浙江省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)區(qū)位的含義考試試卷

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)浙江省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)區(qū)位的含義考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為萬元。

A：1838.00

B：1844.55

C：1845.87

D：1850.00

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理論

D．區(qū)位理論3、下列關(guān)于熱水供應(yīng)系統(tǒng)，說法不正確的是。

A：熱水供應(yīng)系統(tǒng)按豎向分區(qū)

B：熱水供應(yīng)系統(tǒng)按橫向分區(qū)

C：若建筑高度較高，分區(qū)數(shù)量較多，為防止加熱器負擔(dān)過大壓力，可將各分區(qū)的加熱器和循環(huán)水泵設(shè)在該區(qū)的設(shè)備層中，分別供應(yīng)本區(qū)熱水

D：熱水的加熱器和水泵均集中于地下的設(shè)備間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數(shù)為80％，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是萬㎡．(2005年試題)

A：5．2

B：6．4

C：6．8

D：7．6

E：借款合同5、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標不包括。

A：土地利用系數(shù)

B：廠房展開面積

C：廠房有效面積與建筑面積比

D：單位面積造價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是__。

A．相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量

B．吸納率分析

C．相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量

D．改變用途數(shù)量7、室內(nèi)裝修費科目不包括__。

A．材料費、工器具、設(shè)備使用費

B．人工費、管理費、承包商利潤

C．材料費、工器具、承包商利潤

D．健身設(shè)備、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)和日常使用費等8、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類。

A：主觀合理價值和公開市場價值

B：主觀合理價值和非公開市場價值

C：主觀合理價值和客觀合理價值

D：公開市場價值和非公開市場價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、房屋征收實施過程中，拆除__不予補償。

A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋

B．超過批準期限的臨時建筑

C．合法建筑

D．未售的公有住房10、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在未來10年內(nèi)按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。

A：第(1)種情況

B：第(2)種情況

C：第(4)種情況

D：第(5)種情況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地__。

A．最低價格

B．最高價格

C．平均價格

D．成交價格12、北京天鴻寶業(yè)通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。

A．房地產(chǎn)開發(fā)投資

B．房地產(chǎn)置業(yè)投資

C．房地產(chǎn)間接投資

D．投資于房地產(chǎn)投資信托公司13、隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開市場融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。從來源上看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來源于__。

A．商業(yè)銀行

B．儲蓄機構(gòu)

C．私人投資者

D．機構(gòu)投資者14、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和505元／㎡，則該宗土地的減價修正額為元／㎡。

A：50

B：250

C：300

D：350

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．6150016、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。

A．各異性

B．適應(yīng)性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性17、下列可作為市場法適用對象的是__。

A．學(xué)校

B．寫字樓

C．紀念館

D．教堂18、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%19、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)是。

A：住房公積金管理中心

B：住房公積金管理委員會委托的銀行

C：各個單位

D：全體職工

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）。

A．14140元/m2

B．42421元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m221、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是__分析的目的。

A．盈虧平衡

B．敏感性

C．風(fēng)險

D．概率22、證券可分為__。

A．商品證券、貨幣證券、投資證券

B．商品證券、貨幣證券、資本證券

C．政府證券、金融證券、公司證券

D．商品證券、政府證券、金融證券23、設(shè)臨街深度價格修正率如下表：另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為元／㎡。(更正：路線價：4000元/㎡)

A：6400

B：6800

C：6960

D：7600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、一宗估價對象房地產(chǎn)的估價結(jié)果，它的期望用途是指__。

A．估價原則

B．估價依據(jù)

C．估價目的

D．估價方法25、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是。

A：謹慎價值

B：市場價值

C：殘余價值

D：快速變現(xiàn)價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、w省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進程，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、w省人大常委會出臺的《w省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及w省政府頒布實施的《w省商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)，出臺了《B縣城鎮(zhèn)職工住房補貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法》等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，并建立了城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度。為加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，2010年3月，該市采取招標方式，選定C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)園林小區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目，該經(jīng)濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費為130元、勘察設(shè)計和前期工程費為170元、建安工程費為630元、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)為70元、貸款利息為30元。1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》屬于。。下列關(guān)于經(jīng)濟適用住房的表述中，正確的是。

A：經(jīng)濟適用住房實質(zhì)上就是廉租住房

B：低收入家庭可購買經(jīng)濟適用住房

C：經(jīng)濟適用住房土地可以通過劃撥取得

D：經(jīng)濟適用住房供應(yīng)實行申請、審核、公示和輪候制度

E：《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》2、水污染可分為。

A：海洋污染

B：地下水污染

C：地表水污染

D：承壓水污染

E：潛水污染3、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期的收益率為。(2006年試題)

A：4.42%

B：8.11%

C：8.13%

D：9.54%

E：借款合同4、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設(shè)工程價款

B：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C：房地產(chǎn)變賣處置費用

D：訴訟費用

E：其他法定優(yōu)先受償款5、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的（）。

A．人工費

B．辦公費

C．法定稅費

D．保險費6、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是元。

A：1428.74

B：1475.37

C：1482.74

D：2000.00

E：借款合同7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從__之日起計算。

A．工程竣工

B．物業(yè)驗收合格

C．購房人實際入住

D．開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋8、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是__。

A．納稅人

B．課稅對象

C．納稅時間

D．稅基

E．稅點9、停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在之間。

A：4～5

B：5～6

C：4～6

D：5～8

E：借款合同10、下列稅率屬于比例稅率。

A：城鎮(zhèn)土地使用稅

B：房產(chǎn)稅

C：耕地占用稅

D：城市維護建設(shè)稅

E：營業(yè)稅

11、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為235萬元，凈現(xiàn)值的期望值標準差為95萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是。

A：52％

B：58％

C：40％

D：68％

E：借款合同12、對于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的指標的計算非常重要。

A：利息備付率

B：資產(chǎn)負債率

C：流動比率

D：速動比率

E：償債備付率13、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行估價活動，合法權(quán)益應(yīng)包括__等方面。

A．合法交易

B．合法產(chǎn)權(quán)

C．合法使用

D．合法處分

E．合法區(qū)位14、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。

A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

B．評價方案構(gòu)造

C．區(qū)位分析與選擇

D．開發(fā)時機的分析與選擇

E．融資方式的分析與選擇15、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是。

A：回收固定資產(chǎn)余值

B：自有資金

C：長期借款

D：凈轉(zhuǎn)售收入

E：借款合同16、我國《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)主要有等。

A：使用物權(quán)

B：他物權(quán)

C：所有權(quán)

D：擔(dān)保物權(quán)

E：用益物權(quán)17、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率__。

A．為100%

B．較高

C．不高不低

D．較低18、年利率是10%，存款額為1000元，計息周期是2年，按單利計息方式算出的利息為__元。

A．200

B．1200

C．1210

D．21019、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。

A．0.5

B．1.5

C．2

D．320、建筑平面設(shè)計常見的組合方式包括。

A：走廊式組合

B：套間式組合

C：單間式組合

D：大廳式組合

E：整體式組合21、目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有__。

A．經(jīng)營稅收及附加

B．企業(yè)所得稅

C．城鎮(zhèn)土地使用費

D．契稅

E．印花稅22、下列有關(guān)存款業(yè)務(wù)的說法正確的一項是__。

A．活期儲蓄存款以每年的12月31日為結(jié)息日

B．定期儲蓄存款分為整存整取、零存整取、整存零取三種

C．單位活期存款以每月月末的30日為結(jié)息日

D．單位協(xié)