房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程Shark·Eric2010房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt2022/11/3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程Shark·Eric房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述

開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。開發(fā)程序是指進(jìn)行過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：一、項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序二、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序三、土地使用權(quán)的取得程序四、征地拆遷程序五、項(xiàng)目規(guī)劃程序六、工程建設(shè)程序七、經(jīng)營程序2022/11/3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述開發(fā)是指在依法取得國有土地2項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序一、概述

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會的過程。

開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市管理辦公室報送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。）2022/11/3項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序一、概述項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就3項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：地區(qū)計劃發(fā)展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請②提供資金落實(shí)證明③土地使用權(quán)證明④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)具有以下附件：a.規(guī)劃部門對項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；b.土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；

c.環(huán)保部門的環(huán)評報告；d.有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；e.依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤公司的資質(zhì)證明。1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批2022/11/3項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：地區(qū)計劃發(fā)展委員4

（3）申辦程序：

有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項(xiàng)目立項(xiàng)申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報。二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批2022/11/3（3）申辦程序：二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：項(xiàng)目立項(xiàng)過5二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市計劃發(fā)展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計委上年度下達(dá)的年度投資計劃。項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計劃審批2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市計劃發(fā)展委員會投資處項(xiàng)目立6（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進(jìn)行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。二、實(shí)施程序項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批2022/11/3（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申7土地使用權(quán)的取得程序一、概述—用地取得方式

開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,用地的取得方式有三種：一、通過國家出讓方式獲得（即土地一級市場取得）；二、通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即土地二級市場取得）；

三、通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即土地三級市場取得）。2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序一、概述—用地取得方式開發(fā)商8土地使用權(quán)的取得程序通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

一、概述—征地2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序通過出讓方式取得使用權(quán)的法9土地使用權(quán)的取得程序拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令，經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。一、概述—拆遷2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)10土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)國土資源局（2）申報資料：①用地申請；②計委批復(fù)的當(dāng)年投資計劃；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)用地規(guī)劃意見；⑤用地范圍圖；⑥土地權(quán)屬證明；⑦工程項(xiàng)目總平面圖。1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)國土11土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；②現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；③制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；④繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個工作日）；⑤依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：1.國有土地12土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)，劃撥土地的范圍僅限于：①.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、13土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

承辦部門均為：所屬地區(qū)土地收購儲備中心?，F(xiàn)分述如下：

①國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進(jìn)行的。所屬地區(qū)國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會公開發(fā)布。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序國土資源部第14土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

②所屬地區(qū)土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

③所屬地區(qū)土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點(diǎn)。以下為具體操作程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序②所屬地區(qū)15土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：⑴出讓人的名稱和地址；⑵出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；⑶投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；⑷索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；⑸招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；⑹確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；⑺投標(biāo)、競買保證金；所屬地區(qū)土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理招標(biāo)拍賣掛牌公告2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容16土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理投標(biāo)、開標(biāo)程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)17土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①主持人點(diǎn)算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理拍賣會程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①主持人點(diǎn)算競買人；2.國有18土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；②符合條件的競買人填寫報價單報價；③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；④出讓人繼續(xù)接受新的報價；⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌時間不少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理掛牌程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日19土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人20土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點(diǎn)、價款，以及簽訂

《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理成交確認(rèn)書2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序以招標(biāo)、拍賣21土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所屬地區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理成交確認(rèn)書2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序中標(biāo)人、競得22土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)土資源局（2）申報資料：A.土地登記需要的資料①計劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)土資23土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序B.土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序B.土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料324土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：3.土地確權(quán)25土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。4.辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：3.土地確權(quán)26土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得拆遷手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：3.土地確權(quán)27征地拆遷程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市國土資源局（2）申報資料：①用地申請；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。（3）申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。4.建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得2022/11/3征地拆遷程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市國土資源局4.28二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)拆遷辦2.申報資料：①拆遷申請書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。5.拆遷手續(xù)的辦理征地拆遷程序2022/11/3二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)拆遷辦5.拆遷手續(xù)的辦理征29二、實(shí)施程序（3）申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安置12元/平方米。5.拆遷手續(xù)的辦理征地拆遷程序2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：5.拆遷手續(xù)的辦理征地拆遷程序230一、概述

為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)提供的資料為：①當(dāng)年的建設(shè)計劃②土地使用證件；③建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程擬建位置的地形圖；⑤建設(shè)工程總平面圖；⑥符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見；⑦建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；

