養(yǎng)老地產(chǎn)分析研究報(bào)告

國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析研究報(bào)告旅游開發(fā)部青島隆岳置業(yè)2021年3月 目錄一、相關(guān)背景解讀 3〔一〕我國已經(jīng)入老齡化社會(huì) 3〔二〕國家相關(guān)的養(yǎng)老政策 3〔三〕青島市相關(guān)養(yǎng)老政策 4附：補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何結(jié)合，以北京市為例 5二、國內(nèi)代表案例研究 6案例一：燕達(dá)國際健康城 6案例二：天津市寶坻區(qū)濱海宜老社區(qū)-云杉鎮(zhèn) 8案例三：上海親和源 9案例四：萬科幸福匯 10案例五：武漢僑亞集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)-中華孝莊 11案例六：上海綠地21城-孝賢坊 12案例七：杭州金色年華 12案例八：浙江天目山九思湖畔〔度假式養(yǎng)老公寓〕 14案例九：云南臥云仙居 15三、國內(nèi)養(yǎng)老工程經(jīng)濟(jì)效益運(yùn)營分析 15〔一〕盈利模式 15〔二〕經(jīng)營模式 16〔三〕營銷模式 17四、打造老年工程建議 18〔一〕環(huán)境設(shè)計(jì)建議 18〔二〕功能建議 19〔三〕配套建議 20〔四〕養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作難點(diǎn)及對(duì)開發(fā)商的要求 20

本研究旨在通過研究國內(nèi)相關(guān)的養(yǎng)老政策，并選取國內(nèi)比擬有代表性的養(yǎng)老〔地產(chǎn)為主〕案例進(jìn)行具體分析，以探討適合藏馬山國際旅游度假區(qū)和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展模式。一、相關(guān)背景解讀〔一〕我國已經(jīng)入老齡化社會(huì)截至2021年，中國大陸人口中60歲及以上人口到達(dá)億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口為億人，占8.87%。未來的10年，中國60歲以上的人口將達(dá)億，占總?cè)丝诘谋戎貙⒌竭_(dá)18%。按照國際標(biāo)準(zhǔn)：65歲以上人口占總?cè)丝诘?%或者60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)?！捕硣蚁嚓P(guān)的養(yǎng)老政策我國現(xiàn)行的養(yǎng)老政策—國務(wù)院辦公廳發(fā)布家庭養(yǎng)老為根底——90%的老人在社會(huì)化效勞協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老為依托——7%的老人通過購置社區(qū)照顧效勞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充——3%的老人入住社會(huì)養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老由此可見，當(dāng)前國家制定了“以居家養(yǎng)老為主〞的政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫。2021年我國老年市場(chǎng)需求已到達(dá)１萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還缺乏500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供給方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容無視。2021年6月17日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅聲稱，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來將占房地產(chǎn)市場(chǎng)的3-5%，回報(bào)率起碼在15%上下，10年之內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)或出現(xiàn)井噴。我國現(xiàn)有養(yǎng)老床位僅250萬張左右，每千名老人占有養(yǎng)老床位不到15張，遠(yuǎn)低于興旺國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位70張的水平。民政部向80歲以上老人發(fā)放高齡津貼民政部向80歲以上老人發(fā)放高齡津貼，并將逐步統(tǒng)一全國標(biāo)準(zhǔn)；據(jù)全國老齡辦測(cè)算，目前全國80歲以上老人正在超高速增長，約為老年人口增速的2倍，預(yù)計(jì)到2050年5個(gè)老年人中就有1個(gè)是80歲以上老人。多項(xiàng)優(yōu)惠政策支持新建養(yǎng)老院〔附補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何結(jié)合，以北京市為例〕新建非盈利性養(yǎng)老效勞業(yè)建設(shè)用地，可采用劃撥方式優(yōu)先供地；新建盈利性養(yǎng)老效勞業(yè)建設(shè)工程用地，可協(xié)議出讓方式供地；敬老院、福利院等工程用地，減免相關(guān)收費(fèi)；鄉(xiāng)村公益性的養(yǎng)老效勞工程建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以使用集體建設(shè)用地；新建養(yǎng)老效勞工程優(yōu)先立項(xiàng)和辦理規(guī)劃；建設(shè)部門優(yōu)先完善周邊道路、排水設(shè)施，減免部門收費(fèi)。