商業(yè)地產(chǎn)專題講座之-第10期REITs之于中國商業(yè)地產(chǎn)

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)第10期：REITs之于中國商業(yè)地產(chǎn)本期主題：REITs之于中國商業(yè)地產(chǎn)嘉賓講師：漢博顧問董事長朱友軍

融科投資執(zhí)行總裁李汝容主題背景：現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)主要依靠銀行貸款這種單一融資模式。由于考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，銀行方面對于這樣一個長線經(jīng)營的行業(yè)，并沒有與之十分適應(yīng)的信貸產(chǎn)品。如何解決開發(fā)資金來源，找到適合商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，是上到國家政府，具體到每一位從業(yè)人士都非常關(guān)心的問題。在這種形勢下，08年年底傳來了REITs方面的政策利好消息。央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等三大主要監(jiān)管部門以積極態(tài)度回應(yīng)近期REITs的動態(tài)，一時間關(guān)于REITs已經(jīng)解凍的報道占據(jù)了各大地產(chǎn)媒體的重要版面。但是，各種轉(zhuǎn)繞著REITs的相關(guān)問題，包括很多商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人士還不是十分清楚。本期專業(yè)講臺請到商業(yè)地產(chǎn)與金融業(yè)的兩位專家，與關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的各界人士，以及廣大網(wǎng)友來深入探討REITs與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的話題。1、REITs的概念及在中國的發(fā)展歷程。2、目前信托公司所做的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是不是真實意義上的REITs，主要區(qū)別體現(xiàn)在哪？3、尚無明確具體時間的REITs試點將會選擇何種發(fā)行渠道？將給中國商業(yè)地產(chǎn)帶來哪些方面的實際影響？4、對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，REITs是否能起到立竿見影的融資效果？5、商業(yè)物業(yè)上REITs應(yīng)具備哪些條件？主持人：各位樂居網(wǎng)友大家好，歡迎來到商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺第10期，我是本期的主持人徐迪。首先介紹今天坐客我們直播間的兩位專家：北京漢博顧問董事長朱友軍先生。朱友軍：大家好。主持人：這位是融科投資管理顧問有限公司執(zhí)行總裁李汝容先生，您好。李汝容：主持人好，各位網(wǎng)友好。主持人：歡迎二位的到來。本期商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺的話題是：REITs之于中國商業(yè)地產(chǎn)。眾所周知，資金問題已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸，現(xiàn)階段開發(fā)的主要資金來源，還是只能依靠銀行貸款這種單一的模式。就在去年年底，傳來了REITs的政策利好消息。央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會這三大主要監(jiān)管部門也是非常積極地回應(yīng)有關(guān)REITs的一些動態(tài)，許多業(yè)內(nèi)人士據(jù)此判斷REITs已經(jīng)“解凍”。