海南文昌銅鼓嶺項目整體策劃課件

1銅鼓嶺：國際頂級濱海休閑度假目的地----《海南銅鼓嶺項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位》中國·銅鼓嶺1銅鼓嶺：國際頂級濱海休閑度假目的地----《海南銅鼓嶺項目2前言：國際頂級濱海度假高地——權(quán)力與地位的象征，生活與品味的詮釋，已成為當代人的追求迪拜、尼斯、戛納、邁阿密、黃金海岸…已成為高端人群向往的新生活。它們憑借山地、內(nèi)湖、海灣等獨特資源以及頂級運動、國際宴會等設(shè)施，成為國際高端富豪群體交流、休閑度假、觀光旅游、居住的選擇，是財富與權(quán)力的象征。海南是著名的濱海城市、國際旅游休閑度假目的地。海南不僅山巒壯闊，浪潮澎湃，更有深厚的文化底蘊，憑借其獨特魅力越來越吸引世界的關(guān)注。銅鼓嶺有無可替代的區(qū)位優(yōu)勢、文化底蘊與原生態(tài)的自然條件，具備吸引國際高端富豪群體進行休閑度假、商務、交際、娛樂為一體的國際級生態(tài)養(yǎng)生休閑目的地。成為國際高端富豪聚集地不僅符合銅鼓嶺的自然條件與區(qū)域開發(fā)要求，提升區(qū)域與城市之間的價值，更能塑造頂級休閑生活方式引領(lǐng)未來發(fā)展。2前言：國際頂級濱海度假高地——權(quán)力與地位的象征，生活與品味3銅鼓嶺：中國國際化旅游新地標以“休閑、度假、城市配套”功能的統(tǒng)一為開發(fā)理念；以區(qū)域功能更新、城市價值更新、生活形象更新為發(fā)展目標；將區(qū)域最終打造成為以休閑度假、文化展示、生態(tài)保護和都市休閑為一體的，引領(lǐng)國際奢華休閑度假新風尚；“國際級富豪休閑區(qū)”3銅鼓嶺：中國國際化旅游新地標以“休閑、度假、城市配套”功能4文昌位于海南省東北部，距海口市63公里，三面環(huán)水，南接瓊海市，是東部岸線的門戶190km40km60km135km160km63km?？谌齺喠晁逯干轿牟?00km美蘭機場文昌博鰲萬寧125km4文昌位于海南省東北部，距?？谑?3公里，三面環(huán)水，南接瓊海5銅鼓嶺旅游度假區(qū)位于文昌最東端，距美蘭機場約30分鐘車程，規(guī)劃面積約86平方公里，擁有絕佳的原始生態(tài)資源銅鼓嶺月亮灣石頭公園云梯寶陵河5銅鼓嶺旅游度假區(qū)位于文昌最東端，距美蘭機場約30分鐘車程，6國際旅游島的大背景下，文昌的定位：集衛(wèi)星發(fā)射、航天科普、度假旅游于一體的現(xiàn)代化航天城文昌列入以海口為中心的北部組團；按功能地位為：集衛(wèi)星發(fā)射、航天科普、度假旅游于一體的現(xiàn)代化航天城。北部組團中部組團東部組團南部組團西部組團根據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）》，按功能把海南國際旅游島分成了五個組團。6國際旅游島的大背景下，文昌的定位：集衛(wèi)星發(fā)射、航天科普、度7政府目標：通過打造銅鼓嶺，提升文昌在海南旅游體系中的地位，重塑文昌形象，并實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展之一：補充和強化海南旅游功能，提升文昌在海南旅游市場中的地位之二：打造成為海南具有獨特城市意象的亮點區(qū)域，重塑文昌形象之三：完善和提升文昌的城市服務功能之四：實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，拉動文昌經(jīng)濟以及百姓就業(yè)7政府目標：通過打造銅鼓嶺，提升文昌在海南旅游體系中的地位，8魯能目標：作為魯能進入休閑旅游的拳頭產(chǎn)品、標桿項目，通過開發(fā)經(jīng)營的持續(xù)、增值、創(chuàng)新，成就魯能戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型里程碑目標——可持續(xù)發(fā)展：項目打造方向必須是可持續(xù)的，必須經(jīng)得起多年開發(fā)的驗證；必須是增值的，隨著項目的推進，區(qū)域及物業(yè)要逐步升值；必須是有創(chuàng)新的，高水準，與周邊物業(yè)要有差異化發(fā)展；最終使得魯能由單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)向區(qū)域旅游以及城市經(jīng)營性物業(yè)的提供者，盈利模式有短期績效向長期績效轉(zhuǎn)變；現(xiàn)狀：區(qū)域開發(fā)尚處在較為原始的狀態(tài)，缺乏科學的發(fā)展規(guī)劃，魯能具備高起點，高投入，全方位統(tǒng)籌區(qū)域開發(fā)的實力；8魯能目標：作為魯能進入休閑旅游的拳頭產(chǎn)品、標桿項目，通過開9銅鼓嶺項目不僅要促進國際旅游島的更高發(fā)展同時肩負魯能集團成為中國休閑地產(chǎn)領(lǐng)頭羊的歷史使命充分利用銅鼓嶺所處的特殊區(qū)位以及資源價值的稀缺性，從發(fā)展海南乃至世界一流休閑度假目的地的角度，重新嚴謹看待銅鼓嶺的價值，實現(xiàn)“經(jīng)濟、功能、形象”的統(tǒng)一協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，最終肩負起引領(lǐng)海南未來休閑度假發(fā)展方向以及魯能集團成為休閑地產(chǎn)領(lǐng)頭羊的歷史使命！9銅鼓嶺項目不僅要促進國際旅游島的更高發(fā)展充分利用銅10為實現(xiàn)政府和魯能雙重目標，完成區(qū)域價值賦予其發(fā)展的歷史使命，世聯(lián)認為應從兩個層面解決關(guān)鍵的五大問題區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略層面區(qū)域發(fā)展策略層面需要解決的關(guān)鍵問題1.海南作為國內(nèi)旅游大省，其旅游發(fā)展有什么缺失？需要怎么樣全新旅游產(chǎn)品？2.國際上頂級的休閑度假標桿都是怎么發(fā)展的？其主要的面對的消費需求有哪些，有哪些功能組成？3.結(jié)合本項目的條件，統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的“魂”是什么？本項目應該如何給自身定位，該怎么協(xié)調(diào)發(fā)展？4.具體功能體系怎樣打造才能在最大化滿足高端人群休閑度假需求的同時符合區(qū)域未來城市發(fā)展的需要？5.區(qū)域規(guī)劃怎樣落實各功能？10為實現(xiàn)政府和魯能雙重目標，完成區(qū)域價值賦予其發(fā)展的歷史使11從國際一流休閑度假區(qū)的發(fā)展入手尋找本項目立意以及發(fā)展方向，通過標桿案例研究得出戰(zhàn)略以及開發(fā)策略案例研究方向研究、模式研究區(qū)域發(fā)展背景研究區(qū)域發(fā)展特征研究區(qū)域市場研究尋找定位區(qū)域發(fā)展策略目標客戶需求分析具體項目落實空間布局經(jīng)濟評價空間布局研究方案經(jīng)濟評價開發(fā)策略落實戰(zhàn)略層面策略層面從海南城市地位出發(fā)，通過對國際一流休閑度假區(qū)發(fā)展的研究，并比照研究得出海南發(fā)展的缺失，確定項目發(fā)展站位：國際頂級休閑度假區(qū)確立項目的發(fā)展站位后，從對成功的標桿案例的深入研究，，確立項目的發(fā)展戰(zhàn)略與定位：休閑度假雙輪驅(qū)動，旅、居、業(yè)完善的休閑度假圣地結(jié)合本項目資源和地質(zhì)條件，劃分功能分區(qū)，制定本項目的發(fā)展策略，并確定具體的項目研究思路11從國際一流休閑度假區(qū)的發(fā)展入手尋找本項目立意以及發(fā)展方向國際公認的一流休閑度假目的地有哪些？他們面對的客戶都是誰？國際公認的一流休閑度假目的地有哪些？13阿拉伯海灣的一顆璀璨明珠，充滿奇跡的休閑度假圣地迪拜13阿拉伯海灣的一顆璀璨明珠，充滿奇跡的休閑度假14夏威夷坎昆擁有得天獨厚的生態(tài)資源，是高端人群向往的休閑度假世外桃源14夏威夷坎昆擁有得天獨厚的生態(tài)資源，是高端人群15黃金海岸尼斯擁有較強的城市意象，融合獨具特色的文化素養(yǎng)，成為世界富豪休閑度假聚集的中心15黃金海岸尼斯擁有較強的城市意象，融合獨16針對全球知名的休閑度假目的地的客戶進行深入研究新加坡圣陶沙邁阿密，美國夏威夷，美國LaJolla，美國加州迪拜，阿聯(lián)酋尼斯，法國黃金海岸，澳大利亞坎昆，墨西哥

