房地產(chǎn)項目成本控制

項目成本控制**公司**目錄一、項目全過程成本控制要點1.土地成本2.前期費用3.工程成本4.營銷成本5.管理費用和財務(wù)費用二、公司當(dāng)前成本狀況三、改進(jìn)措施及建議一、項目全過程成本控制要點前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷規(guī)范、房地產(chǎn)商競爭日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，成本已不僅是影響企業(yè)利潤高低的一個因素，而且是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。結(jié)合公司實際，總結(jié)自身的經(jīng)驗和體會，就成本控制與大家共學(xué)習(xí)。一、項目全過程成本控制要點

1.土地成本

土地成本的控制要點應(yīng)重點關(guān)注項目前期的可行性研究和土地狀況的盡職調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時也應(yīng)關(guān)注一些市政費用的支出（紅線外的水、電、道路等）。如：逸品香山地質(zhì)狀況都市公寓朱屯路改造、國花二期公廁

土地成本

控制要點

控制什么

怎么控制

投資決策可行性研究深入調(diào)研，收集項目信息和市場信息

編制可行性研究報告投資決策組織公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門進(jìn)行項目論證

公司領(lǐng)導(dǎo)層決策新征土地征地費用建立科學(xué)的土地評估體系

確定合理報價

爭取政府優(yōu)惠拆遷安置費用在法律范圍內(nèi)盡量控制費用市政費用自建部分（紅線內(nèi)）按照公司工程管理體系控制。政府部分（紅線外）按規(guī)定或與政府協(xié)商辦理一、項目全過程成本控制要點

2.前期費用

前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設(shè)計費用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達(dá)80%的成本支出，因此，該階段除了關(guān)注前期費用本身的支出更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型。如：國際廣場的四、五層國花二期的生活水箱

2.前期費用

控制要點

控制什么

怎么控制

報批報批報建費用開展社會公關(guān)，爭取政策優(yōu)惠，合理提高容積率概念設(shè)計方案設(shè)計設(shè)計任務(wù)書要求設(shè)計資料充分，收集項目概況、規(guī)劃要點、產(chǎn)品定位報告、成本測算等資料概念性方案和設(shè)計方案1、盡可能的采取招標(biāo)方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供3個以上的方案供選擇；2、組成評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定。擴初設(shè)計擴初設(shè)計要求限額設(shè)計，制定擴初設(shè)計限額和成本控制建議并組織評審會通過擴初設(shè)計評審各相關(guān)部門聯(lián)審，對方案進(jìn)行評審、確定，高層進(jìn)行審批。成本概算根據(jù)擴初設(shè)計方案和設(shè)備選型等因素對建安成本作出概算施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求采用限額設(shè)計，制定施工圖設(shè)計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量，降低工程費用施工圖評審、會審各相關(guān)部門聯(lián)審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設(shè)計變更

施工圖預(yù)算關(guān)注預(yù)算與概算的差異，嚴(yán)格審核標(biāo)底預(yù)算。

3.工程成本

工程成本控制是重點，主體招投標(biāo)結(jié)束后，在施工階段應(yīng)重點關(guān)注材料、設(shè)備的采購和工程變更的控制。如：集團(tuán)集中采購、變更作業(yè)指引一、項目全過程成本控制要點

3.工程成本控制要點

控制什么

怎么控制

材料進(jìn)場計劃訂貨時間、供貨時間考慮招標(biāo)采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期，保證與工程進(jìn)度相配合施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購配套工程進(jìn)場計劃根據(jù)項目各類配套工程及設(shè)備進(jìn)場計劃、配套采購部應(yīng)制定招標(biāo)采購計劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭取更多時間，對投標(biāo)單位周密、嚴(yán)格考察。名單建立與入圍單位選擇建立合格供方名錄、考察報告,做好資信評價。招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由相關(guān)部門評審、聯(lián)審后確定招標(biāo)文件；認(rèn)真做好招標(biāo)答疑將可能發(fā)生的變更消滅掉。供方選擇（施工單位的選擇）招標(biāo)項目由招標(biāo)委員會對投標(biāo)方案評選打分確定中標(biāo)單位，遵循合理低價中標(biāo)原則，確保低于目標(biāo)控制值的2%。3.工程成本-2控制要點

