保定住宅市場市調(diào)報告課件

保定市住宅市場調(diào)查報告1同美企業(yè)營銷策劃/2010年7月保定市住宅市場調(diào)查報告1同美企業(yè)營銷策劃/2010年7月2目錄項目核心問題界定1市場分析2項目初步定位32目錄項目核心問題界定1市場分析2項目初步定位33地塊屬性的分析核心問題的界定項目核心問題界定13地塊屬性的分析核心問題的界定項目核心問題界定14保定作為河北省重要戰(zhàn)略城市、“京津冀都市圈”的中轉(zhuǎn)站，全力打造文化生態(tài)宜居城市，有很大的發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ形挥诤颖笔≈形鞑?，?個縣級市、18個縣、3個區(qū)和1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；“京津冀都市圈”——保定地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距石家莊125公里，往來交通縱橫捭闔，四通八達，是為“京畿重地”；“高速時代”——京廣鐵路、京深高速公路和107國道縱穿南北，保霸鐵路、神黃鐵路和津保高速公路橫跨東西，而已經(jīng)開通的京石客運專線（高速鐵路）和即將開工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系?！拔锶A天寶”——保定作為中國歷史文化名城，有著2300多年歷史，歷為京南重鎮(zhèn)、畿輔要地，有著豐厚的歷史文化底蘊，又兼平原、湖泊、濕地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，氣候濕潤，物產(chǎn)豐富，是中國優(yōu)秀旅游城市。城市發(fā)展——全市人口近1100萬，是河北人口第一大市，其中市區(qū)人口近110萬。4保定作為河北省重要戰(zhàn)略城市、“京津冀都市圈”的中轉(zhuǎn)站，全力北市區(qū)南市區(qū)高新區(qū)植物園保百購物廣場二環(huán)新市區(qū)5位于保定市新市區(qū)北部，靠近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，二環(huán)以內(nèi)，地段升值潛力較大；與其它區(qū)域均有相連，交通便利，快捷通達其他各區(qū)。毗鄰大片綠地公園、市級醫(yī)院、大型購物廣場、餐飲、學(xué)校等設(shè)施齊全。項目位于城市西北、二環(huán)以內(nèi)、區(qū)域升值潛力較大北市區(qū)南市區(qū)高新區(qū)植物園保百購物廣場二環(huán)新市區(qū)5位于保定市6項目所處的新市區(qū)是保定市中心城區(qū)面積最大、發(fā)展最快的地區(qū)，總攬保定西北門戶商業(yè)餐飲有保百購物廣場、時代商廈、新天地百貨、大世界商業(yè)城、朝陽商廈、美食山、老城根、奇芳閣等大型娛樂、餐飲場所，分布于朝陽大街兩側(cè)，形成了一條黃金商業(yè)帶。商務(wù)辦公同美酒店、星光國際商務(wù)酒店、華中假日酒店、華僑大廈政府官員市委、市人大、市政府、市政協(xié)等石家莊市黨政領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)，市政府的規(guī)劃、林業(yè)、稅務(wù)等眾多部門均坐落于新市區(qū)，新市區(qū)區(qū)委、區(qū)政府等公共綠化世紀(jì)廣場、競秀公園、人民廣場、百花園廣場、烈士陵園等大片的綠地公園，綠化率達到38%。醫(yī)院兒童醫(yī)院、市中醫(yī)院分院、市二院、鐵路醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、女子醫(yī)院等。文化教育保定電臺、電視臺、保定大劇院、百花影院、市圖書館、博物館、圖書大廈、日報社、二十中、二十六中、電力大學(xué)、五四路小學(xué)、實驗小學(xué)等。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匯集了樂凱、天威、中國電谷、同美、風(fēng)帆、天鵝等多家大型集團公司，集中發(fā)展建材、印刷、造紙、高新科技等產(chǎn)業(yè)。中國移動、中國聯(lián)通也相繼在此扎營。6項目所處的新市區(qū)是保定市中心城區(qū)面積最大、發(fā)展最快的地區(qū)，7項目所處的區(qū)域是保定市的中心商業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)，是人流、物流、資金流、信息流的匯集之地項目位于新市區(qū)隆興西路以南、樂凱大街以東、向陽大街以西、復(fù)興路以北的為何區(qū)域；距離保百購物商圈不到2公里，距離時代商廈購物廣場3.5公里，距離保定火車站5公里路程。商圏商圈介紹輻射力度保百購物廣場保百購物廣場地處保定市高檔消費區(qū)，擁有國際國內(nèi)知名品牌、高檔專廳、專柜云集的超大型豪華購物場所，為廣大高、中收入消費者帶來豐富、時尚的品牌選擇，成為高品位人士購物的首選場所。知名大集團、大公司均分布在其周圍半徑1.5公里之內(nèi)，“茗暢園”、“吉翔園”、“錦觀城”等幾十座高檔住宅小區(qū)環(huán)繞四周，匯集了高層次消費群體，形成了強大的購買力，地理位置十分優(yōu)越?！铩铩铩铩飼r代商廈時代商廈是在原紡織品二級批發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)機建制發(fā)展起來的綜合零售企業(yè)，目前是國有大二型企業(yè)，地處市區(qū)繁華路段，與市委、市政府比鄰相望，是保定市規(guī)模宏大、設(shè)施齊備、具有一流購物環(huán)境的國有現(xiàn)代化綜合商廈，集零售、批發(fā)、維修、餐飲、娛樂于一體。商廈現(xiàn)有干部職工1500多人，下設(shè)18個商場、2個批發(fā)站、一個家電維護中心和綜合娛樂中心，總經(jīng)營面積2．7萬平方米，經(jīng)營商品6萬余種，年銷售額近3億元。★★★★★本案保百購物廣場火車站時代商廈7項目所處的區(qū)域是保定市的中心商業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)，是人流、物8項目周邊道路體系完善，五橫五縱，交通便利項目周邊公交、鐵路網(wǎng)線密集，交通便捷暢達輻射全市；臨接火車站，朝陽大街、向陽大街、樂凱大街以及北二環(huán)、隆興西路、復(fù)興路、天鵝路等“三縱四橫”市區(qū)主干道縱橫成網(wǎng)(大區(qū)域路網(wǎng))；十五分鐘車程可達保定火車站。朝陽大街北三環(huán)陽光大街向陽大街樂凱大街北二環(huán)保滿鐵路七一路天鵝路復(fù)興路隆興西路8項目周邊道路體系完善，五橫五縱，交通便利項目周邊公交、鐵路9總用地面積：253畝規(guī)劃建筑面積：34萬平方米返遷面積：5萬平方米容積率：3.3建筑密度:18%綠化率:40%建筑高度:高層建筑控制層數(shù)：33層車位：約1100個地塊四周沿街，地塊面積較小，內(nèi)部規(guī)則平整，地勢平坦，d待拆遷，與周邊用地?zé)o高差，西、北部受日照影響較大。9總用地面積：253畝地塊四周沿街，地塊面積較小，內(nèi)部規(guī)則平10地塊四周基本為附近企業(yè)的職工宿舍小區(qū)，生活配套齊全。項目地塊原為西魯崗小區(qū)，臨近污水處理廠、市政設(shè)施構(gòu)件廠等企業(yè)；地塊較長，占地面積規(guī)模不太大，建筑規(guī)劃布局有一定難度；東北部毗鄰規(guī)劃中的200畝公共綠地；地價約200萬元/畝。10地塊四周基本為附近企業(yè)的職工宿舍小區(qū)，生活配套齊全。項目基于我們對項目的初步理解，我們認(rèn)為項目應(yīng)該解決的核心問題是：項目核心問題的界定戰(zhàn)略方向問題——如何把握現(xiàn)實的挑戰(zhàn)，合理占位，并迅速抓住有利時機打造精品產(chǎn)品，進一步提升企業(yè)品牌在本地的美譽度。技術(shù)方向問題——如何以項目的現(xiàn)實條件，發(fā)揮優(yōu)