YalongBay

多摩，日本帕拉德羅，古巴

LaJolla，美國加州…發(fā)展成功的濱海休閑區(qū)頻臨城市群腹地區(qū)位與區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)要素趨同著重分析了其中幾個具有代表性的國際一流休閑度假區(qū)圣陶沙，新加坡邁阿密，美國夏威夷，美國迪拜，阿聯(lián)酋尼斯，法國黃金海岸，澳大利亞坎昆，墨西哥從區(qū)域開發(fā)目標開始…………分析研究區(qū)域要素的特征16針對全球知名的休閑度假目的地的客戶進行深入研究發(fā)展成功的172008年坎昆旅客統(tǒng)計2008年坎昆個級別旅客消費統(tǒng)計單位：億美元根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，國際頂級度假目的地的核心客戶群由富豪階層與富裕中產(chǎn)階級組成富豪階層：例如名人企業(yè)家、大型公司CEO、巨額財富繼承人等，資產(chǎn)在800萬美金以上，年收入50萬美金以上；畢業(yè)于國際頂尖教育機構(gòu)，廣闊的國際交際平臺，并擁有良好的個人習慣與獨特的個人品味；對休閑度假產(chǎn)品的環(huán)境，設(shè)施要求極高；富裕中產(chǎn)階層：律師、醫(yī)生、會計師、作家、編輯、工程師等工作，年收入10萬美金以上的富裕中產(chǎn)；大多擁有國外留學背景，收入穩(wěn)定，向往美好生活，對休閑度假有一定追求；——WilliamThompson&JosephHickey,2008富裕中產(chǎn)階級富豪階層追隨者先鋒者172008年坎昆旅客統(tǒng)計2008年坎昆個級別旅客消費統(tǒng)計單18中外富豪階層休閑度假有什么差異呢？18中外富豪階層休閑度假有什么差異呢？19特點1：追求絕對私密并創(chuàng)造銜接上流社會的交際平臺;特點2：追求獨特的文化底蘊;特色3：追求對技能的鍛煉，培養(yǎng)貴族風范;特點4：追求水天一色的絕對原生態(tài)融合;特色5：追求純天然生命調(diào)養(yǎng)功能；根據(jù)ROBBREPORT調(diào)查研究歐美日發(fā)達國家富豪階層都具有上百年的發(fā)展歷程，并具備以下五大特點：歐洲富豪普遍經(jīng)歷五代以上發(fā)展歷程，具備極高的品味修養(yǎng)，基本屬于貴族階層；美洲富豪的發(fā)展普遍經(jīng)歷四至五代的歷程；同樣具備極高的品味修養(yǎng)與個人素質(zhì)，屬于貴族階層；日本富豪僅經(jīng)歷了三至四代的演變，具備極高的個人素養(yǎng)與品味，但不屬于貴族階層發(fā)達國家的富豪階層經(jīng)過百年發(fā)展，已經(jīng)形成一定體系，并逐漸演化出特定的休閑度假方式，先鋒價值觀開始形成國外19特點1：追求絕對私密并創(chuàng)造銜接上流社會的交際平臺;根據(jù)R20發(fā)達國家富豪階層重視休閑度假場所的絕對私密，同時成為銜接上游社會的交際平臺特點11977海灣別墅產(chǎn)品1979198019851989199019911992配套單元類型多戶卡帕魯阿灣別墅高爾夫別墅

海灣高爾夫球場18洞(6032m)網(wǎng)球花園(10個球場)精品店購物中心100套山邊別墅鐵樹別墅多戶鄉(xiāng)村高爾夫球場18洞(6051m)菠蘿崗獨戶單一費用獨立屋卡帕魯阿園(封閉的私人海邊社區(qū))獨戶單一收費住宅數(shù)量141套161套40套99棟8片宅基獨戶單一收費住宅植物園(封閉的私人高爾夫社區(qū))36片宅基植物園高爾夫球場18洞(6638m)俱樂部會館(3066m2)卡帕魯阿灣旅館194間客房游泳池下午茶服務區(qū)健身房利茲卡爾頓卡帕魯阿旅館550間客房游泳池日光浴平臺劇場私人休息室5個餐廳鄉(xiāng)村網(wǎng)球中心(10個球場)建成時間階段1：1964-1985年階段2：1986年至今卡帕魯阿灣作為夏威夷面向頂級消費人群成功開發(fā)的休閑度假項目，通過發(fā)展時序上對其私密區(qū)與高端私人運動的打造滿足了頂級消費人群對休閑度假場所絕對私密的需求;這些封閉的私人海灘，私人高爾夫社區(qū)成為富豪階層實現(xiàn)與上流成社會保持聯(lián)系的一種交際平臺；20發(fā)達國家富豪階層重視休閑度假場所的絕對私密，同時成為銜接21他們選擇休閑度假產(chǎn)品時追求其獨特的文化底蘊……墨西哥坎昆作為國際高端休閑度假目的地，通過發(fā)掘與整合瑪雅歷史文化，結(jié)合得天獨厚的自然生態(tài)資源，每年吸引大量國際頂級消費人群到此度假；通過挖掘、梳理、恢復和完善當?shù)靥厣珰v史遺跡，滿足國際頂級消費人群追求特色文化的消費行為是坎昆成為國際一流休閑度假目的地的重要因素之一；特點2島上有瑪雅文化的圣米蓋里托古跡廢墟。距離坎昆130公里有一處反映瑪雅人文化的圖倫遺址，是墨西哥保存最好的一座瑪雅和托爾特克人的古城。在尤卡坦半島東北部的奇琴伊察，有聞名世界的庫庫爾坎金字塔。21他們選擇休閑度假產(chǎn)品時追求其獨特的文化底蘊……墨西哥坎昆22……同時重視對某樣技能的鍛煉，培養(yǎng)貴族風范

特點3富豪人群專項興趣調(diào)查2008年ROBBREPORT對美國富豪階層進行關(guān)于休閑度假場所選擇中最看重什么因素進行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)越來越多的富豪重視把對某樣技能進行鍛煉提升視為選擇休閑度假目的地的重要條件之一；其中對48項待選高端技能運動進行篩選：獵鷹訓練高爾夫球?qū)W會馬球蘭德·路華越野車學校槍械俱樂部槌球網(wǎng)球獵鷹訓練蘭德·路華越野車學校槍械俱樂部高爾夫球?qū)W會馬球網(wǎng)球22……同時重視對某樣技能的鍛煉，培養(yǎng)貴族風范

特點3富豪人23在對休閑度假目的地選擇追求水天一色的絕對原生態(tài)融合……

特色：氣候溫和，水源純凈，擁有峭壁，森林，海灘和瀉湖等多樣地形。生態(tài)環(huán)境資源包括：具備悠久歷的史蘇鐵類植物，蕨類植物，試點鯨游弋的通道，猩紅庫拉鳥類侵蝕椰子花朵，史前魚類化石，眾多野生鳳梨，香蕉，木瓜；由大堡礁和盛開的海洋生物環(huán)抱的藍色瀉湖，玳瑁和太平洋綠海龜，每年卵產(chǎn)的家園海灘；斐濟島——南太平洋上一顆耀眼珍珠，無論是水上水下完全滿足頂級富豪追求絕對原生態(tài)的苛刻要求特點423在對休閑度假目的地選擇追求水天一色的絕對原生態(tài)融合……

24特點5同時越來越重視其療養(yǎng)以及康體功能洲際斐濟高爾夫水療度假村（五星級）華威斐濟水療度假村（五星級）MANA水療度假村（四星級）KOROSUN熱帶雨林水療度假村（四星級）斐濟島作為南太平洋上的一個小島，島上保留著原始的海洋文化，并以豐富的天然水療休閑度假設(shè)施成名于世，吸引著不計其數(shù)的世界頂級富豪與各界名流到此處度假；完全摒棄城市所帶來的煩躁，調(diào)養(yǎng)身心，延年益壽，生命調(diào)養(yǎng)已經(jīng)成為頂級消費群體選擇休閑度假目的地的重要指標之一；24特點5同時越來越重視其療養(yǎng)以及康體功能洲際斐濟高爾夫水療25中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟進入快速發(fā)展期，中國富豪階層處在發(fā)展期的先鋒地位，新富階層大量并快速產(chǎn)生北京千萬富豪：151000位億萬富豪：9400位上海千萬富豪：122000位億萬富豪：7300位廣東千萬富豪：145000位億萬富豪：8200位順應宏觀經(jīng)濟發(fā)展大趨勢，中國富豪階層增長迅猛；北京、廣東、上海三地千萬富豪人數(shù)占全國總數(shù)的近一半；宏觀經(jīng)濟和社會層面進一步開放和寬容的信號；中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展為人們提供了大量創(chuàng)業(yè)和致富的機會；2010胡潤財富報告1.千萬級別富豪達到875000位，相比2009年增長6.1%；2.億元級別富豪達到55000位；相比2009年增長7.8%；3.十億元級別富豪達到1900位；4.超百億級別富豪達到140位；促進富豪大量產(chǎn)生的原因國內(nèi)25中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟進入快速發(fā)展期，中國富豪階層處在發(fā)展期的先鋒26中國富豪階層由于發(fā)展歷史較短，群體的主流價值觀念尚未成型，高端休閑度假模式仍處于模仿發(fā)達國家的階段，即“去富裕中產(chǎn)化”階段特點1由于第一桶金來之不易，覺得掙錢不應該花掉，應該存起來或者做事業(yè)，他們只把錢當成做再投資或者用于儲存的一種介質(zhì)，沒有把錢當做自己回報自己的禮物；當前大部分中國富豪階層特點：除了資產(chǎn)以外，并沒有注重健康的休閑度假意識與愜意生活的情趣；導致現(xiàn)狀2010年胡潤百富榜統(tǒng)計公報據(jù)統(tǒng)計中國富豪階層在2009年擁有16日的年均假期海南云南香港46%的富豪選擇境內(nèi)游13%的富豪選擇境外游美國法國澳大利亞境內(nèi)游的富豪以自然風光為主要休閑意象進行度假產(chǎn)品的選擇；以初級的自然風光觀賞為主；對度假設(shè)施沒有個性化需求；境外游的富豪以購物休閑游為主要度假方式，僅處于大把花錢購物的層面，僅有非常小部分的富豪以國外養(yǎng)生休閑為主；26中國富豪階層由于發(fā)展歷史較短，群體的主流價值觀念尚未成型27中國新一代富豪大部分擁有國際化教育背景，認可國外休閑度假方式和消費理念，積極參加頂級時尚發(fā)布，文藝品收藏拍賣會等高端社交場所特點2中國新一代富豪大部分具備海外留學背景；認可國外的生活方式和消費理念；對休閑度假的選擇更傾向于國際發(fā)達國家的標準；出國文化體驗游的數(shù)量上升；對高雅文藝產(chǎn)品有較濃厚的興趣，向往那些具備一定藝術(shù)文化交流、發(fā)布、拍賣等場所；尋求向國際上流階層拓展的機遇；國際藝術(shù)品拍賣會法國頂級紅酒發(fā)布會國際頂級時裝發(fā)布會27中國新一代富豪大部分擁有國際化教育背景，認可國外休閑度假28發(fā)達國家富豪階層休閑度假選擇特點

