物業(yè)管理實務(wù)培訓(xùn)課件

物業(yè)管理實務(wù)（一）物業(yè)管理實務(wù)（一）1培訓(xùn)目的熟悉物業(yè)管理項目實際運作流程提高員工所學(xué)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識在實際工作中的運用能力2培訓(xùn)目的熟悉物業(yè)管理項目實際運作流程2第一部分物業(yè)項目的承接\策劃與管理介入3第一部分3物業(yè)項目的調(diào)查了解發(fā)展商或業(yè)主委員會的合作意向了解物業(yè)的基本設(shè)施情況了解物業(yè)的居住人群情況了解物業(yè)的周邊環(huán)境了解競爭對手情況物業(yè)項目調(diào)查的目的:鎖定目標(biāo)項目,為項目承接策劃提供第一手資料4物業(yè)項目的調(diào)查物業(yè)項目調(diào)查的目的:鎖定目標(biāo)項目,為項目承接策物業(yè)管理招投標(biāo)資格審查:根據(jù)招標(biāo)方要求送達資料預(yù)審方案擬定:擬定物業(yè)管理投標(biāo)書投標(biāo)開標(biāo)中標(biāo)合同訂立5物業(yè)管理招投標(biāo)資格審查:根據(jù)招標(biāo)方要求送達資料預(yù)審5物業(yè)管理投標(biāo)書的一般內(nèi)容物業(yè)公司簡介物業(yè)項目調(diào)研與分析管理模式與服務(wù)措施管理目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)承諾管理處運作模式及組織架構(gòu)管理人員配備及培訓(xùn)\管理物質(zhì)裝備計劃管理費用收支預(yù)算便民服務(wù)措施日常管理社區(qū)文化6物業(yè)管理投標(biāo)書的一般內(nèi)容物業(yè)公司簡介6物業(yè)管理的前期介入前期介入的作用完善物業(yè)的使用功能優(yōu)化物業(yè)的具體設(shè)計更好地監(jiān)督施工質(zhì)量為竣工驗收和承接查驗驗收打下基礎(chǔ)熟悉物業(yè)情況便于日后管理7物業(yè)管理的前期介入前期介入的作用7物業(yè)前期介入的方式和內(nèi)容早期介入:項目規(guī)劃設(shè)計階段,由發(fā)展商聘請物業(yè)公司進行顧問,參與規(guī)劃設(shè)計中期介入:項目土建結(jié)構(gòu)封頂,設(shè)備安裝和裝修階段,物業(yè)公司參與,熟悉物業(yè)管線情況,監(jiān)督設(shè)備安裝工程質(zhì)量晚期介入:物業(yè)工程基本結(jié)束,開始竣工驗收\承接查驗\準(zhǔn)備交房時物業(yè)公司全面介入,開始全面履行專業(yè)化管理階段8物業(yè)前期介入的方式和內(nèi)容早期介入:項目規(guī)劃設(shè)計階段,由發(fā)展商物業(yè)的竣工驗收包含如下內(nèi)容:隱蔽工程驗收分期驗收單項工程驗收全部工程驗收竣工驗收資料概念:工程竣工后,由開發(fā)商\承建單位\監(jiān)理公司\設(shè)計單位等四方進行驗收,并報質(zhì)檢站進行驗收備案9物業(yè)的竣工驗收包含如下內(nèi)容:概念:工程竣工后,由開發(fā)商\承物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗的幾個環(huán)節(jié)概念:是指物業(yè)公司接收開發(fā)商或業(yè)主委托管理的物業(yè)時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗

第一階段:分項\分戶驗收第二階段:不合格整改和再驗第三階段:資料接收\驗收會簽10物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗的幾個環(huán)節(jié)概念:是指物業(yè)公司接收開發(fā)物業(yè)承接查驗應(yīng)移交的資料和項目產(chǎn)權(quán)資料:(1)項目批準(zhǔn)文件(2)用地批準(zhǔn)文件

(3)建筑建設(shè)相關(guān)證照(4)拆遷安置資料移交房屋：（1）

各類房屋清單及其鑰匙；（2）

單體建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備竣工圖；（3）

住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（4）其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證）移交公用設(shè)施、設(shè)備和場地：