此外，所有養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)建設(shè)，都免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的行政性事業(yè)收費(fèi)〔證照費(fèi)除外〕，免交燃?xì)狻⑺鋈葙M(fèi)和供排水設(shè)施使用費(fèi)用，直接供養(yǎng)養(yǎng)老使用的用水、用電、用氣等按居民生活類價(jià)格執(zhí)行?！踩城鄭u市相關(guān)養(yǎng)老政策青島市出臺(tái)的?關(guān)于加快養(yǎng)老效勞業(yè)開展的意見?提出，到2021年，全市城鄉(xiāng)新增機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位萬張，床位總數(shù)到達(dá)萬張，千名老人擁有養(yǎng)老床位23張；享受政府購置居家養(yǎng)老效勞的困難老年人到達(dá)1萬人；市內(nèi)四區(qū)社區(qū)普遍建有“社區(qū)日間照料中心〞或“社區(qū)老年人娛樂室〞，在自愿的獨(dú)居老年人家中設(shè)立“社區(qū)養(yǎng)老互助點(diǎn)〞4000個(gè)；三區(qū)五市鎮(zhèn)〔街道〕普遍建有老年人效勞中心，90%農(nóng)村社區(qū)擁有老年人活動(dòng)場(chǎng)所。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可獲補(bǔ)助。根據(jù)?意見?，青島市對(duì)社會(huì)力量投資建設(shè)養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)給予開辦補(bǔ)助。2021年前，市財(cái)政重點(diǎn)資助各區(qū)市由社會(huì)力量投資新建500張床位的養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)，用于推進(jìn)養(yǎng)老效勞社會(huì)化。市財(cái)政按照以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式給予適當(dāng)補(bǔ)助。其標(biāo)準(zhǔn)是：2021年前、2021年前、2021年前建成并投入使用的，市財(cái)政分別按每張床位8000元、6000元、5000元給予一次性補(bǔ)助。其建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用劃撥方式供地。同時(shí)，市民政、財(cái)政等部門每年對(duì)各類養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)實(shí)行等級(jí)達(dá)標(biāo)評(píng)定〔鎮(zhèn)和街道中心敬老院除外〕，對(duì)經(jīng)審核評(píng)定效勞質(zhì)量高、收費(fèi)價(jià)位低、效勞設(shè)施好的中低檔養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)，每接收一位青島戶籍老年人，市財(cái)政按照每月100元的標(biāo)準(zhǔn)給予運(yùn)營補(bǔ)助。除了財(cái)政補(bǔ)助外，青島市還將對(duì)民辦養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)給予稅費(fèi)優(yōu)惠待遇，促進(jìn)民辦養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)的開展。

附：補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何結(jié)合，以北京市為例第一步——民政局批準(zhǔn)設(shè)立養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)具備場(chǎng)所、資金、規(guī)劃設(shè)置和法人，向民政部門提交材料，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民政局審批發(fā)放?北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)書?機(jī)構(gòu)向民政局提請(qǐng)驗(yàn)收申請(qǐng)驗(yàn)收通過后發(fā)放?北京養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證?可開業(yè)第二步——施工過程中申請(qǐng)補(bǔ)貼發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局審批、國土局獲取土地，獲發(fā)施工許可證開始開工建設(shè)后，按京民福發(fā)文件向民政局申請(qǐng)8000-16000元/床費(fèi)的建設(shè)補(bǔ)貼新建護(hù)養(yǎng)型機(jī)構(gòu)按16000元/床位標(biāo)準(zhǔn)新建普通型機(jī)構(gòu)按12000元/床位標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建普通型機(jī)構(gòu)按8000元/床位標(biāo)準(zhǔn)第三步——專家評(píng)審過程-獲取建設(shè)補(bǔ)貼邀請(qǐng)規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專家組成評(píng)審團(tuán)，評(píng)審結(jié)果送市政府批準(zhǔn)，程序復(fù)雜建設(shè)補(bǔ)貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書，主要條款有：建設(shè)補(bǔ)貼資金按每年5%折舊保證效勞20年，如年限不滿，剩余年限按〔n/20*建設(shè)補(bǔ)貼資金歸還政府〕第四步——獲取運(yùn)營補(bǔ)貼運(yùn)營補(bǔ)貼按收治入住的實(shí)際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人補(bǔ)貼150元，不能自理老人補(bǔ)貼200元，用于改善機(jī)構(gòu)條件。