物業(yè)風(fēng)險管控課件

物業(yè)管理的風(fēng)險管控01風(fēng)險與物業(yè)管理風(fēng)險的概念02小區(qū)物業(yè)管理安全風(fēng)險的類型物業(yè)管理風(fēng)險防范04目前項(xiàng)目存在的管理風(fēng)險03目錄風(fēng)險與物業(yè)管理風(fēng)險的概念1風(fēng)險是指在某一種特定環(huán)境下，在某一特定時間段內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。不確定性是風(fēng)險的一個必要條件，但不是充分條件。只有具有不利影響事件的發(fā)生，將會對企業(yè)的價值創(chuàng)造帶來損害的，才是企業(yè)的風(fēng)險。內(nèi)涵因素關(guān)系風(fēng)險風(fēng)險是由風(fēng)險因素、風(fēng)險事故和風(fēng)險損失等要素組成。風(fēng)險因素的增加會導(dǎo)致事故發(fā)生的可能性增加；而風(fēng)險事故的發(fā)生可能導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)；而風(fēng)險事故的發(fā)生可能導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。這就是風(fēng)險要素之間的辯證關(guān)系。物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。物業(yè)管理風(fēng)險過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商各行政主管部門和各專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范風(fēng)險來源外部風(fēng)險內(nèi)部風(fēng)險物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險來源小區(qū)物業(yè)管理安全風(fēng)險的類型2小區(qū)物業(yè)管理風(fēng)險的類型小區(qū)風(fēng)險的類型123治安風(fēng)險消防風(fēng)險交通安全風(fēng)險設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險456公共環(huán)境風(fēng)險意外事故風(fēng)險治安風(fēng)險物業(yè)小區(qū)的治安安全主要表現(xiàn)為小區(qū)內(nèi)的盜竊、搶劫、毀損、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行為和其他應(yīng)受治安處罰的行為。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，但我們物業(yè)服務(wù)人員在管理服務(wù)中存在過錯，還是要賠償業(yè)主所受的損失。消防風(fēng)險

消防安全是物業(yè)服務(wù)工作中最重要的，但也是最被人忽視，最沒人去做的一項(xiàng)工作。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不同，對消防安全的重視程度也不同，因此也可能造成小區(qū)的消防安全隱患多，嚴(yán)重影響到業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。交通安全風(fēng)險物業(yè)小區(qū)的交通安全就是小區(qū)的車輛、業(yè)主出行的安全管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的車輛管理的目的在于，建立小區(qū)內(nèi)的良好交通秩序、車輛停放秩序、防止業(yè)主、使用人的車輛不受損壞或失竊等。意外事故風(fēng)險意外事做是意想不到或預(yù)計(jì)不到的事情，往往在發(fā)生前被人們忽視的一些問題，因自然、外力等因素造成的安全隱患。造成意外事故的發(fā)生往往是我們服務(wù)人員認(rèn)為不可能發(fā)生的，從而造成工作上的疏忽。這樣的意外事做發(fā)生所造成的經(jīng)濟(jì)損失也是相當(dāng)大的。公共環(huán)境風(fēng)險公共環(huán)境風(fēng)險就是小區(qū)的環(huán)境污染安全風(fēng)險，隨著社會的進(jìn)步，封閉式住宅小區(qū)的日益增多，從一個小區(qū)幾棟房子到十幾棟房子發(fā)展到幾十棟房子，人口也隨著增多，人口的集聚帶來了系列的環(huán)境衛(wèi)生問題。設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全管理風(fēng)險，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主的生活居住、設(shè)備使用等提供安全保障，防止業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損失，而進(jìn)行的對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的安全檢查與管理等活動。目前項(xiàng)目存在的管理風(fēng)險3小區(qū)電動車隨處亂停亂牽線充電和商鋪門口外墻上住戶私自安裝接電裝置的現(xiàn)象，用電風(fēng)險很高。室內(nèi)接線板在室外使用容易老化并漏電，如遇小區(qū)里貪玩的小孩亂碰插座和電線，后果將不堪設(shè)想。特別是在夏季，灼熱的氣溫加上充電時產(chǎn)生的熱量，會導(dǎo)致電池表面溫度過高，燙化電池表面的保護(hù)殼，從而誘發(fā)火災(zāi)，危及小區(qū)居民人身安全；有些車主忘記拔插頭，一充電就是一整天，加之車輛不注重保養(yǎng)，電池散熱較慢，即使不在陽光下暴曬，高溫也會讓電池“吃不消”；下雨時，水流進(jìn)入插線板還會導(dǎo)致漏電、短路等問題。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析空調(diào)外掛機(jī)沒有放置在空調(diào)機(jī)位上，有部分業(yè)主家安裝了外置曬衣架?？照{(diào)外機(jī)和曬衣架的支架，由于常年遭受風(fēng)吹雨淋，或安裝不規(guī)范、擺放物品等因素，部分支架可能出現(xiàn)銹蝕、松動等現(xiàn)象，存在突然墜落、高空拋物、高空拋煙頭造成火災(zāi)的隱患，危害社會公共安全。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析樓頂平臺大面積養(yǎng)花種草等，搭建金屬架子、棚子。1、根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，小區(qū)綠地、樓頂、公共道路應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。個別業(yè)主利用樓頂養(yǎng)花種草，屬于違法行為。2、樓頂養(yǎng)花種菜容易滋生蚊蟲和螞蟻，泥土遇到雨水便往外流，可能堵塞排水系統(tǒng)，導(dǎo)致頂樓漏水，植物枯枝敗葉從頂樓飄落下來環(huán)境污染。3、平臺搭架子增加高空墜物的風(fēng)險；增加承重，影響住戶安全問題，易引起鄰里糾紛；甚至還侵占安全避難區(qū)域、可能釀成火災(zāi)等傷亡慘劇。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析建議項(xiàng)目聯(lián)合社區(qū)、街道、消防等部門有針對性的上門與業(yè)戶溝通，告知危害性，勸說整改，下整改通知單并上報有關(guān)上級部門。做好公示、溫馨提示等相關(guān)宣傳工作。建議商鋪門口雨陽棚玻璃爆裂未及時清理、更換一般雨陽棚玻璃用的夾膠玻璃是用專業(yè)的粘合劑將兩塊玻璃粘在一起，即使爆裂后，短時間內(nèi)不會整塊玻璃脫落，但如果遇到大風(fēng)天氣或者長期不處理，則整塊玻璃可能碎裂脫落，從高處落下會對行人造成傷害，是比較危險的。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析

