某住宅區(qū)規(guī)劃建議

新疆xx策劃部2008.08珠光·新疆xx池項(xiàng)目一期西南地塊產(chǎn)品規(guī)劃建議目錄1.項(xiàng)目概況2.市場(chǎng)概況3.規(guī)劃建議4.細(xì)部建議第一部分項(xiàng)目概況紅雁池項(xiàng)目現(xiàn)擬最先開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊的西南角，分為A、B、C三地塊，作為首期開(kāi)發(fā)用地。一期地塊中A、B地塊作為住宅開(kāi)發(fā)用地、C地塊作為配套開(kāi)發(fā)用地。項(xiàng)目正在進(jìn)行荒山綠化驗(yàn)收手續(xù)辦理之中，目前尚未動(dòng)工。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年10月開(kāi)工建設(shè)，擬于2009年5月1日開(kāi)盤(pán)銷售?！卷?xiàng)目目前狀況簡(jiǎn)述】【項(xiàng)目首期地塊圖】地塊面積功能建設(shè)容積率備注A86153m2住宅開(kāi)發(fā)地塊≤1.0除用于幼兒園建設(shè)的公建2000m2、其余用于住宅建設(shè)B48600m2C102627m2主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施酒店、會(huì)所、商業(yè)設(shè)施等【項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)】紅雁池項(xiàng)目通過(guò)“立足新疆、面向中國(guó)、服務(wù)中亞”的項(xiàng)目定位，以“生態(tài)旅游、養(yǎng)生憩療、湖畔休閑”為發(fā)展核心。

項(xiàng)目定位將建設(shè)成為集旅游、養(yǎng)生、休閑、觀光、度假、會(huì)議、居住為一體的大型綜合住宅綜合體項(xiàng)目?！卷?xiàng)目市場(chǎng)定位】總體規(guī)劃上不僅有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，更有包括水上樂(lè)園、酒店、度假村等旅游配套設(shè)施等綜合性旅游商務(wù)娛樂(lè)設(shè)施。

紅雁池項(xiàng)目在原山水資源基礎(chǔ)上，建設(shè)發(fā)展成為生態(tài)旅游基地，融入人文價(jià)值，打造出一個(gè)超大規(guī)模、國(guó)際性、濱水型、環(huán)保生態(tài)的綜合性設(shè)施?！卷?xiàng)目功能定位】項(xiàng)目整體價(jià)格水平需保持在市區(qū)公寓的價(jià)格左右，以市區(qū)公寓的價(jià)格出售品質(zhì)更高的聯(lián)排別墅，從而達(dá)到吸引客群前來(lái)購(gòu)房的高性價(jià)比；洋房產(chǎn)品則改善周邊生活商業(yè)及交通配套，拓寬潛在客戶群體，同時(shí)達(dá)到搶占目標(biāo)市場(chǎng)。項(xiàng)目總體須以高性能低價(jià)格為產(chǎn)品定位，在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上，充分利用山水環(huán)境提高產(chǎn)品品質(zhì)?！卷?xiàng)目產(chǎn)品定位】根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模龐大和臨近廣闊湖面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合與烏市保持相同氣候條件的歐陸經(jīng)典建筑形式，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)烏魯木齊現(xiàn)代生態(tài)型社區(qū)。項(xiàng)目引入歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅特征，打造成新疆標(biāo)志性的湖畔風(fēng)情的綜合性小鎮(zhèn)?！卷?xiàng)目形象定位】1、首首期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)西西南南角角A、B、C地塊塊。。2、A、B地塊塊作作為為住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)用用地地、、C地塊塊作作為為配配套套開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)用用地地。。3、A、B地塊塊住住宅宅建建筑筑面面積積約約14萬(wàn)平平米米，，用用地地在在350畝左左右右。。4、首首期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅為為主主，，輔輔以以其其他他類類型型住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品。。5、根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目臨臨近近廣廣闊闊湖湖面面、、山山體體和和萬(wàn)萬(wàn)畝畝古古樹(shù)樹(shù)林林的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，總總體體生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境條條件件優(yōu)優(yōu)越越。。6、項(xiàng)目整整體規(guī)模模巨大、、是集旅旅游、商商務(wù)、居居住于一一身的大大型綜合合別墅綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目?！卷?xiàng)目概況況要點(diǎn)綜綜合】第二部分分市場(chǎng)分析析高端洋房房類產(chǎn)品品主要集集中在市市區(qū)繁華華區(qū)域，，以地理理位置優(yōu)優(yōu)越和生生活配套套齊全為為主要特特點(diǎn)。主主要代表表項(xiàng)目有有歐景名名苑、和和楓雅居居、紫金金長(zhǎng)安、、國(guó)秀家家園、龍龍庭華清清園等。。別墅類產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)主要集集中在雅雅山、水水磨溝等等景區(qū)附附近，以以高價(jià)格格、環(huán)境境優(yōu)越為為主要特特點(diǎn)。主主要代表表項(xiàng)目有有玫瑰園園、雪蓮蓮山高爾爾夫花園園、公園園一號(hào)、、中航翡翡翠城、、一龍歌歌林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)等。針對(duì)紅雁雁池項(xiàng)目目而言，，低密度度住宅市市場(chǎng)是最最主要的的競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)?！卷?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)概概況】洋房供應(yīng)應(yīng)主要集集中在烏烏市的中中心城區(qū)區(qū)（天山山區(qū)、沙沙依巴克克區(qū)、新新市區(qū)）），隨著著烏市整整體向北北拓展趨趨勢(shì)規(guī)劃劃和烏昌昌一體化化的逐步步實(shí)施，，城市以以北區(qū)域域即新市市區(qū)未來(lái)來(lái)將成為為住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱熱點(diǎn)。市中心以以3房130平米以上上大戶型型高層洋洋房為主主，一般般項(xiàng)目規(guī)規(guī)模不大大；城市市邊緣地地區(qū)住宅宅項(xiàng)目以以80-120方戶型多多層、小小高層為為主，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模中大，，戶型多多樣。新市區(qū)是是住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱熱點(diǎn)，價(jià)價(jià)格整體體趨勢(shì)是是呈中心心輻射狀狀，以城城市中心心區(qū)域?yàn)闉橹行膬r(jià)價(jià)格向周周邊區(qū)域域遞減。?！臼袌?chǎng)細(xì)分分—洋房市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)述】項(xiàng)目規(guī)模建筑類型戶型價(jià)格配套紫金長(zhǎng)安103畝，規(guī)劃12棟高層123-185㎡精裝4700元/㎡主題園林、廣場(chǎng)、商鋪錦華名居8棟，共400戶高層123-177㎡均價(jià)5200元/㎡中心園林、寫(xiě)字樓龍庭·華清園建筑面積22萬(wàn)㎡小高層90-151-237㎡