勢、規(guī)避劣勢、抓住機會、轉(zhuǎn)化威脅，在快周轉(zhuǎn)的情況下實現(xiàn)價值最大化？基于我們對項目的初步理解，我們認(rèn)為項目應(yīng)該解決的核心問題是：12市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析12市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析13受擴大內(nèi)需、三年大變樣等政府政策主導(dǎo)因素的影響，保定市經(jīng)濟持續(xù)保持兩位數(shù)增長2009年全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1737.6億元，增長11.0%。農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，糧食總產(chǎn)559.4萬噸，增長3.7%，連續(xù)七年獲得豐收。工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)增長，規(guī)模以上工業(yè)增加值完成477.1億元，增長14.6％。三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐作用增強，對規(guī)模以上工業(yè)增長貢獻率達到65.1%。2010年上半年即實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值1702億元，同比增長達11%。2010年上半年，城市居民家庭人均可支配收入為7307元，比上年同期增長9.1%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3098元，比上年同期增長14.8%城市居民收入持續(xù)增長，生活質(zhì)量提高，消費支出增長較快13受擴大內(nèi)需、三年大變樣等政府政策主導(dǎo)因素的影響，保定市經(jīng)142009年全市年末常住人口達到1101.66萬人，比上年末增加9.31萬人，其中：市區(qū)106.49萬人，比上年末增加3.37萬人；全年出生人口15.22萬人，出生率為13.87％。，死亡人口6.87萬人，死亡率6.26％。，自然增長人口8.35萬人，自然增長率7.61％。，比上年下降0.05個千分點。作為河北省優(yōu)秀城市保定有著強大吸引力，巨大的人口基數(shù)對房地產(chǎn)有較好的支撐保定市人均居住消費呈不斷上漲的趨勢，只有08年受經(jīng)濟危機影響,有小幅下降。142009年全市年末常住人口達到1101.66萬人15城市空間布局結(jié)構(gòu)：一主三次；三次：

定州次中心城市以汽車及零部件制造、電力、煤化工等支柱產(chǎn)業(yè)為主；

涿州次中心城市重點發(fā)展新材料、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化旅游等京郊服務(wù)業(yè)。

白溝·溫泉城”次中心城市建設(shè)成為以現(xiàn)代商貿(mào)、物流、旅游、休閑、娛樂為主的北方著名商埠、京南陸港物流區(qū)和旅游休閑地。三組團：分別在中心城區(qū)北、東、南三個區(qū)域規(guī)劃三個組團城市功能定位——一主三次、兩帶兩區(qū)三組團15城市空間布局結(jié)構(gòu)：一主三次；三組團：分別在中心城區(qū)北、東16一是在原有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，把朝陽大街兩側(cè)打造成保定市的黃金商業(yè)區(qū)；二是大力發(fā)展餐飲服務(wù)業(yè)，把樂凱大街兩側(cè)打造成集住宿、餐飲、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)；三是加快土地報批和招商引資步伐，把新舊保滿路之間打造成我區(qū)最具活力的工業(yè)經(jīng)濟增長區(qū)；四是根據(jù)全市總體規(guī)劃，積極謀劃七一路西延兩側(cè)開發(fā)，重點發(fā)展科技、教育和高科技農(nóng)業(yè)項目，盡快將七一路西延建成我區(qū)的綠色新興產(chǎn)業(yè)帶；五是繼續(xù)調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以西北外環(huán)為中軸，積極推進農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，盡快將西北外環(huán)建成我區(qū)的高效農(nóng)業(yè)帶。區(qū)域規(guī)劃定位——三區(qū)兩帶區(qū)域規(guī)劃定位，為高品質(zhì)樓盤介入提供了基本保障。16一是在原有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，把朝陽大街兩側(cè)打造成保定17受三年大變樣政策的影響，近幾年保定市土地集中放量較大，整體市場供略大于求，但優(yōu)質(zhì)地段競爭仍然很激烈經(jīng)過2008年經(jīng)濟危機，樓市嚴(yán)冬期，政府集中出讓的住宅用地只占到5%，2009年直至2010年上半年，保定市大幅提高了土地出讓面積，共計1000多畝，并且大部分都集中在北市區(qū)、高開區(qū)和新市區(qū)。2009年住房市場總體特征：住房供應(yīng)量加大，累積的住房剛性需求開始逐步釋放，市場活躍度提高，成交量明顯上升。2009年上半年商品住宅價格快速增長，進入第三季度，到2010年上半年，隨著國家及河北省房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，價格呈穩(wěn)中有升的平緩增長趨勢。通過2009年上半年的釋放之后，城市的有效需求明顯減少，相對來說，改善型需求比例上漲，購房者對樓盤性價比要求越來越高，出現(xiàn)成交量開始下降，成交價格持續(xù)走高的趨勢。近兩年，受三年大變樣政策影響，保定城市化進程步伐加快，以政府主導(dǎo)為主的土地供應(yīng)模式，形成集中放量，土地市場成交價格總體不高，長遠來看，是土地儲備的大好時機。17受三年大變樣政策的影響，近幾年保定市土地集中放量較大，18購買客戶仍以本市居民為主，普通商品住宅仍占主流2009年本市購買比例為91.16%，本省以內(nèi)購買比例為5.5%，本省以外購買比例為3.34%，購買對象仍以本市居民為主。從2009年登記銷售商品住房成交單套面積來看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占78.99%，普通商品住宅仍占主流。2009年商品住宅成交客戶區(qū)域2009年商品住宅成交戶型18購買客戶仍以本市居民為主，普通商品住宅仍占主流2009年19未來幾年，城中村改造所產(chǎn)生的市場供應(yīng)量仍是市場的主要供應(yīng)點。預(yù)計未來2到3年，供略大于求，剛性需求仍是市場主要需求點，但改善型需求比例將大幅度提高未來幾年，剛性需求所產(chǎn)生的市場需求仍是市場的主要需求點。19未來幾年，城中村改造所產(chǎn)生的市場供應(yīng)量仍是市場的主要供應(yīng)20長期走勢——市場平穩(wěn)向上成為共識人口——穩(wěn)定增長，人口紅利持續(xù)支撐市場的剛性需求；規(guī)劃——三年大變樣、城市重新定位，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)；政策——鼓勵為主；市場趨勢推論價格走勢：市場基本面整體向好，價格上升，長期而言增速將趨于平穩(wěn)，

