舊城改造更新策略

舊城改造更新策略舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介TheStrategyOfRenewal8更新策略-軟件層面江門市城市設(shè)計(jì)及舊城更新項(xiàng)目專題報(bào)告心***S:1整治模式2拆遷方式3參與主體及關(guān)系4開發(fā)時(shí)序5資金來源6公眾參與7政策優(yōu)惠舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介8.1整治策略模式8.1.1小型公共空間更新模式——“針灸法”1）簡介：”針灸法“的具體做法是：先從小型公共空間入手，以街坊為基本單元進(jìn)行公共空間的更新，將被占用的街坊廢棄地、停車場或者拆除舊公寓樓、倉庫、廠房，改建為小公園或小廣場，還通過修繕現(xiàn)有廣場使老街坊獲得新的活力與生機(jī)。其設(shè)計(jì)手法簡單、樸實(shí)、平凡，人和周圍建筑是空間的主角，花費(fèi)雖少，但荒廢地很快變成居民的親切空間，這樣做的目的是要讓舊城區(qū)民居住。這種小規(guī)模的公共空間開發(fā)，將復(fù)雜的舊城改造問題一一分解，具有很強(qiáng)的針對性和靈活性，有效避免了大規(guī)模改造帶來的盲目性和破壞性，比較適合我國城市經(jīng)濟(jì)底子比較薄的特點(diǎn)，在不需要很大投資的情況下，卻能取得比較好的成效，直接受益者是廣大的舊城區(qū)市民，同時(shí)城市政府和市民取得雙贏。2）案例支持一巴塞羅那中心區(qū)更新自1981以來，為了恢復(fù)舊城市中心和街坊的活力，迅速改營城市環(huán)境，巴寒羅那政府對城市進(jìn)行“碎片”式史新的建議。從小型公共空間采用“針灸法”，單點(diǎn)切入，改建和創(chuàng)造了許多小公園，單點(diǎn)切入，徹底改善了城市面貌和居民的生活質(zhì)量。由于舊城區(qū)是社會，經(jīng)濟(jì)，文化和環(huán)境長期積淀的產(chǎn)物，它容納了豐富多彩的社區(qū)生活，不同的街坊和社區(qū)有各自不同的需求和期望。因此，巴塞羅那政府以原有的街坊為基本單位進(jìn)行公共空間的建設(shè)，將被占用的街坊內(nèi)院或者拆除舊公寓樓，倉庫，廠房改建為小公園或小廣場，還修繕現(xiàn)有廣場使老街坊獲得新的活力與升級。這種小規(guī)模的公共空間開發(fā)，將復(fù)雜的舊城改造問題一一分解，具有很強(qiáng)的針對性和靈活性，有效避免了大規(guī)模改造帶來的盲目性和破壞性。對我們的舊城更新也有一定的啟迪作用。巴塞羅那小廣場巴塞羅那小廣場巴塞羅那小公園8.1整治策略模式8.1.2交通更新模式1）發(fā)展步行街區(qū)在傳統(tǒng)型舊城中心區(qū)發(fā)展步行街區(qū)，是目前許多國家傳統(tǒng)型舊城中心區(qū)復(fù)興運(yùn)動的共識。楊.蓋爾曾對12個(gè)舊城中心區(qū)的步行網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行了比較。至1996年，許多城市步行街和步行優(yōu)先街的總長度達(dá)到了3000米以上。步行街和城市綠地和廣場結(jié)合，形成了系統(tǒng)化，網(wǎng)絡(luò)化的城市步行空間。尤其是丹麥的哥本哈根。40年來一直減少城市中心交通，改善步行使用環(huán)境的步行化更新模式。取得非凡成功。傳統(tǒng)舊城中心區(qū)具有道路網(wǎng)密集，街道尺度適宜的天然優(yōu)勢，發(fā)展步行街區(qū)是提高中心區(qū)環(huán)境質(zhì)量，吸引市民的有效方式。