均價(jià)4800元/㎡社區(qū)文體中心、幼兒園、商鋪國(guó)秀家園建筑面積35萬(wàn)㎡多層、小高層60-90㎡多層3400元/㎡會(huì)所、主題園林和楓雅居占地23萬(wàn)平米，共42棟小高層、高層80-170㎡4680元/平米起銷售率約60%陽(yáng)光愛(ài)丁堡占地19萬(wàn)㎡多層、小高層4900元/㎡120-160㎡07年約銷售380套。區(qū)域內(nèi)均價(jià)最高的項(xiàng)目，一層帶花園，頂層帶閣樓。多層31棟【市場(chǎng)細(xì)分分—洋房市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)述】洋房類在在產(chǎn)品上上與以往往變化較較大，前前幾年多多是低價(jià)價(jià)產(chǎn)品，，主要建建設(shè)塔樓樓及高密密度小區(qū)區(qū)，戶型型和規(guī)模模較小。。目前新建建洋房小小區(qū)最主主要的變變化為板板樓設(shè)計(jì)計(jì)，注重重板樓帶帶來(lái)的通通風(fēng)采光光等優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但如如配套、、會(huì)所、、園林等等尚未有有明顯提提高，但但仍處于于初級(jí)階階段。預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)將向市市區(qū)外圍圍拓展，，從促進(jìn)進(jìn)城市邊邊緣項(xiàng)目目以良好好的生活活環(huán)境、、高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品類型和和較低的的價(jià)格逐逐漸成為為居民購(gòu)購(gòu)房的主主流?！臼袌?chǎng)細(xì)分分—洋房市場(chǎng)場(chǎng)分析】烏魯木齊齊別墅市市場(chǎng)主要要分布在在水磨溝溝-雪蓮山、、沙區(qū)雅雅山周邊邊和烏市市以北昌昌吉-新市區(qū)，，總體約約1400套單位左左右。目前烏市市聯(lián)排別別墅市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格在在4000-6000元左右，，主要是是區(qū)域位位置決定定價(jià)格。。銷售速速度則普普遍較慢慢，如綠綠城玫瑰瑰園2007年僅銷售售25套左右，，其中項(xiàng)項(xiàng)目多銷銷售周期期在2-4年以上。。烏魯木齊齊別墅市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量不大大，存在在價(jià)格高高昂、但但規(guī)劃落落后、銷銷售速度度緩慢的的情況。?！臼袌?chǎng)細(xì)分分—?jiǎng)e墅市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)述】項(xiàng)目位置類型產(chǎn)品面積主力戶型價(jià)格備注玫瑰園水磨溝區(qū)水磨溝路16號(hào)獨(dú)立別墅為主,15套聯(lián)排別墅250-350250750萬(wàn)元/套（16000元/㎡）3年銷售80余套陽(yáng)光北岸水磨溝區(qū)溫泉西東路雪蓮山150套獨(dú)立別墅200-3602705000元/㎡4年銷售80余套歐洲花園距首府烏魯木齊市35公里昌吉市城南郊321套，一期為86套聯(lián)排為主190-3002504350元/㎡銷售7成以上西隆名仕公館70套獨(dú)立別墅240-3502807000元/㎡銷售6成以上中航翡翠城機(jī)場(chǎng)迎賓路100套獨(dú)立別墅250-360300預(yù)計(jì)10000元以上08年7月開(kāi)售【市場(chǎng)細(xì)分分—?jiǎng)e墅市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)述】別墅產(chǎn)品品在烏市市屬于較較高端項(xiàng)項(xiàng)目，僅僅有部分分高收入入人群實(shí)實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，造成成別墅類類產(chǎn)品銷銷售速度度較慢。。主要原因因是目前前烏市的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品總體體品質(zhì)較較差，形形象不佳佳，未能能展現(xiàn)較較高價(jià)格格對(duì)應(yīng)的的居住水水準(zhǔn)，導(dǎo)導(dǎo)致高收收入客群群具備購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的能能力和需需求，但但極少選選擇別墅墅類產(chǎn)品品。說(shuō)明烏市市別墅市市場(chǎng)尚未未得以充充分推出出，目前前產(chǎn)品尚尚未能夠夠吸引潛潛在購(gòu)房房客群關(guān)關(guān)注及購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，存存在著巨巨大的市市場(chǎng)空白白?！臼袌?chǎng)細(xì)分分—?jiǎng)e墅市場(chǎng)場(chǎng)分析】烏魯木齊齊2007年一躍成成為全國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)上上漲最高高的城市市，均價(jià)價(jià)由去年年的2700元，上漲漲到目前前的3200元左右。。至今八月月之前仍仍保持約約20%的月度上漲幅幅度，預(yù)計(jì)未未來(lái)烏市的房房?jī)r(jià)仍將保持持穩(wěn)步上漲的的態(tài)勢(shì)，均價(jià)價(jià)將達(dá)到4000-5000元的水平。目前總體房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀比較落后，，尚局限在位位置、低價(jià)格格的競(jìng)爭(zhēng)之中中，缺乏先進(jìn)進(jìn)的各類產(chǎn)品品和營(yíng)銷手段段?！臼袌?chǎng)銷售狀況況簡(jiǎn)述】洋房產(chǎn)品擁有有最大的潛在在客戶群體，，存在著占地地少、容積率率高，而且單單價(jià)較低、總總價(jià)不高的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，一般上上班族均可承承受。從銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)看烏魯木木齊的商品房房住宅套型面面積在100-130㎡的戶型最熱銷銷。3房2廳2衛(wèi)的設(shè)計(jì)最受受烏魯木齊的的當(dāng)?shù)匦枨?。。套型面積在在144-180㎡的住宅銷售情情況也不錯(cuò)，，大面積戶型型的需求比例例也相當(dāng)大。。洋房是烏市目目前最為暢銷銷的產(chǎn)品類型型，各大項(xiàng)目目基本銷售均均60%以上?！狙蠓渴袌?chǎng)銷售售狀況簡(jiǎn)述】市場(chǎng)存在高檔檔住宅產(chǎn)品消消化能力，但但是銷售周期期較長(zhǎng)反映別別墅產(chǎn)品作為為第一居所這這一潛力尚未未被激發(fā)。從銷售來(lái)看，，歐洲花園銷銷售最好，其其地處昌吉，，價(jià)格較低，，產(chǎn)品較好，，小戶型190-240㎡面積銷售較快快；公園一號(hào)號(hào)與玫瑰園檔檔次較高，戶戶型較大，銷銷售速度相對(duì)對(duì)緩慢。目前別墅項(xiàng)目目剩下的多為為大戶型單位位，小面積單單位較為好賣(mài)賣(mài)?！緞e墅市場(chǎng)銷售售狀況簡(jiǎn)述】從以上數(shù)據(jù)中中可以顯示，，近期以來(lái)烏烏魯魯木齊房房地產(chǎn)銷售之之火爆，市場(chǎng)場(chǎng)容量之大，，市民接受能能力之強(qiáng)。以不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)（全市房地地產(chǎn)銷售面積積約800萬(wàn)平米）為依依據(jù)計(jì)算，在在目前開(kāi)發(fā)商商手中持有的的土地，打個(gè)個(gè)7折，2008年內(nèi)烏魯木齊齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)量也在1000萬(wàn)平米以上，，此開(kāi)發(fā)量不不可小覷。2008年內(nèi)烏魯木齊齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)量也在1000萬(wàn)平米以上。?！疚磥?lái)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)總量預(yù)測(cè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)述】2008年烏市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積明細(xì)表(單位:萬(wàn)平米)土地面積總建筑面積上年度結(jié)余面積多層高層29711031.449.6102.618852201.938.167.516359969119.725251.5209.594318.8674118.5541.8250.7318.8792.5792.5注:1、以上僅為目前有據(jù)可查數(shù)據(jù)。

