業(yè)主住戶手冊

業(yè)主住戶冊前

言本《業(yè)戶手冊》屬指引性質(zhì)，旨在向各業(yè)戶闡述《業(yè)主公約》的要點及一般守則。若釋義或內(nèi)容有差異之處，應(yīng)以《業(yè)主公約》原文為準(zhǔn)。依《業(yè)主公約處可隨需要增刪及修訂《業(yè)戶手冊及其他規(guī)例。本管理處竭誠為各業(yè)戶提供最佳服務(wù)使各業(yè)戶能夠充分享受溫馨和諧的居家生活。要成功達(dá)到上述指標(biāo)尚需各業(yè)戶的衷誠合作管理處先此道謝謹(jǐn)祝生活愉快、萬事如意。一、管理人及其職能物業(yè)管理有限公司管理處已被委聘為本物業(yè)的管理者執(zhí)行對本物業(yè)的物業(yè)管理職能，享有或承擔(dān)《業(yè)主公約》中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。作為管理者管理處將負(fù)責(zé)本物業(yè)的保養(yǎng)修樓宇公共場地公共設(shè)備等并獲委任全權(quán)代表全體業(yè)戶與政府部門公共服務(wù)或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行事務(wù)接洽，包括選聘專營公司承擔(dān)物業(yè)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。二、業(yè)主委員會為落實本物業(yè)管理民主化實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式本物業(yè)由業(yè)主代表大會選出業(yè)主管理委員會（以下稱“管委會“管委會”將代表物業(yè)全體業(yè)戶利益，并協(xié)助管理處開展工作。有關(guān)“管委會”的章程和工作細(xì)則，由“管委會”制定，并由業(yè)主大會批準(zhǔn)通過。三、管理費用1.管理費運(yùn)用為保障各業(yè)主在本物業(yè)長遠(yuǎn)利益以達(dá)到投資保值和升值的效果因此各業(yè)戶也需要承擔(dān)本物業(yè)的保養(yǎng)、維修及日常管理開支，按時交納管理費。管理費主要用以支付下列各項及其他未及一一詳列的雜類費用：管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費用。公共場所（地）保安服務(wù)。公共場所（地）清潔服務(wù)。公共場所（地）園藝綠化。公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費等就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用。公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費。必要的社區(qū)文化活動費用。其他管理上的開支。管理處酬金?，F(xiàn)行的管理費金額可隨日后實際開支而予以調(diào)整，調(diào)整前會先通告各業(yè)戶，并經(jīng)業(yè)主管理委員會批準(zhǔn)。2.管理費繳付業(yè)戶應(yīng)于當(dāng)月（季）首五天內(nèi)繳付該月（季）管理費。付款辦法如下：（1）自動轉(zhuǎn)賬歡迎業(yè)戶采用“自動轉(zhuǎn)賬可省去麻煩和節(jié)省時間，不必費時往返及排隊輪候，既簡單又安全。請業(yè)戶在指定銀行開立賬號或活期存折，管理處樂于提供表格及協(xié)助辦理。（2）支票繳付業(yè)戶若為公司戶以支票形式繳付管理費核對無誤后于業(yè)管理公司。