步行街區(qū)由一系列交織連接的步行街或半步行街組成，街區(qū)步行化更新模式相比單獨(dú)步行街更新的優(yōu)勢在于：（1）使舊城中心區(qū)整體發(fā)展，避免僅僅一條步行街發(fā)展，而周邊其他街道沒有改進(jìn)；（2）網(wǎng)絡(luò)型街區(qū)的發(fā)展，增加了人們的活動審問，更易形成豐富的公共場所，促進(jìn)中心區(qū)的交往活動；（3）步行街網(wǎng)絡(luò)使中心區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境更加安全，宜人，與中心區(qū)外圍的通達(dá)性更好。（4）步行街區(qū)更有利于混合功能的發(fā)展，形成相互支持，適度競爭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而給中心區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)活力。2）公共交通可達(dá)優(yōu)先在舊城中心區(qū)各中心區(qū)各主要出入口設(shè)立方便的公交站點(diǎn)，市民的選擇更多。有軌的電車是歐洲比較普遍的地面公共交通工具。許多設(shè)計(jì)前衛(wèi)的電車，甚至成為了城市中的亮麗風(fēng)景。不僅清潔無污染，運(yùn)行時(shí)間準(zhǔn)確可以與城市步行道或城市廣場緊密結(jié)合。目前國內(nèi)的步行街建沒主要停留在單條道路的建設(shè)上，很多城市甚至沒有一條完整的步行街，真正形成步行街區(qū)的城市更是少之又少。另外規(guī)劃主管部門把太多的注意力放在景觀設(shè)計(jì)上，而對于步行街吸引人量人流所帶來的交通節(jié)點(diǎn)分布，換乘點(diǎn)，級對周邊交通流量的影響考慮不足。因此，應(yīng)當(dāng)在發(fā)展舊城中心區(qū)步行網(wǎng)絡(luò)的同時(shí)，增加周邊交通的支持，如在各主要出入口設(shè)立方便的公交站點(diǎn)，出租車站點(diǎn)，建設(shè)外圍的停車場等。堅(jiān)持優(yōu)先發(fā)展公共交通大道舊城中心區(qū)的策略。如哥本哈根在提倡公共交通優(yōu)先的基礎(chǔ)上，鼓勵市民使用自行車出行。舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介舊城的生活方式是具有文化延續(xù)性的8.1整治策略模式8.1.3活力多樣性更新模式活力更新模式——中心公共空間組織多樣化功能一個(gè)充滿活力、生機(jī)勃勃的舊城中心，它的各種功能應(yīng)當(dāng)是混合的。在中心區(qū)衰落的過程中。必然會失去混合多樣的特性，例如商業(yè)的單調(diào)重復(fù)，辦公使用的蕭條，居住類型或面積的減少等。舊城中心區(qū)的復(fù)興，就是要將不同的使用功能重新安排、吸引舊來，重新形成綜合的使用狀態(tài)。這種多樣性的回歸必然帶來更多的使用人群，促進(jìn)舊城中心區(qū)公共空間活力的再生。不僅體現(xiàn)在總體的安排上，就某一功能而言，也應(yīng)擁有豐富的多樣性。例如零售業(yè)不只應(yīng)有大型百貨店，也需要小規(guī)模的零售，特別是傳統(tǒng)特色的零售。辦公除了大型的寫字樓，還存在著小面積的、中等價(jià)位的寫字樓，供各類的小型機(jī)構(gòu)使用。既有較高檔次的旅館飯店，也允許中低價(jià)位的小型旅館的存在，甚至包括家庭旅館。居住功能也是舊城中心區(qū)的一個(gè)重要功能組成，成功的市中心不儀供應(yīng)充足而且種類齊全的住宅。8.2拆遷模式建筑理論家認(rèn)為原著民的生活方式是歷史街區(qū)文化民俗的一部分，遷走原著民將使歷史街區(qū)的文化延續(xù)性打斷，削弱歷史街區(qū)的歷史感。建筑環(huán)境心理學(xué)家也多次指出，歷史街區(qū)內(nèi)很多老年和低收入人群對街區(qū)的依賴性很強(qiáng)，強(qiáng)行的遷出將導(dǎo)致這些弱勢群體的難以維持生計(jì)。而開發(fā)商的觀點(diǎn)更多的是出于經(jīng)濟(jì)的考慮，由于北地塊的部分歷史建筑現(xiàn)狀雖然是住宅，但改造后在通風(fēng)、采光等問題上仍無法滿足出售的要求，因而他們考慮對于一部分給予拆遷費(fèi)用后還無能力購買拆遷安置房的人群來說，可以考慮以改造成本的價(jià)格將這些改造后的老房子出售給他們。