第八章 房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析課件

第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析1第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措渠道第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析2第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資3第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作二、房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)動(dòng)特征1.房地產(chǎn)開發(fā)資金占用大且集中2.房地產(chǎn)開發(fā)資金占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢3.房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域影響第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作三、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則1.安全性原則籌資的目的、金融角度和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)2.經(jīng)濟(jì)性原則收益性、籌資成本3.可靠性原則時(shí)間和數(shù)量第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作三、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則5第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金是指房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)和物資的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的分類：1.按資金所有權(quán)歸屬的不同可分為自有資金和非自有資金。2.按資金的使用時(shí)間長(zhǎng)短不同可分為短期資金和長(zhǎng)期資金。3.按資金的轉(zhuǎn)移的方式可分為固定資金和流動(dòng)資金

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金是指房地產(chǎn)6第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金二、銀行貸款融資三、證券融資四、房地產(chǎn)投資信托融資五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款六、由承包商帶資承包建設(shè)工程七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金7第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金1.定義企業(yè)自有資金也成為權(quán)益資金，是指企業(yè)長(zhǎng)期擁有、自主支配的資金2.我國(guó)有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。3.房地產(chǎn)自有資金包括現(xiàn)金、其他速動(dòng)資產(chǎn)、在近期內(nèi)可回收的各種應(yīng)收款等第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金8第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道二、銀行貸款融資最大優(yōu)勢(shì)是簡(jiǎn)便易行。實(shí)質(zhì)：杠桿作用?！坝脛e人的錢來(lái)賺錢”來(lái)源：一家銀行、多家銀行我國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，是以中國(guó)人民銀行為中心，以四大商業(yè)銀行（中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行）為主體，以及其他金融機(jī)構(gòu)，如交通銀行、農(nóng)村及城市信用社、信托投資公司、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司以及在華外資或僑資在華金融機(jī)構(gòu)等組成的。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道二、銀行貸款融資9第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)貸款的方式：1.憑借開發(fā)企業(yè)的資信獲取貸款2.開發(fā)企業(yè)以自己的房地產(chǎn)或其他資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押獲取的貸款3.由第三者提供擔(dān)保貸款第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)貸款的方式：10第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道抵押貸款是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（質(zhì)押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。采用的方式：1.個(gè)人住房抵押貸款：是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，以所購(gòu)買住房抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。80%，30年。消費(fèi)性貸款2.商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購(gòu)買商品房的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。凈收入，利率，60%，10年3.在建工程抵押貸款：是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道抵押貸款11第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道擔(dān)保貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)自己的上級(jí)公司、主管部門提供擔(dān)保，或者由上級(jí)部門制定其他的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為自己提供擔(dān)保，也可以由自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，由此獲得銀行貸款，這類貸款的規(guī)模往往受到擔(dān)保方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。必須提供財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，按規(guī)定用途使用貸款，按時(shí)還款。條件：第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道擔(dān)保貸款12第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道貸款的條件：1.應(yīng)有得到政府及其相關(guān)單位的部門批準(zhǔn)的開發(fā)計(jì)劃及設(shè)計(jì)文件；2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)是法人，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件，且擁有一定的自有資金；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行要設(shè)立賬戶，有健全的財(cái)務(wù)管理制度，并獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算；4.應(yīng)具有貸款的償還能力。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道貸款的條件：13第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道“房地產(chǎn)業(yè)是魚，資金是水，銀行則是浴池里唯一的水龍頭，關(guān)上了也就意味著資金的枯竭?！钡诙?jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道14第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道三、證券融資是通過(guò)房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來(lái)融通房地產(chǎn)開發(fā)資金的金融活動(dòng)。優(yōu)越性：1.有利于吸收大眾投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的房地產(chǎn)證券將巨額的資金分解為細(xì)小的股權(quán)或債券，便于小額投資者參與，吸引居民大眾加入；2.有利于分算風(fēng)險(xiǎn)；3.有利于金融市場(chǎng)的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的改善。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道三、證券融資15第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道證券發(fā)行的方式：1.發(fā)行股票股票是股份公司為籌措資金而發(fā)行的，表示股東按其持有的股份享有權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。不許無(wú)面值發(fā)行，低于票面金額。普通股：享有公司的投票權(quán)、分享利潤(rùn)權(quán)與剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)，同時(shí)也是公司經(jīng)濟(jì)虧損的承擔(dān)著。不能退換只能轉(zhuǎn)讓。股息收益和到期收益。優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)先股：2.發(fā)行債券第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道證券發(fā)行的方式：16第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道2.發(fā)行債券是企業(yè)為了籌措資金而發(fā)行的、約期還本付息的具有借貸關(guān)系的有價(jià)證券。發(fā)行人——債務(wù)人購(gòu)買者——債權(quán)人優(yōu)勢(shì)：任何符合相關(guān)政策規(guī)定的企業(yè)均有權(quán)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券而不會(huì)受到上市條件的制約，適用范圍廣；債券不會(huì)分散股權(quán)，債券持有者無(wú)權(quán)干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，原有股東的權(quán)益不會(huì)因此受到影響；房地產(chǎn)債券一般是中長(zhǎng)期的，無(wú)需為頻繁的資金借貸操心。劣勢(shì)：還款時(shí)，資金需求量巨大。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道2.發(fā)行債券17第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道四、房地產(chǎn)投資信托融資房地產(chǎn)信托是貨幣的持有者或房地產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購(gòu)、建、租賃、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及其證券的經(jīng)濟(jì)行為。委托方——把貨幣或房地產(chǎn)委托他人管理和處置的一方。受托方——接受委托的金融機(jī)構(gòu)委托標(biāo)的物——被委托的房地產(chǎn)或證券受益人——享有信托利益的人，可以是自然人，也可以是法人第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道四、房地產(chǎn)投資信托融資18第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)信托融資的方式：1.房地產(chǎn)信托投資2.房地產(chǎn)信托存款與貸款3.房地產(chǎn)信托基金第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道19第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行到一定的程度（通常規(guī)定是建設(shè)工作量完成25%以上），政府允許房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋。對(duì)于購(gòu)房者：對(duì)于開發(fā)商：第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款20第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道六、由承包商帶資承包建設(shè)工程建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，出現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移利息第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道六、由承包商帶資承包建設(shè)工程21第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資聯(lián)建、參建融資是一種合伙制融資，指合伙人按照彼此達(dá)成的協(xié)議共同出資投資與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常項(xiàng)目較大