受三年大變樣影響，預(yù)計近1-2年價格大幅上升的可能不大；置業(yè)方向：近幾年西北仍是置業(yè)主流方向，是高端商務(wù)的聚集區(qū)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：二室、三室占絕對主力；客戶結(jié)構(gòu)：本市客戶占90%以上，剛性需求占市場主導(dǎo)，改善需求比例將提高；政策可能趨勢——契稅，二套房首付、利率優(yōu)惠等政策的調(diào)整，長期而言，房價增幅將趨于理性；打壓投機——經(jīng)適房、回遷房一定程度上分化商品房市場的需求；大量的土地供應(yīng)——供大于求的趨勢將在未來幾年持續(xù)，整體房價將趨于平緩；20長期走勢——市場平穩(wěn)向上成為共識人口——穩(wěn)定增長，人口紅21宏觀市場小結(jié)1、整體經(jīng)濟增速平緩，處于平穩(wěn)上升的關(guān)鍵時期，目前仍是政府宏觀調(diào)控為主，尚未轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)；2、受擴大內(nèi)需、三年大變樣等政府政策因素的影響，保定市經(jīng)濟持續(xù)保持兩位數(shù)增長；3、城市功能重新定位，新市區(qū)的重要地位更加突顯，以高科技能源、工業(yè)建設(shè)為主，配以住宅商業(yè)規(guī)劃配套，住宅用地略顯稀缺；4、近兩年，土地市場整體供大于求，價格水平不高，環(huán)境優(yōu)質(zhì)區(qū)域競爭激烈，長遠來看，是加大土地儲備的大好時機；5、商品住宅價格處于理性階段；6、成交剛性需求占90%，改善型需求比例開始上升；7、預(yù)計未來兩到三年，保定市房地產(chǎn)整體供需呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢，房價整體比較平穩(wěn)，呈平穩(wěn)上升趨勢。21宏觀市場小結(jié)1、整體經(jīng)濟增速平緩，處于平穩(wěn)上升的關(guān)鍵時期22市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析22市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析保定市四區(qū)分布保定市四區(qū)分布由于保定市城市發(fā)展規(guī)劃指出了城市向北發(fā)展的規(guī)劃戰(zhàn)略，新市區(qū)和北市區(qū)品質(zhì)樓盤數(shù)量日益增多御園水榭花城博鑫青年城水園灣都市百花春天榮域鉑庭瑞景嘉園世新園小區(qū)康城峰尚金頂寶座魅力東方東儷灣由于保定市城市發(fā)展規(guī)劃指出了城市向北發(fā)展的規(guī)劃戰(zhàn)略，新市區(qū)和25中高檔樓盤主要集中在城市西部和北部，高層產(chǎn)品是二環(huán)以內(nèi)的主流產(chǎn)品，大戶型產(chǎn)品不斷受到青睞新市區(qū)主力產(chǎn)品：高層、小高層、多層3300-4500元/㎡代表項目：水榭花城、博鑫青年城、假日雅典城北市區(qū)主力產(chǎn)品：高層、小高層、多層3500-4600元/㎡代表項目：秀蘭尚城、麗景藍灣、新一代C區(qū)、金頂寶座南市區(qū)主力產(chǎn)品：高層、小高層3000-3500元/㎡代表項目：清水河畔、世家儷園保定市北部版塊(新市區(qū)、北市區(qū))的樓盤整體檔次明顯高于南部版塊（南市區(qū)），北部版塊售價主要集中在3300-4500元/平米左右，南部版塊主要集中3000-3500元/平米；近年來，大戶型產(chǎn)品較受歡迎。保定市未來1-3年商品住宅供應(yīng)量主要集中在新市區(qū)、高開區(qū)和北市區(qū)；新市區(qū)的放量與其他幾個區(qū)域相比，放量相對較大，區(qū)域內(nèi)競爭較大。25中高檔樓盤主要集中在城市西部和北部，高層產(chǎn)品是二環(huán)以內(nèi)的26總建筑面積：42萬㎡容積率:2.76建筑類別：板樓、多層、高層、小高層主力戶型：三室兩廳134—155m2；兩室兩廳120.10、120.59、125.02m2；綠化率：55%開盤時間：09年2月銷售價格：3700元/㎡物業(yè)費：未定車位情況：全地下停車位賣點：社區(qū)外200畝規(guī)劃的公園廣場，社區(qū)內(nèi)6000平米的明湖水景。城市生態(tài)社區(qū)、純板洋房、舒適大宅。借鑒：與周邊項目相比，水榭花城項目打造城市生態(tài)舒適住宅小區(qū)，與其他項目形成差異化，定位于局部細分客戶市場，戶型設(shè)計面積利用率較高。精致的景觀設(shè)計，木棧道、小橋、流水、噴泉、休息椅。典型個案分析——水榭花城26總建筑面積：42萬㎡借鑒：典型個案分析——水榭花城27三室兩廳南北通透，超大面寬進深短進深；入戶玄關(guān)；動靜分區(qū)合理，大客廳設(shè)計，大尺度觀景陽臺；不足：主臥設(shè)計狹長：典型個案分析——水榭花城（戶型借鑒）本項目可在立面設(shè)計、戶型的創(chuàng)新、人性化設(shè)計、精細化操作等方面進行突破27三室兩廳典型個案分析——水榭花城（戶型借鑒）本項目可在立28總建筑面積：17萬㎡容積率:2.43建筑類別：13棟多層、4棟板塔樓戶型：35-130精致一居、兩居、三居開盤時間：2009年4月銷售價格：3600元/㎡物業(yè)費：未定賣點：將小戶型進行到底借鑒點：有明確的目標(biāo)客戶群，有統(tǒng)一的針對性戶型設(shè)計，工作向右、生活向左；典型個案分析——博鑫青年城28總建筑面積：17萬㎡借鑒點：典型個案分析——博鑫青年城29占地面積：80畝容積率:2.6建筑類別：10棟高層板樓、4棟多層戶型：一室兩廳81.95m2，兩室兩廳86.67m2107.4m2，三室兩廳139.31-147.16m2，四室兩廳163.26m2，躍層最大244.89m2開盤時間：2008年12月銷售價格：4100元/㎡賣點：純歐式人居大盤，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃三組歐洲經(jīng)典主題建筑，浪漫的雅典風(fēng)情。典型個案分析——假日雅典城借鑒點：明確的建筑風(fēng)格，主題街區(qū)的打造。