企業(yè)另類融資-房地產(chǎn)為例

企業(yè)另類融資（以房地產(chǎn)為例）上海真金資產(chǎn)治理有限公司金鑫2013年12月特不快樂有那個(gè)機(jī)會(huì)和大伙兒在一起學(xué)習(xí)討論金融問題（微觀金融）,為貼近大伙兒本講座將介紹個(gè)人金融；開講前幾點(diǎn)講明：（1）個(gè)人情況的講明：（2）講幾個(gè)故事、問幾個(gè)問題：（3）關(guān)于今天的講座：今天講座想達(dá)到的目的：確實(shí)是讓大伙兒能夠有所收獲！不枉這2-3個(gè)小時(shí)的辛苦！具體講確實(shí)是：了解金融的概念，明白企業(yè)融資的方式，了解企業(yè)除銀行融資外的其它融資方式即本講座所講的“另類融資”，了解個(gè)人投資理財(cái)?shù)姆绞?，最重要的是不管是個(gè)人理財(cái)與投資、依舊企業(yè)融資等活動(dòng)，都要有金融的意識(shí)！比如講碰到某種金融工具或金融活動(dòng)，就想起這是如何回事，金融是個(gè)專門專業(yè)的東西！搞明白了再下手！前言：金融常識(shí)

幾個(gè)現(xiàn)象金融是國民經(jīng)濟(jì)的“血液”，與經(jīng)濟(jì)人（經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人）息息相關(guān)（經(jīng)濟(jì)組織的金融活動(dòng)屬于公司金融，個(gè)人金融體現(xiàn)理財(cái)與投資）；從事企業(yè)治理的要明白金融，個(gè)人也要明白金融！幾個(gè)現(xiàn)象：（1）金融工具不斷創(chuàng)新、企業(yè)融資方式日趨多元化（銀行貸款、信托融資、債券融資—票據(jù)、公司債、保險(xiǎn)債券等、租賃融資、典當(dāng)與小貸、產(chǎn)業(yè)基金等）：2012年底租賃貸款突破1萬億、2013年6月近2萬億元（560家資本充足率不足10%）、保險(xiǎn)債券打算2000億（潛力萬億）、債券2萬億（短期融資券、中期票據(jù)等）、信托資產(chǎn)7.5萬億（今年三季度突破10萬億元）、銀信合作2萬億、托付貸款5萬億元、券商資管1萬億元、小貸6000億（6000余家）、PE/VC1.34萬億元、其它民間借貸3萬億元（包含：典當(dāng)行、P2P人人貸數(shù)佰億元等）。這些現(xiàn)象確實(shí)是現(xiàn)在流行的金融術(shù)語“金融脫媒”、“影子銀行”（有人統(tǒng)計(jì)達(dá)30萬億元）。為企業(yè)融資帶來便利、為個(gè)人投資帶來多樣化選擇（個(gè)人投資渠道不再單一），為貨幣政策的實(shí)施帶來難題！先學(xué)習(xí)一爆光率高的專業(yè)名詞“M2”（我國對(duì)貨幣層次的劃分是：M0=流通中現(xiàn)金；狹義貨幣（M1）=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款；廣義貨幣（M2）=M1+城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)存款中具有定期性質(zhì)的存款+信托類存款+其他存款）。央行貨幣政策首要目標(biāo)是幣值穩(wěn)定，操縱貨幣流通量的最重要指標(biāo)確實(shí)是M2。今年中國的貨幣流通存量達(dá)100萬億（2012年末97.4萬億，未包括影子銀行）的規(guī)模、近乎GDP的兩倍大概不是那么正常的，講明了金融體系的效率（儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的能力和成本）依舊有問題的。社會(huì)資金專門充裕，但市場的融資成本依舊出奇的高（尤其是民營企業(yè)，成熟市場的資金成本和融資成本專門少超過5%/年）--拋開高利貸不講，這也從另一個(gè)側(cè)面反映了中國金融的問題（金融深化的程度和金融效率均低）?。?）個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品多樣化：存款、銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、私募投資（PE、VC）。還有參與民間借貸，如，直接借貸、P2P、通過小貸公司和典當(dāng)行的借貸等（這些融資方式專門多是高利貸?。?。前些年我們還在經(jīng)常抱怨我們的老百姓投資渠道單一，現(xiàn)在看來這種講法差不多不成立了！但大概在池州依舊成立的（金融不發(fā)達(dá)），池州老百姓的投資渠道依舊專門單一的！收益是風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比?。ò咐?，周邊出現(xiàn)了專門多的高利貸，而且出事的概率專門高?。┳ⅲ河白鱼y行：寬泛定義：凡不在傳統(tǒng)銀行和金融市場（股票債券發(fā)行）之內(nèi)的金融活動(dòng)，規(guī)模30萬億；狹義定義：游離監(jiān)管之外的融資活動(dòng)，在目前中國較為嚴(yán)格的金融特許權(quán)管制下，絕大多數(shù)金融活動(dòng)都處于監(jiān)管之下，真正構(gòu)成影子銀行的是各類民間金融活動(dòng)，規(guī)模大約5萬億。影子銀行本身不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)概念，寬口徑反映了銀行信貸和資本市場融資以外的整個(gè)社會(huì)的信用供給狀況，但涉及的各類影子銀行機(jī)制各異，風(fēng)險(xiǎn)特征也不相同，不宜混為一談。窄口徑將問題集中在民間融資不利于對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的推斷。影子銀行最早出現(xiàn)于80年代的要緊發(fā)達(dá)國家，是資產(chǎn)證券化的產(chǎn)物，08年的次貸危機(jī)也是影子銀行進(jìn)展過度和監(jiān)督滯后的產(chǎn)物！我國影子銀行大規(guī)模出現(xiàn)于2009年，其根源：金融深化和金融體系效率有問題；貨幣政策和信貸政策不連貫造成！本講座名為“企業(yè)另類融資”，實(shí)則全面介紹“影子銀行”，除介紹企業(yè)層面的融資外，還介紹作為當(dāng)事人（投資人、治理人等）如何理解各類融資機(jī)制和技術(shù)上的剖析！

金融的概念金融即資金的融通。融通儲(chǔ)蓄與投資，將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，金融體系的效率要緊表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的能力（比例與成本）。

金融機(jī)構(gòu)的概念從經(jīng)營的對(duì)象看，金融機(jī)構(gòu)確實(shí)是經(jīng)營貨幣與信用的專門企業(yè)；從經(jīng)營治理的性質(zhì)看，金融機(jī)構(gòu)確實(shí)是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。是媒介儲(chǔ)蓄與投資的中介機(jī)構(gòu)。

金融體系由金融機(jī)構(gòu)、金融業(yè)務(wù)組成。本講義重點(diǎn)介紹企業(yè)的另類融資，即信托融資及類信托融資、夾層融資和基金或類基金融資等。一、間接融資1、商業(yè)銀行融資依照人民銀行121號(hào)文件，銀行不得對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流淌資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商業(yè)銀行獲得的貸款只能是開發(fā)貸款。

前提條件：必要條件、非充分條件（1）項(xiàng)目本身的要求：非限制類的房地產(chǎn)項(xiàng)目、且市場風(fēng)險(xiǎn)小、項(xiàng)目投資方的實(shí)力強(qiáng)、貸款的償債風(fēng)險(xiǎn)小（項(xiàng)目的抵押物充足）；（2）手續(xù)要求：“四證”齊全（土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證，施工許可證）；（3）項(xiàng)目的自有資金（指凈資產(chǎn)）達(dá)到總投資的35%。

其它因素獲得商業(yè)銀行的開發(fā)貸款除滿足上述差不多條件外，還受到以下諸因素的阻礙：（1）銀行方面：包括銀行自身的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（房地產(chǎn)貸款占全部信貸資產(chǎn)的比例）；銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度或看法；銀行對(duì)開發(fā)貸款與按揭貸款的比例要求。（2）宏觀金融形勢。（3）開發(fā)商母公司的市場地位與品牌阻礙力（中總行剛宣布重點(diǎn)支持的房地產(chǎn)企業(yè)名單）

融資特點(diǎn)規(guī)范，受到眾多法律法規(guī)的管轄（如121號(hào)文件，《商業(yè)銀行貸款指引》，《房地產(chǎn)信貸規(guī)范》等）；?？顚Ｓ?，封閉運(yùn)作；金額受到項(xiàng)目投資額、抵押物的評(píng)估值、銀行的審批權(quán)限等阻礙；融資成本最低；融資主體只能是項(xiàng)目公司。

托付貸款依照《貸款通則》，企業(yè)與企業(yè)之間的借款不合法（只是遇到訴訟時(shí)，高于銀行同期同檔貸款利率部分法律不保證，本金和合理利息依舊受法律愛護(hù)的），但現(xiàn)實(shí)中大量存在，涉及的利息處理，有的是打白條，有的以資金占用費(fèi)名義收取，這些處理均不規(guī)范、且稅前列支受到限制；假如是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款，情況一：集團(tuán)統(tǒng)一受信、子公司使用；情況二：關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，借入方借款能力受到注冊(cè)資本50%的限制，超過的不得稅前列支；建議：如企業(yè)和企業(yè)（個(gè)人）發(fā)生實(shí)際的借款業(yè)務(wù)，通過銀行的托付貸款是最優(yōu)選擇（委貸的手續(xù)費(fèi)也專門低），但托付貸款的銀行不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

