福星惠譽紅橋村項目K1-K5地塊開發(fā)定位2013年1213

福星惠譽紅橋村項目K1-K5地塊開發(fā)定位2013年1213第一頁，共145頁。項目研究界定目標及核心問題思考區(qū)域商務價值挖掘商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略及定位住宅開發(fā)定位與產品建議整體定位第二頁，共145頁。項目研究界定第三頁，共145頁。后湖地塊位置：項目位于武漢市主城區(qū)，處于二環(huán)線和三環(huán)線之間項目界定武廣金融街徐東

武漢主城區(qū)二環(huán)—三環(huán)間商圈直線距離車行距離徐東7.5km12km金融街7.5km10km武廣10km12km主要節(jié)點距離：第四頁，共145頁。后湖東湖四新南湖根據(jù)武漢市規(guī)劃，中心城區(qū)將形成4大居住新城（東湖、后湖、南湖、四新），旨在承接武漢市中心城區(qū)的居住功能。后湖新城定位為以居住為主，具有居住、市級商業(yè)副中心、區(qū)級文化娛樂中心、創(chuàng)意產業(yè)、城市公園等功能的城市副中心。居住新城功能發(fā)展時間后湖漢口主城區(qū)居民生活場所外拓2002年東湖徐東至青山一帶居民居住的更新?lián)Q代2004年南湖武昌老城區(qū)居民生活空間擴大2002年四新漢陽、沌口居民居住需求2011年地塊片區(qū)與城市關系：地塊所屬的后湖片區(qū)是武漢市規(guī)劃的4大居住新城，定位為以居住為主的城市副中心項目界定第五頁，共145頁。地塊片區(qū)與城市關系：地塊分布在后湖東片區(qū)，由于百步亭、統(tǒng)建、新地等開發(fā)商在后湖東片經過長時間持續(xù)開發(fā)，后湖片區(qū)人口主要集中在東片區(qū)百步亭社區(qū)統(tǒng)建、新地系列樓盤漢口花園新春村躍進村石橋村項目界定第六頁，共145頁。K1K2K3井南大道后湖大道興業(yè)路塔子湖西路塔子湖東路武漢大道/金橋大道建設大道延長線建設渠路二七大橋漢口盤龍城待建已建后湖大道體育中心塔子湖后湖大道牛皮嶺道路連接武漢大道/金橋大道連接機場至水果湖后湖大道常青公園到堤角公園二七路/二七長江大橋城市二環(huán)線區(qū)域內依靠解放大道、金橋大道、二七路，方便通達武昌、漢口、青山、盤龍城區(qū)域道路系統(tǒng)：交通體系完善，可通達性好，未來交通優(yōu)勢明顯K4/K5項目界定第七頁，共145頁。軌道交通：輕軌1號線地塊分布在1號線周邊，K1距離新榮站約750MK2距離新榮站約800MK3距離新榮站約700MK4/K5距離丹水池站約600M項目界定第八頁，共145頁。區(qū)域配套：城中村改造區(qū)域，典型的城鄉(xiāng)結合部，基本生活配套齊全，主要集中在百步亭片區(qū)，整體檔次偏低教育：堤角小學、堤角中學、育才小學、育才國際寄宿學校、漢口鐵中、武漢二十中、堤角幼兒園、百步亭快樂天使幼兒園、曙光幼兒園商業(yè)：中百倉儲、武商量販、家樂福、新生活摩爾城醫(yī)療：江岸區(qū)第二人民醫(yī)院、中國人民解放軍第四五七醫(yī)院、商職醫(yī)院公園：堤角公園百步亭社區(qū)新生活摩爾城解放大道二七路項目界定第九頁，共145頁。區(qū)域規(guī)劃—后湖地區(qū)建設規(guī)劃后湖商圈南抵發(fā)展大道、北至中環(huán)線，西起姑嫂樹路，東到漢黃路和解放大道，規(guī)劃面積約為23平方公里后湖板塊是武漢城市總體規(guī)劃中9個城市綜合組團之一，靠近中環(huán)線，有新榮客運站、輕軌、地鐵3號線、地鐵6號線等重要交通功能節(jié)點的優(yōu)勢屬性:30萬人口居住新城項目界定第十頁，共145頁。區(qū)域商業(yè)中心1.5km百步亭社區(qū)12萬后湖街道10萬丹水池街道4.6萬現(xiàn)狀人口分析：輻射區(qū)域含百步亭、新榮、丹水池，以及部分后湖大道和輕軌沿線、1.5km范圍內人口約26.6萬人項目界定第十一頁，共145頁。地塊分布情況項目地塊主要分布于后湖區(qū)域以及二七與丹水池交匯區(qū)域；K4/5地塊被三條城市主干道環(huán)繞，東側沿江大道，西側解放大道，南側城市二環(huán)線；K1/2/3地塊分別被城市主干道-解放大道，后湖大道與城市次干道-漢黃路分割于三塊城市舊改區(qū)域；1號線漢黃路后湖大道解放大道二環(huán)線沿江大道K4/5K2K1K3項目界定第十二頁，共145頁。K2K4K5K1K3占地面積：36856用地性質：住宅用地容積率：4.29建筑面積：158100占地面積：18898用地性質：商業(yè)用地容積率：3.17建筑面積：60000占地面積：14970用地性質：商業(yè)用地容積率：3.23建筑面積：48300占地面積：42550用地性質：商住用地容積率：4.91建筑面積：208800（其中商業(yè)79800）占地面積：80371用地性質：商住用地容積率：4.50建筑面積：361500（其中商業(yè)48400）地塊指標地塊K1K2K3K4K5合計規(guī)劃總用地面積8037136856425501889814970規(guī)劃凈用地面積8037136856425501889814970規(guī)劃總建面361500214375.12088006000048300容積率4.54.294.913.173.23建筑密度3030354040商業(yè)面積48400——798006000048300236500住宅面積313100214375.1129000————656475.1項目界定第十三頁，共145頁。項目區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀項目交通項目配套項目指標項目核心特征居住新城、城鄉(xiāng)結合、舊改、地塊零落、大商業(yè)項目屬性界定第十四頁，共145頁。目標及核心問題思考第十五頁，共145頁。客戶目標及限制條件客戶目標

限制條件我們對開發(fā)商目標的理解：銷售導向，盡可能實現(xiàn)商業(yè)快速銷售顯性要求：公建開發(fā)面積達到23.65萬方隱形要求：項目利潤最大化地塊零落分散，距離在1KM至2KM范圍內23.65萬方商業(yè)體量K4-5地塊自身干擾因素較多：受到高壓走廊、現(xiàn)狀鐵路帶及垃圾轉運場約束第十六頁，共145頁。核心問題思考：如何處理各地塊之間的競合關系，避免項目內部同質化競爭第十七頁，共145頁。首先審視各地塊之間的價值第十八頁，共145頁。K2K4K5K1K3宗地四至及形態(tài)1.7km0.67km0.5km0.85km長江二橋二環(huán)線（二七段）沿江大道第十九頁，共145頁。地塊商業(yè)價值判斷K1地塊西臨漢黃路，東臨解放大道，交通便利，通達性較好。K4/5東側沿江大道，西側解放大道，南側城市二環(huán)線環(huán)繞，但土地三面被鐵路線環(huán)繞，通道性較弱。K3地塊北臨后湖大道，東臨解放大道，由兩條城市主干道環(huán)繞，通達性強于K1、K4/5地塊。1號線漢黃路后湖大道解放大道二環(huán)線沿江大道K4/5K2K1K3通達性：K3>K1>K4/5第二十頁，共145頁。K2K4K5K1K31.7km0.67km0.5km0.85km長江二橋二環(huán)線（二七段）沿江大道K1地塊西臨漢黃路，但在地塊西側臨漢黃路區(qū)域有一加油站遮擋，昭示一般。K3地塊北臨后湖大道，后湖大道為城市主干道，昭示效果較好。K4/5地塊由南臨二環(huán)線，東臨沿江大道，被三面鐵路環(huán)繞，底部有所遮擋，昭示效果一般。但作為臨江地塊，高層有較好的昭示效果。地塊商業(yè)價值判斷昭示性：K3>K1>K4/5加油站第二十一頁，共145頁。思銳模型商業(yè)寫字樓酒店住宅/公寓區(qū)域屬性商業(yè)中心區(qū)商務中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產業(yè)資源通達性、昭示性強人流量大————開發(fā)目標租（長期持有）售（回籠資金）——主導物業(yè)的擬合度K1、K3開發(fā)目標下物業(yè)擬合度分析從項目屬性看本案可考慮發(fā)展商業(yè)、寫字樓與住宅公寓產品；從開發(fā)目標看酒店、寫字樓多為長期持有，整體運營；街區(qū)商業(yè)和住宅/公寓則可以快速回籠資金。目標導向下優(yōu)先考慮商業(yè)與住宅，適度考慮酒店與公寓結合即酒店公寓第二十二頁，共145頁。K3地塊商業(yè)屬性要素內容詮釋區(qū)位二三環(huán)間居住新城非規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心居住功能絕對主導人口1.5公里核心商圈居住人口約26萬人開發(fā)改造中，未來核心客群為社區(qū)居民交通臨城市主干道通達性及昭示性良好距離軌道1號線700M交通條件良好規(guī)模集中商業(yè)8萬方達到區(qū)域商業(yè)中心量級宗地商業(yè)屬性為居住區(qū)級商業(yè)項目商業(yè)體量及人口基數(shù)為區(qū)域商業(yè)中心打造提供可能第二十三頁，共145頁。K1地塊開發(fā)方向？K3地塊開發(fā)方向？土地屬性不臨城市主干道昭示性一般土地屬性臨城市主干道交通及商業(yè)昭示性較好商業(yè)總建48400㎡商業(yè)總建79800

