桂林房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定位報(bào)告53P

xx酒廠項(xiàng)目提案2011.6.14市場(chǎng)概況桂林地產(chǎn)市場(chǎng)分析未來地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)片區(qū)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響與對(duì)策1

PARTONE一、桂林地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求旺盛，重心向新城轉(zhuǎn)移；樓盤素質(zhì)不斷提高加速推動(dòng)桂林地產(chǎn)發(fā)展。市場(chǎng)格局主城區(qū)臨桂八里街主城區(qū)：景觀優(yōu)越、商業(yè)金融發(fā)達(dá)、生活配套成熟完善，高端置業(yè)首選的豪宅區(qū)。中小規(guī)模的項(xiàng)目為主，可開發(fā)資源日漸稀缺，開發(fā)逐步向主城邊緣區(qū)域發(fā)展。臨桂：新城區(qū)，未來城市發(fā)展重心，屬于規(guī)劃發(fā)展初期，中大型項(xiàng)目聚集，樓盤品質(zhì)高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：開發(fā)區(qū)，與主城無縫連接，人口密集。區(qū)域規(guī)劃檔次弱，樓盤品質(zhì)不高，中小規(guī)模樓盤為主。商品房市場(chǎng)情況近兩年各版塊成交量對(duì)比主城區(qū)與八里街因?yàn)楣┴浬偌罢叩挠绊懀?0年總體銷售量明顯低于09年，臨桂逆市飄紅，反應(yīng)市場(chǎng)需求空間大。商品房市場(chǎng)情況近兩年各版塊成交價(jià)格走勢(shì)10年價(jià)格相比09年有著大幅度增長，臨桂漲幅最小，競(jìng)爭(zhēng)激烈。臨桂市場(chǎng)格局區(qū)域概況：老區(qū)以金水路與人民路兩邊輻射區(qū)域?yàn)橹?，人氣旺、配套設(shè)施齊全等特點(diǎn)。新區(qū)是以西城大道與世紀(jì)大道為中心向外擴(kuò)張，發(fā)展成集行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū)。房產(chǎn)市場(chǎng)概述：老城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以中、小樓盤為主，小樓盤以一棟、兩棟單體樓為主，無綠化和物業(yè)管理形象差，價(jià)格低，中等規(guī)模樓配套設(shè)施齊全，價(jià)格也是臨桂最高的。新城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在西城北路片區(qū)，以大型樓盤為主，項(xiàng)目內(nèi)各種配套設(shè)施齊全，有大型園林景觀，封閉式物業(yè)管理。新城區(qū)老城區(qū)臨桂市場(chǎng)格局新城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比新城區(qū)以大規(guī)模樓盤為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢(shì)，整體均價(jià)在3900-4000元左右。新城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱奧林匹克花園開盤時(shí)間2005年地址西城區(qū)臨桂世紀(jì)東路中段占地面積53萬㎡建筑面積180萬㎡樓戶7000均價(jià)4100戶型80-90㎡兩房90-130㎡三房景觀湖景、山景產(chǎn)品特色運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，有湖景、山景銷售情況整體銷售30%，后期大量貨量待開發(fā)客戶群：臨桂、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，桂林市客群熱銷戶型三房旺銷新城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱碧園印象桂林開盤時(shí)間2005年地址機(jī)場(chǎng)路與西城北路交匯處占地面積34.8萬㎡建筑面積86萬㎡樓戶6291均價(jià)4200戶型82-87㎡兩房100-126㎡三房130-150㎡四房景觀水景、山景產(chǎn)品特色水景環(huán)繞小區(qū)內(nèi)部銷售情況整體銷售50%客戶群：縣城客群、象山區(qū)客群，外地客戶熱銷戶型三房旺銷，緊湊四房熱銷臨桂桂市市場(chǎng)場(chǎng)格格局局老城城板板塊塊在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)比比老城城區(qū)區(qū)居居住住氛氛圍圍濃濃，，以以中中、、小小樓樓盤盤為為主主，，小小規(guī)規(guī)模模一一、、兩兩棟棟單單體體樓樓配配套套差差，，無無小小區(qū)區(qū)管管理理，，價(jià)價(jià)格格在在3700-3800元，，如如一一品品尚尚城城、、云云頂頂御御峰峰。。