房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理T講座

房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理

二00八年十月康燦環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境康燦房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預(yù)售自有資金開(kāi)發(fā)

行業(yè)門(mén)檻提高了形勢(shì)----消費(fèi)者觀(guān)望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國(guó)際熱錢(qián)涌入二元經(jīng)濟(jì)理論（朗咸平）機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存冰火兩重天生存OR發(fā)展康燦房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶(hù)資本市場(chǎng)法律資源輿論媒體外部因素康燦

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀(guān)大勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展康燦行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤(rùn)趨薄管理精細(xì)化管理出效益“成本控制從一毛錢(qián)開(kāi)始”康燦再看看我們的運(yùn)營(yíng)。。。總而言之:房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)康燦資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本運(yùn)轉(zhuǎn)流程康燦房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專(zhuān)業(yè)的管理能力專(zhuān)業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)康燦責(zé)任成本管理聚焦：房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系康燦房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全成成本土地成本本建造成本本管理成本本成本管理理成本分解解財(cái)務(wù)成本本康燦房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目成本結(jié)結(jié)構(gòu)在變變化----土地成本本建造成本本財(cái)務(wù)成本本管理成本本發(fā)展計(jì)劃劃、開(kāi)發(fā)發(fā)速度對(duì)對(duì)成本的的影響（（對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的把握握）康燦立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算算簽約銷(xiāo)售及物物業(yè)管理理盈利總目目標(biāo)房地產(chǎn)成成本作業(yè)業(yè)過(guò)程與成本形形成土地成本本（（政府府費(fèi)用設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)招招標(biāo)費(fèi)用用建建安費(fèi)費(fèi)用））銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用管理費(fèi)用用成本是一一系列經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的疊加加康燦房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測(cè)算1成本測(cè)算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷(xiāo)售管理施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算全成本管理工作項(xiàng)目盈利利目標(biāo)康燦企業(yè)的成本策略觀(guān)企業(yè)的定定位決定定了企業(yè)業(yè)的成本本策略品牌盈盈利利項(xiàng)項(xiàng)目定定位持持續(xù)續(xù)發(fā)展成熟房地地產(chǎn)公司司的成本本策略觀(guān)觀(guān)1、要產(chǎn)品品，而非非作品（（新、特特、奇建建筑，如如鳥(niǎo)巢、、水立方方、中央央電視臺(tái)臺(tái)新址、、東方明明珠電視視塔等））2、成熟產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)復(fù)制（即即標(biāo)準(zhǔn)化化進(jìn)程））專(zhuān)業(yè)支持持體系產(chǎn)品研發(fā)發(fā)系統(tǒng)采采購(gòu)管管理系統(tǒng)統(tǒng)成本研究究系統(tǒng)基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)信息息康燦引伸的二二個(gè)話(huà)題題品牌的內(nèi)內(nèi)涵？項(xiàng)目定位位—成本型OR產(chǎn)品型？？康燦非標(biāo)準(zhǔn)答答案品牌：品質(zhì)（質(zhì)質(zhì)量等））、品味味（風(fēng)格格、布局局、配套套等）、、品行（（售后、、物業(yè)管管理等））產(chǎn)品型：贏(yíng)利主要要依靠產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，特點(diǎn)點(diǎn)是房?jī)r(jià)價(jià)差異性性大、產(chǎn)產(chǎn)品差異異性大，，對(duì)項(xiàng)目目檔次定定位、開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏的把握握要求較較高。典型城市市：一線(xiàn)線(xiàn)城市，，如北京京、上海海、深圳圳、廣州州、杭州州等我司典型型項(xiàng)目：：天津中中惠熙元元廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目成本型：：贏(yíng)利主要要靠對(duì)建建安成本本的控制制，特點(diǎn)點(diǎn)是房?jī)r(jià)價(jià)差異性性較小、、產(chǎn)品差差異性小小，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的建建安成本本控制要要求較高高。典型城市市：二、、三線(xiàn)城城市，如如東莞、、長(zhǎng)沙、、武漢等等我司典型型項(xiàng)目：：陽(yáng)江沁沁林山莊莊項(xiàng)目康燦房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算鏈接康燦序號(hào)成本項(xiàng)目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