2、高層項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)依據(jù)為容積率為2以上的項(xiàng)目，可能高估?！久髂觊_(kāi)發(fā)面積積預(yù)測(cè)表】未來(lái)明后年雪雪蓮山和水磨磨溝附近，均均是距離城區(qū)區(qū)位置近，周周邊環(huán)境較好好，客戶區(qū)域域認(rèn)同感強(qiáng)，，但單價(jià)和總總價(jià)較高。未未來(lái)一兩年仍仍有大量項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)并推向向市場(chǎng)?？傮w估計(jì)烏市市明年將近1000套獨(dú)立或聯(lián)排排別墅推出，，與紅雁池項(xiàng)項(xiàng)目展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)?！疚磥?lái)別墅競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)預(yù)測(cè)簡(jiǎn)述】項(xiàng)目規(guī)模類型價(jià)格位置推售時(shí)間備注中航翡翠城首期預(yù)計(jì)100套左右獨(dú)立別墅10000元烏市北機(jī)場(chǎng)附近08年6月中航為深圳上市公司，目前戶外廣告已出，主要建設(shè)為綠城玫瑰園同等檔次的樓盤(pán)，臨時(shí)開(kāi)始接待客戶。雪蓮山別墅區(qū)首期預(yù)計(jì)300套左右獨(dú)立別墅為主5000元烏市東雪蓮山09年5月雪蓮山周邊除現(xiàn)有雪蓮山陽(yáng)光別墅預(yù)計(jì)明年推出100套左右外，其周邊還有2萬(wàn)余畝荒山綠化項(xiàng)目已被開(kāi)發(fā)商圈定預(yù)計(jì)明年面市。綠城水磨坊項(xiàng)目預(yù)計(jì)100套左右獨(dú)立別墅為主8000元水磨坊公園09年5月綠城在水磨溝公園附近又圈定別墅用地一塊，預(yù)計(jì)明年開(kāi)售。昌吉?dú)W洲花園首期預(yù)計(jì)250套左右聯(lián)排別墅4000元烏市北昌吉市08年10月昌吉位于新市區(qū)以北，距離市區(qū)35公里，在這幾年以品質(zhì)高，價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)吸引部分客戶前往買(mǎi)房。該區(qū)域預(yù)計(jì)明年仍有部分別墅推出?！久髂陝e墅市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)述】1、針對(duì)紅雁池池項(xiàng)目而言，，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主主要是高端公公寓洋房類產(chǎn)產(chǎn)品和別墅類類產(chǎn)品市場(chǎng)。。2、公寓市場(chǎng)供供應(yīng)主要集中中在烏市的中中心城區(qū)，均均價(jià)在3200-4200元/平米左右，整整體市場(chǎng)供銷銷兩旺。3、別墅市場(chǎng)供供應(yīng)量不大，，存在價(jià)格高高昂、但規(guī)劃劃落后、銷售售速度緩慢的的情況。4、目前總體房房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀比較落后后，尚局限在在位置、低價(jià)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)之之中，缺乏先先進(jìn)的各類產(chǎn)產(chǎn)品和營(yíng)銷手手段?！臼袌?chǎng)概況要點(diǎn)點(diǎn)綜合】【市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目戶戶型統(tǒng)計(jì)】樓盤(pán)面積（m2）類型車(chē)位（個(gè)）廳室廚房衛(wèi)生間套房玄關(guān)家政室工人房露臺(tái)封閉陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)層數(shù)花園綠城玫瑰城300-400獨(dú)立1-2（2占75%）3513-51-4有1-2-1-31-212-3部分客廳中空、玄關(guān)中空1:2400-500獨(dú)立1-2（2占75%）3-54-61-2（2占75%）4-5（5占66%）1-4有1-1_12-3500-550獨(dú)立235-71-223有1-12-3陽(yáng)光左岸200-300124131有-13--2約1：2300-400124-713-41有-12-3--2400-55022-3614-62-4有--2-22公園一號(hào)300-400雙聯(lián)12-34-6152-3有--2-41-4采光井上2樓400-55023615有-3--4【市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目戶戶型統(tǒng)計(jì)】樓盤(pán)面積（m2）類型車(chē)位（個(gè)）廳室廚房衛(wèi)生間套房玄關(guān)家政室工人房露臺(tái)封閉陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)層數(shù)花園中航翡翠城400-500獨(dú)123-4152有-1---3按帶地下室統(tǒng)計(jì)歐洲花園200-300雙拼12412-40-2有-10-2--3-4部分工人房帶衛(wèi)生間300-400雙拼124142有-15-4歌林小鎮(zhèn)100-200雙拼124131有-13--3200-400雙拼123-4141有-11-20-11-23400-500獨(dú)125153有-15--2工人房帶衛(wèi)生間綠城玫瑰園客廳飯廳主臥車(chē)庫(kù)功能房開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積340-352㎡4.5-7.225.6-403.9-4.215-204.2-5.436.5-60636-403.6-4.816-27365-385㎡5.1-6.125-563.6-4.816.8-244.2-4.532.5-56623-362.7-4.514-20400-499㎡4.7-6.622-423.9~4.510-205.2-650-593.9-726.5-423.3-5.25.4-45525-537㎡5.8-630-443.918-204.5-5.542-526403.1-5.716-48歐洲花園客廳飯廳主臥車(chē)庫(kù)功能房開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積247-263㎡4.4-5.718-333.3-3.515-203.6-5.126-333.3-3.517-233.3-5.119-36291㎡6.4383.3246.4383.3206.438340㎡6.3403.3205.4403.3285.444雪蓮山陽(yáng)光別墅客廳飯廳主臥車(chē)庫(kù)功能房開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積201㎡4.6283.2124.6223.622310.8279㎡5.9323115.9323.6239.972299㎡5.4313.6135.4263.6201071【市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)間統(tǒng)計(jì)】樓盤(pán)面積廳室廚房衛(wèi)生間套房門(mén)廳玄關(guān)儲(chǔ)物間書(shū)房封閉陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)備注龍庭華清園982311-有1-21