（1）

公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；（2）

綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等）；（3）其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證）11物業(yè)承接查驗應(yīng)移交的資料和項目產(chǎn)權(quán)資料:11物業(yè)交房資料的準(zhǔn)備發(fā)展商須準(zhǔn)備資料1.交房通知書2.交房手續(xù)書3.交房須知4.臨時業(yè)主規(guī)約5.商品房使用說明書6.商品房質(zhì)量保證書物業(yè)公司須準(zhǔn)備資料1.前期物業(yè)管理服務(wù)合同2.裝修管理協(xié)議3.繳費標(biāo)準(zhǔn)清單4.管理費托收協(xié)議5.水\電抄表到戶協(xié)議6.房屋驗收交接表7.業(yè)戶家庭情況登記表12物業(yè)交房資料的準(zhǔn)備12物業(yè)交房手續(xù)的辦理開發(fā)商銷售部通知業(yè)戶交房時間、需要攜帶的資料及需要繳納的費用業(yè)主持開發(fā)商銷售部開具的交房通知辦理交房手續(xù)業(yè)主交納房屋價差款、公共設(shè)施基金、有線電視開戶費、燃?xì)忾_戶費、預(yù)交物業(yè)管理費、裝修押金簽署物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主規(guī)約填寫業(yè)戶家庭情況登記表簽領(lǐng)業(yè)戶資料袋（內(nèi)含物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主規(guī)約、房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書、繳費標(biāo)準(zhǔn)清單）簽署管理費、水電費托收協(xié)議及水、電抄表到戶協(xié)議簽署有線電視、燃?xì)忾_戶及托收協(xié)議驗收房屋并簽署驗收表移交鑰匙，交房手續(xù)辦理完畢13物業(yè)交房手續(xù)的辦理開發(fā)商銷售部通知業(yè)戶交房時間、需要攜帶的資第二部分物業(yè)管理的各類組織14第二部分物業(yè)管理的各類組織14各類物業(yè)公司的管理模式直線式的管理模式：適宜規(guī)模較小的物管企業(yè)，優(yōu)點是層次分明、責(zé)任清楚、權(quán)利集中、效率高；缺點是經(jīng)理管理跨度大，結(jié)構(gòu)不靈活。直線職能（參謀）式管理模式：各級設(shè)置相應(yīng)部門，但各部門無直接下發(fā)命令的權(quán)利，特點是既有直線式統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，中、大型物業(yè)企業(yè)多采用。事業(yè)部式管理模式：是指大的企業(yè)把相對獨立的業(yè)務(wù)部門劃分為各個獨立的分公司，獨立核算，成為總經(jīng)理控制下的利潤中心，實行集中管理、分散經(jīng)營。優(yōu)點是適應(yīng)多樣化需求，分散風(fēng)險，減少公司高層對日常事務(wù)的介入，有助于調(diào)動分公司積極性，開展新業(yè)務(wù)；缺點是各分公司相對獨立，職能重疊，增加管理費用，各分公司利益難以協(xié)調(diào)，影響整體，易造成管理失控。矩陣式管理模式：是由職能部門與專業(yè)或項目相互配合而形成的組織形態(tài)，優(yōu)點是分工明確、專業(yè)化強，專業(yè)管理比較協(xié)調(diào)和靈活，易于提高技術(shù)和管理水平，缺點是雙重領(lǐng)導(dǎo)，易導(dǎo)致管理混亂和推卸責(zé)任。15各類物業(yè)公司的管理模式直線式的管理模式：適宜規(guī)模較小的物管企一般物業(yè)公司的組織架構(gòu)職能架構(gòu)如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理市場拓展部行政人事部財務(wù)稽核部綜合管理部各管理處專業(yè)二級公司16一般物業(yè)公司的組織架構(gòu)職能架構(gòu)如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理一般物業(yè)管理處的組織架構(gòu)管理處主任副主任或主任助理工程組環(huán)境組客服組秩序組設(shè)備運行維護消防管理車輛管理監(jiān)控中心綠化管理客戶接待投訴處理計費收費治安管理零星維修消殺管理保潔管理17一般物業(yè)管理處的組織架構(gòu)管理處主任副主任或主任助理工程組環(huán)境超大型物業(yè)管理處的組織架構(gòu)一站式管理模式架構(gòu)：管理處經(jīng)理管理中心服務(wù)中心物業(yè)中心環(huán)境部工程部秩序部品質(zhì)部行政部財務(wù)部保潔管理綠化管理消殺管理零星維修治安管理車輛管理消防管理監(jiān)控中心設(shè)備運行維護商務(wù)部客戶部會所客戶接待事務(wù)處理社區(qū)文化商務(wù)中心計費收費財務(wù)管理行政管理人力資源質(zhì)量管理18超大型物業(yè)管理處的組織架構(gòu)一站式管理模式架構(gòu)：管理處經(jīng)理管理業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作；籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告19業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成19業(yè)主大會籌備組的主要工作確定首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和內(nèi)容；制訂《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主公約（草案）》；確認(rèn)業(yè)主身份及投票權(quán)；確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；就上述四項內(nèi)容于會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；于成立30日內(nèi)在物業(yè)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會20業(yè)主大會籌備組的主要工作確定首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和業(yè)主大會的職責(zé)表決、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則選舉、更改業(yè)主委員會委員并監(jiān)督業(yè)主委員會工作選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)決定公共設(shè)施維修基金使用、續(xù)籌方法并監(jiān)督實施制定、修改物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)共同部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度其他法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)21業(yè)主大會的職責(zé)表決、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則21業(yè)主大會二次以上會議的組織業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加定期會議應(yīng)由業(yè)主委員會組織（按業(yè)主大會議事規(guī)則）臨時會議由業(yè)主委員會根據(jù)如下情況組織20%以上業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多，可以以樓棟、單元、樓層為單位，推選一名代表參加業(yè)主大會22業(yè)主大會二次以上會議的組織業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，但業(yè)主大會的權(quán)限業(yè)主大會決議必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、公共設(shè)施維修基金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)2/3以上通過業(yè)主大會的決定對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)予以公告業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔23業(yè)主大會的權(quán)限業(yè)主大會決議必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員的條件：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；具有一定組織能力；具備必要的工作時間。24業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員的條件：24業(yè)主委員會的職責(zé)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施；督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用；配合公安機關(guān)、相關(guān)居委會履行管理職責(zé)；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。25業(yè)主委員會的職責(zé)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2業(yè)主委員會的議事機制業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意，業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告；經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主委員會會議當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔；業(yè)主委員會或業(yè)主大會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。26業(yè)主委員會的議事機制26物業(yè)管理運作流程示范物業(yè)管理運作流程示意：反饋、交費