物為便于管理除特殊情況外請勿以現(xiàn)金形式繳付管理費或?qū)F(xiàn)金交予本物業(yè)任何管理人員。業(yè)戶入住時需按該單位兩個月管理費繳交管理費按金住宅按三個月繳交。管理費由業(yè)戶或租戶繳付均可，但若有拖欠，最終仍由業(yè)主負(fù)責(zé)。（3）管理費盈虧若管理費不足應(yīng)付各項開支時將在下年度追加管理服務(wù)費如有盈余則轉(zhuǎn)入下年度賬目。管理費賬目以實報實銷方式處理，收支情況將由管理處按時公布。四、房屋本體維修基金按照國家有關(guān)規(guī)定物業(yè)交付使用在一年以上的由業(yè)主自保修期滿后第一個月起按月向管理處繳納房屋本體維修基金業(yè)主發(fā)生變更的原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還房屋本體維修基金用于房屋本體（共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)項目。不夠支出時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由各業(yè)主規(guī)定分?jǐn)?。房屋本體維修基金由管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管。五、溝通聯(lián)絡(luò)管理人員為保障服務(wù)水準(zhǔn)及管理效能懇請各業(yè)戶合作避免差使管理人員作私人服務(wù)。本公司禁止所有管理人員收受業(yè)戶任何額外贈物或利益。六、聯(lián)絡(luò)途徑駐守本物業(yè)的安全管理員和清潔服務(wù)員較專注于保安事務(wù)及清潔事務(wù)于保安和清潔以外問題，未必全面了解和能夠準(zhǔn)確地給予解答或指引。為提高管理服務(wù)效能避免不必要的誤會和阻延除緊急文件外業(yè)戶不明白或有任何意見、投訴，請直接賜電或徑赴管理處。此外我們將在各公共場所裝有布告板及意見箱以加強(qiáng)與業(yè)戶的聯(lián)系若有書面賜示，除郵寄外，也可擲投于意見箱。七、具名投訴及意見歡迎各業(yè)戶提供任何有關(guān)本物業(yè)的管理意見懇請留下姓名及電話號碼地址，以便聯(lián)絡(luò)及回復(fù)。若投訴個別管理或服務(wù)人員，請盡可能記下編號、姓名，以便調(diào)查及處理。業(yè)主對其購買的樓宇擁有占用/用/益/理等權(quán)力（如房產(chǎn)權(quán)、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承土地所有權(quán)仍歸國家。樓宇驗收時請查看室內(nèi)設(shè)施裝修等是否妥善如有缺陷請于日內(nèi)書面告知管理處管理處將代表業(yè)主就該質(zhì)量問題詢問承建商要求解決逾期者不予辦理。根據(jù)承建合同，樓宇建筑維修保養(yǎng)期365日（從發(fā)出《入伙通知書》之日起計保養(yǎng)期內(nèi)如發(fā)現(xiàn)問題因工程質(zhì)量所致承建商將免費維修則，請業(yè)主自行維修。業(yè)主如欲在自己門口安裝銘牌必須事先向管理處申請及按照管理處的統(tǒng)一規(guī)定安裝時單位的窗戶墻及公共地方均不得豎立任何標(biāo)志及廣告。本物業(yè)僅作《業(yè)主公約》指定用途（即辦公樓、住宅樓或商鋪不可作為貨倉、工廠或其他用途。業(yè)戶負(fù)責(zé)其單位內(nèi)部一切裝置及設(shè)備的保養(yǎng)及維修不可作出任何結(jié)構(gòu)及外觀（含窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護(hù)物業(yè)外觀整齊、統(tǒng)一、美觀，也不可霸占公共空間，罔顧公德（如設(shè)檐篷、神位等業(yè)戶進(jìn)行裝飾、裝修等工程，以不妨害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則，進(jìn)行該項工程前先到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，管理處除要求停止及恢復(fù)原貌外，同時保留報告有關(guān)部門或要求賠償、罰款的權(quán)利。為保持物業(yè)安靜，住宅樓在晚上至翌日8，嚴(yán)禁任何引致噪音的活動，其他時間則懇請各業(yè)戶自覺，切勿引致噪音妨害他人。住宅單位內(nèi)嚴(yán)禁存放任何違禁品及危險物品。八、重要事項下面主要介紹有關(guān)裝修及裝修工程規(guī)定及管理處的建議留意及小心遵守，避免抵觸有關(guān)法規(guī)、裝修管理條例及《業(yè)主公約1.政府批準(zhǔn)及管理處認(rèn)可所有裝修及裝修工程必須符合國家法律法規(guī)及《業(yè)主公約》條款。