㎡核心問題思考：從地塊屬性上判斷，K3商業(yè)價值要大于K1商業(yè)價值，K1、K3地塊距離不足1KM，避免地塊間同質化競爭為項目首要考慮因素第二十四頁，共145頁。K4/K5地塊限制因素K4地塊K5地塊東西兩面現(xiàn)狀鐵路環(huán)繞，西南面高架圍繞西南面有現(xiàn)狀高壓走廊，部分地塊使用受限西南面有規(guī)劃的垃圾轉運站用地兩地塊被城市規(guī)劃路分割兩側，地塊形狀不規(guī)整地塊上不適宜布置大體量商業(yè)街與購物中心式的商業(yè)形態(tài)第二十五頁，共145頁。K4/K5區(qū)域內商務規(guī)劃需求：二七濱江商務區(qū)規(guī)劃的展開，區(qū)域內商務需求將逐步形成規(guī)模，SOHO類品質商務產品得到更多青睞二七濱江商務區(qū)——SOHO生活創(chuàng)意區(qū)、中心商務商貿區(qū)、人文時空交流區(qū)和都市生活體驗區(qū)，其中SOHO生活創(chuàng)意區(qū)，臨近二七橋橋頭地區(qū)建設現(xiàn)代化商住一體的SOHO樓宇，提供商住兩用的創(chuàng)意平臺。第二十六頁，共145頁。K4/K5開發(fā)目標下物業(yè)擬合度分析從項目屬性看本案可考慮發(fā)展商業(yè)、寫字樓與公寓產品；從開發(fā)目標看酒店、寫字樓多為長期持有，整體運營；街區(qū)商業(yè)和公寓/LOFT則可以快速回籠資金。目標導向下適度考慮商業(yè)，主體考慮商務類產品：寫字樓、公寓/loft產品、辦公與公寓結合產品即soho公寓思銳模型商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域屬性商業(yè)中心區(qū)商務中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產業(yè)資源通達性、昭示性強人流量大————開發(fā)目標租（長期持有）售（回籠資金）——主導物業(yè)的擬合度第二十七頁，共145頁。

商業(yè)寫字樓酒店商務公寓K4/K5項目開發(fā)思考項目可供發(fā)展的方向很多這是一個城市濱江商業(yè)區(qū)、中等規(guī)模城市綜合體項目，如何進行公建物業(yè)開發(fā)？地塊上不適宜布置大體量商業(yè)街與購物中心式的商業(yè)形態(tài)，地塊10.83萬方公建開發(fā)組合方向？公建最終規(guī)模的確定？第二十八頁，共145頁。從地塊商業(yè)價值分析來看：K3＞K1＞K4/K5后湖區(qū)域商業(yè)競爭白熱化，為避免地塊間直接競爭，需尋求差異化競爭，目前來看K4/K5地塊具有商務開發(fā)價值，接下來我們對區(qū)域商務價值的開發(fā)空間進行研判第二十九頁，共145頁。隨著樓市限購當?shù)溃≌袌龅雌鸱?，商業(yè)地產則呈現(xiàn)輝煌之勢，而寫字樓市場一直以來為中國經濟晴雨表，經濟發(fā)展越快，城市商務需求越強，目前武漢經濟發(fā)展的速已超全國平均水平，武漢寫字樓市場需求不斷增強，空置率一路走低經過多年發(fā)展，武漢寫字樓市場形成4個優(yōu)質商務圈+3個發(fā)展中商務圈+2個新興商務圈的市場格局，形成一條垂江商務帶，未來城市高端商業(yè)物業(yè)主要集中于此其余城市副中心將出現(xiàn)以成長型企業(yè)孵化為主的商務副中心進行補充，承接城市商務外溢，本案位于城市商務外溢多中心發(fā)展格局內優(yōu)質商務圈發(fā)展中商務圈新興商務圈城市商務發(fā)展脈絡：商務產品有較大的發(fā)展空間第三十頁，共145頁。從產品供應看：二七后湖片區(qū)中僅航天商務廣場有純辦公用寫字樓。片區(qū)內寫字樓總體量小，產品層級不高。目前寫字樓產品已基本去化完。從產品需求看：建設大道區(qū)域寫字樓存在外溢需求，片區(qū)內鋼材市場及上下游鏈條公司、服務型中小企業(yè)存在辦公需求。江岸區(qū)十二五規(guī)劃構建的物流、體育文化、家居等產業(yè)產業(yè)中心內的上下游企業(yè)也存在辦公需求。從市場機會來看：目前區(qū)域內商務正在發(fā)展階段，高端甲級寫字樓缺乏市場支持，但乙級寫字樓由于總價低、租金低受中小企業(yè)的青睞，在區(qū)域中屬于稀缺產品，有較大的開發(fā)空間。區(qū)域內寫字樓市場處于培育階段，品質型乙級寫字樓符合目前市場需求寫字樓市場機會小結第三十一頁，共145頁。機會1：從空間維度看，二七，后湖片公寓市場目前供應較少，但伴隨未來土地出讓（未來土地供應熱點），供應將持續(xù)放量。二七，后湖公寓市場存在著較大的開發(fā)空間；機會2：公寓性質地產購買及貸款不受限制，低總價、高單價，去化速度快，規(guī)避了市場競爭，投資這快啊需求大，成為投資主力產品。同時在“限購令”和“漢七條”的出臺下，公寓市場正處于政策機遇期；機會3：從市場表現(xiàn)看，現(xiàn)有投資型公寓銷售期短，實現(xiàn)價格略低；商務型公寓銷售期長，實現(xiàn)價高，LOFT/高贈送面積高附加值公寓產品受市場追捧度高公寓市場機會小結第三十二頁，共145頁。從整體區(qū)域競爭市場來看：本地塊所在二七后湖片區(qū)公寓產品較少，開發(fā)時間較早；從區(qū)域供應來看：本地區(qū)公寓產品主要集中在后湖大道、武漢大道和解放大道沿線，在后湖大道沿線公寓項目較為集中。供應產品面積以40-90平中小戶型為主。平層均價在11000元/㎡左右，loft均價13000元/㎡；從區(qū)域成交來看：本地區(qū)公寓產品月均去化達到了4800-7333平/月，已推售產品去化率達到92%，去化情況較好；從區(qū)域未來供應看：本地區(qū)公寓產品未來供應較少；從市場機會來看：本區(qū)域公寓平層均價在11000元/㎡左右，溢價也達到了12.5%以，loft均價13000元/㎡，溢價也達到了30%左右。公寓產品在本區(qū)域比較稀缺，溢價較為明顯。本案公建商業(yè)可優(yōu)先考慮LOFT公寓產品的物業(yè)，穩(wěn)定高溢價的市場表現(xiàn)，實現(xiàn)資金快速回籠公寓市場研究小結第三十三頁，共145頁。公寓客戶研究小結：分類剛需型客戶投資型客戶居住需求客戶辦公需求客戶租賃居住客戶自用居住客戶租賃辦公客戶自用辦公客戶需求面積小、時間短、投入高、租金低，目前公寓產品的主流終端消費者。需求面積大、時間長、投入少、租金高，公寓理想的終端客戶，客戶量有待培養(yǎng)。需求大面積、接受水平適中，客戶量少難以支撐為主力客戶群，需要點對點挖掘。新銳青年過度性居住為主，兼顧投資，自用兼投資為主流購房需求之一?？粗赝顿Y回報率、升值潛力，低總價，小面積投資品受歡迎，為主流公寓購房需求之一。第三十四頁，共145頁。項目滿足條件備注區(qū)位二七商貿商業(yè)副中心滿足地塊區(qū)域在二七商貿商業(yè)副中心內，未來區(qū)域價值空間看好本體交通通達性良好，昭示性強滿足地塊周邊的道路系統(tǒng)/公交系統(tǒng)/地鐵臨城市主干道市場未來公寓供應有限滿足中心區(qū)開發(fā)日趨成熟，LOFT、SOHO產品供應量較小客戶需求旺盛滿足區(qū)域商業(yè)商務氛圍日趨濃厚，帶來大量潛在需求周邊高校聚集，消費人口龐大有溢價空間投資客戶有偏好滿足區(qū)域周邊商務和商業(yè)的發(fā)展，將給項目帶來相當?shù)囊鐑r空間；目前投資渠道有限，公寓產品投資門檻不高，收益有保障開發(fā)商目標可以實現(xiàn)快速銷售滿足本區(qū)域內公寓類產品均有較好的市場表現(xiàn)結合本案地塊用地屬性，可考慮開發(fā)商務寫字樓、SOHO、LOFT宜商宜住的商務公寓產品K4-K5地塊商務價值開發(fā)研判第三十五頁，共145頁。物業(yè)擬合度市場屬性LOFT/公寓/寫字樓擬合度最高商業(yè)擬合度一般商業(yè)市場價值最高LOFT、SOHO公寓產品有溢價寫字樓產品溢價最高地塊10.83萬方公建物業(yè)組合商業(yè)寫字樓酒店公寓開發(fā)目標進一步思考第三十六頁，共145頁。物業(yè)價值研判:公寓loft產品開發(fā)價值高，作為物業(yè)發(fā)展優(yōu)先考慮方向；商業(yè)市場價值最大但擬合度較弱，需控制開發(fā)體量對比辦公、公寓等物業(yè)，項目商業(yè)開發(fā)價值最高，但開發(fā)空間有限。公寓/LOFT產品較之住宅有較大溢價和突破空間，可作為主要考慮方向。辦公類產品有一定開發(fā)空間，但高檔寫字樓對區(qū)域內市場存在一定抗性。市場價值地塊限制發(fā)展空間潛在供應競爭商業(yè)非常高大較大較大較激烈辦公有限較小較小無較小LOFT比較高較小一般一般較小公寓比較高較小一般一般較小第三十七頁，共145頁。項目商業(yè)總建面純商業(yè)面積塔樓面積單位漢口城市廣場20128萬平米新生活摩爾城8.75.5-萬平米東部購物樂園15105萬平米本案10.83-7-8萬平米根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，建議塔樓部分以寫字樓、loft和公寓組合，規(guī)模控制在7-8萬方商務公寓體量第三十八頁，共145頁。能否通過價值最大的商務組合開發(fā)實現(xiàn)整體價值最大化?開發(fā)目標進一步思考第三十九頁，共145頁。品質商務中心商務區(qū)商業(yè)——品牌價值衍生soho商業(yè)第四十頁，共145頁。街區(qū)商業(yè)體量K4/K5商業(yè)以配套為主，開放式街區(qū)商業(yè)體量建議控制在2-3萬方項目商業(yè)總建面純商業(yè)面積公寓面積單位光谷天地6.4851萬平米武漢天地41.55.7-萬平米大武漢191110.63.47.2萬平米本案10.832-3 7-8萬平米第四十一頁，共145頁。商業(yè)價值最大化溢價塔樓物業(yè)街區(qū)商業(yè)規(guī)?？刂圃?-3萬方寫字樓/公寓/LOFT產品有溢價和空間，控制在7-8萬方地塊10.83萬方公建物業(yè)組合物業(yè)開發(fā)方向：搭配溢價LOFT公寓+品質型寫字樓+適度的商業(yè)價值商業(yè)寫字樓酒店公寓項目物業(yè)組合第四十二頁，共145頁。品質商務中心soho公寓品質寫字樓LOFT商務物業(yè)組合——核心價值第四十三頁，共145頁。K4/K5商務開發(fā)定位第四十四頁，共145頁。從區(qū)位和產品競爭來看，本項目要發(fā)展純高端寫字樓條件并不成熟從區(qū)位上來判斷，項目與解放大道商圈，武漢天地寫字樓相比不具備競爭優(yōu)勢寫字樓自用客戶關注因素排序地段昭示性產品交通周邊配套運營成本