向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目規(guī)劃程序2022/11/3一、概述為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體31二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)規(guī)劃局（2）申報資料：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報告。項(xiàng)目規(guī)劃程序1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)劃程序1.32二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。項(xiàng)目規(guī)劃程序1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：項(xiàng)目規(guī)劃程序1.建設(shè)用地規(guī)劃許可33二、實(shí)施程序（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)（2）申報資料：①建設(shè)項(xiàng)目計劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計劃及方案；④設(shè)計任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。項(xiàng)目規(guī)劃程序2.建設(shè)工程設(shè)計招投標(biāo)程序2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目規(guī)劃程序234二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設(shè)計規(guī)劃要求通知書、設(shè)計任務(wù)書等）；②填報《工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)申報表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對發(fā)標(biāo)、評標(biāo)及方案評審等活動實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)意見書》。（4）辦結(jié)時限：2個工作日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計處。項(xiàng)目規(guī)劃程序2.建設(shè)工程設(shè)計招投標(biāo)程序2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：項(xiàng)目規(guī)劃程序2.建設(shè)工程設(shè)計招投35二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)公安消防分局建審科（2）申報資料：①計委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；⑤室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計圖紙1套；⑥設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。項(xiàng)目規(guī)劃程序3.施工圖設(shè)計消防審批2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)公安消防分局建審科項(xiàng)目規(guī)36二、實(shí)施程序（3）申辦程序：

開發(fā)商領(lǐng)取并填報《建筑工程設(shè)計防火審核申報表》、《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審核申報表》，并將申報表連同設(shè)計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計審批手續(xù)。（4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點(diǎn)工程20個工作日內(nèi)審核完畢。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。項(xiàng)目規(guī)劃程序3.施工圖設(shè)計消防審批2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：項(xiàng)目規(guī)劃程序3.施工圖設(shè)計消防審37二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站（2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報告2份（原件）；⑥設(shè)計招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。項(xiàng)目規(guī)劃程序4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督38二、實(shí)施程序（3）申辦程序：

開發(fā)商領(lǐng)取、填報《開發(fā)商報審施工圖設(shè)計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計單位對審查意見進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。（4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。項(xiàng)目規(guī)劃程序4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：項(xiàng)目規(guī)劃程序4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審39二、實(shí)施程序（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費(fèi)發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉庫等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。項(xiàng)目規(guī)劃程序4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查2022/11/3二、實(shí)施程序（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2040二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室（2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（地下人防部分）；②計委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。（3）申辦程序：

地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔(dān)，如由濟(jì)南市人防設(shè)計院或省人防設(shè)計院來設(shè)計，達(dá)到人防保護(hù)等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計院設(shè)計，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計處的審查后方可通過。項(xiàng)目規(guī)劃程序5.地下人防工程設(shè)計與審查2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室項(xiàng)目規(guī)劃程序41二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價費(fèi)發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價費(fèi)字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。項(xiàng)目規(guī)劃程序5.地下人防工程設(shè)計與審查2022/11/3二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須42二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)規(guī)劃局（2）申報資料：申請階段：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建43二、實(shí)施程序（2）申報資料：取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（2）申報資料：項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可44二、實(shí)施程序（3）申辦程序：申請階段：

持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。取證階段：

開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的所屬地區(qū)城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可45二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：①批準(zhǔn)辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)）項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可46二、實(shí)施程序（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；一般商業(yè)項(xiàng)目，180元/平方米；

根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計取不同的費(fèi)用；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。項(xiàng)目規(guī)劃程序6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價非字（1996）154號47一、概述

申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟(jì)南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。工程建設(shè)程序施工許可證的取得2022/11/3一、概述申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《48二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)委員會2.申報資料：①計委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項(xiàng)目報建申請表。3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報建證》。4.辦結(jié)時限：1個工作日。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報建證》工本費(fèi)：10元。工程建設(shè)程序1.項(xiàng)目報建2022/11/3二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)委員會工程建設(shè)程序1.49二、實(shí)施程序3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報建證》。4.辦結(jié)時限：1個工作日。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報建證》工本費(fèi)：10元。工程建設(shè)程序1.項(xiàng)目報建2022/11/3二、實(shí)施程序3.申辦程序：工程建設(shè)程序1.項(xiàng)目報建2022/50二、實(shí)施程序（1）