但是各種圍繞著REITs的相關(guān)問題，可能我們廣大的網(wǎng)友，包括商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一些從業(yè)人士也不是十分了解。那么今天有幸請到兩位，首先請李總為我們簡單介紹一下REITs的概念，以及它在中國的發(fā)展歷程。李汝容：謝謝主持人。首先說REITs這一塊在中國還沒有出來，談不上發(fā)展。REITs說是一個專有名詞的話，其實也不是特別專有，REITs全稱叫做RealEstateInvestmentTrusts，它最早在美國是按照繳稅不同的檔次進行歸類，公司、合伙、信托，有不同的征稅方式。上世紀六十年代為了鼓勵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，給商業(yè)地產(chǎn)持有運營商有一些稅收優(yōu)惠，鼓勵開發(fā)商能夠持續(xù)擁有和經(jīng)營REITs。這個稅收優(yōu)惠出來之前，擁有一個商業(yè)地產(chǎn)，實際上在稅收方面是不合算的，還不如賣掉產(chǎn)生現(xiàn)金流。這種稅收體制下，它實質(zhì)上是稅收方面的優(yōu)惠政策，享受這樣的優(yōu)惠政策的實體REITs，最后上市，在紐交所上市后專門創(chuàng)造了一類新的金融產(chǎn)品，就叫做REITs。原理上來講，只要符合美國稅收管理當局相關(guān)的一些政策，即滿足投資對象和派息規(guī)定的，任何東西都可以叫成REITs。哪怕我是做工廠的，我認為REITs可以給自己最好的稅收優(yōu)惠，也可以宣布自己是REITs這么來做，因為美國是不受成規(guī)的國家，這方面比較寬松。當然它的稅收優(yōu)惠不是所有行業(yè)的都能來做的，原理上是可以的，但是有些行業(yè)并不適合。比方說紡織行業(yè)，它的現(xiàn)金流特征使它享受不了REITs，REITs這樣一種稅收優(yōu)惠對它來說可能不是最佳的，所以紡織行業(yè)通常不會說自己來做一個REITs。一般來講，這種稅收制度只有是重資產(chǎn)型，前期投入很大，后期現(xiàn)金流很穩(wěn)定的情況下，這時候把自己做成REITs，稅收才是最優(yōu)惠的，收益率最好?；谶@種原因，所有的REITs都是資本投入量比較大，現(xiàn)金流、收益率比較穩(wěn)定的這樣一些資產(chǎn)來做REITs。除了房地產(chǎn)REITs之外，在美國還有森林REITs，美國對砍伐樹木也是有要求的，如果經(jīng)營了一片山林，一年賣一點樹林也是有穩(wěn)定收益的，所以也可以做成森林REITs。再比如高速公路，美國的高速公路原理上收費的，也可以做成高速公路REITs。重資產(chǎn)型的行業(yè)原則上都可以做成，所以REITs并不是專門針對房地產(chǎn)，但是開頭是為了鼓勵房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)而起源的。這是從最早的狀態(tài)來講的。美國REITs發(fā)展經(jīng)過了相當長的時間，一直是起起伏伏，結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，到最后傘型REITs等等也出來了。發(fā)展歷程比較長，到了七八十年代，澳大利亞引進了這個概念。亞洲最早做的是日本，日本從1988到1989年左右進入十年的蕭條期。1996年當時日本政府實行了BigBangplan，如何把經(jīng)濟蕭條振興起來，日本選擇了一個很重要的行業(yè)就是房地產(chǎn)。當時經(jīng)濟蕭條，很多金融機構(gòu)倒了，所以他們很重要的刺激經(jīng)濟走出蕭條的突破口，就是針對房地產(chǎn)這塊做了大量的努力，當時就開始允許做REITs，做上市的REITs，在日本出現(xiàn)了第一個REITs。2001年新加坡開始做，2005年香港開始做。韓國和臺灣其實也是在這期間做過一些，但是他們做過的在結(jié)構(gòu)和設(shè)計上有問題，影響力不太大。