29占地面積：80畝典型個案分析——假日雅典城借鑒點：典型個案分析——假日雅典城（戶型借鑒）三室兩廳創(chuàng)意三居，全明戶型；入戶花園設(shè)計，公共活動空間開放得體，臥室私密性較好，不足：沒有大客廳陽臺設(shè)計。典型個案分析——假日雅典城（戶型借鑒）三室兩廳31借鑒點：明確的規(guī)劃、景觀設(shè)計理念，打造低密度高端住宅；建筑細節(jié)的處理。典型個案分析——榮域鉑庭總建筑面積：16.3萬㎡容積率:1.96建筑類別：多層、小高層主力戶型：三室兩廳119㎡、145㎡；兩室兩廳90㎡，頂層越層；綠化率：34%開盤時間：08年6月銷售價格：4100元/㎡車位情況：300個賣點：低密度居所、電梯入戶。31借鑒點：典型個案分析——榮域鉑庭總建筑面積：16.3萬㎡32警戒點：項目只是在外在的智能及功能方面做外項目的賣點，忽略了住宅最主要的戶型設(shè)計，戶型設(shè)計不夠合理，戶型利用率不高，衛(wèi)生間大部分都是暗衛(wèi)，且多與某個臥室相對，不夠人性化，客廳設(shè)計過于狹小，背景墻開門太多，不能滿足人們追求舒適生活的需求；戶型不可利用空間較多；沒有充分的考慮人們生活的方便、舒適性；典型個案分析——榮域鉑庭（戶型警戒）32警戒點：典型個案分析——榮域鉑庭（戶型警戒）33借鑒點：簡約現(xiàn)代建筑，顯得雄渾但簡樸肅穆，縱向直線條，整體造型時尚、厚重，更體現(xiàn)建筑立面的質(zhì)感與簡潔美學(xué)。典型個案分析——秀蘭尚城總建筑面積：46.3萬㎡容積率:2.72建筑類別：高層、小高層主力戶型：60-100平米小戶型；綠化率：32%開盤時間：07年11月銷售價格：3500元/㎡賣點：入戶花園戶型設(shè)計、獨立商業(yè)街、中水環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)、保溫外墻、中空玻璃、智能車庫管理系統(tǒng)、綠地背景音樂系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)寬帶系統(tǒng)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。33借鑒點：典型個案分析——秀蘭尚城總建筑面積：46.3萬㎡34借鑒點：空間結(jié)構(gòu)呈南低北高的形態(tài)，建筑形式采用極具現(xiàn)代感的整體設(shè)計手法，建筑立面造型虛實結(jié)合，采用曲線和直線結(jié)合的手法，小區(qū)內(nèi)自設(shè)水系

。典型個案分析——麗景藍灣總建筑面積：46萬㎡容積率:2建筑類別：高層、小高層主力戶型：一梯2/4戶,一梯5/6戶；二室；綠化率：42%開盤時間：06年9月銷售價格：3800元/㎡賣點：綠化是麗景藍灣的突出特色，幼兒園和會所前的樹陣創(chuàng)造出郁郁蔥蔥的景象，使幼兒園和會所掩映其中，避免干擾。結(jié)合建筑功能設(shè)置不同主題，根據(jù)不同環(huán)境配置小品和雕塑，組團內(nèi)部富有特色的庭院設(shè)計。34借鑒點：典型個案分析——麗景藍灣總建筑面積：46萬㎡35住宅競爭市場小結(jié)：中高檔樓盤主要集中在城市北部和西部，高層產(chǎn)品是二環(huán)以內(nèi)的主流產(chǎn)品，容積率普遍在2—3之間，低密度產(chǎn)品稀缺；未來1-3年商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域在新市區(qū)和北市區(qū)，放量相對較大，競爭相對激烈；品質(zhì)較高的高層住宅產(chǎn)品單個項目年去化量約3-6萬平米，品質(zhì)較高的洋房產(chǎn)品單個項目年去化量約2萬平米；從市場上看，非品牌開發(fā)商打造的中高端項目整體素質(zhì)一般，品牌開發(fā)商所運營的中高端項目整體素質(zhì)相對較高，但在產(chǎn)品打造上仍存在缺陷，與一、二線城市中高端產(chǎn)品仍有較大的差距；35住宅競爭市場小結(jié)：中高檔樓盤主要集中在城市北部和西部，高36項目初步定位336項目初步定位3項目整體定位城市西北，絕版高品質(zhì)景觀居所項目整體定位城市西北，絕版高品質(zhì)景觀居所38項目決策因素項目決策因素①客戶分析及定位②產(chǎn)品分析及定位④賣點借鑒及分析③品牌打造⑤價格分析及定位38項目決策因素項目決①客戶分析及定位②產(chǎn)品分析及定位④賣點39區(qū)域客戶群分析◆安逸、穩(wěn)定的生活狀態(tài)◆舒緩的生活節(jié)奏◆優(yōu)雅的休閑生活◆較豐富的休閑、購物設(shè)施◆民風(fēng)、純樸、溫情

的家庭氛圍客戶分析及定位39區(qū)域客戶群分析◆安逸、穩(wěn)定的生活狀態(tài)客戶分析及定位40客戶定位通過對保定房地產(chǎn)市場客戶特性、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人群、區(qū)域典型項目成交客戶及項目周邊居住人群的調(diào)研分析，我們區(qū)域內(nèi)主要包括以下幾類人群：附近行政事業(yè)單位工作人員、學(xué)校的老師及管理人員；附近醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員；在附近企業(yè)上班的職工；其它區(qū)域客戶及少量投資客、西北郊縣來保置業(yè)定居人群；40客戶定位通過對保定房地產(chǎn)市場客戶特性、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)41項目產(chǎn)品分析通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場中高檔項目主要戶型結(jié)構(gòu)為：二室和三室；小高層產(chǎn)品戶型設(shè)計相對較集中，以三房為主，主力戶型面積區(qū)間在：140-160平米之間，高層產(chǎn)品主要集中在70-120平米；由此可見，未來幾年的滿足剛性需求的兩房、改善型的三房仍是市場的主流；自住型需求仍是市場需求的主體，但所占比例有所下降，改善型和投資型購買的比例有所上升。銷售者對于房價是最為敏感，其次是地段、交通、戶型等因素；通過對房價持續(xù)上漲應(yīng)對政策問題的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對房價的持續(xù)上漲，觀望成為大多數(shù)消費者的選擇，由此可見，如今人們購房開始趨于理性，不在急于購買，今年新政頻出，出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象，將在一定程度上影響剛性需求和部分改善性需求。戶型定位：基于項目的總體容積率為3.3和地塊受日照影響的限制性因素，再結(jié)合市場上低密度居所為稀缺產(chǎn)品，在滿足容積率的前提下，我們可以推出，住宅產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)板式高層+多層電梯洋房+4層花園洋房產(chǎn)品分析及定位41項目產(chǎn)品分析通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場中高檔項目主要戶型結(jié)構(gòu)為：42戶型定位定位依據(jù)：目前市場上高層產(chǎn)品偏大面積的二房存在一定的市場需求缺口；目前市場上的洋房產(chǎn)品主力三居面積主要集中在140-160平米，相對偏小的三房產(chǎn)品存在一定的市場空缺。