萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜

萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜xxx公司萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度西南財經(jīng)大學天府學院2012屆本科畢業(yè)論文（設計）論文題目：萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃學生姓名：刁煜所在學院：西南財經(jīng)大學天府學院專業(yè)：財務管理學號：指導教師：柳玉壽2012年3月西南財經(jīng)大學天府學院本科畢業(yè)論文（設計）原創(chuàng)性及知識產(chǎn)權(quán)聲明本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)論文（設計）是本人在導師的指導下取得的成果。對本論文（設計）的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。因本畢業(yè)論文（設計）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔。本畢業(yè)論文（設計）成果歸西南財經(jīng)大學所有。特此聲明。畢業(yè)論文（設計）作者簽名：作者專業(yè)：財務管理作者學號：___2012___年_3_月__20__日

西南財經(jīng)大學天府學院本科學生畢業(yè)論文（設計）開題報告表論文（設計）名稱萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃論文（設計）來源自選論文（設計）類型應用研究導師柳玉壽學生姓名刁煜學號專業(yè)會計一、調(diào)研資料的準備:1.收集納稅籌劃的發(fā)展史。2.收集我國房地產(chǎn)相關的稅收政策，以及了解稅收籌劃的一些方法。3.收集萬科企業(yè)股份有限公司的背景，近幾年的日常經(jīng)營活動、稅負情況、投資等納稅籌劃等行為。4.分析萬科的稅收活動，并總結(jié)適合萬科的稅收籌劃方法。二、設計目的、思路與預期成果:目的：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得越來越多的關注，這個行業(yè)的納稅籌劃必然熱門。而通過合理的納稅籌劃，來安排企業(yè)的投資、籌資、日常經(jīng)營活動，不但能夠達到減輕稅收負擔的目的，還能讓企業(yè)獲得更多的好處，從而使企業(yè)樹立良好的納稅籌劃意識，進而減少偷稅、漏稅等違法犯罪的行為。而我國的稅收籌劃相對國外處于起步階段，稅收籌劃具有廣闊的發(fā)展空間。思路：首先，介紹我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，以及當下整個房地產(chǎn)業(yè)的大背景。其次，介紹房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及的稅種有哪些，并有哪些稅收優(yōu)惠政策。接著，主要以萬科為例，重點分析萬科從2008年到2010年的納稅情況，和在日常經(jīng)營活動中，比如2008年汶川地震的捐贈或者其他投資等行為，針對同一事件，提出不同的納稅籌劃方案，來比較節(jié)稅效果。最后，對萬科納稅籌劃的方法進行歸納總結(jié)。預期效果：通過對萬科納稅籌劃的研究，加深自己對房地產(chǎn)行業(yè)的認識，并且學習到一些納稅籌劃的方法。學習稅法的過程中，也能提升自己的專業(yè)水平，并樹立稅收籌劃的意識，為畢業(yè)后從事會計專業(yè)打下基礎。三、任務完成的階段內(nèi)容及時間安排:2011年11月16日前：完成開題報告2011年12月10日前：完成文獻綜述2011年12月18日前：完成畢業(yè)設計的系統(tǒng)設計，進行程序編碼2012年01月16日前：完成論文的粗鋼2012年03月16日前：完成論文終稿，并且打印成冊，上交論文準備答辯四、完成論文（設計）所具備的條件因素:通過這幾年的理論學習,在學校的幫助和支持下,指導老師的指導下,目前基本具備完成論文的條件.但也存在困難:一是時間太緊,必須妥善安排論文時間。二是缺乏理論的文獻資料,需要借助學校圖書館的文獻資料及相關數(shù)據(jù)。指導教師簽名：日期：2011年11月15日論文（設計）類型：A—理論研究；B—應用研究；C—軟件設計等； 摘要 近幾年來，中國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。在渡過2008年的全球金融危機后，中國的房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷洗盤。主要表現(xiàn)為一些抗風險能力差的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)或重組，以及部分央企的退出。本文以萬科企業(yè)股份有限公司為例，主要通過分析萬科近幾年的稅收籌劃行為，來尋找對房地產(chǎn)企業(yè)合理的一些納稅籌劃方法，為企業(yè)減輕稅收負擔的同時，并驗證納稅籌劃對企業(yè)發(fā)展的重要性。