某地產(chǎn)副總談社區(qū)商業(yè)招商管理

社區(qū)商業(yè)招商管理1目錄自我介紹社區(qū)商業(yè)(區(qū)域)的定義特征功能表現(xiàn)經(jīng)濟增長與城市化作用下的社區(qū)商業(yè)操盤項目簡介項目中商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗和存在問題社區(qū)商業(yè)的建議社區(qū)商業(yè)的未來影響力結(jié)束語2商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合1999.3~2000.11天津國美電器總經(jīng)理2000.11~2002.1上海國美電器總經(jīng)理2002.1~2003.10國美電器北京總部管理中心總經(jīng)理營銷中心總監(jiān)2003.10~2004.1上海國美電器總經(jīng)理2004.1~2004.6香港國美電器開業(yè)副總指揮2004.7~今明天(鵬潤)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心(營銷,土地儲備)總監(jiān)明天第一城項目總經(jīng)理昌平項目一級開發(fā)總經(jīng)理國美第一城項目總經(jīng)理明天信華投資公司副總經(jīng)理現(xiàn)在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長現(xiàn)在華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理主管營銷前期土地儲備融資3****瑰（深圳）街區(qū)社區(qū)商業(yè)4北京玫瑰郡底商性社區(qū)商業(yè)5龍崗玫瑰郡綜合社區(qū)商業(yè)6北京華業(yè)東方玫瑰綜合大型商業(yè)街7會所配套型社區(qū)商業(yè)8.社區(qū)：一定區(qū)域內(nèi)的具有共同歸屬感的居民所居住的相對獨立的住宅區(qū)(50000人)。.社區(qū)商業(yè)：主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)。.一般情況下,社區(qū)商業(yè)為配套,具有規(guī)劃伸縮性.一般開發(fā)商沒有經(jīng)驗,社區(qū)商業(yè)操作難度低于購物中心社區(qū)商業(yè)的定義9.政策將會更加支持社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與繁榮.在居民消費支出占比逐步提高到40％以上.在居民生活中將扮演日常消費中心的角色.在城市商業(yè)的地位不斷提高并成為掠奪者.社區(qū)商業(yè)將逐漸成為商業(yè)開發(fā)投資的熱點.部分社區(qū)商業(yè)逐步演化成為區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)未來影響力10顧客屬地地性消費日常常性功能配套套性成本低廉廉性贏利穩(wěn)定定性階段進化化性社區(qū)商業(yè)業(yè)功能主主要以滿足社區(qū)區(qū)或區(qū)域域居民日常生活活必需的的就近商商品、服服務(wù)及餐餐飲性需需求為主主，同時時根據(jù)社社區(qū)規(guī)模模、人群群特點等等進行休休閑、娛娛樂等功功能的設(shè)設(shè)置。一一般具體體設(shè)施配配置有：：購物、、餐飲、、維修、、美容美美發(fā)、文文化體育育、圖書書音像、、數(shù)碼彩彩擴、洗洗衣裁剪剪、家庭庭服務(wù)和和再生資資源回收收等。社區(qū)商業(yè)業(yè)六大特特征11中小型社社區(qū):超市或便便利店、、生活類類專業(yè)專專賣店、、日常性性餐飲及及洗衣裁裁剪、藥藥店、美美容美發(fā)發(fā)、維修修、家庭庭服務(wù)等等，菜市市場或便便民菜店店依社區(qū)區(qū)需要定定；大中型社區(qū):家庭百貨、大大型綜合超市市、文化娛樂樂設(shè)施和文體體專業(yè)店，可可設(shè)立銀行、、電信、郵政政、醫(yī)療、酒酒吧、康體健健身、電影院院、汽車服務(wù)務(wù)等設(shè)施；老年服務(wù)及嬰嬰幼服務(wù)設(shè)施施依社區(qū)具體體情況配置社區(qū)商業(yè)的功功能表現(xiàn)12規(guī)模性：不能能盲目高集中性：本身身集中、共同同集中開放性：內(nèi)外外部客流便利性：進、、出、停獨立性：相對對非絕對氛圍性：整體體商業(yè)、招示性