亞洲東亞地區(qū)來說，REITs也是一個新事物。中國最早是受新加坡和香港的影響。香港在2005年上了第一個以內(nèi)地資產(chǎn)為主的REITs，就是越秀。因為REITs結(jié)構(gòu)上有一些要求，要求在境外上市主體直接持有境內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，越秀就是這樣的結(jié)構(gòu)，換句話說它的上市公司在國內(nèi)沒有落地。后來在2006年的時候把這個口給卡死了，要求國外持有的房地產(chǎn)上市公司國內(nèi)必須落地。這樣也就是說要交很高的土地增值稅，稅務(wù)成本太高，所以在越秀做完之后很長時間之內(nèi)，沒有辦法復(fù)制它的模式。國內(nèi)沒有這個機制，真正要做要轉(zhuǎn)移股權(quán)，使得一定程度上土地增值稅能夠合理的控制掉。所以2005年的時候，香港港監(jiān)會同意改變REITs對資產(chǎn)持有的要求，允許REITs持有的資產(chǎn)在中國內(nèi)地有一個殼，通過轉(zhuǎn)股權(quán)的方式就出去了。在此情況下，新加坡也采取了類似的政策修改，所以我記得，在2006年CRCT在新加坡就掛牌了。大概07年初，佳程廣場在香港掛牌了睿富基金。中國內(nèi)地政府對金融創(chuàng)新一直十分重視，要求在風(fēng)險可控的情況下進行適度的金融創(chuàng)新。此次金融危機之后，證明我國政府這樣一種謹慎和積極地態(tài)度是非常正確的。相關(guān)的一行三會，應(yīng)該說從2003到2004年就開始研究在中國推出REITs的可行性和必要性。人民銀行下面金融市場司也在積極的研究REITs在中國出臺的可能性。換句話說REITs是否可以做，是否符合我國的宏觀政策，這是比較大的問題。到2007年4月份，證監(jiān)會成立了一個由會領(lǐng)導(dǎo)親自參加和領(lǐng)導(dǎo)的REITs工作小組，所以說中國的一行三會都一直在積極地研究討論。去年12月3日的金融“國九條”實際上是給開了綠燈，說這個是可以做的，下一步的問題就是怎么做的問題。這是REITs在中國境內(nèi)發(fā)展的一個簡單的情況。主持人：您所說的當時日本在經(jīng)濟蕭條的形勢下，發(fā)行了第一只REITs，中國現(xiàn)在受到國際金融海嘯的影響，經(jīng)濟形勢談不上蕭條，但在各個經(jīng)濟增長點上，也出現(xiàn)較為明顯的減速，在這種情況下，REITs以一種比較高調(diào)的姿態(tài)“復(fù)出”，和當時日本的形勢相對比，只是一種巧合嗎？我國現(xiàn)在發(fā)行REITs時機是不是已經(jīng)非常成熟了？李汝容：這首先證明了我國的政府比較有先見之明，看到了前面走過的彎路，現(xiàn)在我們就能有所避免。日本的房地產(chǎn)市場從八十年代末進入蕭條，一直到九十年代中期，他們才開始考慮金融創(chuàng)新的方式，協(xié)助解決房地產(chǎn)本身的問題。房地產(chǎn)本身是一個基本面的問題，并不是做金融就可以做出來的，但是資本市場對這個問題的解決會有非常大的促進作用。我們現(xiàn)在的形勢遠遠沒有到日本當時的情況，看目前經(jīng)濟增長的情況以及各方面的信心指數(shù)，不會落至日本當時的地步。所以我們現(xiàn)在有預(yù)見性的鼓勵REITs創(chuàng)新，說明了我國政府的先見性。第二，REITs在中國還是一個新事物，所以各方面的觀點都有，包括在前幾年宏觀調(diào)控中，房價上漲很厲害，我也是一直支持REITs。因為我覺得REITs這個事本身實際上是對整個房地產(chǎn)市場起到了一個平衡器的作用。在房價過低的時候，它通過一個公共的資本品，形成一個價值的標桿，告訴在座的各位，現(xiàn)在的房價太低了，是一個套利的機會；如果房價過高，像我國2006、2007年的時候，REITs的定價模式和產(chǎn)品本身也能有一個定價標桿的作用，告訴投資型的投資者，甚至投機型的投資者，現(xiàn)在價格太高。所以它是一個平衡器的作用。