村鎮(zhèn)銀行與小額貸款公司村鎮(zhèn)銀行設(shè)立的初衷是“支農(nóng)支小”，小貸公司的初衷是支持小微企業(yè)的，與房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求不匹配。也不適合一般的工商業(yè)企業(yè)。假如臨時(shí)周轉(zhuǎn)，如30天以內(nèi)（而且確實(shí)假如沒其它方法），能夠考慮！如流淌資金貸款，不能續(xù)貸，只能先還再貸，一般2-7天，如此的需求可考慮民間融資。村鎮(zhèn)銀行和小貸公司受到政策的支持，目的是解決小微企業(yè)融資難的問題。但現(xiàn)實(shí)是：專門多村鎮(zhèn)銀行在實(shí)際經(jīng)營過程中偏離了“支農(nóng)支小”的政策定位，“支農(nóng)支小”貸款不足貸款額的一半，有的甚至變成高利貸的工具！2007年3月1日第一家村鎮(zhèn)銀行（四川儀隴惠民）開業(yè)至今，規(guī)模不斷擴(kuò)大，2012年9月止全國共有799家，2013年11月達(dá)到1000家（馬鞍山的一家村鎮(zhèn)銀行），銀監(jiān)會(huì)原打算是2012年底要達(dá)到2000家。緣故是快速進(jìn)展中出現(xiàn)了專門多問題，而且商業(yè)銀行興趣也不大，已有的村鎮(zhèn)銀行“放大不放小、放富不放貧、放高不放低”的問題開始凸現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了大規(guī)模（福建漳浦出現(xiàn)了上百億）的違規(guī)票據(jù)貼現(xiàn)。監(jiān)管層也差不多是是把村鎮(zhèn)銀行當(dāng)成農(nóng)村商業(yè)銀行來監(jiān)管（但政策上又不如農(nóng)商行，農(nóng)商行有央行的支農(nóng)再貸款）。村鎮(zhèn)銀行未能如政策所愿，現(xiàn)在的進(jìn)展也專門尷尬，如黃河農(nóng)商行的情況。小貸公司的問題就更加突出，變成了高利貸的代名詞！大部分小貸公司靠資金本經(jīng)營，無融資能力，重慶等地有50%的融資能力），假如不從事高利貸業(yè)務(wù)則專門難賺鈔票。但也有個(gè)不地區(qū)的部分小貸公司經(jīng)營得不錯(cuò)，如重慶，有50%的同業(yè)融資政策和融資能力，有金融交易所對(duì)小貸資產(chǎn)的打包交易，特不是有專業(yè)隊(duì)伍操盤的公司就經(jīng)營的不錯(cuò)，如重慶國信小袋公司去年的凈資產(chǎn)收益率就達(dá)近30%（最高利率25%、平均20%，杠桿率50%，貸款周轉(zhuǎn)次數(shù)高）。江蘇吳江的鱸鄉(xiāng)小貸公司已在NASDAQ借殼掛牌上市(資產(chǎn)8000萬USD,營收1200萬USD，凈利831萬USD)。以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的以阿里為代表的小貸公司經(jīng)營得不錯(cuò)（蘇寧、百度、騰訊、京東等），但這不是小貸市場的主流，但為如何促進(jìn)小貸公司的進(jìn)展提供了經(jīng)驗(yàn)！最新消息是山東江蘇等地?cái)M出政策，將小貸公司的融資能力最高增加至200%、甚至可發(fā)行私募債。如此小貸的融資能力會(huì)大幅度提高！還有投資擔(dān)保公司問題也專門多：擔(dān)保公司本來是為企業(yè)和個(gè)人融資提供增信業(yè)務(wù)的，但現(xiàn)實(shí)中的投資擔(dān)保公司專門多變成了非法集資和高利9的工具。近幾年全國各地發(fā)生的擔(dān)保公司非法集資的案子實(shí)在太多，專門多事件直接阻礙到了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)穩(wěn)定。如，河南特不突出，2012年已爆發(fā)的擔(dān)保公司非法集資額度超100多億、涉及的債權(quán)人成千上萬，上訪和群眾集會(huì)事件也時(shí)有爆發(fā)。本人的看法：從市場角度看，只要在法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)則范圍內(nèi)經(jīng)營，村鎮(zhèn)銀行的上述現(xiàn)象無可厚非。村鎮(zhèn)銀行和小貸公司怎么講帶有公益和扶貧性質(zhì)（村鎮(zhèn)銀行的出現(xiàn)確實(shí)是借鑒孟加拉尤努斯的村鎮(zhèn)銀行的成功實(shí)驗(yàn)、還有國內(nèi)的茅于軾教授在山西的小額貸款公司實(shí)驗(yàn)），如按照規(guī)定經(jīng)營，村鎮(zhèn)銀行和小貸公司是專門難賺鈔票的。否則就會(huì)出現(xiàn)“印度危機(jī)”和高利貸崩盤！舉例：黃河銀行參股的3家村鎮(zhèn)銀行。2、信托融資信托TRUST確實(shí)是信任托付，是指托付人（一般為有鈔票的投資人）將其財(cái)產(chǎn)托付給受托人（一般為有信用的信托機(jī)構(gòu)）、并按其旨意進(jìn)行治理的一種財(cái)產(chǎn)托付法律關(guān)系。

信托關(guān)系的建立信托法律關(guān)系的建立一般涉及四位當(dāng)事人，如圖一所示。信托投資公司：信托打算的發(fā)起人，信托資金或信托資產(chǎn)的治理人；信托打算投資人：一般以有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人投資者為主；信托打算投資對(duì)象（特定的投資項(xiàng)目）：能夠是整個(gè)項(xiàng)目的收益權(quán)、也能夠是股權(quán)的收益權(quán)；信托資產(chǎn)的托管人：監(jiān)督信托資產(chǎn)或資金的安全，監(jiān)督信托各方按照約定的合同條款執(zhí)行。

信托融資特點(diǎn)信托打算一般為契約型（非公司型法律關(guān)系），有約定的收益率、期限等；非標(biāo)準(zhǔn)化融資合同，非真正意義上的基金；非標(biāo)準(zhǔn)化金融工具（金融投資產(chǎn)品）；信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立于信托機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)治理人的特點(diǎn)（屬于信托公司的中間業(yè)務(wù)）；能夠通過信托貸款融資（間接融資），也能夠通過股權(quán)信托融資；信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，需要提供充足的抵押和保證；信托融資（相對(duì)其它融資）具有極大的靈活性（依照企業(yè)的資金需求可設(shè)計(jì)出各種信托產(chǎn)品）；理論上：只要能產(chǎn)生收益的任何財(cái)產(chǎn)都能夠成為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立信托打算）；“信托業(yè)的引用范圍能夠與人類的想象力相媲美”——斯科特（美國信托專家）“假如有人要問英國人在法學(xué)領(lǐng)域所取得的最偉大、最獨(dú)特的的成確實(shí)是什么，那確實(shí)是歷經(jīng)數(shù)百年進(jìn)展起來的信托理念……。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了差不多的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度”。——梅特蘭（英國法學(xué)家）無政策性的硬性標(biāo)準(zhǔn)，融資打算設(shè)計(jì)具有較大的靈活性（可依照具體情況設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品，適用于房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、其它各種權(quán)益）。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講，“四證”不全或自有資金不足的可尋求信托融資（只是需要相關(guān)的專業(yè)知識(shí)的人，需要向投資人披露有關(guān)信息）；

信托融資的局限性信托投資公司開展信托業(yè)務(wù)受到一法兩規(guī)、“窗口指導(dǎo)”及其他政策的約束，在目前情況下仍有諸多局限性。融資額度大大受到限制：單個(gè)信托打算的自然人人數(shù)不得超過50人（300萬以上不受人數(shù)限制），合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制（投資一個(gè)信托打算的最低金額許多于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織）融資期限一般為2年左右（規(guī)定許多于1年）；融資成本較高：信托公司要利潤、托管人要收費(fèi)、投資人要有比債券高的收益率；受政策阻礙大（監(jiān)管部門關(guān)注度高），要求不停地變，市場的應(yīng)對(duì)策略或操作技術(shù)亦隨之變；不能上市流通（不是證券化的金融產(chǎn)品）；發(fā)行范圍受到限制（私募，最便利的募集是通過銀行代銷或代收款）；用于替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件甚至比銀行的開發(fā)貸還苛刻（多了個(gè)二級(jí)資質(zhì)的要求）。

信托融資的案例1、替代銀行開發(fā)貸款：項(xiàng)目公司“四證”齊全，但由于單一股東實(shí)力一般難以申請(qǐng)銀行的開發(fā)貸款，只能尋求信托融資。如：某信托公司2011年年初發(fā)售“上海XX房地產(chǎn)貸款集合資金信托打算”，信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為0.9億元，要緊用于上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目的二期開發(fā)。在打算明細(xì)中，用款人為上海XX房地產(chǎn)有限公司，該項(xiàng)目公司是B股上市公司下屬公司。為使該信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)降至最低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)采納了多重信用增級(jí)（即增信）的方式。即信托協(xié)議規(guī)定：作為項(xiàng)目公司償還貸款的擔(dān)保，除了項(xiàng)目公司與信托公司簽訂《在建工程抵押協(xié)議》，將其擁有的XX項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程抵押給受托人外，項(xiàng)目公司的最終操縱人又與信托簽訂了《擔(dān)保協(xié)議》，即個(gè)人為信托貸款提供連帶擔(dān)保責(zé)任。據(jù)了解，該信托貸款的利息為12%，信托收益人的收益為6%左右，年限為2年。2、項(xiàng)目公司信托融資+銀行的開發(fā)貸款：尚未四證齊全的項(xiàng)目公司為支付土地出讓金或項(xiàng)目公司自有資金未達(dá)標(biāo)啟動(dòng)信托融資。采納股權(quán)融資+回購的方式融資：信托公司發(fā)行信托打算將募集資金直接向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股，融資用途或?yàn)橹Ц锻恋爻鲎尳鸹蛴糜谇捌谥С?。增資主體是信托公司，但信托公司和收購方之間會(huì)簽署股權(quán)回購協(xié)議。保證措施，項(xiàng)目公司原股東的股權(quán)全部質(zhì)押，上市公司的股權(quán)質(zhì)押，實(shí)際操縱人的連帶擔(dān)保，或通過上市公司股權(quán)的受益權(quán)設(shè)立信托打算募集資金用于本案的融資用途。融資成本或利率或稱預(yù)期收益率隨行就市。如（1）：某項(xiàng)目公司土地款2億元，項(xiàng)目總投資10億元，項(xiàng)目公司自有資金1.5億元未達(dá)標(biāo)，只能尋求信托融資2億元（股權(quán)投入不能是借款），再申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款6億元的最大授信額度。如（2）某項(xiàng)目公司的土地款為4億元，項(xiàng)目總投資10億元，項(xiàng)目公司尚欠2億元的土地出讓金，項(xiàng)目公司只能通過信托融資2億元，既解決欠繳的土地出讓金又解決自有資金不足的問題。由于單一股東是知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)資金仍然申請(qǐng)商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。3、項(xiàng)目公司信托融資+信托貸款：上述案例中，如單一股東不是知名的開發(fā)商或由于銀行融資受到各種緣故限制，開發(fā)商無法申請(qǐng)到開發(fā)貸款，開發(fā)商只能再次通過信托打算融資用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。4、信托融資用于并購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司：收購方通過某一資產(chǎn)（如上市公司股權(quán)或某知名企業(yè)的股權(quán)）的收益權(quán)設(shè)立信托打算融資用于收購某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，或信托公司設(shè)立一集合資金信托打算將募集資金用于收購某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。收購主體是信托公司，但信托公司和收購方之間會(huì)簽署股權(quán)回購協(xié)議。5、結(jié)構(gòu)融資：華麗家族（600503SH）收購金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的案例（即是融資案例，更是通過信托平臺(tái)和結(jié)構(gòu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)避有關(guān)規(guī)則的案例）背景：萊茵廣場項(xiàng)目（現(xiàn)華麗家族.匯景天地）位于盧灣世博板塊，用地性質(zhì)為綜合（住宅4.6萬平，地上商業(yè)3萬平，地下6萬平）；項(xiàng)目為在建工程，土地款6億元，已完成投資4億元，項(xiàng)目總投資20億元；項(xiàng)目公司單一股東為美國富國WELLSFARGO銀行下屬機(jī)構(gòu)（2008年金融危機(jī)時(shí)收購WACHOVIA銀行），華麗家族為代建方，2009年初富國銀行欲以不良資產(chǎn)處置（通過“五大行”中介平臺(tái)）；華麗家族欲購買該項(xiàng)目，但華麗家族不便于直接購買（也無資金），華麗家族的大股東南江集團(tuán)也不能直接購買（觸及同業(yè)競爭，僅有少量資金）；在華麗家族的支持下建行期下的建銀國際以14億元的價(jià)格競得該項(xiàng)目，因外資不愿擔(dān)保，收購項(xiàng)目的方式為在建工程轉(zhuǎn)讓；完全取得項(xiàng)目的資金需求為14.42億元(契稅3%)；方案：建銀國際通過間接設(shè)立的新項(xiàng)目公司上海金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購再建工程項(xiàng)目；建銀國際通過銀行理財(cái)產(chǎn)品融資解決項(xiàng)目收購資金；建設(shè)銀行浦東分行發(fā)起設(shè)立兩個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，產(chǎn)品1的理財(cái)打算金額為7億元（期限半年，年化收益率為4%左右）；產(chǎn)品2的理財(cái)打算為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，金額7.5億元，其中優(yōu)先級(jí)6.75億元、次級(jí)(劣后級(jí))0.75億元，期限為2年、但可于滿一年后提早結(jié)束。南江集團(tuán)認(rèn)購全部的0.75億元次級(jí)分額，并由南江集團(tuán)及其一致行動(dòng)人提供華麗家族限售流通股1億股作為南江集團(tuán)（或其指定的第三方）一年后回購的擔(dān)保；產(chǎn)品1和2于2009年10月8日募集結(jié)束，并于同日以產(chǎn)品1和2分不設(shè)立單一信托，產(chǎn)品2通過中信信托直接增資項(xiàng)目公司金疊公司，產(chǎn)品1通過中信信托以信托貸款的方式貸給項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司向建設(shè)銀行浦東張江支行申請(qǐng)11億元授信額度的開發(fā)貸款（3年期、基準(zhǔn)利率、在建工程抵押），第一筆貸款7億元直接用于償還7億元的中信信托的短期貸款（實(shí)際3個(gè)月即結(jié)束了產(chǎn)品1的理財(cái)打算）；2010年10月，南江集團(tuán)指定華麗家族與其共同收購上海金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，華麗家族收購51%（因觸及上市公司重大資產(chǎn)重組而減少2億元注冊(cè)資本）。該項(xiàng)目可為收購方華麗家族和南江集團(tuán)帶來約10億元的凈利潤（已扣除融資成本約1億元）。