從商務辦公區(qū)位條件來看，項目與解放大道、二七項目比明顯處于劣勢；項目區(qū)域作為未來規(guī)劃的二七濱江商務區(qū)，目前交通通行狀況一般對中大企業(yè)而言，地段、商務區(qū)檔次、區(qū)域成熟度的重要性高于產品，項目想依靠產品取勝，難度非常大第四十五頁，共145頁。產品建議：商務寫字樓，打造乙級形象特征檔次所在區(qū)位建筑規(guī)模和體量形象配套設備及裝修標準物業(yè)管理服務甲級中心區(qū)或城市干線沿線1）超高層；2）大規(guī)模3）建筑外觀極富個性；4）凈高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務會所；2）配套完善齊備且規(guī)模夠大；3）車位充裕。五星級設備及裝修標準：1）進口知名品牌高速電梯，等待時間短；2）進口知名品牌中央空調可分戶計量；3）衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；5）寬頻網絡6）進口知名品牌備用電源國際認證知名物管管理乙級中心區(qū)或城市干線沿線1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個性鮮明；4）凈高不小于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務會所；2）配套齊全且規(guī)模適中；3）車位充裕。（準）四星級設備及裝修標準：1）品牌高速電梯2）中央空調系統(tǒng)；3）衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A智能化管理；5）寬頻網絡；知名物管管理顧問普通有交通線路到達1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個性鮮明；無分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班第四十六頁，共145頁。通過客戶需求強化設計要點硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間:

大堂、層高、電梯間、衛(wèi)生間電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候時間空調：系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式配套設施：餐飲、必要辦公配套軟件配置物業(yè)服務：管理服務方式、物業(yè)管理公司、特色服務智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經運作項目口碑乙級樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源物業(yè)形象關鍵詞第四十七頁，共145頁?？蛻籼卣鳎盒枨筝^為強勁，目前航天商務公寓出租率約為80%（剩余多為切碎單位，無法拼合出租）；以長期辦公需求為主，租用周期較長，多為毛坯房；需求面積多為200㎡以內；承租水平55元/㎡以下，以中小企業(yè)、服務類行業(yè)為主企業(yè)規(guī)模需求辦公面積行業(yè)類別承租水平第四十八頁，共145頁。主要適合中小企業(yè)租賃辦公人群可商可住LOFT主要適合投資客戶，其次為自住兼投資人群低總價，小面積的SOHO公寓適合剛需過渡性居住人群和投資型客戶SOHOLOFT品質寫字樓商務公寓客群：第四十九頁，共145頁。成長型孵化功能核心群體以成長型中小企業(yè)為主，主要集中在貿易、廣告、金融、房地產等行業(yè)。優(yōu)質商務辦公環(huán)境多層級辦公空間智能化管理模式核心客群功能定位第五十頁，共145頁。品質化商務集群作為項目主要的開發(fā)方向，最大化實現(xiàn)商務價值，提升項目品質與調性第五十一頁，共145頁。接下來，審視項目所面臨的市場競爭環(huán)境商業(yè)市場競爭環(huán)境分析第五十二頁，共145頁。區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)競爭區(qū)域界定：核心競爭區(qū)域含百步亭、新榮、丹水池，以及部分后湖大道和輕軌沿線交通條件后湖大道：輻射后湖區(qū)域百步亭花園路：輻射百步亭居住區(qū)輕軌：輻射解放大道沿線區(qū)域商業(yè)競爭情況解放大道沿線，與本項目競爭度稍弱，主要來源于東部購物公園、二七城市廣場和中森華國際城百步亭區(qū)域，競爭激烈主要來自漢口城市廣場、新生活摩爾城、華潤蘇果和幸福里第五十三頁，共145頁。區(qū)域零售商業(yè)體量項目零售商業(yè)體量萬錦江城底商4萬方幸福時代.幸福里4萬方萬家匯（華潤蘇果）3.8萬方中森華國際城10萬方漢口城市廣場12萬方新生活摩爾城5萬方百步亭金橋匯3.6萬方鼎盛華城商業(yè)街2萬方城開二七城市廣場15萬方東部購物公園10萬方東立國際底商12萬方美聯(lián)項目夢樂城18萬方合計：99.4萬（截止2017年)商業(yè)市場競爭格局：整體零售商業(yè)市場急劇放量，競爭激烈，未來漢口城市廣場片區(qū)將成為區(qū)域商業(yè)中心集中商業(yè)住宅底商美聯(lián)項目夢樂城東立國際東部購物公園百步亭金橋匯鼎盛華城商業(yè)街萬錦江城萬家匯華潤蘇果城開二七城市廣場百步亭世博園新生活摩爾城城幸福時代幸福里漢口城市廣場中森華國際城第五十四頁，共145頁。武商量販怡和苑店東部購物廣場華潤蘇果新生活摩爾城中百倉儲花園路店武商量販龍庭店中百倉儲丹水池店中百倉儲百步亭店現(xiàn)有商業(yè)供應情況：區(qū)域現(xiàn)有供應12.8萬方,居住人口主導下，各項目商業(yè)定位以滿足自身配套和居民家庭消費為主,整體檔次偏低項目1.5公里輻射范圍內商業(yè)供應量約為12.8萬方業(yè)態(tài)較為單一_主要以單純的超市賣場為主,零售商業(yè)僅有東部購物公園10萬方,新生活摩爾城5萬方,開業(yè)率僅5成左右.從商業(yè)檔次來看,中檔,中低檔為主,尚無中高端百貨與商業(yè)街進駐.項目名稱業(yè)態(tài)零售面積新生活摩爾城集中式商業(yè)50000東部購物廣場集中式商業(yè)10000華潤蘇果集中式商業(yè)40000中百倉儲百步亭店超市賣場8000武商量怡和苑超市賣場5000中百倉儲花園路店超市賣場5000中百倉儲丹水池店超市賣場5000武商量販龍庭店超市賣場5000合計1280001.5km第五十五頁，共145頁。區(qū)域現(xiàn)有租金分布:區(qū)域整體月租金水平多在50-100元/㎡,東部購物公園臨街門面月租金高達350元/㎡,其次為百步亭花園路(中百倉儲附近)100-180元/㎡東部購物公園租金水平:主入口周邊250-300元/㎡,商業(yè)內街100-120元/㎡,二樓更低至50-60/㎡.解放大道徐州新村以中低端臨街商鋪為主,業(yè)態(tài)集中于五金建材,中低檔服裝,餐飲等,受中百倉儲及輕軌站的距離等影響.月租金為80-100元/㎡百步亭商圈租金水平:以安居路與百步亭花園交叉口為中心,向北,向西租金水平依次遞減.租金最高為中百倉儲附近每月100-180元/㎡,安居路次之60-100元/㎡,百步龍庭最低40-60元/㎡.百步亭商圈解放大道徐州新村東部購物公園第五十六頁，共145頁。項目區(qū)域內未來供應量較大約65萬方，競爭白熱化；競爭項目普遍以超市+一般商業(yè)為項目的操作方式，未來同質化的競爭局面已經提前顯現(xiàn)城開二七城市廣場體量:15萬方美聯(lián)夢樂城體量:18萬方漢口城市廣場體量:12萬方中森華國際城體量：約20萬方項目名稱業(yè)態(tài)零售面積漢口城市廣場綜合體120000中森華國際城綜合體200000美聯(lián)夢樂城綜合體180000城開二七城市廣場綜合體150000合計650000第五十七頁，共145頁。項目依托區(qū)域居民消費將面臨區(qū)域諸多項目同質化競爭，商業(yè)體量難以消化，必須走差異化競爭，實現(xiàn)項目商業(yè)競爭突圍區(qū)域商業(yè)競爭格局：項目區(qū)域內體量較大，存在一定的競爭壓力。競爭項目普遍以超市+一般商業(yè)為項目的操作方式，未來同質化的競爭局面已經提前顯現(xiàn)未來商業(yè)發(fā)展狀況：未來區(qū)域商業(yè)供應體量約65萬方，競爭白熱化，商業(yè)單個體量較大，本案商業(yè)無規(guī)模優(yōu)勢，必須尋求差異化競爭，實現(xiàn)商業(yè)競爭突圍第五十八頁，共145頁。核心競爭項目研究及開發(fā)策略第五十九頁，共145頁。新生活摩爾城：目前業(yè)態(tài)混雜、中低檔次、對周邊輻射能力有限，距離本案500M商業(yè)體量：5.5萬方項目商業(yè)規(guī)劃：3層盒子，三面臨街項目整體定位：外向型社區(qū)商業(yè)中心，服務周邊居民項目零售商業(yè)定位：中低端家庭消費樓層業(yè)態(tài)1F中百倉儲、蘇寧電器、迪美家居廣場、生達藥房、嘉華時尚百貨2F中百倉儲、蘇寧電器、迪美家居廣場3F潮流服飾、美食、影院、中百倉儲、天河國際影城、電玩城4F凱撒健身俱樂部、新東方學校、巨人培優(yōu)、歡樂匯ktv、塔樓部分摩爾假日酒店、安源商務酒店運營情況項目整體經營慘淡、人流量少、二三樓店鋪關門大半主力店蘇寧電器、天河影院幾乎沒有顧客、中百倉儲、kfc經營情況良好，帶來部分人流三樓小餐飲中午時間經營火爆，客戶為對面高中學生及小部分周邊人群1-2F3000㎡1-3F3000㎡3F1500㎡1-3F4000㎡1-3F4000㎡第六十頁，共145頁。東部購物公園：未成功運營，缺乏定位，中低檔次，集中商業(yè)+街區(qū)型商業(yè)（出租率低）；僅家樂福，電影院，KTV經營較好，局部彌補消費者需求，對本項目影響較弱基礎資料：占地4.85萬方、規(guī)模15萬方、由二大休閑廣場和二大商業(yè)步行街組成，808個車位