換句話說，在股市上市之前，尤其是在全流通之前，我們對企業(yè)的評估是凈資產(chǎn)，按資產(chǎn)價格來定價，現(xiàn)在怎么來定企業(yè)的價呢？是按照市盈率(PE)值來計算的，整個公司的股票就帶來了一種全新的對企業(yè)資產(chǎn)定價的模式。REITs也是一樣。以前我們買房子，看看這個房子現(xiàn)在1.2萬一平米，周邊的房子1.3一平米，現(xiàn)在買就賺了。都是看未來市場的價格，沒有一個市場合理的價值。但是REITs產(chǎn)品是按照資金收益來定價的，投入一百萬，未來能拿回多少的現(xiàn)金流，我不是靠未來能夠賣出多少錢來掙錢的。所以資金收益法的這種定價方式也會對房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生標桿性的作用。當然，在房價過高的時候這個話可能沒有人聽，房價低下來的時候，可能大家思考如果把房價拉上來，這時候更容易形成一個利益的一致。所以我想說，不一定是在房價低的時候有一個標桿的作用，房價高的時候也可以拉下來。主持人：那如果說不是所有的資產(chǎn)都適合上REITs，對現(xiàn)金流要求比較高，重資產(chǎn)型的更適合一些，也就是像商業(yè)地產(chǎn)這種資本密集型產(chǎn)業(yè)，REITs會更傾向于這種物業(yè)？李汝容：REITs是重資產(chǎn)，重資本，在過程中能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)比較適合做REITs。中國有很多同行說已經(jīng)做了REITs出來了，使用一種信托的方式把錢募集進來，支持開發(fā)的企業(yè)，這也沒錯，是通過房地產(chǎn)投資信托，但是這個不是我們現(xiàn)在說的狹義的REITs，以穩(wěn)定現(xiàn)金流為特征，以地產(chǎn)為資產(chǎn)的這么一種產(chǎn)品。我們以前有很多信托公司和其他的朋友說已經(jīng)做了REITs，那個REITs其實是房地產(chǎn)開發(fā)基金，以信托的方式募集基金，再投在房地產(chǎn)開發(fā)行為上。主持人：是一種私募？李汝容：有私募REITs，但是不是私募不是很重要，最重要的是你的資產(chǎn)。因為它的現(xiàn)金流很穩(wěn)定，風(fēng)險相對可控，住宅開發(fā)商更多的是一個制造商，這和剛才我們說到的紡織廠是一樣的，買原材料，加工賣出去，實際上它是一個制造行業(yè)，這個時候它更多的是一種房地產(chǎn)基金，以信托方式做的房地產(chǎn)投資基金，不是一個資本品的方式，不太可能做成一個公募資本品?，F(xiàn)在一行三會做的和他們的標的是不一樣的，特征也是不一樣的。主持人：朱總，您也接觸了很多商業(yè)地產(chǎn)項目，其中也有幫助開發(fā)商解決融資和資本方面的問題?，F(xiàn)在我們接觸的融資這方面大多是什么模式的，存在哪些困難？REITs發(fā)行之后能不能解決？朱友軍：因為現(xiàn)在我們主要做的是商業(yè)地產(chǎn)，我們接觸到的這些開發(fā)商，相對來說他們的融資平臺還是比較狹窄，基本上是通過銀行貸款，或者是開發(fā)起來之后的經(jīng)營性貸款來解決它的問題。實際上對于商業(yè)地產(chǎn)而言，真正缺少資金的反而是他們的建設(shè)期中，這是一個矛盾的問題。REITs是在建成后才開始做的，但是很多開發(fā)商又欠缺這一塊。所以，對REITs來講，一些小開發(fā)商其實是需要有專門做REITs的公司，能夠把所有缺資金的環(huán)節(jié)組織在一起，能夠用他們的資金再投入產(chǎn)生一些效應(yīng)。所以我想，這些開發(fā)商對資金要求很緊，但是很多人達不到REITs的要求。在這塊，李總他們從國內(nèi)到國外都很熟悉，我們漢博和融科，也是在幫他們做商業(yè)運營，做一些融資設(shè)計和產(chǎn)品設(shè)計，能夠在這些方面具體就一些案例經(jīng)常進行探討。對中國的商業(yè)地產(chǎn)來說，不解決后面終端的融資問題，實際上很難往下走。因為商業(yè)地產(chǎn)的投資動輒十幾二十億，即使像一些實力比較雄厚的國企，一下投資這么多也是困難的。