固定資產(chǎn)(車位)抵債周轉(zhuǎn)形式初探

定資產(chǎn)（小區(qū)車位）權(quán)屬問題初探2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議審議并通過了《物權(quán)法》，同年10月1日起正式施行，其中第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ河?009年5月14日公布了《物權(quán)法》兩個(gè)司法解釋，并于2009年10月1日起施行。其中一個(gè)是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》（下稱《司法解釋》），其第2條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋，以及車位、攤位等特定空間，只要符合三個(gè)條件，就屬于物權(quán)法第六章所稱的專有部分。這三個(gè)條件是：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，開發(fā)商只要按規(guī)劃確定的配置比例把車位以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為符合“首先滿足業(yè)主的需要”的條件。最高院的司法解釋仍在小區(qū)車位這一問題上有意向前推進(jìn)，包括引入地下空間所有權(quán)和利用權(quán)，完善空間所有權(quán)制度，進(jìn)一步夯實(shí)對(duì)業(yè)主的權(quán)力保護(hù)；加強(qiáng)對(duì)美國相關(guān)物權(quán)法條款精神的借鑒等等。在空間利用權(quán)利方面，目前我國的空間所有權(quán)因開發(fā)企業(yè)如果利用地下空間修建停車位，修建成本沒有獨(dú)立核算，已經(jīng)攤?cè)胄^(qū)房屋的開發(fā)成本，那么根據(jù)公平和等價(jià)有償原則，小區(qū)業(yè)主必然隨著房屋專有部分所有權(quán)而取得地下停車位的共有所有權(quán)。如果開發(fā)企業(yè)能證明其地下停車位的修建成本獨(dú)立核算沒有攤?cè)胄^(qū)房屋開發(fā)成本，那么業(yè)主也僅需要足額彌補(bǔ)開發(fā)企業(yè)的修建成本就可以取得地下車位的使用權(quán)了。美國相關(guān)法律方面，美國用法律強(qiáng)制的手段保證小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主，如：強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商于何時(shí)、以何種方式向小區(qū)全體業(yè)主移交小區(qū)的控制權(quán)，規(guī)定住宅小區(qū)是生活區(qū)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主以外的任何其他人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事營利性經(jīng)營活動(dòng)，包括經(jīng)營車庫或者停車位的出租業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁開發(fā)商在住宅小區(qū)內(nèi)興建經(jīng)營用的停車場(chǎng)。美方法律亦認(rèn)可小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位所有權(quán)歸屬專用的共有部分，小區(qū)內(nèi)的停車位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，但可以通過協(xié)議將停車位指定供小區(qū)內(nèi)某房屋單元的業(yè)主專用，該業(yè)主對(duì)指定供其專用的停車位不享有所有權(quán)，僅有使用權(quán)，且該使用權(quán)僅能在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人。我國的《物權(quán)法》和該解釋僅僅確定了我國確認(rèn)開發(fā)商擁有規(guī)劃停車位的所有權(quán)和處置選擇權(quán)。如果開發(fā)商的銷售價(jià)格或租賃價(jià)格過高，小區(qū)業(yè)主無法承受并放棄購買或租賃權(quán)時(shí)，如何進(jìn)一步確立小區(qū)車位所有權(quán)歸屬規(guī)則的問題仍未通過立法得到確認(rèn)。但是，從多年來各個(gè)地方政府自行訂立的管理辦法內(nèi)容和各地法院對(duì)相關(guān)案件的審定結(jié)果來看，“堅(jiān)持國家《物權(quán)法》的價(jià)值取向，首先滿足業(yè)主的需要，進(jìn)一步限制開發(fā)商的所有權(quán)權(quán)利”一直是有關(guān)方面重視并落實(shí)的社會(huì)管控精神。《杭州市區(qū)住宅小區(qū)配套建設(shè)與綜合驗(yàn)收管理辦法》（1998年9月18日批準(zhǔn)并施行）規(guī)定：“住宅小區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)居民共有。經(jīng)營性的配套公共建筑（商業(yè)、文娛等），投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬投資者所有，并按規(guī)劃要求使用?！鄙钲谑小渡钲谑谐鞘幸?guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2004年3月25日發(fā)布，2004年4月1日施行）不但規(guī)定了一定數(shù)量小區(qū)住宅必須配建的停車位數(shù)量，還規(guī)定：地下室、地下停車場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押，在建筑報(bào)建和預(yù)售審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷售的地下室停車場(chǎng)及車位可以銷售、抵押。