中型型樓樓盤盤由由于于有有物物業(yè)業(yè)管管理理，，綠綠化化等等相相關(guān)關(guān)配配套套，，價(jià)價(jià)格格在在4200-4500元之間，如金金水灣、香樟樟林等。老城區(qū)居住氛氛圍濃，以中中、小樓盤為為主，小規(guī)模模一、兩棟單單體樓配套差差，無小區(qū)管管理，價(jià)格在在3700-3800元，如一品尚尚城、云頂御御峰。中型樓盤由于于有物業(yè)管理理，綠化等相相關(guān)配套，價(jià)價(jià)格在4200-4500元之間，如金金水灣、香樟樟林等。老城板塊代表表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱金水灣4期及第苑開盤時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積3.6萬㎡建筑面積13.3萬㎡樓戶1000戶均價(jià)4500戶型130-140㎡三房景觀水景產(chǎn)品特色入戶花園贈(zèng)送銷售情況整體銷售50%客戶群：桂林市、臨桂縣城人員、外地人員熱銷戶型三房老城板塊代表表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱香樟林開盤時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積6.9萬㎡建筑面積20萬㎡樓戶1800均價(jià)4300戶型70-80㎡兩房100-110㎡三房130-140㎡四房景觀香樟樹產(chǎn)品特色緊湊、實(shí)用銷售情況整體銷售60%。緊湊三房最受歡迎客戶群：桂林市、臨桂縣客戶熱銷戶型三房、兩房暢銷老城板塊代表表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱云頂御峰開盤時(shí)間2010年1月地址臨桂縣人民路占地面積1.1萬㎡建筑面積9.6萬㎡樓戶950戶均價(jià)3800戶型30-31㎡一房75-84㎡兩房95-120㎡三房景觀無銷售情況整體銷售35%客戶群：單位人員團(tuán)購，縣城客戶。熱銷戶型三房、兩房暢銷，一房投資為主銷售不錯(cuò)老城板塊代表表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱人民大廈開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2011年底地址臨桂縣人民路126號(hào)占地面積3514㎡（一期）建筑面積9萬㎡（一期）樓戶980戶均價(jià)3800戶型39㎡單間45㎡一房66-85兩房85-125三房景觀高層可觀臨桂全景銷售情況未售客戶群：臨桂、桂林市客群熱銷戶型從代表性項(xiàng)目目的銷售看市市場(chǎng)狀況客戶群：在售售項(xiàng)目當(dāng)中，，購房客戶主主要以臨桂縣縣（單位、個(gè)個(gè)體））、桂林市（公務(wù)務(wù)員、個(gè)體））、外地（投資、、自?。┤罂腿簽橹髦?，剛需是目目前臨桂市場(chǎng)場(chǎng)購房的主流流。產(chǎn)品：在售項(xiàng)項(xiàng)目中以72-89㎡㎡兩房以及92-129㎡三房為主，單單間與四房市市場(chǎng)供貨少，，需求也小。。特點(diǎn)：大盤為為主，配套完完善，園林景景觀優(yōu)越，以以品牌、品質(zhì)質(zhì)作為賣點(diǎn)。?？們r(jià)接受程度度：到臨桂購購買住房客戶戶，相比市區(qū)區(qū)普遍接受價(jià)價(jià)格較低，兩兩房集中在28-35萬元，三房集集中在40-50萬元.價(jià)格：大盤中中主要以景觀觀作為價(jià)格區(qū)區(qū)分，觀景房房與普通房一一般價(jià)差在200-300元/㎡，樓層差在50元/㎡，小樓盤主要要以層差為價(jià)價(jià)格區(qū)分，樓樓層差在30-50元之間。低總總價(jià)房源最先先銷售。