規(guī)劃面積多層高層商業(yè)

可售面積

1土地款及大配套費(fèi)

2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

3建安工程費(fèi)

4主市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5公用配套設(shè)施費(fèi)

6配套設(shè)施費(fèi)

7財(cái)務(wù)費(fèi)用

8銷(xiāo)售費(fèi)用

9管理費(fèi)用10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

11營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)成成本測(cè)算算總表（（范例））康燦如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的全成本管管理？目標(biāo)成本本責(zé)任成本本動(dòng)態(tài)成本本后評(píng)估和和反饋康燦目標(biāo)成本管理康燦目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本本是公司司基于市市場(chǎng)狀況況，并結(jié)結(jié)合公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃，，根據(jù)預(yù)預(yù)期售價(jià)價(jià)和目標(biāo)標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)進(jìn)行預(yù)先先確定的的，經(jīng)過(guò)過(guò)努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本指標(biāo)。?？禒N目標(biāo)成本的測(cè)算房地產(chǎn)成成本測(cè)算算表.xls銷(xiāo)售成本項(xiàng)目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利康燦偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA05-1動(dòng)態(tài)成本本報(bào)表（（科目））.xls月度成本本例會(huì)（（運(yùn)營(yíng)公公司）.doc項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)成本進(jìn)進(jìn)度表（（統(tǒng)一節(jié)節(jié)超分析析格式））1.xls月度成本本例會(huì)（（成本部部）.doc圖表.xls康燦目標(biāo)成本本管理中中經(jīng)常遇遇到的問(wèn)問(wèn)題1、目標(biāo)成成本合理理嗎？2、動(dòng)態(tài)成成本信息息為什么么失真？？A、目標(biāo)估估計(jì)不足足B、目標(biāo)剛剛性不足足C、目標(biāo)與與實(shí)際脫脫節(jié)A、信息歸歸集不及及時(shí)B、信息反反饋失控控康燦責(zé)任成本管理康燦建立合理理的目標(biāo)標(biāo)成本將目標(biāo)成成本分解解成責(zé)任任成本將成本控控制落實(shí)實(shí)到各業(yè)業(yè)務(wù)操作作環(huán)節(jié)中中量化評(píng)估估體系成本考核核與績(jī)效效管理責(zé)任成本本管理的的總體思思路康燦管什么？責(zé)任成本管理管多深？誰(shuí)來(lái)管？怎么管？責(zé)任成本本管理康燦方式一：：根據(jù)成成本科目目，將目目標(biāo)成本本分解成成《目標(biāo)成本本控制責(zé)責(zé)任書(shū)》，對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)用用的責(zé)任任部門(mén)及及其主要要職責(zé)的的說(shuō)明，，包括控控制內(nèi)容容、控制制要點(diǎn)和和手段，，形成成成本控制制的指引引方式二：：根據(jù)合合同分類(lèi)類(lèi)，將目目標(biāo)成本本分解成成《合同控制制清單》，將合合同簽簽訂、、履行行的責(zé)責(zé)任落落實(shí)到到合同同責(zé)任任部門(mén)門(mén)，以以各部部門(mén)成成本責(zé)責(zé)任的的完成成來(lái)保保證目目標(biāo)成成本的的完成成責(zé)任成成本的的分解解方式式康燦燦方式二二：合合同分分類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)、、設(shè)計(jì)計(jì)、工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)版版合同同體系系.xls方式一一：成成本科科目建安成成本相相關(guān)部部門(mén)分分工.xls康燦燦1立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)4施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)6銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