物業(yè)早期介入、前期管理工作內(nèi)容

物業(yè)早期介入、前期管理工作內(nèi)容物業(yè)早期介入、前期管理工作內(nèi)容物業(yè)早期介入、前期管理工作內(nèi)容xxx公司物業(yè)早期介入、前期管理工作內(nèi)容文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度工作內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)早期介入、前期物業(yè)管理主要涉及以下幾個階段的工作內(nèi)容：一、早期介入1、立項(xiàng)決策階段在對項(xiàng)目的市場定位、業(yè)主群的構(gòu)成等進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，可做出以下主要工作內(nèi)容。1）根據(jù)物業(yè)建設(shè)和目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式；2）根據(jù)規(guī)劃和配套情況確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；3）根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要求物業(yè)企業(yè)根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后方便物業(yè)管理的需求提出合理建議。1）對物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局及功能定位提出合理建議；項(xiàng)目的整體構(gòu)思、布局、樓間距的合理性，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人車分流，物業(yè)的采光、通風(fēng)狀況等問題，根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和項(xiàng)目定位提出合理建議；2）就物業(yè)環(huán)境、配套設(shè)施的合理性提出意見或建議；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的道路交通布置、環(huán)境的和諧美化，社區(qū)文化活動與文體設(shè)施的配置，停車區(qū)域的布局、車位數(shù)目等問題提出意見或建議；3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面提出合理建議；物業(yè)企業(yè)根據(jù)自身管理經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目中央空調(diào)、電梯的選型與配置，建筑的智能系統(tǒng)（如：紅外自動報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)等）的設(shè)置內(nèi)容，配電房的設(shè)置位置及配電方案是否合理，供水系統(tǒng)是否采用變頻技術(shù)，水電氣的供應(yīng)容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否設(shè)置雙電路、電路接口的數(shù)量、位置是否方便檢修，開關(guān)、插座的高度、數(shù)量及具體的位置是否適當(dāng)，是否方便以后使用等內(nèi)容提出合理化建議；4）其它問題：在規(guī)劃設(shè)計(jì)中易忽略的，如：物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)場所、垃圾通道及垃圾房的設(shè)置等公共配套設(shè)施、場地提出合理建議。3、施工建設(shè)階段在這一階段中物業(yè)管理的介入，是加強(qiáng)工程監(jiān)理的力量，保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。1）與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同協(xié)商，及時向建設(shè)單位提出并落實(shí)整改方案。2）配合設(shè)備安裝，確保設(shè)備安裝質(zhì)量，監(jiān)督檢查安裝的設(shè)施、設(shè)備是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、要求。如：安防系統(tǒng)的安裝，須做到技術(shù)設(shè)備無死角；電梯安裝中井道安裝關(guān)系著今后電梯運(yùn)行的關(guān)鍵作用，需對井道安裝加強(qiáng)監(jiān)督等。3）對內(nèi)外裝修裝飾方式、材料及工藝從物業(yè)管理角度提出建議；4）熟悉并記錄建筑物基礎(chǔ)、隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別是對工程變更硬氣的設(shè)計(jì)圖紙和實(shí)際施工情況的不同之處內(nèi)容的記錄。5）熟悉各種設(shè)施設(shè)備和線路。要熟悉各種機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，管道線路的敷設(shè)及走向，閥門的設(shè)置等，盡可能全面收集物業(yè)的各種資料，為今后物業(yè)運(yùn)行管理工作做好充分準(zhǔn)備。4、銷售階段1）完成物業(yè)管理服務(wù)方案及實(shí)施進(jìn)度表；2）擬定物業(yè)管理服務(wù)的公共管理制度。如：擬定《管理規(guī)約》，便于以后運(yùn)營管理；3）擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時履行各種報(bào)批手續(xù)。如：物業(yè)管理費(fèi)、停車位費(fèi)的擬定及物價報(bào)批等；4）為銷售人員提供必要的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)；5）提供咨詢?nèi)藛T，在售樓部現(xiàn)場為未來的業(yè)主做物業(yè)管理咨詢服務(wù)；6）將物業(yè)管理重要事項(xiàng)配合開發(fā)建設(shè)單位將其約定在銷售合同中，協(xié)助簽定；7）將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。5、竣工驗(yàn)收階段在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。二、前期物業(yè)管理是一個過渡的時期和過程，在此期間存在明顯波動和不穩(wěn)定狀態(tài)，是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，具有一定的風(fēng)險性。一般包括承接查驗(yàn)、業(yè)主入住、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)三個階段。1、物業(yè)管理項(xiàng)目的前期運(yùn)行1）管理資源的優(yōu)化和完善配備相應(yīng)的物業(yè)管理人員，為辦公場所配置各類物資設(shè)備，在臨時性和不確定性的工作過程中不斷調(diào)整。物業(yè)服務(wù)人員到位。優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)、合理配備人員，強(qiáng)化管理、提高服務(wù)水品和技能，加強(qiáng)內(nèi)部管理和協(xié)調(diào)，行程良好的管理團(tuán)隊(duì)；物資配備到位。根據(jù)實(shí)際需要不斷配備完善物資；物業(yè)服務(wù)用房到位。對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行合理劃分，成為物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)固定的管理用房。2）管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。3）確定物業(yè)管理中單項(xiàng)服務(wù)的分包根據(jù)自身情況和實(shí)際需要來確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)（如配電運(yùn)行管理與維護(hù)、電梯運(yùn)行與維護(hù)、環(huán)境維護(hù)、綠化維護(hù)等）分包給社會專業(yè)服務(wù)公司。2、工程質(zhì)量保修業(yè)主從開發(fā)建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)公用區(qū)域及公用設(shè)施設(shè)備等部分。及時向開發(fā)建設(shè)單位社保物業(yè)公用區(qū)域及公用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修、跟蹤并督促完成，協(xié)調(diào)、協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主對專有部分的處理要求。3、前期工作的溝通協(xié)調(diào)主要涉及的單位、部門：行政主