信托與政府融資平臺(tái)地點(diǎn)政府融資平臺(tái)，是指各級(jí)地點(diǎn)政府成立的以融資為要緊經(jīng)營目的的公司，包括不同類型的都市建設(shè)投資公司、行業(yè)建設(shè)投資公司、資產(chǎn)經(jīng)營公司、土地開發(fā)公司等企事業(yè)法人機(jī)構(gòu)，要緊經(jīng)營收入、公共設(shè)施收費(fèi)、財(cái)政性資金、土地整理或土地出讓收入等作為還款來源；有人測算：政府債務(wù)達(dá)11萬億，證信合作近幾年飛速進(jìn)展，粗略可能存量達(dá)4000億或更多！政信合作的要緊形式有三種，其一為信托公司參與地點(diǎn)投融資平臺(tái)下屬項(xiàng)目的設(shè)立或增資擴(kuò)股，由平臺(tái)或平臺(tái)的國有股東承諾到期溢價(jià)回購股權(quán)；其二為信托公司向平臺(tái)發(fā)放信托貸款，由地點(diǎn)政府或平臺(tái)承諾到期償還；其三為信托公司受讓地點(diǎn)投融資平臺(tái)的地點(diǎn)政府的應(yīng)收賬款債權(quán)，到期由地點(diǎn)政府償還平臺(tái)公司，再償還信托資金；監(jiān)管層對(duì)政府融資平臺(tái)的態(tài)度復(fù)雜，2008年四萬億催生的地點(diǎn)投資大躍進(jìn)導(dǎo)致地點(diǎn)政府建設(shè)資金捉襟見肘，特不是非100強(qiáng)縣級(jí)融資平臺(tái)，因不能發(fā)城投債，信托是其最好的選擇（和城投債相比，信托成本8——11%相對(duì)較高）！監(jiān)管層發(fā)過專門多通知規(guī)范平臺(tái)融資、操縱融資風(fēng)險(xiǎn)，特不是銀監(jiān)部門對(duì)平臺(tái)貸監(jiān)管越來越嚴(yán)，對(duì)待證信合作相對(duì)寬松（理論上講：信托是不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的、風(fēng)險(xiǎn)由投資人承擔(dān)，但事實(shí)上的“剛性應(yīng)付”弱化了投資人的風(fēng)險(xiǎn)）。但2012年12月24號(hào)四部委《關(guān)于制止地點(diǎn)政府違法違規(guī)融資行為的通知》即463號(hào)文，再次重申政府不得以任何形式（擔(dān)保、決議、安慰函等）為平臺(tái)公司的信托融資提供擔(dān)保。受此阻礙，今年政府基建類平臺(tái)信托出現(xiàn)明顯的下降，信托公司對(duì)融資方的資質(zhì)及信用情況提出了更高的要求，有效操縱了風(fēng)險(xiǎn)。但“上有政策，下有對(duì)策”一貫是我們的國情，現(xiàn)在出現(xiàn)了一種創(chuàng)新的合作模式“有限合伙+平臺(tái)（如是債權(quán)則可通過銀行委貸）”替代證信合作模式。在下面介紹有限合伙制基金后再回過頭來分析這種創(chuàng)新模式。舉例：蘇州太湖新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展基金有限合伙制基金規(guī)模：4億元，可分成不超過6只基金，每只基金人數(shù)不超50人，以便于募集（降低投資人門檻）；治理人：金城財(cái)寶與太湖城投（土地開發(fā)商）；基金投向：太湖度假區(qū)舟山花園二期拆遷安置房及配套用房項(xiàng)目；基金投入方式：基金通過商業(yè)銀行向項(xiàng)目的土地開發(fā)商提供托付貸款；還款來源：度假區(qū)財(cái)政分局8億元債權(quán)收入，可能4億元的土地出讓收入；保證措施：吳中都市建設(shè)進(jìn)展投資有限公司，吳中區(qū)財(cái)政局經(jīng)區(qū)人大常委會(huì)批準(zhǔn)向基金提供還款擔(dān)保（兜底）；事實(shí)上：所有保證措施全部與地點(diǎn)政府擔(dān)保有關(guān)！只是銀行托付貸款時(shí)未必明白基金后面的擔(dān)保措施與還款的具體來源，銀行未必承擔(dān)463號(hào)文的監(jiān)管義務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)！而基金的監(jiān)管是若監(jiān)管，如成立一般的有限合伙基金僅在當(dāng)?shù)毓ど滩块T登記注冊(cè)即可。本人對(duì)證信合作類融資風(fēng)險(xiǎn)的看法：可不能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但可能出現(xiàn)按時(shí)兌付風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人投資者可選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的、風(fēng)險(xiǎn)操縱到位的證信理財(cái)產(chǎn)品！

我國的信托和國外信托的區(qū)不我國的信托出現(xiàn)在改革開發(fā)的80年代，原名“信托投資公司”，有信托功能有投資功能，90年代金融混亂與信托公司的亂投資和監(jiān)管跟不上有關(guān)。作為“壞小孩”的信托經(jīng)歷過7次清理整頓，通過最近一次整頓后的信托要求定位于真正的受人托付業(yè)務(wù)，公司紛紛更名“信托有限公司”。今天的信托差不多成為影子銀行的重要組成部分，變成了企業(yè)融資和個(gè)人理財(cái)?shù)囊o渠道。而國外的信托和我們的業(yè)務(wù)差不專門大！中國的信托是金融機(jī)構(gòu)、從事的全能金融業(yè)務(wù)，橫跨貨幣市場、資本市場、實(shí)體經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域，國外的信托既是法律機(jī)構(gòu)（專門多信托脫胎于律師樓）也是金融機(jī)構(gòu)，作為民事信托國外的信托真正體現(xiàn)了信托受人托付即TRUST的本意，即純粹是獨(dú)立的第三方受托人，一般不為托付人理財(cái)、要緊替托付人代持資產(chǎn)。如，梅艷芳信托、肥肥信托、李嘉誠家族信托！作為金融信托更多的是銀行的附屬部門從事金融業(yè)務(wù)。

信托“剛性兌付”及風(fēng)險(xiǎn)分析近一年來，信托頻頻暴出兌付風(fēng)險(xiǎn)、信托公司不得不訴諸法律追償債權(quán)的案例（也有信托公司采納：發(fā)新補(bǔ)舊、或自有資金先行兌付、或找第三方接盤、或信托資金池接盤等）。如12月底中融信托（青島凱悅項(xiàng)目，未按期付本息，結(jié)果拍賣抵押物），中信信托（青島舒斯貝爾，歷經(jīng)三次拍賣才得以收回本息），中信信托（湖北三峽全通項(xiàng)目，有地點(diǎn)政府背書，現(xiàn)還在處理之中），安信信托（昆山純高財(cái)產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目，打官司還沒完），中誠信托（誠至金開1號(hào)礦業(yè)信托30億元，工行發(fā)的，交易對(duì)手山西振富礦業(yè)的礦權(quán)有糾紛，老總涉高利貸，現(xiàn)在還沒處理方案），新華信托（上海高遠(yuǎn)項(xiàng)目，正在打官司），陜國投（河南裕豐項(xiàng)目，未付本息，6億元自有資金先墊付），專門多信托出現(xiàn)過用自有資金先行兌付（大概中信信托比較強(qiáng)勢——不用自有資金）。。。。。。。。盡管出事或出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的信托產(chǎn)品許多（總體比例還專門低，但依舊有專門多信托處于風(fēng)險(xiǎn)中），但最終的結(jié)果大概都未出現(xiàn)無法兌付的情況，即通常講的“剛性兌付”。按理講，信托公司只要設(shè)立信托打算時(shí)合法合規(guī)、治理時(shí)規(guī)范、盡職盡責(zé)，那就無義務(wù)在信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法兌付時(shí)由自有資金墊付或承擔(dān)兌付責(zé)任！那么，什么緣故？會(huì)出現(xiàn)“剛性兌付”？剛性兌付差不多成為行業(yè)的潛規(guī)則了，（1）金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，否則難以發(fā)行新產(chǎn)品；（2）監(jiān)管機(jī)構(gòu)降低監(jiān)管評(píng)級(jí)，難以開展業(yè)務(wù)；（3）自身有風(fēng)險(xiǎn)操縱方面的缺陷。

類信托業(yè)務(wù)—券商資管及基金子公司資管2012年10月，《證券投資基金治理公司子公司治理暫行規(guī)定》出臺(tái)，基金公司能夠設(shè)立子公司從事專項(xiàng)資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)，這意味著子公司能夠開展和信托公司類似的業(yè)務(wù)，即發(fā)行“類信托”產(chǎn)品。從投資范圍上看與信托無異（要緊是房地產(chǎn)、基建、托付貸款與投資）；從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看也沒什么差不，只是發(fā)行主體不同。對(duì)投資者而言，“類信托”與傳統(tǒng)信托的差異要緊表現(xiàn)在：（1）資管不受凈資本的阻礙；（2）傳統(tǒng)信托只能有50個(gè)100—300萬元（不含300）的投資客戶，“類信托”最多能夠有200個(gè)，資金門檻相對(duì)低點(diǎn)?！邦愋磐小迸c傳統(tǒng)信托對(duì)300萬元以上的特定客戶均不受人數(shù)限制；（3）“類信托”需要到證券協(xié)會(huì)備案；（4）“類信托”給客戶的收益率相對(duì)高些?！邦愋磐小敝黧w的資本無法和信托比，前者注冊(cè)資本多在2000萬元以上（規(guī)定2000萬）1億元以下。前者開展業(yè)務(wù)的人才大多從信托公司挖來的，人才相對(duì)短缺。前者的為盡快做大規(guī)模其風(fēng)控能力相對(duì)滯后。象信托一樣，類信托業(yè)務(wù)不得“以任何方式承諾托付資金不受損失，或以任何承諾托付資金的最低收益”，但實(shí)際上，專門多機(jī)構(gòu)均以“可能收益率”來打擦邊球！變成了事實(shí)上的固定收益產(chǎn)品！券商創(chuàng)新業(yè)務(wù)差不多上通道業(yè)務(wù)，盡管進(jìn)展快（子公司治理資產(chǎn)已到3000多億了），但問題多多：（1）費(fèi)率低（萬五?。┵嵾汉龋唬?）風(fēng)險(xiǎn)治理跟不上，拿不到好項(xiàng)目（前不久廈門國際銀行托付給上海證券的10億資金差點(diǎn)被騙?。唬?）募資渠道有限。對(duì)投資者建議：同等收益下，傳統(tǒng)信托更具安全優(yōu)勢！信托目前還有“剛性兌付”的潛規(guī)則，“類信托”尚未到兌付的時(shí)刻，即使出現(xiàn)兌付問題?！邦愋磐小币酂o剛性兌付的能力！選“類信托”要看發(fā)行主體的資質(zhì)（國企背景要好些）、看銷售機(jī)構(gòu)（知名財(cái)寶治理機(jī)構(gòu)更可信）、基礎(chǔ)資產(chǎn)及項(xiàng)目風(fēng)控措施（融資主體、融資用途、第一還款來源、抵押與擔(dān)保等措施等）。