他們需要把以前開發(fā)的物業(yè)變現(xiàn)之后再開發(fā)新的物業(yè)，所以過去這種商業(yè)地產(chǎn)在REITs發(fā)行也是很受限制的，也有關(guān)于稅收和資產(chǎn)評估方面的一些問題。中國這次能夠往這邊加快推進REITs的發(fā)行，我覺得實際上對商業(yè)地產(chǎn)商是一個利好的消息，但是怎么做還需要一個過程，也需要在這個過程中，邊探索邊解決這個問題。關(guān)于中國REITs在銀行、證監(jiān)會之間做的兩種不同的REITs產(chǎn)品，在這一方面其實很多人有誤區(qū)，以為只有那么一種REITs，但是它有不同的方式，用于解決不同的問題。比如說剛才提到的一些大的國企，可能不希望物業(yè)變現(xiàn)，其實是解決資本問題。如果像對一些小開發(fā)商，其實是不想持有，就是想蓋完之后變現(xiàn)，這樣可以做股權(quán)REITs。李汝容：我們先不談REITs的具體表現(xiàn)方式，朱總把REITs的意義講得非常透，很多人問我，REITs只能做成熟的商業(yè)物業(yè)，對我們有什么意義的，我們大部分是做開發(fā)的，解決不了錢的問題。剛才朱總是非常清晰的把這個問題解釋了一下，整個房地產(chǎn)行業(yè)都在說要有一個轉(zhuǎn)型，這是比較常聽到的一個話題，這都是非常對的。轉(zhuǎn)型實際上需要有一些外部條件，很重要的一個外部條件是，為什么我們房地產(chǎn)主流是做開發(fā)，我們哪怕是開發(fā)一個商業(yè)物業(yè)，最后也是把它賣了。中關(guān)村有多少項目最終是被賣掉了，從管理上、形象上和長遠價值上都是可惜了。主持人：因為資金壓力比較大？李汝容：資金壓力是很正常的，任何企業(yè)都要有資金壓力。換句話說，沉淀在這里錢的機會成本是什么？如果是做開發(fā)，有20-30%的回報，持有的收益率相對來說就很低了。這就是為什么大家不愿意來做商業(yè)持有物業(yè)，因為從回報來說，機會成本太大了。商業(yè)銀行到最后就變成了一個存款一樣，經(jīng)常收一些利息進來，在沒有出路的情況下，就是一個銀行存款，它是一個死水。REITs出來之后，就為這個水提供了一個流動性的渠道。以前為什么要散賣寫字樓，因為只有賣出去了，錢才能進來?，F(xiàn)在我們是賣這個寫字樓的現(xiàn)金流，同時不影響統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)，這樣就解決了商業(yè)房地產(chǎn)的流動性問題，對整個中國的開發(fā)模式，房地產(chǎn)行業(yè)的模式都有非常深遠的戰(zhàn)略意義，是非常重要的一件事情。主持人：政府現(xiàn)在出臺的金融政策，國九條里包含的一些內(nèi)容，現(xiàn)在廣泛的都理解它是一個解凍REITs的信號了。那么REITs一旦真的被國家鼓勵大力發(fā)行之后，您覺得對商業(yè)地產(chǎn)能夠起到立竿見影的融資效果嗎？李汝容：我先給你講一個例子，以前念書的時候?qū)W過一篇課文，說到的是寶成鐵路對四川經(jīng)濟的影響。四川是天府之國，物產(chǎn)豐富，但是蜀道難，難于上青天，東西出不來，他們就是自產(chǎn)自銷的情景、商品的價格就底。寶成鐵路開通之后，它的整個消費市場變成了全國，這樣對四川商品的需求就起來了，所以它當?shù)厣唐返膬r值就體現(xiàn)出來了。換句話說，流通能夠帶來價值，體現(xiàn)在它讓更多的人能夠來買這些東西。主持人：看到的是一種盈利的方式方法。李汝容：它的市場更廣泛了。像現(xiàn)在我們的商業(yè)物業(yè)，包括在沒有REITs之前，假設(shè)你對房地產(chǎn)看好，但是你只有五萬元，怎么買？有了REITs以后，可以買其中一股、多股，也可以享受房地產(chǎn)往上走趨勢帶來的好處了。另外一方面，拿剛才鐵路的這個例子做比方，一個有流動性的東西，價值一定比沒有流動性的東西高。所以只要REITs出臺以后，商業(yè)地產(chǎn)的這種現(xiàn)金流的價值，從長遠來說一定是能夠?qū)崿F(xiàn)的更加徹底，更加的清晰。