南7工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)8期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)9物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)鏈接接責(zé)任成成本控控制要要點(diǎn)指指南康燦燦責(zé)任成成本的的落實(shí)實(shí)責(zé)任主主體責(zé)任內(nèi)內(nèi)容責(zé)任控控制要要點(diǎn)責(zé)任履履行評(píng)評(píng)價(jià)責(zé)任狀狀（書(shū)書(shū)）責(zé)任成成本的的分配配最終終落實(shí)實(shí)到了了項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃劃以及及各部門(mén)門(mén)工作作計(jì)劃劃中?。。。。。蛹尤霑r(shí)時(shí)間、、質(zhì)量量、價(jià)價(jià)值、、責(zé)任任人等等要素素）成本部部資料料\成本辦辦法(審批后后修改改版).doc康燦燦1、設(shè)計(jì)計(jì)管理理的責(zé)責(zé)任成成本僅僅僅是是設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)嗎嗎？2、招投投標(biāo)管管理的的責(zé)任任成本本如何何切分分？設(shè)計(jì)階階段責(zé)責(zé)任成成本管管理招投標(biāo)標(biāo)責(zé)任任成本本管理理責(zé)任成成本管管理中中經(jīng)常常遇到到的問(wèn)問(wèn)題康燦燦3、責(zé)任任分配配合理理嗎？？4、這些些問(wèn)題題是責(zé)責(zé)任成成本管管理的的錯(cuò)？？A、無(wú)邊邊界責(zé)責(zé)任：：如（（樣板板房成成本責(zé)責(zé)任、、甲供供材成成本責(zé)責(zé)任等等）B、各階階段圖圖紙的的成本本責(zé)任任C、合同同招標(biāo)標(biāo)與與與履約約跟蹤蹤管理理A、產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)下降降了C、財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)失真真了B、質(zhì)量量問(wèn)題題出現(xiàn)現(xiàn)了責(zé)任成成本管管理中中經(jīng)常常遇到到的問(wèn)問(wèn)題康燦燦讓我們們來(lái)討討論一一下。。。。。采購(gòu)招招標(biāo)階階段的的成本本控制制要求求康燦燦采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管管理采招管管理工程管管理成本管管理履約跟蹤變更簽證材設(shè)控制變更管理材設(shè)選型限額設(shè)計(jì)合同管理集中采購(gòu)招投標(biāo)康燦燦招標(biāo)采購(gòu)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)招標(biāo)的的意義義：優(yōu)選供供應(yīng)商商，貨貨比三三家控控制成成本招標(biāo)的的主要要階段段：招標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段、、發(fā)標(biāo)標(biāo)階段段、投投標(biāo)階階段、、評(píng)定定標(biāo)階階段、、授標(biāo)與與簽約約階段段、后后續(xù)工工作招標(biāo)管管理的的幾個(gè)個(gè)關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)：供應(yīng)商商管理理招標(biāo)文文件與與合同同文件件：招招標(biāo)范范圍及及界面面、工工程量量清單單、技技術(shù)措措施及質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)材料設(shè)設(shè)備管管理招標(biāo)流流程管管理康燦燦“清單單招標(biāo)標(biāo)”控控制成成本的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)，計(jì)計(jì)價(jià)方方式簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔，，一目目了然然，便便于分分析招招標(biāo)商商務(wù)標(biāo)標(biāo)，容容易比比較投投標(biāo)單單位的的報(bào)價(jià)價(jià)優(yōu)劣劣，有有利于于選到到報(bào)價(jià)價(jià)合理理的承承建單單位，，有利利于工工程順順利實(shí)實(shí)施；；工程量量清單單報(bào)價(jià)價(jià)，能能夠比比較準(zhǔn)準(zhǔn)確地地反映映市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)價(jià)格水水平，，有利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)依照照市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