：門臉臉、招牌、廣廣告位尺度性：面寬寬、進深、層層高、柱距等等靈活性：不同同商家、未來來升級經(jīng)濟性：不求求最昂貴，但但求最適用社區(qū)商業(yè)開發(fā)發(fā)十大建議13鄰里中心(餐飲,房產(chǎn)中介’菜市場,書吧、畫廊、、音像店、美美容/美發(fā)/美體飾品店、、精品店、化化妝品、蛋糕糕、影像服務(wù)務(wù),洗衣,超市)餐飲街(餐飲、咖啡廳廳、酒吧、茶茶館)商務(wù)酒店（洗浴中心\健身房|\羽毛球館\網(wǎng)球館\自助餐飲\演藝等；）商業(yè)廣場（物美超市、、銀行、肯得得基、百貨、、市場、和其其它專業(yè)店））國美第一商街街業(yè)態(tài)分布142、藍黛熱力不不夜城。休閑娛樂(B-02B-06)1、綜合美食街街。特色商業(yè)、美美食,中介,洗衣,SPA（12\19\20A\7\8\8A）3、立水橋市場場。水產(chǎn)品,生活商品(b-06)4、商務(wù)酒店,市場,休閑、健身(C-01)5、藍調(diào)風(fēng)情街街。酒吧、茶座、、咖啡廳、特特色餐飲(17\18\18A)明天第一城商商業(yè)規(guī)劃15商業(yè)面積過過大,超出社區(qū)商商業(yè)范疇規(guī)劃分布過過于分散,影響商業(yè)氛氛圍產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形形式大部分分為底商,地上三層地地下一層難難于運作底商沒有采采用轉(zhuǎn)換層層,造成商業(yè)大大部分為剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)層高,荷載,進深,面寬全部按按照香港百百貨業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計,影響了超市市等業(yè)態(tài)進進入中央空調(diào)的的使用加大大了運營成成本外立面全部部鋁扣板封封死,采光遭到業(yè)業(yè)主投訴國美第一商街的的教訓(xùn)(一)16國美第一商商街的商業(yè)業(yè)教訓(xùn)(二)物業(yè)管理沒沒有和住宅宅分開,造成沒有商商業(yè)運營的的局面由于資金壓壓力,重銷售輕招招商,造成銷售死死結(jié)后期運營沒沒有VI系統(tǒng)社區(qū)商業(yè)向向區(qū)域性商商業(yè)轉(zhuǎn)化困困難商業(yè)運作作組織建建立晚,滯后于整整體項目目整體策略略不明,導(dǎo)致后期期被動17營銷前置置作為主主導(dǎo),從項目定定位-產(chǎn)品定位位-設(shè)計-施工-銷售-招商-交房-物業(yè),貫穿項目目開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品品提早規(guī)規(guī)劃，定定位準(zhǔn)確確,實行定制制化商業(yè)部的的招聘、、培訓(xùn)提提前位,傭金優(yōu)勢勢,末位淘汰汰租售并舉舉,帶租約銷銷售,做到市場場與企業(yè)業(yè)資金回回籠相結(jié)結(jié)合商業(yè)產(chǎn)品品切分合合理,連廊具體體應(yīng)用取取得效果果物業(yè)管理理費用和和中央空空調(diào)費用用低，有有投資價價值代理公司司非常重重要明天第一一城成功功與失誤誤（一））18沒有成立立商業(yè)管管理公司司，而是是簡單委委托給物物業(yè)公司司，為后后期運營營埋下禍禍根大客戶麥麥德龍談?wù)勂屏颜猩毯弯N銷售成功功，大部部分來自自中介機機構(gòu)，先先前對此此有意識識未充分分重視交房中，，在加鋼鋼梯上產(chǎn)產(chǎn)生重大大投訴在帶租約約銷售上上操作有有誤在產(chǎn)品切切分時，，光看結(jié)結(jié)構(gòu)，未未重視暖暖通空調(diào)調(diào)明天第一一城成功功與失誤誤（二））19明確架構(gòu)構(gòu),慎選物業(yè)業(yè),簽訂合同同,明確內(nèi)容容和費用用注重商業(yè)業(yè)規(guī)劃,招商,運營，協(xié)協(xié)調(diào)開發(fā)發(fā)商業(yè)運營營為核心心:經(jīng)營為主主導(dǎo),物業(yè)管理理配合組建經(jīng)經(jīng)營管管理團團隊,理順開開發(fā)商商,管理者者,投資者者,經(jīng)營者者,消費者者之間間關(guān)系系,目標(biāo)是是招商商旺,銷售旺旺,經(jīng)營旺旺物業(yè)經(jīng)經(jīng)營:開業(yè)籌籌備,整體形形象包包裝,推廣宣宣傳物業(yè)管管理:保