聯(lián)建是指幾家房地產(chǎn)企業(yè)之間的共同投資行為，參建一般是指房地產(chǎn)企業(yè)吸收個(gè)人參與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資行為。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資22第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資利用外資的具體形式有中外合資、合作開發(fā)、外商獨(dú)資開發(fā)等。房地產(chǎn)典當(dāng)融資是一種“以物融資”的方式，指房地產(chǎn)所有人在保留房屋所有權(quán)的條件下，有期限、有條件將房屋出典給他人，獲取承典人付給的貨幣資金（典價(jià)）。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資23第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道例：將匯集到的自有資金由于支付地價(jià)款和前期開辦費(fèi)用，在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取抵押貸款，由于地上物建設(shè)；當(dāng)樓宇建設(shè)進(jìn)行到一定階段后可預(yù)售樓宇，有樓宇預(yù)售款，加上用其他方式籌措的資金，將樓宇開發(fā)完畢。在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，還可以輔之短期銀行透支貸款等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道例：24第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式二、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需要量，編制資金使用計(jì)劃三、選擇資金來(lái)源四、融資方案分析與選擇五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式25第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式明確融資主體：組織融資、責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。融資主體：既有法人融資新設(shè)項(xiàng)目法人融資第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式26第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程二、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需要量，編制資金使用計(jì)劃資金需要量—資金使用計(jì)劃第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程二、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需27第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程三、選擇資金來(lái)源資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低1.資本金籌措有投資者提供。30%。現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資金既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資金第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程三、選擇資金來(lái)源28第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程2.債務(wù)籌措3.預(yù)售或預(yù)租

對(duì)于買家對(duì)于賣家一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲取政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程2.債務(wù)籌措29第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程四、融資方案分析與選擇1.資金可靠性足夠的、持續(xù)的供應(yīng)2.融資結(jié)構(gòu)合理性最佳融資結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)采取不同融資渠道與融資方式進(jìn)行融資時(shí)，加權(quán)平均資本最低的各種資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)及其比例分析。資本金與債務(wù)資金的比例，股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程四、融資方案分析與選擇30第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程3.融資成本分析籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。資本金融資成本和債務(wù)融資成本。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)匯率風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程3.融資成本分析31第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商