物業(yè)形態(tài)：集中商業(yè)+街區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)比例：目前存活的基本為休閑娛樂、餐飲、超市和少量教育培訓主力店：家樂福、中影國際影城、公館ktv,好運星電玩城次主力店:新東方培訓學校,家富富僑,kfc，伊特斯健身，美吉姆早教，英才教育，嚕啦啦兒童樂園，假日臺球租金水平：整體月租金水平差異較大，主入口周邊250-300元/㎡,商業(yè)內街100-120元/㎡,二樓更低至50-60/㎡分析：街區(qū)與二側主力店聯(lián)系度弱，且無縱向交通系統(tǒng)，零售為主的業(yè)態(tài)無人流支持難以存活；電影院，KTV為目的性消費場所，樓下零售業(yè)態(tài)體量過小，無法支持第六十一頁，共145頁?；A資料：純商業(yè)規(guī)模10萬方，其中主力店超市規(guī)模2萬方，餐飲規(guī)模1.5萬方，兒童主題區(qū)面積08萬方，休閑娛樂業(yè)態(tài)1.2萬方項目整體定位：項目20萬方商業(yè)，其中純商業(yè)面積達到12萬方，融合購物、休閑、娛樂、餐飲、教育、兒童、辦公和停車八大功能于一體的家庭一站式購物中心物業(yè)形態(tài)：小型購物中心+街區(qū)型商業(yè)（室內為步行街）主體街區(qū)回廊式步行街，去想建筑立面設計，大面積玻璃目前保證通透性，通過觀光電梯，手扶電梯帶動垂直動線，以W通道，回廊等聯(lián)通平面動線業(yè)態(tài)比例：A區(qū)零售主題為主，影院為主力店；C區(qū)為生活主體，超市為主力店，KTV等為次主力店，B區(qū)以兒童，家居為主題業(yè)態(tài)及檔次：南國置業(yè)長期戰(zhàn)略合作伙伴，家樂福、銀興影城、KFC、星巴克，耐克，阿迪達斯，肯德基，必勝客，棒約翰，元祖，屈臣氏，發(fā)源地，身材飛揚電玩城，公館KTV，冰雪皇后等實力商家分析：商業(yè)規(guī)模大，有政策利好，地處后湖核心地段，交通便利，客群基礎龐大，定位家庭一站式購物中心幼兒園20萬方商業(yè)漢口城市廣場：后湖標桿項目，區(qū)域型商業(yè)中心，定位一站式家庭消費購物中心，檔次為中端至中高端，物業(yè)形態(tài)為小型購物中心+街區(qū)型商業(yè)第六十二頁，共145頁。大型生活超市國際商貿城精品購物區(qū)五星級商務酒店SOHO公寓商會總部批發(fā)市場大型商城占地面積：33萬方總體量：100萬方商業(yè)體量：暫時未知項目商業(yè)規(guī)劃：5A寫字樓、五星級酒店SOHO公寓、大型摩爾城、特色風情購物街、大型批發(fā)市場、國際商貿城、大型商超項目整體定位：城市綜合體招商情況：歐亞達意向入駐項目優(yōu)勢:百萬方體量、輕軌一號線新榮站旁、對面新榮客運站每日3萬人次客流項目對本項目影響：涵蓋幾乎所有業(yè)態(tài)，純商業(yè)體量大，項目定位為城市商業(yè)中心，未來成型會改變片區(qū)現(xiàn)有格局，依托輕軌可截留二七及新榮周邊客戶，對本項目東邊輻射區(qū)域有較大影響。項目進展：目前一期住在在售，總體量8萬方，無其它動態(tài)。中森華國際廣場：新榮百萬方綜合體，輕軌旁，距本項目1km第六十三頁，共145頁?？傮w量：4萬方建筑形式：三層單體項目業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為百匯景購物中心、二三層為2.2萬方華潤蘇果超市，中間規(guī)劃部分小鋪項目優(yōu)勢：武漢最大超市華潤蘇果旗艦店，預計每日可帶來的人流量達14000人次，項目定位：百步亭、后湖生活中心，以家庭日常消費為主招商情況：華潤蘇果12月15日開業(yè)，百匯景年前開業(yè)對本項目影響：2.2萬方超市輻射范圍基本可包含本項目輻射范圍，對本項目超市定位及招商影響較大。同時超市人流導入和聚集左右，使其周邊幸福里及萬錦江城街鋪受益，三家共同炒熱此區(qū)域，對本項目后期導入客戶有影響百步亭萬家匯：精品百貨+大型超市雙核驅動，距本項目1.2km第六十四頁，共145頁。占地面積：13.5萬方總體量：46.6萬方商業(yè)體量：4萬方項目商業(yè)規(guī)劃：4萬方街區(qū)項目整體定位：景觀居所項目零售商業(yè)定位：高品位時尚街區(qū)招商情況：星巴克、麥當勞、皇冠、椰島意向入駐開盤時間：2012年5月項目銷售持有情況：銷售1F31000元/平方米2F20000元/平方米1F返租7%2F返租8%反租期5年幸福里商業(yè)街：以“精致生活”為核心定位的后湖版塊首個時尚商業(yè)街區(qū)第六十五頁，共145頁。比對競爭項目的競爭突圍策略新生活摩爾城幸福里漢口城市廣場中森華國際廣場百步亭萬家匯本案規(guī)模5.5萬方4萬方12萬方20萬方4萬方本案無規(guī)模優(yōu)勢，可在業(yè)態(tài)業(yè)種上進一步豐富完善，通過復合商業(yè)街區(qū)開發(fā)，開放式設計、體驗感營造，建筑特色打造，實現(xiàn)商業(yè)競爭突圍定位/特色外向型社區(qū)商業(yè)中心外向型社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心家庭日常消費為主業(yè)態(tài)業(yè)種中低端家庭消費家庭消費主導中高端家庭一站式購物中心——家庭購物主導建筑型態(tài)三層單體街區(qū)型商業(yè)小型購物中心+街區(qū)型商業(yè)購物中心+街區(qū)型商業(yè)三層單體第六十六頁，共145頁。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展方向第六十七頁，共145頁。餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀:區(qū)域內以低檔餐飲為主、少量中、高檔酒樓；除在百步亭花園路、二七路自發(fā)形成中低檔美食街外、其他均散點分布；各檔次餐飲經營狀況良好百步亭餐飲集中區(qū)中檔：KFC、簡樸寨、百步亭花園酒店、老中低檔：粥道、樂山辣府仔仔雞、蜀香辣子魚、百家緣酒樓、水晶大廚房、醉田園本味菜館等二七餐飲集中區(qū)中檔：kfc、凱威啤酒屋、蒙娜麗莎中西餐廳、麻辣空間、金王子酒軒、夢時代時尚餐飲等中低檔：鑫強魚饞坊、重慶魚火鍋、大鍋灶臺、重慶魚莊、絕味燒烤海鮮等第六十八頁，共145頁。零售業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀:當前以社區(qū)服務型商業(yè)和超市為主,僅二個在運營的集中商業(yè)（東部購物公園和新生活摩爾城），零售業(yè)態(tài)層級低，中高端百貨目前空缺，專業(yè)店僅有一家業(yè)態(tài)類型數(shù)量(門店)主要商家區(qū)域購物中心3+籌建3東部購物公園,新生活摩爾城,萬家匯華潤蘇果,漢口城市廣場(籌建),城開二七城市廣場籌建),中森華國際城(籌建)百貨店無大型超市11家+籌建1華潤蘇果,武商量販2家,中百倉,儲3家，家樂福2家(1家在籌建漢口城市廣場)便利店30以上其中中百超市17家專業(yè)店1蘇寧電器(新生活摩爾城)東部購物公園新生活摩爾城華潤蘇果第六十九頁，共145頁。休閑娛樂發(fā)展現(xiàn)狀:以低調中小規(guī)模的美容會所、ktv、茶樓為主，僅有電影院二家、ktv二家、以及一家健身俱樂部集中在新生活摩爾城和東部購物公園；整體來看中高檔休閑娛樂業(yè)態(tài)均有一定市場發(fā)展機會子行業(yè)主要商家美容會所、健身中心歡顏美容美體SPA、雪膚美容院、蝶軒女子美容凱撒健身俱樂部KTV中高檔：公館KTV、歡樂匯KTV中低端：好心情、圓夢歌廳、金色池塘酒吧、茶館和茶軒、櫻花音樂茶社、竹韻茗香、金鎖養(yǎng)生咖啡館電玩城好運星電玩城、城市英雄電影院天河國際影城、中影國家影城東部購物公園新生活摩爾城第七十頁，共145頁。分階層看，各階層購物頻次均較高，但消費習慣，購物區(qū)域及購買力差異較大；消費地點基本在傳統(tǒng)商圈，證明本區(qū)域零售市場空白嚴重；中百倉儲等超市消費強勁，建議提前綁定招商零售購物消費需求階層比例生活類家居服飾等消費地點消費頻次消費金額消費地點消費金額中低收入階層（4-6萬元）25%以去家樂福居多、其次中百倉儲、武商量販每周3-5次以上、以乘坐超市班車為主、超市成為休閑逛街的去處看到有活動促銷才下手購買、消費0-100園以周邊居多、其次為超市、漢正街、江漢路每季每人消費100-300元左右中等收入階層（6-10萬元）35%中百、家樂福均有、就近原則、方便為主每周1-3次不等每次消費200-300元江漢路、武廣、網絡購買為主每季沒人消費300-600元左右中高收入階層（10-15萬元）18%大多家里老人或妻子外出采購生活用品、每周次數(shù)較多每周3-5次不等每次消費100-300元武廣、江漢路或各品牌專賣店居多、去香港購物至少0-1次平均每次消費購物1000-3000元不等客戶需求第七十一頁，共145頁。零售業(yè)態(tài)業(yè)種消費需求：專業(yè)店（個人護理、金融、藥房、教育培訓、化妝品）、專賣店（品牌服飾、運動品牌專賣）、超市類（尤其是精品超市）、家居建材店（家居生活館）等業(yè)態(tài)業(yè)種需求靠前客戶需求第七十二頁，共145頁。分階層看，各階層餐飲消費頻次差異較大、但處于較高水平；單次消費金額均相對較高、且較為趨同；認為本區(qū)域餐飲場所數(shù)量較少、中檔以上缺乏、且缺乏大型酒樓場所、中等收入和中高收入階層在外區(qū)域消費為多餐飲消費需求階層比例餐飲消費地點人均消費金額消費頻次傾向口味或品牌區(qū)域餐飲需求中低收入階層（4-6萬元）25%環(huán)境場所無特別要求、周邊中檔餐飲為主30-50元每月1-3次簡樸寨、艷陽天等、對正在裝修的“農家小院”有所期待以及艷陽天即將拆遷、區(qū)域內將缺乏一家可以擺婚宴的酒樓場所中等收入階層（6-10萬元）35%環(huán)境場所無特別要求、中檔酒樓為主、多為朋友、家庭聚餐30-80元每周1-2次簡樸寨、艷陽天、二七路沿線餐館認為區(qū)域餐飲場所少、可選擇的不多中高收入階層（10-15萬元）18%地點不限、中心區(qū)消費為主、多為朋友聚餐、地點就大家方便；對餐飲環(huán)境、檔次有較高要求50-100元每周2-4次湖錦、太子、荷花亭、秀玉、老街坊、農家菜館、口味菜、巴厘龍蝦認為區(qū)域內類似簡樸寨這樣的中檔以上的餐廳太少、經常只能開車出去找地方客戶需求第七十三頁，共145頁。餐飲消費需求：從業(yè)態(tài)來看餐飲業(yè)態(tài)均存在較大需求；從風味看，川菜、湘菜、本地口味、中西快餐、西式簡餐等較靠前；從品牌看，中檔及中高檔餐飲需求巨大提及率相對較高的餐飲品牌：簡樸寨、半秋山、荔晶、荷花亭、秀玉、豪客來、黃記煌、尚景、王子雨花中西餐廳等外出就餐時一般選擇餐飲風味客戶需求第七十四頁，共145頁。分階層看，消費需求主要集中在中等以上階層、整體需求比例相對較為集中、主要類型一電影院、KTV、兒童游樂園為主、其次為電玩城、棋牌室；目前消費周邊區(qū)域集中于武漢天地和航天雙城、中心區(qū)消費為輔餐飲消費需求階層比例娛樂消費類型娛樂消費地點消費頻次每月娛樂人均消費金額娛樂場所主要需求中低收入階層（4-6萬元）25%棋牌娛樂為主、每條小巷均有3-5家小型麻將館。基本不去電影院居住地點周邊每月會帶小孩去兒童娛樂場所玩1-2次；偶爾KTV100-200元棋牌館、兒童游樂園、電玩城中等收入階層（6-10萬元）35%以電影、KTV為主、部分喜好酒吧桌游、三口之家傾向于兒童娛樂場所周邊以航天雙城和武漢天地為主、中心區(qū)消費為輔每周至少1次以上200-300元電影院、KTV、電玩城、兒童樂園中高收入階層（10-15萬元）18%電影、棋牌、部分（KTV、酒吧、桑拿、足?。┑?、喜好范圍較為廣泛武漢天地合航天雙城較多、中心區(qū)消費為輔、服務質量要求較高整體頻率較高、每周3次以上、電影每周1-2次、部分酒吧或桑拿足療頻率較高300-500元電影院、KTV、桑拿足療、高檔棋牌室客戶需求第七十五頁，共145頁。休閑娛樂消費需求：影院已成為中等及中高階層的常規(guī)休閑娛樂項目，其次為KTV、電玩、再次為美容美發(fā)、健身俱樂部、兒童樂園等；客戶需求第七十六頁，共145頁。綜合來看，三大主力業(yè)態(tài)需求存在市場機會親子成長零售購物休閑娛樂餐飲家電數(shù)碼零售購物兒童游樂健康護理電影院、KTV、健身、酒吧、咖啡、茶室特色、時尚餐飲……第七十七頁，共145頁。后湖商業(yè)競爭日益激烈，本案尋求突破，唯有從以下兩方面來打造自身的核心競爭力：一是走差異化的道路，升級和補充業(yè)態(tài)；二是提升消費者購物體驗，打造購物體驗點。差異化競爭策略第七十八頁，共145頁。本項目商業(yè)價值打造后湖片區(qū)開放式情景商業(yè)街區(qū)，識別性強集購物、餐飲、娛樂休閑于一體的消費生活中心，家庭購物、親子體驗、時尚休閑三大主題特色打造注重開放式設計、體驗感營造，建筑特色打造合理規(guī)劃動線，實現(xiàn)二、三樓商鋪沿街化，街鋪鋪易于銷售，可快速回籠資金，為后續(xù)滾動開發(fā)奠定基礎通過后湖片區(qū)復合商業(yè)街區(qū)的開發(fā)，打造項目獨特的個性與競爭優(yōu)勢，在區(qū)域內獨樹一幟，提升項目形象與價值，并為項目后續(xù)開發(fā)提供有力支撐。第七十九頁，共145頁。K3商業(yè)開發(fā)定位第八十頁，共145頁。商圈定位1km立足區(qū)域輻射周邊主要輻射項目以北（黃浦新城）、以南、以東片區(qū)的區(qū)域性商業(yè)中心3km黃浦新城未來規(guī)劃人口12.5萬人區(qū)域現(xiàn)狀人口約26.6萬人第八十一頁，共145頁。家庭時尚生活中心體驗式全景商業(yè)街區(qū)餐飲服務休閑購物娛樂商業(yè)主題功能定位第八十二頁，共145頁。商業(yè)主題定位品質生活時尚中心滿足時尚年輕的消費同時,也致力于為家庭提供品質時尚的生活方式第八十三頁，共145頁。整體消費客群定位IIIIIIIII邊緣客戶：三環(huán)外（黃陂、金銀潭）人群I核心客戶：百步亭、丹水池、堤角家庭型客群具有較高消費能力，追求時尚、關注社交、休閑及子女教育II重要客戶：后湖片區(qū)、未來黃浦新城成熟社區(qū)家庭型客群第八十四頁，共145頁。一站式家庭消費中心時尚購物中心社交美食中心影視娛樂中心親子體驗中心生活補給中心整體功能定位第八十五頁，共145頁。家庭購物親子體驗時尚休閑時尚家庭歡慶盛地都市休閑娛樂中心項目主題形象定位第八十六頁，共145頁。商業(yè)功能業(yè)態(tài)類別說明時尚購物中心潮流時尚、運動休閑品牌專賣體現(xiàn)項目經營檔次和特色，展示項目形象社交美食中心酒店餐飲、時尚餐飲，特色美食規(guī)模最大、種類繁多的美食中心影視娛樂中心KTV、影院、電玩、健身體驗互動式娛樂消費，打造豐富、時尚的家庭主題樂園親子體驗中心兒童健康餐飲、成長體驗、服務消費、智力開發(fā)、親子娛樂首個最大最全的兒童活動中心，創(chuàng)建多功能、體驗式、主體化的親子樂園生活補給中心超市、金融、電信、美容美發(fā)等立足居民日常生活，滿足萬千家庭生活所需商業(yè)業(yè)態(tài)定位：第八十七頁，共145頁。經營檔次上，通常表現(xiàn)為主力店、區(qū)域功能集合形成的品牌體根據(jù)區(qū)域目前整體市場形象，再根據(jù)項目的開發(fā)策略與定位前提，本項目商業(yè)應為中檔，改變市場對區(qū)域現(xiàn)有印象，最大力度吸引市場對項目的關注項目各專業(yè)店、專賣店、以中檔為主，改變區(qū)域中低端形象，提升項目核心競爭力，同時通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質。經營檔次上，形成中端為核心，但向上下擴散的格局第八十八頁，共145頁。提出區(qū)別周邊商業(yè)體的傳統(tǒng)消費理念，從戰(zhàn)略上超越時間型消費商業(yè)經營理念第八十九頁，共145頁。通過表演、音樂噴泉、全面的業(yè)態(tài)設置，滿足長時間逗留、游玩所需，提升客戶的逗留時間，愿意長時間在這里消磨時光，流連忘返，久久不愿離去，自然會產生消費需求，進而提升提袋率。延長消費者逗留時間商業(yè)經營理念第九十頁，共145頁。通過不斷變化的節(jié)目表演，讓客戶對這里長期有一份牽掛，保持每個節(jié)目周期至少一次的光顧頻率，讓其喜歡經常來逛。提升消費者光顧頻次商業(yè)經營理念第九十一頁，共145頁。