另：政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由采公辦公益補(bǔ)貼，區(qū)市級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由市區(qū)政府共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，各負(fù)擔(dān)50%。除現(xiàn)金補(bǔ)貼外，另有政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水電費(fèi)可按民用水電費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓可按較低地價(jià)方式等，但由于此兩項(xiàng)落實(shí)需由民政部同電力、供水和土地部門協(xié)商，實(shí)際難以落實(shí)。二、國內(nèi)代表案例研究國內(nèi)現(xiàn)有的新興養(yǎng)老模式主要有：復(fù)合型養(yǎng)老模式〔醫(yī)院+學(xué)校+酒店+康療+會(huì)議等〕：如燕達(dá)國際建康城；會(huì)籍制的養(yǎng)老模式：如北京太申祥和山莊、天津市寶坻區(qū)濱海宜老社區(qū)-云杉鎮(zhèn)、上海親和源等；以房養(yǎng)老模式：如北京太陽城養(yǎng)老公寓等；異地養(yǎng)老模式：異地購房，如去海南、青島、大連等地購置樓盤；“季節(jié)性〞養(yǎng)老，如天津泰達(dá)國際養(yǎng)老院等；分時(shí)度假養(yǎng)老模式，如云南臥云仙居、浙江的城仙居；海外華人回國養(yǎng)老，如新加坡、北美華人的購房團(tuán)等。案例一：杭州金色年華【區(qū)位】杭州轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)金家?guī)X188號(hào)【定位】專為退休人士建造的多功能園林式生活中心【規(guī)?！空嫉?50多畝，總建面積10余萬平方米【物業(yè)類型】老年公寓、酒店式度假公寓【工程概況】中國杭州金家?guī)X退休生活重心，是國家發(fā)改委“重點(diǎn)工程引導(dǎo)基金〞扶持的工程，也是浙江省示范性老年公寓和杭州市品質(zhì)生活〔養(yǎng)老〕體驗(yàn)點(diǎn)，由浙江省馬寅初人口福利基金會(huì)所屬的浙江銀發(fā)事業(yè)開展中心建設(shè)和經(jīng)營。曾榮獲2021年“全國養(yǎng)老效勞放心機(jī)構(gòu)十佳單位〞、“2021年養(yǎng)老全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)五心效勞品牌示范基地〞稱號(hào)、2021、2021、2021年連續(xù)三年被評(píng)為“杭州市最具生活品質(zhì)體驗(yàn)點(diǎn)〞。園區(qū)建有居家式公寓、護(hù)理式公寓、養(yǎng)生公寓、酒店式度假公寓；配套設(shè)施有：浙江省人民醫(yī)院醫(yī)療康復(fù)中心、餐飲中心、國際交流中心、休閑娛樂中心、老年大學(xué)、門球場(chǎng)、金色藝苑等。整個(gè)社區(qū)按照功能和前后期的開展，分為四個(gè)大的區(qū)域。一期工程包括了三個(gè)區(qū)域單元：第一個(gè)區(qū)域?yàn)榧鲜金B(yǎng)老單元四大集合體的集合式養(yǎng)老單元，每個(gè)單體平均每層10-12個(gè)左右的居住單位，其布局有2室1廳1衛(wèi)和1室1廳1衛(wèi)，各單間通過走廊連接，并設(shè)置集中護(hù)士站，休息交流空間等。第二個(gè)區(qū)域?yàn)槎燃偈金B(yǎng)老單元及老年活動(dòng)中心度假式養(yǎng)老單元為流動(dòng)的居住對(duì)象，其輔助的各項(xiàng)功能空間與活動(dòng)中心的功能空間可結(jié)合使用，故將2個(gè)主體相近而建。第三個(gè)區(qū)域?yàn)樽o(hù)理式養(yǎng)老單元和康復(fù)保健中心一層為康復(fù)保健中心，附帶局部醫(yī)療和急救功能，護(hù)理單位每層設(shè)置護(hù)士站、交流區(qū)、活動(dòng)室、助浴室等。案例八：浙江天目山九思湖畔〔度假式養(yǎng)老公寓〕地理位置：臨安市天目山風(fēng)景區(qū)九思村聯(lián)系方式：阮先生家樂度假式公寓“城仙居〞，是浙江聯(lián)眾鄉(xiāng)村資源開發(fā)在浙江臨安興建的新型養(yǎng)老模式。目前，該公司在天目山當(dāng)?shù)叵嗬^開發(fā)了九思湖畔、西坑云海、立塔人家，大有桂谷多個(gè)休閑養(yǎng)生公寓工程。莫干山、千島湖和黃山的工程也已經(jīng)開工。目前該模式在杭州周邊景區(qū)風(fēng)行開來。該模式選址主要在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，由公司出資，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)村民的住房進(jìn)行改建裝修或重建。改建后的房屋產(chǎn)權(quán)仍歸村民所有，村民可選兩間居住，一樓餐廳也有村民經(jīng)營。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)那么歸開發(fā)公司所有，期滿后歸村民。在30年使用期內(nèi)，開發(fā)公司把這些房間用于銷售和統(tǒng)一經(jīng)營管理。購置公寓的客戶花5-10萬元，就可以獲得其中一間房間30年的居住權(quán)，在這30年中，投資者可以定期或是長期居住，也可以請(qǐng)公司代為出租，獲得租金收益，租金收益中投資者獲得60%。