通過地塊的特點及小盤細作的方式打造一個精品樓盤，通過在產(chǎn)品設(shè)計上，設(shè)計舒適的兩房、豪華的三房達到一個舒適、宜居的精品社區(qū)；戶型面積（M2）65以下65-9090-110110-140140以上戶型一室兩室大兩室小三室三室四室比例5%25%35%25%10%42戶型定位定位依據(jù)：戶型面積（M2）65以下65-90943各區(qū)在售典型項目中，項目價格主要集中在3500——4200元/平米之間；結(jié)合調(diào)研項目的實際情況，我們的產(chǎn)品在適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅耐瑫r要對市場進行迎合的同時，另一方面也要以價格的一定差距來彰顯我們項目區(qū)別于其他項目的檔次和品質(zhì)各區(qū)域典型項目價格分析價格分析及定位產(chǎn)品類型板式小高層多層電梯洋房四層花園洋房價格（元/平米）350040004200-4500價格定位建議43各區(qū)在售典型項目中，項目價格主要集中在3500——42044品牌影響分析通過打造：標(biāo)志性公共景觀空間；標(biāo)志性小區(qū)景觀空間；經(jīng)典的物業(yè)形態(tài)；舒適、奢華的室內(nèi)空間、方正實用的戶型結(jié)構(gòu)；通過運用：領(lǐng)先市場的營銷理念；不一樣的推廣方式；以市場競爭為前提，抓住主流客戶群體的真實需求，立足項目固有的成熟區(qū)域，尋找市場差異化，形成區(qū)域內(nèi)獨有的稀缺產(chǎn)品，小盤精做，樹立項目在市場的高端形象，從而提升企業(yè)的品牌影響力，增加企業(yè)品牌的附加值。品牌打造44品牌影響分析通過打造：以市場競爭為前提，抓住主流客戶群體45物業(yè)建議拋棄競爭、喧器、匆忙、計劃……去發(fā)現(xiàn)藏在新古典建筑里的靜謐，去沐浴樹蔭下長凳上斑斕的日光，人生就是一場穿越花園的旅行……每天，我們的生活從這里開始——強化后期物業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)！?。?5物業(yè)建議拋棄競爭、喧器、匆忙、計劃……每天，我們的生活從46建筑風(fēng)格建議（探討）——華貴、典雅、品質(zhì)、厚重的新古典主義風(fēng)格建筑立面設(shè)計上，采用虛實對比的手法、柔和的色彩系列，質(zhì)樸的材料搭配、考究的比例尺度和細膩的裝飾點綴。經(jīng)典永恒的建筑形式，代表豪華而又不失自然的建筑風(fēng)情，與項目的品質(zhì)住宅區(qū)定位相吻合。46建筑風(fēng)格建議（探討）——建筑立面設(shè)計上，采用虛實對比的手備注此報告主要闡述內(nèi)容為保定房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)情況及典型案例成品分析；項目定位、戶型建議、建筑風(fēng)格建議、、、等為討論和初步提議階段，只做相互溝通，各專業(yè)部分將以正式報告形式提交；**此報告包含商業(yè)信息，建議保密**備注此報告主要闡述內(nèi)容為保定房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)情況及典型48Theend謝謝！保定市同美企業(yè)營銷策劃有限公司48Theend保定市同美企業(yè)營銷策劃有限公司保定市住宅市場調(diào)查報告49同美企業(yè)營銷策劃/2010年7月保定市住宅市場調(diào)查報告1同美企業(yè)營銷策劃/2010年7月50目錄項目核心問題界定1市場分析2項目初步定位32目錄項目核心問題界定1市場分析2項目初步定位351地塊屬性的分析核心問題的界定項目核心問題界定13地塊屬性的分析核心問題的界定項目核心問題界定152保定作為河北省重要戰(zhàn)略城市、“京津冀都市圈”的中轉(zhuǎn)站，全力打造文化生態(tài)宜居城市，有很大的發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ形挥诤颖笔≈形鞑浚?個縣級市、18個縣、3個區(qū)和1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；“京津冀都市圈”——保定地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距石家莊125公里，往來交通縱橫捭闔，四通八達，是為“京畿重地”；“高速時代”——京廣鐵路、京深高速公路和107國道縱穿南北，保霸鐵路、神黃鐵路和津保高速公路橫跨東西，而已經(jīng)開通的京石客運專線（高速鐵路）和即將開工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系?！拔锶A天寶”——保定作為中國歷史文化名城，有著2300多年歷史，歷為京南重鎮(zhèn)、畿輔要地，有著豐厚的歷史文化底蘊，又兼平原、湖泊、濕地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，氣候濕潤，物產(chǎn)豐富，是中國優(yōu)秀旅游城市。城市發(fā)展——全市人口近1100萬，是河北人口第一大市，其中市區(qū)人口近110萬。4保定作為河北省重要戰(zhàn)略城市、“京津冀都市圈”的中轉(zhuǎn)站，全力北市區(qū)南市區(qū)高新區(qū)植物園保百購物廣場二環(huán)新市區(qū)53位于保定市新市區(qū)北部，靠近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，二環(huán)以內(nèi)，地段升值潛力較大；與其它區(qū)域均有相連，交通便利，快捷通達其他各區(qū)。毗鄰大片綠地公園、市級醫(yī)院、大型購物廣場、餐飲、學(xué)校等設(shè)施齊全。項目位于城市西北、二環(huán)以內(nèi)、區(qū)域升值潛力較大北市區(qū)南市區(qū)高新區(qū)植物園保百購物廣場二環(huán)新市區(qū)5位于保定市54項目所處的新市區(qū)是保定市中心城區(qū)面積最大、發(fā)展最快的地區(qū)，總攬保定西北門戶商業(yè)餐飲有保百購物廣場、時代商廈、新天地百貨、大世界商業(yè)城、朝陽商廈、美食山、老城根、奇芳閣等大型娛樂、餐飲場所，分布于朝陽大街兩側(cè)，形成了一條黃金商業(yè)帶。商務(wù)辦公同美酒店、星光國際商務(wù)酒店、華中假日酒店、華僑大廈政府官員市委、市人大、市政府、市政協(xié)等石家莊市黨政領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)，市政府的規(guī)劃、林業(yè)、稅務(wù)等眾多部門均坐落于新市區(qū)，新市區(qū)區(qū)委、區(qū)政府等公共綠化世紀(jì)廣場、競秀公園、人民廣場、百花園廣場、烈士陵園等大片的綠地公園，綠化率達到38%。醫(yī)院兒童醫(yī)院、市中醫(yī)院分院、市二院、鐵路醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、女子醫(yī)院等。文化教育保定電臺、電視臺、保定大劇院、百花影院、市圖書館、博物館、圖書大廈、日報社、二十中、二十六中、電力大學(xué)、五四路小學(xué)、實驗小學(xué)等。