選聘選聘服務(wù)負(fù)責(zé)服務(wù)選舉負(fù)責(zé)反饋、監(jiān)督

負(fù)責(zé)、交流、約束

業(yè)主大會物業(yè)公司專業(yè)公司業(yè)戶業(yè)主委員會27物業(yè)管理運作流程示范物業(yè)管理運作流程示意：業(yè)主大會物業(yè)公司專第三部分物業(yè)管理的收費管理28第三部分物業(yè)管理的收費管理28物業(yè)管理費服務(wù)費的概念和分類是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價29物業(yè)管理費服務(wù)費的概念和分類是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)費的計費形式包干制

是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式；實行包干制的物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式；

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。30物業(yè)管理服務(wù)費的計費形式包干制30物業(yè)服務(wù)成本或支出的一般構(gòu)成管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。31物業(yè)服務(wù)成本或支出的一般構(gòu)成管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按第四部分

物業(yè)裝修管理32第四部分

物業(yè)裝修管理32物業(yè)裝修管理基本流程裝修項目申請裝修圖紙、方案審批施工許可證發(fā)放及進場控制裝修監(jiān)督及違章處理裝修驗收及保證金的退還裝修資料存檔管理33物業(yè)裝修管理基本流程裝修項目申請33物業(yè)裝修監(jiān)督的要點裝修手續(xù)辦理監(jiān)督檢查施工人員出入證的檢查裝修物料的進出控制嚴(yán)格控制易燃、易爆物品進入控制非申請裝修項目物料進入裝修安全控制消防安全的監(jiān)督控制裝修對結(jié)構(gòu)安全的影響裝修用水、用電的管理裝修對環(huán)境的影響控制嚴(yán)禁裝修對建筑物外觀構(gòu)成破壞嚴(yán)禁裝修垃圾污染和破壞環(huán)境34物業(yè)裝修監(jiān)督的要點裝修手續(xù)辦理監(jiān)督檢查34