南京市房產(chǎn)管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布了《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定》（2004年12月），規(guī)定凡根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算與共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》等規(guī)定：附屬房屋建筑面積分?jǐn)側(cè)牍灿妹娣e的部位，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有;未分?jǐn)側(cè)牍灿妹娣e的規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫、底層架空層、避難層（間）、層高2.2米以下的房屋等其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。根據(jù)《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（下稱《準(zhǔn)則》）建設(shè)的機(jī)動(dòng)車停車位，相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配件總量15%或規(guī)劃部門核定的停車位分配比例的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位以及全部露天機(jī)動(dòng)車停車位為業(yè)主共用停車位，其余及超過《準(zhǔn)則》建設(shè)的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用停車位。類似規(guī)定的全國各地都有。比如廣州規(guī)定，二手車位若要賣給小區(qū)外人士就必須進(jìn)行公示，得到小區(qū)三分之二以上業(yè)主的同意，才能買賣；成都規(guī)定，如有業(yè)主將車庫賣給小區(qū)外的人，須得到全小區(qū)業(yè)主的同意并到公證處簽字，車庫、車位的出租、出售必須優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需求。在各地已審定的相關(guān)案件結(jié)果傾向于業(yè)委會(huì)也已成為主流：董玲玲與重慶明益物業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【(2013)渝一中法民終字第3653號(hào)】主要裁判觀點(diǎn)：由于車庫是居住于小區(qū)的業(yè)主重要的生活輔助設(shè)施，《物權(quán)法》第七十四條對(duì)車庫轉(zhuǎn)讓對(duì)象及方式進(jìn)行了限制，該規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，董玲玲非訴爭(zhēng)房屋所在小區(qū)住宅及商業(yè)用房業(yè)主，無證據(jù)證明小區(qū)業(yè)主同意其購買涉案車庫，因此，董玲玲與明益公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議無效。重慶市國美電器有限公司三十一商場(chǎng)重慶廣進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司等恢復(fù)原狀糾紛二審民事判決書【(2018)渝05民終6227號(hào)】主要裁判觀點(diǎn)：根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。該條規(guī)定在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定而訂立的合同，應(yīng)當(dāng)被屬無效?，F(xiàn)廣進(jìn)公司違反該規(guī)定將規(guī)劃車庫出租給國美公司用于經(jīng)營，造成業(yè)主的停車需要不能得到滿足，業(yè)主委員會(huì)的起訴要求恢復(fù)車庫使用功能符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。（3）2020年3月，杭州市西湖區(qū)楓華府第小區(qū)在已經(jīng)交付業(yè)主使用十余年后，開發(fā)商以100余個(gè)地下車位、30萬元/個(gè)的價(jià)格，委托中介公司公開出售。因?yàn)樾^(qū)周邊停車資源緊張，加上價(jià)格較周邊小區(qū)優(yōu)惠顯著（周邊小區(qū)二手停車位的價(jià)格在50萬元左右），迅速吸引了周邊小區(qū)大量業(yè)主及投資客購買。此事隨即遭到小區(qū)業(yè)主集體反對(duì)，小區(qū)業(yè)委會(huì)專門出臺(tái)規(guī)定，所有業(yè)主需本人攜帶房屋所屬證明到物業(yè)處備案才可以獲得停車權(quán)限，不然即便買了車位，也無法將車駛?cè)胄^(qū)。如果有非業(yè)主購買了這批車位，物業(yè)一律不予備案登記。在協(xié)調(diào)期間，業(yè)委會(huì)的主張得到了當(dāng)?shù)卣毮懿块T的肯定，認(rèn)為業(yè)委會(huì)有權(quán)采取無論對(duì)開發(fā)商還是已買小區(qū)車位的非業(yè)主和投資客來說無異于釜底抽薪的行為。有陳姓女士起訴了楓華府第業(yè)委會(huì)和國都物業(yè)，要求他們?yōu)槠滢k理車輛進(jìn)出的相關(guān)手續(xù)，并賠償車位不能正常使用而造成的損失。她的起訴被法院駁回、不予受理。西湖區(qū)人民法院民事裁定書上注明，陳女士所訴的車位變更登記及車輛信息錄入事項(xiàng)，屬于小區(qū)業(yè)主自治范疇，不屬于訴訟受案范圍。法院的審定結(jié)果落實(shí)了維護(hù)業(yè)主對(duì)房屋的完整利益原則，該原則體現(xiàn)了保證業(yè)主對(duì)小區(qū)控制權(quán)的要求不容置疑。當(dāng)前，車位歸屬和使用產(chǎn)生的大量糾紛都是因?yàn)闃I(yè)主在小區(qū)生活中停車受制于開發(fā)商或業(yè)主以外的其他人而造成的。住宅小區(qū)的車位雖然可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，但是其對(duì)小區(qū)住宅有一定的依附性，是規(guī)劃范圍內(nèi)房屋的配套