請先將裝修修工程的圖紙送交管理處獲得其書面認(rèn)可前動工。若遇特殊項目業(yè)戶要另送交政府有關(guān)部門批核管理處會轉(zhuǎn)呈圖紙給顧問工程師審閱及批示。所有有關(guān)顧問費用，由所屬業(yè)戶支付。尚未獲批準(zhǔn)而擅自動工者業(yè)戶須負(fù)責(zé)將樓宇修繕回原狀直至管理處及國家有關(guān)機(jī)關(guān)滿意為止，而一切費用也由所屬業(yè)戶負(fù)擔(dān)。2.樓宇結(jié)構(gòu)及外墻任何裝修及維修均以不影響樓宇結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，例如嚴(yán)禁在承力墻切割或開孔。除遇極特殊情況而預(yù)先獲得管理處書面認(rèn)可外，一律禁止于外墻裝置鐵架、陽臺、支柱、鐵籠、花架、天線、招牌等任何形式的附加物。3.電器裝置為符合規(guī)例安裝各項電器工程時業(yè)戶必須聘請委托注冊的合格電器技術(shù)員。4.給排水系統(tǒng)業(yè)戶未得到有關(guān)政府部門批準(zhǔn)及管理處認(rèn)可切勿隨意更改分支給排水系統(tǒng)。不適當(dāng)?shù)母?，會擾亂水壓及排水系統(tǒng)，引致嚴(yán)重后果。5.煤氣供應(yīng)凡裝備煤氣供應(yīng)管道者，一經(jīng)向煤氣公司申辦，即可使用。業(yè)戶切不可隨便改移喉道及爐頭位置或干擾供應(yīng)系統(tǒng)移位置若屬必要時，須先向煤氣公司申辦及取得管理處認(rèn)可并由煤氣公司施工否則可能會引致生活上的不便。6.保安對講機(jī)及公共天線插掣業(yè)戶不可隨便改移其位置或干擾其線路若改移位置屬必要時須先取得管理處認(rèn)可，并聘用其指定的合格承建商辦理。不恰當(dāng)?shù)母囊莆恢?，不但會影響所屬單位的性能，更會影響整體系統(tǒng)。7.單位前燈飾所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光請勿在單位門前加設(shè)任何燈飾以免影響走廊觀瞻或妨礙鄰居。8.單位防盜門管理處已備有閘門樣板，供大家參照其款式形狀。所有加裝防盜門的質(zhì)料、顏色及尺寸，須參照管理處所訂的款式制造及符合消防條例。9.晾衣架晾衣架已經(jīng)過周詳設(shè)計安裝妥善業(yè)戶毋須更改或移動位置切勿擅自將晾衣處封密或改作其他用途。10.空調(diào)位所有單位均預(yù)留空調(diào)位戶切勿隨意更改位置或另裝機(jī)于外墻或其他窗戶。如確需掛于外墻，請按管理處指定位置安裝，否則，所造成的損失，由業(yè)戶自行承擔(dān)。11.裝修公司業(yè)戶須確保所施行各類工程能兼容于原有系統(tǒng)《業(yè)主公約或國家法律法規(guī)不會有所抵觸也為著保障整體業(yè)戶利益請各業(yè)戶小心聘托負(fù)責(zé)及可靠的合格裝修公司，因為所有有關(guān)損毀責(zé)任，最終歸屬業(yè)戶承擔(dān)。九、裝修程序1.動工前（1）請送交裝修圖紙往管理處。如有需要，業(yè)戶要另送交有關(guān)部門批準(zhǔn)。（2）請?zhí)顖笱b修有關(guān)申請表格。請申辦臨時出入證。請繳交保證金及有關(guān)費用。2.施工時請緊密監(jiān)督裝修公司。請預(yù)先與管理處安排運(yùn)送裝修材料（垃圾）的時間及途徑。請與管理人員合作，小心使用電梯，保持地方清潔。請勿于公共場所（地走廊、樓梯、電表房、儲物室等堆放裝修材料及雜物。否則，業(yè)戶須負(fù)責(zé)一切清理費用。若屬必要時請預(yù)先與管理處安排適當(dāng)暫放地點以免堵塞通道妨礙其他業(yè)戶。每日工作完畢，請關(guān)妥所有門窗、水龍頭及電閘，方可離開。管理處職員會在施工期間入單位內(nèi)視察有關(guān)工程是否已獲批準(zhǔn)及符合原先認(rèn)可的圖紙。3.完工時若有裝修雜物棄置于公共地方，請即撤離。請立即前往管理處，通知派員視察竣工工程，并須退還裝修工臨時出入證，以避免延誤保證金發(fā)還。4.臨時出入證及保證金為安全起見及減少外來干擾獲業(yè)戶聘托及未曾向管理處辦妥手續(xù)的裝修公司，可被拒進(jìn)入本物業(yè)內(nèi)施工。