各戶型銷售情情況：市場(chǎng)供供應(yīng)戶型主要要以兩房、三三房為主，銷銷售戶型主要要以三房為主主，兩房為輔輔，緊湊型戶戶型因?yàn)槊娣e積小、總價(jià)低低最先被銷售售。客群分析核心消費(fèi)群主要消費(fèi)群補(bǔ)充消費(fèi)群臨桂縣、周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民桂林市客群東北、兩廣客客戶、投資客客戶東北、廣州、、南寧等地生生意人，置業(yè)業(yè)消費(fèi)需求多多為投資、度度假。象山區(qū)、七星星區(qū)客群，由由于近兩年來來桂林市的房房價(jià)漲幅大，，大多數(shù)人選選擇臨桂購房房。目前市市內(nèi)消消費(fèi)群群的構(gòu)構(gòu)成臨桂縣縣政府府、銀銀行、、醫(yī)院院、個(gè)個(gè)體戶戶、在在外工工作人人員為為主，，以首首次置置業(yè)、、改善善型住住房居居多。?？腿喝∪∠蛑小⒏吒叨丝涂蛻簦河捎谟谂R桂桂的房房價(jià)并并不是是很高高，中中高端端人群群大多多還可可以接接受，，一般般都選選擇大大型、、配套套齊全全、內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境好好的樓樓盤。。中、低低端客客戶：在自自己的的價(jià)格格承受受范圍圍內(nèi)，，會(huì)選選擇配配套齊齊全樓樓盤，，如超超出承承受范范圍將將會(huì)選選擇偏偏遠(yuǎn)、、單棟棟樓盤盤。投資型客戶戶：看好臨桂桂作為桂林林新區(qū)的發(fā)發(fā)展方向，，以及桂林林旅游城市市的魅力。。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)研究產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)圖通過對(duì)臨臨桂項(xiàng)目目的調(diào)查查，2010年臨桂銷銷售戶型型主要以以兩房、、三房為為絕對(duì)主主力。兩房和三三房單位位，占比比為81%；主要以以自主為為主。單配和1房單位，，占比5%，主要以以投資為為主。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)研究主力面積積段結(jié)構(gòu)構(gòu)兩房單位位以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型為為主，主主要集中中72-89㎡的區(qū)間間內(nèi)，72-80之間戶型型是最暢暢銷的，，因?yàn)槊婷娣e小，，總價(jià)低低。3房單位設(shè)設(shè)計(jì)面積積適中，，以105-129㎡戶型為為主，根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)了解緊緊湊型的的95-110㎡戶型是是市場(chǎng)最最暢銷的的，因?yàn)闉榇祟悜魬粜图催_(dá)達(dá)到居住住的舒適適性又達(dá)達(dá)到了總總價(jià)低的的特點(diǎn)，，主要來來源于碧碧園印象象桂林、、香樟林林、新城城府邸等等。分析：目目前市場(chǎng)場(chǎng)上消費(fèi)費(fèi)人群主主要以剛剛需客群群為主，，需求面面積偏向向于小戶戶型，小小戶型是是市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。。另外接接受120-140㎡的客群主主要是改改善性需需求客戶戶，市場(chǎng)場(chǎng)需求量量小。從產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)研研得到的的啟示1、戶型面面積適中中，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)型產(chǎn)品品成為市市場(chǎng)主流流臨桂購買買住宅主主要以剛剛需客群群為主，，開盤商商設(shè)計(jì)戶戶型也偏偏向于2房、3房自住需需求戶型型。一步到位位的置業(yè)業(yè)理念，，使三房房成為市市場(chǎng)的絕絕對(duì)主流流。2、面積偏偏小戶型型市場(chǎng)最最暢銷，，但供貨貨少臨桂購買買人群主主要是中中端人群群居多，，這部分分人群對(duì)對(duì)價(jià)格承承受能力力較低，，對(duì)于總總價(jià)低的的戶型最最為熱衷衷，所以以面積偏偏小戶型型最為暢暢銷，二、未來來市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)新城繼續(xù)續(xù)發(fā)力，，進(jìn)入全全面發(fā)展展建設(shè)階階段新城規(guī)劃劃概況新十字街街目前新城城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)主主要集中中在西城城北路與與世紀(jì)大大道的新新“十字字街”區(qū)區(qū)域，以以大規(guī)模模樓盤為為主，開開發(fā)已成成熟，未未來商業(yè)業(yè)、金融融配套集集中，目目前成熟熟度較高高、已被被市場(chǎng)所所認(rèn)可。。