關(guān)于鈔票慌6.20鈔票慌的解讀專門多！直接緣故是銀行的流淌性治理出了問題，要緊緣故可能跟“影子銀行”有關(guān)，特不是銀行大量的理財(cái)產(chǎn)品與投資出現(xiàn)的期限錯(cuò)配有關(guān)！短期理財(cái)產(chǎn)品-----長期的投資（信托產(chǎn)品、同業(yè)資產(chǎn)、各種債券包括中長期的城投債）。因此抗流淌性風(fēng)險(xiǎn)的能力大大下降。全然緣故依舊銀行的經(jīng)營治理出了問題?。ㄘ澯拷?jīng)濟(jì)形勢推斷？）

新金融或互聯(lián)網(wǎng)金融互聯(lián)網(wǎng)金融是當(dāng)下特不新潮的詞兒。互聯(lián)網(wǎng)金融確實(shí)是基于互聯(lián)網(wǎng)的金融活動(dòng)。廣義上理解：指依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展的金融活動(dòng)，包括網(wǎng)絡(luò)銀行、網(wǎng)絡(luò)支付、網(wǎng)絡(luò)證券、網(wǎng)絡(luò)基金、網(wǎng)絡(luò)保險(xiǎn)、網(wǎng)絡(luò)投融資、網(wǎng)絡(luò)金融資訊及其它外延服務(wù)等。狹義上理解：指互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)向公眾提供金融服務(wù)的行為，其典型的應(yīng)用模式有第三方支付平臺(tái)、移動(dòng)支付、人人貸、眾籌融資?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)要緊確實(shí)是依托云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、電商平臺(tái)和搜索引擎等?；ヂ?lián)網(wǎng)金融為用戶提供了快捷的服務(wù)，也為金融活動(dòng)的當(dāng)事人（如資金的提供方、使用方）提供了新的市場機(jī)會(huì)，其對(duì)傳統(tǒng)銀行產(chǎn)生了大的沖擊，“假如傳統(tǒng)銀行不改變的話，舊會(huì)成為21世紀(jì)一群將要滅亡的恐龍”（比爾.蓋茨），“假如銀行不改變，那就讓我們來改變它”（馬云）。那個(gè)地點(diǎn)我們要緊介紹：P2P網(wǎng)貸平臺(tái)P2P，是個(gè)互聯(lián)網(wǎng)語言（peertopeer），P2P借貸確實(shí)是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的民間借貸，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)確實(shí)是借助第三方（網(wǎng)站）中介，借款人在平臺(tái)上發(fā)出借款標(biāo)，投資者進(jìn)行競標(biāo)向借款人放貸的確行為。與之相關(guān)的手續(xù)均通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)，它是隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)展和民間借貸的興起而進(jìn)展起來的一種新型的金融模式，也是以后金融服務(wù)進(jìn)展的趨勢之一。P2P網(wǎng)貸起源于2005年英國的ZOPA（其業(yè)務(wù)已擴(kuò)大到意、加、美、日等國，每天現(xiàn)上投資額200萬英鎊），在該網(wǎng)站上，投資者可列出借款三要素（金額、利率、期限），而借款者則依照用途、金額搜索合適的貸款產(chǎn)品，網(wǎng)站則向借貸雙方收取一定的手續(xù)費(fèi)，而非賺取利差。2006年P(guān)2P網(wǎng)貸平臺(tái)闖入國內(nèi)，2011年進(jìn)入快速進(jìn)展、2012年爆發(fā)、2013年瘋狂。目前全國有2000家左右（除偏遠(yuǎn)的幾個(gè)省區(qū)外幾乎每個(gè)省都有，粵浙最多、蘇京魯滬次之），活躍的400家左右，今年下半年則是每天開3-4家、倒閉1家（僅10月份就有20多家出現(xiàn)倒閉）?？赡芙衲耆昀塾?jì)成交量將達(dá)到1000-1200億元，其重要來源則是民間借貸的網(wǎng)絡(luò)化，有人可能5年后可能會(huì)達(dá)到數(shù)萬億元。倒閉的緣故專門多，要緊依舊偏離了P2P網(wǎng)貸的本義！如銅都貸是由銅陵蘇信投資治理有限公司搭建的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（法人代表：陳玉根），運(yùn)營的章程規(guī)定：本金保障措施為：VIP會(huì)員（160元/年會(huì)費(fèi)）所有投資享有本金及利息的全額補(bǔ)償，非VIP會(huì)員如出現(xiàn)逾期則墊付投標(biāo)本金的50%。這種商業(yè)模式實(shí)際上偏離了真正的P2P網(wǎng)貸，平臺(tái)收取利息差，變成了金融機(jī)構(gòu)了！據(jù)了解，銅都貸的貸款專門集中（可能對(duì)象是一家房地產(chǎn)企業(yè)），借款人資金鏈斷裂還不起款直接導(dǎo)致平臺(tái)倒閉。還有人講銅都貸涉嫌“自融”，觸及非法集資（非法汲取公眾存款）。在無監(jiān)管或野蠻經(jīng)營的情況下，經(jīng)營不到6個(gè)月即出現(xiàn)倒閉、投資者本金拿不回來也是專門正常的事！從總倒閉的情況看，目前倒閉的大差不多上新上線不久的平臺(tái)，它們?yōu)槲藲?，年貸款利率出到30%~40%，有的甚至高達(dá)60%，而《白皮書》統(tǒng)計(jì)16家P2P借貸機(jī)構(gòu)名義利率顯示，大部分年化利率均保持在12%～22%。那個(gè)地點(diǎn)有兩個(gè)不錯(cuò)的案例:案例1:開鑫貸——如何讓資金對(duì)接實(shí)體經(jīng)濟(jì)2012年12月，開鑫貸上線。它的主辦單位是江蘇省金融辦聯(lián)合國家開發(fā)銀行。成立的目的確實(shí)是：引導(dǎo)民間借貸的健康進(jìn)展，拓展小微企業(yè)融資渠道。它的意義在于，地點(diǎn)政府正在積極探究搞活并規(guī)范地點(diǎn)金融進(jìn)展的道路。目前開鑫貸運(yùn)作了11個(gè)月，至10月25日為止成交1162筆，投資用戶2303人，完成5468筆投資，借入用戶734人，通過開鑫貸平臺(tái)向“三農(nóng)”和中小微企業(yè)投放了交易金額17.56億元。平臺(tái)投資人的平均收益率在10.69%，借入人平均成本14.45%(含擔(dān)保費(fèi))。已還款3.79億元，無逾期貸款。其運(yùn)作方式是政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、IT支撐、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，采納線上與線下相結(jié)合的方式。開鑫貸平臺(tái)做法是不接觸客戶資金，資金全部通過江蘇銀行，在江蘇銀行里開立賬戶，進(jìn)行清結(jié)算賬戶。而作為托付資金治理銀行的江蘇銀行是江蘇省的地點(diǎn)性商業(yè)銀行。至于P2P行業(yè)討論熱烈的“線上”“線下”模式，開鑫貸都采納了：在“線上”，出借人和借款人通過互聯(lián)網(wǎng)提交資金信息在網(wǎng)上進(jìn)行撮合;在“線下”，通過遍及江蘇全省的小貸公司提供貸前調(diào)查、貸后跟蹤、貸款擔(dān)保等服務(wù)。項(xiàng)目規(guī)定:開鑫貸平臺(tái)鼓舞和引導(dǎo)民間富裕資金流向三農(nóng)和小微企業(yè)，支農(nóng)支小。平臺(tái)最高借款額為300萬元。目前，開鑫貸平臺(tái)平均借款額度為145萬元，最小借款額度2萬元。利率規(guī)定:開鑫貸規(guī)定借款利率不得超過11%，出借人利率收益空間保持在8%~11%，這最終確保了借款個(gè)人或中小微企業(yè)的綜合融資成本不高于15%——其中的11%作為利率，剩下4%左右是服務(wù)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)管控:平臺(tái)上的項(xiàng)目是由江蘇省優(yōu)秀的小貸公司推舉自身的客戶,在這些小貸公司的有限資金放完了后——所有的小貸公司都受困于資金來源不足難題，這些小貸公司可推舉自己的客戶到開鑫貸平臺(tái)上借鈔票。案例2:招商銀行”P2P網(wǎng)貸平臺(tái)因?yàn)榭春镁W(wǎng)絡(luò)平臺(tái)貸的前景，不僅網(wǎng)絡(luò)巨頭紛紛涉足P2P網(wǎng)貸平臺(tái)（阿里和拍拍貸在談、騰訊和人人貸在談），銀行也紛紛行動(dòng)起來，如招商銀行的“小企業(yè)e家”金融服務(wù)平臺(tái)上，9月17日開始提供類P2P貸款的投融資撮合服務(wù)。關(guān)于招行試水，業(yè)界認(rèn)為，其用意與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)爭奪P2P平臺(tái)的高風(fēng)險(xiǎn)收益相比，可能大有不同，更可能是基于留住小微客戶的意圖。而目前躍躍欲試，意圖跟進(jìn)招行產(chǎn)品的銀行，不在少數(shù)。至今，招行名為“e+穩(wěn)健融資項(xiàng)目”的投融資平臺(tái)已完成6期項(xiàng)目發(fā)行、融資，6個(gè)項(xiàng)目全部投滿，融資金額差不多達(dá)1.2937億元;融資期限均在180天左右;約200個(gè)投資人參與出資，最低投資規(guī)模為1萬元，預(yù)期年化投資收益率為6.10%～6.30%。而第7個(gè)線上融資項(xiàng)目也于近期完成，此項(xiàng)目融資金額為1454萬元，預(yù)期年利率為6.25%。迄今為止招行那個(gè)線上貸款平臺(tái)共融資1.4391億元?！皬臉I(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上，招行的P2P服務(wù)更接近于資產(chǎn)證券化，銀行從事該業(yè)務(wù)的動(dòng)身點(diǎn)要緊是監(jiān)管套利，項(xiàng)目來源可能是既有的小微業(yè)務(wù)，在這一點(diǎn)上與此前互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的P2P實(shí)踐存在明顯區(qū)不?！焙唵蔚貋碇v，招行試水P2P，并非為了P2P平臺(tái)做搓合帶來的“蠅頭小利”，而可能是為了自身的小微貸款需求另謀出路。由于銀行額度、存貸比限制，使得銀行一部分貸款需求得不到滿足，因此通過P2P業(yè)務(wù)來滿足這種需求，還能從中收取一定的手續(xù)費(fèi)，制造一塊增量的中間業(yè)務(wù)收入總結(jié)一下國內(nèi)的P2P網(wǎng)貸并給出建議：真正的P2P網(wǎng)貸：通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為投融資雙方提供中介信息服務(wù)，撮合投融資雙方。通過數(shù)據(jù)分析選擇合格的借款人，借款人明白自己的利息及成本、投資人明白他投資的資產(chǎn)或投資的風(fēng)險(xiǎn)。P2P網(wǎng)貸不是金融機(jī)構(gòu)；P2P網(wǎng)貸不對(duì)投資者的本利提供擔(dān)保；P2P網(wǎng)貸的贏利模式是收取雙方的服務(wù)費(fèi)用（不賺取利息差）；P2P網(wǎng)貸不開營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完全是線上操作（線上門檻實(shí)際專門高?。?；P2P網(wǎng)貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的手段是數(shù)據(jù)分析或向第三方購買借款人的信用數(shù)據(jù)；投資人和借款人的利率反映的是市場利率。國內(nèi)的P2P網(wǎng)貸情況：與上大不同：準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)、平臺(tái)或第三方對(duì)本息擔(dān)保、要緊賺取利息差、線上（找投資人）線下結(jié)合即020、風(fēng)險(xiǎn)操縱以線下見面推斷信用狀況、投資人貪圖高回報(bào)借款人許以高利率。99.9%差不多上如此（把民間借貸搬到網(wǎng)絡(luò)上罷了！不是真正的互聯(lián)網(wǎng)金融）！大概國內(nèi)僅有一家即2007年6月第一家上線的、把陌生人的借貸搬到互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“拍拍貸”！該平臺(tái)成立6年來累計(jì)成交僅6億元，平臺(tái)平均借款額度為1萬元、區(qū)間0.3-50萬元，典型的小微金融。目前仍處于困難成長中！國內(nèi)的P2P網(wǎng)貸，專門難界定是直接融資依舊間接融資。建議：目前的P2P網(wǎng)貸風(fēng)險(xiǎn)高，一般不適合一般的投資人投資。假如以后行業(yè)規(guī)范了、或成長出有良好風(fēng)控能力的大平臺(tái)（如阿里等背景的互聯(lián)網(wǎng)公司開辦的平臺(tái)）、獲有政府背景的“開鑫貸”能夠參與。P2P網(wǎng)貸的監(jiān)管：目前國內(nèi)的網(wǎng)貸處于“三無”狀態(tài)，國外的網(wǎng)貸也大多處于弱監(jiān)管狀態(tài)?？赡苁倾y行受到?jīng)_擊不小，銀行恐向監(jiān)管部門“告狀”。11月25日，在銀監(jiān)會(huì)周一牽頭的九部委處置非法集資部際聯(lián)席會(huì)議上,央行條法司將包括理財(cái)-資金池模式在內(nèi)的三類情況界定為“以開展P2P網(wǎng)絡(luò)借貸業(yè)務(wù)為名實(shí)施非法集資行為”。央行對(duì)“以開展P2P網(wǎng)絡(luò)借貸業(yè)務(wù)為名實(shí)施非法集資行為”作了較為清晰的界定：第一類為當(dāng)前相當(dāng)普遍的理財(cái)-資金池模式，即一些P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)通過將借款需求設(shè)計(jì)成理財(cái)產(chǎn)品出售給放貸人，或者先歸集資金、再查找借款對(duì)象等方式，使放貸人資金進(jìn)入平臺(tái)的中間賬戶，產(chǎn)生資金池，此類模式下，平臺(tái)涉嫌非法汲取公眾存款。第二類為不合格借款人導(dǎo)致的非法集資風(fēng)險(xiǎn)。即一些P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)經(jīng)營者未盡到借款人身份真實(shí)性核查義務(wù)，未能及時(shí)發(fā)覺甚至默許借款人在平臺(tái)上以多個(gè)虛假借款人的名義公布大量虛假借款信息（又稱借款標(biāo)），向不特定多數(shù)人募集資金，用于投資房地產(chǎn)、股票、債券、期貨等市場，有的直接將非法募集的資金高利貸出賺取利差，這些借款人的行為涉嫌非法汲取公眾存款。第三類則是典型的龐氏騙局。即個(gè)不P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)經(jīng)營者，公布虛假的高利借款標(biāo)募集資金，并采納在前期借新貸還舊貸的龐氏騙局模式，短期內(nèi)募集大量資金后用于自己生產(chǎn)經(jīng)營，有的經(jīng)營者甚至卷款潛逃。此類模式涉嫌非法汲取公眾存款和集資詐騙。12月18日，上海市網(wǎng)絡(luò)信貸服務(wù)業(yè)企業(yè)聯(lián)盟公布全國首個(gè)網(wǎng)貸行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)——《網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），具體確立網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)經(jīng)營紅線，規(guī)定聯(lián)盟內(nèi)公司不得以任何方式挪用出借人資金，必須建立自有資金與出借人資金隔離制度，不得以期限錯(cuò)配方式設(shè)立資金池。同時(shí),聯(lián)盟積極籌備并參與建立網(wǎng)絡(luò)借貸服務(wù)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)隔離機(jī)制?？偨Y(jié)一下個(gè)人理財(cái)?shù)慕ㄗh：5萬以下的投資人：阿里的“余額寶”等年化5%左右（百度的理財(cái)產(chǎn)品等8%難做到，風(fēng)險(xiǎn)小要緊是對(duì)接貨幣基金的）------招行的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)（6%左右）及“開鑫貸”類平臺(tái)-------銀行存款（定期3%左右、活期0.3%左右）；5萬以上的投資人：銀行的理財(cái)產(chǎn)品（半年期、年化5%左右，標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)均可）------阿里的余額寶等----為數(shù)不多的幾家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)；100萬元以上投資人：信托產(chǎn)品和類信托產(chǎn)品10%左右（看：用款方的資信、投資標(biāo)的或基礎(chǔ)資產(chǎn)、治理人，對(duì)信托類信托基金組合方案要好好辨不，同等受益的前提下首選信托、信托應(yīng)選風(fēng)控好的信托）、固定收益的地產(chǎn)基金、VC/PE。工薪階層不建議炒股票、小貸擔(dān)保等高利貸投資，不謀求15%以上的投資收益（15%以上的投資請(qǐng)做好本金回不來的預(yù)備?。┒⒅苯尤谫Y直接融資的具體方式，如圖三所示。股權(quán)融資重點(diǎn)介紹IPO及借殼上市、國內(nèi)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托投資基金REITS；債務(wù)融資重點(diǎn)介紹公司債券、預(yù)收款和商業(yè)信用。1、IPO及借殼上市（國內(nèi)與海外）