中國富豪休閑度假選擇特點差異追求絕對私密并創(chuàng)造銜接上流社會的交際平臺;追求獨特的文化底蘊;追求對技能的鍛煉，培養(yǎng)貴族風范;追求水天一色的絕對原生態(tài)融合;追求純天然生命調(diào)養(yǎng)功能比較中外富豪階層對休閑度假產(chǎn)品選擇現(xiàn)狀，大部分國內(nèi)富豪的消費行為仍然處于富裕中產(chǎn)消費行為階段境內(nèi)游富豪追求完整的自然風光為休閑度假產(chǎn)品選擇標準；以初級的自然風光觀賞為主；對度假設(shè)施沒有個性化需求；境外游的富豪以購物休閑游為主，僅有非常小部分的富豪以國外養(yǎng)生休閑為主；中國頂級消費群體的休閑度假意象逐漸向發(fā)達國家的標準靠攏，但休閑度假消費理念還處于去富裕中產(chǎn)化行為階段；28發(fā)達國家富豪階層休閑度假選擇特點中國富豪休閑度假選擇特29總結(jié)：中國富豪階層的價值觀和生活方式在未來將有較大的拓展和提升前景，為其打造專屬空間尤為關(guān)鍵；發(fā)達國家富豪階層的休閑度假方式引領(lǐng)著未來頂級消費人群休閑度假的發(fā)展方向；1229總結(jié)：中國富豪階層的價值觀和生活方式在未來將有較大的拓展30中外富裕中產(chǎn)階層休閑度假有什么差異呢？30中外富裕中產(chǎn)階層休閑度假有什么差異呢？31緊隨富豪階層的崛起，發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層迅速膨脹，富裕中產(chǎn)價值觀成為中產(chǎn)階層中最具代表性的價值體系大多數(shù)富裕中產(chǎn)階層從事腦力勞動，主要靠工資及薪金謀生，一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強的職業(yè)能力及相應的家庭消費能力；有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)。工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展促進了發(fā)達地區(qū)富裕中產(chǎn)階級規(guī)模的擴大，可自由支配的財富的增多，便捷交通的出現(xiàn)，使富裕中產(chǎn)階層休閑旅游度假在歐美等國家日益活躍，這類人群大量出現(xiàn)在海濱旅游度假、湖濱旅游度假、山地旅游度假和溫泉旅游度假等不同資源類型的旅游度假地，他們希望多時間內(nèi)大而全的享受到全方位的服務；2009年各國富裕中產(chǎn)階級統(tǒng)計占總?cè)丝跀?shù)比例國外31緊隨富豪階層的崛起，發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層迅速膨脹，富裕中32發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層具備良好的教育修養(yǎng)，對異域文化有強烈的好奇心，并愿意為高檔度假休閑消費買單發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層消費人群擁有良好的文化背景，由于具備較為穩(wěn)定的經(jīng)濟收和充足的假期時間，其休閑度假需求呈現(xiàn)多元化，同時經(jīng)濟寬裕的他們愿意為滿足自己好奇心為高檔休閑度假產(chǎn)品買單；特點1海邊沖浪海邊沖浪希臘海文化郵輪休閑游32發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層具備良好的教育修養(yǎng)，對異域文化有強烈33發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層認為有內(nèi)涵的休閑生活體驗已經(jīng)成為生活的一部分，一定程度上表明富裕中產(chǎn)階層的模仿以及接受新事物的能力不斷增強特點2據(jù)統(tǒng)計，法國尼斯作為全球頂級的休閑度假勝地之一，擁有為數(shù)眾多的級高端度假設(shè)施與信息發(fā)布平臺，例如酒店，拍賣會，時尚發(fā)布會，會展等，大量歐美發(fā)達國家的富裕中產(chǎn)階級由于生活水平的不斷提高，在休閑度假產(chǎn)品等選擇上體現(xiàn)出向往上等階層生活方式的愿望，同時熱衷于參加一些高端的新潮活動；200020022004200620082010（上半年）49%11%53%15%13%64%70%16%48%9%63%10%富裕中產(chǎn)階層富豪階層2010年上半年尼斯客源比例分析巴黎德魯奧拍賣行2000年至2010年上半年富裕中產(chǎn)階層與富豪階層的整體變化相似，同時富裕中產(chǎn)階層的消費行為逐漸模仿頂級消費群體，通過豪華酒店這類休閑度假設(shè)施充分享受高端休閑生活方式；33發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層認為有內(nèi)涵的休閑生活體驗已經(jīng)成為生活34隨著中國人均GDP突破3000美元，富裕中產(chǎn)階層步入快速膨脹階段，一二線城市的富裕中產(chǎn)階層占城市人口比例將超越15%2010中國社會人口分析報告伴隨著中國社會經(jīng)濟全球一體化發(fā)展，富裕中產(chǎn)基礎(chǔ)的基數(shù)不斷擴大，2010年達到占人口比例的23%；2009富裕中產(chǎn)階層統(tǒng)計分析報告一，二線城市收入超過10萬美元的富裕中產(chǎn)階層人口占城市人口比例將超越12%，富裕中產(chǎn)階層生活理念的改變較快，其對休閑度假需求不斷上升，產(chǎn)品多元化；國內(nèi)34隨著中國人均GDP突破3000美元，富裕中產(chǎn)階層步入快速35國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層平均學歷較高，價值觀快速改變，但當前這類消費人群休閑度假產(chǎn)品的選擇仍處于去“大眾化”階段特點1國內(nèi)富裕中產(chǎn)階級均具備相對較高的文化背景，但現(xiàn)階段休閑度假仍處于大眾化階段，這類人群擁有對愜意休閑意象的想法，但沒有真正形成富裕中產(chǎn)階級的應該享受的休閑氛圍；可預見，未來將快速步入全面富裕中產(chǎn)階段，品質(zhì)化、國際化將是這個階層的核心主題；國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層休閑現(xiàn)狀向往需求35國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層平均學歷較高，價值觀快速改變，但當前這類36國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層偏好品牌，渴望奢侈品，伴隨盲目崇拜成為富裕中產(chǎn)消費的核心特征，是最容易被引導的群體特點22009年初迪拜最奢華的七星級酒店帆船酒店開始嘗試接待團體客，旅游網(wǎng)統(tǒng)計工薪階層選擇帆船酒店休閑度假人數(shù)激增；2010年上半年，頂級奢華的帆船酒店中國旅客人數(shù)占到總量的60%以上；不難看出國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層對休閑度假產(chǎn)品的選擇有很強的品牌象征與享受頂級服務等價值理念，崇拜頂級奢華的休閑氛圍；2004-2010中國旅客赴迪拜帆船酒店入住率統(tǒng)計36國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層偏好品牌，渴望奢侈品，伴隨盲目崇拜成為富37相比發(fā)達國家，中國境內(nèi)高品質(zhì)休閑度假產(chǎn)品供應少，結(jié)構(gòu)不完整，消費門檻極高，壓抑了富裕中產(chǎn)階級的休閑度假需求富裕中產(chǎn)階層代表訪談“現(xiàn)在每年都有旅游的基本預算，在國內(nèi)玩基本上夠用，但是國內(nèi)休閑度假的地方設(shè)備簡陋，感覺不值得去?！薄钲诎l(fā)展銀行黃先生“小孩放假的時候我們都會找個環(huán)境好的地方好好放松一下，享受一下休閑度假的樂趣，但是來來去去都是那么幾個地方，想去別的地方消費太高，基本不考慮?！薄钲谏盥?lián)一汽S4店陸經(jīng)理“休閑度假的話我之前都去海南，但是那邊沒什么好玩的，除了濱海之外就沒什么了，休閑產(chǎn)品同質(zhì)化很嚴重，而且價錢比較貴，即便花了錢感覺不是很值得，服務沒跟上去，下次去可能會出國吧?！薄钲谡猩蹄y行呂小姐設(shè)施單一，休閑度假產(chǎn)品選擇少，結(jié)構(gòu)不完整37相比發(fā)達國家，中國境內(nèi)高品質(zhì)休閑度假產(chǎn)品供應少，結(jié)構(gòu)不完38比較之下國外休閑產(chǎn)品選擇豐富，檔次高；國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層雖然對高端休閑度假產(chǎn)品有強烈的需求，但仍然停留在大眾消費層面發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層休閑度假選擇特點