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。

3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。

4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個世界其實很公平，你想要比別人強，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅強，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。

16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動，有曲折也有坦途，有機遇也有夢想。一路走來，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動人的，任他是誰。

17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無關(guān)。所以，無論什么時候，千萬不可放縱自己，給自己找懶散和拖延的借口，對自己嚴(yán)格一點兒，時間長了，努力便成為一種心理習(xí)慣，一種生活方式！

18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨不斷，做別人茶余飯后的笑點。

19、即使不能像依米花那樣畫上完美的感嘆號，但我們可以歌詠最感人的詩篇；即使不能阻擋暴風(fēng)雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無法預(yù)料失敗的打擊，但我們可以把它當(dāng)作成功的一個個驛站。

20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個世界是公平的，你要想得到，就得學(xué)會付出和堅持。每個人都是通過自己的努力，去決定生活的樣子。1、只要有堅強的意志力，就自然而然地會有能耐、機靈和知識。

2、你們應(yīng)該培養(yǎng)對自己，對自己的力量的信心，百這種信心是靠克服障礙，培養(yǎng)意志和鍛煉意志而獲得的。

3、堅強的信念能贏得強者的心，并使他們變得更堅強。

4、天行健，君子以自強不息。

5、有百折不撓的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是無敵的物質(zhì)力量有更強大的威力。

6、永遠(yuǎn)沒有人力可以擊退一個堅決強毅的希望。

7、意大利有一句諺語：對一個歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子……我現(xiàn)在按照這一公式拙劣地摹仿為：對一個要成為不負(fù)于高爾基所聲稱的那種“人”的要求，首先是意志、意志和意志。

8、執(zhí)著追求并從中得到最大快樂的人，才是成功者。

9、三軍可奪帥也，匹夫不可奪志也。

10、發(fā)現(xiàn)者，尤其是一個初出茅廬的年輕發(fā)現(xiàn)者，需要勇氣才能無視他人的冷漠和懷疑，才能堅持自己發(fā)現(xiàn)的意志，并把研究繼續(xù)下去。

11、我的本質(zhì)不是我的意志的結(jié)果，相反，我的意志是我的本質(zhì)的結(jié)果，因為我先有存在，后有意志，存在可以沒有意志，但是沒有存在就沒有意志。

12、公共的利益，人類的福利，可以使可憎的工作變?yōu)榭少F，只有開明人士才能知道克服困難所需要的熱忱。

13、立志用功如種樹然，方其根芽，猶未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后葉，葉而后花。

14、意志的出現(xiàn)不是對愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一個更高的意識水平上。

15、無論是美女的歌聲，還是鬢狗的狂吠，無論是鱷魚的眼淚，還是惡狼的嚎叫，都不會使我動搖。

16、即使遇到了不幸的災(zāi)難，已經(jīng)開始了的事情決不放棄。

17、最可怕的敵人，就是沒有堅強的信念。

18、既然我已經(jīng)踏上這條道路，那么，任何東西都不應(yīng)妨礙我沿著這條路走下去。

19、意志若是屈從，不論程度如何，它都幫助了暴力。

20、有了堅定的意志，就等于給雙腳添了一對翅膀。

21、意志堅強，就會戰(zhàn)勝惡運。

22、只有剛強的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。

23、卓越的人的一大優(yōu)點是：在不利和艱難的遭遇里百折不撓。

24、疼痛的強度，同自然賦于人類的意志和剛度成正比。

25、能夠巋然不動，堅持正見，度過難關(guān)的人是不多的。

26、鋼是在烈火和急劇冷卻里鍛煉出來的，所以才能堅硬和什么也不怕。我們的一代也是這樣的在斗爭中和可怕的考驗中鍛煉出來的，學(xué)習(xí)了不在生活面前屈服。