主要樓樓盤有奧奧林匹克克花園、、山水鳳鳳凰城、、碧園印印象桂林林、遠(yuǎn)辰辰國際新新城、匯匯榮桂林林桂林等等，未來來供應(yīng)量量巨大。。中央公園園區(qū)域隨著市政政規(guī)劃的的桂林大大劇院、、博物館館、圖書書館以及及中央公公園等十十大配套套工程的的陸續(xù)開開工，將將使最受受益的西西城南路路與山水水大道區(qū)區(qū)域成為為未來重重要發(fā)展展方向。。隨著萬萬福路開開通以及及秧塘、、萬福工工業(yè)區(qū)的的發(fā)展建建設(shè)，西西城南路路與萬福福路交匯匯區(qū)域也也將成為為新的發(fā)發(fā)展點(diǎn)，，花樣年年項(xiàng)目的的推出使使該區(qū)域域受到廣廣泛關(guān)注注，未來來與萬象象芭提雅雅、彰泰泰等項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)，使該該區(qū)域成成為新城城又一熱熱點(diǎn)。工業(yè)園、物流流區(qū)隨著區(qū)域內(nèi)汽汽車站以及總總建筑面積20萬㎡，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)包括商貿(mào)貿(mào)信息中心，，農(nóng)副產(chǎn)品及及土特產(chǎn)品交交易市場(chǎng)的商商貿(mào)城，將帶帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)人人氣，在加上上周邊土地的的放量，將成成為新城房地地產(chǎn)市場(chǎng)的又又一發(fā)展點(diǎn)。新城房地產(chǎn)市市場(chǎng)將進(jìn)入””三足鼎立”的局面，桂林大劇院、、博物館、圖圖書館桂林體育館中央公園商貿(mào)城汽車站新老城交匯區(qū)區(qū)域萬福路區(qū)域中心區(qū)域新城樓盤開發(fā)發(fā)狀況萬福路西城路人民路怡和云天碧園印象桂林林花樣年萬象芭提雅怡和云天碧園印象桂林林怡和云天花樣年碧園印象桂林林怡和云天萬象芭提雅花樣年碧園印象桂林林怡和云天耀輝美好家園園遠(yuǎn)辰國際飛揚(yáng)國際匯榮桂林桂林林山水鳳凰城長島16區(qū)奧林匹克花園園新城府邸昌浩愉景灣新城樓盤主要要集中在西城城北路兩旁，，主要以大規(guī)規(guī)模樓盤為主主，一般開發(fā)周期期在8-10年左右，周邊邊土地供應(yīng)少少。西城南路與萬萬福路交匯處處是目前市場(chǎng)場(chǎng)新興的發(fā)展展點(diǎn)，最有代代表性花樣年年，作為上市市公司其品牌牌效應(yīng)將帶動(dòng)動(dòng)周邊市場(chǎng)，，使其成為臨臨桂又一樓盤盤集中地。人民大廈新城樓盤開發(fā)發(fā)狀況新城樓盤供貨貨量統(tǒng)計(jì)11年下半年-12年上半年新城城樓盤預(yù)計(jì)供供貨量近100萬平方米，供供貨量巨大。。單盤推貨量多多在8-10萬平方米，未未來競(jìng)爭(zhēng)壓力力巨大。11年下半年-12年上半年新城城樓盤預(yù)計(jì)供供貨量近100萬平方米，供供貨量巨大。。單盤推貨量多多在8-10萬平方米，未未來競(jìng)爭(zhēng)壓力力巨大。11年下半年-12年上半年新城城樓盤預(yù)計(jì)供供貨量近100萬平方米，供供貨量巨大。。整體項(xiàng)目定位位及策略思路路項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)提提煉整體定位，形形象定位2PARTTWO項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)經(jīng)營策略各期客戶群、、產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目分析析如何利用優(yōu)勢(shì)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)迅速走貨貨是關(guān)鍵！項(xiàng)目區(qū)位臨桂老城區(qū)臨桂新新城本項(xiàng)目位于人人民路延長線線，交通較為為便利。