這樣可以大大降低拆遷費(fèi)用，而且這一部分的土地沒有進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，無需繳納土地出讓金?？梢栽谠陧?xiàng)目的開始，就在用地的某區(qū)域?qū)ｉT辟出一塊將地方作為拆遷安置房，在規(guī)劃總平面圖時(shí)，這些住宅的管理相對獨(dú)立，在建筑配置標(biāo)準(zhǔn)上，與其余的商業(yè)地產(chǎn)相比也檔次相對較低。這樣用相對較少的成本，開發(fā)商就能完成拆遷工作。從結(jié)果來看，開發(fā)商由于拆遷費(fèi)用的問題提出的拆遷戶原地安置的方案和建筑保護(hù)觀點(diǎn)中原著民不外遷的設(shè)想可謂殊途同歸，個(gè)人認(rèn)為這樣的做法對于歷史街區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是非常有利的并值得推廣。8.3參與主體與相互關(guān)系8.3.1我國現(xiàn)狀參與主體分析市場條件下大致可以歸納為三種推動城市空間演化的主要力量（1）政府力——包括不同層次的政府組織及其所推行的相關(guān)政策法規(guī)。（2）市場力——包括房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)等。（3）社會力一包括以學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)為代表的非政府組織、社區(qū)組織以及全體居民總結(jié)：傳統(tǒng)規(guī)劃機(jī)制呈現(xiàn)一元獨(dú)大的格局，政府在其中占據(jù)著主導(dǎo)地位；市場力盡管具有一席之地，但政府的規(guī)劃管理體制對其還缺乏有效的控制、監(jiān)督、管理、駕馭；至于社會力，則處于明顯的弱勢的被動地位，在自上而下的傳統(tǒng)規(guī)劃機(jī)制面前，基本上沒有被賦予話語權(quán)空間。8.3.2社區(qū)自主規(guī)劃1）建立居委會為載體的社區(qū)自主規(guī)劃模式中國自改革開放以來，城市管理權(quán)利不斷流向街道乃至居委會。居委會在城市基層社會中的地位和作用，使其成為社區(qū)管理的全面承擔(dān)者”。以上海為例，居民區(qū)組織主要包括居民區(qū)黨組織、居民會議（或居民代表會議）、居民委員會和小區(qū)事務(wù)監(jiān)督委員會等。思考：目前，我國舊城存在基本組織體系是居委會，是政府一級基層組織，還不能起到NGO的作用。另一方面，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民們的民主意識不斷增強(qiáng)，開始迫切希望參與到涉及自己切身利益的舊城更新以及社區(qū)建設(shè)之中。在這種情況下，創(chuàng)建具有NGO性質(zhì)的社區(qū)組織成為一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。當(dāng)然這方面的改革不僅需要首先得到政府的認(rèn)可與支持，而且還有賴于法律、政策的保障以及金融、行政、房屋管理等各方面的進(jìn)一步的配套改革的支持。2）建設(shè)社區(qū)NGO組織除了社區(qū)管理機(jī)構(gòu)這種政府行政組織之外，非政府組織NGO也可以承擔(dān)起“社群自主治理”的重任，組織居民就社區(qū)規(guī)劃的有關(guān)事物開展協(xié)作。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，除了傳統(tǒng)的政府部門和私人部門之外，NGO組織被視為重要的“第三極”。它與政府和市場共同構(gòu)成了支撐社會和諧發(fā)展的鼎足之勢。