主持人：朱總這邊認為呢？除了李總談到的促進流通之外，REITs給商業(yè)地產(chǎn)帶來的影響還有哪些？朱友軍：目前中國一些大的開發(fā)商，也都意識到了房地產(chǎn)在現(xiàn)在的情況下，意識到持有型物業(yè)穩(wěn)定性對它的重要作用，但是很多開發(fā)商都在把過去買的商業(yè)地產(chǎn)項目往外賣，為什么這樣？因為他們的現(xiàn)金流是不夠的。所以中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展確實需要一些時間。中國內(nèi)地，包括這些大開發(fā)商，他們的開發(fā)模式都是用銷售來的力量蓋他們的持有型物業(yè)，一些已經(jīng)開業(yè)的酒店和商場，不能給開發(fā)商帶來更多的現(xiàn)金流和資本上更多的東西。為什么？像資本地產(chǎn)前幾年不是很高，要上市，非常的不合算。再有一點，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不景氣，沒有錢蓋更多的商業(yè)地產(chǎn)，報表不好看，所以被迫賣地。但是如果REITs一旦解決了，他們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不用依賴開發(fā)住宅房地產(chǎn)掙來的錢，這樣我們的商業(yè)地產(chǎn)才能真正的走起來。所以中國為什么要解凍REITs，一旦融資的問題解決好了，就可以解決消費，或者是和銀行之間的組合。包括對持有型物業(yè)可以保有統(tǒng)一的管理權(quán)，在這種情況下，物業(yè)也能調(diào)整得越來越好，形象也會越來越好，就業(yè)率越來越好，它為社會創(chuàng)造的稅收都是一個非常好的提升，對經(jīng)濟促進也是有益的。但是由于中國是剛起步的階段，反過來說，在這個方面為什么一直這么長時間沒有出來，也是中國政府在考慮這塊和中國本土銜接的問題。李汝容：這兩年我們很重要的政策是保障性住房和商品住房并重，保障性住房中很大一塊是租房，它實際上也是一個典型的持有型物業(yè)，只租不賣。那么這個錢從哪里來？在沒有解決這種資金退路的時候，社會資本很難進去的，這就變成了一個社會福利，一定會有社會福利的特征，但是如何吸引社會資本進來，REITs就是很好的一個手段。在美國出現(xiàn)了很大的REITsAIMCO，EquityResidential(EQR)，他們都是做公益性廉租房的。對住宅行業(yè)和政策來講，REITs也是戰(zhàn)略性的東西。這也是去年中央為什么要專門要做REITs，是有這樣一個背景。主持人：融科關(guān)于REITs的研究，主要是從哪些環(huán)節(jié)開始著手的？李汝容：絕大部分的開發(fā)商都是從住宅開始的，我們?nèi)诳谱钕茸龅氖菍懽謽?，叫做高科技物業(yè)，圍繞聯(lián)想的產(chǎn)業(yè)提供一些配套服務(wù)，后來發(fā)現(xiàn)這是非常必要的配套服務(wù)。我們先是做的深圳聯(lián)想大廈，后來在中關(guān)村附近也有一個高科技中心，都是為物業(yè)提供高科技服務(wù)的，到2003年才開始做住宅，融科的背景也是這樣的。公司一開始也是比較早的看到了房地產(chǎn)的這種規(guī)律性，這塊也是也和大家面臨了一樣的問題，這塊是死水，活不起來，發(fā)展速度太慢，我們扛了十年了，也就做了20萬平米的物業(yè)。原理上機會很多，就是涉及到缺錢不缺錢的問題，如果說發(fā)展快一點，還是缺。所以，當時我們開始組成團隊研究境內(nèi)外的REITs，參與了政府的非正式參謀的這樣一個工作。我們也是根據(jù)REITs的商業(yè)模式，進行了一些重組，之前很大的問題是我們這個項目是在一個大公司里，分得不是很清楚，現(xiàn)在把這個樓分出來，摘干凈了，利用外部管理模式做了一些管理上的變化，也是會同相關(guān)機構(gòu)，和政府相關(guān)部門來研究做REITs的意義，務(wù)虛怎么做，務(wù)實也提了一些方案。柳總常說，聯(lián)想人都是跑長跑的，我們?nèi)诳频拈L跑已經(jīng)跑了四年了。