14223111有--2-

15923121有1-21

18123121有1121

紫金長(zhǎng)安144-18423121有--2-

27246142有--4-

國(guó)秀家園75-952311-無(wú)--2-

1082311-無(wú)--2-

114-15923121有1-1-159帶露臺(tái)和楓雅居87/113/1172311-有2-2-

1252311-有--2-

81/8723111有--21

【市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)洋房項(xiàng)目戶戶型統(tǒng)計(jì)】項(xiàng)目戶型面積客廳餐廳主臥臥室開(kāi)間進(jìn)深面積開(kāi)間進(jìn)深面積開(kāi)間進(jìn)深面積開(kāi)間進(jìn)深面積和楓雅居三室二廳一衛(wèi)87/113/1173.2-3.64.4-5.514-191.2-2.63.1-3.3

3.2-3.72.8-4.5

2.5-3.32.5-4.3

三室二廳二衛(wèi)1254.34.7

2.83.6

3.54

3.6413.68二室二廳一衛(wèi)81/873.6-3.73.8

3-3.22.1-3.6

33.6/4.1

2.63.6/412.96國(guó)秀家園2室2廳1衛(wèi)75-953.5-4.53.6-4.6

3-3.93-4.5

2.4-33.4-4.2

三室二廳一衛(wèi)1083.93.9

2.93.6

33.9

2.4-33.6-3.9

三室二廳二衛(wèi)114-1593.5-5.73.6-6.5

2.4-4.23.3-4.5

3.3-6.93.3-4.5

2.8-3.92.9-4.2

紫金長(zhǎng)安三室二廳二衛(wèi)144-1844.2-4.55.5-5.9

3.1-3.53.4-5.5

3.3-3.53.7-5.4

3-3.53.2-3.5

復(fù)式2724.26.3

3.23.5

3.66.5

3.6/2.33.6/4.2

龍庭華清園二室二廳單衛(wèi)983.94.5

3.91.8

3.54.5

2.84.5

三室二廳單衛(wèi)1424.96.3

3.94.5

2.8/3.24.2/3

三室二廳二衛(wèi)1595.26.7(含玄關(guān))

5.44.1

6.74.5

3.92.7/2.9

四室二廳雙衛(wèi)1815.55.2

3.44.5

4.56.7

3.3/33.9

【市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)洋房項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)間統(tǒng)計(jì)】【市場(chǎng)分析市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)部分分析—廳】綠城玫瑰園基基本配置客廳廳、餐廳、家家庭廳，客廳廳帶壁爐。其其中餐廳又分分為早餐和普普通餐廳。而而該項(xiàng)目客廳廳面積適中，，300-400㎡單位客廳25－35㎡，且開(kāi)間以4.7－5.4m為主。400㎡以上單位客廳廳面積集中于于40㎡左右。其他別墅項(xiàng)目目?jī)H有客廳、、餐廳，客廳廳面積也多位位于25-30㎡㎡。綠城玫瑰園70%的戶型為兩車(chē)車(chē)位設(shè)計(jì)；雪蓮山陽(yáng)光北北岸400㎡以上戶型為雙雙車(chē)位；雙車(chē)位面積多多為40㎡，單車(chē)位為26~30㎡㎡?！臼袌?chǎng)分析市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)部分分析—車(chē)位】【市場(chǎng)分析市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)部分分析—廚房】綠城玫瑰園5種戶型做2個(gè)廚房（中、、西式）；其他別墅項(xiàng)目目目前的產(chǎn)品品均為1個(gè)廚房設(shè)計(jì)；；一般戶型一個(gè)個(gè)廚房即可滿滿足住戶生活活要求。綠城玫瑰園80%戶型帶工人房房，部分工人人房帶獨(dú)立洗洗手間；其他別墅項(xiàng)目目無(wú)工人房設(shè)設(shè)計(jì)；【市場(chǎng)分析市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)部分分析—工人房】【市場(chǎng)分析市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)部分分析—工人房】均帶獨(dú)立衛(wèi)生生間、衣帽間間。綠城玫瑰瑰園主臥均位位于最高層。。而公園一號(hào)號(hào)均位于中間間層，第二層層。臥室面積在25-30㎡㎡之間。開(kāi)間位位于4.2—5.4m之間，以4.2、5.4m開(kāi)間居多，相相對(duì)于南方別別墅臥室面積積和開(kāi)間都顯顯得較小。