關鍵詞：萬科稅收籌劃方法AbstractInrecentyears,China'srapiddevelopmentofrealestateenterprises.Throughouttheglobalfinancialcrisisof2008,Chineserealestateenterprisesareexperiencingdishwash.Themainperformanceforsomepoorabilitytoresistrisksofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesbankruptcyorreorganization,aswellaspartofthecentralenterprisesexit.ThearticlewithChinaVankeCo.,Ltdasanexample,mainlythroughtheanalysisofVankerecentyearsoftaxplanningforrealestateenterprises,tofindareasonablenumberoftaxplanningmethod,forenterprisestoreducethetaxburdenatthesametime,andvalidatedtheimportanceofthedevelopmentofenterprisetaxplanning.Keywords:VankeTaxplanningMethods目錄TOC\o"1-3"\u前言 1一、納稅籌劃的含義 1（一）、含義 1（二）、納稅籌劃與偷稅和避稅的區(qū)別 2（三）、納稅籌劃的主要內(nèi)容 2二、萬科企業(yè)股份有限公司的介紹 3（一）、背景介紹 3（二）、近幾年納稅情況 4三、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及稅種 5（一）、營業(yè)稅 6（二）、土地增值稅 6（三）、企業(yè)所得稅 7四、萬科企業(yè)股份有限公司的納稅籌劃行為 8（一）、2008年四川汶川地區(qū)賑災捐贈 9（二）、轉(zhuǎn)換銷售方式 101、對增值率的影響 102、對土地增值稅的影響 11五、萬科納稅籌劃方法歸納 12（—）、營業(yè)稅 121、合作建房 122、收入分散 143、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 14（二）、土地增值稅 141、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 142、利息支出 143、其它可扣除項目 15（三）、企業(yè)所得稅 151、捐贈 152、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 16六、總結(jié) 16文獻綜述 18參考文獻 26致謝 28前言納稅籌劃在我國處于起步的階段，不是所有的企業(yè)都有納稅籌劃的意識。納稅籌劃在國外興起時間早，企業(yè)接受度較高，并且已經(jīng)發(fā)展成熟的行業(yè)，并且許多大型的企業(yè)也會聘用高級人才，專門負責企業(yè)的節(jié)稅等。而且在國外企業(yè)中，在進行一項經(jīng)營決策前，都會充分重視納稅籌劃方案以及建議。在美國，常用的納稅籌劃的方法是推遲實現(xiàn)所得和提前扣除。這主要是利用貨幣時間價值的不同，很簡單，比如100元人民幣，在2010年和2012的時間價值是肯定不同的，這中間要考慮通貨膨脹等客觀因素等。而在我國，納稅籌劃正漸漸被企業(yè)重視，比如北京，上海等沿海，經(jīng)濟發(fā)達城市，也出現(xiàn)了許多專業(yè)的納稅籌劃代理機構(gòu)，并且從業(yè)人員的數(shù)量也在每年快速的遞增中?？梢姡{稅籌劃在我國，無論是在企業(yè)，還是所在的行業(yè)，都具有廣闊的發(fā)展前景。一、納稅籌劃的含義（一）、含義納稅籌劃，是指通過對涉稅的業(yè)務進行籌劃，形成一套完整的納稅方案，最終節(jié)稅，減輕企業(yè)稅收壓力的行為。（二）、納稅籌劃與偷稅和避稅的區(qū)別偷稅是指納稅人通過偽造、編造、隱匿、擅自銷毀賬簿憑證活在賬簿上多列或不列、少列收入、或進行虛假的納稅申報，采取各種欺瞞等手段，以達到不繳或少繳應納稅款的違法行為。避稅是指納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅負部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為，借用非違法手段減輕稅收負擔，獲取稅收收益。避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。納稅籌劃是指納稅人在遵守稅法的前提下，在做經(jīng)營決策前，通過合理的籌劃，充分利用國家的各種稅收優(yōu)惠政策等，把企業(yè)的稅負降至最低，以此來獲得合理的稅收收益。與偷稅不同的是，納稅籌劃是合法的。與避稅不同的是，納稅籌劃是與立法本意不沖突的。（三）、納稅籌劃的主要內(nèi)容納稅籌劃的內(nèi)容包括了避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃、實現(xiàn)零風險節(jié)稅是指納稅人在不違反我國稅法的基礎上，運用稅法規(guī)定的各種起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策，和針對企業(yè)不合法的行為，進行稅收懲罰等政策，來巧妙的安排企業(yè)的對外投資、融資等，從而減少納稅額，來減輕企業(yè)稅收壓力的行為。在我國，特別是民營企業(yè)，對“節(jié)稅”非常敏感，相對國企而言，中小民營企業(yè)面臨的市場競爭更加激烈，因此，能盡量的減少稅收支出，對企業(yè)是喜于樂見的。在稅法中，某一種稅種，針對不同的經(jīng)營行為，是有有不同的稅率級別的。兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。這種情況，類似于“納稅陷阱”，如果企業(yè)沒有合理的把企業(yè)業(yè)務進行分類，或者說沒有事先了解我國稅法的特殊約定，對企業(yè)來說，是相對容易掉入陷阱，從而多繳納應納稅額的。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃，是指納稅企業(yè)在調(diào)整商品的價格后，降低了納稅金額，從而把稅收負擔轉(zhuǎn)移給下一個經(jīng)營者，進而獲得稅收收益的行為。涉稅零風險，是指納稅人嚴格遵守稅法的規(guī)定，設置清晰的賬目，不采取違法行為，比如偷稅漏稅，主動不超時的進行納稅申報。這對企業(yè)是一個考驗。