主持人：REITs在投放商業(yè)物業(yè)時，與現(xiàn)有商業(yè)銀行的類似金融產(chǎn)品，在考量方面有哪些不同？李汝容：商業(yè)銀行也看到了商業(yè)地產(chǎn)這種吸引力，尤其是外資的商業(yè)銀行。但是銀行的信貸，首先來說它是沒有流動性的，是一對一的關(guān)系。第二，對于業(yè)主來說，談判地位是非常不利的，抵押率怎么算，利率怎么算，因為沒有什么太多的選擇。有些方面必須要尊重人民銀行發(fā)的利率指引，不可能說這個物業(yè)好，就給你的利率低一點。所以這點并不是靈活性非常好的產(chǎn)品，只是一個標準的商業(yè)銀行的貸款產(chǎn)品。REITs來說，更多是一個直接融資，是業(yè)主在資本市場以資產(chǎn)為抵押，以現(xiàn)金流為抵押，在資本市場進行直接融資的過程。這樣資金成本都是由市場隨行就市的。主持人：李總主要是講了關(guān)于REITs的金融產(chǎn)品這一方面的內(nèi)容，朱總能否結(jié)合我們的商業(yè)地產(chǎn)再多做一些描述呢？朱友軍：REITs相對把商業(yè)地產(chǎn)作為主要行業(yè)的開發(fā)商來說，更有利一些。我們接觸到的一些國企來說，他們?yōu)槭裁床桓医佑|REITs，是因為抵押性沒有解決，而且抵押率很低，能夠從銀行貸款很少，過幾年也要還，所以貸款只是相對解決短期的問題。從長遠來說，如果要想在商業(yè)地產(chǎn)做得更好一些，一定要把商業(yè)地產(chǎn)后面的融資平臺打開。中國在這塊有兩種途徑，一種是通過上市募集資金去開發(fā)，這點在中國目前的階段很難做。第一個它的評估體系，按照上市回報率很低，資金價值很低。第二，它的成效很慢，它在前幾年中回報都不是很高，相對來說有一點難度。如果說REITs一旦從開始做到發(fā)展了比較好的階段，類似于大連萬達和中糧這樣的，已經(jīng)有很多成熟的物業(yè)了，這時候他們就可以募集到很大的資金，然后用這些資金源源不斷的開發(fā)，這樣就能夠?qū)崿F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。其實大連萬達過去在澳大利亞已經(jīng)做了一段時間的REITs，如果現(xiàn)在在中國也具備條件做REITs，這樣的話他們就可以把這個錢做這種開發(fā)。這對原來以開發(fā)為主的投資商，用開發(fā)的資金來蓋持有性的物業(yè)，能夠解決他們資金的一些問題。如果REITs發(fā)展好，就會有一個專門的資產(chǎn)管理公司。這種資產(chǎn)管理公司除了REITs的物業(yè)之外，慢慢可以考慮變成一個私募基金，它除了管理這些物業(yè)之外，還可以募集一些資金繼續(xù)參與投資物業(yè)，并且有可能把那些單個的資產(chǎn)包比較小的開發(fā)商組合在一起，對它們進行資產(chǎn)管理，并且主導(dǎo)上市，這樣的話，就可以把那些資產(chǎn)包可能太小上不了REITs的開發(fā)商，也在資本上進行變現(xiàn)、融資?，F(xiàn)在漢博和融科投資一直在探討如何在資產(chǎn)管理領(lǐng)域怎么為未來大的開發(fā)商提供資產(chǎn)管理，如何把資產(chǎn)不夠多的組合在一起進行資產(chǎn)管理，并且為他們提供咨詢顧問，如何做到符合REITs資本的要求，能夠上市。像你剛才說的，這塊很多在研究，但是真正能夠做到上市，也是需要一些優(yōu)勢的。包括像我們漢博這塊，我們有很多的優(yōu)勢，融科他們做了這么多年，在政府政策了解方面，產(chǎn)品設(shè)計方面，以及資產(chǎn)管理方面，他們擁有很強的與基金、各類投行的合作關(guān)系，都可以使我們二者聯(lián)合起來更具備優(yōu)勢，從之前到之后的資產(chǎn)管理和運營管理做下去。商業(yè)地產(chǎn)，要想有現(xiàn)金流出來，必須是從頭到尾做起，包括真正有一個很好的運營團隊和資產(chǎn)管理團隊，不斷的調(diào)整資金，價值最大化，通過資產(chǎn)管理使它在資本市場達到最優(yōu)化的組合?