但其部分超大大面積別墅主主臥開(kāi)間也達(dá)達(dá)到6m。綠城玫瑰園和和陽(yáng)光北岸的的花園面積較較大，接近1：2?！臼袌?chǎng)分析市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)部分分析—花園】一般別墅項(xiàng)項(xiàng)目功能房房均有配置置，但大小小不一，主主要有娛樂(lè)樂(lè)室、視聽(tīng)聽(tīng)房、家庭庭室、健身身房。如綠城玫瑰瑰園的功能能房較大，，其中家庭庭室是每項(xiàng)項(xiàng)目都配備備的，面積積和客廳相相差無(wú)幾，，一般達(dá)到到25-30㎡，且多數(shù)位位于地面層層。較小面積別別墅則沒(méi)有有地下室，，也沒(méi)有特特別設(shè)置功功能房?！臼袌?chǎng)分析市市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)細(xì)部分析—功能房】綠城玫瑰園園戶型300-400㎡單位有2種，一種為為6-10㎡㎡；另一種為為約18㎡環(huán)繞主臥。。400㎡以上單位多多以10㎡左右陽(yáng)臺(tái)為為主，部分分有10㎡露臺(tái)一個(gè)。。公園一號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目均送超超大面積露露臺(tái)，多數(shù)數(shù)超過(guò)35㎡。需考慮到新新疆特殊的的環(huán)境，如如冬季比較較冷、室外外沙塵多的的特性?！臼袌?chǎng)分析市市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)細(xì)部分析—露臺(tái)】第三部分規(guī)劃建議A地塊：A地塊較為方方正平整，，主要考慮慮到高壓線線的影響，，高壓線兩兩側(cè)設(shè)置多多層洋房產(chǎn)產(chǎn)品，以遮遮擋不利景景觀。而中中央部分則則利用前后后景觀，開(kāi)開(kāi)發(fā)多聯(lián)排排別墅及疊疊加洋房產(chǎn)產(chǎn)品。B地塊：規(guī)劃上B地塊臨湖、、臨渠道，，以一線臨臨湖區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)部分獨(dú)獨(dú)棟別墅、、依次向南南距離湖面面較遠(yuǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)雙聯(lián)、、多聯(lián)別墅墅產(chǎn)品?！疚髂辖堑貕K塊整體規(guī)劃劃建議】C地塊：主要作為旅旅游、商業(yè)業(yè)及公建配配套等用地地，包括酒酒店會(huì)所等等設(shè)施集中中于C地塊。另建議在C地塊配置少少量小戶型型酒店式公公寓產(chǎn)品,主要利用地地塊中的酒酒店、會(huì)所所等設(shè)施作作為其配套套，并配以以精裝修及及家私家電電推向市場(chǎng)場(chǎng)。目的在在于可以增增加產(chǎn)品類類型，試探探市場(chǎng)的接接受度，且且可根據(jù)市市場(chǎng)情況再再行增加；；并因小戶戶型低總價(jià)價(jià)，可擴(kuò)大大項(xiàng)目客戶戶群。而在在經(jīng)營(yíng)上，，既可銷售售、又可進(jìn)進(jìn)行酒店式式公寓返租租，具備投投資價(jià)值。。ABC疊加洋房多層洋房多層洋房多聯(lián)別墅獨(dú)立別墅雙聯(lián)別墅多聯(lián)別墅設(shè)置旅游、商業(yè)及公建配套西南角地塊整體規(guī)劃建議示意圖小戶型酒店式公寓西南角地塊塊第一期項(xiàng)項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)發(fā)約14萬(wàn)平方米建建筑面積，，產(chǎn)品類型型為獨(dú)立、、聯(lián)排別墅墅、疊加及及多層洋房房，共約推推出801套單位。此此批產(chǎn)品2009年同期統(tǒng)一一開(kāi)發(fā)。預(yù)計(jì)在09年5月1日率先推出出首期產(chǎn)品品，以多聯(lián)聯(lián)排別墅為為先導(dǎo)推出出市場(chǎng)，總總共約100個(gè)單位。前期樹(shù)立高高端產(chǎn)品低低總價(jià)項(xiàng)目目的品牌形形象，快速速出貨?！疚髂辖堑貕K塊整體開(kāi)發(fā)發(fā)建議】地塊產(chǎn)品類型戶型面積（平米)款式比例容積建筑面積（平米)套數(shù)占地（平米)均價(jià)（元）單套價(jià)（萬(wàn)元）總額（億元）開(kāi)間（參考）縱深（參考）B地塊別墅獨(dú)立4003層（贈(zèng)送350-450平米左右的花園，含車(chē)位面積）4%40%0.705,3102,12453,0348,0003200.177.019.030060%3,186114,5527,5002250.246.515.4小計(jì)