融資總額、條件、利率目標(biāo)：期望以最低的加權(quán)平均資本成本率獲得所需數(shù)量和結(jié)構(gòu)的資金第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商32第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)

合理、合法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)33第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)二、貸款項(xiàng)目評(píng)估三、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)四、貸款綜合評(píng)價(jià)第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查34第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)依據(jù)：企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)獲利能力、企業(yè)在貸款銀行的資金流量等等級(jí)：AAA,AA,A,BBB,BB,B第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)35第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查二、貸款項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目審查：項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析指標(biāo)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分散：項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、項(xiàng)目投資組合、項(xiàng)目分區(qū)對(duì)融資較大的或特殊情況第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查二、貸款項(xiàng)目評(píng)估36第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查三、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)考察借款人的第一還款來(lái)源。1.保證由貸款銀行、借款人和第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無(wú)力歸還貸款時(shí)，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2.抵押商品房由于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅由于商用房地產(chǎn)3.質(zhì)押第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查三、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)37第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查四、貸款綜合評(píng)價(jià)綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、企業(yè)信用等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等。貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=(某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額／某筆貸款額)×100%某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查四、貸款綜合評(píng)價(jià)38第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查企業(yè)信用級(jí)別信用等級(jí)系數(shù)AAA30%AA50%A70%BBB90%第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查企業(yè)信用級(jí)別信用等級(jí)系數(shù)AA39第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款方式系數(shù)銀行擔(dān)保10—20%省級(jí)非銀行機(jī)構(gòu)50%商品房抵押50%AA級(jí)以下企業(yè)100%由其他房屋及建筑物抵押100%信用貸款100%第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款方式系數(shù)銀行擔(dān)保10—240第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款期限系數(shù)中短期貸款在半年以內(nèi)的100%中短期期限在半年以上不滿一年的120%中長(zhǎng)期貸款在1年以上不滿3年120%中長(zhǎng)期期限在3年以上130%中長(zhǎng)期期限在5年以上140%第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款期限系數(shù)中短期貸款在半年41第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)AAA80%AA70%A60%BBB50%凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60%的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)AAA842第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查例題：某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款1000萬(wàn)，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房作抵押，期限為2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，銀行是否會(huì)發(fā)放貸款?第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查例題：43第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查練習(xí)：某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款1000萬(wàn)，該企業(yè)信用等級(jí)為AAA級(jí)，銀行擔(dān)保，期限為5年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AAA級(jí)，銀行是否會(huì)發(fā)放貸款?第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查練習(xí)：44第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，項(xiàng)目預(yù)期的收益越高，它所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大，收益不是投資決策的唯一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)重要因素。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析45第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲得預(yù)期投資收益的可能性大小。完成投資過(guò)程，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬、風(fēng)險(xiǎn)損失第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念46第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)分類：1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。是房地產(chǎn)項(xiàng)目最先面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)47第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）周期風(fēng)險(xiǎn)：指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)48第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（5）利率風(fēng)險(xiǎn)：調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要之一。兩方面影響。（6）政策風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。例子（7）政治風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。主要有政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略等。（8）自然損失風(fēng)險(xiǎn)：指由非人為因素導(dǎo)致的資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震等偶然發(fā)生的自然災(zāi)害等。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)49第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。（2）未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：受到預(yù)期收益現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、收益率的變化風(fēng)險(xiǎn)。

第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)50第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（4）比較風(fēng)險(xiǎn)：又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。（6）持有期風(fēng)險(xiǎn)：指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)51第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性1.風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)是在一定條件下、一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變化程度。知道未來(lái)結(jié)果。不確定性是由投資項(xiàng)目的未來(lái)狀況與目前預(yù)測(cè)的結(jié)果不可能完全一致，兩者之間偏差。不知道未來(lái)結(jié)果。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性52第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要的不確定性因素（1）土地費(fèi)用（2）建筑安裝工程費(fèi)（3）租售價(jià)格（4）開發(fā)期與租售期（5）容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)（6）資本化率（7）貸款利率第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要的不確定性53第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略防范策略是指在損失發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求免除或減小風(fēng)險(xiǎn)。（1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控（2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁（4）風(fēng)險(xiǎn)組合第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控54第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析（1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