NGO組織參與社區(qū)更新和規(guī)劃，“可以滿足市場經(jīng)濟(jì)條件下愈來愈多元化的社區(qū)需求，使更多的專業(yè)工作者通過民間管道進(jìn)入社區(qū)，提升社區(qū)更新工作的專業(yè)化程度”?？傮w上看，社區(qū)NGO組織的職責(zé)有：1、以非營利組織的身份為社區(qū)的更新改造提供全方位的服務(wù)。2、在舊城社區(qū)中考慮設(shè)立專門負(fù)責(zé)審核社區(qū)更新規(guī)劃的機(jī)構(gòu)，邀請社區(qū)內(nèi)外具有廣泛性代表的人士參加。3、鼓勵社區(qū)成立小規(guī)模信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行更新資助貸款的小范圍試驗(yàn)。4、成立專業(yè)性的社區(qū)組織，負(fù)責(zé)開展舊城傳統(tǒng)建筑無形價(jià)值的評估工作。理想中的舊城更新作用力格局現(xiàn)實(shí)中的舊城更新作用力格局舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介江門市城市設(shè)計(jì)及舊城更新項(xiàng)目專題報(bào)告江門市城市設(shè)計(jì)及舊城更新項(xiàng)目專題報(bào)告8.3.2政府開發(fā)公司與專業(yè)開發(fā)商合作1）政府開發(fā)公司于專題開發(fā)商的關(guān)系在具體的操作過程中，相比政府機(jī)構(gòu)，專業(yè)化的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)更適合成為項(xiàng)目具體操作的執(zhí)行人，原因如下：1開發(fā)公司有大量資金和融資渠道2開發(fā)公司更了解市場需求3開發(fā)公司的管理水準(zhǔn)和操作能力更強(qiáng)。4開發(fā)公司能夠?qū)τ玫貎r(jià)值潛力進(jìn)行充分挖掘，5專業(yè)開發(fā)公司的管理能力也是一個(gè)重要的因素。但為了避免過度開發(fā)的情況的出現(xiàn)，相應(yīng)的管理就必須跟上。通過借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，政府可通過成立國有的一級開發(fā)公司來統(tǒng)籌一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域的歷史街區(qū)保護(hù)更新工作，由他們來協(xié)調(diào)具體地塊的開發(fā)商的工作。這種開發(fā)公司在具體任務(wù)上，這種開發(fā)公司應(yīng)致力于掌握歷史街區(qū)內(nèi)建筑遺產(chǎn)的詳細(xì)狀況，將其中狀況不佳、亟待功能轉(zhuǎn)變而且條件成熟的歷史街區(qū)通過招商引資推向市場，為其找到新的社會生命。開發(fā)公司的另一重要任務(wù)是為建筑遺產(chǎn)再開發(fā)提供完善的市政配套，如周邊的道路、水、電、煤氣等。這種將公共設(shè)施完善化的開發(fā)準(zhǔn)備能更有效地吸引開發(fā)商，提高土地與建筑遺產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。再有，對那些雖有良好構(gòu)想，但資金不足的開發(fā)商，為其提供部分啟動資金，幫助其得到貸款也是這種開發(fā)公司的主要任務(wù)之一.此外，國有開發(fā)公司參股介入具體地塊的開發(fā)也是加速建筑遺產(chǎn)開發(fā)利用的有效途徑之一.參股的方式很多，既可以是直接的資金投入，也可以利用土地本身參股?？傮w而言，這樣的一級開發(fā)公司就是政府對歷史街區(qū)實(shí)施保護(hù)政策的控制者，也是對歷史街區(qū)實(shí)施保護(hù)與再利用提供公共政策的具體執(zhí)行者。”2）香港經(jīng)驗(yàn)市建局是一個(gè)獨(dú)立于政府的法人團(tuán)休。