主板IPO的必要條件符合國家產(chǎn)業(yè)政策；差不多改制成規(guī)范的股份有限公司（有一系列的條件），經(jīng)一個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度的輔導(dǎo)；發(fā)行后總股份最低5000萬（千人千股）；發(fā)起人股份許多于35%，首次發(fā)行股份許多于25%（大型國企除外）；連續(xù)三年盈利，凈資產(chǎn)收益率不低于10%；

IPO的優(yōu)點(diǎn)成為公眾公司意味著公司資產(chǎn)證券化、發(fā)起股東或創(chuàng)始人專門方便退出；溢價(jià)發(fā)行股票、募集進(jìn)展所需的資金；發(fā)行新股的成本相對(duì)低（但過程慢長）；提供了資本運(yùn)作的平臺(tái)，提供了接著再融資的平臺(tái)；上市公司的治理、和治理將得到規(guī)范，經(jīng)營治理受市場的監(jiān)督與阻礙；免費(fèi)的廣告效應(yīng)。

IPO的成本與可能性讓出公司部分所有權(quán)、及相應(yīng)的收益；同意外部股東及市場的監(jiān)督；規(guī)范的信息披露使企業(yè)的日常經(jīng)營規(guī)范化、并增加相應(yīng)的成本；IPO的市場化程度仍然較低；盡管其它行業(yè)的公司上市越來約容易，但房地產(chǎn)企業(yè)的上市難度仍然較大。

中小板與創(chuàng)業(yè)板中小板的條件：屬于主板，持續(xù)經(jīng)營3年以上，最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤為正且累計(jì)超過3000萬、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額超過5000萬（或近3個(gè)會(huì)計(jì)年度營業(yè)收入超過3億元，最近一期不存在未彌補(bǔ)虧損，最近一期無形資產(chǎn)不超過凈資產(chǎn)的20%，發(fā)行后股本5000萬以上，有完整的業(yè)務(wù)體系和獨(dú)立經(jīng)營能力，近3年主營業(yè)務(wù)和高管及實(shí)際操縱人未發(fā)生變化，完善的公司治理（專業(yè)委員會(huì)和1/3獨(dú)立董事）。創(chuàng)業(yè)板條件：持續(xù)經(jīng)營3年以上，近2年盈利且累計(jì)超1000萬元，或近1年盈利、且許多于500萬，但近1年?duì)I業(yè)收入許多于5000萬、且近2年?duì)I業(yè)收入增長率不低于30%，最近1年不存在未彌補(bǔ)虧損，最近一期凈資產(chǎn)許多于2000萬，發(fā)行后股本許多于3000萬，要緊經(jīng)營一種業(yè)務(wù)，最近2年主營業(yè)務(wù)、高管和實(shí)際操縱人未變化。有完善的公司治理。要緊適合“二高五新”（高科技、高成長、新經(jīng)濟(jì)、新服務(wù)、新能源、新材料、新農(nóng)業(yè)）。滿足上述條件未必能上市！

關(guān)于IPO與注冊(cè)制：股票上市制度經(jīng)歷了行政審批制（2000年3月前，額度制、通道制）、核準(zhǔn)制（2004年2月前，2000年開始了發(fā)行審核委員會(huì)制）、保薦制（實(shí)質(zhì)上依舊核準(zhǔn)制）。18.3明確證券市場股票發(fā)行體制向市場化的注冊(cè)制轉(zhuǎn)變，證監(jiān)會(huì)隨即于11月30號(hào)分布《關(guān)于股票發(fā)行體制改革的意見》，明確發(fā)行體制將向注冊(cè)制過渡。如按文件實(shí)施將給中國資本市場帶來巨大變化！

關(guān)于發(fā)行體制與殼資源資本市場的專門多問題直指發(fā)行體制；殼資源時(shí)而值鈔票時(shí)而貶值借因政策不連貫和“父愛主義”；股票市場價(jià)格阻礙因素：象一般商品一樣，股票的質(zhì)量、股票的數(shù)量、股票的定價(jià)及資金的數(shù)量。當(dāng)前一味鼓舞資金入市，但因發(fā)行的審核制導(dǎo)致上市的稀缺、股票定價(jià)的高企、企業(yè)的質(zhì)量及成長性跟不上股價(jià)的高企。體制不改，“中石油”式的悲劇將不斷上演！故有GDP增長而股票指數(shù)不漲！相比，美國的股票指數(shù)連創(chuàng)新高！本人對(duì)市場的看法：對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)慎重，對(duì)股票市場不樂觀！我有我的理由：（1）發(fā)行體制問題，2000點(diǎn)以下正是發(fā)行體制改革的時(shí)機(jī)，不可能在3000點(diǎn)以上推行市場化的發(fā)行體制改革?。?）金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的均衡—股票價(jià)格整體偏高、大部分離譜的高，即整體無投資價(jià)值！中央財(cái)大一學(xué)者（證券期貨所長賀強(qiáng)）講“中國股市投機(jī)性太強(qiáng)，出不了巴非特，就算巴非特來也會(huì)被套牢”。假如你有投資能力能夠炒，而且會(huì)喜愛如此的股市，否則，離開！