最積極的辦法：做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。

第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析（1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控55第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)投資開發(fā)商通過(guò)一定的技術(shù)措施將風(fēng)險(xiǎn)有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（4）風(fēng)險(xiǎn)組合第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁56第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析（4）風(fēng)險(xiǎn)組合通過(guò)多項(xiàng)目投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，是將許多類似的，但不會(huì)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集中起來(lái)考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的損失部分，能得到其他風(fēng)險(xiǎn)損失且取得風(fēng)險(xiǎn)收益的投資項(xiàng)目補(bǔ)償。不同類型項(xiàng)目組合風(fēng)險(xiǎn)組合不同區(qū)域項(xiàng)目組合不同時(shí)期項(xiàng)目組合第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析（4）風(fēng)險(xiǎn)組合57第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施（1）大規(guī)模開發(fā)土地（2）開發(fā)前必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行周密的調(diào)查（3）準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位（4）規(guī)劃為本（5）向財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司投保

第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施58謝謝！謝謝！59第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析60第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措渠道第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析61第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資62第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作二、房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)動(dòng)特征1.房地產(chǎn)開發(fā)資金占用大且集中2.房地產(chǎn)開發(fā)資金占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢3.房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域影響第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作63第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作三、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則1.安全性原則籌資的目的、金融角度和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)2.經(jīng)濟(jì)性原則收益性、籌資成本3.可靠性原則時(shí)間和數(shù)量第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作三、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則64第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金是指房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)和物資的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的分類：1.按資金所有權(quán)歸屬的不同可分為自有資金和非自有資金。2.按資金的使用時(shí)間長(zhǎng)短不同可分為短期資金和長(zhǎng)期資金。3.按資金的轉(zhuǎn)移的方式可分為固定資金和流動(dòng)資金

