深圳區(qū)域型生活購(gòu)物中心喜薈城案例分析

深圳區(qū)域型生活購(gòu)物中心喜薈城案例分析2013年7月百仕達(dá)樂(lè)湖是深圳百仕達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)花園第五期。位于羅湖太寧路北側(cè)東樂(lè)路以西愛(ài)國(guó)路以東，靠近東湖公園，是一個(gè)集休閑購(gòu)物，文化娛樂(lè)，特色餐飲，體育健身，酒店辦公樓等多功能于一體的建筑綜合體。物業(yè)組成：該項(xiàng)目占地面積4萬(wàn)余平方米，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，商業(yè)建面4萬(wàn)余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟代建的34層的酒店、寫(xiě)字樓?！繇?xiàng)目概況百仕達(dá)樂(lè)湖案例分析——喜薈城居住氛圍濃厚：喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，周邊主要被住宅小區(qū)圍繞，居住氛圍濃厚。交通便利：項(xiàng)目位于太寧路上與愛(ài)國(guó)路交匯處，周邊道路四通八大，附近有多條公交線(xiàn)路；規(guī)劃建設(shè)中的3條地鐵線(xiàn)——3、5、7號(hào)線(xiàn)縱橫交匯?！繇?xiàng)目概況二、案例分析——喜薈城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖以區(qū)域型生活購(gòu)物中心的型態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門(mén)、地王“金三角”形成了很好互補(bǔ)，雙方的目標(biāo)客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差異，一主一次形成梯形互補(bǔ)。目標(biāo)客群——喜薈城以服務(wù)于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)者假日購(gòu)物休閑、提升生活品質(zhì)的需求。喜薈城的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了羅湖在次級(jí)商業(yè)中心上的空白，補(bǔ)齊了“羅湖東”這個(gè)優(yōu)質(zhì)居住片區(qū)的“商業(yè)短板”，使羅湖商業(yè)格局更為完善和合理。經(jīng)營(yíng)特色——以時(shí)尚、親子、美食為三大主題，設(shè)計(jì)中加入藝術(shù)潮流元素。◆商業(yè)資料案例分析——喜薈城喜薈城采取“主力店+專(zhuān)門(mén)店”的門(mén)店組合形式餐飲：漢拿山、星巴克、滿(mǎn)記、黃記煌、毛家飯店家居：全棉時(shí)代、你可居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏、二天堂、絲域養(yǎng)發(fā)館童裝/玩具：翻斗樂(lè)園、成長(zhǎng)腳印、喜洋洋吉之島：日本永旺集團(tuán)下屬公司，是日本及亞洲知名的百貨零售企業(yè)。洲立影城：香港洲立影院，配備有5個(gè)高檔次影廳、500多個(gè)座位。圣豐城酒家：創(chuàng)于06年，主營(yíng)“精美點(diǎn)心、經(jīng)典粵菜”，粵菜經(jīng)典品牌。西湖春天：連鎖餐飲企業(yè)，創(chuàng)建于二十世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)過(guò)二十余年不斷發(fā)展，創(chuàng)立了“西湖春天”、“江南廚子”、“江南味道”三大品牌，完美美容：五星級(jí)連鎖美容纖體中心。GSD纖體塑身館喜薈城其它重要品牌喜薈城主力店鋪：◆業(yè)態(tài)組合案例分析——喜薈城主力店面積喜薈城主力店總面積約10570平方米，占總建筑面積的比例約25.9%，占總實(shí)用面積的39.2%。主力店較多，規(guī)模不集中，其中最大的是吉之島，約5766平方米；由于自身區(qū)位條件良好，覆蓋羅湖大部分住宅名盤(pán)的居民人氣旺。喜薈城的業(yè)態(tài)比例中，休閑娛樂(lè)的比例相對(duì)較低，零售業(yè)，餐飲的比例較高?！糁髁Φ昵闆r案例分析——喜薈城一層平面圖1層主力店與名品店結(jié)合分布，多為大眾型餐飲及中高檔服裝類(lèi)店鋪，有利于聚集人氣。