控制什么

怎么控制

材料設(shè)備供應(yīng)選型在擴初圖確定前確定材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量驗收三方（項目部、監(jiān)理單位工程師、施工單位）共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗收設(shè)計變更可行性及必要性設(shè)計部門針對設(shè)計變更，進(jìn)行設(shè)計變更論證，確定是否可行、必要，并且測算后方下發(fā)、執(zhí)行。測算、審批設(shè)計變更由預(yù)算部測算，根據(jù)變更額度履行相關(guān)審批手續(xù)后才能進(jìn)行變更（見設(shè)計變更作業(yè)管理）。工程簽證辦理簽證的必要性項目部現(xiàn)場工程師審核簽證，認(rèn)定確需發(fā)生，并且已經(jīng)發(fā)生、驗收完成后方能辦理工程簽證單。預(yù)算復(fù)核預(yù)算工程師對簽證工程量進(jìn)行計算、復(fù)核，確保工程量的準(zhǔn)確無誤。按月核算書每月對工程簽證單進(jìn)行匯總、計算，做到心中有數(shù)，起到工程成本提前預(yù)警的作用。付款材料款、工程款支付嚴(yán)格按合同支付工程進(jìn)度款，保修款控制不低于合同額5%。4.營銷成成本營銷階階段的的操作作會直直接影影響物物業(yè)管管理等等后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)的支支付，，因此此，在在此結(jié)結(jié)算除除了關(guān)關(guān)注營營銷本本身所所產(chǎn)生生的費費用控控制，，還應(yīng)應(yīng)有營營銷管管理的的長線線考慮慮。5.管理費費用和和財務(wù)務(wù)費用用管理費費用的的控制制主要要體現(xiàn)現(xiàn)在日日常行行政管管理費費用的的支付付，可可考慮慮提高高全員員節(jié)約約的思思想意意識，，以責(zé)責(zé)任成成本和和成本本支出出標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的形形式進(jìn)進(jìn)行約約束，，而財財務(wù)費費用則則主要要體現(xiàn)現(xiàn)在公公司的的利息息支付付上，，需要要公司司加強強資金金管理理，增增加資資金控控制的的計劃劃性。。一、項項目全全過程程成本本控制制要點點1、成本本核算算=成本管管理=成本控控制成本核核算與與成本本控制制混淆淆成本管管理無無“全全面組組織””保障障2、合同同管理理有待待加強強，特特別是是合同同里的的范圍圍管理理、界界面劃劃分。。雙方方扯皮皮現(xiàn)象象時有有發(fā)生生。3、變更更隨意意、責(zé)責(zé)任不不清、、事后后算帳帳二、當(dāng)前成成本狀狀況1、樹立立全員員成本本意識識，建建立全全面成成本管管理體體系：：1）積極極主動動地圍圍繞目目標(biāo)成成本的的實現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)行行控制制，通通過考考核機機制讓讓全員員、全全過程程參與與，盡盡可能能地在在立項項、設(shè)設(shè)計、、施工工前發(fā)發(fā)現(xiàn)問問題，，減少少無效效成本本，即即成本本前置置；2）成本挖潛潛：成本管管理必須向向價值創(chuàng)造造型轉(zhuǎn)變，，核心就是是“價值工工程”，即即“錢花在在刀刃上””，做有意意義的變更更，避免發(fā)發(fā)生“無效效成本”無效成本的的定義——房地產(chǎn)項目目實施過程程中產(chǎn)生的的對形成產(chǎn)產(chǎn)品、提升升價值、促促進(jìn)營銷沒沒有作用，，無法獲得得客戶認(rèn)同同和補償，，屬于費用用浪費的成成本.三、改進(jìn)措措施及建議議三、改進(jìn)措措施及建議議2、合同管理理是項目管管理的核心心：1）做好合同同----合同文本、、招標(biāo)文件件標(biāo)準(zhǔn)化，，工程范圍圍的劃分（（界面清晰晰）；2）管好合同同----提高整體的的合同管理理意識；3）合同交底底。3、設(shè)計變更更：沒有變變更是不可可能，關(guān)鍵鍵是如何控控制變更，，減少變更更。1）重點控制制有二類：：返工的變更更（遲到的變變更）、新項變更（其計價方方式在合同同中沒有約約定，只能能以獨家協(xié)協(xié)商確定，，成本不易易控制）2）設(shè)計變更更原因的分分析：設(shè)計類（設(shè)設(shè)計優(yōu)化、、設(shè)計錯誤誤、設(shè)計漏漏項、現(xiàn)場場條件的變變更）現(xiàn)場施工類類（施工進(jìn)進(jìn)度、施工工困難）營銷類（客客戶要求、、品質(zhì)提高高、市場競競爭）物業(yè)類（物物業(yè)需要））三、改進(jìn)措措施及建議議4、推行工程程質(zhì)量樣板板房目標(biāo)：看實物、對對圖紙、找找漏洞、減減少變更簽簽證（避免免返工）標(biāo)準(zhǔn)：裝飾工程開開始施工前前，依據(jù)交交房標(biāo)準(zhǔn)做做質(zhì)量樣板板房（完全全做到位）），然后組組織相關(guān)責(zé)責(zé)任人（設(shè)設(shè)計、施工工、營銷、、物業(yè)）對對其論證，，包含開關(guān)關(guān)、插座、、門窗開啟啟、空