27、只要持續(xù)地努力，不懈地奮斗，就沒有征服不了的東西。

28、立志不堅，終不濟事。

29、功崇惟志，業(yè)廣惟勤。

30、一個崇高的目標(biāo)，只要不渝地追求，就會居為壯舉；在它純潔的目光里，一切美德必將勝利。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而35物業(yè)管理實務(wù)（一）物業(yè)管理實務(wù)（一）36培訓(xùn)目的熟悉物業(yè)管理項目實際運作流程提高員工所學(xué)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識在實際工作中的運用能力37培訓(xùn)目的熟悉物業(yè)管理項目實際運作流程2第一部分物業(yè)項目的承接\策劃與管理介入38第一部分3物業(yè)項目的調(diào)查了解發(fā)展商或業(yè)主委員會的合作意向了解物業(yè)的基本設(shè)施情況了解物業(yè)的居住人群情況了解物業(yè)的周邊環(huán)境了解競爭對手情況物業(yè)項目調(diào)查的目的:鎖定目標(biāo)項目,為項目承接策劃提供第一手資料39物業(yè)項目的調(diào)查物業(yè)項目調(diào)查的目的:鎖定目標(biāo)項目,為項目承接策物業(yè)管理招投標(biāo)資格審查:根據(jù)招標(biāo)方要求送達資料預(yù)審方案擬定:擬定物業(yè)管理投標(biāo)書投標(biāo)開標(biāo)中標(biāo)合同訂立40物業(yè)管理招投標(biāo)資格審查:根據(jù)招標(biāo)方要求送達資料預(yù)審5物業(yè)管理投標(biāo)書的一般內(nèi)容物業(yè)公司簡介物業(yè)項目調(diào)研與分析管理模式與服務(wù)措施管理目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)承諾管理處運作模式及組織架構(gòu)管理人員配備及培訓(xùn)\管理物質(zhì)裝備計劃管理費用收支預(yù)算便民服務(wù)措施日常管理社區(qū)文化41物業(yè)管理投標(biāo)書的一般內(nèi)容物業(yè)公司簡介6物業(yè)管理的前期介入前期介入的作用完善物業(yè)的使用功能優(yōu)化物業(yè)的具體設(shè)計更好地監(jiān)督施工質(zhì)量為竣工驗收和承接查驗驗收打下基礎(chǔ)熟悉物業(yè)情況便于日后管理42物業(yè)管理的前期介入前期介入的作用7物業(yè)前期介入的方式和內(nèi)容早期介入:項目規(guī)劃設(shè)計階段,由發(fā)展商聘請物業(yè)公司進行顧問,參與規(guī)劃設(shè)計中期介入:項目土建結(jié)構(gòu)封頂,設(shè)備安裝和裝修階段,物業(yè)公司參與,熟悉物業(yè)管線情況,監(jiān)督設(shè)備安裝工程質(zhì)量晚期介入:物業(yè)工程基本結(jié)束,開始竣工驗收\承接查驗\準(zhǔn)備交房時物業(yè)公司全面介入,開始全面履行專業(yè)化管理階段43物業(yè)前期介入的方式和內(nèi)容早期介入:項目規(guī)劃設(shè)計階段,由發(fā)展商物業(yè)的竣工驗收包含如下內(nèi)容:隱蔽工程驗收分期驗收單項工程驗收全部工程驗收竣工驗收資料概念:工程竣工后,由開發(fā)商\承建單位\監(jiān)理公司\設(shè)計單位等四方進行驗收,并報質(zhì)檢站進行驗收備案44物業(yè)的竣工驗收包含如下內(nèi)容:概念:工程竣工后,由開發(fā)商\承物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗的幾個環(huán)節(jié)概念:是指物業(yè)公司接收開發(fā)商或業(yè)主委托管理的物業(yè)時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗

第一階段:分項\分戶驗收第二階段:不合格整改和再驗第三階段:資料接收\驗收會簽45物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗的幾個環(huán)節(jié)概念:是指物業(yè)公司接收開發(fā)物業(yè)承接查驗應(yīng)移交的資料和項目產(chǎn)權(quán)資料:(1)項目批準(zhǔn)文件(2)用地批準(zhǔn)文件

(3)建筑建設(shè)相關(guān)證照(4)拆遷安置資料移交房屋：（1）

各類房屋清單及其鑰匙；（2）

單體建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備竣工圖；（3）

住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（4）其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證）移交公用設(shè)施、設(shè)備和場地：