品牌：喜薈城一層主要分布的品牌有圣豐城、漢拿山、面點(diǎn)王、滿(mǎn)記、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多為中高檔品牌，符合項(xiàng)目定位，樹(shù)立社區(qū)型家庭購(gòu)物中心形象。布局：主力店及餐飲類(lèi)品牌店主要分布在盡端處，多為靠近太寧路一側(cè)，有利于聚集人氣，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)，提升鋪位整體價(jià)值；重要服裝類(lèi)重要品牌店主要分布在中間段?？腿海涸搶又饕?0-35歲的年輕消費(fèi)人群為主；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購(gòu)物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價(jià)值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)發(fā)展，并更好的突出項(xiàng)目的整體定位。備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購(gòu)物中心的一層高低◆業(yè)態(tài)分布案例分析——喜薈城品牌：二層主要分布有吉之島一層、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、銀行等；吉之島一層主要為超級(jí)市場(chǎng)、家庭用品、小家電、個(gè)人護(hù)理品、茶酒等。定位：基本上都是國(guó)內(nèi)外大眾品牌，延續(xù)中高檔品牌，形成連貫性；客戶(hù)向上延伸。布局：餐飲和重要品牌店主要分布在兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)；電影院放于中庭廣場(chǎng)正上方，昭示性較強(qiáng)，提高整個(gè)購(gòu)物中心在消費(fèi)者心目中休閑娛樂(lè)的分量；銀行復(fù)式，使二層本身地段最差的鋪位，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；客群：二層的客戶(hù)主要是25-35歲之間，是喜薈城的主力消費(fèi)客戶(hù)群體。2樓的特色主要是吉之島、洲立影院、餐飲、時(shí)尚女裝結(jié)合分布，引導(dǎo)人流平面與上下流動(dòng)。洲立影院西湖春天吉之島餐飲餐飲餐飲餐飲銀行二層平面圖◆業(yè)態(tài)分布案例分析——喜薈城品牌：三層主要分布有吉之島二層、洲立影院、完美美容、GSD纖體塑身館、反斗樂(lè)園、你可居、全棉時(shí)代、黃記煌、毛家飯店等；吉之島二層主要為中檔男女服裝、男女鞋包、餐飲等。定位：主要品牌大多延續(xù)中高端大眾檔次。布局：本層多為美容美體、餐飲、家庭生活和兒童類(lèi)品牌店，品牌性較強(qiáng)，客戶(hù)主要為目的性消費(fèi)者，使本身相對(duì)獨(dú)立的店鋪，得到價(jià)值提升；同時(shí)拉動(dòng)人流橫向移動(dòng)?？腿海褐饕?5-40歲之間的家庭消費(fèi)者者，以女性為主。3樓主力店與餐飲結(jié)合分布，以美容美體作為主力店，完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，本層分布較多家庭生活、個(gè)人護(hù)理、兒童類(lèi)品牌店。洲立影院吉之島餐飲美容美體反斗樂(lè)園個(gè)人護(hù)理、娛教中心餐飲三層平面圖◆業(yè)態(tài)分布案例分析——喜薈城清晰定位，找準(zhǔn)主要消費(fèi)客戶(hù)群，以滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)要求推到商業(yè)定位；立足周邊消費(fèi)群的基礎(chǔ)上，對(duì)外輻射。以主力店帶動(dòng)人氣，適當(dāng)提高餐飲比例輻射外圍人氣。招商品牌面向主流客戶(hù)群，時(shí)尚、大眾，覆蓋面廣，確保經(jīng)營(yíng)。定位啟發(fā)案例啟發(fā)主力店在各層結(jié)合分布，且每層的主力店業(yè)態(tài)不同。可以從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類(lèi)，拉動(dòng)人流垂直流動(dòng)。餐飲直接帶動(dòng)人氣，應(yīng)均勻分布在各層之間，多分布在兩端以及中間節(jié)點(diǎn)處。主要為中高端品牌，便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在1F昭示性強(qiáng)的位置，有利于聚集人氣，營(yíng)造氛圍。