屬新老城的過過渡帶，即沒沒有老城的成成熟配套，也也遠(yuǎn)離新城開開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃道路（未未建）農(nóng)民宅基地農(nóng)民宅基地現(xiàn)狀水渠待開發(fā)地塊待開發(fā)地塊民宅項(xiàng)目在人民路路沒有沿街面面，地塊東側(cè)側(cè)規(guī)劃路修建建時(shí)間未定，，項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)價(jià)值不高。。周邊自然景觀觀資源缺乏。。毗鄰規(guī)劃中的的商貿(mào)批發(fā)城城、汽車站。。拆遷待解決老城區(qū)新城板塊本案本案?jìng)渥^(qū)位865區(qū)位不成熟居住氛圍1064新發(fā)展居住區(qū)域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景觀555自然景觀欠缺市場(chǎng)供應(yīng)3106未來的居住趨勢(shì)區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模3105項(xiàng)目規(guī)模不大價(jià)格優(yōu)勢(shì)556市場(chǎng)價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)發(fā)展前景3106商貿(mào)批發(fā)城、汽車站的規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值思考：臨桂老老城區(qū)及新區(qū)區(qū)，我們的劣劣勢(shì)是什么？？對(duì)比同一板塊塊的項(xiàng)目，我我們?nèi)绾翁岣吒唔?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力？結(jié)論：項(xiàng)目的的劣勢(shì)——區(qū)位成熟度項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)——區(qū)域發(fā)展?jié)摿渥ⅲ阂栽u(píng)評(píng)分的方式式對(duì)比優(yōu)劣劣，10為最優(yōu)，0為最差，依依次類推。。項(xiàng)目分析規(guī)劃產(chǎn)品特特點(diǎn)2房：3房：4房=5:4:1產(chǎn)品線豐富富，面積段段分布廣規(guī)劃產(chǎn)品特特點(diǎn)70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡69.2㎡㎡76.5㎡㎡72.3㎡㎡2房1衛(wèi)（多層））75.8㎡㎡76.9㎡㎡85.5㎡㎡91.8㎡㎡93.6㎡㎡2房1衛(wèi)（小高層層）2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)100.1㎡104.2㎡3房2衛(wèi)107.5㎡109.1㎡111㎡121.3㎡㎡4房2衛(wèi)138.6㎡㎡152.1㎡該面積段段內(nèi)各類類戶型形形成內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)，，部分產(chǎn)產(chǎn)品有滯滯銷風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)策略略優(yōu)勢(shì)：O位于臨桂桂老城區(qū)區(qū)，車性性5分鐘即可可達(dá)到城城區(qū)最繁繁華的金金山廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域；；O坐擁人民民路主大大道，多多路公交交車通往往市中心心及新城城區(qū)各處處；O地塊西面面緊鄰桂桂林職業(yè)業(yè)名校，，人文氛氛圍濃厚厚；劣勢(shì)：O目前地塊塊周邊生生活配套套缺乏，，并且周周邊未動(dòng)動(dòng)工地塊塊影響項(xiàng)項(xiàng)目形象象；O屬新老城城的過渡渡帶，即即沒有老老城的成成熟配套套，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)離新城城開發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；；O地塊周邊邊缺乏商商業(yè)人氣氣，本案案商業(yè)銷銷售有一一定的困困難度；；競(jìng)爭(zhēng)策策略機(jī)遇：：O地塊周周邊目目前在在售樓樓盤較較少，，威脅脅較大大的大大型居居住物物業(yè)基基本集集中在在新城城區(qū)；；O人民路路附近近一系系列項(xiàng)項(xiàng)目的的項(xiàng)目目的逐逐漸開開發(fā)；；使區(qū)區(qū)域居居住氛氛圍逐逐步提提高，，無疑疑為該該區(qū