通過合法合規(guī)的籌劃，可以為企業(yè)帶來財務上的利益而二、萬科企業(yè)股份有限公司的介紹（一）、背景介紹萬科企業(yè)股份有限公司在1984年5月成立，現(xiàn)在是中國最大的房地產(chǎn)商。在2007年，公司的納稅額超過50億。在2010年，納稅貢獻更是突破百億元。2008年實現(xiàn)銷售金額億元，結(jié)算收入億元，凈利潤達到億元。萬科品牌在世界品牌價值實驗室（WorldBrandValueLab）編制的2010年度《中國品牌500強》排行榜中排名第19位，品牌價值已達億元。（二）、近幾年納稅情況2009年，萬科的納稅額達到58億元，在所有A股上市房企中排名首位，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)分列第二、第三位，它們的納稅額分別為39億元和21億元。不過，萬科2009年的納稅額較上一年的62億元有所降低，原因在于，營業(yè)稅金及附加卻由上年的45億元降到36億元，有關報道指出，土地增值的下調(diào)對萬科產(chǎn)生了巨大影響，也就是代表萬科繳納土地增值稅的支出會增多，負擔加重。在我國，A股上市的房企納稅額占營業(yè)收入平均為%，當然不包括*ST海鳥，陽光股份是納稅收入比最高的公司，陽光股份的比重已經(jīng)達到了%。排第二的是萬澤股份，為25%。萬科的是%，排名第72位。這表明，雖然萬科的納稅額高，但稅負卻低于行業(yè)平均水平。這就要我們思考和分析萬科采取的是何種籌劃，才能達到如此可觀的納稅籌劃收入，如表2-1和圖2-1所示，該圖表列出并直觀的表現(xiàn)了2006~2010年以來萬科股份有限公司每年的主營業(yè)務收入情況，納稅額，以及納稅額占營業(yè)收入百分比的增長趨勢。表2-1萬科2006-2010年納稅情況表年度主營業(yè)務收入（億）納稅額（億）納稅額占營業(yè)收入百分比2006178．482103%2007355．26611315%2008409．917792%2009488．810131%201023%圖2-1萬科2006-2010年主營業(yè)務收入和納稅額趨勢圖從該表圖可看出，萬科從2006年至2007年，主營業(yè)務收入增幅最大，納稅額在2008年-2009年有所下降，這主要受全球經(jīng)濟危機的影響，市場不景氣引起的。2006年至2010年納稅額占營業(yè)收入每年平均在15%以上。由此看出，萬科每年納稅額占利潤比例還是比較高的。應納稅額在一個企業(yè)通過合理的稅收籌劃下，如果每減少應納稅額的1%，可以為企業(yè)節(jié)約大筆費用，帶來明顯的經(jīng)濟收益。作為納稅在幾十億以上的企業(yè)，納稅具有巨大籌劃的空間。三、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及稅種房地產(chǎn)企業(yè)，主要涉及的稅種一般是營業(yè)稅、土地增值稅、增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅、教育費附加等。而營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得是房企納稅的核心。故，本文通過研究此三種稅種，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方法進行總結(jié)歸納。（一）、營業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅，主要在銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，會發(fā)生應稅項目。下面，我們具體來研究這兩項經(jīng)營活動，產(chǎn)生營業(yè)稅的具體環(huán)節(jié)和相關的稅法規(guī)定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)主要包括兩個部分，第一是針對土地使用者的，也就是說當使用著將使用權(quán)轉(zhuǎn)出的時候，會涉及到營業(yè)稅繳納的問題。第二是當土地所有者把使用權(quán)讓出，以及土地使用者把使用權(quán)交給所有者的時候，當這兩種情況發(fā)生時，是不用收營業(yè)稅的。銷售不動產(chǎn)，既然是銷售，那就不可能是無償，不付代價就讓出所有權(quán)的，一般是不可能的。什么是不動產(chǎn)呢它是指那些不能挪走，如果要挪走，那會使其本質(zhì)和形態(tài)等發(fā)生改變的財產(chǎn)。最簡單也是大家最熟悉的不動產(chǎn)的例子，就是房產(chǎn)，想必一般人都有此概念。而如果要讓出建筑物，比如某個寫字樓的有限產(chǎn)權(quán)又或是永久使用權(quán)的時候，這些行為都是被視同銷售建筑物的。當然，除了以上行為，也包括有償?shù)匿N售或者是讓出其他土地附著物所有權(quán)的時候。但是如果把不動產(chǎn)無償贈送給他人，比如用于慈善的捐贈，或者其他捐贈行為，皆視同銷售。如果在銷售不動產(chǎn)的同時，也將所有的使用權(quán)讓予買方時，也一樣要按照按銷售不動產(chǎn)來征收營業(yè)稅。如果為企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，賣方向買方收取包括全部價格和其它的費用外，根據(jù)相關規(guī)定，但是當銷售的價格不正常時，并且也沒有合理的理由說明的，主管稅務機關判定營業(yè)額是根據(jù)以下方法做出的。一種方法是根據(jù)同類不動產(chǎn)的平均銷售價格來制定的。第二種是按同類應稅勞務，或是銷售同類不動產(chǎn)的平均價格來制定。統(tǒng)一的營業(yè)稅計稅公式為：應納稅額=工程成本或營業(yè)成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）（二）、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[1993]138號）規(guī)定，當發(fā)生讓予國有土地使用權(quán)、以及地面上的建筑物包括其地上的附著物時，并因此取得收入的單位和個人，這時，要征收土地增值稅。