（1）

公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；（2）

綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等）；（3）其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證）46物業(yè)承接查驗應(yīng)移交的資料和項目產(chǎn)權(quán)資料:11物業(yè)交房資料的準(zhǔn)備發(fā)展商須準(zhǔn)備資料1.交房通知書2.交房手續(xù)書3.交房須知4.臨時業(yè)主規(guī)約5.商品房使用說明書6.商品房質(zhì)量保證書物業(yè)公司須準(zhǔn)備資料1.前期物業(yè)管理服務(wù)合同2.裝修管理協(xié)議3.繳費標(biāo)準(zhǔn)清單4.管理費托收協(xié)議5.水\電抄表到戶協(xié)議6.房屋驗收交接表7.業(yè)戶家庭情況登記表47物業(yè)交房資料的準(zhǔn)備12物業(yè)交房手續(xù)的辦理開發(fā)商銷售部通知業(yè)戶交房時間、需要攜帶的資料及需要繳納的費用業(yè)主持開發(fā)商銷售部開具的交房通知辦理交房手續(xù)業(yè)主交納房屋價差款、公共設(shè)施基金、有線電視開戶費、燃?xì)忾_戶費、預(yù)交物業(yè)管理費、裝修押金簽署物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主規(guī)約填寫業(yè)戶家庭情況登記表簽領(lǐng)業(yè)戶資料袋（內(nèi)含物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主規(guī)約、房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書、繳費標(biāo)準(zhǔn)清單）簽署管理費、水電費托收協(xié)議及水、電抄表到戶協(xié)議簽署有線電視、燃?xì)忾_戶及托收協(xié)議驗收房屋并簽署驗收表移交鑰匙，交房手續(xù)辦理完畢48物業(yè)交房手續(xù)的辦理開發(fā)商銷售部通知業(yè)戶交房時間、需要攜帶的資第二部分物業(yè)管理的各類組織49第二部分物業(yè)管理的各類組織14各類物業(yè)公司的管理模式直線式的管理模式：適宜規(guī)模較小的物管企業(yè)，優(yōu)點是層次分明、責(zé)任清楚、權(quán)利集中、效率高；缺點是經(jīng)理管理跨度大，結(jié)構(gòu)不靈活。直線職能（參謀）式管理模式：各級設(shè)置相應(yīng)部門，但各部門無直接下發(fā)命令的權(quán)利，特點是既有直線式統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，中、大型物業(yè)企業(yè)多采用。事業(yè)部式管理模式：是指大的企業(yè)把相對獨立的業(yè)務(wù)部門劃分為各個獨立的分公司，獨立核算，成為總經(jīng)理控制下的利潤中心，實行集中管理、分散經(jīng)營。優(yōu)點是適應(yīng)多樣化需求，分散風(fēng)險，減少公司高層對日常事務(wù)的介入，有助于調(diào)動分公司積極性，開展新業(yè)務(wù)；缺點是各分公司相對獨立，職能重疊，增加管理費用，各分公司利益難以協(xié)調(diào)，影響整體，易造成管理失控。矩陣式管理模式：是由職能部門與專業(yè)或項目相互配合而形成的組織形態(tài)，優(yōu)點是分工明確、專業(yè)化強，專業(yè)管理比較協(xié)調(diào)和靈活，易于提高技術(shù)和管理水平，缺點是雙重領(lǐng)導(dǎo)，易導(dǎo)致管理混亂和推卸責(zé)任。50各類物業(yè)公司的管理模式直線式的管理模式：適宜規(guī)模較小的物管企一般物業(yè)公司的組織架構(gòu)職能架構(gòu)如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理市場拓展部行政人事部財務(wù)稽核部綜合管理部各管理處專業(yè)二級公司51一般物業(yè)公司的組織架構(gòu)職能架構(gòu)如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理一般物業(yè)管理處的組織架構(gòu)管理處主任副主任或主任助理工程組環(huán)境組客服組秩序組設(shè)備運行維護消防管理車輛管理監(jiān)控中心綠化管理客戶接待投訴處理計費收費治安管理零星維修消殺管理保潔管理52一般物業(yè)管理處的組織架構(gòu)管理處主任副主任或主任助理工程組環(huán)境超大型物業(yè)管理處的組織架構(gòu)一站式管理模式架構(gòu)：管理處經(jīng)理管理中心服務(wù)中心物業(yè)中心環(huán)境部工程部秩序部品質(zhì)部行政部財務(wù)部保潔管理綠化管理消殺管理零星維修治安管理車輛管理消防管理監(jiān)控中心設(shè)備運行維護商務(wù)部客戶部會所客戶接待事務(wù)處理社區(qū)文化商務(wù)中心計費收費財務(wù)管理行政管理人力資源質(zhì)量管理53超大型物業(yè)管理處的組織架構(gòu)一站式管理模式架構(gòu)：管理處經(jīng)理管理業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作；籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告54業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成19業(yè)主大會籌備組的主要工作確定首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和內(nèi)容；制訂《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主公約（草案）》；確認(rèn)業(yè)主身份及投票權(quán)；確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；就上述四項內(nèi)容于會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；于成立30日內(nèi)在物業(yè)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會55業(yè)主大會籌備組的主要工作確定首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和業(yè)主大會的職責(zé)表決、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則選舉、更改業(yè)主委員會委員并監(jiān)督業(yè)主委員會工作選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)決定公共設(shè)施維修基金使用、續(xù)籌方法并監(jiān)督實施制定、修改物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)共同部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度其他法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)56業(yè)主大會的職責(zé)表決、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則21業(yè)主大會二次以上會議的組織業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加定期會議應(yīng)由業(yè)主委員會組織（按業(yè)主大會議事規(guī)則）臨時會議由業(yè)主委員會根據(jù)如下情況組織20%以上業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多，可以以樓棟、單元、樓層為單位，推選一名代表參加業(yè)主大會57業(yè)主大會二次以上會議的組織業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，但業(yè)主大會的權(quán)限業(yè)主大會決議必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、公共設(shè)施維修基金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)2/3以上通過業(yè)主大會的決定對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)予以公告業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔58業(yè)主大會的權(quán)限業(yè)主大會決議必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員的條件：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；具有一定組織能力；具備必要的工作時間。59業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員的條件：24業(yè)主委員會的職責(zé)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施；督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用；配合公安機關(guān)、相關(guān)居委會履行管理職責(zé)；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。60業(yè)主委員會的職責(zé)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2業(yè)主委員會的議事機制業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意，業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告；經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主委員會會議當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔；業(yè)主委員會或業(yè)主大會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。61業(yè)主委員會的議事機制26物業(yè)管理運作流程示范物業(yè)管理運作流程示意：反饋、交費