市建局擁有開發(fā)公眾利益、為公眾服務(wù)、運(yùn)作公眾資源的權(quán)利，在設(shè)立時(shí)沒有被設(shè)立為政府常設(shè)機(jī)構(gòu).用意顯得特別。原因與其獨(dú)立資金運(yùn)作、允許適當(dāng)盈利、具有商業(yè)性的業(yè)務(wù)特點(diǎn)有關(guān)。但市建局又不是沒有政府支持背景。香港特區(qū)政府會對市建局的運(yùn)作、資金來源、財(cái)政、回收土地、政策制度等方面進(jìn)行支持，只是對其業(yè)務(wù)干預(yù)較少。3)思考：結(jié)合以上兩種模式考慮到實(shí)際情況.江門舊城更新工作不大可能由一個(gè)獨(dú)立的非政府組織來負(fù)責(zé)，但可以歸于一個(gè)職能機(jī)構(gòu)開展，如江門歷史文化名城保護(hù)委員會。在明確責(zé)任機(jī)構(gòu)后.制定相關(guān)制度政策，協(xié)調(diào)規(guī)劃、建設(shè)、拆遷、國土房管、文物管理、城管等業(yè)務(wù)，專職推進(jìn)舊城更新。名城保護(hù)委員會可以參考香港經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定的具體職能部門決策成員可以包括公務(wù)人員和非公務(wù)人員兩類。4)PPP模式PPP(PublicPrivatePartnership)模式在我國的應(yīng)用始于上個(gè)世紀(jì)八十年代，這種模式一個(gè)顯著特征就是共享投資收益，分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，政府部門、私人投資者在特許權(quán)協(xié)議的基礎(chǔ)上進(jìn)行合作，他們的合作從項(xiàng)目的確立持續(xù)到項(xiàng)目建設(shè)完成。PPP模式是政府部門與私人部門基于某個(gè)項(xiàng)目而形成以“雙贏”或“多贏”為理念的相互合作形式，參與各方可以達(dá)到與預(yù)期單獨(dú)行動相比更為有利的結(jié)果?？梢姡赑PP模式中強(qiáng)調(diào)不同部門之間為共同目標(biāo)的協(xié)調(diào)合作。在舊城改造中，政府部門與其他各參與主體的合作基礎(chǔ)是順利實(shí)施改造并參與城中村土地開發(fā)利益分配。為了達(dá)到參與目的，實(shí)現(xiàn)自我利益，各參與主體在舊城改造過程中難以避免沖突產(chǎn)生，將PPP模式引入舊城改造，倡導(dǎo)多元化公眾參與，協(xié)調(diào)各方利益，努力實(shí)現(xiàn)多贏。8.4開發(fā)時(shí)序8.4.1滾動開發(fā)元福巷案例——它在操作模式上的進(jìn)步在于項(xiàng)目公司對歷史街區(qū)良好的分期滾動開發(fā)規(guī)劃。項(xiàng)目的第一期包括地塊北側(cè)完全新建的公寓和商業(yè)，以及所有的動遷安置工作。雖然這部分的建筑售價(jià)不可能太高，但由于公寓銷售周期較短，能在較短的時(shí)間內(nèi)為項(xiàng)目回籠資金，緩解開發(fā)商的資金壓力。動遷工作完成后，將拆除用地內(nèi)的違章搭建和無價(jià)值的建筑，方便進(jìn)行歷史街區(qū)建筑的測繪和資料搜集工作。通過第一期工程，歷史街區(qū)的總體環(huán)境能有所提升，提高了后幾期關(guān)聯(lián)別墅的附加值，獲得了歷史街區(qū)內(nèi)保留建筑的詳細(xì)資料。二期改造活動可以在歷史建筑價(jià)值相對較低的元福巷東地塊展開，其中包括一部分歷史建筑改造成拆遷安置房的工程。經(jīng)過這個(gè)階段，整個(gè)街區(qū)改造可以初見成效，拆遷安置工作也基本完成，項(xiàng)目的最后階段是對歷史街區(qū)建筑價(jià)值最高的西地塊進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，在經(jīng)歷了前兩期工程的鋪墊后，整個(gè)街區(qū)的價(jià)值有了較大提升，這個(gè)時(shí)候出售的關(guān)聯(lián)別墅和改造的民居住宅將得到最大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。