九思湖畔工程位于臨安市天目山風(fēng)景區(qū)九思村，為統(tǒng)一拆遷重建工程，毛坯銷售，該工程為15棟獨(dú)立公寓組成，都在6層左右，一二層全部返還給村民，4-6樓為公寓，以標(biāo)準(zhǔn)間為主，少數(shù)樓層有套間和層高在5米左右的LOFT公寓。案例二：上海綠地21城-孝賢坊【開發(fā)運(yùn)營商】綠地集團(tuán)【區(qū)位】昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)【規(guī)?！空嫉?000余畝，建筑面積2100000余平方米【物業(yè)類型】聯(lián)體別墅、雙拼、花園洋房、電梯公寓【主力戶型】公寓78-88/平方米，別墅207-315/平方米【工程概況】孝賢坊是綠地21城四大主題社區(qū)中的養(yǎng)老社區(qū)綠地21城由度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國際社區(qū)和商務(wù)社區(qū)四大主題社區(qū)構(gòu)成，總占地約13平方公里。建筑風(fēng)格包括古典西班牙、現(xiàn)代西班牙、北美草原、英倫不列顛、后現(xiàn)代中式等多種風(fēng)格及多層電梯公寓。19萬平方米的規(guī)劃公建配套設(shè)施:大型綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、綠地豪生國際會(huì)議大酒店、香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街〔約11萬平方米〕、生活廣場(chǎng)、多業(yè)態(tài)蔬果市場(chǎng)、超市便利店、體育健身設(shè)施、九年一貫制名校、中福會(huì)綠地幼兒園等完善生活配套設(shè)施，率先開通往返上海市區(qū)中山公園及安亭鎮(zhèn)的社區(qū)巴士。近3萬平米社區(qū)生活廣場(chǎng)，聚集餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老奶奶大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施。孝賢坊居綠地２１城的西北部，處于綠地大道、香榭麗大道、春天大道的圍合圈內(nèi)，首批開發(fā)總占地面積為３５萬平方米，住宅總建筑面積到達(dá)約２６萬平方米，共有２０００多戶，分為玫瑰園聯(lián)排別墅區(qū)和合歡園電梯公寓區(qū)，兩者的房源數(shù)量分別為５３６套和１９００套。孝賢坊以英式田園別墅風(fēng)格為主，承繼伊麗莎白時(shí)期的文藝復(fù)興風(fēng)格，４５度的坡頂、華美的山墻屋面、屋頂上的連體煙囪，還有住宅間一排綠意盎然的精致庭院，將建筑與自然完美融合，營造出英倫小鎮(zhèn)愜意的居住氣氛。為展現(xiàn)英國園林風(fēng)格和人文風(fēng)情，景觀設(shè)計(jì)按水陸兩條主要景觀軸線開展，最后會(huì)聚到中央湖區(qū)。其中，水上軸線即英倫河街，陸上軸線那么是由一系列規(guī)那么花園構(gòu)成的步行軸線，并以戲劇、油畫、音樂、科技工業(yè)、園林等英國代表文化為主題，設(shè)計(jì)出一個(gè)個(gè)關(guān)聯(lián)的景觀組團(tuán)。為了讓老年人在園林散步時(shí)，既能獲得樂趣又能擁有健康，孝賢坊整個(gè)區(qū)域都采用無障礙通道和防滑地面，并專門開辟出寬闊的活動(dòng)廣場(chǎng)、垂釣區(qū)、親水平臺(tái)、健康步道等，移步換景，賞心悅目，老年人完全可按照自身喜好，選擇釣魚、門球、秧歌、跑步或太極等健康身心的運(yùn)動(dòng)。同時(shí)，孝賢坊還將與上海老城隍廟旅行社合作，設(shè)計(jì)出適合老年人出游的夕陽紅特色旅行線路，進(jìn)一步豐富日常生活。案例三：武漢僑亞集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)-中華孝莊【區(qū)位】江夏區(qū)藏龍島科技園栗廟路【定位】中華孝文化的集中表達(dá)地【規(guī)?！空嫉?00畝，建筑面積約10萬多方【物業(yè)類型】老年公寓【床位數(shù)】1500張【戶型】一居室37-71平方米二居室63平方米【工程概況】中華孝莊是僑亞置業(yè)集團(tuán)繼僑亞頤樂園養(yǎng)老地產(chǎn)推出的又一力作，位于東湖高新開發(fā)區(qū)藏龍島湯遜湖畔，規(guī)劃有4棟公寓和1東綜合效勞大樓，有封閉走廊，全方位互通連接，并配套康復(fù)醫(yī)院，為城市人打造一處養(yǎng)生境界。配套設(shè)施：僑亞康復(fù)醫(yī)院、效勞中心、舞廳、舞蹈室、多功能會(huì)議室、文化藝術(shù)展覽室、閱覽室、棋牌室、活動(dòng)室等室內(nèi)交流場(chǎng)所以及門球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、散步道等室外活動(dòng)設(shè)施。

案例四：北京東方太陽城【開發(fā)公司】北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司【景觀建筑設(shè)計(jì)】美國SASAKI〔北京奧運(yùn)場(chǎng)館設(shè)計(jì)者〕【工程規(guī)模】總建筑面積80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米?！窘ㄖ愋汀楷F(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等?！竟こ塘咙c(diǎn)】七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)平安保障與效勞設(shè)施。【規(guī)劃特點(diǎn)】“萬畝森林，千坪庭院，獨(dú)棟別墅〞的富春園獨(dú)棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競(jìng)技綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對(duì)私屬生活的珍視、對(duì)私密空間的原創(chuàng)動(dòng)力。