國內(nèi)富裕中產(chǎn)休閑度假選擇特點差異對休閑度假產(chǎn)品具有明確的個人需求，并不僅僅注重品牌，更注重產(chǎn)品的品質(zhì)與內(nèi)涵；由于發(fā)達國家休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟，相關(guān)休閑度假產(chǎn)品選擇豐富，消費者更愿意嘗試新鮮的休閑方式或者娛樂內(nèi)容；逐漸富裕的中國富裕中產(chǎn)階層消費群體渴望高檔次的休閑度假氛圍，但沒有個性化需求，只注重休閑產(chǎn)品的品牌，檔次，并不太注重內(nèi)涵；同時渴望享受奢華的生活方式；然而現(xiàn)階段國內(nèi)休閑度假產(chǎn)品供應少、同質(zhì)化嚴重、結(jié)構(gòu)不完整、消費門檻極高壓抑了這類人群的休閑度假需求；38比較之下國外休閑產(chǎn)品選擇豐富，檔次高；國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層雖39總結(jié)：國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層偏好品牌，盲目崇拜，渴望奢華休閑度假氛圍，容易被引導；發(fā)達國家富裕中產(chǎn)階層對休閑度假需求是理性的，休閑度假產(chǎn)品的選擇是多樣化的；1239總結(jié)：國內(nèi)富裕中產(chǎn)階層偏好品牌，盲目崇拜，渴望奢華休閑度40富豪與富裕中產(chǎn)階層休閑度假體系需求總結(jié)富豪階層休閑度假需要什么富裕中產(chǎn)階層休閑度假需要什么專屬的私人海灘絕對原生態(tài)自然環(huán)境頂級生命調(diào)養(yǎng)項目豪華私人會所頂級游艇俱樂部私人度假莊園頂級交際平臺。。。高檔主題公園環(huán)境優(yōu)美的海灘高檔休閑度假村大眾高爾夫球館高檔海上運動項目游艇租賃俱樂部。。。無論是國內(nèi)富豪階層還是富裕中產(chǎn)階層，他們的休閑度假需求緊隨國際潮流。通過打造國際頂級休閑度假產(chǎn)品不僅可以吸引國際主流高端消費人群，同時兼具培育中國富豪階層與富裕中產(chǎn)階層正確休閑度假消費理念的重任；40富豪與富裕中產(chǎn)階層休閑度假體系需求總結(jié)富豪階層休閑度假需41如何建構(gòu)與借鑒----國際先進濱海休閑度假區(qū)是怎樣開發(fā)的？—深度解析國際成功的濱海休閑目的地，并梳理出銅鼓嶺項目可以借鑒的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展策略銅鼓嶺開發(fā)的目標導向？—在大海南旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，銅鼓嶺的開發(fā)必須具備國際級的休閑度假區(qū)品質(zhì)銅鼓嶺具備開發(fā)成為一流的濱海休閑度假區(qū)的條件41如何建構(gòu)與借鑒----國際先進濱海休閑度假區(qū)是怎樣開發(fā)的42銅鼓嶺發(fā)展思路研究國際頂級濱海休閑度假區(qū)的發(fā)展路徑：濱海度假目的地一共有三種發(fā)展模式；各自路徑和依賴的發(fā)力點有所不同；海南發(fā)展的得失：海南國際旅游島的大背景下，重新審視當前各大度假區(qū)的不足，尋找項目的發(fā)力點根據(jù)規(guī)律總結(jié)，從以下四大方面對銅鼓嶺本體條件進行比對分析：區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)文化內(nèi)涵資源條件整體規(guī)模地形地貌銅鼓嶺是否具備條件打造成為國際一流休閑度假區(qū)呢？42銅鼓嶺發(fā)展思路研究國際頂級濱海休閑度假區(qū)的發(fā)展路徑：海南43透視國際濱海休閑度假勝地43透視國際濱海休閑度假勝地44全球一流休閑度假目的地發(fā)展模式研究44全球一流休閑度假目的地發(fā)展模式研究45根據(jù)世聯(lián)分析，世界一流濱海休閑度假目的地發(fā)展分為三大模式迪拜模式生態(tài)模式濱海都市模式國際旅游一流目的地45根據(jù)世聯(lián)分析，世界一流濱海休閑度假目的地發(fā)展分為三大模式46迪拜模式的核心特征：人造奇跡和奢華46迪拜模式的核心特征：人造奇跡和奢華47迪拜的核心旅游功能體系：超豪華酒店、人造奇跡、免稅購物、頂級體育帆船酒店亞特蘭蒂斯酒店超豪華酒店：帆船酒店、亞特蘭蒂斯酒店、海地酒店等；人造奇跡：棕櫚島、世界人工島、大量外形奇異的建筑物；免稅購物：迪拜購物中心（世界最大的購物中心之一）、奢侈品專賣店；頂級體育：世界級的機動船、賽艇、帆板、沖浪和傳統(tǒng)的獨桅帆船比賽；世界級前50名選手參加的迪拜網(wǎng)球公開賽；有泰戈·伍茲等著名高球選手加入的迪拜沙漠精英挑戰(zhàn)賽。棕櫚島迪拜購物中心世界人工島帆船47迪拜的核心旅游功能體系：超豪華酒店、人造奇跡、免稅購物、48迪拜模式的發(fā)展之路，依靠金錢打造，提升國家形象及國家地位50年代60年代70年代80年代90年代至今迪拜還只是波斯灣沿岸的一個濱海小鎮(zhèn)，人口也不過5000多人，大多是目不識丁的牧民迪拜在貿(mào)易上對外國人的靈活和寬松政策，吸引了更多的外來者，由于這些外國“移民”的加入，加快了迪拜的國際化進程，使迪拜也迅速地成為一個大的國際性的貿(mào)易港口城市國家的領(lǐng)導者，通過其成功地管理和運作，致力于打造成一個全球化的貿(mào)易城市和成為中東的會展中心。由于迪拜的石油資源并不豐富，于是為了長期保障經(jīng)濟增長，就必須不斷尋找創(chuàng)造新的價值鏈。知識經(jīng)濟的大潮方才涌現(xiàn)，迪拜又開始了雄心勃勃的網(wǎng)絡城、媒體城的建設(shè)構(gòu)想建造碼頭和店鋪，開展貿(mào)易發(fā)現(xiàn)了石油，第一桶石油的出口，推動了迪拜的經(jīng)濟和城市基礎(chǔ)建設(shè)的更快發(fā)展

開挖世界第一的杰貝阿里人工港和在茫茫沙漠中建造有37層高的世界貿(mào)易中心迪拜地處沙漠地區(qū)，古跡很少，基本沒有什么旅游景點，迪拜便選擇建設(shè)成為一個現(xiàn)代旅游城市。迪拜當局決定往知識經(jīng)濟的都市發(fā)展。迪拜網(wǎng)絡城市計劃實行起的短短5年內(nèi),已有超過835家跨國大科技公司在此設(shè)點,有35000名多數(shù)來自海外各國的高科技人才在這里工作。迪拜政府利用其美麗的海灘和大片的土地建設(shè)了眾多世界上數(shù)一數(shù)二的豪華飯店、大型商城、娛樂場所和體育設(shè)施，吸引各國游客到迪拜旅游、購物、度假，也給在迪拜工作、生活的外國僑民提供更豐富多彩的生活環(huán)境。旅游人數(shù)逐年增加，自2003年起，迪拜旅游業(yè)的收入已經(jīng)超越了石油收入，占到了GDP的10％以上迪拜已然成為中東非地區(qū)最重要的轉(zhuǎn)運中心,還是著名的觀光購物城和科技網(wǎng)絡城。處于發(fā)展貿(mào)易起步階段放寬政策，吸引外來人口，快速發(fā)展貿(mào)易石油的發(fā)現(xiàn)帶來經(jīng)濟快速增長，推動國家升級確定國家定位邁出讓世人驚嘆的第一步立足現(xiàn)狀，尋找新突破打造世界高端的旅游目的地引入高科技產(chǎn)業(yè)，帶動國家可持續(xù)發(fā)展，國家進一步升級48迪拜模式的發(fā)展之路，依靠金錢打造，提升國家形象及國家地位49生態(tài)模式的核心特征——以夏威夷和坎昆為代表,強調(diào)自身強勢的生態(tài)資源和獨特的本土文化強勢的海濱資源：太平洋群島以及加勒比海海岸；火山資源：太平洋海底火山堆，形成夏威夷群島獨特的地形；獨特的文化底蘊：以海洋為生計的玻利尼西亞文化以及作為世界重要古文化之一的瑪雅文化。夏威夷鉆石火山坎昆瑪雅文化夏威夷海灘夏威夷玻利尼西亞文化坎昆海灘49生態(tài)模式的核心特征——以夏威夷和坎昆為代表,強調(diào)自身強勢50世界頂級豪華設(shè)施依托生態(tài)資源建立多元的休閑配套，提供購物、餐飲、娛樂、運動、康體等功能，提升游客體驗，并通過會員制打造頂級私密空間生態(tài)：夏威夷和坎昆均擁有無以倫比的強勢濱海資源，夏威夷還擁有獨特的太平洋火山堆地貌；文化：夏威夷的玻利尼西亞文化、坎昆的世界古老文化瑪雅文化；養(yǎng)生：海景酒店、水療中心；運動：高爾夫球場、水上運動頂級會員酒店世界級SPA私人高爾夫球場海景酒店購物中心游艇文化遺產(chǎn)50世界頂級豪華設(shè)施依托生態(tài)資源建立多元的休閑配套，提供購物51坎昆的發(fā)展之路，依托于強勢的生態(tài)資源，政府對各種資源的保護，使之從小漁村走向世界一流的度假目的地60年代70年代80年代90年代至今坎昆只是個僅有300多人的漁村?？怖ナ且粋€只有2000居民的漁村，半島上則只有3戶漁家。