土地增值稅主要是針對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，所取得的增值額部分，進行征收。而使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為什么只提到國有土地呢這是由《中華人民共和國土地管理法》所限定的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，任何人不能私自轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，并且集體土地使用權(quán)只能由國家征用，否則私自轉(zhuǎn)讓行為會觸犯法律規(guī)定。因此，使用權(quán)的征稅范圍不包括集體，僅僅針對國有土地使用權(quán)，這也是國家出于長遠的考慮而設定的。轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建在地表上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物是說附在地表上的，不可以挪動，一挪動就要發(fā)生破壞的物品。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和因轉(zhuǎn)讓而房地產(chǎn)取得的收入。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。（三）、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅納稅人即所有實行獨立經(jīng)濟核算的中華人民共和國境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織，包括以下6類：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)、有生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。企業(yè)所得稅額為25%，此種稅種是專門針對企業(yè)獲得的所得部分進行征稅的。企業(yè)的所得主要指的是銷售貨物所得、提供勞務所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。四、萬科企業(yè)股份有限公司的納稅籌劃行為（一）、2008年四川汶川地區(qū)賑災捐贈2008年5月12日，四川汶川地區(qū)發(fā)生里氏8級地震，萬科隨后發(fā)出公告，在將來的3-5年內(nèi)捐獻達1億元人民幣。表2-2萬科2008年年度利潤總額表單位：（人民幣）元科目2007年2008年本年比上年增減利潤總額%圖2-2捐贈額占利潤總額比例萬科的善款是以企業(yè)的名義捐贈，按我國稅法規(guī)定，可以在年度會計利潤的12%以內(nèi)扣除。由圖2-2可看出，1億元的善款約占2008年利潤總額%，在12%范圍內(nèi)，因此可以抵扣。假設善款是通過中國紅十字會捐出，萬科能在在企業(yè)所得稅前列支1億元，進而獲得多抵扣企業(yè)所得稅為2500萬元（1億元*25%企業(yè)所得稅）的利益。假如萬科改為企業(yè)名義捐出5000萬元，另外再以企業(yè)老總王石的個人名義捐贈5000萬元，那么這時的萬科，能在企業(yè)所得稅前列支的最大捐贈額是5000萬元，而另外5000萬元的個人捐贈是不能出現(xiàn)在企業(yè)所得稅前列支里面的，而只能在王石的個人所得稅前抵扣。兩者相比，后者以個人名義捐贈的5000萬元，企業(yè)要少抵扣企業(yè)所得稅1250萬元。毛利率是一個行業(yè)是否賺錢的最直觀的指標，毛利率越高，一般來說也就意味著凈利潤會越高。在2007年時，萬科的毛利率最高時居然達到了%。截止到2008年，萬科的毛利率約為32%，這意味著在沒有去除成本之前，每銷售一套房子，就有近三分之一套房子是開發(fā)商的毛利潤。假設2008年萬科在上海賣一套房的價格是150萬，如果再踢除員工工資等成本，每套房的利潤在38萬元（150萬元*32%-10）左右。如果以王石個人名義捐出5000萬元，會使企業(yè)少抵扣1250萬元的企業(yè)所得稅，這筆錢至少相當于萬科賣出32套房子的利潤，從企業(yè)的納稅籌劃的角度來看，是不劃算的。萬科公司捐出也許是資金加上實物。一般實物捐贈中，要選擇一個合適的捐贈額度的計量，對于企業(yè)來說，這其中又有一定的納稅籌劃空間。捐贈不但可以幫助企業(yè)肅立良好的社會形象，如果滿足稅法關于抵扣的規(guī)定，還能為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。同時，稅法規(guī)定，捐贈開發(fā)產(chǎn)品，視同銷售，需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，三項合計稅負率有可能達12%以上。捐出1億元，應納稅額為1200萬元左右，這就需要萬科合理的安排所捐資金和開發(fā)品的比例，進而達到最佳平衡點。萬科的1億元捐贈，會在以后的3到5年內(nèi)逐年支出。因此，萬科可以將1億元分拆為好幾筆，這樣就能根據(jù)未來3至5年的內(nèi)每年的利潤總額，來決定當年的捐贈額，這就減小了企業(yè)的資金壓力。這就要求，在捐贈前要充分的預計當年的會計利潤。因此，在選擇納稅籌劃方案時，要盡量選擇對企業(yè)最有利的方案。（二）、轉(zhuǎn)換銷售方式萬科近幾年來，以銷售精裝修房逐漸代替毛坯房，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，這一舉動，無疑對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響力。1、對增值率的影響假設萬科毛坯房的銷售額是a，沒裝修前可扣除成本是b，可扣除裝修成本是c，企業(yè)所得稅稅率是t。萬科對外銷售產(chǎn)品時有下面兩種方案。方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷售額為a，可扣除成本是b。方案二：企業(yè)出售裝修房，銷售額是a＋c，可扣除成本是b＋c。因此，增值率計算如下：方案一：（a-b）/b方案二：[a＋c-(b+c)]/(b+c)＝(a-b)/(b+c)從上述公式可發(fā)現(xiàn)，(a-b)/b