通過延長逗留時間和提升光顧頻次，養(yǎng)成消費習慣，并通過建立友好、和睦的鄰里關系，讓這里最終成為周邊客戶既家庭、工作之外的第三生活空間。打造生活的第三空間商業(yè)經營理念第九十二頁，共145頁。K4/K5商業(yè)開發(fā)定位第九十三頁，共145頁。與K3形成差異化競爭，主打健康護理體驗健康護理體驗新青年休閑娛樂時尚餐飲休閑品質休閑美容護理電影院、KTV酒吧、咖啡、茶室特色時尚餐飲第九十四頁，共145頁。項目商圈：項目商業(yè)主要服務項目及周邊社區(qū)1KM2KM第九十五頁，共145頁。SOHO生活消費中心餐飲服務休閑購物娛樂商業(yè)功能定位第九十六頁，共145頁。方向

條件項目條件與契合度分析不以購物為核心驅動元素休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務等功能具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)情景體驗5－8家主力店帶動適當規(guī)模區(qū)域性商圈商業(yè)功能描述：立足于本項目兼顧外部消費群的區(qū)域消費中心第九十七頁，共145頁。時尚活躍青年階層消費群體以來自不同領域的青年型為主，滿足客群可以在商業(yè)街區(qū)找到屬于自己的商品與體驗樂趣：來自于都市青年客群辦公生活護理調養(yǎng)

創(chuàng)意文化表演

主題式美食餐飲來自于社區(qū)青年客群多元的休閑體驗豐富的娛樂設施跨家庭、區(qū)域的社交體驗核心消費客群功能需求第九十八頁，共145頁。項目主題形象定位SOHO式消費健康護理創(chuàng)意文化SOHO青年聚集地創(chuàng)意文化中心第九十九頁，共145頁。