承辦部門：

招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)2022/11/3二、實(shí)施程序（1）

承辦部門：工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施51二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；②市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；③發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；④投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；⑤招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；⑥確定評標(biāo)和定標(biāo)方法；⑦向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；⑧確定評標(biāo)組織；⑨投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；⑩開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；⑾發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；⑿簽訂、審查鑒證合同；工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)52二、實(shí)施程序（3）申辦程序：⒀核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⒁分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項(xiàng)；⒂集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；

按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)53二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)2022/11/3二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：工程建設(shè)程序2.建設(shè)工程施工、監(jiān)54二、實(shí)施程序

造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時限，1個工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.4‰（2）造價管理費(fèi)0.9‰（3）交易信息費(fèi)0.6‰以上費(fèi)用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見濟(jì)建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi)

該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。工程建設(shè)程序2.造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)2022/11/3二、實(shí)施程序造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息55二、實(shí)施程序

（1）承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)委員會（2）申報資料：①報建證；②計委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請表。工程建設(shè)程序3.建筑工程施工許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)委員會工程建設(shè)程序56二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。（4）辦結(jié)時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》工程建設(shè)程序3.建筑工程施工許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（3）申辦程序：工程建設(shè)程序3.建筑工程施工許可57二、實(shí)施程序（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。工程建設(shè)程序3.建筑工程施工許可證的辦理2022/11/3二、實(shí)施程序（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，58一、概述

我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)營程序1.房屋預(yù)售許可證的取得2022/11/3一、概述我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商進(jìn)59二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)拆遷管理辦公室（2）申報資料：①商品房預(yù)售申報表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。經(jīng)營程序1.房屋預(yù)售許可證的取得2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)拆遷管理辦公室經(jīng)營程序160二、實(shí)施程序3.申辦程序：

拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。4.辦結(jié)時限：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。經(jīng)營程序1.房屋預(yù)售許可證的取得2022/11/3二、實(shí)施程序3.申辦程序：經(jīng)營程序1.房屋預(yù)售許可證的取得261一、概述

我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)營程序2.房屋權(quán)屬證書的取得2022/11/3一、概述我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證，房屋權(quán)62二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。經(jīng)營程序2.房屋權(quán)屬證書的取得2022/11/3二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局經(jīng)營程63二、實(shí)施程序3.申辦程序：①開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；②區(qū)局房管局對申報資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；③符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書；④房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。經(jīng)營程序2.房屋權(quán)屬證書的取得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3二、實(shí)施程序3.申辦程序：經(jīng)營程序2.房屋權(quán)屬證書的取得房地64二、實(shí)施程序4.辦結(jié)時限：

辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對符合規(guī)定條件的申報件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個工作日內(nèi)辦理完畢。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費(fèi)。經(jīng)營程序2.房屋權(quán)屬證書的取得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3二、實(shí)施程序4.辦結(jié)時限：經(jīng)營程序2.房屋權(quán)屬證書的取得房地65概述

商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；（2）保修范圍；（3）保修期；（4）用戶報修的單位；（5）答復(fù)和處理的時限。經(jīng)營程序3.住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3概述商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住66概述《住宅使用說明書》的內(nèi)容：（1）開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；（4）上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；（5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明；（6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；（7）配電負(fù)荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等注意事項(xiàng)說明；（9）其他需要說明的問題；（10）住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備、生產(chǎn)廠家使用說明書。經(jīng)營程序3.住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3概述《住宅使用說明書》的內(nèi)容：經(jīng)營程序3.住宅質(zhì)量保證書與住67概述應(yīng)注意的事項(xiàng)：（1）“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；（2）商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計算；（3）兩書執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的規(guī)定》。經(jīng)營程序3.住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3概述應(yīng)注意的事項(xiàng)：經(jīng)營程序3.住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書68一、項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序二、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序三、土地使用權(quán)的取得程序四、征地拆遷程序五、項(xiàng)目規(guī)劃程序六、工程建設(shè)程序七、經(jīng)營程序房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程流程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3一、項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序二、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序三、土地使用權(quán)的69TheEndShark·Eric2010后續(xù)課件即將推出敬請關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3TheEndShark·Eric后續(xù)課件即將推出敬請關(guān)注房70免責(zé)申明：