>(a-b/(b+c)，所以企業(yè)賣裝修房時的增值率能變低。當增值率在臨界點時，會更改項目的土地增值稅稅率，而應繳的土地增值稅也會變動。舉例：假定某開發(fā)項目，毛坯房售價為8000萬，可扣除成本為5000萬（加計20％后），現(xiàn)有兩種銷售方案可供選擇：方案一：按毛坯房出售，售價為8000萬；方案二：帶裝修出售，預計裝修成本為1000萬，平價裝修不賺取利潤，售價定為9000萬2、對土地增值稅的影響方案一：增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，應交土地增值稅為：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950萬

方案二：增值率＝（8000＋1000－5000-1000×）/（5000＋1000×）=％，應交土地增值稅為：（8000＋1000－5000-1000×）×30％＝840萬。可見，方案二可少交土地增值稅110（950－840）萬元。因為裝修公司的應納稅種和稅率都會比房地產(chǎn)企業(yè)的低，所以萬科應該設立多家裝修公司，進行能降低成本。這告訴我們，企業(yè)在做經(jīng)營決策前，不要僅憑感覺或者簡單的資料來下做出判斷，要充分考慮財務人員提供的數(shù)據(jù)分析。萬科銷售精裝房也是在考慮了成本，和土地增值稅的前提下，選擇的正確的籌劃方案。五、萬科納稅籌劃的操作方法歸納（—）、營業(yè)稅1、合作建房合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，雙方采取合作的方式共同建房。要想通過合作建房來獲取建筑的所有權(quán)，主要通過租賃土地使用權(quán)以及“以物易物”的方式來實現(xiàn)。也許很多人不清楚“以物易物”的含義是什么，其實“以物易物”是指甲乙雙方，互相交換彼此的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。比如甲企業(yè)有一工廠，它想通過讓出該工廠一辦的所有權(quán),來換取乙企業(yè)名下的一塊土地的三分之一,此種情況，就在“以物易物”的范圍內(nèi)。這時候，就視同銷售。故甲乙方的行為，都要納入營業(yè)稅的征稅范圍內(nèi)。甲方的征稅項目為“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”，而相對應的乙方的稅目則是“銷售不動產(chǎn)”。如果合作建房的任意一方，把易物得到的房屋給賣了出去，根據(jù)稅法規(guī)定，要對銷售房屋后獲得的收入征收營業(yè)稅。除了使用權(quán)和所有權(quán)的交換外，還存在以下一種應稅行為。那就是當甲方把土地出租給乙方后，乙方獲得了這塊土地的使用權(quán)，并且在這上面可以修建房屋等建筑，之后用于盈利或其他使用途徑。但是當約定的租賃期到了時，乙方不但要把土地使用權(quán)還給甲方，還要把所建房屋的所有權(quán)此時也讓給甲方。這讓我想起我以前所讀高中的食堂，學校讓出一塊土地讓承包商修建食堂，承包商可以在15年經(jīng)營食堂，以此來賺回成本并盈利。但是，在15年后，無論是食堂所在的建筑，還是食堂內(nèi)部所有的設備等，都全部歸學校所有，這就是很典型的使用權(quán)和所有權(quán)交換的案例。在上述中，甲方是出租了土地使用權(quán)的，所以，按照稅法規(guī)定，營業(yè)稅應稅科目為“服務業(yè)―租賃業(yè)”。而乙方是銷售了不動產(chǎn)，故營業(yè)稅應稅科目是“銷售不動產(chǎn)”。當然，也有合作建房，不征收營業(yè)稅的情況，這對企業(yè)來說，就是相當具備吸引力的。比如甲方提供土地，而乙方則以資金入股，進行合作建房。如果甲乙就一起承擔風險，并且一起分配利潤的觀點達成一致，此時根據(jù)稅法中規(guī)定，是不用征收營業(yè)稅的。稅法中具體規(guī)定如下，即以無形資產(chǎn)投資入股的，參與利潤分配、并且共同承擔投資風險的，無需繳納營業(yè)稅。而甲方讓出的土地使用權(quán)，用于合作建房，這可認作是投資入股，也是不用繳納營業(yè)稅的。但如果合營企業(yè)已經(jīng)銷售合作建房的房屋，對銷售收入會征稅，但不會對利潤進行征稅。假設甲方抽出一部分銷售收入用來分配利潤，這就不符合稅法中關于投資入股不征營業(yè)稅的規(guī)定。那么這種行為是否還在征稅范圍內(nèi)呢答案是肯定的，這雖然不是投資入股，但是卻把土地使用權(quán)讓予了甲乙雙方合營的企業(yè)，這時，就要讓甲方從獲取了的利潤或或者是從銷售收入中抽出的部分收入，以“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的科目依法納稅。當然，也要對雙方合營的企業(yè)根據(jù)其銷售收入的多少，進行征收營業(yè)稅。當合作的建房，最終以甲乙方按比例分配房屋所有權(quán)時，此種情況不在征稅范圍內(nèi)。所以，當甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時，要征稅。而對合營企業(yè)的房屋，雙方在獲取后有進行銷售的，其納稅科目為“銷售不動產(chǎn)”由此可看出，在合作建房這塊，企業(yè)想要免征營業(yè)稅，可以采取以下兩種方式。一是以無形資產(chǎn)投資入股的，參與利潤分配、并且共同承擔投資風險的，是不需要繳納營業(yè)稅的。二是當甲乙方按比例分配合營企業(yè)的房屋所有權(quán)時，也是免征營業(yè)稅的。