律律控制制工程程成本本；工程量量清單單范圍圍涉及及的施施工措措施，，可以以在合合同中中有效效約定定，有有利于于規(guī)范范現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證；設(shè)計(jì)變變更套套用工工程量量清單單單價(jià)價(jià)，有有利于于提供供設(shè)計(jì)計(jì)變更更簽證證效率率，便便于動(dòng)動(dòng)態(tài)掌掌握實(shí)實(shí)際工工程成成本情情況，，使動(dòng)動(dòng)態(tài)控控制工工程成成本成成為可可能；；工程量量清單單不作作調(diào)整整，結(jié)結(jié)算時(shí)時(shí)只算算設(shè)計(jì)計(jì)變更更引起起的工工程量量增減減，有有利于于提高高結(jié)算算效率率?？禒N燦堅(jiān)持工工程招招標(biāo)低低價(jià)中中標(biāo)的的原則則工程招招標(biāo)低低價(jià)中中標(biāo)的的原則則沒(méi)有有錯(cuò)，，低價(jià)價(jià)中標(biāo)標(biāo)的原原則要要堅(jiān)持持。出現(xiàn)爭(zhēng)爭(zhēng)論的的問(wèn)題題不在在低價(jià)價(jià)中標(biāo)標(biāo)原則則本身身，而而在技技術(shù)原原則上上。在統(tǒng)一一的技技術(shù)、、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和商商務(wù)條條件下下，堅(jiān)堅(jiān)持低低價(jià)中中標(biāo)才才是有有意義義的。?？禒N燦工程招招標(biāo)后后是否否還需需要砍砍價(jià)工程招招標(biāo)，，低價(jià)中中標(biāo)，，不再再砍價(jià)價(jià)。工程招招標(biāo)，，定標(biāo)后后繼續(xù)續(xù)砍價(jià)價(jià)，低低中求求低。需要不不斷地地談判判比價(jià)價(jià)、砍砍價(jià)才才能控控制工工程成成本，，只能能說(shuō)明明我們們對(duì)社會(huì)工工程成成本資資源把握度度還是是不夠夠。幾個(gè)提提醒：：A、我們們有沒(méi)沒(méi)有精精力去去侃價(jià)價(jià)？有有沒(méi)有有考慮慮到對(duì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、對(duì)對(duì)發(fā)展展計(jì)劃劃的影影響？？B、我們們有沒(méi)沒(méi)有能能力去去侃價(jià)價(jià)？C、高高高舉起起的大大刀，，我們們到底底砍到到了誰(shuí)誰(shuí)？地產(chǎn)名名言：向施施工單單位或或供應(yīng)應(yīng)商砍砍價(jià)，，誰(shuí)要要是砍砍到了了他們們的利利潤(rùn)，，那誰(shuí)誰(shuí)有本本事，，砍下下來(lái)的的往往往是樓樓盤(pán)的的品質(zhì)質(zhì)。康燦燦“低價(jià)價(jià)中標(biāo)標(biāo)，不不再砍砍價(jià)””的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：：有利于于施工工單位位或材材料供供應(yīng)商商或其其它技技術(shù)支支持單單位一一開(kāi)始始就報(bào)報(bào)實(shí)價(jià)價(jià)，有有利于于我們們得到到相對(duì)對(duì)準(zhǔn)確確的工工程成成本信信息；；有利于提提高工程程招標(biāo)的的透明度度，有利利于增強(qiáng)強(qiáng)施工單單位或材材料供應(yīng)應(yīng)商或其其它技術(shù)術(shù)支持單單位的信信心，有有利于在在業(yè)界樹(shù)樹(shù)立威信信；有利于簡(jiǎn)簡(jiǎn)化我們們的內(nèi)部部管理；；工程招標(biāo)標(biāo)簡(jiǎn)潔明明了，有有利于現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的工工程管理理；缺點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)因技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)缺陷或或商務(wù)缺缺陷導(dǎo)致致報(bào)價(jià)不不合理，，不利于于糾正；；合同中某某些條款款（如付付款條件件）可以以作為合合同談判判的交換換條件，，會(huì)影響響“低價(jià)價(jià)中標(biāo)””的具體體操作。?？