100%0.8167,586

雙聯(lián)2303層（贈(zèng)送180-230平米左右的花園，含車(chē)位面積）8%100%0.8510,62010,6204612,4946,0001380.645.813.2小計(jì)

100%

4612,494

多聯(lián)2003層（贈(zèng)送150-200平米左右的前后花園，含車(chē)位面積）20%60%0.9026,55115,9308017,7005,0001000.805.212.818040%10,6205911,8005,000900.535.012.0小計(jì)

100%

13929,501

合計(jì)

32%

0.8642,48120149,581

2.37

A地塊別墅+洋房多聯(lián)2003層（贈(zèng)送100-150平米左右的前后花園，含車(chē)位面積）35%60%1.0046,46427,87813927,8784,800961.345.013.318040%18,58510318,5854,800860.894.613.0小計(jì)

100%

24346,464

疊加1806層帶電梯復(fù)式或錯(cuò)躍，1、2層送花園，3、4層，5、6層送天臺(tái)21%40%1.1027,87811,1516225,3444,500810.504.613.016060%16,7271054,500720.754.412.1小計(jì)

100%

16625,344

多層1301層送花園、中間平層，頂層送閣樓，不超過(guò)9層.12%50%1.3015,9307,9656112,2543,800490.304.210.310050%7,965803,800380.304.08.3小計(jì)

14112,254

合計(jì)

68%

1.190,27255084,061

4.09

總計(jì)100%

1.0132,753751133,6424,869

6.46

【西南角A\B\C地塊產(chǎn)品建議】C地塊設(shè)置50套約80m2的小戶型酒酒店式公寓寓地塊套數(shù)單套面積銷售面積單價(jià)（元/m2）銷售總額（億元）A地塊550164m290272m245314.09B地塊201211m242481m255792.37C地塊5080m24000m245000.18總計(jì)801

136753m248556.64項(xiàng)目首期預(yù)預(yù)計(jì)銷售收收入約6.64億銷售均價(jià)約約4855元/㎡【西南角地塊產(chǎn)品預(yù)計(jì)收益】09年5月1日：主推以多聯(lián)聯(lián)別墅為主主，雙聯(lián)別別墅為輔。。09年7月：主推多聯(lián)別別墅、疊加加洋房、多多層洋房為為輔。09年9月：主推獨(dú)立別別墅，洋房房類產(chǎn)品為為輔。09年10月后：主推酒店式式公寓及剩剩余產(chǎn)品。。計(jì)劃全年銷銷售約500套、10萬(wàn)平米、總總金額約5億元?！疚髂辖堑貕K項(xiàng)目推售建建議】第四部分規(guī)劃細(xì)部建建議因定于5月1日開(kāi)盤(pán)銷售售，時(shí)間較較緊，特別別是考慮到到工程進(jìn)度度，可能會(huì)會(huì)所及銷售售中心未能能建設(shè)完成成，所以建建議前期建建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)臨臨時(shí)銷售接接待中心及及臨時(shí)樣板板房。建議在項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)設(shè)4—5棟主推產(chǎn)品品的臨時(shí)樣樣板房，選選其中一間間作為接待待中心，其其余作為樣樣板房示范范使用?！句N售區(qū)域建建議—前期現(xiàn)場(chǎng)銷銷售示范區(qū)區(qū)】AC前期現(xiàn)場(chǎng)銷銷售示范區(qū)區(qū)設(shè)置位置建建議示意圖圖B前期現(xiàn)場(chǎng)銷銷售示范區(qū)區(qū)前期現(xiàn)場(chǎng)銷售示范區(qū)配置類別數(shù)量要求樣板房多聯(lián)別墅1（3戶）戶型180/200m2雙聯(lián)別墅1（2戶）戶型230m2獨(dú)棟別墅1（1棟）戶型400m2小型景觀廣場(chǎng)