當(dāng)業(yè)戶聘請裝修公司裝修時促其盡快向管理處辦理臨時出入證申請手續(xù)，并繳交指定保證金。申辦須提前2個工作日。屆時，管理處簽發(fā)臨時出入證，裝修人員須隨身攜帶。裝修完工時，業(yè)戶須立即前往管理處退還所有領(lǐng)取的臨時出入證理領(lǐng)還保證手續(xù)免延誤發(fā)還。發(fā)還之前，管理處會先行視察，以確保未有抵觸下述條款。例如：有否遺留裝修物料于公共地方。曾否損壞公共設(shè)備。裝修工程是否符合有關(guān)條例及管理處事前認(rèn)可的圖紙。是否交還所有領(lǐng)取的臨時出入證，若有遺失，每張扣回工本費。若一切妥當(dāng)，保證金盡快悉數(shù)免息發(fā)還。若發(fā)現(xiàn)工程抵觸上述各點者所屬業(yè)戶須負(fù)責(zé)于指定期限內(nèi)清理及修改保證金暫被扣存，直至有關(guān)改進(jìn)工程滿意后，才會發(fā)還。若業(yè)戶延誤未能于期限內(nèi)完成有關(guān)的清理及修葺工程管理處可不必預(yù)先通知，另請裝修公司代為處理，并按值從保證金中扣除。若保證金不足以抵償，由業(yè)戶繳付不足之?dāng)?shù)。各業(yè)戶請勿損壞公共設(shè)備，否則需要賠償損失。請勿將廢棄物丟入各渠道（含溝、渠、池、井等需對損/堵塞負(fù)責(zé)修理。請正當(dāng)使用室內(nèi)電器失修/損壞/質(zhì)劣電器易導(dǎo)致火警任何電器工程須由合格技工進(jìn)行安裝。請勿隨意涂畫/劃/吐痰/便等，也請自覺自重，及監(jiān)管家人（含小孩、老人請勿侵占任何公共地方（含堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等以免有礙市容環(huán)境。十、公共地方清潔保護(hù)環(huán)境，人人有責(zé)。請各業(yè)戶合作，共同保持清潔。請勸導(dǎo)兒童，切勿隨處擲垃圾及涂污墻壁勿將任何物品拋出窗外免造成以外他人生命，觸犯刑法。十一、垃圾清倒安排管理處日后會按情況作出安排各業(yè)戶清倒垃圾另發(fā)較詳細(xì)的通告，每日請依通告細(xì)節(jié)放置垃圾，以便清潔工清倒。十二、保安人員每日24h有保安人員看守當(dāng)值制入口場及巡邏本物業(yè)內(nèi)公共地方。1.電控防盜門為加強(qiáng)戶內(nèi)保安各樓棟電控防盜門須經(jīng)常關(guān)閉避免陌生人進(jìn)入請來訪者使用保安對講機(jī)聯(lián)絡(luò)，以開啟防盜門。2.保安對講機(jī)各單位戶內(nèi)已預(yù)裝完備對講機(jī)附設(shè)遙控自動開戶按鈕電控防盜門。請業(yè)主提醒到訪親友抵達(dá)樓棟電防盜門時以對講機(jī)聯(lián)系歹徒擅闖。3.防盜網(wǎng)建議業(yè)戶尤以較低樓層者切勿拆卸已安裝的防盜網(wǎng)以防止歹徒從外爬入。4.陌生人由于職責(zé)所在保安人員在必要時會查詢進(jìn)入本物業(yè)的陌生人士請向親友解釋此乃加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)保安措施。各業(yè)戶開啟電控防盜門進(jìn)出時，請留意陌生人士跟隨，提防生人尾隨而入。若有懷疑，請即刻通知附近保安員或管理員，也可致電管理處或監(jiān)控中心。十三、停車場守則本物業(yè)的停車場，專供租（購）得車位業(yè)戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入本物業(yè)范圍。為求停車場秩序良好及暢通無阻免非法占泊通道及危害大眾安全，特訂立《停車場管理規(guī)定各使用人遵守。十四、汽車清潔服務(wù)為保障各車主在停車場免受各類外來人士干擾除車主自行清洗外此類服務(wù)由管理處認(rèn)可的清潔人員（公司）提供，未獲允許的外來清潔工人及公司，不得在停車場內(nèi)工作。十五、防火須知1.私人場所應(yīng)小心處理燃燒中的香燭、煙蒂及火柴等。留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼。不可在同一插座接駁太多電器，避免電線負(fù)荷過度。不可將散口電線直接接駁插座，應(yīng)使用適當(dāng)插頭。不可儲存過量易燃物品，如天那水、煤油、石油氣等?