如果企業(yè)能合理利用這些優(yōu)惠的稅收政策，在能合理利用資金的同時，也能為企業(yè)帶來一部分的稅收收益。2、收入分散房屋的銷售合同包括兩部分，一是房屋銷售合同，二是裝修合同。如果房地產(chǎn)企業(yè)自己不負責裝修房屋，二是把房屋裝修外包給其他公司。在銷售價格不浮動的前提下，企業(yè)要繳納的營業(yè)稅，只針對房屋銷售合同中的房屋銷售價格部分進行征收，而裝修的價格要繳納的稅款，則是由承包的裝修公司來支付的，就不再需要房地產(chǎn)進行繳納了。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)資產(chǎn)入股，并且參與到利潤分配，和共同承擔投資風險時，免征營業(yè)稅。另外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需上稅。（二）、土地增值稅1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)稅法規(guī)定，當企業(yè)和其他企業(yè)合作成立聯(lián)營企業(yè)，對其投資的土地入股聯(lián)營企業(yè)時，不用征收土地增值稅。這和營業(yè)稅中關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓免征稅的規(guī)定相似。2、利息支出財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。這就啟示我們，如果房地產(chǎn)企業(yè)預計的利息支出較高，就可提供金融機構(gòu)的證明來扣除。而如果開發(fā)費用高，利息支出較少，就可多扣除開發(fā)費用。3、其它可扣除項目除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓和利息支出可以免稅或扣除的情況外，還存在以下情況能對土地增值稅進行扣除。具體可扣除項目有為取得土地使用權(quán)所支出的資金。當把土地進行征用和拆遷時，要支出的拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等都是可以扣除的。（三）、企業(yè)所得稅1、捐贈捐贈作為企業(yè)一種特殊的經(jīng)營行為，在稅務上可享受一定的稅收優(yōu)惠。新企業(yè)所得稅法第九條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。比如萬科在08年對汶川等災區(qū)的捐贈，就獲得了12%的扣除，這就充分運用了此條優(yōu)惠政策，成功為企業(yè)帶來1200萬元的稅收收益。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有取得投資收益，不需要交納企業(yè)所得稅。此外，股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓的所得或損失，在5年內(nèi)，可以分攤到各年度的應納所得稅中。這可以緩解部分資金暫時周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，減輕一次性支付稅額的壓力。這也利用稅法的規(guī)定，不但考慮了貨幣時間價值，就好比將一籃子雞蛋，分別放置好幾個籃子里，比如企業(yè)在本年經(jīng)營不善，出現(xiàn)虧本等情況，分攤的舉措，確實能為企業(yè)緩一口氣。六、總結(jié)總的來說，在國外,稅收籌劃由來已久,因此外資企業(yè)的稅收籌劃意識和手段比內(nèi)資企業(yè)要強得多。對我國民營企業(yè)來講,通過籌劃獲得的收益都是自己的,他們也愿意在稅收籌劃上進行嘗試。納稅籌劃在我國具有廣闊的發(fā)展前景。納稅籌劃是在合法的前提下為企業(yè)減輕稅收負擔，這對企業(yè)具有巨大的吸引力。另外，通過對納稅籌劃的宣傳，也能使我國房地產(chǎn)企業(yè)對稅法高度重視，減少偷稅漏稅的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了金融危機的洗盤后，行業(yè)會更加規(guī)范。特別像萬科這種大型的房地產(chǎn)商，每年貢獻的稅額都是以億計算，并逐年增長。此時，就更加需要在銷售產(chǎn)品前，對整個經(jīng)營活動進行超前的納稅籌劃，特別是通過運用營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，真正做到減輕企業(yè)的稅收負擔，從而在一定程度上幫助企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)。而學會聰明的捐贈，不但能達到提升企業(yè)公眾形象的目的，也能隱形的幫助企業(yè)增加銷售收入和減少納稅額。當然除此之外，也要把握好納稅的時機，畢竟貨幣是存在時間價值額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國高速發(fā)展的企業(yè)，不僅社會關注很高，而且上市的房地產(chǎn)企業(yè)具有較大影響力。為了和國際接軌，也為了我國企業(yè)財務發(fā)展的規(guī)范化，我國應該大力推進納稅籌劃的發(fā)展。文獻綜述摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的進一步深入，稅務籌劃成為很多企業(yè)關注的一個熱門話題。越來越多的企業(yè)在壯大中，由于沒有進行合理的企業(yè)收稅籌劃，從而導致稅收負擔沉重，影響了企業(yè)的發(fā)展。本文主要涉及房地產(chǎn)行業(yè)，以萬科為例，針對其需要交納的稅種，充分利用稅法提供的稅收減免等優(yōu)惠政策，合理的對萬科的稅收進行籌劃，從而使企業(yè)享得最大的稅收利益。