居民增加到6萬人坎昆人口達到25萬到目前為止，城市人口已經(jīng)達到100萬墨西哥政府制定了《國家旅游戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》。政府對坎昆旅游度假區(qū)進行整體規(guī)劃，指導該區(qū)域開發(fā)。從美洲開發(fā)銀行取得貸款繼續(xù)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。由于常住人口的增加，開始加大對坎昆城的開發(fā)：醫(yī)院、學校等。政府制定“瑪雅世界”旅游規(guī)劃，以推動整個半島旅游業(yè)的發(fā)展。72年政府開始在該島投資3.5億美元修建了高速路；建造了國際機場；在東海岸建造了華雷斯海港，開通了同加勒比海各國的海運。吸引國外資本開發(fā)半島旅館區(qū)。同時嚴格按照政府規(guī)劃保護瑪雅文化和礁湖的生態(tài)資源。到1994年,半島上的旅館已由80年的22家增加90家,客房兩萬多間，另開發(fā)有數(shù)百家餐館、夜總會、網(wǎng)球場和高爾夫球場。72-75年吸引國內(nèi)外商人來此投資，在半島上建了22座豪華旅館。75年正式接待游客，當年接待了10萬人次。76年南斯拉夫總統(tǒng)鐵托元帥訪問坎昆。1981年南北首腦會議在坎昆召開，更使他名噪全球。到這里旅游的人數(shù)年年直線上升，1989年突破100萬人次（80年接待46萬）。外國旅游者占52%以上。92年開始每年接待120萬國際游客，消費12億美元，酒店的使用率超過60%,國際客源市場：美國占57%，有7.8%來自加拿大和歐洲。本地的旅游也相當活躍，每年有39.52萬。2002年接待游客300多萬，旅游外匯收入32億美元（占墨西哥全國旅游創(chuàng)匯的40％）。將發(fā)展定為國家戰(zhàn)略建立立體、便捷的交通體系多方吸引實力商家投資，實現(xiàn)滾動開發(fā)合理的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，低成本債權(quán)融資嚴格控制生態(tài)環(huán)境，堅定進行自然保護完善區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)，增強持續(xù)吸引力最大限度的挖掘本地人文歷史資源51坎昆的發(fā)展之路，依托于強勢的生態(tài)資源，政府對各種資源的保52濱海都市模式的核心特征——以濱海特色為依托，引入產(chǎn)業(yè)，提供社交平臺邁阿密時裝設(shè)計發(fā)布會黃金海岸華納兄弟電影城嘎納國際電影節(jié)尼斯電影節(jié)52濱海都市模式的核心特征——以濱海特色為依托，引入產(chǎn)業(yè)，提53類型一：尼斯依托文化傳統(tǒng)和歷史沉淀，發(fā)展成為貴族文化高地由于曾經(jīng)作為古羅馬的殖民地，尼斯古城內(nèi)仍具有意大利式的生活氣息和情調(diào)，高大的房屋和狹窄的街道是顏色清淡的意大利風格。53類型一：尼斯依托文化傳統(tǒng)和歷史沉淀，發(fā)展成為貴族文化高地54邁阿密人工島富裕中產(chǎn)區(qū)類型二：邁阿密依托后天人造設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)培育，成就完整濱海度假體系黃金海岸水上樂園人造設(shè)施：提供購物、就餐、娛樂、運動、康體等豐富功能，打造完整的濱海度假區(qū)域，提升區(qū)域價值；產(chǎn)業(yè)培育：圍繞濱海資源開發(fā)及引入各種產(chǎn)業(yè)活動，培育成為業(yè)界有影響力的產(chǎn)業(yè)，通過每年舉辦的活動，提供社交平臺，有人參與體驗，如藝術(shù)節(jié)、電影節(jié)、奢侈品發(fā)布會等。邁阿密海灘巴塞爾藝術(shù)節(jié)邁阿密國際電影節(jié)邁阿密國際時裝周54邁阿密人工島富裕中產(chǎn)區(qū)類型二：邁阿密依托后天人造設(shè)施以及55發(fā)展之路——依托歷史文化底蘊或良好的濱海資源，投入設(shè)施建設(shè)，引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展類型一：尼斯深厚的城市歷史文化底蘊投入設(shè)施建設(shè)，完善城市功能體系類型二：邁阿密產(chǎn)業(yè)導入以及升級良好的濱海資源 投入設(shè)施建設(shè)，形成城市功能的一部分城市產(chǎn)業(yè)導入以及升級由于有著深厚的歷史文化底蘊，尼斯在早期已經(jīng)是貴族們的度假勝地，后期的發(fā)展主要是增建設(shè)施，引入產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。擁有良好的海濱沙灘，為游客服務的區(qū)域逐漸建立形成，最終形成城市功能，后期引入產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。55發(fā)展之路——依托歷史文化底蘊或良好的濱海資源，投入設(shè)施建56啟示1——發(fā)展模式：迪拜模式難以復制，生態(tài)模式與都市模式相結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展模式是項目的主要發(fā)展方向開發(fā)模式開發(fā)主體財力設(shè)施投入量生態(tài)破壞程度迪拜模式極高極大極大生態(tài)模式低小小都市模式中中中本項目擁有大量的生態(tài)資源，開發(fā)面積較大；迪拜模式發(fā)展需要極高的開發(fā)財力，以及會對生態(tài)造成極大的影響；生態(tài)與都市開發(fā)模式的開發(fā)財力較低，生態(tài)破壞程度較??；固迪拜模式不予以考慮，本項目主要考慮的開發(fā)模式為生態(tài)模式與都市模式。56啟示1——發(fā)展模式：迪拜模式難以復制，生態(tài)模式與都市模式57啟示2——功能體系：大規(guī)模濱海區(qū)域開發(fā)的核心動力和客群都是復合的城市功能產(chǎn)業(yè)功能旅游功能核心動力富豪富裕中產(chǎn)階級客群大規(guī)模濱海區(qū)域開發(fā)57啟示2——功能體系：大規(guī)模濱海區(qū)域開發(fā)的核心動力和客群都58啟示3——發(fā)展路徑：依賴生態(tài)資源、設(shè)施再造與產(chǎn)業(yè)導入是度假區(qū)保證可持續(xù)發(fā)展的階段性重點依賴生態(tài)資源設(shè)施建造產(chǎn)業(yè)導入大型濱海度假目的地發(fā)展路徑58啟示3——發(fā)展路徑：依賴生態(tài)資源、設(shè)施再造與產(chǎn)業(yè)導入是度59海南作為中國唯一的熱帶島嶼，已經(jīng)成為全球性的旅游目的地…昆明南寧北海臺北福州廈門廣州國外南海?？谌齺唶H客源國內(nèi)客源游客來源全球知名景點全球知名賽事59海南作為中國唯一的熱帶島嶼，已經(jīng)成為全球性的旅游目的地…60國際旅游島的大背景下，通過落地簽證以及免稅店等措施，提升海南旅游的品質(zhì)，未來對國內(nèi)外游客吸引力在逐步增強免稅店：海口、瓊海、萬寧、三亞鐵路：東環(huán)城際鐵路，北起?？?，南至三亞，途經(jīng)文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣，全長302公里。東環(huán)城際鐵路的打通將會實現(xiàn)30分鐘購物經(jīng)濟圈，大大方便了來島旅客的免稅購物行程。經(jīng)國務院批準，我省從2000年10月31日起開始實行對外國旅游團免辦簽證政策：韓國、日本、俄羅斯、美國等21個國家的5人以上旅游團，經(jīng)國家旅游局批準在海南省內(nèi)注冊的40家國際旅行社組團，在海南停留時間不超過15天的，可以免辦簽證從海南入境。60國際旅游島的大背景下，通過落地簽證以及免稅店等措施，提升61目前海南島以濱海資源為核心，形成了主題鮮明的兩極帶多點的發(fā)展格局旅游發(fā)展特色以生態(tài)體驗為主題，云集眾多高爾夫球場，知名度及成熟度逐步提升旅游發(fā)展呈散點狀，尚未形成鮮明的板塊主題，知名度及成熟度較低以濱海度假為主題，旅游基礎(chǔ)雄厚，知名度及成熟度最高，輻射力強濱海度假生態(tài)體驗文昌三亞濱海區(qū)?？跒I海區(qū)瓊海萬寧陵水三亞極?？跇O其他濱海區(qū)域61目前海南島以濱海資源為核心，形成了主題鮮明的兩極帶多點的62灣區(qū)開發(fā)熱潮涌動，頂級開發(fā)企業(yè)爭相進入，海南迎來高水準全方位競爭時代，東部岸線正在快速崛起海南島棋子灣濱海旅游度假高爾夫南山文化旅游區(qū)宗教文化旅游觀光紅塘灣濱海旅游度假三亞灣城市濱海度假城市觀光亞龍灣濱海旅游度假\高爾夫海棠灣\清水灣\香水灣濱海旅游度假\高爾夫石梅灣\土福灣濱海旅游度假博鰲會議\高爾夫\度假東海岸濱海旅游度假\高爾夫\游艇盈濱島濱海旅游度假\宗教抱虎角濱海旅游度假銅鼓嶺濱海旅游度假三亞?？隰斈苤屑Z中信中信泰富華潤雅居樂富力萬科合景泰富新世界