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匯集了樂凱、天威、中國電谷、同美、風(fēng)帆、天鵝等多家大型集團公司，集中發(fā)展建材、印刷、造紙、高新科技等產(chǎn)業(yè)。中國移動、中國聯(lián)通也相繼在此扎營。6項目所處的新市區(qū)是保定市中心城區(qū)面積最大、發(fā)展最快的地區(qū)，55項目所處的區(qū)域是保定市的中心商業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)，是人流、物流、資金流、信息流的匯集之地項目位于新市區(qū)隆興西路以南、樂凱大街以東、向陽大街以西、復(fù)興路以北的為何區(qū)域；距離保百購物商圈不到2公里，距離時代商廈購物廣場3.5公里，距離保定火車站5公里路程。商圏商圈介紹輻射力度保百購物廣場保百購物廣場地處保定市高檔消費區(qū)，擁有國際國內(nèi)知名品牌、高檔專廳、專柜云集的超大型豪華購物場所，為廣大高、中收入消費者帶來豐富、時尚的品牌選擇，成為高品位人士購物的首選場所。知名大集團、大公司均分布在其周圍半徑1.5公里之內(nèi)，“茗暢園”、“吉翔園”、“錦觀城”等幾十座高檔住宅小區(qū)環(huán)繞四周，匯集了高層次消費群體，形成了強大的購買力，地理位置十分優(yōu)越。★★★★★時代商廈時代商廈是在原紡織品二級批發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)機建制發(fā)展起來的綜合零售企業(yè)，目前是國有大二型企業(yè)，地處市區(qū)繁華路段，與市委、市政府比鄰相望，是保定市規(guī)模宏大、設(shè)施齊備、具有一流購物環(huán)境的國有現(xiàn)代化綜合商廈，集零售、批發(fā)、維修、餐飲、娛樂于一體。商廈現(xiàn)有干部職工1500多人，下設(shè)18個商場、2個批發(fā)站、一個家電維護中心和綜合娛樂中心，總經(jīng)營面積2．7萬平方米，經(jīng)營商品6萬余種，年銷售額近3億元?！铩铩铩铩锉景副０儋徫飶V場火車站時代商廈7項目所處的區(qū)域是保定市的中心商業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)，是人流、物56項目周邊道路體系完善，五橫五縱，交通便利項目周邊公交、鐵路網(wǎng)線密集，交通便捷暢達輻射全市；臨接火車站，朝陽大街、向陽大街、樂凱大街以及北二環(huán)、隆興西路、復(fù)興路、天鵝路等“三縱四橫”市區(qū)主干道縱橫成網(wǎng)(大區(qū)域路網(wǎng))；十五分鐘車程可達保定火車站。朝陽大街北三環(huán)陽光大街向陽大街樂凱大街北二環(huán)保滿鐵路七一路天鵝路復(fù)興路隆興西路8項目周邊道路體系完善，五橫五縱，交通便利項目周邊公交、鐵路57總用地面積：253畝規(guī)劃建筑面積：34萬平方米返遷面積：5萬平方米容積率：3.3建筑密度:18%綠化率:40%建筑高度:高層建筑控制層數(shù)：33層車位：約1100個地塊四周沿街，地塊面積較小，內(nèi)部規(guī)則平整，地勢平坦，d待拆遷，與周邊用地?zé)o高差，西、北部受日照影響較大。9總用地面積：253畝地塊四周沿街，地塊面積較小，內(nèi)部規(guī)則平58地塊四周基本為附近企業(yè)的職工宿舍小區(qū)，生活配套齊全。項目地塊原為西魯崗小區(qū)，臨近污水處理廠、市政設(shè)施構(gòu)件廠等企業(yè)；地塊較長，占地面積規(guī)模不太大，建筑規(guī)劃布局有一定難度；東北部毗鄰規(guī)劃中的200畝公共綠地；地價約200萬元/畝。10地塊四周基本為附近企業(yè)的職工宿舍小區(qū)，生活配套齊全。項目基于我們對項目的初步理解，我們認(rèn)為項目應(yīng)該解決的核心問題是：項目核心問題的界定戰(zhàn)略方向問題——如何把握現(xiàn)實的挑戰(zhàn)，合理占位，并迅速抓住有利時機打造精品產(chǎn)品，進一步提升企業(yè)品牌在本地的美譽度。技術(shù)方向問題——如何以項目的現(xiàn)實條件，發(fā)揮優(yōu)

勢、規(guī)避劣勢、抓住機會、轉(zhuǎn)化威脅，在快周轉(zhuǎn)的情況下實現(xiàn)價值最大化？基于我們對項目的初步理解，我們認(rèn)為項目應(yīng)該解決的核心問題是：60市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析12市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析61受擴大內(nèi)需、三年大變樣等政府政策主導(dǎo)因素的影響，保定市經(jīng)濟持續(xù)保持兩位數(shù)增長2009年全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1737.6億元，增長11.0%。農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，糧食總產(chǎn)559.4萬噸，增長3.7%，連續(xù)七年獲得豐收。工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)增長，規(guī)模以上工業(yè)增加值完成477.1億元，增長14.6％。三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐作用增強，對規(guī)模以上工業(yè)增長貢獻率達到65.1%。2010年上半年即實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值1702億元，同比增長達11%。2010年上半年，城市居民家庭人均可支配收入為7307元，比上年同期增長9.1%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3098元，比上年同期增長14.8%城市居民收入持續(xù)增長，生活質(zhì)量提高，消費支出增長較快13受擴大內(nèi)需、三年大變樣等政府政策主導(dǎo)因素的影響，保定市經(jīng)622009年全市年末常住人口達到1101.66萬人，比上年末增加9.31萬人，其中：市區(qū)106.49萬人，比上年末增加3.37萬人；全年出生人口15.22萬人，出生率為13.87％。，死亡人口6.87萬人，死亡率6.26％。，自然增長人口8.35萬人，自然增長率7.61％。，比上年下降0.05個千分點。作為河北省優(yōu)秀城市保定有著強大吸引力，巨大的人口基數(shù)對房地產(chǎn)有較好的支撐保定市人均居住消費呈不斷上漲的趨勢，只有08年受經(jīng)濟危機影響,有小幅下降。142009年全市年末常住人口達到1101.66萬人63城市空間布局結(jié)構(gòu)：一主三次；三次：

定州次中心城市以汽車及零部件制造、電力、煤化工等支柱產(chǎn)業(yè)為主；

涿州次中心城市重點發(fā)展新材料、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化旅游等京郊服務(wù)業(yè)。