上述的滾動開發(fā)雖然時(shí)間較長，但有效的利用了較少的啟動資金來逐步發(fā)掘歷史地塊的價(jià)值提升了街區(qū)環(huán)境品質(zhì)，最終達(dá)到平衡項(xiàng)目資金的目的。WritesrulesNeedscapitalDevelopshousingHasmoneySeekshousingImplementsrulesRunsrentalstockNeedshousingProgrambeneficiaryProtectshousingBuildsmunityThethree-wayrelationshipAffordablehousing:舊城更新改造策略中的管理層面的策略簡介江門市城市設(shè)計(jì)及舊城更新項(xiàng)目專題報(bào)告中央公園中央公園周圍享受到優(yōu)質(zhì)環(huán)境的房地產(chǎn)8.5資金來源1社會資金的引入不僅可以擴(kuò)展經(jīng)費(fèi)的來源途徑，還可以發(fā)動廣泛的社會力量，讓全社會都參與到舊城的保護(hù)與利用中。社會資金來源除了社會機(jī)構(gòu)和個(gè)人的捐款資助之外，發(fā)行債券和遺產(chǎn)基金也是可行之路。2借鑒英國的經(jīng)驗(yàn)通過發(fā)行“遺產(chǎn)彩票”來籌款，動員全社會的關(guān)注和參與。3招商先于設(shè)計(jì)，國外商業(yè)街區(qū)的贏利方式有兩種：一種是把街區(qū)當(dāng)作“綜合性商業(yè)綜合體”來經(jīng)營，靠本身直接贏利；另一種是“配套性商業(yè)聯(lián)合體”，通過街區(qū)的成功帶動周邊地價(jià)上漲，從而實(shí)現(xiàn)間接贏利。這中間一個(gè)最重要的特點(diǎn)就是“招商先于設(shè)計(jì)”，尤其是主力店的招商工作在開工以前一般都確定了80%。不同的主力店其賣場的比例大小也不同。如果在建成之后再招商，很多建筑布局就極有可能不符合商家的要求。有的商業(yè)街區(qū)為了吸引著名的主力店進(jìn)駐，寧愿廉價(jià)將最有利的空間出讓給著名的主力店，并根據(jù)主力店的要求進(jìn)行內(nèi)部空間和外部形象設(shè)計(jì)。由于集聚效應(yīng)，主力店的進(jìn)駐使得大批中小商家蜂擁而至。街區(qū)內(nèi)其他的空間價(jià)值得到大幅度提升.4在國內(nèi)現(xiàn)有的條件下。最為有效最直接方式是政府的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移與容積率獎勵。開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是指在建筑保護(hù)與利用中，由于特定法規(guī)限制而不能加大開發(fā)量從而造成地產(chǎn)損失時(shí)，政府可為所有者或開發(fā)者給予在其他地塊開發(fā)新建筑的特殊權(quán)益。這種權(quán)益可能包括免費(fèi)或優(yōu)惠提供其他開發(fā)基地、減免其他基地的開發(fā)稅收、降低其他基地開發(fā)的容積率限制等等。容積率獎勵是指開發(fā)建筑遺產(chǎn)時(shí)，由于開發(fā)強(qiáng)度的限制而不能獲得相應(yīng)的權(quán)益保證時(shí)，政府可為開發(fā)者提供一定的容積率獎勵。這種獎勵既可隨著開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)移而存在于其他地塊，也可由政府適當(dāng)放松對建筑遺產(chǎn)所在地的容積率限制。