……62灣區(qū)開發(fā)熱潮涌動，頂級開發(fā)企業(yè)爭相進入，海南迎來高水準全63但從未來高端消費群體的需求角度來看島內(nèi)現(xiàn)狀以及各灣區(qū)的功能，存在四大主要矛盾矛盾二：頂級私密與頂級社交平臺不可兼得的矛盾矛盾四：特色功能自發(fā)發(fā)展缺乏整合，導致產(chǎn)業(yè)空洞無法產(chǎn)生品牌效應的矛盾矛盾三：優(yōu)質(zhì)配套的排他性與富裕中產(chǎn)需求的普遍性的矛盾矛盾一：國際化定位與配套低水平之間的矛盾63但從未來高端消費群體的需求角度來看島內(nèi)現(xiàn)狀以及各灣區(qū)的功64矛盾一：國際化定位與配套低水平之間的矛盾數(shù)據(jù)顯示，當前海南旅游市場以國內(nèi)旅客為主，境外游客比例非常少，游客主要集中在?？?，三亞等傳統(tǒng)度假地點，但是由于要休閑度假設(shè)施落后，在與東南亞以的競爭中處于劣勢，導致對國際游客吸引力不足；2007-2010上半年海南國內(nèi)外游客總量統(tǒng)計海南旅客總量國內(nèi)旅游總量境外旅游總量單位：萬人次2008-2009年海南旅客分布統(tǒng)計64矛盾一：國際化定位與配套低水平之間的矛盾數(shù)據(jù)顯示，當前海65矛盾二：頂級私密與頂級社交平臺不可兼得的矛盾石梅灣亞龍灣華潤打造海南首席私人灣區(qū)私密但太小周邊無配套VS國家海岸酒店成群配套成熟富豪扎堆但不私密65矛盾二：頂級私密與頂級社交平臺不可兼得的矛盾石梅灣亞龍灣66矛盾三：優(yōu)質(zhì)配套的排他性與富裕中產(chǎn)需求的普遍性的矛盾博鰲區(qū)域內(nèi)只有較為原生態(tài)的自然景觀但沒有高端配套設(shè)施神州半島中信泰富會員制游艇基地游艇配套吸引人但門檻高VS66矛盾三：優(yōu)質(zhì)配套的排他性與富裕中產(chǎn)需求的普遍性的矛盾博67矛盾四：特色功能自發(fā)發(fā)展缺乏整合，導致產(chǎn)業(yè)空洞無法產(chǎn)生品牌效應的矛盾療養(yǎng)游艇以及水上運動影視傳媒基本以酒店spa為載體，功能較為單一，缺乏高端療養(yǎng)設(shè)置雖然有選美小姐等比賽，但與發(fā)達海岸相比，沒有形成影視文化發(fā)布高地只有少數(shù)俱樂部在運作，但未來多數(shù)都位于城市配套缺失的灣區(qū)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐67矛盾四：特色功能自發(fā)發(fā)展缺乏整合，導致產(chǎn)業(yè)空洞無法產(chǎn)生品68銅鼓嶺發(fā)展思路研究國際頂級濱海休閑度假區(qū)的發(fā)展路徑：濱海度假目的地一共有三種發(fā)展模式；各自路徑和依賴的發(fā)力點有所不同；海南發(fā)展的得失：海南國際旅游島的大背景下，重新審視當前各大度假區(qū)的不足，尋找項目的發(fā)力點根據(jù)規(guī)律總結(jié)，從以下四大方面對銅鼓嶺本體條件進行比對分析：區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)文化內(nèi)涵資源條件整體規(guī)模地形地貌銅鼓嶺是否具備條件打造成為國際一流休閑度假區(qū)呢？68銅鼓嶺發(fā)展思路研究國際頂級濱海休閑度假區(qū)的發(fā)展路徑：海南69銅鼓嶺發(fā)現(xiàn)69銅鼓嶺發(fā)現(xiàn)70在海南島發(fā)展下，文昌由于交通閉塞，設(shè)施落后，近年來游客接待總量排在萬寧和瓊海之后，旅游收入排在第三位2007~2009年海南各城市旅游人口2007~2009年海南各城市旅游收入萬人億元“文昌的旅游線路不好安排，景點雖然很多，但比較散，交通不是很方便，組織起來有難度，而且度假設(shè)施太少，所以很難設(shè)計到旅游線路里”

