房地產(chǎn)項實施階段成本管理T講義

地產(chǎn)成本控制（機密）2012實施階段的成本管理項目成本管理中的三大紀律：結(jié)果導向----保證目標成本的順利實施過程導向----開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理效率導向----實施過程中圖紙管理項目成本管理中的八項注意：要注意現(xiàn)場布局管理要注意招標環(huán)節(jié)要注意合同制定和執(zhí)行要注意簽證變更要注意配套管理要注意現(xiàn)金流管理要注意監(jiān)理費用管理要注意預結(jié)算管理現(xiàn)場布置的案例：

1、施工單位一期施工中臨建搬遷4次（直接支出〉15萬/次）

2、開發(fā)分期不明導致臨時變壓器搬了3次，直接無效成本20萬施工方案的案例：

1、高壓電配電方案現(xiàn)場顛覆性優(yōu)化，節(jié)省造價30萬

2、轉(zhuǎn)換梁施工后澆帶施工方案優(yōu)化，降低成本200萬，節(jié)省工期一個月；一項護坡方案優(yōu)化，節(jié)省50萬。

3、施工方案的審核中發(fā)現(xiàn)在我方確認的地梁磚胎膜做法中竟然有構造柱和圈梁，避免工程索賠20萬

4、7000立方的土現(xiàn)場多轉(zhuǎn)運一次，增加費用8.4萬幾個例子技術標準與成本：萬科某公司曾在一次櫥柜定標時，選用了能開關5萬次的合頁，我們算一下：

5萬次/70年/365天=2次/天也就意味著基本上在70年的使用期內(nèi)，業(yè)主不用為合頁的損壞擔憂了。。同時，可以預計當櫥柜柜體完全爛掉時，合頁依然完好如新。。。同樣，我們選擇了8萬次的開關和1萬次的插座，平均50年，我們每天可以使用幾次？北方的鋁窗技術標準與南方相同？防火防盜門。。。技術核定單能進入成本嗎？

上海項目有這樣一份簽證單：“鋼筋代換，二層結(jié)構平面中樓板配筋Φ8@100及Φ8@130按照鋼筋等強度代換為Φ10@150其附件如下：1、《工程聯(lián)系單》：乙方因Φ8鋼筋缺貨，提出使用Φ10鋼筋代換，2、《技術核定單》甲方項目部、監(jiān)理公司、設計院、施工單位會簽，同意代換技術核定單能進入成本嗎？

點評：1、雖然鋼筋代換給乙方造成了損失，但鋼筋非甲供，乙方應承擔自供鋼材規(guī)格差異帶來的損失，費用增加的申請不予認可2、技術核定單不能直接作為結(jié)算的依據(jù)3、在處理簽證時，必須對簽證的內(nèi)容、包括其附件，根據(jù)合同條款進行審核，明確責任，保證簽證的規(guī)范性和合理性簽證是否要事前管【案例1】

北京公司事件發(fā)生后，集團清查所有項目成本，6個公司存在1200萬的簽證無事前審批(口頭和先干后算）室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥換填，填土長度20米，寬度約2米，深度0.8米，換土要求為優(yōu)良的黃土，分層夯實，摻10%石灰

3個月后，指令完成報項目部，簽證單上注明：換土長度30.2米，寬3.3米，深1.2米，請甲方、監(jiān)理確認。監(jiān)理回復：指令內(nèi)容完成，請甲方審核工程量。甲方項目部給成本部：工作內(nèi)容完成，請成本部審核。。?！景咐?】香蜜湖一號的土方，溫馨的人工挖孔樁沒有事前的審批，我們無從把控成本支出沒有事前的審批，公司會對項目實施過程失去控制沒有事前的審批，動態(tài)成本的反饋就難以實現(xiàn)沒有事前的審批，成本超支就難以避免怎么辦？？無休止的爭論帶來的是活生生的損失如何兼顧效率與效益---合生制度的彈性管理---萬科規(guī)劃設設計中中的風風險之之一：貨不對對板面積縮縮水?----客戶風風險、、財務務風險險（樓賣賣少了了，地地用多多了？？。。。）房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運作作中存存在的的風險險規(guī)劃設設計中中的風風險之之二：規(guī)劃驗驗收房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運作作中存存在的的風險險強條與與驗收收----日照與與節(jié)能能（合合法性性）房地產(chǎn)產(chǎn)項目目管理理中存存在的的風險險規(guī)劃設設計中中的風風險之之三：內(nèi)部審審圖形形成規(guī)規(guī)矩：：【實踐】武漢香香港路路項目目吸取取設計計變更更過多多帶來來無效效成本本教訓訓，組組織各各專業(yè)業(yè)工程程師封封閉審審圖2天，發(fā)發(fā)現(xiàn)28處問題題，避避免了了后期期變更更，節(jié)節(jié)省成成本11萬【規(guī)矩】圖紙會會審---施工前前必須須進行行內(nèi)部部各專專業(yè)的的封閉閉審圖圖審查重重點---過往錯錯誤、、專業(yè)業(yè)澆圈圈、標標高。。。。。審查依依據(jù)---《產(chǎn)品缺缺陷手手冊》（客戶戶部））《無效成成本案案例庫庫》(成本部部）《設計錯錯誤手手冊》（設計計/項目部部）事前的的管理理控制制是提提升效效率、、減低低無效效成本本的良良方設計變變更誰誰說了了算？？1、3000萬的費費用該該不該該花？？2、設計計變更更管理理對成成本有有哪些些影響響？3、如何系系統(tǒng)地地管理理設計計變更更？招投標標與成成本控控制：：1、如何何選擇擇招標標方式式？2、標段段如何何劃分分？3、投標標單位位的選選擇是是基礎礎！4、標書書如何何編制制才合合理？？5、中標標條件件是否否明確確在標標書中中？6、開標標后談談不談談？7、中標標后是是否需需要及及時簽簽約？？。。。。。項目開開發(fā)計計劃風風險：：開發(fā)計計劃調(diào)調(diào)整----系列計計劃的的及時時調(diào)整整（天天津/深圳））-----總包索索賠（（冬施施索賠賠、包包死合合同?)-----甲供材材料（（面磚磚送了了？潔潔具打打仗了了）------投資方方的承承諾?。。ㄙY資金成成本））房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運作作中存存在的的風險險開發(fā)周周期調(diào)調(diào)整與與監(jiān)理理費、、管理理費萬科某某城市市花園園項目目一期期，原原監(jiān)理理合同同簽訂訂如下下：預算監(jiān)監(jiān)理周周期為為15個月，，監(jiān)理理費12元/平米實際工工程工工期延延長至至24個月，，結(jié)算算監(jiān)理理費用用增加加了55萬。超出目目標成成本。。同時，，每增增加一一個月月，項項目管管理費費用增增加25萬元。。成本管管理是是項目目管理理的必必需因因素目標與與責任任成本本管理理與項項目管管理并并不矛矛盾----在決策策中如如何取取舍？？質(zhì)量工期成本項目管管理和諧結(jié)論：：客戶風風險之之一：：銷售承承諾帶帶來的的風險險房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運作作中存存在的的風險險大連車車位比比北北京熱熱水/班車天津公公共綠綠地上上海?？招男幕▓@園驚心動動魄的的項目群群