，F(xiàn)在我們在做這個事情，我們覺得在這塊目前的商業(yè)地產(chǎn)上，他們都非常的感興趣，但是不知道怎么做，所以需要專業(yè)的做REITs產(chǎn)品設(shè)計的公司來為他們提供幫助，我們也正在做這些事情。主持人：剛才朱總提到了要具備一些條件，李總能否再給我們做一些概念性的講解？一般說來是一些優(yōu)質(zhì)和成熟的資產(chǎn)包才能上REITs，這種資產(chǎn)包中包含的物業(yè)起碼要具備哪些特征？李汝容：REITs的具體管理辦法還在研究過程中，這一定會以監(jiān)管當局的標準為標準，所以我這里提到的都是個人基于這個行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展情況的一些個人看法，最終要聽政府的。第一，它會是一種成熟的，用于出租，產(chǎn)生租金現(xiàn)金流的物業(yè)?？梢允枪I(yè)的，也可以零售的，也可以是寫字樓的，也可以酒店式公寓的，包括廉租房，換句話說它是自己持有的，成熟了，帶租約的，成熟的經(jīng)營性物業(yè)。第二，照國際慣例來講，一般對產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一會有具體的要求。比如說，我們有一棟樓，我在這個樓中間有兩層，是否可以把這兩層拿來做REITs？這種難度是比較大的。首先整體產(chǎn)權(quán)證中間，是有，比如說，85%的面積是你來控制的，物業(yè)管理上是統(tǒng)一的，這種方式才適合做REITs。第三，產(chǎn)權(quán)清晰?，F(xiàn)在我們也存在一些問題，比如說某塊是劃撥地，這樣可能就不太適合做商業(yè)REITs了?；臼沁@么幾個要求，更細一點的話，可能就要取決于人民銀行或者是證監(jiān)會相關(guān)的規(guī)定，他們可能會按照發(fā)行制度，對程序、時間、業(yè)績增長上有一些更具體的要求。大體來說，這個方面應(yīng)該是這么三個比較基本的要求。還有一點，你必須要能把它剝得出來，如果聯(lián)想大廈是在一個大盤子里面，到底拿什么來做REITs？這其實也是一個產(chǎn)權(quán)清晰的表現(xiàn)，我要清楚股東和持有人是誰。很多這些都要取決于REITs是什么樣的形式，是由REITs直接持有資產(chǎn)，還是REITs持有一個公司的股權(quán)，再持有資產(chǎn)。我估計后者的可能性大，因為在中國房地產(chǎn)資產(chǎn)買賣的稅收成本太高。還有一件事要說一下，REITs這個新事物一出現(xiàn)，就希望它對房地產(chǎn)有多大的作用，立竿見影，這是不現(xiàn)實的。對這個行業(yè)來說，房地產(chǎn)這個從業(yè)人員做好準備了沒有，不要老是說政府不讓放。所以有實力的開發(fā)商和房地產(chǎn)從業(yè)人員，應(yīng)該把這個當做一個方向性和戰(zhàn)略性的東西來看，看看這個東西適合不適合你來做，你要做什么樣的位置。它不可能為你的開發(fā)提供資金，它是為你整個商業(yè)模式的持續(xù)利益提供了解決方案，提供了一個非常清晰可控的解決方案，你要據(jù)此分析，未來應(yīng)該怎么做。比如說現(xiàn)在的廉租房，體量非常小，我們現(xiàn)在談REITs對廉租房的影響，可能沒有多大意義，因為沒有這么一個資產(chǎn)池。我作為一個開發(fā)商來講，如果REITs出來了以后，就應(yīng)該去做廉租房，用以出租，最后上REITs，這就是一個良性的循環(huán)。我先開始做了，做之后要發(fā)生一系列的行業(yè)的劇變，看清楚這個趨勢的人，會在將來的發(fā)展中占有優(yōu)勢。主持人：像之前常常有種說法，說REITs是遠水解不了近渴，現(xiàn)在是水擺在眼前了，能不能真正利用它解渴的問題。朱友軍：對，要看你是否能夠達到它的標準。前一段時間我們接觸到一個開發(fā)商，有30-40%的物業(yè)已經(jīng)賣出去了，而且是虛擬產(chǎn)權(quán)，他就想問是否可以做REITs。這點上，因為你的管理能力很差，你的招商能力很差，如果達不到REITs的標準，你也上不了。所