——康輝旅游李經(jīng)理“現(xiàn)在文昌的本地人海口比較多，周末去比較方便，但是整體來看相對成熟度假區(qū)基本沒有，而且由于交通還比較閉塞，關(guān)注度比較少，來得人就少以一些”——海口消費者70在海南島發(fā)展下，文昌由于交通閉塞，設(shè)施落后，近年來游客接71東環(huán)城際鐵路以及兩橋一路的修通將徹底改變文昌交通末梢的狀況至海口至三亞鋪前跨海大橋清瀾跨海大橋“兩橋一路”：第一部分為清瀾跨海大橋，橋梁全長1276米;第二部分為鋪前跨海大橋，橋梁全長3666米;第三部分為鋪前跨海到清瀾跨海大橋沿東海岸濱海旅游快速干道，全長99.43公里;第四部分為清瀾跨海大橋引線工程，全長5400米建設(shè)周期：一期工程將用3年左右時間建成，二期工程計劃2010年下半年開工建設(shè)，2013年完工?！皟蓸蛞宦贰表椖拷ㄔO(shè)周期為4年；東環(huán)城際鐵路濱海旅游快速干線71東環(huán)城際鐵路以及兩橋一路的修通將徹底改變文昌交通末梢的狀72航天城的建設(shè)，強化了文昌的產(chǎn)業(yè)支撐，帶來了大量的產(chǎn)業(yè)人口，促進了城市化發(fā)展，大大增強了文昌旅游產(chǎn)品的整體競爭力從1994年開始啟動的海南航天發(fā)射基地項目，在2001年被海南省政府列入“十五”計劃當中。2007年9月，中國國務院、中央軍委批準宣布，中國將在海南省文昌市建設(shè)新航天發(fā)射場航天城簡介一是航天城作為絕無僅有的科技項目，豐富了現(xiàn)有的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)二是伴隨衛(wèi)星發(fā)射中心建造，將有高強度的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善文昌的基礎(chǔ)設(shè)施條件三是衛(wèi)星發(fā)射中心建設(shè)將會帶來大量高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口，擴大消費，推進城市化進程四是客觀上提升文昌的國際影響力，擴大了當?shù)芈糜味燃偈袌龈采w的范圍利好航天主題公園占地：一期約6100畝項目：分為模擬太空、航天博物館、航天專家休閑度假區(qū)等5大功能區(qū)，是集旅游觀光、航天科普為一體的主題公園航天城占地：２０平方公里項目：包括航天發(fā)射港、太空主題公園、火箭組裝廠以及指揮中心等一系列項目項目將有效推動文昌旅游的海陸互動72航天城的建設(shè)，強化了文昌的產(chǎn)業(yè)支撐，帶來了大量的產(chǎn)業(yè)人口73文昌豐富的歷史底蘊和文化傳承也將成為文昌旅游打造高端特色旅游度假目的地的隱形優(yōu)勢文昌市華僑眾多，有120萬多華僑分布在世界50多個國家和地區(qū)，被譽為"華僑之鄉(xiāng)"文昌文化發(fā)達，教育興盛，"一里三進士"是歷史的寫照，被譽為"文化之鄉(xiāng)"文昌椰子的種植面積和產(chǎn)量均占全省的43%以上，有20多種椰子系列產(chǎn)品遠銷國內(nèi)外，被稱為"椰子之鄉(xiāng)"文昌中學生排球隊曾8次榮獲全國冠軍，1999年代表中國參加世界中學生排球賽，獲第5名，被稱為"排球之鄉(xiāng)“文昌出現(xiàn)了對中國近代史具有影響的宋氏家族，孫中山夫人宋慶齡、蔣介石夫人宋美齡，被譽為"國母之鄉(xiāng)"文昌物寶天華，人杰地靈，涌現(xiàn)出共產(chǎn)黨大將張云逸、國民黨將領(lǐng)陳策等196位將軍，被譽為"將軍之鄉(xiāng)“文昌在新一代運載火箭發(fā)射場落戶后，中國未來的航天事業(yè)將在這里繼續(xù)飛天追夢，被譽為“航天之鄉(xiāng)“獨具特色的七鄉(xiāng)文化"華僑之鄉(xiāng)""文化之鄉(xiāng)""椰子之鄉(xiāng)""排球之鄉(xiāng)""國母之鄉(xiāng)""將軍之鄉(xiāng)"“航天之鄉(xiāng)"描述示意73文昌豐富的歷史底蘊和文化傳承也將成為文昌旅游打造高端特色74文昌未來將憑借原生態(tài)資源以及多點聯(lián)動的后發(fā)優(yōu)勢，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入快車道，預計在海南高端旅游市場占據(jù)更多份額1.普前區(qū)域2.五龍灣旅游區(qū)3.七洲洋旅游區(qū)4.銅鼓嶺旅游區(qū)5.東郊椰林旅游區(qū)6.清瀾高隆灣區(qū)域木蘭頭鋪前鎮(zhèn)七星嶺浪灘鼻景心角白坪坡鹿馬嶺銅鼓嶺淇水灣東郊椰林馮家灣7.馮家灣旅游區(qū)2007200820092010銅鼓嶺項目建成8%7.3%5.9%6.4%文昌旅游市場份額三亞旅游市場份額文昌與海南旅游市場市場份額18%35%文昌旅游產(chǎn)業(yè)體系：鋪前、銅鼓嶺、高隆灣、東郊椰林、馮家灣等都進入規(guī)劃設(shè)計階段；各景點通過特色打造，通過串聯(lián)增強了東部旅游資源的整體實力，東部旅游資源一體化將改變海南旅游市場現(xiàn)狀，同時奠定了文昌在未來海南旅游大格局中重要的地位；通過本項目打造，對于未來海南旅游市場格局，將促使文昌的旅游占有越來越多的市場份額，最終超越三亞，?？诘葌鹘y(tǒng)龍頭休閑度假區(qū)域，成為海南旅游板塊的領(lǐng)跑者；74文昌未來將憑借原生態(tài)資源以及多點聯(lián)動的后發(fā)優(yōu)勢，旅游產(chǎn)業(yè)75而銅鼓嶺位于文昌最東部，享有“海南第一縷陽光”的榮譽蛟螺頭75而銅鼓嶺位于文昌最東部，享有“海南第一縷陽光”的榮譽蛟螺76擁有海南島絕無僅有的復合生態(tài)資源稟賦，植被物種豐富銅鼓嶺月亮灣石頭公園云梯寶陵河紅樹林椰林三角梅灌木叢76擁有海南島絕無僅有的復合生態(tài)資源稟賦，植被物種豐富銅鼓嶺7781平方公里的大規(guī)模開發(fā)面積，私密性與開放性兼?zhèn)涞牡匦蔚孛?，有利于打造海南唯一的復合型度假高地銅鼓嶺基礎(chǔ)指標：陸地面積41平方公里，其中自然保護區(qū)10平方公里海域面積40平方公里外圍七州列島約1.06平方公里地形特質(zhì)：月亮灣：擁有17公里沙灘，并有沙壩地形淇水灣：擁有10公里沙灘，近海屬于受保護水域，水下有珊瑚礁，適合水下探險云梯寶林河：自然水系，擁有入?？?，適合打造內(nèi)灣銅鼓嶺：擁有大小澳灣、蛟螺頭，擁有較好的私密性，部門屬于保護水域7781平方公里的大規(guī)模開發(fā)面積，私密性與開放性兼?zhèn)涞牡匦蔚?8銅鼓嶺完全有能力打造面向未來的國際級濱海度假勝地，引領(lǐng)海南旅游發(fā)展的新高度，彌補海南旅游的不足地形地貌區(qū)位交通產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)文化內(nèi)涵知名度資源稟賦領(lǐng)導者銅鼓嶺地位國際化高端配套設(shè)施的投入優(yōu)勢生態(tài)資源與頂級休閑設(shè)施的配套通過特色功能的打造形成產(chǎn)業(yè)鏈打造國際頂級私密交際平臺功能補缺78銅鼓嶺完全有能力打造面向未來的國際級濱海度假勝地，引領(lǐng)海79打造富豪階層的國際化度假社交平臺拓展和升級富裕中產(chǎn)階級的休閑度假體驗銅鼓嶺的未來國際頂級休閑度假目的地休閑化、生態(tài)化、都市化、中西合并：中西合并，走國際化之路，發(fā)揚中國文化內(nèi)涵，以生態(tài)筑城為核心理念，打造以生態(tài)度假、高端產(chǎn)業(yè)、文化藝術(shù)、和休閑娛樂為一體的，領(lǐng)袖中國、輻射全球的國際頂級休閑度假目的地銅鼓嶺的發(fā)展使命：我們的發(fā)展理念：79打造富豪階層的國際化度假社交平臺銅鼓嶺的未來國際頂級休閑80尼斯、戛納之于地中海，是文化地標，是圈層社交的中心銅鼓嶺之于海南80尼斯、戛納之于地中海，是文化地標，是圈層社交的中心銅鼓嶺81黃金海岸之于澳大利亞，是激情與活力的釋放空間銅鼓嶺之于海南81黃金海岸之于澳大利亞，是激情與活力的釋放空間銅鼓嶺之于海82Kapalula之于夏威夷，是世外桃源般的私密專屬之地銅鼓嶺之于海南82Kapalula之于夏威夷，是世外桃源般的私密專屬之地銅83打造滿足富豪專享和富裕中產(chǎn)奢華享受的分區(qū)體系富裕中產(chǎn)功能齊備的休閑體驗區(qū)富豪頂級私密會員專區(qū)高端奢華的公共中心精品優(yōu)質(zhì)度假區(qū)原生態(tài)的自然觀光區(qū)83打造滿足富豪專享和富裕中產(chǎn)奢華享受的分區(qū)體系富裕中產(chǎn)富豪84富豪階層核心需求的濱海度假功能體系頂級私密會員專區(qū)高端奢華的公共中心私密性灣區(qū)高爾夫游艇馬術(shù)療養(yǎng)時尚、影視峰會收藏品拍賣高端論壇奢侈品購物賭場金融服務高端俱樂部貴族教育私人醫(yī)療文化欣賞美食84富豪階層核心需求的濱海度假功能體系頂級私密會員專區(qū)高端奢85富裕中產(chǎn)階級核心需求的濱海度假功能體系功能齊備的休閑體驗區(qū)精品優(yōu)質(zhì)度假區(qū)原生態(tài)的自然觀光區(qū)水上運動（潛水、沖浪、游艇、跳傘、游泳）娛樂休閑（酒吧、購物、主題樂園）蜜月度假商務度假療養(yǎng)度假休閑度假生態(tài)休閑（雨林徒步、露營、農(nóng)家樂）運動休閑（高爾夫等各類功能與賽事）家庭度假文化休閑（電影院、劇院、文化遺址、民俗表演）療養(yǎng)美容（溫泉、美容、spa……）兒童休閑（文教、親子樂園、科普）交通可到達設(shè)備租賃美食休閑（本地以及各國特色美食）85富裕中產(chǎn)階級核心需求的濱海度假功能體系功能齊備的休閑體驗86銅鼓嶺將通過三步發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步提升區(qū)域的地位，最終成為富豪階層的度假社交平臺以及富裕中產(chǎn)階層升級度假體驗的必選之處海南島一流的休閑度假區(qū)中國富裕中產(chǎn)群體休閑度假目的地亞洲乃至世界富裕中產(chǎn)群體休閑度假目的地生態(tài)景觀為核心，輔以休閑度假設(shè)施以及度假物業(yè)啟動，強化旅游集散功能開發(fā)頂級物業(yè)和度假配套為核心，并通過沖浪等運動的發(fā)展，擴展和升級度假客戶；大力投入城市設(shè)施，強化購物、影視、文化、金融等產(chǎn)業(yè)功能，打造全球富豪的度假社交平臺3~5年5~8年8~13年“生態(tài)+休閑”“頂級專屬+水上運動”“高端平臺+產(chǎn)業(yè)導入”86銅鼓嶺將通過三步發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步提升區(qū)域的地位，最終成為富87區(qū)域客戶構(gòu)成也由本地緣的華僑以及富裕中產(chǎn)度假客，逐步擴展到國際級富裕中產(chǎn)以及富豪度假客近期（2010-2013）中期（2013-2017）遠期（2017-2020）全國本地中產(chǎn)富豪大小表示規(guī)模全國國際本地國際全國本地國際富裕中產(chǎn)大眾（千萬級）（億級）頂級富豪（十億級）（百萬級）凈資產(chǎn)規(guī)模87區(qū)域客戶構(gòu)成也由本地緣的華僑以及富裕中產(chǎn)度假客，逐步擴展88根據(jù)地塊資源價值解析確定項目組團劃分根據(jù)功能體系確定各組團的核心項目功能體系如何在空間上排布？88根據(jù)地塊資源價值解析確定項目組團劃分根據(jù)功能體系確定各組89銅鼓嶺夢想89銅鼓嶺夢想90銅鼓嶺根據(jù)資源分布可分為五大片區(qū)月亮灣淇水灣云梯寶瓴河銅鼓嶺七州列島90銅鼓嶺根據(jù)資源分布可分為五大片區(qū)月亮灣淇水灣云梯寶瓴河銅91銅鼓嶺：資源極為豐富，是區(qū)域核心景觀的聚集點，并擁有多處天然的私密灣區(qū)，具備打造頂級專屬空間的條件91銅鼓嶺：資源極為豐富，是區(qū)域核心景觀的聚集點，并擁有多處92云梯寶陵河：北側(cè)資源較為單一，地形較為平緩，利于與月亮灣形成聯(lián)動；南側(cè)資源較為豐富，地形起伏較大，私密感較強水田入?？诩t樹林高程5~10米高程5~30米山體92云梯寶陵河：北側(cè)資源較為單一，地形較為平緩，利于與月亮灣93月亮灣：東向沙灘，風浪較大，適合開發(fā)水上運動，沙壩椰林連綿；北部距離較遠，驅(qū)動力不足，南部與云梯互動性較強93月亮灣：東向沙灘，風浪較大，適合開發(fā)水上運動，沙壩椰林連94淇水灣：南向沙灘，海浪較小，近海有水下珊瑚鮑魚保護區(qū)，岸線西邊礁石較多，東邊質(zhì)量較好珊瑚保護區(qū)礁石區(qū)94淇水灣：南向沙灘，海浪較小，近海有水下珊瑚鮑魚保護區(qū)，岸95七州列島：距離月亮灣約3小時海程，總計陸地面積約1.06平方公里，均為礁石，無沙灘，神秘感和私密性極強95七州列島：距離月亮灣約3小時海程，總計陸地面積約1.0696結(jié)合國內(nèi)案例以及項目定位，本項目有5大規(guī)劃布局理念空間布局理念組團分隔自然過渡：通過綠化、高爾夫球場、水系形成天然的隔斷形成天然的功能組團會員專區(qū)部分私有化：在景觀以及生態(tài)資源最佳的區(qū)域打造一個涵蓋療養(yǎng)、游艇、頂級度假酒店、高爾夫、頂級別墅等功能體系完整的私密型的會員專區(qū)，并實現(xiàn)部分沙灘的絕對私有化；景區(qū)便于控制人流：由于頂級的自然景觀同時也是大眾觀光的核心資源，因此可以通過設(shè)置景區(qū)門票，保持景點的原始生態(tài)，盡量少設(shè)置公共服務設(shè)施，限制景點旅游容量來控制人流；中心區(qū)聚集人氣：自然資源較好的岸線投入大量高端的公共服務設(shè)施，打造高端社交、購物、文化傳媒、水上運動的國際級平臺；展示區(qū)便于旅游服務和集散：區(qū)域入口具有文化標識，形成功能齊備的旅游體驗和休閑度假的綜合區(qū)，滿足旅游觀光客以及目標富裕中產(chǎn)度假客群的消費需求，并與公共中心形成過渡96結(jié)合國內(nèi)案例以及項目定位，本項目有5大規(guī)劃布局理念空間布97霍斯舒海灣度假村空間布局圖空間布局：建議通過組團式布局實現(xiàn)組團間的自然過渡以及功能之間的相互滲透，來實現(xiàn)組團間價值互動簡介：得克薩斯州霍斯舒海灣（Horse－ShoeBay）度假村占地18.2平方公里，形成多個度假組團組團一娛樂主題：酒吧、Spa、小鎮(zhèn)中心、港口碼頭、度假村組團三體育主題：高爾夫球場、高爾夫會所隔離帶：高爾夫球場、公園、綠地高爾夫組團二：度假主題：度假別墅、高爾夫球場、會所等經(jīng)典案例：得克薩斯州霍斯舒海灣（Horse－ShoeBay）度假村97霍斯舒海灣度假村空間布局圖空間布局：建議通過組團式布局實98最終形成“四片一點”空間結(jié)構(gòu)，組團間通過高爾夫球場和內(nèi)湖實現(xiàn)組團間隔離和價值互動月華天逸——月亮灣高端會員制度假村規(guī)模：規(guī)劃面積為3~5平方公里功能：休閑、度假、居住、高爾夫定位：滿足富裕中產(chǎn)階層家庭度假以及企業(yè)商務度假需求的高端會員制度假村，富裕中產(chǎn)度假升級體驗的必選之處寶瓴天堂——國際度假中心城規(guī)模：規(guī)劃面積10平方公里功能：娛樂、購物、時尚發(fā)布、拍賣、沖浪、度假定位：頂級的國際度假社交平臺和水上運動勝地海石天籟——銅鼓嶺國際度假俱樂部規(guī)模：規(guī)劃面積約為15平方公里功能：游艇、度假、療養(yǎng)、論壇、高爾夫、馬會