)增增加了了更多多的升升值籌籌碼；；O地塊土土地成成本較較低，，造就就了目目前低低迷的的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境下，，項(xiàng)目目可以以以低低價(jià)格格進(jìn)入市市場(chǎng)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)快速速走貨貨；威脅：：O目前新新政形形式下下房地地產(chǎn)市市場(chǎng)較較不明明朗，，多數(shù)數(shù)客戶戶持幣幣觀望望等待待置業(yè)業(yè)時(shí)機(jī)機(jī)；O臨桂房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)進(jìn)入供過于于求，實(shí)力力外來開發(fā)發(fā)商已逐步步搶駐桂林林，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，產(chǎn)品去化化速度普遍遍較慢，對(duì)對(duì)開發(fā)商資資金回籠造造成一定壓壓力；競(jìng)爭(zhēng)策略總結(jié)：項(xiàng)目處于臨臨桂老城區(qū)區(qū)，生活出出行便捷，，但屬新老老城的過渡渡帶，即沒沒有老城的的成熟配套套，也遠(yuǎn)離離新城開發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；臨臨桂房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)進(jìn)入供過于于求，并且且實(shí)力外來來開發(fā)商已已逐步搶駐駐桂林，在在目前新政政影響下全全國房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)及其其不明朗，，但如桂林林這等三線線城市尚未未受較大影影響，我司司建議項(xiàng)目目應(yīng)快快速速走走貨貨，，回回籠籠資資金金；二、、客客戶戶定定位位撬動(dòng)動(dòng)剛剛需需客客戶戶是是實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)本本案案銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)的的關(guān)關(guān)鍵鍵?。】蛻舳ㄎ槐景缸≌飿I(yè)業(yè)客戶定位：：1、桂林市本地地私營企業(yè)主主。2、市縣政府機(jī)機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)群體。3、市縣政府公公務(wù)員。4、縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私私營業(yè)主。5、有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入的高級(jí)級(jí)白領(lǐng)階層。。住宅物業(yè)客戶戶特點(diǎn)：在目前新城影影響的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)下，為為了實(shí)現(xiàn)一期期快速回籠資資金，客戶定定位應(yīng)以剛需第一次置置業(yè)人群為主主，不太注重周周邊生活配套套，但因工作作需要注重出出行便捷，有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源。客戶定位捕捉城市人群群：23-30歲剛需人群投資群體剛需家庭購買誘因：利率低老城區(qū)租客城市方向未來潛力購買誘因：總價(jià)低緊鄰老城區(qū)繁繁華中心出行便捷自住，多為首首次置業(yè)，未未來可用于投投資客戶定位如何撬動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)：撬動(dòng)點(diǎn)產(chǎn)品利益+族族群個(gè)性市場(chǎng)以70平米左右的兩兩房、90左右的小三房房、100-110左右的舒適小小三房在市場(chǎng)場(chǎng)上形成面積積及總價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，搶占剛需需人群三、項(xiàng)目定位位走剛需產(chǎn)品策策略是目前市市場(chǎng)形勢(shì)下快快速走貨的關(guān)關(guān)鍵!