后一種情況可能存在三種方式：一是直接提高建筑遺產(chǎn)所在地的容積率；二是如果開發(fā)商增加了社會公益設(shè)施，這些公益設(shè)施的建筑面積可不計(jì)入建筑容積率；三是如果原建筑遺產(chǎn)所在地的容積率已高于規(guī)劃規(guī)定的容積率，則仍按原建筑容積率進(jìn)行再利用開發(fā).總的來說，開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移與容積率獎勵都是為了保證開發(fā)者權(quán)益，鼓勵開發(fā)者進(jìn)行建筑保護(hù)與再利用的必要建筑手段之一.5另一種更為有效、更為廣泛的支持與刺激社會力量投入建筑保護(hù)與再利用的經(jīng)濟(jì)手段稅收優(yōu)惠是稅收優(yōu)惠。美國和荷蘭在這方面做得最早.1976年美國第一次在國家稅收法中向建筑保護(hù)與再利用提供稅收信用，它為建筑遺產(chǎn)再利用而非新建筑提供了稅制上的激勵，即建筑保護(hù)與再利用投資的一部分叫抵消政府稅。1981年的經(jīng)濟(jì)復(fù)興稅收法更提高了這種免稅比例：修復(fù)與再利用一個(gè)已經(jīng)注冊的登錄建筑可獲總投資25%的稅收減免；以上提到的幾種政策指引方式可以有效避免政府對建筑遺產(chǎn)再利用的大包大攬，創(chuàng)造了一種由政府牽頭，引入部分投資，以開發(fā)商的資金與需求為主體的新型建筑遺產(chǎn)再開發(fā)模式。既改變了政府在建筑遺產(chǎn)改造中因沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)而見效甚微的局面，也由此吸引了大批社會資金。但一般來說，政府在這種共同投資中的份額因應(yīng)該只占一小部分，更多的是起到對建筑遺產(chǎn)再利用的鼓勵作用。6政府出資或者貸款建造公共空間，引起周邊地價(jià)提升，為土地所有者帶來收益，他們應(yīng)該為此繳納更多的稅款，從而緩解政府的壓力。或者是政府在修建公共空間之前尋找合作伙伴，由合作公司出資，政府負(fù)責(zé)修建、管理、經(jīng)營。建成后，公共空間周邊的土地可以由該公司優(yōu)先購買，公共空問的建設(shè)必然會引起周邊地塊價(jià)值的提升，如此，就可以達(dá)到雙贏的效果。這種按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行的公益性建設(shè)已經(jīng)成為國外城市建設(shè)的準(zhǔn)則之一。增加稅收修建城市公共空間的模式在早期的美國紐約中央公園。修建時(shí)就已有應(yīng)用，在修建公園的資金中，有近1/3是周邊房地產(chǎn)商所繳納的稅款，而繳納稅款的地區(qū)達(dá)到周邊4倍于公園面積的地區(qū)。這一做法使周邊房地產(chǎn)商，最終是房地產(chǎn)所有者為其享受到的優(yōu)質(zhì)環(huán)境付出了必要的資金代價(jià)。8僑鄉(xiāng)的回歸？是否可以考慮？9香港的經(jīng)驗(yàn)：香港市建局資金來源多樣。特區(qū)政府向市重建局提供資金支持。市建局可根據(jù)計(jì)劃申請財(cái)政支持，列入財(cái)政預(yù)算。另外引入銀行低息貸款、合作建設(shè)融資等資金運(yùn)作方式?？梢詤⒖嫉氖?，在舊城更新過程中，除財(cái)政支持外，還通過土地出讓金資金滾動、銀行低息貸款支持、鼓勵個(gè)人承擔(dān)等多種方法融資。其中引入銀行低息貸款支持，是一個(gè)重要的方面。政府聯(lián)合銀行提供低息貸款服務(wù)，可以減輕財(cái)政壓力。在拆遷業(yè)務(wù)中，通過抵押被收購的住宅，銀行推出過渡性貸款業(yè)務(wù)，為被安置者提供購買住房的過渡貸款幫助。在舊城修復(fù)中，為商住樓宇提供樓宇修復(fù)貸款等等。另外，還可以通過物業(yè)權(quán)益的激勵、物料資助、修葺費(fèi)用返還等，使個(gè)人等物業(yè)權(quán)益持有人有能力和主動修復(fù)舊物業(yè)。通過多樣化的資金準(zhǔn)備，有利于化解舊城更