關鍵詞：萬科，稅收籌劃，優(yōu)惠政策引言納稅籌劃形成較為完整的理論與實務體系的標志應該是1959年歐洲成立的稅務聯(lián)合會，其成員遍布美、法、德、意等22個國家，由從事稅務咨詢的專業(yè)人士和團體組成，明確提出以稅務咨詢?yōu)橹行拈_展稅務服務，而納稅籌劃就是其服務的主要內(nèi)容。荷蘭國際財政文獻局《國際稅收辭匯》認為，納稅籌劃是指通過納稅人經(jīng)營活動或個人事務活動的安排，實現(xiàn)繳納最低的稅收。印度稅務專家雅薩期威《個人投資和稅務籌劃》則認為，稅務籌劃是納稅人通過財務活動的安排，充分利用稅務法規(guī)提供的包括減免在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而享得最大的稅收利益。美國加州大學梅格斯與.梅格斯合著的《會計學》也認為，納稅籌劃是人們合理而又合法地安排自己的經(jīng)營活動，使之繳納可能最低的稅收。阿根廷的《憲法》規(guī)定：不應強迫阿根廷的居民做法律沒有規(guī)定的事情，同時也不能禁止他們?nèi)プ龇蓻]有禁止的事情。盡管在發(fā)達國家納稅人對納稅籌劃耳熟能詳，充分利用，而我國則處于初始階段，且參差不齊、人言言殊，但法人和自然人對納稅籌劃極其關注卻是不爭的事實。鑒于納稅人和稅務機關法律地位平等，但權(quán)利義務不對等，勢必形成獨具中國特色的納稅籌劃原則：對稅務機關來說，要依法行政，不折不扣地執(zhí)行“法無援權(quán)不得行”的原則，不能超越范圍濫用自由裁量權(quán)；對納稅人來說，要遵守稅法和尊重稅法，堅定不移地遵循“法無明文不為過（罪）”的原則，切實維護自身的合法權(quán)益。正文：一、納稅籌劃的含義納稅籌劃是指納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險的目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，對企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項活動進行事先安排的過程。納稅籌劃是為了同時達到兩個目的：減輕稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險。如果企業(yè)開展納稅籌劃活動后，沒有減輕稅收負擔，那么其納稅籌劃是失敗的。但是，如果企業(yè)在減輕稅收負擔的同時，稅收風險卻大幅度提升，其納稅籌劃活動同樣不能成功。體現(xiàn)了納稅籌劃的手段。納稅籌劃需要企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項活動進行事先的合理安排。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)的一個最基本的經(jīng)濟行為。二、萬科簡介中國的房地產(chǎn)業(yè)是在上個世紀80年代，改革開放后逐漸發(fā)展起來的。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成為國家稅收的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營中，具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益見效慢等特點，利用稅收籌劃不僅能夠減少企業(yè)的涉稅成本和經(jīng)營風險，還能增強企業(yè)的盈利能力和競爭力。在中國眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商里，萬科企業(yè)股份有限公司具有強烈的代表性。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股。總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現(xiàn)銷售面積萬平方米，銷售金額億元。營業(yè)收入億元，凈利潤億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。在企業(yè)領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。三、房地產(chǎn)業(yè)主要涉及稅種及范圍房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他的行業(yè)，稅負相對較高。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅等。以下是房地產(chǎn)涉及的稅種的介紹：稅種征稅對象計稅依據(jù)計算方法稅率營業(yè)稅銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入-房屋或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和家外費用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售房屋以營業(yè)額為計稅依據(jù)營業(yè)額*適用稅率5%企業(yè)所得稅生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得稅應納所得額應納稅額=（全部應稅收入-準扣予項目）*稅率25%城市維護建設稅隨營業(yè)額征收納稅人實際繳納的營業(yè)稅營業(yè)稅*適用稅率7%，5%，1%教育費附加隨營業(yè)額征收以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)營業(yè)稅*適用稅率3%印花稅房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋與買房人簽訂房屋購買合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利可證照等應稅憑證文件為對象計價和從量計稅應納稅額=計稅金額*稅率應納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額契稅以