定位：依托頂級的自然資源，打造功能復合的度假休閑體系，成就國際頂級的富豪度假專區(qū)淇水天城——印象文昌休閑度假區(qū)規(guī)模：規(guī)劃面積約為10平方公里功能：休閑、度假、療養(yǎng)、論壇

定位：打造以僑鄉(xiāng)文化為核心，面向廣大海外華僑的，具有南洋建筑特色的海南文化休閑度假目的地98最終形成“四片一點”空間結(jié)構(gòu)，組團間通過高爾夫球場和內(nèi)湖99海石天籟——銅鼓嶺國際度假俱樂部國際頂級的富豪度假專區(qū)99海石天籟國際頂級的富豪度假專區(qū)100頂級專屬的銅鼓嶺國際度假俱樂部100頂級專屬的銅鼓嶺國際度假俱樂部101借鑒案例——九龍山海灣度假城：位于嘉興平湖乍浦鎮(zhèn)，是集山、海、島、沙灘于一體世界級旅游度假城九龍山海灣度假城位于杭州灣北側(cè)，上海市西南角，距離上海市中心約45分鐘車程，距杭州市中心約小時車程；九龍山度假總規(guī)劃面積10平方公里；101借鑒案例——九龍山海灣度假城：位于嘉興平湖乍浦鎮(zhèn)，是集102運營模式：俱樂部＋會員制商業(yè)模式經(jīng)營區(qū)域，保證區(qū)域?qū)偬卣?，塑造富裕中產(chǎn)度假天堂高爾夫俱樂部游艇俱樂部馬術(shù)俱樂部俱樂部發(fā)展俱樂部＋會員制的意義通過俱樂部塑造區(qū)域高端活動平臺培養(yǎng)早期會員會員圈層營銷會員參與區(qū)域俱樂部活動喜歡認可區(qū)域購買物業(yè)占有資源專享區(qū)域俱樂部更好的服務物業(yè)業(yè)主和會員102運營模式：俱樂部＋會員制商業(yè)模式經(jīng)營區(qū)域，保證區(qū)域?qū)?03區(qū)域意向：區(qū)域針對非會員有很強的區(qū)隔性，雖不直接排斥但有較強限制，顯示極強的私密性不直接排斥旅游訪客，在游覽線路和設(shè)施享受方面受到限制，保證會員在區(qū)域內(nèi)的絕對權(quán)益區(qū)域大門，保衛(wèi)嚴格——會員證即為交通通行證，區(qū)域會員可以自由出入，旅游訪客可以進入，但需要購買門票，形成了一定區(qū)隔性低調(diào)，但顯示較強的高端意向訪客和游客有固定的游覽線路高端項目可遠觀而不可進享，保證會員的專享性游覽線路區(qū)域入口旅游人群是為宣傳區(qū)域和房產(chǎn)作用，用高綠化帶隔離，指定參觀地點，不影響會員使用103區(qū)域意向：區(qū)域針對非會員有很強的區(qū)隔性，雖不直接排斥但104核心設(shè)施1：九龍山高爾夫球場在長三角區(qū)域具有顯著的競爭力，是具有高品質(zhì)三大景觀系列主題球場九龍山將軍高爾夫俱樂部——分為莊園球道、海景球道、峽谷球道，可舉辦國際頂級PGA大賽、會員杯賽事，為中國最高級私人會員制俱樂部，有會員1200名，年打球人數(shù)約8萬人次果嶺難度較大，富有挑戰(zhàn)，奢華、大氣的會所華東地區(qū)最美的濱海27洞球場高爾夫會所貴賓廳從開始賣時的33萬，到今年初的40萬，上個月是55萬，前幾天又調(diào)了一次價，70萬！——訪談摘錄俱樂部良好的服務運作體系，使得區(qū)域會員價格不斷攀升，良好的投資價值也促進了會員數(shù)量規(guī)模的快速增加104核心設(shè)施1：九龍山高爾夫球場在長三角區(qū)域具有顯著的競爭105核心設(shè)施2：同時塑造具有唯一性的馬術(shù)俱樂部和區(qū)域規(guī)模最大的游艇俱樂部馬會會所會所大門馬廄馬術(shù)俱樂部活動場——中國首家以馬球、馬術(shù)運動為主題的頂級會員制私人俱樂部賽馬場——舉辦馬球比賽和賽馬比賽中國獨一無二享有國際賽事規(guī)格的馬球場最大的游艇可?？?8尺共159的游艇俱樂部現(xiàn)成為華東地區(qū)最大的游艇俱樂部專業(yè)的維修站及其它完整的配套設(shè)施?？?艘游艇供來賓參觀試駕105核心設(shè)施2：同時塑造具有唯一性的馬術(shù)俱樂部和區(qū)域規(guī)模最106文化元素注入：點綴佛教文化景點和特色交通設(shè)施，豐富區(qū)域文化內(nèi)涵傳統(tǒng)寺廟的保護與利用通過寺廟建立富裕中產(chǎn)的精神信仰名家設(shè)計的特色步行橋，點綴區(qū)域，形成小亮點具有濃郁生態(tài)性的度假區(qū)道路體系，曲徑通幽普陀觀音禪院、文濤亭、古炮臺、臥佛特色步行橋度假區(qū)道路106文化元素注入：點綴佛教文化景點和特色交通設(shè)施，豐富區(qū)域107借鑒案例，銅鼓嶺將打造成不可超越的頂級富豪俱樂部，主要通過6大核心功能和一套國際高端運營系統(tǒng)支撐14653編號核心項目1游艇社區(qū)2高爾夫莊園3半山別墅4濱海療養(yǎng)度假區(qū)5馬術(shù)俱樂部6極致景觀社區(qū)運營系統(tǒng)所有物業(yè)都帶會籍銷售，會員將低價、優(yōu)先使用俱樂部任意配套，但需要通過在線系統(tǒng)預定；對于非會員，區(qū)域內(nèi)配套使用費用將增加200%以上2107借鑒案例，銅鼓嶺將打造成不可超越的頂級富豪俱樂部，主要108銅鼓嶺景點體系銅鼓嶺鱷魚嘴大澳海蝕公園至東福地小澳首先，通過整個打造一套區(qū)域景點體系，并以生態(tài)保護為原則，限制景點的游客容量，強化景觀資源稀缺性銅鼓嶺景點體系108銅鼓嶺景點體系銅鼓嶺鱷魚嘴大澳海蝕公園至東福地小澳首先109觀光游線設(shè)計：通過設(shè)置大景區(qū)，以收費的形式降低人流，并通強制性的游線設(shè)計避免游客對豪宅區(qū)的干擾大澳海師公園銅鼓嶺鱷魚嘴小澳海南至東富地通過低調(diào)，但顯示較強的高端意向旅游人群是為宣傳區(qū)域和房產(chǎn)作用，用高綠化帶隔離，指定參觀地點，不影響會員使用訪客和游客有固定的游覽線路設(shè)置大門，限制游客流量109觀光游線設(shè)計：通過設(shè)置大景區(qū)，以收費的形式降低人流，并110游艇別墅社區(qū)游艇社區(qū)：打造濱海水世界獨棟游艇別墅社區(qū)組團2——西鄰活力公共區(qū)，東鄰頂級私密區(qū)，受高層影響較小，因此適合打造相對純粹的別墅領(lǐng)地用交通管理實現(xiàn)組團2與組團1的分割產(chǎn)品：濱海水世界別墅排布－馬蹄型景觀－海、水系園林容積率－建議0.3～0.5沙灘別墅馬蹄形排布110游艇別墅社區(qū)游艇社區(qū)：打造濱海水世界獨棟游艇別墅社區(qū)組111私家游艇碼頭配置別墅進行連接開發(fā)，滿足業(yè)主的個性化需求111私家游艇碼頭配置別墅進行連接開發(fā)，滿足業(yè)主的個性化需求112高爾夫球區(qū)：國際一流的濱海18洞高爾夫球場，銅鼓嶺6大高爾夫之一，可以引入帕爾默會員制高爾夫球會進行運營濱海高爾夫運動公園將規(guī)劃成為具有一定特色和國際一流水準的18洞高爾夫球場，整個球場將有兩處通海球道，并建設(shè)一個島中洞，建成后將成為對國內(nèi)外專業(yè)球手和高爾夫愛好者有良好吸引力的濱海高爾夫球場。海南獨有的島中洞，別樣體驗吸引世界頂級高球手高層高爾夫球區(qū)北部的高層問題：根據(jù)原有的淇水灣片區(qū)的規(guī)劃，地塊北部有大量的高層，容積率R=2.0,與定位矛盾；建議將容積率降低至0.5以下，損失的容積率補充至都市中心區(qū)，并有利于都市中心區(qū)的打造；112高爾夫球區(qū)：國際一流的濱海18洞高爾夫球場，銅鼓嶺6大113半山別墅：利用少量保護區(qū)的緩沖區(qū)，打造頂級山、海、河、湖、高爾夫、紅樹林全景別墅，樹立區(qū)域形象山海高爾夫全景頂級別墅排布－據(jù)風向和景觀考慮，物業(yè)朝西南向排布景觀－山、海、高爾夫、河全景容積率－建議0.1～0.2113半山別墅：利用少量保護區(qū)的緩沖區(qū)，打造頂級山、海、河、114文昌國際馬術(shù)俱樂部：頂級俱樂部必備配套，并輔以外語禮儀教育,實現(xiàn)與國際接軌，滿足頂級貴族運動體驗國際馬術(shù)俱樂部服務項目資深馬術(shù)私人教練，一對一教學；為私人馬匹的選擇提供全方位服務；配備私人馬匹寄養(yǎng)中心，醫(yī)療中心，康復中心等專業(yè)設(shè)施；定期邀請全球馬術(shù)冠軍進行技術(shù)交流；同時與國際成熟的馬術(shù)團體建立聯(lián)系，拓展富裕中產(chǎn)社交圈114文昌國際馬術(shù)俱樂部：頂級俱樂部必備配套，并輔以外語禮儀115頂級養(yǎng)生機構(gòu)以及酒店：引進泰國知名國際養(yǎng)生品牌Chiva-som，打造區(qū)域知名度療養(yǎng)機構(gòu)Chiva-som以健康養(yǎng)生為主題，名意為“生活的避風港”；希拉里、凱莉●米洛、邁克爾●杰克遜、張曼玉等名流指定養(yǎng)生度假中心；位于華欣的皇家海濱度假，外立面以泰國王室風格設(shè)計為主。休閑室大堂客房的戶外亭大堂采用豐富線條體現(xiàn)設(shè)計感，彰顯尊貴；公共活動空間用大敞間或全落地玻璃設(shè)計，拉近與自然的距離；為客房所專配的戶外亭配合養(yǎng)生主題，為客戶提供冥想、瑜珈的空間。SPA的休息室115頂級養(yǎng)生機構(gòu)以及酒店：引進泰國知名國際養(yǎng)生品牌Chiv116私人沙灘及蛟螺頭頂級酒店：定制化沙灘全景別墅，搭配房間數(shù)極少的特色酒店，形成區(qū)域價值的制高點，將區(qū)域地位推向頂峰頂級沙灘全景別墅排布－W型景觀－闊綽海景－贈送超大綠地和沙灘花園（賣地）銷售－定制，滿足客戶個性需求容積率－建議0.2～0.3山海高爾夫莊園頂級私享領(lǐng)地濱海游艇社區(qū)116私人沙灘及蛟螺頭頂級酒店：定制化沙灘全景別墅，搭配房間117七州列島：打造成為集小型宴會，私人商務會議，水下餐廳，水下居住等頂級服務于一體的私人海皇宮俱樂部以特殊鋼架結(jié)構(gòu)為建筑主體，扎根于最大的一個島上，建筑風格與自然渾為一體，打造人間罕見的頂級私人?；蕦m俱樂部；宴會廳會議廳水下餐廳水下豪華客房水下餐廳?；蕦m俱樂部外景聚會廳117七州列島：打造成為集小型宴會，私人商務會議，水下餐廳，118寶瓴天堂——國際度假中心城頂級的國際度假社交平臺和水上運動勝地118寶瓴天堂——國際度假中心城頂級的國際度假社交平臺和水上119奢華與活力交織的寶瓴度假中心城119奢華與活力交織的寶瓴度假中心城120將云梯寶陵的北部與月亮灣南部相結(jié)合，打造頂級度假中心城以及沖浪天堂，是未來區(qū)域最有活力、具有國際影響力的核心區(qū)域沖浪天堂規(guī)模：規(guī)劃面積為5平方公里功能：水上運動、休閑、度假、居住、娛樂定位：滿足富裕中產(chǎn)階層家庭度假以及企業(yè)商務度假需求的高端會員制度假村，富裕中產(chǎn)度假升級體驗的必選之處頂級度假中心城規(guī)模：規(guī)劃面積為5平方公里功能：休閑、度假、居住、娛樂、文化、會展、游艇、表演、傳媒、金融、美容、教育等定位：滿足富豪階層以及富裕中產(chǎn)階層對度假社