案例四：萬科幸福匯【區(qū)位】北京房山區(qū)竇店【規(guī)模】總建筑面積約萬㎡【物業(yè)類型】活潑長者之家、活潑長者住宅【設(shè)計(jì)理念】詮釋“幸福〞對(duì)于“家〞的涵義【工程概況】工程總建筑面積約萬㎡，全部規(guī)劃為5—15層帶電梯低密觀景板樓，一梯兩戶，戶戶朝陽。工程戶型從規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑技術(shù)等方面對(duì)人居環(huán)境進(jìn)行深入研究，結(jié)合舒適化的居住理念，最大程度減少空間浪費(fèi)，經(jīng)過多輪量身修改確定為80㎡兩居、95㎡-115㎡三居的全優(yōu)戶型，南北通透、動(dòng)靜別離。社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃將種植的密度結(jié)合小區(qū)街道的尺度，采用新中式整體風(fēng)格配合歐式小品情調(diào)，疊山理水，步移景異，真正讓住在這里的每位業(yè)主都能享受到宛假設(shè)天開的自然美景。同時(shí)，工程還規(guī)劃約2萬㎡生活配套，其中近1萬㎡為“活潑長者住宅〞，以滿足社區(qū)不同年齡層居民所有生活所需。配備醫(yī)療效勞站、心理咨詢室、老年學(xué)校、專用浴池等，及24小時(shí)呼叫護(hù)理、送餐、果蔬送貨上門、收費(fèi)代繳等效勞。【工程特色】1.兩種養(yǎng)老地產(chǎn)形態(tài)，以分擔(dān)單一模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)一種為“活潑長者之家〞，利用“萬科幸福匯〞的商業(yè)配套用地，建設(shè)130套戶型面積在60-80平米之間、規(guī)劃建筑面積萬平米的老年公寓，公寓周邊配套醫(yī)療效勞站、心理咨詢、老年學(xué)校、專用浴池、圖書館、健身房等設(shè)施，以及24小時(shí)呼叫護(hù)理效勞、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費(fèi)代繳等效勞。公寓將以萬科自持出租經(jīng)營的方式運(yùn)營。另一種為“活潑長者住宅〞，“活潑長者住宅〞將推出3-4棟樓試點(diǎn)該產(chǎn)品，面向市場(chǎng)銷售。該產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上更傾向于老年人的生理特點(diǎn)和生活需求，如配備電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設(shè)計(jì)，以及由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供遠(yuǎn)程體檢監(jiān)控等設(shè)施。采用此模式一是為了驗(yàn)證一下老年群體對(duì)這種消費(fèi)模式的認(rèn)可度和支付能力，二是分擔(dān)“活潑長者之家〞單一模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2.資源整合者角色聘請(qǐng)?jiān)谌珖鴺O具老年公寓經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的上海親和源集團(tuán)進(jìn)行效勞管理；與國內(nèi)外知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作。燕達(dá)國際健康城 【區(qū)位】北京東燕郊〔通州區(qū)〕，距北京國際機(jī)場(chǎng)25公里【定位】國際高端醫(yī)療和養(yǎng)護(hù)航母【規(guī)?！空嫉孛娣e80萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積120萬平方米【總投資】約20億美元【物業(yè)類型】家居花園式、星級(jí)賓館式【床位數(shù)】12000〔燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心〕【收費(fèi)區(qū)間】2800-8160【工程概況】以國際醫(yī)療效勞、健康養(yǎng)護(hù)效勞為核心業(yè)務(wù)，以醫(yī)學(xué)科研、醫(yī)學(xué)教育為技術(shù)和人才支撐，以國際化、集團(tuán)化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化為運(yùn)營模式，以不斷創(chuàng)新和資源整合為開展動(dòng)力，全面建設(shè)一個(gè)涵蓋醫(yī)療效勞、健康養(yǎng)護(hù)、醫(yī)療科研、醫(yī)療教育、健康管理、健康保險(xiǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，面向國際、面向未來的中國最大的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營商，并最終實(shí)現(xiàn)“以醫(yī)療效勞提升人民健康，以健康生活促進(jìn)社會(huì)開展〞的愿景。由燕達(dá)國際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、醫(yī)學(xué)研究院、醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院、國際會(huì)議中心、燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)院六大板塊組成?！竟こ烫厣?.定位醫(yī)療填補(bǔ)國家三大空白填補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)〔醫(yī)院〕之間的空白——三級(jí)甲等醫(yī)院填補(bǔ)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無高端養(yǎng)老設(shè)備的空白——國際高端養(yǎng)老設(shè)備的引入填補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無綜合康復(fù)的空白——綜合性康復(fù)醫(yī)療設(shè)施的配備專業(yè)化、全面細(xì)致入微的醫(yī)療效勞理念在家居式兩棟樓之間和賓館式樓房一層，設(shè)置護(hù)理站：醫(yī)護(hù)值班室、藥房、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、公共活動(dòng)區(qū)等。2.國際化的運(yùn)營策略