設(shè)置綠化及水景景觀停車(chē)場(chǎng)

可滿足20部車(chē)同時(shí)停放臨湖觀景堤

景觀道路入?yún)^(qū)道路

/以上配置均均須于5月1日完成并交交付使用【銷售區(qū)域建建議—銷售路線建建議】河灘路—燕兒兒窩窩路路出出口口—紅雁雁池池路路河灘路燕兒窩路紅雁池路銷售售路路線線示示意意圖圖銷售售路路線線沿沿路路包包裝裝示意意圖圖河灘灘路路上上設(shè)置置燈燈旗旗銷售售路路線線沿沿路路包包裝裝示意意圖圖河灘灘路路道道路路天天橋橋設(shè)置置大大型型廣廣告告牌牌銷售售路路線線沿沿路路包包裝裝示意意圖圖河灘灘路路上上設(shè)設(shè)置戶戶外外廣廣告告銷售售路路線線沿沿路路包包裝裝示意意圖圖主干干路路上上設(shè)設(shè)置交交通通指指示示牌牌銷售售路路線線沿沿路路包包裝裝示意意圖圖周邊邊臟臟亂亂清清理理平平整整、、黃黃土土坡坡需需綠綠化化紅雁雁池池路路兩兩旁整整理理優(yōu)優(yōu)化化銷售售路路線線沿沿路路包包裝裝示意意圖圖紅雁雁池池路路上上設(shè)置置路路燈燈路燈燈風(fēng)風(fēng)格格須須結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格沿湖湖岸岸建建設(shè)設(shè)人人工工道道路路，，形形成成環(huán)環(huán)湖湖景景觀觀道道路路，，消消減減住住宅宅與與湖湖面面間間的的距距離離。。充分分利利用用湖湖岸岸及及水水位位線線退退縮縮用用地地，，以以公公園園的的形形式式去去建建造造，，可可設(shè)設(shè)置置露露天天休休閑閑café、茶藝吧、沙沙灘、垂釣區(qū)區(qū)域等活動(dòng)區(qū)區(qū)，提供公共共休閑空間的的同時(shí)，為住住宅塑造景觀觀資源。水位線因每年年最高水位與與低水位不同同，造成水位位低矮的時(shí)候候，裸露的沙沙灘影響形象象，可設(shè)置濕濕地公園、大大量種植蘆葦葦?shù)人参镂?，形成大型型綠化景觀。?！句N售區(qū)域建議議—湖岸及水位線線退縮用地建建議】臨水湖岸參考湖岸親水平臺(tái)參考在銷售展示區(qū)區(qū)域的綠化要要盡量做好，，多種植高大大的灌木、鮮鮮花，使其精精致而富有層層次感；小區(qū)主要種植植部分松、柏柏等常綠植物物，按季節(jié)保保持四季均有有開(kāi)花；夏天多種植鮮鮮花等易活樹(shù)樹(shù)木、冬天則則在售樓處等等主要區(qū)域布布置假花、假假樹(shù)等；塑造園林的主主題景點(diǎn)，增增加客戶的參參與性；塑造造與小區(qū)風(fēng)格格協(xié)調(diào)的水景景、圓雕等藝藝術(shù)品，增添添小區(qū)的靈動(dòng)動(dòng)性；多提供可供客客人休憩的休休閑座椅，可可為部分的移移動(dòng)性休閑傘傘和座椅，部部分的固定休休閑設(shè)施?！緢@林綠化建議議】接待中心周邊邊和銷售通道道設(shè)置多種植植鮮花及彩葉葉類植物，增增添氣氛北方常用樹(shù)種第五部分配套建議【配套建議—會(huì)所】因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模模大，并以小小鎮(zhèn)模式打造造，所以建議議會(huì)所以群落落式的建筑、、合理的功能能區(qū)分組合而而成。功能設(shè)置上要要充分考慮業(yè)業(yè)主的生活需需求，為其提提供全面完善善的生活配套套。而其中部分設(shè)設(shè)施可與酒店店的配合使用用，因此建議議與酒店設(shè)置置在相鄰的區(qū)區(qū)域內(nèi)。會(huì)所面對(duì)項(xiàng)目目業(yè)主所設(shè)立立，各項(xiàng)功能能須齊全，而而部分設(shè)施可可與酒店共享享。前期建議可作作為售樓部使使用，應(yīng)考慮慮整體形象的的大氣和開(kāi)放放；后期主要要以服務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主為目的的，需完善設(shè)設(shè)置生活配套套場(chǎng)所，成為為業(yè)主專享的的活動(dòng)場(chǎng)所。。會(huì)所必須結(jié)合合首期銷售場(chǎng)場(chǎng)地需要綜合合考慮。因此此會(huì)所必須要要在首期銷售售時(shí)具有一定定規(guī)模。會(huì)所功能分區(qū)建議類別面積（數(shù)量）功能設(shè)施備注會(huì)所約6000平米（約2-3層）