建議建議項(xiàng)目及時更換維修小區(qū)有高空牽線充電的現(xiàn)象室內(nèi)接線板在室外使用容易老化并漏電，如遇小區(qū)里貪玩的小孩亂碰插座和電線，后果將不堪設(shè)想。特別是在夏季，灼熱的氣溫加上充電時產(chǎn)生的熱量，會導(dǎo)致電池表面溫度過高，燙化電池表面的保護(hù)殼，從而誘發(fā)火災(zāi)，危及小區(qū)居民人身安全；有些車主忘記拔插頭，一充電就是一整天，加之車輛不注重保養(yǎng)，電池散熱較慢，即使不在陽光下暴曬，高溫也會讓電池“吃不消”；下雨時，水流進(jìn)入插線板還會導(dǎo)致漏電、短路等問題。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析

建議建議項(xiàng)目聯(lián)合社區(qū)、街道、消防等部門有針對性的上門與業(yè)戶溝通，造知危害性勸阻整改，下整改通知單。做好公示、溫馨提示等相關(guān)宣傳工作小區(qū)一樓架空層的健身場所周邊墻角有土方塌陷。小區(qū)一樓架空層周邊墻角土方塌陷，一般是因房屋主體沉降造成，不會對房屋質(zhì)量有影響。但是在健身場周邊，會對前來健身、休息的業(yè)主帶來安全隱患。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析建議建議項(xiàng)目安排處理，將塌陷處進(jìn)行填充整平小區(qū)健身、游樂場所比較分散，區(qū)域較多，且只有兩處有“健身器材溫馨提示”。健身器材很多小區(qū)都有，以老年人、小孩使用居多。但是在使用健身器材的過程中，會因使用方法、器材保養(yǎng)不到位等問題帶來很多安全隱患，最容易傷到使用人。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析建議建議項(xiàng)目在所有健身游樂場所張貼溫馨提示，并在健身器械上標(biāo)識‘注意安全’字樣；加強(qiáng)日常健身游樂設(shè)施巡視和設(shè)施保養(yǎng)，及時排除存在的安全隱患。樓棟單元門旁人行道邊上有裸露電線電線長期裸露在外，經(jīng)過風(fēng)吹雨淋日曬，電線外表皮易老化破損，電線會有漏電現(xiàn)象，對行人造成傷害。

存在的現(xiàn)象

風(fēng)險分析建議建議項(xiàng)目對后期不用的電線斷電后埋進(jìn)地下，或做好電線防水隔離保護(hù)措施。物業(yè)管理風(fēng)險防范4物業(yè)管理風(fēng)險防范的對策在物業(yè)管理活動中，風(fēng)險是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某些規(guī)律性。雖然不可能完全消除風(fēng)險，但可以通過努力把風(fēng)險縮減到最小程度。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動認(rèn)識風(fēng)險，積極管理風(fēng)險，有效地控制和防范風(fēng)險，以保證物業(yè)管理活動和人們生活正常進(jìn)行。

風(fēng)