燕達(dá)國際醫(yī)院：中國第一家五星級(jí)國際醫(yī)院

燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心：世界規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的高齡人群健康養(yǎng)護(hù)、健康管理及慢病康復(fù)效勞機(jī)構(gòu)。燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院：中國首家實(shí)施“院士戰(zhàn)略〞的民營醫(yī)學(xué)科學(xué)研究機(jī)構(gòu)。燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院：中國最大的國際護(hù)理人才教育、訓(xùn)練、輸出基地。燕達(dá)國際會(huì)議中心：中國第一家以“醫(yī)療旅游、醫(yī)療國際交流〞為主題的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)國際酒店。3.工程規(guī)劃設(shè)計(jì)-大水系景觀的打造一條縱貫?zāi)媳?，長約700米、寬約60米，總面積4萬余平方米的水系帶狀公園，以大水系打造大景觀。帶狀排布，能夠保證景觀資源最大化。【運(yùn)營難題】位于河北，醫(yī)保問題是其在北京開展的重大障礙；北京市場(chǎng)小有進(jìn)展，但接待投資過大，有些高端醫(yī)療產(chǎn)品華而不實(shí)等。案例二：天津市寶坻區(qū)濱海宜老社區(qū)-云杉鎮(zhèn)【區(qū)位】天津市寶坻區(qū)牛道口鎮(zhèn)寶平公路與京沈高速交口【定位】中國濱海高端宜老社區(qū)【規(guī)?！靠傉嫉孛嫒藛T過于刻板化、營銷人員過于功利，營銷方法有些不妥；積628畝，總建筑面積約70萬平米【物業(yè)類型】居家式養(yǎng)老公寓、轉(zhuǎn)輪式老年公寓【床位數(shù)】2277【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】會(huì)員制銷售，會(huì)籍卡費(fèi)+年費(fèi)模式套型基準(zhǔn)面積〔平方米〕卡費(fèi)〔萬〕年費(fèi)大套113903萬/年/1人萬/年2人中套8870小套6450【工程概況】位于寶坻區(qū)牛道口鎮(zhèn)，距北京約72公里、天津約80公里、唐山約80公里，獨(dú)享三大城市資源配套和復(fù)合式交通路網(wǎng)。由輪轉(zhuǎn)式老年公寓與居家式養(yǎng)老公寓兩種物業(yè)類型，公寓總套數(shù)2277套，戶型分為大、中、小戶型，小戶型60平米左右，中戶型90平米左右，大戶型112平米。配套設(shè)施：約490畝的設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚、約13萬平米的自助型農(nóng)莊。社區(qū)中心地帶建設(shè)有6萬平米左右的高端酒店會(huì)所，社區(qū)醫(yī)院、宜老餐廳、老年課堂等多種休閑設(shè)施設(shè)備分設(shè)在4層會(huì)所內(nèi)?！竟こ烫厣?.定位環(huán)境——精致化的園林景觀環(huán)境打造精致景觀與閉合的開放組團(tuán)，以“生態(tài)、功能、舒適〞理念規(guī)劃多重社區(qū)園林景觀，并在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量綠化景觀，滿足了老年人對(duì)居住環(huán)境的需要。2.會(huì)籍制經(jīng)營模式永久使用權(quán)，會(huì)籍卡可轉(zhuǎn)讓、可退、可繼承。同時(shí)會(huì)籍卡是保值的，第一年是體驗(yàn)期，如入住一年還未能滿意我們的宜老社區(qū)可全額退還卡費(fèi)，如果第一年滿意，從第二年到第四年為公司的一個(gè)保護(hù)期，第二年可退卡費(fèi)的60%，第三年可退卡費(fèi)的70%，第四年可退卡費(fèi)的80%，從第五年開始要退的可以進(jìn)行全額100%退款。轉(zhuǎn)讓的話價(jià)格由會(huì)員自己定。同時(shí)也可以繼承給自己的子女。3.人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)多樣化的交流空間，針對(duì)老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)。4.完善的配套效勞設(shè)施針對(duì)老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊。案例三：上海親和源【區(qū)位】上海浦東康橋秀沿路2999弄【定位】中國第一個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)【規(guī)?！空嫉孛娣e公頃，建筑面積10萬平方米，總投資6億元【床位數(shù)】1600張〔910套老年住宅〕【物業(yè)類型】老年公寓【戶型】占社區(qū)80%的房型使用面積為45平方米，另外包括少量使用面積70平方米和90平方米的戶型。 【工程概況】親和源股份在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源會(huì)員制社區(qū)。