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金是指房地產(chǎn)65第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金二、銀行貸款融資三、證券融資四、房地產(chǎn)投資信托融資五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款六、由承包商帶資承包建設(shè)工程七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金66第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金1.定義企業(yè)自有資金也成為權(quán)益資金，是指企業(yè)長(zhǎng)期擁有、自主支配的資金2.我國(guó)有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。3.房地產(chǎn)自有資金包括現(xiàn)金、其他速動(dòng)資產(chǎn)、在近期內(nèi)可回收的各種應(yīng)收款等第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、企業(yè)自有資金67第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道二、銀行貸款融資最大優(yōu)勢(shì)是簡(jiǎn)便易行。實(shí)質(zhì)：杠桿作用。“用別人的錢來(lái)賺錢”來(lái)源：一家銀行、多家銀行我國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，是以中國(guó)人民銀行為中心，以四大商業(yè)銀行（中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行）為主體，以及其他金融機(jī)構(gòu)，如交通銀行、農(nóng)村及城市信用社、信托投資公司、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司以及在華外資或僑資在華金融機(jī)構(gòu)等組成的。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道二、銀行貸款融資68第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)貸款的方式：1.憑借開發(fā)企業(yè)的資信獲取貸款2.開發(fā)企業(yè)以自己的房地產(chǎn)或其他資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押獲取的貸款3.由第三者提供擔(dān)保貸款第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)貸款的方式：69第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道抵押貸款是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（質(zhì)押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。采用的方式：1.個(gè)人住房抵押貸款：是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，以所購(gòu)買住房抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。80%，30年。消費(fèi)性貸款2.商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購(gòu)買商品房的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。凈收入，利率，60%，10年3.在建工程抵押貸款：是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道抵押貸款70第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道擔(dān)保貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)自己的上級(jí)公司、主管部門提供擔(dān)保，或者由上級(jí)部門制定其他的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為自己提供擔(dān)保，也可以由自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，由此獲得銀行貸款，這類貸款的規(guī)模往往受到擔(dān)保方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。必須提供財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，按規(guī)定用途使用貸款，按時(shí)還款。條件：第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道擔(dān)保貸款71第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道貸款的條件：1.應(yīng)有得到政府及其相關(guān)單位的部門批準(zhǔn)的開發(fā)計(jì)劃及設(shè)計(jì)文件；2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)是法人，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件，且擁有一定的自有資金；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行要設(shè)立賬戶，有健全的財(cái)務(wù)管理制度，并獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算；4.應(yīng)具有貸款的償還能力。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道貸款的條件：72第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道“房地產(chǎn)業(yè)是魚，資金是水，銀行則是浴池里唯一的水龍頭，關(guān)上了也就意味著資金的枯竭。”第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道73第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道三、證券融資是通過(guò)房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來(lái)融通房地產(chǎn)開發(fā)資金的金融活動(dòng)。優(yōu)越性：1.有利于吸收大眾投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的房地產(chǎn)證券將巨額的資金分解為細(xì)小的股權(quán)或債券，便于小額投資者參與，吸引居民大眾加入；2.有利于分算風(fēng)險(xiǎn)；3.有利于金融市場(chǎng)的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的改善。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道三、證券融資74第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道證券發(fā)行的方式：1.發(fā)行股票股票是股份公司為籌措資金而發(fā)行的，表示股東按其持有的股份享有權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。不許無(wú)面值發(fā)行，低于票面金額。普通股：享有公司的投票權(quán)、分享利潤(rùn)權(quán)與剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)，同時(shí)也是公司經(jīng)濟(jì)虧損的承擔(dān)著。不能退換只能轉(zhuǎn)讓。股息收益和到期收益。優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)先股：2.發(fā)行債券第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道證券發(fā)行的方式：75第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道2.發(fā)行債券是企業(yè)為了籌措資金而發(fā)行的、約期還本付息的具有借貸關(guān)系的有價(jià)證券。發(fā)行人——債務(wù)人購(gòu)買者——債權(quán)人優(yōu)勢(shì)：任何符合相關(guān)政策規(guī)定的企業(yè)均有權(quán)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券而不會(huì)受到上市條件的制約，適用范圍廣；債券不會(huì)分散股權(quán)，債券持有者無(wú)權(quán)干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，原有股東的權(quán)益不會(huì)因此受到影響；房地產(chǎn)債券一般是中長(zhǎng)期的，無(wú)需為頻繁的資金借貸操心。劣勢(shì)：還款時(shí)，資金需求量巨大。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道2.發(fā)行債券76第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道四、房地產(chǎn)投資信托融資房地產(chǎn)信托是貨幣的持有者或房地產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購(gòu)、建、租賃、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及其證券的經(jīng)濟(jì)行為。委托方——把貨幣或房地產(chǎn)委托他人管理和處置的一方。受托方——接受委托的金融機(jī)構(gòu)委托標(biāo)的物——被委托的房地產(chǎn)或證券受益人——享有信托利益的人，可以是自然人，也可以是法人第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道四、房地產(chǎn)投資信托融資77第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道房地產(chǎn)信托融資的方式：1.房地產(chǎn)信托投資2.房地產(chǎn)信托存款與貸款3.房地產(chǎn)信托基金第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道78第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行到一定的程度（通常規(guī)定是建設(shè)工作量完成25%以上），政府允許房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋。對(duì)于購(gòu)房者：對(duì)于開發(fā)商：第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款79第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道六、由承包商帶資承包建設(shè)工程建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，出現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移利息第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道六、由承包商帶資承包建設(shè)工程80第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資聯(lián)建、參建融資是一種合伙制融資，指合伙人按照彼此達(dá)成的協(xié)議共同出資投資與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常項(xiàng)目較大

聯(lián)建是指幾家房地產(chǎn)企業(yè)之間的共同投資行為，參建一般是指房地產(chǎn)企業(yè)吸收個(gè)人參與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資行為。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資81第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資利用外資的具體形式有中外合資、合作開發(fā)、外商獨(dú)資開發(fā)等。房地產(chǎn)典當(dāng)融資是一種“以物融資”的方式，指房地產(chǎn)所有人在保留房屋所有權(quán)的條件下，有期限、有條件將房屋出典給他人，獲取承典人付給的貨幣資金（典價(jià)）。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資82第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道例：將匯集到的自有資金由于支付地價(jià)款和前期開辦費(fèi)用，在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取抵押貸款，由于地上物建設(shè)；當(dāng)樓宇建設(shè)進(jìn)行到一定階段后可預(yù)售樓宇，有樓宇預(yù)售款，加上用其他方式籌措的資金，將樓宇開發(fā)完畢。在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，還可以輔之短期銀行透支貸款等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道例：83第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式二、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需要量，編制資金使用計(jì)劃三、選擇資金來(lái)源四、融資方案分析與選擇五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式84第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式明確融資主體：組織融資、責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。融資主體：既有法人融資新設(shè)項(xiàng)目法人融資第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程一、選擇融資組織形式85第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程二、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需要量，編制資金使用計(jì)劃資金需要量—資金使用計(jì)劃第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程二、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需86第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程三、選擇資金來(lái)源資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低1.資本金籌措有投資者提供。30%。現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資金既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資金第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程三、選擇資金來(lái)源87第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程2.債務(wù)籌措3.預(yù)售或預(yù)租