借殼上市（間接上市）通過收購上市公司的控股權(quán)、獲得上市公司的操縱權(quán)，將收購方擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的間接上市。在全流通之前，差不多上通過收購不流通的法人股，再進(jìn)行資產(chǎn)置換、房地產(chǎn)資產(chǎn)或業(yè)務(wù)置入上市公司，置換資產(chǎn)的差額以現(xiàn)金補(bǔ)足。缺點(diǎn)是置入資產(chǎn)的規(guī)模受到極大限制；全流通后，能夠通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓外，還能夠通過向收購方定向增發(fā)增加股份的方法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的間接上市，而且該方式差不多成為房地產(chǎn)等企業(yè)實(shí)現(xiàn)借殼上市的主流方式。案例：華麗家族借殼新智科技背景（2007年9月）：殼公司為新智科技股份有限公司，未股改、特不處理，簡稱SST新智。股本11000萬股，股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，大股東持股18%，大部分發(fā)起人股遭司法凍結(jié)。帳面凈資產(chǎn)9700萬元、總資產(chǎn)2.6億元；SST新智2007年7月27日停牌時(shí)的20個(gè)交易日的均價(jià)為8.59元；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上海華麗家族（集團(tuán)）有限公司的股東為上海南江（集團(tuán)）有限公司（73%）及4位自然人（27%）。帳面凈資產(chǎn)7.26億元評(píng)估凈資產(chǎn)34.65億元；方案：上市公司資產(chǎn)出售：上市公司與南江集團(tuán)簽署了《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，向南江集團(tuán)轉(zhuǎn)讓全部資產(chǎn)及負(fù)債（含或有負(fù)債）。公司凈資產(chǎn)的評(píng)估值為108,841,227.53元，在上述評(píng)估值的基礎(chǔ)上，本次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)格確定為11,000萬元；資產(chǎn)出售的目的是清凈殼；汲取合并：上市公司與上海華麗家族（集團(tuán)）有限公司簽署了《汲取合并協(xié)議書》，上市公司在向南江集團(tuán)轉(zhuǎn)讓全部資產(chǎn)及負(fù)債（含或有負(fù)債）的同時(shí)，以向華麗家族現(xiàn)有股東增發(fā)新股的方式汲取合并華麗家族。新增股份的價(jià)格確定為8.59元/股；華麗家族凈資產(chǎn)的評(píng)估值為3,464,799,476.76元，華麗家族的全部股東權(quán)益經(jīng)協(xié)商確定為346,477.65萬元，上市公司將向華麗家族全體股東定向發(fā)行40,335萬股股份，從而實(shí)現(xiàn)本公司對(duì)華麗家族的汲取合并。以新增股份汲取合并華麗家族完成后，華麗家族現(xiàn)有法人主體資格將被注銷，上市公司將承繼及承接華麗家族的所有職工、資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)利、義務(wù)及業(yè)務(wù)，上市公司將變更名稱為“華麗家族股份有限公司”，南江集團(tuán)即成為汲取合并后的上市公司的控股股東，房地產(chǎn)資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)借殼上市；2008年7月16日，與重組、借殼有關(guān)的全部工作完成，SST新智變更為“華麗家族”；本案例在上海證券交易所和中國國資委聯(lián)合舉辦的2009公司治理年會(huì)上獲得“最佳并購案例入未獎(jiǎng)（10家）”，緣故是多項(xiàng)創(chuàng)新（借殼上市的方式、方向并購、會(huì)計(jì)處理等）；借殼上市的意義：除資產(chǎn)證券化、公司治理外，為公司提供了多樣化的融資工具（雖未直接融得現(xiàn)金但間接實(shí)現(xiàn)了融資）。

借殼上市的要點(diǎn)（總結(jié)一下）1、關(guān)于殼哪些公司可能成為殼？差不多失去持續(xù)進(jìn)展能力或沒有實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)的上市公司成為殼的可能性大。因此的殼是指非重組不可的！可能的殼則是看實(shí)際操縱人的態(tài)度！殼不一定僅僅是ST、*ST類公司，非ST類殼資源也大量存在，專門多中小板公司（上市時(shí)過度包裝、傳統(tǒng)行業(yè)、經(jīng)營治理水平低下）專門可能成為殼資源。如，最近公告的長城影視借殼江蘇宏寶（002071），迎來了10個(gè)漲停！自身主營業(yè)務(wù)良好的公司也可能會(huì)成為殼而被重組，如大有能源（600403）的前身江蘇新網(wǎng)視訊，其差不多面不錯(cuò)，可能是成長性有問題，公司被當(dāng)時(shí)的河南義馬礦業(yè)集團(tuán)借殼，趕上煤炭資源的大行情，買殼反而取得巨大收益（2010年2月公告重大重組前的股價(jià)12元，重組成功后最高漲到39元）！好殼的標(biāo)準(zhǔn)：（1）市值大小合適（小則借殼權(quán)益成本低），大市值公司無殼價(jià)值（盡管失去持續(xù)進(jìn)展能力）；上海綠地凈資產(chǎn)500億元擬借殼金豐投資（600606）才25億市值，只要新大股東股權(quán)不超過90%即可。（2）潔凈，破產(chǎn)重整或新老大股東清理全部債務(wù)。監(jiān)管層要求，對(duì)績差公司的借殼必須處理上市公司的債務(wù)即要求清成凈殼（否則還會(huì)涉及會(huì)計(jì)處理難題——反向并購會(huì)計(jì)處理）。同行業(yè)的借殼重組依照情況可不必清成凈殼。2、借殼的方式及借殼的技巧、借殼的保密（1）不收購原股東股權(quán)，直接定向增發(fā)（不涉及現(xiàn)金支付，如華麗家族式）。先收購再擇機(jī)定向增發(fā)資產(chǎn)注入（四川藍(lán)光收購迪康藥業(yè)，相信擇機(jī)注入地產(chǎn)業(yè)務(wù)）。先收購大股東股權(quán)同時(shí)整體資產(chǎn)置換（經(jīng)常發(fā)生在資產(chǎn)規(guī)模小或同一操縱人之間）。（2）借殼資產(chǎn)要考慮到IPO的可能性，借殼資產(chǎn)的板塊與估值要和資本市場對(duì)接?。ㄎ幕惖挠耙暪綢PO專門難但借殼專門好！園林板塊也是！黃金等資源性的不錯(cuò)！傳統(tǒng)行業(yè)不太適合借殼！3、殼公司的復(fù)興有的上市公司主營業(yè)務(wù)專門難有大的成長，市場估值也不高，但總市值不小，如江蘇某上市公司，市值35億元。差不多無殼價(jià)值！如何振興？大股東培育、上市公司培育，產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是想象空間大的、資本市場追捧的行業(yè)、能夠產(chǎn)生高利潤的行業(yè)（如園林綠化、礦產(chǎn)資源類）！這些新產(chǎn)業(yè)是通過收購依舊定向增發(fā)進(jìn)入上市公司？則要看資本市場情況、看大股東持股比例情況等確定！4、關(guān)于借殼上市的新規(guī)2013年12月2日證監(jiān)發(fā)（2013）61號(hào)《關(guān)于在借殼上市審核中嚴(yán)格執(zhí)行首次公開發(fā)行股票上市標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)借殼上市市場將產(chǎn)生巨大阻礙！

關(guān)于最近對(duì)房地產(chǎn)再融資的動(dòng)態(tài)暫停近4年！最近資本市場大概對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的再融資、重大重組等開閘放水！如新湖中寶（舊改）、宋都股份（一般商品房）、招商地產(chǎn)、ST國興地產(chǎn)（重慶財(cái)信收購大股東股權(quán)）、海印股份（商業(yè)地產(chǎn)）、廣宇進(jìn)展（魯能集團(tuán)可能資產(chǎn)注入）、ST國藥（定向增發(fā)覺金）、金豐投資（上海綠地?cái)M借殼）等十幾家，專門是喧鬧！如何看？不明白！

海外上市（要緊香港）只要符合條件即可上市，再融資沒有限制（只要有人要就能夠發(fā)）；發(fā)行市盈率較國內(nèi)低、發(fā)行費(fèi)用較國內(nèi)高、監(jiān)管更加嚴(yán)厲；香港市場對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的估值標(biāo)準(zhǔn)不同于內(nèi)地（土地儲(chǔ)備專門重要）；實(shí)際上除IPO時(shí)股權(quán)融資外，大部分上市公司僅能通過發(fā)債（更多的是高息債）方式融資。注：香港上市的條件：3年盈利總和許多于5000萬港元、且最近1年盈利許多于2000萬港元，上市市值許多于2億港元（創(chuàng)業(yè)板則無盈利要求）。內(nèi)地企業(yè)赴香港上市門檻：俗稱“4-5-6”：凈資產(chǎn)規(guī)模4億人民幣以上，融資規(guī)模不低于5000萬美圓，年凈利潤許多于6000萬人民幣。專門多中小民營企業(yè)難以拿到證監(jiān)會(huì)“無異議函”，只好通過“紅籌模式”實(shí)現(xiàn)在港上市。最近為解決眾多國內(nèi)企業(yè)排隊(duì)上市問題，可能會(huì)調(diào)整在港上市標(biāo)準(zhǔn)。2、國內(nèi)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金

基金、產(chǎn)業(yè)基金和房地產(chǎn)投資信托基金投資基金是一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金治理人治理和運(yùn)用資金，從事股票、債券、外匯、貨幣等金融工具投資，以及其它產(chǎn)業(yè)的投資，以獲得投資收益和資本增值；基金的組織形式分為契約型基金和公司型基金；依照基金單位是否可增加或贖回，投資基金可分為開放式基金和封閉式基金；依照組織形態(tài)的不同，投資基金可分為公司型投資基金和契約型投資基金。公司型投資基金是具有共同投資目標(biāo)的投資者組成以盈利為目的的股份制投資公司，并將資產(chǎn)投資于特定對(duì)象的投資基金；契約型投資基金也稱信托型投資基金，是指基金發(fā)起人依據(jù)其與基金治理人、基金托管人訂立的基金契約，發(fā)行基金單位而組建的投資基金；

依照基金的要緊投資行業(yè)不同，能夠分為產(chǎn)業(yè)投資資金和證券投資基金。證券投資基金在不同國家或地區(qū)稱謂有所不同，美國稱為"共同基金"，英國和香港稱為"單位信托基金"，日本和臺(tái)灣稱為"證券投資信托基金"；產(chǎn)業(yè)投資基金又進(jìn)一步分為，風(fēng)險(xiǎn)投資基金、房地產(chǎn)基金（房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資基金）、其它投資基金；不同的產(chǎn)業(yè)基金其組織形式與治理模式也有專門大的不同（合伙制、有限合作制、有限公司制、信托契約制等）。

房地產(chǎn)基金的性質(zhì)國內(nèi)外房地產(chǎn)基金大多是通過契約建立的私募基金（也有公募的上市基金），國外的基金大多由大的投資銀行機(jī)構(gòu)治理，如摩根士丹利、荷蘭國際集團(tuán)（ING）、高盛等下屬的房地產(chǎn)基金。國內(nèi)的基金大多由進(jìn)展商背景的大地產(chǎn)公司作為主發(fā)起人和治理人。

房地產(chǎn)基金的投資對(duì)象依照房地產(chǎn)基金的投資來源，基金選擇的投資方式也有所不同。有長期資金來源的房地產(chǎn)基金傾向于收購國內(nèi)的成熟商業(yè)物業(yè)，短期資金來源的房地產(chǎn)基金傾向于參與國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)基金投資方式開發(fā)型基金：股權(quán)投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（分為：戰(zhàn)略投資、財(cái)務(wù)投資），股權(quán)投資并約定回購（類似優(yōu)先股）；運(yùn)營型基金：直接收購成熟物業(yè)，長期出租。

投資對(duì)象及收益要求開發(fā)型基金：共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)基金除了項(xiàng)目本身優(yōu)秀外，尤其看中開發(fā)商的實(shí)力與品牌阻礙力；財(cái)務(wù)型投資要緊是分享項(xiàng)目開發(fā)的收益，一般只看中項(xiàng)目本身；股權(quán)回購型投資要有較高的投資回報(bào)（高達(dá)20%左右），而且還要有風(fēng)險(xiǎn)保證措施。運(yùn)營型基金：收購對(duì)象是出租型的商業(yè)地產(chǎn)（酒店、寫字樓、工業(yè)廠房、商場、酒店公寓等），收購的條件是有穩(wěn)定的租金收益，一般要6%以上的收益。