白溝·溫泉城”次中心城市建設(shè)成為以現(xiàn)代商貿(mào)、物流、旅游、休閑、娛樂為主的北方著名商埠、京南陸港物流區(qū)和旅游休閑地。三組團：分別在中心城區(qū)北、東、南三個區(qū)域規(guī)劃三個組團城市功能定位——一主三次、兩帶兩區(qū)三組團15城市空間布局結(jié)構(gòu)：一主三次；三組團：分別在中心城區(qū)北、東64一是在原有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，把朝陽大街兩側(cè)打造成保定市的黃金商業(yè)區(qū)；二是大力發(fā)展餐飲服務(wù)業(yè)，把樂凱大街兩側(cè)打造成集住宿、餐飲、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)；三是加快土地報批和招商引資步伐，把新舊保滿路之間打造成我區(qū)最具活力的工業(yè)經(jīng)濟增長區(qū)；四是根據(jù)全市總體規(guī)劃，積極謀劃七一路西延兩側(cè)開發(fā)，重點發(fā)展科技、教育和高科技農(nóng)業(yè)項目，盡快將七一路西延建成我區(qū)的綠色新興產(chǎn)業(yè)帶；五是繼續(xù)調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以西北外環(huán)為中軸，積極推進農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，盡快將西北外環(huán)建成我區(qū)的高效農(nóng)業(yè)帶。區(qū)域規(guī)劃定位——三區(qū)兩帶區(qū)域規(guī)劃定位，為高品質(zhì)樓盤介入提供了基本保障。16一是在原有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，把朝陽大街兩側(cè)打造成保定65受三年大變樣政策的影響，近幾年保定市土地集中放量較大，整體市場供略大于求，但優(yōu)質(zhì)地段競爭仍然很激烈經(jīng)過2008年經(jīng)濟危機，樓市嚴(yán)冬期，政府集中出讓的住宅用地只占到5%，2009年直至2010年上半年，保定市大幅提高了土地出讓面積，共計1000多畝，并且大部分都集中在北市區(qū)、高開區(qū)和新市區(qū)。2009年住房市場總體特征：住房供應(yīng)量加大，累積的住房剛性需求開始逐步釋放，市場活躍度提高，成交量明顯上升。2009年上半年商品住宅價格快速增長，進入第三季度，到2010年上半年，隨著國家及河北省房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，價格呈穩(wěn)中有升的平緩增長趨勢。通過2009年上半年的釋放之后，城市的有效需求明顯減少，相對來說，改善型需求比例上漲，購房者對樓盤性價比要求越來越高，出現(xiàn)成交量開始下降，成交價格持續(xù)走高的趨勢。近兩年，受三年大變樣政策影響，保定城市化進程步伐加快，以政府主導(dǎo)為主的土地供應(yīng)模式，形成集中放量，土地市場成交價格總體不高，長遠來看，是土地儲備的大好時機。17受三年大變樣政策的影響，近幾年保定市土地集中放量較大，66購買客戶仍以本市居民為主，普通商品住宅仍占主流2009年本市購買比例為91.16%，本省以內(nèi)購買比例為5.5%，本省以外購買比例為3.34%，購買對象仍以本市居民為主。從2009年登記銷售商品住房成交單套面積來看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占78.99%，普通商品住宅仍占主流。2009年商品住宅成交客戶區(qū)域2009年商品住宅成交戶型18購買客戶仍以本市居民為主，普通商品住宅仍占主流2009年67未來幾年，城中村改造所產(chǎn)生的市場供應(yīng)量仍是市場的主要供應(yīng)點。預(yù)計未來2到3年，供略大于求，剛性需求仍是市場主要需求點，但改善型需求比例將大幅度提高未來幾年，剛性需求所產(chǎn)生的市場需求仍是市場的主要需求點。19未來幾年，城中村改造所產(chǎn)生的市場供應(yīng)量仍是市場的主要供應(yīng)68長期走勢——市場平穩(wěn)向上成為共識人口——穩(wěn)定增長，人口紅利持續(xù)支撐市場的剛性需求；規(guī)劃——三年大變樣、城市重新定位，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)；政策——鼓勵為主；市場趨勢推論價格走勢：市場基本面整體向好，價格上升，長期而言增速將趨于平穩(wěn)，

受三年大變樣影響，預(yù)計近1-2年價格大幅上升的可能不大；置業(yè)方向：近幾年西北仍是置業(yè)主流方向，是高端商務(wù)的聚集區(qū)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：二室、三室占絕對主力；客戶結(jié)構(gòu)：本市客戶占90%以上，剛性需求占市場主導(dǎo)，改善需求比例將提高；政策可能趨勢——契稅，二套房首付、利率優(yōu)惠等政策的調(diào)整，長期而言，房價增幅將趨于理性；打壓投機——經(jīng)適房、回遷房一定程度上分化商品房市場的需求；大量的土地供應(yīng)——供大于求的趨勢將在未來幾年持續(xù)，整體房價將趨于平緩；20長期走勢——市場平穩(wěn)向上成為共識人口——穩(wěn)定增長，人口紅69宏觀市場小結(jié)1、整體經(jīng)濟增速平緩，處于平穩(wěn)上升的關(guān)鍵時期，目前仍是政府宏觀調(diào)控為主，尚未轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)；2、受擴大內(nèi)需、三年大變樣等政府政策因素的影響，保定市經(jīng)濟持續(xù)保持兩位數(shù)增長；3、城市功能重新定位，新市區(qū)的重要地位更加突顯，以高科技能源、工業(yè)建設(shè)為主，配以住宅商業(yè)規(guī)劃配套，住宅用地略顯稀缺；4、近兩年，土地市場整體供大于求，價格水平不高，環(huán)境優(yōu)質(zhì)區(qū)域競爭激烈，長遠來看，是加大土地儲備的大好時機；5、商品住宅價格處于理性階段；6、成交剛性需求占90%，改善型需求比例開始上升；7、預(yù)計未來兩到三年，保定市房地產(chǎn)整體供需呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢，房價整體比較平穩(wěn)，呈平穩(wěn)上升趨勢。21宏觀市場小結(jié)1、整體經(jīng)濟增速平緩，處于平穩(wěn)上升的關(guān)鍵時期70市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析22市場分析2競爭市場分析宏觀市場分析保定市四區(qū)分布保定市四區(qū)分布由于保定市城市發(fā)展規(guī)劃指出了城市向北發(fā)展的規(guī)劃戰(zhàn)略，新市區(qū)和北市區(qū)品質(zhì)樓盤數(shù)量日益增多御園水榭花城博鑫青年城水園灣都市百花春天榮域鉑庭瑞景嘉園世新園小區(qū)康城峰尚金頂寶座魅力東方東儷灣由于保定市城市發(fā)展規(guī)劃指出了城市向北發(fā)展的規(guī)劃戰(zhàn)略，新市區(qū)和73中高檔樓盤主要集中在城市西部和北部，高層產(chǎn)品是二環(huán)以內(nèi)的主流產(chǎn)品，大戶型產(chǎn)品不斷受到青睞新市區(qū)主力產(chǎn)品：高層、小高層、多層3300-4500元/㎡代表項目：水榭花城、博鑫青年城、假日雅典城北市區(qū)主力產(chǎn)品：高層、小高層、多層3500-4600元/㎡代表項目：秀蘭尚城、麗景藍灣、新一代C區(qū)、金頂寶座南市區(qū)主力產(chǎn)品：高層、小高層3000-3500元/㎡代表項目：清水河畔、世家儷園保定市北部版塊(新市區(qū)、北市區(qū))的樓盤整體檔次明顯高于南部版塊（南市區(qū)），北部版塊售價主要集中在3300-4500元/平米左右，南部版塊主要集中3000-3500元/平米；近年來，大戶型產(chǎn)品較受歡迎。