結合濱江資源打造高品質的綠化景觀示范區(qū)，讓項目充滿綠色特質；并通過區(qū)位歷史，以江岸車輛廠為資源，打造創(chuàng)意廠區(qū)式的藝術園區(qū)，延續(xù)項目獨有的“工廠文化”特質；定期的時尚生活派對、藝術展出；來形成號召力的文化品牌培育創(chuàng)意文化園區(qū)商業(yè)經營理念第一百頁，共145頁。

建議形成民國+現(xiàn)代主題式的風格建筑產品是街區(qū)與公寓布局的示意圖第一百零一頁，共145頁。K1商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略及定位第一百零二頁，共145頁。對于開發(fā)專業(yè)市場方向的問題：1、普通專業(yè)市場市場售價低，且主力店面積較大、需持有2、要求周邊有一定專業(yè)市場氛圍3、大多專業(yè)市場以階段性目的消費為主，對住宅難以形成配套，且可能影響項目和住宅形象對k1地塊核心問題思考4.84萬方商業(yè)體量地塊不臨城市主干道，商業(yè)昭示性一般地塊依托省客運站及三環(huán)線，可加強項目對外輻射能力周邊商業(yè)氛圍較弱，以小型建材市場和中低檔餐飲為主周邊規(guī)劃有丹水池物流產業(yè)園地塊條件現(xiàn)狀結合周邊區(qū)域物流產業(yè)園區(qū)規(guī)劃，依托三環(huán)線、1號線及省客運站對外輻射能力的加強，項目具備打造專業(yè)市場的先決條件商業(yè)開發(fā)方向第一百零三頁，共145頁。K1地塊問題解決思路第一層問題：通過市場分析解決項目開發(fā)專業(yè)市場方向的問題！第二層問題：通過項目周邊專業(yè)市場分析解決項目是否具有發(fā)展專業(yè)市場的空間與條件問題！第三層問題：通過項目商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次解決普通專業(yè)市場對項目及住宅形象影響問題！第一百零四頁，共145頁。編號項目營業(yè)面積租金1武漢歐亞達家居博覽中心4萬平均100元/㎡2武漢金馬·凱旋家居廣場約6萬平均90元/㎡3美克美家武漢店約2萬平均120元/㎡4武漢紅旗家俱國際博覽中心3萬90元/㎡5武漢好美家裝潢建材有限公司1萬80元/㎡以上6武漢財神家居博覽中心近4萬平均90元/㎡7伊力諾依3.5萬萬8文華·富家居近1萬100元/㎡以上9武漢金鑫精品家具城5萬60元/㎡10吳家山鴻達家俱廣場5萬35元/㎡以上11居然之家武漢店7.5萬約110元/㎡12武漢金博萊家具城2.8萬110元/㎡以上13武漢好有家具責任有限公司接近1萬80元/㎡15武漢現(xiàn)代家具城正在內部調整70元/㎡16武漢和平家俱大世界2.5萬80元/㎡17武漢余家頭家具大世界接近2萬70元/㎡專業(yè)市場分布：從市場分布來看，大型專業(yè)賣場多在二環(huán)外，及三環(huán)周邊擁有一定的交通優(yōu)勢第一百零五頁，共145頁。編號市場名稱主營范圍地址營業(yè)總分店裝修租金產品檔次產品定位及經營狀況1武漢歐亞達家居博覽中心家具常青街、徐東大街、武昌雄楚大道4萬3家中高平均100元/㎡中高檔目前武漢市人氣較高的家居賣場品牌，定位于中高端消費人群，軟、硬件一流,在消費者中樹立了良好的口碑。2武漢金馬·凱旋家居廣場家具常青路、中南路、徐東路、漢陽王家灣家樂福對面約6萬4家中高平均90元/㎡中高檔產品主要由國內外知名品牌組成，定位于中高端消費人群。3美克美家武漢店家具建設大道933號約2萬1家高平均120元/㎡中檔以經營美式家具為主導，經營狀況一般4武漢紅旗家俱國際博覽中心家具飾品洪山區(qū)雄楚大街3萬1家中高90元/㎡中高檔集家具制品、家居飾品、文化藝術品為一體，以中高檔家具消費為主導的現(xiàn)代化一流家俱博覽中心。5武漢好美家裝潢建材有限公司家具王家灣十升路1萬1家中高檔80元/㎡以上中高檔好美家提供一站式服務，滿足顧客的需要。自1999年首次落戶武漢至今，勵精圖治，氣勢十足地引領了武漢建材市場的消費潮流。6武漢財神家居博覽中心家居漢口火車站東側近4萬1家中檔平均90元/㎡中檔沒有60多家品牌，其個性化、時尚化、專業(yè)化、國際化的產品將成就財神家居的品位之家。地理位置好。7伊力諾依家居