房地產(chǎn)基金典型案例——歌斐星舟基金講明：投資人結(jié)構(gòu)：優(yōu)先類，劣后類，混合類（2/3優(yōu)先、1/3劣后，優(yōu)先的享有固定12%左右的回報(bào)（由華遠(yuǎn)置業(yè)為本息提供不可撤消連帶擔(dān)保責(zé)任）、劣后類享有股權(quán)回報(bào)）；劣后類投資人一般是對(duì)目標(biāo)公司特不了解的，對(duì)信息認(rèn)識(shí)是最充分的?；鹜顿Y人的回報(bào)需要繳納所得稅，而信托的收益能夠擦邊！項(xiàng)目期限（也是結(jié)構(gòu)型期限）：5+1年，第2.5年分配優(yōu)先本金+固定收益、及混合類60%本金及收益，第5年項(xiàng)目退出分配劣后本金及收益（不確定）。投資風(fēng)控措施：?？顚Ｓ茫Y金監(jiān)管，雙簽制度，成本鎖定（超過預(yù)算5%的由融資方承擔(dān)），基金退出渠道、時(shí)刻和評(píng)估方法鎖定，基金對(duì)投資項(xiàng)目重大事項(xiàng)有一票否決權(quán)。3、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

進(jìn)展概況REITs類似于共同基金，是由個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者共同出資組成一個(gè)投資于房地產(chǎn)的基金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，象股票一樣在證交所掛牌上市，依照法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財(cái)務(wù)透明。不同的REITs依照投資人的要求和基金章程會(huì)有不同的物業(yè)類型和區(qū)域的側(cè)重。一家基金治理人能夠治理專門多的REITs。

組織形式以契約型為主，絕大部分在證券交易所上市交易。

投資對(duì)象——商業(yè)物業(yè)出租型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，酒店、寫字樓、出租公寓、購物中心（商場）、停車場、工業(yè)廠房，等出租物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與住宅地產(chǎn)有專門大的不同：（1）操作模式不同，住宅開發(fā)的流程為開發(fā)—銷售；商業(yè)地產(chǎn)為，開發(fā)-運(yùn)營-融資-開發(fā)。國內(nèi)差不多上依舊用住宅地產(chǎn)的操作理念來作用商業(yè)地產(chǎn)（如將整體商業(yè)地產(chǎn)拆零銷售，使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值大打折扣）。（2）商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作要求較高，要有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)和資源。（3）商業(yè)地產(chǎn)對(duì)融資、財(cái)務(wù)的專業(yè)能力要求高。（4）商業(yè)地產(chǎn)全程操作應(yīng)引進(jìn)各環(huán)節(jié)的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作操作，即通過專業(yè)化分工提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，分工的專業(yè)機(jī)構(gòu)有：地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)運(yùn)營商，商業(yè)地產(chǎn)投資商（應(yīng)是社會(huì)大眾，由融資、證券化機(jī)構(gòu)操作）等。前期設(shè)計(jì)開始就由運(yùn)營商介入。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)差不多上沒有分工，差不多上開發(fā)商包辦。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的模式?jīng)Q定著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展慢，融資體制的限制使得商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)均集中在商業(yè)銀行。國外機(jī)構(gòu)大肆收購國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，反映了國外收購者的資金實(shí)力強(qiáng)，更重要的是背后強(qiáng)大的金融體系的支持。正是國外地產(chǎn)金融的完備，使得國外的地產(chǎn)商從來就不缺資金。

收益要求或基金的門檻最近香港修訂了《香港房地產(chǎn)信托投資守則》，以后香港的REITs能夠到香港以外的地點(diǎn)進(jìn)行投資。據(jù)了解，香港REITS對(duì)利用其融資上市的項(xiàng)目要求專門高。一般講，是在二線都市擁有穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)租金收入的高質(zhì)量商用物業(yè)；租客的信用等級(jí)要求高；租金回報(bào)率能達(dá)到8—10%；打包的物業(yè)評(píng)估價(jià)值在20—30億元人民幣；物業(yè)持有者要出讓40%—100%的權(quán)益，即物業(yè)持有者可全部套現(xiàn)，也可部分套現(xiàn)；物業(yè)持有者或基金發(fā)起人能夠在基金中占有部分份額、也能夠不占任何份額（如LINK）。

特點(diǎn)見下表《REITs與信托打算的比較》REITs和房地產(chǎn)信托打算的比較類不房地產(chǎn)信托打算REITs是否涉及收購資產(chǎn)包不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包涉及到資產(chǎn)包的收購?fù)顿Y對(duì)象要緊為房地產(chǎn)開發(fā)大多收購成熟商業(yè)物業(yè)法律關(guān)系托付貸款、股權(quán)信托托付投資與治理收益來源依照信托合同約定租金收入（為主）、二級(jí)市場增值等收益是否確定固定收益（相當(dāng)于固定收益合約）不固定，但較穩(wěn)定是否限制資產(chǎn)出售無限制，依照信托合同靈活約定嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售是否在二級(jí)市場流通差不多不能二級(jí)市場流通絕大部分是上市的基金投資者的回報(bào)方式協(xié)議約定回報(bào)（一般5%左右）收入絕大部分（95%）分派給投資者募集資金方式私募公募金融工具的性質(zhì)非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品（象股票一樣）對(duì)投資者的投資要求每份不低于5萬，不超200人（除合格投資人無要求運(yùn)作方式托付貸款的性質(zhì)負(fù)責(zé)籌資、組建治理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化運(yùn)作產(chǎn)品周期要緊用于房地產(chǎn)前期開發(fā)（3年內(nèi)）長期（8年左右）稅收政策無明確的政策投資者繳稅，不存在雙重繳稅案例：領(lǐng)匯基金（LINKREITs）領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（0823.HK）是香港首個(gè)上市以及最大的房地產(chǎn)信托基金，是香港房屋委員會(huì)分拆其商業(yè)物業(yè)及停車場而成立的。資產(chǎn)包括房委會(huì)旗下151個(gè)商場和178個(gè)停車場。2004年12月中旬，領(lǐng)匯基金首次發(fā)行，但受法律程序所礙，房委會(huì)被迫宣布擱置上市。2005年11月14日，領(lǐng)匯基金再次公開招股，共發(fā)行19.25億基金單位。領(lǐng)匯的物業(yè)組合由約1,015,000平方米的零售樓面及約80,000個(gè)車位組成。截至2008年9月30日，領(lǐng)匯實(shí)現(xiàn)收入22.03億港元，每基金單位分派0.4086港元，期末物業(yè)租用率為87.6%，續(xù)租率76.3%，年末資產(chǎn)凈值306.45億港元。案例：越秀REITs越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）是一家在香港上市的紅籌房地產(chǎn)投資信托基金，由越秀投資（0123.HK）分拆而成。越秀REITs于2005年12月21日在香港正式掛牌，被稱為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。其物業(yè)投資組合要緊是越秀投資注入的位于廣州的白馬大廈、財(cái)寶廣場、城建大廈、維多利廣場。物業(yè)性質(zhì)為寫字樓、零售商場及其他商業(yè)用途投資收益型物業(yè)，估值約40億港元。

國內(nèi)的情況及我們的距離關(guān)于REITs，國內(nèi)的熱度專門高，有專門多信托機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在躍躍欲試，如深圳國際信托和嘉德置地?cái)M合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（其中15家商業(yè)擬出租給沃爾瑪），并將這些商業(yè)地產(chǎn)通過REITs上市，嘉德置地在新加坡差不多有2家上市的REITs，具有運(yùn)作房地產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)。還有中國華潤、上海、天津等金融機(jī)構(gòu)均有打算推出REITs或準(zhǔn)REITs（萬達(dá)曾與ING合作試圖推出REITs，但未成功）。盡管市場在呼喚、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在摩拳擦掌、學(xué)者和信托機(jī)構(gòu)在呼吁，但實(shí)際上國內(nèi)還沒有誕生一家真正意義的REITs，真正的REITs離我們還專門遠(yuǎn)（準(zhǔn)REITs的創(chuàng)新空間依舊有的）。國內(nèi)REITs一直未誕生的緣故專門多，但我個(gè)人認(rèn)為要緊是稅收緣故。4、私募產(chǎn)業(yè)基金—VC/PE通常講的私募基金有私募證券投資基金、產(chǎn)業(yè)私募投資基金，VC/PE即屬于后者。其關(guān)系如圖七所示（典型的有限合伙制組織形式）：舉例：上海真金高技術(shù)服務(wù)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金投資行業(yè)：高技術(shù)服務(wù)業(yè)承諾出資額：4.75億元人民幣期限:7+2，投資期3年、治理期及退出4年投資人LP：7位投資人(包括GP出資1%)治理人GP或執(zhí)行事務(wù)合伙人：上海真金創(chuàng)業(yè)投資治理有限公司（由團(tuán)隊(duì)持股組成）,托管銀行：杭州銀行上海分行，免收托管費(fèi)投資決策委員會(huì)：4+1（4位常設(shè)1位外聘）要緊法律文件：《有限合伙協(xié)議》、《治理協(xié)議》、《托管協(xié)議》、《投資決策流程及內(nèi)部操縱流程》

現(xiàn)狀行業(yè)進(jìn)展規(guī)模：VC在2000年有大的進(jìn)展，特不是外資背景的VC特不活躍，但由于創(chuàng)業(yè)板沒推出、互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，那時(shí)的VC特不痛苦。2006年股改后特不是2009年10月創(chuàng)業(yè)板正式掛牌，資本市場迎來了局部行情，大量創(chuàng)業(yè)板企業(yè)上市點(diǎn)燃了創(chuàng)始人及投資人的財(cái)寶熱情，大量的VC/PE遍地開花，各類資金蜂擁而上，2010年和2011年達(dá)到頂峰！成功的故事被傳誦，形成了全民PE的局面。不完全統(tǒng)計(jì)：全國現(xiàn)有各類VC/PE機(jī)構(gòu)近萬家，明白的不明白的都來了，泡沫專門快形成！去年一年VC/PE生活不行過，募資難退出難，大概到了銀行洗牌的時(shí)候，但今天依舊有泡沫！投資人結(jié)構(gòu)：前幾年P(guān)E紅火的時(shí)候個(gè)人投資者專門活躍，去年開始出現(xiàn)了投資人LP機(jī)構(gòu)化的趨勢。美國PE/VC的投資人要緊是機(jī)構(gòu)，天使投資人ANGELFUND更多是富裕的個(gè)人！治理人的治理水平與職業(yè)操守：GP的來源要緊是投行出來的，適應(yīng)于做PRE-IPO項(xiàng)目，做企業(yè)高管出身和技術(shù)出身的人不多。職業(yè)操守也有待提高，專門多GP追求規(guī)模，要緊是多收治理費(fèi)。個(gè)人認(rèn)為：VC看眼光，PRE-IPO差不多無技術(shù)含量，要緊是靠關(guān)系、“拼爹”！只有專業(yè)水準(zhǔn)高的投資團(tuán)隊(duì)才能在以后的市場中獲得一席之地！一般投資人不適合做VC/PE的LP

GP與治理人依照《有限合伙企業(yè)法》的有關(guān)精神，有限合伙企業(yè)必要要有兩個(gè)要緊角色，一個(gè)是有限合伙人（LP），還有一個(gè)必須承擔(dān)無限責(zé)任的角色GP。因LP一般不直接或間接治理基金，基金的投資與治理由GP全權(quán)行使，因此GP必須在合伙協(xié)議范圍內(nèi)行使職權(quán)，如因職業(yè)操守或未能勤勉盡責(zé)或基金出現(xiàn)債務(wù)（基金是不能負(fù)債的），則GP承擔(dān)無限責(zé)任，現(xiàn)實(shí)中由于GP專門多差不多上由公司法人承擔(dān)，因此事實(shí)上要緊治理人是可不能承擔(dān)無限責(zé)任的。假如GP是個(gè)人，則須承擔(dān)無限責(zé)任。GP的1%出資和2%左右治理費(fèi)都不是固定不變的，20%的CARRIED也不是因此的。

基金的出資方式盡管有限公司的出資也有在2年內(nèi)分次到位的政策（需要工商變更），但有限合伙企業(yè)的出資方式更加靈活便利且不必經(jīng)常辦理工商變更登記手續(xù)。