親和源工程規(guī)劃包括：老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共效勞大樓、配餐中心、老年度假公寓、商業(yè)街、景觀花園等。親和源立足打造中國老年產(chǎn)業(yè)第一品牌，曾受邀參與萬科集團(tuán)第一個(gè)養(yǎng)老住宅工程-萬科幸福匯的經(jīng)營、管理等工作〔合作伙伴關(guān)系〕。【工程特色】處處無障礙設(shè)計(jì)，完全菜單式效勞融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)靈活的會(huì)員制經(jīng)營模式入住社區(qū)的老人一次性交會(huì)費(fèi)，通過合同擁有房子使用權(quán)〔沒有買賣權(quán)〕，并可通過合同實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬-7萬元年費(fèi)，并支付公用事業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)效勞費(fèi)。專職的效勞團(tuán)隊(duì)：生活管家為；老年人辦理各種生活事務(wù)；健康管家的健康巡檢、保健指導(dǎo)為老年人提供健康保障，快樂管家組織的各類文化娛樂活動(dòng)，讓老年人愉快的度過每一天。會(huì)員卡分為A卡和B卡，A卡可轉(zhuǎn)讓，B卡不可轉(zhuǎn)讓。A卡會(huì)員一次性繳納63萬元會(huì)籍即可擁有該房的使用權(quán)，另外根據(jù)居住房間的大小〔大中小〕每年分別繳納2萬元、3和6萬的房費(fèi)；居住滿3年退房即可退還90%的會(huì)籍費(fèi)；B卡會(huì)員根據(jù)房間大小一次性繳納35萬、50萬、75萬的費(fèi)用作為前15年房費(fèi)，15年后根據(jù)居住房間大小逐年繳納房間費(fèi)，假設(shè)居住不滿15年的，可根據(jù)居住年限比例退還相應(yīng)費(fèi)用?！境晒σ蛩亍?1.市區(qū)面積不斷的擴(kuò)張，使得原本偏僻的樓盤變得更便利。2.缺乏競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)壟斷，在沒有競(jìng)爭(zhēng)的情況下想享受品質(zhì)養(yǎng)老親和源是唯一選擇。案例九：云南臥云仙居地理位置：云南省昆明市西市區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)谷律辦事處臥云山楊白大地聯(lián)系方式：分時(shí)度假養(yǎng)老模式是借鑒分時(shí)度假模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。臥云仙居是云南金曦新健康管理集團(tuán)下屬實(shí)體，占地703畝，位于自然生態(tài)保存完好，植被豐富的風(fēng)景旅游區(qū)——臥云山，擁有昆明市郊罕見的稀缺森林資源，森林覆蓋率高達(dá)98%以上，是天然的森林氧吧，抗衰老療養(yǎng)圣地。園區(qū)設(shè)有度假公寓、度假別墅、五星級(jí)度假酒店、抗衰老療養(yǎng)院、康樂會(huì)所、會(huì)務(wù)培訓(xùn)中心、養(yǎng)生食府藥膳餐廳、物外田園生態(tài)餐廳、戶外拓展、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、健康環(huán)形跑道、個(gè)人和集體創(chuàng)作室等，是昆明市郊功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的度假療養(yǎng)圣地。三、國內(nèi)養(yǎng)老工程經(jīng)濟(jì)效益運(yùn)營分析〔一〕盈利模式老年公寓租售方式比普通住宅更為復(fù)雜，老年公寓需根據(jù)老年人的市場(chǎng)需求采取靈活多變的銷售模式，如租、售結(jié)合的方式，開發(fā)商可將一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一局部那么用來滿足老年人租用、度假等需求。1.會(huì)員式盈利模式：一次交納多年的費(fèi)用，按照居住時(shí)間扣除相關(guān)費(fèi)用。典型機(jī)構(gòu)：上海親和源以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備一定的醫(yī)療效勞人才，入住者通常需繳納一定數(shù)額的抵押金，每月繳納少來給你的管理費(fèi)用。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。根據(jù)中國人的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，國內(nèi)那么采取記名制會(huì)員卡。2.逆抵押貸款購房模式：多交納押金，利用利息來沖抵一局部的房費(fèi)。3.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式：老人〔或任何人〕一次性購置，并擁有產(chǎn)權(quán)。如果是投資客，也可以不居住，直接委托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營，典型機(jī)構(gòu)：武漢僑亞4.分散租賃式模式：入住老人按月或按年交納房租費(fèi)用以上4種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊會(huì)員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住門檻，在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市，或許能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，但在是否能被老年群體認(rèn)可尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得借鑒，但在未充分的市場(chǎng)研究之前，不可輕易的全盤照搬。