武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道176號新城大廈3.5萬萬3家高檔中高檔以家具、家居、生活設計為賣點，集設計、生產、物流、銷售一體化的運作體，擁有以外籍設計師為首的專業(yè)設計團隊8文華·富家居家具武漢市循禮門船舶廣場近1萬1家中高檔100元/㎡以上中高檔集窗簾、墻紙、家具、家居飾品為一體的家居賣場，產品定位于中高端時尚消費人群。公司擁有完整的設計、生產、加工一體化的大型紡織工業(yè)基地。9武漢金鑫精品家具城家具武昌和平大道余家頭5萬1家中檔60元/㎡中檔商城營業(yè)面積近5萬平方米，倉庫面積1萬多平方米，超大規(guī)模的精品民用、辦公家具的集散中心10吳家山鴻達家俱廣場家具西湖區(qū)吳家山舵落口5萬1家中高35元/㎡以上高中低齊全高中低檔分開特色經營，占地面積5萬平方米。11居然之家武漢店家居建材武漢市江漢區(qū)常青路284號7.5萬1家高約110元/㎡高檔擁有9000平米綠化園林和500個車位的大型停車場。實現(xiàn)了商場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)結合12武漢金博萊家具城家具漢口青年路59號2.8萬1家中110元/㎡以上中檔集家具、家居設計、家庭裝修、家居飾品等商品及服務為“一條龍、一站式、一體化”的大型綜合賣場。13武漢好有家具責任有限公司家具漢口火車站地下廣場接近1萬1家中80元/㎡中低檔主要以大眾平價家具為主導15武漢現(xiàn)代家具城家具漢陽王家灣國美電器二樓正在內部調整1家中70元/㎡中檔主要以大眾平價家具為主導16武漢和平家俱大世界家具武昌和平大道余家頭特8號2.5萬1家中低80元/㎡中檔主要以大眾平價家具為主導17武漢余家頭家具大世界家具武昌和平大道980號接近2萬1家中70元/㎡中低主要是一個地、市、縣的家具批發(fā)中心專業(yè)市場也在紛紛調整業(yè)態(tài)，向零售及精品方向發(fā)展第一百零六頁，共145頁。都市工業(yè)園區(qū)新榮客運站興爾建材市場金旭建材市場春雷建材市場項目名稱項目基本情況定位金旭建材市場市場占地面積達12000平方米，入駐商戶140戶，擁有眾多知名建材品牌小型專業(yè)市場，以普通建材為主興爾建材市場總面積約8000㎡建材為主青雷建材市場涵蓋了陶瓷、潔具、地板、門類、燈飾、櫥柜、電器、五金電料、油漆輔料、集成吊頂、掛件及龍頭等十余種品類，近百家品牌商家入場小型專業(yè)市場，有一定知名品牌，中檔從區(qū)域專業(yè)市場分布來看，專業(yè)市場有一定空間，整體檔次、業(yè)態(tài)偏低，有較大的提升空間第一百零七頁，共145頁。本項目優(yōu)勢：項目地處漢口東北部門戶，有輕軌和客運站導入人流以及規(guī)劃利好，為項目打造專業(yè)市場提供足夠的市場空間百步亭現(xiàn)代城商業(yè)中心新榮商務商貿中心丹水池物流集中區(qū)百步亭品質居住區(qū)新榮商貿商務中心位于解放大道的新榮片，占地面積近300畝商貿中心總建筑面積約12萬平方米以上、總投資5億元。百步亭現(xiàn)代城商業(yè)中心位于解放大道和百步亭花園路，占地400余畝，定位為城市區(qū)域型多功能商業(yè)綜合體百步亭品質居住區(qū)，現(xiàn)有10萬人未來規(guī)劃7平方公里、30萬人居住新城丹水池物流集中區(qū)、將改造升級為融商流、人流、信息流、資金流、交通流于一體，集現(xiàn)代倉儲中心、多式聯(lián)運中心、加工配送中心、商品批發(fā)中心、電子商務交易中心于一體的華中地區(qū)現(xiàn)代化、綜合性、多功能的大型物流基地第一百零八頁，共145頁。差異化競爭項目條件：對外輻射能力強，規(guī)劃利好項目具備打造專業(yè)市場的空間與條件行業(yè)發(fā)展：專業(yè)市場也在紛紛調整業(yè)態(tài)，向零售及精品方向發(fā)展規(guī)劃利好：丹水池物流總部基地、逐步由傳統(tǒng)物流向生活類商貿物流轉變區(qū)域人口：現(xiàn)實及未來人口基礎厚實市場空間：商業(yè)層級及業(yè)態(tài)待升級解決問題：避免地塊間同質化競爭第一百零九頁，共145頁。占地面積：66666.44總體量：180894.03平方米容積率2.3建筑密度35%停車位1075項目規(guī)劃：1棟企業(yè)研發(fā)及企業(yè)展示中心21F3棟企業(yè)總部基地16F2棟企業(yè)研發(fā)中心12F15棟企業(yè)研發(fā)獨棟3F項目定位：根據(jù)規(guī)劃設計定位，將積聚時尚創(chuàng)意、生產研發(fā)、文化傳媒、總部辦公等多功能于一體“軟產業(yè)企業(yè)群”潛在項目：18萬方上海創(chuàng)意產業(yè)園項目的建設，將為本案帶來商務消費客群第一百一十頁，共145頁。走精品、時尚、中高端路線，搭配餐飲休閑業(yè)態(tài)，打造開放式街區(qū)商業(yè)，提升項目整體形象第一百一十一頁，共145頁。武漢首家時尚家居生活主題街滿足區(qū)域居民中高檔家居需求同時、搭配餐飲休閑業(yè)態(tài)，延長目的性消費時間商業(yè)主題形象定位第一百一十二頁，共145頁。其次，審視項目所面臨的市場競爭環(huán)境住宅市場競爭環(huán)境分析第一百一十三頁，共145頁。項目名稱均價（元/m2）幸福時代三期高層：9600萬錦江城高層：9400漢口城市廣場高層：9700中森華國際城高層：8500海賦江城天韻預計高層9200晉合金橋世家高層：14000（精裝）銀泰御華園二期進階家高層：9000鼎盛華城高層：9000天倫美侖美舍高層：9200黃埔公館高層：10000城開二七城市廣場/住宅競爭格局：二七和后湖片區(qū)項目主要分布在武漢大道以東，輕軌1號線以西區(qū)域；板塊內高層的價格集中在8500-10000元/㎡之間住宅競爭格局海賦江城天韻萬錦江城漢口城市廣場幸福時代三期鼎盛華城黃埔公館天倫美侖美舍銀泰御華園二期進階家中森華國際城后湖片區(qū)二七片區(qū)城開二七城市廣場晉合金橋世家在售項目潛在項目第一百一十四頁，共145頁。板塊客戶：從項目競爭客戶來看，項目競爭更多會來自板塊內，而非板塊外后湖區(qū)域客戶特征：漢口中心區(qū)客戶受價格擠壓或環(huán)境驅動跨區(qū)就近置業(yè)。此類客戶對價格較為敏感；從區(qū)域客戶構成來看，后湖板塊面臨來自二七永清、泛CBD板塊的客戶截流，金銀湖、古田板塊的客戶分流，但各自片區(qū)主流客戶具有較大的差異性，且具有相對封閉的區(qū)域性。金銀湖板塊古田板塊盤龍城板塊泛CBD板塊 中心板塊大后湖板塊 二七板塊住宅競爭格局第一百一十五頁，共145頁。項目概況：板塊內大盤相對較少，綜合體項目不多，但以品質項目為主區(qū)域板塊項目名稱總建面（萬方）建筑類型物業(yè)類型容積率主力戶型在售面積段（㎡）后湖板塊幸福時代三期17.63高層純住宅3.20二房-四房81-130萬錦江城27高層純住宅3.00三房-四房97、128-169漢口城市廣場60.83高層、超高層綜合體3.26二房-三房86-97中森華國際城100高層綜合體3.43四房142海賦江城天韻44.5高層、超高層純住宅3.33一房-三房67-127晉合金橋世家42超高層純住宅1.65二房-四房220銀泰御華園二期進階家15.08多層、高層純住宅2.00一房-四房46-160鼎盛華城30.30小高層、高層純住宅2.40二房-四房90-171天倫美侖美舍4.62高層純住宅4.10二房-三房76-125二七板塊黃埔公館8.16高層純住宅3.20二房-三房88-122城開二七城市廣場47.39多層、小高層、高層綜合體3.79//住宅競爭分析第一百一十六頁，共145頁。當期產品戶型配比：剛需型二房和改善型三房占八成比例，首置首改主導板塊住宅市場區(qū)域板塊項目名稱一房（㎡）占比去化率二房（㎡）占比去化率三房（㎡）占比去化率四房（㎡）占比去化率后湖板塊幸福時代三期///8325%87.09%95-12162.5%87.74%13012.5%70.96%萬錦江城//////92-13781.62%98.29%16718.38%71.21%漢口城市廣場///8623.77%93.10%95-9776.23%71.24%///中森華國際城///82-9150%100%9125.49%100%14224.51%89%海賦江城天韻67//83-87//94-127/////晉合金橋世家/////////220100%46.88%銀泰御華園二期進階家46-4966.66%89.11%9516.67%88.71%118-13316.67%85.48%///鼎盛華城//////91-14175%/17125%/天倫美侖美舍///76-9057.14%87.09%109-12542.86%70.97%///二七板塊黃埔公館///88-9950%85.83%118-12650%72.5%///住宅供應結構第一百一十七頁，共145頁。戶型特點：板塊內戶型跨度較大，主力戶型以76-89㎡剛需型兩房，95-109㎡緊湊型三房、118-134㎡舒適性三房為主，142-171㎡改善型四房戶型相對較少后湖板塊幸福時代三期

萬錦江城

漢口城市廣場中森華國際城海賦江城天韻

晉合金橋世家

銀泰御華園二期進階家

鼎盛華城

天倫美侖美舍二七板塊黃埔公館30405060708090100

110120130140150160170180+（㎡）一房二房三房四房住宅供應結構第一百一十八頁，共145頁。市場表現(xiàn)：從短期內各項目入市銷售情況看，市場整體去化速度良好，月均去化在8300㎡/月區(qū)域板塊項目名稱當期體量（萬方）當期產品當期去化率入市時間月均去化速度（㎡）后湖板塊幸福時代三期2.5（10#）83㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房85%2013.10.2714167萬錦江城4.03（6#2單元、10#）92-137㎡三房、170㎡四房93.45%2013.5.187532漢口城市廣場4.71（1#-3#）86㎡二房、95-97㎡三房76.47%2013.9.1414407中森華國際城5.69（3#-5#）82-91㎡二房、91㎡三房、142㎡四房97.07%2011.11.252301海賦江城天韻/67㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房/預計2013.12底入市/晉合金橋世家3.62(11#-12#)只推其中64套220㎡四房18.23%2013.10.236599銀泰御華園二期進階家2.53（A15#）46-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、88.71%2013.5.264489鼎盛華城2.12（12#）91-141㎡三房、171㎡四房/預計2013.12.31/天倫美侖美舍4.19（1#-3#）76-90㎡二房、109-125㎡三房80.18%2013.9.1513438二七板塊黃埔公館2.29(4#)88-99㎡二房、118-126㎡三房79.58%2013.5.253644城開二七城市廣場///預計2014年上半年入市/住宅供應結構第一百一十九頁，共145頁。未來供應：目前板塊內新增住宅共計341.06萬方，近三年內已去化93.65萬方，未來幾年總供應量將超247.41萬方，整體去化壓力較大，住宅市場競爭相對比較激烈項目名稱基本信息未來供應量未來供應產品住宅總建/萬方推盤進度已售/萬方一年內/萬方三年內/萬方總供應量/萬方幸福時代三期17.63三期6.98175110.6583㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房萬錦江城33.12三期31.49.0427.111.72128-137㎡三房、170平方米四房漢口城市廣場40.14三期3.617.2951.8736.5486㎡二房、95-97㎡三房中森華國際城75一期8.412.768.2866.59142㎡四房海賦江城天韻44.5預計2013年12月入市0//44.567㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房晉合金橋世家42二期19.487.9223.7622.52220㎡四房銀泰御華園二期進階家15.08二期2.245.3716.1612.8446-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、160-167㎡四房鼎盛華城30.30一期12.9//17.491-141㎡三房、171㎡四房天倫美侖美舍4.19一期3.3616.1348.380.8376-90㎡二房、109-125㎡三房黃埔公館7.1一期5.284.