選聘選聘服務(wù)負(fù)責(zé)服務(wù)選舉負(fù)責(zé)反饋、監(jiān)督

負(fù)責(zé)、交流、約束

業(yè)主大會物業(yè)公司專業(yè)公司業(yè)戶業(yè)主委員會62物業(yè)管理運作流程示范物業(yè)管理運作流程示意：業(yè)主大會物業(yè)公司專第三部分物業(yè)管理的收費管理63第三部分物業(yè)管理的收費管理28物業(yè)管理費服務(wù)費的概念和分類是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價64物業(yè)管理費服務(wù)費的概念和分類是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)費的計費形式包干制

是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式；實行包干制的物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式；

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。65物業(yè)管理服務(wù)費的計費形式包干制30物業(yè)服務(wù)成本或支出的一般構(gòu)成管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。66物業(yè)服務(wù)成本或支出的一般構(gòu)成管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按第四部分

物業(yè)裝修管理67第四部分

物業(yè)裝修管理32物業(yè)裝修管理基本流程裝修項目申請裝修圖紙、方案審批施工許可證發(fā)放及進場控制裝修監(jiān)督及違章處理裝修驗收及保證金的退還裝修資料存檔管理68物業(yè)裝修管理基本流程裝修項目申請33物業(yè)裝修監(jiān)督的要點裝修手續(xù)辦理監(jiān)督檢查施工人員出入證的檢查裝修物料的進出控制嚴(yán)格控制易燃、易爆物品進入控制非申請裝修項目物料進入裝修安全控制消防安全的監(jiān)督控制裝修對結(jié)構(gòu)安全的影響裝修用水、用電的管理裝修對環(huán)境的影響控制嚴(yán)禁裝修對建筑物外觀構(gòu)成破壞嚴(yán)禁裝修垃圾污染和破壞環(huán)境69物業(yè)裝修監(jiān)督的要點裝修手續(xù)辦理監(jiān)督檢查34

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。

3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。

4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的