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對象成交價格、核定價格、交換價格差額和“土地收益”或“補繳土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用”應納稅額=計稅依據(jù)*稅率3%~5%土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部收入減去規(guī)定扣除項目后的余額應納稅額=∑（增值稅*稅率）四級超率累進稅率城鎮(zhèn)土地適用稅以土地為征稅對象實際占用的土地面積年應納稅額=∑（各級土地稅額*相應稅率）定額稅率*（每平方米價格）房地產(chǎn)稅以房屋為征稅對象房屋出租收入或房屋計稅價值年應納稅額=房屋原值*（評價估值）*70%*%%四、房地產(chǎn)主要稅種的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠政策指國家為鼓勵某些產(chǎn)業(yè)、地區(qū)、產(chǎn)品的發(fā)展，特別制訂一些優(yōu)惠條款以達到從稅收方面對資源配置進行調(diào)控的目的。企業(yè)進行納稅籌劃必須以遵守國家稅法為前提，如果企業(yè)運用優(yōu)惠政策得當，就會為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。由于我國的稅收優(yōu)惠政策比較多，企業(yè)要利用稅收優(yōu)惠政策，就需要充分了解、掌握國家的優(yōu)惠政策。（一）、營業(yè)稅優(yōu)惠政策：1、企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業(yè)稅。2、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅。3、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅。（二）、企業(yè)所得稅：1、縮小房地產(chǎn)企業(yè)應納所得稅，也就是通過縮小房地產(chǎn)企業(yè)應納稅所得額減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務和負擔。2、延緩納稅期限。3、選擇捐贈，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額的12%的部分，準予扣除，超過部分不允許。五、萬科日常經(jīng)營活動的稅收籌劃（一）、利用投資方式進行稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或者入股聯(lián)營以等的利潤兩種方式。若選擇房地產(chǎn)出租以獲得租金的方式，應該按照規(guī)定交納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅以及企業(yè)所得稅等。若選擇將房地產(chǎn)投資入股，接受投資利潤分配并共同承擔投資風險，則不收取營業(yè)稅及附加。由于被投資方在稅后利潤分配，按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不繳納企業(yè)所得稅，所以房屋的投資可以減輕企業(yè)的稅收負擔。（二）、利用分散收入進行稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)必須繳納營業(yè)稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅等。分散收入的方法主要將單獨處理的部分從房地產(chǎn)中分離出來，以及不考慮印花稅和企業(yè)所得稅的前提下多次簽訂購房合同。（三）、利用設立獨立銷售公司進行納稅籌劃通過設立獨立核算的銷售公司，分立了擴大了土地增值稅和營業(yè)稅，以及企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間。（四）、利用土地增值稅進行納稅籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要生產(chǎn)成本之一。按規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值稅額沒有超過可扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值稅額超過可扣除項目金額的20%的，其增值額為全部的計稅金額。另外，除了稅法規(guī)定的扣除項目外，納稅人還應該很注意，稅法允許扣除的項目比企業(yè)實際核算涉及的項目要少，所以計算增值額小，計稅額就小，適用的稅率就低。土地增值稅負擔就輕。在累進稅制下，收入的增加于是這相同條件下增值額的增加，從而使高的增值額適用較高的稅率，檔次爬升的現(xiàn)象會使得納稅人稅負幾句上升，納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)，往往涉及的工程范圍比較多，如建筑工程，安裝工程，裝飾工程、設備購置等。如果就整個房地產(chǎn)開發(fā)項目簽署合同，則整個開發(fā)過程中發(fā)生的費用都屬于總投資的范疇，并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)進程，是分期進行的，納稅人可以利用不同的工程的性質(zhì)，選擇不同的稅種，進行納稅籌劃。考慮到當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)是多種經(jīng)營，既從事建筑業(yè)，有從事加工業(yè)，既有房屋銷售業(yè)務，又有各種設施銷售和裝飾業(yè)務及物業(yè)管理服務，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過不動產(chǎn)銷售價格部分分解到其附加經(jīng)營的業(yè)務收入上，就可以降低