對(duì)于買家對(duì)于賣家一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲取政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程2.債務(wù)籌措88第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程四、融資方案分析與選擇1.資金可靠性足夠的、持續(xù)的供應(yīng)2.融資結(jié)構(gòu)合理性最佳融資結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)采取不同融資渠道與融資方式進(jìn)行融資時(shí)，加權(quán)平均資本最低的各種資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)及其比例分析。資本金與債務(wù)資金的比例，股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程四、融資方案分析與選擇89第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程3.融資成本分析籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。資本金融資成本和債務(wù)融資成本。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)匯率風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程3.融資成本分析90第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商

融資總額、條件、利率目標(biāo)：期望以最低的加權(quán)平均資本成本率獲得所需數(shù)量和結(jié)構(gòu)的資金第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商91第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)

合理、合法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措過(guò)程六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)92第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)二、貸款項(xiàng)目評(píng)估三、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)四、貸款綜合評(píng)價(jià)第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查93第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)依據(jù)：企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)獲利能力、企業(yè)在貸款銀行的資金流量等等級(jí)：AAA,AA,A,BBB,BB,B第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)94第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查二、貸款項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目審查：項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析指標(biāo)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分散：項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、項(xiàng)目投資組合、項(xiàng)目分區(qū)對(duì)融資較大的或特殊情況第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查二、貸款項(xiàng)目評(píng)估95第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查三、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)考察借款人的第一還款來(lái)源。1.保證由貸款銀行、借款人和第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無(wú)力歸還貸款時(shí)，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2.抵押商品房由于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅由于商用房地產(chǎn)3.質(zhì)押第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查三、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)96第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查四、貸款綜合評(píng)價(jià)綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、企業(yè)信用等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等。貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=(某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額／某筆貸款額)×100%某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查四、貸款綜合評(píng)價(jià)97第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查企業(yè)信用級(jí)別信用等級(jí)系數(shù)AAA30%AA50%A70%BBB90%第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查企業(yè)信用級(jí)別信用等級(jí)系數(shù)AA98第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款方式系數(shù)銀行擔(dān)保10—20%省級(jí)非銀行機(jī)構(gòu)50%商品房抵押50%AA級(jí)以下企業(yè)100%由其他房屋及建筑物抵押100%信用貸款100%第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款方式系數(shù)銀行擔(dān)保10—299第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款期限系數(shù)中短期貸款在半年以內(nèi)的100%中短期期限在半年以上不滿一年的120%中長(zhǎng)期貸款在1年以上不滿3年120%中長(zhǎng)期期限在3年以上130%中長(zhǎng)期期限在5年以上140%第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查貸款期限系數(shù)中短期貸款在半年100第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)AAA80%AA70%A60%BBB50%凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60%的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)AAA8101第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查例題：某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款1000萬(wàn)，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房作抵押，期限為2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，銀行是否會(huì)發(fā)放貸款?第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查例題：102第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查練習(xí)：某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款1000萬(wàn)，該企業(yè)信用等級(jí)為AAA級(jí)，銀行擔(dān)保，期限為5年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AAA級(jí)，銀行是否會(huì)發(fā)放貸款?第四節(jié)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查練習(xí)：103第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，項(xiàng)目預(yù)期的收益越高，它所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大，收益不是投資決策的唯一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)重要因素。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析104第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲得預(yù)期投資收益的可能性大小。完成投資過(guò)程，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬、風(fēng)險(xiǎn)損失第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念105第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)分類：1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。是房地產(chǎn)項(xiàng)目最先面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)106第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）周期風(fēng)險(xiǎn)：指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)107第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（5）利率風(fēng)險(xiǎn)：調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要之一。兩方面影響。（6）政策風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