力？VS項目資源條件整合及判斷規(guī)劃宏觀資源：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。地段資源：規(guī)劃要點、坐標(biāo)，交通、配套。發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實力情況。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。如何布局物業(yè)，打造產(chǎn)品特質(zhì)競爭力？金鑰匙執(zhí)行運作全程服務(wù)體現(xiàn)項目開發(fā)前期項目規(guī)劃階段項目工程階段項目營銷階段物業(yè)籌備階段項目運營階段通過專業(yè)的物業(yè)服務(wù)建議及工作介入，不僅可以使產(chǎn)品設(shè)計更合理，更具人性化，使產(chǎn)品設(shè)計更具特色。規(guī)劃布局、人車動線服務(wù)所達(dá)到的效果：使產(chǎn)品設(shè)計從使用功能、功能布局趨于合理化避免施工建設(shè)階段因產(chǎn)品設(shè)計方面問題帶來的開發(fā)成本增加減少后期管理維護(hù)成本費用。VI導(dǎo)視系統(tǒng)智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案智慧小區(qū)云服務(wù)平臺整體解決方案消防電梯日常智能化系統(tǒng)運行安防、消防、電梯、供水、強(qiáng)弱電、停車、物流等，從物業(yè)使用角度提出專業(yè)選型建議運行景觀建議氛圍營造服務(wù)所達(dá)到的效果：在保證設(shè)備功能效果、使用安全的基礎(chǔ)上，為