項(xiàng)目定位緊湊戶型,階梯消費(fèi)產(chǎn)品主要針對(duì)對(duì)走中低端置置業(yè)客戶為主主,以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸吸引剛需人群群規(guī)劃圍繞產(chǎn)品品定位能更好好地實(shí)現(xiàn)資金金投入回收平平衡明確項(xiàng)目一期期產(chǎn)品主要目目標(biāo)客戶為一一次置業(yè)人群群園林規(guī)劃建議議園林規(guī)劃應(yīng)該該緊扣產(chǎn)品定定位的同時(shí),結(jié)合年輕目標(biāo)標(biāo)客戶性格特特點(diǎn)予以規(guī)劃劃:四、項(xiàng)目整體體開發(fā)經(jīng)營策策略從售樓部選址址、戶型配比比等實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目最大效益化化經(jīng)營！地塊啟動(dòng)區(qū)建建議及風(fēng)險(xiǎn)1區(qū)2區(qū)地塊啟動(dòng)區(qū)建建議及風(fēng)險(xiǎn)為了更更快實(shí)實(shí)現(xiàn)資資金回回籠，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)前期期資金金投入入回報(bào)報(bào)平衡衡點(diǎn)，，我司司建議議將2區(qū)7#、8#、9#、10#共2.5萬平米米作為為一期期開發(fā)發(fā)，1區(qū)地塊塊隨著著本項(xiàng)項(xiàng)目人人氣更更加聚聚集，，加上上小區(qū)區(qū)成型型，人人民路路居住住氛圍圍逐步步的改改善，，銷售售價(jià)格格必定定走高高，獲獲得更更好的的利益益。1區(qū)地塊塊：整地塊塊規(guī)劃劃地下下室，，如在在1區(qū)拿出出3萬平米米作為為一期期開發(fā)發(fā)，則則需整整體完完成地地下室室施工工后方方可進(jìn)進(jìn)行地地上建建筑建建設(shè)，，施工工周期期相對(duì)對(duì)較長長，前前期投投入成成本相相對(duì)較較大，，較難難達(dá)到到一期期資金金投入入與回回收平平衡點(diǎn)點(diǎn)，并并且2012年隨隨著著新新政政對(duì)對(duì)二二三三線線城城市市逐逐步步滲滲透透影影響響，，桂桂林林房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)日日益益不不明明朗朗。。2區(qū)地地塊塊：：臨街街面面地地塊塊，，居居住住價(jià)價(jià)值值受受到到一一定定影影響響，，并并且且離離中中心心園園林林相相對(duì)對(duì)較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，底底層層無無地地下下室室規(guī)規(guī)劃劃，，如如將將此此區(qū)區(qū)域域共共2.5萬平平米米作作為為一一期期開開發(fā)發(fā)，，則則前前期期投投入入成成本本相相對(duì)對(duì)較較低低，，施施工工周周期期較較短短，，較較易易完完成成資資金金投投入入回回報(bào)報(bào)平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)，，并并且且為為二二期期居居住住價(jià)價(jià)值值較較高高的的1區(qū)地地塊塊銷銷售售形形成成低開開高高走走策策略略。一期期啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域分分析析：：一期期戶戶型型配配比比展展示示2區(qū)戶戶型型展展示示：：棟號(hào)/面積3房2衛(wèi)107.46㎡3房2衛(wèi)109.06㎡2房1衛(wèi)72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建議議：：在在目目前前剛剛需需市市場(chǎng)場(chǎng)占占主主導(dǎo)導(dǎo)的的形形式式下下，，一一期期所所推推戶戶型型應(yīng)應(yīng)以以緊緊湊湊實(shí)實(shí)用用為為主主，，走走中中低低端端產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位策策略略,以總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)贏得得市場(chǎng)場(chǎng)，迅迅速走走量。。地塊啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析方案一一：如選擇擇啟動(dòng)動(dòng)1區(qū)地塊塊其中中3萬方作作為一一期銷銷售，，則需需完成成地塊塊底層層2萬平米米地下下室建建造，，如按按成本本2000元/平米計(jì)計(jì)算，，則一一期投投入成成本共共約8千萬。。