禒N開(kāi)標(biāo)后繼繼續(xù)殺價(jià)價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)文件件中的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)缺陷或或商務(wù)缺缺陷，可可以在后后續(xù)工作作中彌補(bǔ)補(bǔ)；發(fā)現(xiàn)價(jià)格格不合理理，可以以在后續(xù)續(xù)工作中中完善；；在某一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的某些分分部工程程上可能能可以砍砍到一個(gè)個(gè)低價(jià)；；缺點(diǎn)：承建單位位或材料料供應(yīng)商商或其它它技術(shù)支支持單位位很難一一開(kāi)始就就報(bào)出實(shí)實(shí)價(jià)；工程招標(biāo)標(biāo)的透明明度無(wú)法法保證；；工程招標(biāo)標(biāo)內(nèi)部管管理鏈比比較長(zhǎng)，，不確定定的因素素多，定定標(biāo)的時(shí)時(shí)間比較較長(zhǎng)，這這對(duì)于大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)是很很不利的的；工程招標(biāo)標(biāo)過(guò)程復(fù)復(fù)雜，或或在一些些合同細(xì)細(xì)節(jié)上糾糾纏不清清?？禒N采招階段段成本控控制的難難點(diǎn)工程成本本控制體體系中最最關(guān)鍵的的和最難難的工作作應(yīng)該是是對(duì)社會(huì)會(huì)資源的的把握。。在我們目目前不規(guī)規(guī)范的建建筑市場(chǎng)場(chǎng)中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理，工工程成本本也好，，工程質(zhì)質(zhì)量也好好，最重重要和最最核心的的是對(duì)社社會(huì)資源源的把握握與配置置。對(duì)工程社社會(huì)資源源把握不不清楚，，源頭上都都有問(wèn)題題，談流程程管理，，談質(zhì)量量控制，，談成本本控制，，都可能能是事倍倍功半的的事情。。坐在辦公公室研究究定額是是控制不不了成本本的。社會(huì)工程程資源的的考察、、選用、、評(píng)估與與管理。。討論。。?？禒N一談設(shè)計(jì)計(jì)變更面對(duì)現(xiàn)實(shí)實(shí)：無(wú)法法解決房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的““三邊工工程”性性質(zhì)，就就無(wú)法避避免設(shè)計(jì)計(jì)變更。。但我們們沒(méi)有必必要談““虎”色色變。經(jīng)驗(yàn)之談?wù)劊何覀儌冎粨?dān)心心以下幾幾種設(shè)計(jì)計(jì)變更，，重點(diǎn)控控制。第一種：：倒退的的設(shè)計(jì)變變更?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)施工了了，因變變更滯后后出現(xiàn)重重復(fù)施工工的浪費(fèi)費(fèi)。第二種：：設(shè)計(jì)變變更涉及及的內(nèi)容容，其計(jì)計(jì)價(jià)方式式在合同同中沒(méi)有有約定（（如：主主材變了了、施工工工藝變變了等）），只能能以獨(dú)家家協(xié)商議議價(jià)方式式確定價(jià)價(jià)格，成成本管理理“貨比比三家””的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪喪失，必必然帶來(lái)來(lái)成本的的增加。。第三種：：設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤、設(shè)設(shè)計(jì)缺陷陷、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)變化等等。康燦燦二談現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證控制現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的的原則則：避避免簽簽證，，減少少簽證證，規(guī)規(guī)范簽簽證。。影響現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的的原因因：第一種種：合合同出出現(xiàn)漏漏洞第二種種：設(shè)設(shè)計(jì)變變更目前房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程合同同普遍遍存在在的問(wèn)問(wèn)題：：A、工程程范圍圍劃分分不清清楚、、不具具體，，為施施工單單位提提供變變更索索賠機(jī)機(jī)會(huì)，，導(dǎo)致致工程程簽證證難以以控制制。B、工程程清單單說(shuō)明明不夠夠詳細(xì)細(xì)，容容易引引起簽簽證。。C、付款款條件件與形形象進(jìn)進(jìn)度或或節(jié)點(diǎn)點(diǎn)工期期或完完成工工程量量的關(guān)關(guān)系描描述的的不清清不楚楚，為為施工工單位位提供供了索索賠的的空間間。D、甲供供材的的管理理及結(jié)結(jié)算要要求沒(méi)沒(méi)有規(guī)規(guī)范，，容易易引起起索賠賠風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?？禒N燦三談選選材用用料第一步步：營(yíng)銷(xiāo)策策劃部部門(mén)提提出項(xiàng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手樓盤(pán)盤(pán)或樓樓盤(pán)所所在地地同檔檔次樓樓盤(pán)。。分析析客戶(hù)戶(hù)敏感感點(diǎn)（（如電電梯、