方案階段成本控制

方案階段成本控制建筑專業(yè)：建筑方案選型：確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加。同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。2、單體及戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復(fù)雜的單體；單體周長(zhǎng)與面積的比例系數(shù)無特殊要求時(shí)應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識(shí)的同時(shí)，不至于同市場(chǎng)上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位；3、高層建筑單體應(yīng)選擇對(duì)稱形式；4、考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；5、控制屋頂造型。注意事項(xiàng)：以上項(xiàng)目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識(shí)，因此平時(shí)要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗(yàn)，并形成一定之規(guī)。確定合理層高：在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷能源消耗，不盲從客戶要求，對(duì)銷售人員培訓(xùn)以對(duì)客戶能有正確的引導(dǎo)。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)的3~5%。窗地比控制通過節(jié)能測(cè)算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對(duì)成本控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求；（特殊項(xiàng)目除外）單體方案確定后，在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)注意選擇合適的窗地比（外墻門窗面積與建筑面積比）。測(cè)算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計(jì)一道溝通），窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值在門窗的設(shè)計(jì)中，鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量；依據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)成本以及項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，提供給設(shè)計(jì)部及設(shè)計(jì)單位作為設(shè)計(jì)控制。欄桿、欄板的限定：測(cè)算以往項(xiàng)目單體戶型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類型盡量少；建議通過經(jīng)驗(yàn)的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計(jì)做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要再測(cè)算單價(jià)成本只需要統(tǒng)計(jì)含量即可。外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初步確定：提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價(jià)格）；提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計(jì)合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率；提供常用外裝材料適用性能；關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。優(yōu)化比選陽臺(tái)、露臺(tái)、屋面等的具體做法：提供目前不同產(chǎn)品陽臺(tái)、露臺(tái)、屋面具體做法及價(jià)格表，以便設(shè)計(jì)作為參考選擇；優(yōu)化比選陽臺(tái)、露臺(tái)、屋面等的具體做法。節(jié)能方案：1．盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案；2．通過合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)；3．通過墻體材料來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)；4．控制節(jié)能取值范圍。確定贈(zèng)送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計(jì)建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。材料部分材料部品的選擇必須滿足國(guó)家現(xiàn)行及公司現(xiàn)行的通用標(biāo)準(zhǔn)，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價(jià)相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上尚有選擇余地時(shí)，可以運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行計(jì)算，選擇最合適的材料部品；材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求狀況，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，減少選用差異不大但需從外地購(gòu)買的材料部品。在選擇停車方式時(shí)，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)一般如下所述：地面露天停車：造價(jià)最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補(bǔ)貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對(duì)于景觀的影響較大；建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長(zhǎng)租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價(jià)屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車位的面積往往較大；對(duì)環(huán)境亦有輕微的影響；建筑物下的地下停車庫(kù)：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長(zhǎng)租；造價(jià)較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實(shí)際增加的成本較架空地下的停車庫(kù)反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫(kù)：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對(duì)于是否可以長(zhǎng)租各城市規(guī)定不一，可以長(zhǎng)租的往往還需與人防管理單位分成；和平時(shí)期一般可以用月租的方式補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。人防地下室兼作停車庫(kù)的成本非常高，即便可以長(zhǎng)租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動(dòng)選擇；半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式；邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時(shí)有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測(cè)算比較。地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實(shí)用經(jīng)濟(jì)的原則。結(jié)構(gòu)專業(yè)：（一）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：1、結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道社和柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案；2、減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。（二）結(jié)構(gòu)參數(shù)：鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并于同類建筑進(jìn)行比較分析；設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)與設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。（三）基礎(chǔ)類型：一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒，最準(zhǔn)確的方法是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，再測(cè)算其準(zhǔn)確造價(jià)。（四）結(jié)構(gòu)形式：結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒。采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時(shí)，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進(jìn)行反復(fù)修正，在對(duì)戶型進(jìn)行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的被動(dòng)局面；異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價(jià)一般會(huì)高出10-20%，同時(shí)矩形柱的使用可能會(huì)對(duì)建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮；柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑使用功能有一定影響，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組需著重考慮；上述三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)工作確定時(shí)的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進(jìn)行計(jì)算，另外也可邀請(qǐng)外部專家進(jìn)行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。安裝專業(yè)：（一）設(shè)備、管線方案給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被淘汰；給水管、排水管、導(dǎo)線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。（二）配電方案1．測(cè)算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項(xiàng)目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：?因?yàn)樯婕肮╇姷葔艛嘈袠I(yè)，有可能成本拿到圖紙時(shí)方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場(chǎng)地等實(shí)際情況分別按不同方案計(jì)算測(cè)定。2．供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計(jì)優(yōu)選：所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。3．測(cè)算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案：般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)；合理布置開閉所位置，使走線長(zhǎng)度之和最短；設(shè)置開閉所時(shí)，應(yīng)盡量考慮多期共用；條件允許時(shí)，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開閉所，避免新建。4．地塊內(nèi)高壓線路改線：入地方式：造價(jià)較高；（電纜溝方式造價(jià)相對(duì)較高；管道埋設(shè)方式造價(jià)相對(duì)較低。）?建設(shè)高壓走廊：造價(jià)較低。（三）給排水方案1．供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性：現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省；必須建造水泵房時(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間；當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測(cè)算對(duì)比，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。2．中水處理站與中水提升泵站：中水處理站應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模；中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長(zhǎng)度最短。3．污水提升泵站：對(duì)大量填土地塊，由于自然坡度無法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。4．合理設(shè)置消防分區(qū)：在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)；布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫(kù)（單體、復(fù)式）的區(qū)別；盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。三、景觀專業(yè)：材料選擇：提供常用軟硬材料規(guī)格型號(hào)及單價(jià)；鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類；根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇：1）壓頂50mm厚；2）非行車道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）；3）行車道地面40-50mm厚；4）立面20mm厚；5）踏面30mm厚；材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本；選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。確定經(jīng)濟(jì)的基層標(biāo)準(zhǔn)做法。軟硬景比控制：軟、硬景面積占比指標(biāo)須執(zhí)行公司標(biāo)準(zhǔn)成本，下達(dá)委托的設(shè)計(jì)單位予以落實(shí)，并在方案評(píng)審階段確認(rèn)達(dá)標(biāo)；軟景觀中，苗木比例適當(dāng)