逆抵押貸款購房的在一定程度上，比擬適合較為獨(dú)立的老人，對(duì)消費(fèi)理念水平也有較高的要求，能不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式是目前產(chǎn)業(yè)無法分割銷售的工程最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場(chǎng)的認(rèn)可度也會(huì)受到一定的影響；分散租賃模式，對(duì)前期投入和適合效勞配套要求比擬高，但在經(jīng)營狀況較好的情況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。〔二〕經(jīng)營模式目前，對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)在經(jīng)營模式上，主要有住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相別離兩種：住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式其優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住宅與效勞、醫(yī)療、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)工程的利潤來源不止是住宅產(chǎn)品，還來源于完善的配套效勞，可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng)。但是這種經(jīng)營模式資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商還要面對(duì)自己的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開發(fā)商的專業(yè)要求，比方萬科養(yǎng)老地產(chǎn)幸福匯聘請(qǐng)上海親和源進(jìn)行管理等。老年住宅社區(qū)屬于綜合性社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類繁多，開發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人效勞，例如醫(yī)療護(hù)理中心、老年課堂、旅游公司等效勞機(jī)構(gòu)，此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。住宅建設(shè)與社區(qū)管理相別離的經(jīng)營模式開發(fā)商的工作相對(duì)單純，只要完成產(chǎn)品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤，準(zhǔn)兒進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期較短，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?！踩碃I銷模式1.終身監(jiān)護(hù)制營銷模式管理中心可與保險(xiǎn)公司達(dá)成協(xié)議，為業(yè)主實(shí)施“終身監(jiān)護(hù)制〞。中心與保險(xiǎn)公司

達(dá)成協(xié)議后，規(guī)劃出局部房屋提供滿足條件的人群；例如：滿足條件為年滿50周歲，在保險(xiǎn)公司保單滿50萬，首付10萬可入住公寓等，70歲時(shí)中心開始對(duì)其進(jìn)行養(yǎng)護(hù)義務(wù)，去世時(shí)中心接受全部遺產(chǎn)，并成為保單受益者。根據(jù)保單額度與首付多少差異入住不同面積，不同檔次公寓，此種銷售模式資金

回收周期較長，對(duì)住戶社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求極高，因此只對(duì)到達(dá)要求的老年人開放，可占入住老年人的1%-3%。2.購-銷-裝一站式營銷模式公司下屬的物業(yè)管理銀行運(yùn)行購-銷-裝一站式營銷模式，方便業(yè)主的同時(shí)也使利益最大化。物業(yè)管理銀行是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生的一種新型綜合性效勞公司，其內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、中介效勞、私人理財(cái)、咨詢效勞等。物業(yè)管理銀行內(nèi)部設(shè)銷售部門、二手房收購部門、裝潢裝飾部門，新城購銷裝一站式效勞。這種新型經(jīng)營模式的物管公司，即為業(yè)主省錢、省心、又提高了自身的運(yùn)行政策。3.特色效勞，以舊換新營銷模式為滿足一些購房款缺乏的老人入住的愿望，可推出在業(yè)內(nèi)獨(dú)創(chuàng)的“棄舊換新〞的全新效勞方式。這項(xiàng)效勞的主要內(nèi)容是：在老年公寓購房的老年人，可先繳納保證金后將現(xiàn)有的舊房交給公司的下屬銷售公司，經(jīng)過價(jià)格評(píng)估后又業(yè)主確認(rèn)，此時(shí)，購房人便可與銷售公司簽訂?房屋委托代售協(xié)議?，同時(shí)，再簽訂新房的購房合同，手續(xù)齊全后，銷售公司便可將此舊房上市交易，舊房房款用以沖抵客戶購置新房的房款。這種購房方式可以在很大程度上減輕老年人為購新房而帶來的貸款壓力，免去相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)老年人放心、省心、安心的輕松喬遷目標(biāo)，如暫時(shí)未售出的房，公司可將此房收購。4.房屋管家營銷模式房屋管家——新型運(yùn)作模式，即業(yè)主將自己空余的房屋委托為物管公司對(duì)外出租，由物管公司直接收取承租方的租金