保定市未來1-3年商品住宅供應(yīng)量主要集中在新市區(qū)、高開區(qū)和北市區(qū)；新市區(qū)的放量與其他幾個區(qū)域相比，放量相對較大，區(qū)域內(nèi)競爭較大。25中高檔樓盤主要集中在城市西部和北部，高層產(chǎn)品是二環(huán)以內(nèi)的74總建筑面積：42萬㎡容積率:2.76建筑類別：板樓、多層、高層、小高層主力戶型：三室兩廳134—155m2；兩室兩廳120.10、120.59、125.02m2；綠化率：55%開盤時間：09年2月銷售價格：3700元/㎡物業(yè)費：未定車位情況：全地下停車位賣點：社區(qū)外200畝規(guī)劃的公園廣場，社區(qū)內(nèi)6000平米的明湖水景。城市生態(tài)社區(qū)、純板洋房、舒適大宅。借鑒：與周邊項目相比，水榭花城項目打造城市生態(tài)舒適住宅小區(qū)，與其他項目形成差異化，定位于局部細分客戶市場，戶型設(shè)計面積利用率較高。精致的景觀設(shè)計，木棧道、小橋、流水、噴泉、休息椅。典型個案分析——水榭花城26總建筑面積：42萬㎡借鑒：典型個案分析——水榭花城75三室兩廳南北通透，超大面寬進深短進深；入戶玄關(guān)；動靜分區(qū)合理，大客廳設(shè)計，大尺度觀景陽臺；不足：主臥設(shè)計狹長：典型個案分析——水榭花城（戶型借鑒）本項目可在立面設(shè)計、戶型的創(chuàng)新、人性化設(shè)計、精細化操作等方面進行突破27三室兩廳典型個案分析——水榭花城（戶型借鑒）本項目可在立76總建筑面積：17萬㎡容積率:2.43建筑類別：13棟多層、4棟板塔樓戶型：35-130精致一居、兩居、三居開盤時間：2009年4月銷售價格：3600元/㎡物業(yè)費：未定賣點：將小戶型進行到底借鑒點：有明確的目標(biāo)客戶群，有統(tǒng)一的針對性戶型設(shè)計，工作向右、生活向左；典型個案分析——博鑫青年城28總建筑面積：17萬㎡借鑒點：典型個案分析——博鑫青年城77占地面積：80畝容積率:2.6建筑類別：10棟高層板樓、4棟多層戶型：一室兩廳81.95m2，兩室兩廳86.67m2107.4m2，三室兩廳139.31-147.16m2，四室兩廳163.26m2，躍層最大244.89m2開盤時間：2008年12月銷售價格：4100元/㎡賣點：純歐式人居大盤，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃三組歐洲經(jīng)典主題建筑，浪漫的雅典風(fēng)情。典型個案分析——假日雅典城借鑒點：明確的建筑風(fēng)格，主題街區(qū)的打造。29占地面積：80畝典型個案分析——假日雅典城借鑒點：典型個案分析——假日雅典城（戶型借鑒）三室兩廳創(chuàng)意三居，全明戶型；入戶花園設(shè)計，公共活動空間開放得體，臥室私密性較好，不足：沒有大客廳陽臺設(shè)計。典型個案分析——假日雅典城（戶型借鑒）三室兩廳79借鑒點：明確的規(guī)劃、景觀設(shè)計理念，打造低密度高端住宅；建筑細節(jié)的處理。典型個案分析——榮域鉑庭總建筑面積：16.3萬㎡容積率:1.96建筑類別：多層、小高層主力戶型：三室兩廳119㎡、145㎡；兩室兩廳90㎡，頂層越層；綠化率：34%開盤時間：08年6月銷售價格：4100元/㎡車位情況：300個賣點：低密度居所、電梯入戶。31借鑒點：典型個案分析——榮域鉑庭總建筑面積：16.3萬㎡80警戒點：項目只是在外在的智能及功能方面做外項目的賣點，忽略了住宅最主要的戶型設(shè)計，戶型設(shè)計不夠合理，戶型利用率不高，衛(wèi)生間大部分都是暗衛(wèi)，且多與某個臥室相對，不夠人性化，客廳設(shè)計過于狹小，背景墻開門太多，不能滿足人們追求舒適生活的需求；戶型不可利用空間較多；沒有充分的考慮人們生活的方便、舒適性；典型個案分析——榮域鉑庭（戶型警戒）32警戒點：典型個案分析——榮域鉑庭（戶型警戒）81借鑒點：簡約現(xiàn)代建筑，顯得雄渾但簡樸肅穆，縱向直線條，整體造型時尚、厚重，更體現(xiàn)建筑立面的質(zhì)感與簡潔美學(xué)。典型個案分析——秀蘭尚城總建筑面積：46.3萬㎡容積率:2.72建筑類別：高層、小高層主力戶型：60-100平米小戶型；綠化率：32%開盤時間：07年11月銷售價格：3500元/㎡賣點：入戶花園戶型設(shè)計、獨立商業(yè)街、中水環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)、保溫外墻、中空玻璃、智能車庫管理系統(tǒng)、綠地背景音樂系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)寬帶系統(tǒng)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。33借鑒點：典型個案分析——秀蘭尚城總建筑面積：46.3萬㎡82借鑒點：空間結(jié)構(gòu)呈南低北高的形態(tài)，建筑形式采用極具現(xiàn)代感的整體設(shè)計手法，建筑立面造型虛實結(jié)合，采用曲線和直線結(jié)合的手法，小區(qū)內(nèi)自設(shè)水系

。典型個案分析——麗景藍灣總建筑面積：46萬㎡容積率:2建筑類別：高層、小高層主力戶型：一梯2/4戶,一梯5/6戶；二室；綠化率：42%開盤時間：06年9月銷售價格：3800元/㎡賣點：綠化是麗景藍灣的突出特色，幼兒園和會所前的樹陣創(chuàng)造出郁郁蔥蔥的景象，使幼兒園和會所掩映其中，避免干擾。結(jié)合建筑功能設(shè)置不同主題，根據(jù)不同環(huán)境配置小品和雕塑，組團內(nèi)部富有特色的庭院設(shè)計。34借鑒點：典型個案分析——麗景藍灣總建筑面積：46萬㎡83住宅競爭市場小結(jié)：中高檔樓盤主要集中在城市北部和西部，高層產(chǎn)品是二環(huán)以內(nèi)的主流產(chǎn)品，容積率普遍在2—3之間，低密度產(chǎn)品稀缺；未來1-3年商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域在新市區(qū)和北市區(qū)，放量相對較大，競爭相對激烈；品質(zhì)較高的高層住宅產(chǎn)品單個項目年去化量約3-6萬平米，品質(zhì)較高的洋房產(chǎn)品單個項目年去化量約2萬平米；從市場上看，非品牌開發(fā)商打造的中高端項目整體素質(zhì)一般，品牌開發(fā)商所運營的中高端項目整體素質(zhì)相對較高，但在產(chǎn)品打造上仍存在缺陷，與一、二線城市中高端產(chǎn)品仍有較大的差距；35住宅競爭市場小結(jié)：中高檔樓盤主要集中在城市