基金投資人與基金的稅務(wù)基金是法人組織，但不是納稅主體?；鸬耐顿Y人不超過50人。對(duì)法人投資人則是先分后稅（自主納稅），而對(duì)個(gè)人投資者則須履行個(gè)人所得稅代扣代繳義務(wù)。對(duì)投資人而言，避稅的空間依舊比較大的。法人投資者可將公司設(shè)在稅率低或有優(yōu)惠政策的地點(diǎn)（老公司可遷移和分立，華麗家族案例），個(gè)人也能夠在股票解禁拋售時(shí)將基金遷至有稅收優(yōu)惠的地點(diǎn)。信托結(jié)構(gòu)的個(gè)人投資者一般不交納個(gè)人所得稅（稅法空白，理論上應(yīng)交稅）。

創(chuàng)新型基金——結(jié)構(gòu)性基金、PE信托隨著募資難度的加大，為拓寬LP隊(duì)伍（間接超過50人）、滿足不同投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，一些創(chuàng)新型的結(jié)構(gòu)化基金有望面世。案例1（結(jié)構(gòu)性基金）：“中通能源化工產(chǎn)業(yè)基金1號(hào)”差不多情況規(guī)模：3.2億元人民幣；期限：5+1年；基金形式：有限合伙；投資對(duì)象：專為投資陜西XX化工而募集、設(shè)立，可能投資額3億元；治理公司：新設(shè)立的北京中通投資治理有限公司，注冊(cè)資本300萬元；托管銀行：民生銀行結(jié)構(gòu)及來源：2.82億元為優(yōu)先級(jí)投資人（通過民生銀行等第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)募集，包括次級(jí)投資人的人數(shù)在內(nèi)不得超過50人），0.35億元次級(jí)投資人由治理公司募集，治理公司投資基金規(guī)模1%的資金（暫定300萬元，作為次級(jí)中的次級(jí)）；優(yōu)先級(jí)投資人的收益安排：優(yōu)先回報(bào)（年12%，退出時(shí)還本付息）+上市退出后的分成（基金剩余收益的43%）；回購?fù)顺鰰r(shí)優(yōu)先投資人獵取年12%的優(yōu)先回報(bào)（簽署文件或?qū)ν庑麄鲿r(shí)宜表述“若不能上市，優(yōu)先投資人在分配基金資產(chǎn)時(shí)優(yōu)先獵取12%的年回報(bào)”）；治理公司收取的治理費(fèi)：建議一次性收取基金總額的2%（慣例為每年收取基金承諾金額的2%）；第三方機(jī)構(gòu)的收益安排:一次性收取3%的綜合費(fèi)用（銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用、托管費(fèi)用等），另加收基金剩余收益2%的提成；B、基金退出時(shí)的分配順序基金正常開支不超1%（全過程）；基金發(fā)行人的綜合費(fèi)用3%（設(shè)立時(shí)）；GP治理費(fèi)用2%（設(shè)立時(shí)）。C、以下為退出時(shí)基金資產(chǎn)的分配順序優(yōu)先級(jí)投資人的本金優(yōu)先級(jí)投資人的優(yōu)先回報(bào)（年12%，稅收自付）；次級(jí)投資人的本金；次級(jí)投資人年12%的回報(bào)；治理公司GP本金。D、剩余收益的分配上市退出后的分配：基金上市退出時(shí)的資產(chǎn)—（1至8）項(xiàng)后為carriedinterest（超額收益），在各當(dāng)事人間按下述比例分配：第三方機(jī)構(gòu)（銀行）2%+治理公司25%（包括次級(jí)）+優(yōu)先投資者43%+次級(jí)投資人享有剩余比例30%?；刭?fù)顺龊蟮姆峙洌夯鸹刭復(fù)顺鰰r(shí)的資產(chǎn)—（1至8）項(xiàng)后為carriedinterest（超額收益），在各當(dāng)事人間按下述比例分配：第三方機(jī)構(gòu)（銀行）2%+治理公司40%（包括次級(jí)）+次級(jí)投資人享有剩余比例58%。E、模擬假設(shè)：（1）基金以證券化方式退出；（2）5年后凈資產(chǎn)1.5+5+8+10+12=36.5，XX公司凈資產(chǎn)63.7億元,每股（投資額）凈資產(chǎn)2.43元，基金凈資產(chǎn)增加1倍；（3）假設(shè)上市時(shí)公司估值（PE12倍）144億元，即基金約4倍退出。各方利益分配情況如下表所示：各利益方10%回購(4.7億資金來源)凈資產(chǎn)1倍回購(6.2億資金來源)證券化退出(12.2億來源)1、基金費(fèi)用1%315萬315萬315萬2、綜合費(fèi)用3%8468468463、GP治理費(fèi)2%6306306304、優(yōu)先LP本金2820028200282005、LP回報(bào)12%1692016920169206、次級(jí)本金89（次級(jí)虧3411萬）350035007、次級(jí)回報(bào)12%021002100CarriedInterest0948969489銀行2%GP25%優(yōu)先LP43%次級(jí)30%0000189.783795.605503.621389.7817372.2529880.2720846.7講明:（1）當(dāng)基金以年10%被回購?fù)顺鰰r(shí):優(yōu)先LP獵取12%/年的回報(bào)，而次級(jí)投資人本金差不多虧完；（2）當(dāng)基金以凈資產(chǎn)值被回購（5年）退出時(shí)：優(yōu)先LP的年回報(bào)仍為12.0%，銀行的發(fā)行費(fèi)用換成費(fèi)率為4%，次級(jí)投資人的年收益放大至43%；（3）當(dāng)基金以證券化退出時(shí)：優(yōu)先LP的年回報(bào)增加至29.7%，銀行的發(fā)行費(fèi)用換成費(fèi)率為8%，次級(jí)投資人的年收益放大至111.27%(增值6.6倍)；案例2（PE信托）：平安春華基金講明：春華基金的募集規(guī)模：目標(biāo)200億元，分次募集。該基金結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)背景：證監(jiān)會(huì)審核IPO時(shí)，PE信托作為擬上市公司股東需要開包還原重新計(jì)算出資人數(shù)，并計(jì)入公司股東總?cè)藬?shù)，一旦超過200人上限就需要重新壓縮投資人數(shù)。發(fā)改委為打擊變相的公眾募資，要求集合資金信托的備案PE基金出資人計(jì)算其出資人總數(shù)。為此，平安信托將平安財(cái)寶秋實(shí)集合基金信托打算所募集資金先作為出資人成立公司法人“平安創(chuàng)新資本”，后者再作為LP出資春華基金，如此就隱藏了出資人數(shù)量與省份。假如是投資不上市的目標(biāo)公司或房地產(chǎn)資金，均無需成立“平安創(chuàng)新資本”如此的公司，僅需滿足信托對(duì)出資人的要求（個(gè)人不超過50人，合格投資人不受限制）。

監(jiān)管監(jiān)管：差不多無監(jiān)管法律法規(guī)，發(fā)改委《股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范意見（征求意見）》尚未正式成稿并執(zhí)行。監(jiān)管部門：PE發(fā)改委備案，VC地點(diǎn)金融辦備案（要緊有優(yōu)惠政策，能夠不備案但不享受優(yōu)惠政策）。個(gè)人意見：不應(yīng)納入《基金法》管轄，寬泛監(jiān)管（不適合從嚴(yán)監(jiān)管，包括稅收-浮盈稅），備案制較合適，且在行業(yè)協(xié)會(huì)備案。LP門檻：投資VC/PE的應(yīng)是高凈值個(gè)人和具有長期資金來源的機(jī)構(gòu)，以謀求短線收益的或穩(wěn)健保守的個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)均不適合做投資人，因此，個(gè)不地點(diǎn)（如上海）及《征求意見》中規(guī)定LP的門檻為1000萬元人民幣。LP/GP的風(fēng)險(xiǎn)隔離：規(guī)范的基金應(yīng)該是投資人不干預(yù)基金的投資與日常事務(wù)，但中國的事專門專門。發(fā)改委備案要求投資人不能干預(yù)基金的投資業(yè)務(wù)（LP不能參與GP的治理、LP不能成為GP的股東、LP不參與投資決策等）。5、債務(wù)融資

公司債公司依據(jù)法定程序發(fā)行、約定在1年以上期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。一般3-10年，以5年為主。法律依據(jù)：2007年8月證監(jiān)會(huì)發(fā)《公司債發(fā)行試點(diǎn)方法》；發(fā)行公司債主體需具備的條件：經(jīng)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，債券信用級(jí)不良好；公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)額應(yīng)符合法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定（一般許多于12億元）；最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤許多于公司債券1年的利息；發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的40%；針對(duì)滬深交易所的上市公司；登記與交易：可申請(qǐng)一次核準(zhǔn)分期發(fā)行，在登記公司登記、在交易所債券市場交易。證券公司發(fā)行。

企業(yè)債企業(yè)依據(jù)法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。一般3-20年，以7-10年為主。利率較低，2012年初至今，利率從7.24-6.01%逐步下降。法律依據(jù)：國務(wù)院《企業(yè)債券治理?xiàng)l例》（1993年8月2日），發(fā)改委《關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市場進(jìn)展、簡化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項(xiàng)的通知》（2008年1月），財(cái)政部和發(fā)改委等四部委《關(guān)于地點(diǎn)政府違犯違規(guī)融資行為的通知》（2012年12月，463號(hào)文），2010年國發(fā)19號(hào)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地點(diǎn)政府融資平臺(tái)公司治理有關(guān)問題的通知》。其他的如銀監(jiān)會(huì)關(guān)于地點(diǎn)政府融資平臺(tái)的各種通知。發(fā)行條件：募資用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策，近3個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利，有較強(qiáng)的償債能力（資產(chǎn)負(fù)債率和流淌速動(dòng)比率），近3年無違法違規(guī)行為，前次發(fā)行的企業(yè)債已足額募集，差不多發(fā)行的企業(yè)債沒有延遲支付本息，發(fā)行余額不得超過其凈資產(chǎn)的40%。監(jiān)管：國家發(fā)改委核準(zhǔn)。發(fā)行與交易：依照信用狀況可信用發(fā)行、擔(dān)保發(fā)行，要緊在銀行間債券市場發(fā)行（少量在交易所）。由證券公司發(fā)行。銀行則只有國家開發(fā)銀行能夠發(fā)行！關(guān)于城投債：企業(yè)債的一種，2005年開始成熟，2008年大進(jìn)展，近幾年持續(xù)高速進(jìn)展。由于發(fā)行及存量大（2012年發(fā)行近1萬億元），涉及政府債務(wù)，監(jiān)管部門專門是關(guān)注。定義：是指通過設(shè)立隸屬于地點(diǎn)政府的企業(yè)作為融資平臺(tái)，由地點(diǎn)政府對(duì)債券兌付提供隱性擔(dān)保，募資用于地點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。與國外的市政債接近。短期融資券和中期票據(jù)也是城投債的一種。背景：依照《預(yù)算法》28條規(guī)定，地點(diǎn)政府不得以任何形式發(fā)行地點(diǎn)債券（前幾年的實(shí)際是：地點(diǎn)分額度，中央統(tǒng)一發(fā)行并還本付息）。現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)地點(diǎn)政府發(fā)債的限制導(dǎo)致各地紛紛采取變通方法，設(shè)立專門負(fù)責(zé)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目籌措資金、建設(shè)和運(yùn)營的企業(yè)，作為融資主體申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債，以市政項(xiàng)目以后的收益作為償債的資金來源，并考慮地點(diǎn)政府對(duì)債券的兌付提供隱性擔(dān)保。產(chǎn)生的根源是：稅制改革后地點(diǎn)政府財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配和地點(diǎn)建設(shè)和政績考核的硬需求。2008年大危機(jī)后，4萬