本課件所涉及內(nèi)容為網(wǎng)絡(luò)收集，文字部分參考網(wǎng)絡(luò)資料《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程細(xì)解》制作，內(nèi)容以濟(jì)南市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為案例，PPT模板為Shark·Eric原創(chuàng)制作，其中涉及的知識分享為網(wǎng)絡(luò)傳播，如需轉(zhuǎn)載請標(biāo)明出處，謝謝。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材2022/11/3免責(zé)申明：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課71房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程Shark·Eric2010房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述ppt2022/11/3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程Shark·Eric房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述72房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述

開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。開發(fā)程序是指進(jìn)行過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：一、項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序二、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序三、土地使用權(quán)的取得程序四、征地拆遷程序五、項(xiàng)目規(guī)劃程序六、工程建設(shè)程序七、經(jīng)營程序2022/11/3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概述開發(fā)是指在依法取得國有土地73項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序一、概述

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會的過程。

開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市管理辦公室報送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。）2022/11/3項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序一、概述項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就74項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：地區(qū)計劃發(fā)展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請②提供資金落實(shí)證明③土地使用權(quán)證明④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)具有以下附件：a.規(guī)劃部門對項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；b.土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；

c.環(huán)保部門的環(huán)評報告；d.有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；e.依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤公司的資質(zhì)證明。1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批2022/11/3項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：地區(qū)計劃發(fā)展委員75

（3）申辦程序：

有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項(xiàng)目立項(xiàng)申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報。二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批2022/11/3（3）申辦程序：二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：項(xiàng)目立項(xiàng)過76二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市計劃發(fā)展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計委上年度下達(dá)的年度投資計劃。項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計劃審批2022/11/3二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市計劃發(fā)展委員會投資處項(xiàng)目立77（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進(jìn)行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。二、實(shí)施程序項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批2022/11/3（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申78土地使用權(quán)的取得程序一、概述—用地取得方式

開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,用地的取得方式有三種：一、通過國家出讓方式獲得（即土地一級市場取得）；二、通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即土地二級市場取得）；

三、通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即土地三級市場取得）。2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序一、概述—用地取得方式開發(fā)商79土地使用權(quán)的取得程序通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

一、概述—征地2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序通過出讓方式取得使用權(quán)的法80土地使用權(quán)的取得程序拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令，經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。一、概述—拆遷2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)81土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)國土資源局（2）申報資料：①用地申請；②計委批復(fù)的當(dāng)年投資計劃；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)用地規(guī)劃意見；⑤用地范圍圖；⑥土地權(quán)屬證明；⑦工程項(xiàng)目總平面圖。1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)國土82土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；②現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；③制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；④繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個工作日）；⑤依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：1.國有土地83土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)，劃撥土地的范圍僅限于：①.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、84土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

承辦部門均為：所屬地區(qū)土地收購儲備中心?，F(xiàn)分述如下：

①國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進(jìn)行的。所屬地區(qū)國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會公開發(fā)布。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序國土資源部第85土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

②所屬地區(qū)土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

③所屬地區(qū)土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點(diǎn)。以下為具體操作程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序②所屬地區(qū)86土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：⑴出讓人的名稱和地址；⑵出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；⑶投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；⑷索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；⑸招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；⑹確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；⑺投標(biāo)、競買保證金；所屬地區(qū)土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理招標(biāo)拍賣掛牌公告2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容87土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理投標(biāo)、開標(biāo)程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)88土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①主持人點(diǎn)算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理拍賣會程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①主持人點(diǎn)算競買人；2.國有89土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；②符合條件的競買人填寫報價單報價；③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；④出讓人繼續(xù)接受新的報價；⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌時間不少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理掛牌程序2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日90土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人91土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點(diǎn)、價款，以及簽訂

《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理成交確認(rèn)書2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序以招標(biāo)、拍賣92土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序

中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所屬地區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)。2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理成交確認(rèn)書2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序中標(biāo)人、競得93土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)土資源局（2）申報資料：A.土地登記需要的資料①計劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：所屬地區(qū)土資94土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序B.土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序B.土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料395土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：3.土地確權(quán)96土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。4.辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（3）申辦程序：3.土地確權(quán)97土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得拆遷手續(xù)的辦理2022/11/3土地使用權(quán)的取得程序二、實(shí)施程序（4）辦結(jié)時限：3.土地確權(quán)98征地拆遷程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市國土資源局（2）申報資料：①用地申請；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。（3）申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。4.建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得2022/11/3征地拆遷程序二、實(shí)施程序（1）承辦部門：濟(jì)南市國土資源局4.99二、實(shí)施程序1.承辦部門：所屬地區(qū)拆遷辦2.申報資料：①拆遷申請書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建