；鸩?、打火機(jī)及其他易燃及危險物品，應(yīng)遠(yuǎn)離兒童。使用石油氣或煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通。萬一氣體泄漏時，也可免積聚于室內(nèi)。停止使用時，應(yīng)關(guān)閉石油氣或煤氣總閘。尤其外出時，倍加小心。（8）定期檢查及更換電線和電器，接駁石油氣或煤氣的膠喉。（9）切勿將單位內(nèi)的防煙門拆去，如廚房門，否則一旦發(fā)生火警，將迅速蔓延其他部分，甚至禍及隔鄰。2.公共場所（1）有些業(yè)戶習(xí)慣堆放雜物于公眾地方，如單車、防風(fēng)板、鞋架等，請即刻終止此種慣例，并將其搬走。所有樓梯及出路必須保持暢通。為個人及公眾安全，不要阻塞任何公眾地方。防煙門應(yīng)經(jīng)常關(guān)閉，切勿以木塊栓開。若要焚燒紙錢、元寶或燃點香燭，須非常小心。更要留意火種是否完全熄滅，并及時清理灰燼。公共場所均安裝有滅火器、消防栓及其他防火設(shè)備，請各業(yè)戶敦促子女切勿移玩這些設(shè)備發(fā)生火警時若情況許可盡量嘗試進(jìn)行下列各項重要步驟，以挽救或減輕災(zāi)害。保持鎮(zhèn)靜。撥打“119”火警電話。打破就近的火警鐘玻璃。通知管理員、管理處或信息控制中心，喚醒鄰居。關(guān)閉電力總閘。用滅火器滅火。關(guān)閉所有門窗及防煙門，防阻火勢及煙霧蔓延。切勿乘搭電梯逃生，應(yīng)使用樓梯走。煙霧濃密時盡量貼近體面爬行以濕毛巾遮蓋面部吸入煙霧。⑩身處火場上層的人，應(yīng)向天臺方向逃出，如身處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生。十六、防風(fēng)措施1.每當(dāng)臺風(fēng)來臨時管理處敬請各業(yè)戶關(guān)注下列防風(fēng)措施以保障個人財物及安全?？`緊容易被風(fēng)吹倒的物體，如窗式空調(diào)等?？劬o門窗，以免被強(qiáng)風(fēng)吹開。宜將窗戶玻璃貼上膠紙，防止吹破后，碎片四散，引起危險。（4）勿在玻璃門、窗附近停留?？`緊室外植物，把盆栽搬回室內(nèi)。檢查溝渠，免受雜物阻塞。把室外衣物及晾衣架等收回室內(nèi)。臺風(fēng)過后，若有破裂玻璃，須立即更換。若需要時，可向管理處或市氣象局咨詢臺風(fēng)消息。2.防浸水須知遇有可能發(fā)生水浸時：把有可能受損的貴重物品移往較高處。在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用具的電源。提防通電的電線。3.水浸之后檢查財物、鑒定損失。委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工。逐漸抽去積水，以減少對結(jié)構(gòu)造成的更大損害。清除單位內(nèi)家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生。（5）做好提防搶掠的措施，須加強(qiáng)保安，防止盜賊進(jìn)入單位。十七、防地震須知保持鎮(zhèn)定，切勿離開處地方。躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)下尋求掩護(hù)。遠(yuǎn)離窗戶、玻璃隔板，架或懸著的物件。地震時不要躲在樓梯底下。準(zhǔn)備應(yīng)付后繼更多次的余震。如單位受到破壞，立即通知管理處。切勿散播謠言或夸大報告。十八、應(yīng)急處理當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題：嘗試盡可能獲取有關(guān)該次損傷的資料。使傷者處于溫暖及舒適的狀態(tài)，并加以安慰。撥“120”要求急救醫(yī)療服務(wù)。通知管理處詳述意外情況括所屬單位點姓名話號碼擊者、事件情況等。在任何情況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定。十九、花圃平臺本物業(yè)內(nèi)各花圃及平臺皆為業(yè)戶而建設(shè)有業(yè)戶均有責(zé)任愛惜花草及保持清潔。1.請敦促兒童千萬不可攀登園內(nèi)樹木及跨越各處欄桿墻