并且且建筑筑周期期相對(duì)對(duì)較長長，第第一批批資金金回籠籠估計(jì)計(jì)在2012年春節(jié)節(jié)左右右，在在6月份左左右才才能實(shí)實(shí)現(xiàn)第第一批批資金金投入入回報(bào)報(bào)平衡衡，并并且隨隨著政政策對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的影響響，盡盡快回回籠資資金是是關(guān)鍵鍵。方案二二（推推薦））：如選擇擇啟動(dòng)動(dòng)2區(qū)共2.5萬平米米作為為一期期銷售售，底底下無無地下下車庫庫制約約，建建安成成本共共約3千萬，，建筑筑周期期相對(duì)對(duì)較短短，2011年年底底能實(shí)實(shí)現(xiàn)第第一批批貨量量銷售售，2012年年前可實(shí)實(shí)現(xiàn)約8000千萬銷售。。地塊啟動(dòng)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)分析析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）總計(jì)投資計(jì)劃銷售面積200006000020000（住宅）、5000（商鋪）105000銷售額72000000(3600均價(jià)）240000000（4000均價(jià)）120000000432000000銷售中心選選址建議由于本項(xiàng)目目離老城區(qū)區(qū)中心金山山廣場(chǎng)約2.5公里，并且且地塊周邊邊居住氛圍圍缺乏，因因此我司提提出以下選選址建議：：建議一（推推薦）：在在人民路鑫鑫源廣場(chǎng)區(qū)區(qū)域選擇門門面作為銷銷售接待中中心，能更更有效宣傳傳及推廣本本項(xiàng)目，并并設(shè)置看房房車來回接接送客戶往往返。建議二：在在地塊現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)搭建臨時(shí)時(shí)接待中心心積累有效效客戶，待待以后遷進(jìn)進(jìn)一期底層層商鋪?zhàn)鳛闉檎戒N售售中心?？捶寇?臨時(shí)售樓部部:一品堂介紹紹資源優(yōu)勢(shì)服務(wù)范圍3PARTTHREE一品堂資源源優(yōu)勢(shì)——全城性營銷銷的保障：：本土6年沉淀，多多個(gè)中高端端樓盤的成成功操盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)5萬組客源的的迅速導(dǎo)入入，大幅縮縮短項(xiàng)目啟啟動(dòng)的蓄客客和資金回回籠周期。。各區(qū)域均有有在操作樓樓盤，全城城客源實(shí)現(xiàn)現(xiàn)共享主城現(xiàn)有兩兩家，2年內(nèi)新增10家二手房門門店近百人人的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)的全力力配合服務(wù)范圍服務(wù)內(nèi)容：：前期發(fā)展展策劃（主要是指出出具市場(chǎng)可可行性調(diào)研研分析報(bào)告告）服務(wù)時(shí)間：：2-3個(gè)月服務(wù)內(nèi)容：：1、項(xiàng)目環(huán)境境分析1.1項(xiàng)目土地性性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀狀況.土地面積及及紅線圖分分析.土地規(guī)劃使使用性質(zhì)1.2項(xiàng)目用地周周邊環(huán)境調(diào)調(diào)查.地塊周邊的的建筑物、、綠化景觀觀、自然景景觀、歷史史人文景觀觀1.3地塊交通條條件調(diào)查.地塊周邊的的市政路網(wǎng)網(wǎng)以其公交交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、、路、空交交通狀況.地塊周邊的的市政道路路進(jìn)入項(xiàng)目目地塊的直直入交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀1.4周邊市政配配套設(shè)施調(diào)調(diào)查.購物場(chǎng)所、、文化教育育、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、金融融服務(wù)、郵郵政服務(wù).娛樂、餐飲飲、運(yùn)動(dòng)、、生活服務(wù)務(wù).周邊可能存存在的對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目不利的的干擾因素素