會(huì)所大堂配有水吧及閑坐的區(qū)域銷售中心

物業(yè)服務(wù)中心

健身康樂(lè)室

美容院、發(fā)廊

乒乓球、桌球室各約2處棋牌室

閱覽室、網(wǎng)吧

兒童天地

相關(guān)配套4個(gè)室內(nèi)羽毛球場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)2個(gè)壁球場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)2個(gè)籃球場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所立面參考考會(huì)所立面參考考【配套建議—酒店】酒店主要以對(duì)對(duì)外營(yíng)業(yè)為主主，主要面向向家庭和公司司會(huì)議度假之之用,配套應(yīng)盡量豐豐富。配合項(xiàng)目整體體歐式風(fēng)情定定位，賦予5星級(jí)的配置，，以主題式酒店打造出一個(gè)娛娛樂(lè)內(nèi)容豐富富、個(gè)性突出出的度假酒店店。酒店的設(shè)置應(yīng)應(yīng)充分考慮項(xiàng)項(xiàng)目整體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，建筑筑形態(tài)與整個(gè)個(gè)樓盤(pán)風(fēng)格相相協(xié)調(diào)?？煽紤]在酒店店外圍挖建人人工河道，將將紅雁湖水直直接引入河道道中，增添酒酒店舒適的度度假氣息。酒店形式建議議采用那種小小型的假日酒酒店形式，先先期建設(shè)規(guī)模模可小一點(diǎn)，，之后根據(jù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況和開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐漸漸擴(kuò)大酒店規(guī)規(guī)模。不需要要開(kāi)始即建設(shè)設(shè)大而全的酒酒店設(shè)施。酒店功能分區(qū)建議類別面積（數(shù)量）功能設(shè)施備注主體酒店總建約30000平米（約5層）標(biāo)準(zhǔn)客房400間餐飲中餐廳、西餐廳（宴會(huì)廳）專業(yè)茶室會(huì)議室1大(200人)3小(10-80人)商務(wù)中心票務(wù)/旅游/傳真/投遞豪華卡拉OK歌舞廳1個(gè)歌舞廳10個(gè)包房影劇場(chǎng)、多功能廳可復(fù)合使用美容院、桑拿、SPA

乒乓球、桌球室各約兩2套精品店可設(shè)置在首層的通道度假屋約10-15間，每間約200平米獨(dú)立別墅每間約有3-4個(gè)房間相關(guān)配套占地約10000平米大型溫室花園

2個(gè)戶外及恒溫泳池

2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店立面參考考度假屋參考【配套建議—商業(yè)民生配套套】商業(yè)配套建議議設(shè)置于在C區(qū)，以集中式式商業(yè)街設(shè)置置，屬于混合合類商業(yè)公共共開(kāi)放區(qū)域，，除旅游商業(yè)業(yè)外，同是也也是項(xiàng)目業(yè)主主日常購(gòu)物餐餐飲的區(qū)域。。前期銷售是將將超市、銀行行、西餐廳、、caféshop、點(diǎn)心店等功功能店的門(mén)面面裝飾成已有有很多商店““進(jìn)駐”的效效果。需設(shè)置公交車(chē)車(chē)總站，方便便客戶出行。。類別面積（數(shù)量）功能設(shè)施備注商業(yè)街約3000平米旅游紀(jì)念品主題紀(jì)念品特色專賣(mài)店販賣(mài)歐洲特色的商品陳列館紅酒、威士忌等超市約2000平米日用百貨引入大型品牌主力店美食街約3000平米天幕酒吧街小型鋪位為主，多利用戶外位置，擴(kuò)展空間。cafe咖啡店【配套建議—商業(yè)配套功能能建議】

功能分區(qū)包含設(shè)施備注公建教育幼兒園，中小學(xué)與首期一同交付使用醫(yī)療小型醫(yī)院，醫(yī)務(wù)所生活交通公交車(chē)站，住戶巴士站民生銀行、郵局家政服務(wù)小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)24小時(shí)便利店【配套建建議—民生配配套功功能建建議】商業(yè)配套參考商業(yè)配套參考民生配套參考第六部部分產(chǎn)品建建議集團(tuán)具具有相相應(yīng)建建設(shè)歐歐洲風(fēng)風(fēng)情建建筑的的成熟熟經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，建建設(shè)歐歐洲風(fēng)風(fēng)情住住宅有有利于于整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的成成本控控制。。項(xiàng)目所所處的的湖景景和山山水環(huán)環(huán)境具具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，且據(jù)據(jù)市調(diào)調(diào)了解解周邊邊及新新疆區(qū)區(qū)域缺缺乏純純正歐歐洲建建筑風(fēng)風(fēng)格的的產(chǎn)品品。項(xiàng)目位位于烏烏市最最南端端且規(guī)規(guī)模碩碩大，，于前前期開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)容易易給客客戶造造成荒荒涼的的錯(cuò)覺(jué)覺(jué)，因因此建建議使使用暖暖色調(diào)調(diào)的建建筑風(fēng)風(fēng)格，，營(yíng)造造熱鬧鬧的氛氛圍。。建