鄭州國際商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃定位方案(功能定位)

XX商業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司XX國際商業(yè)街規(guī)劃定位方案

2007年4月6日

目錄一、形象定位二、消費(fèi)客層定位三、功能定位（一）功能細(xì)分定位（二）功能規(guī)劃建議（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位一、形象定位立足本土的國際化商業(yè)典范依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)XX國際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位要求，為了使XX商業(yè)街的經(jīng)營定位達(dá)到輻射整個(gè)鄭州及周邊縣市的目的，我們遵照商業(yè)街高起點(diǎn)、高品味、高檔次的規(guī)劃要求，把XX國際商業(yè)品牌一條街，打造成為該區(qū)域內(nèi)高檔次、規(guī)?；?、特色化的商業(yè)地標(biāo)，使其成為鄭州商業(yè)界的名片與特色商業(yè)的典范。經(jīng)過我們的詳細(xì)調(diào)研與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)XX國際商業(yè)步行街的精準(zhǔn)定位，使我們對(duì)XX國際商業(yè)街的規(guī)劃有了明確的方向。步行街將是特色性、國際化，規(guī)?；?、高品味的商業(yè)地標(biāo)。主力消費(fèi)群體是一些高端消費(fèi)群和目的性消費(fèi)群，在這里可以滿足他們對(duì)國際精品與特色商業(yè)的體驗(yàn)式消費(fèi)要求，走進(jìn)XX商業(yè)街就是一種品位與高貴的象征。國際化的品牌內(nèi)涵和極具特色的品牌形象號(hào)召力，能更有效的吸納鄭州市及周邊城市的高端消費(fèi)客層。為了使XX商業(yè)街達(dá)到特色化國際化商業(yè)街，商品結(jié)構(gòu)定位于高檔品牌，主要以國際品牌服飾為主，再穿插一些特色餐飲。從個(gè)性化，特色化的角度考慮，使其成為國際化購物中心，成為鄭州商業(yè)界獨(dú)一無二的亮點(diǎn)。讓顧客購物中休閑，在休閑中購物。其核心地位在未來數(shù)年都將無法動(dòng)搖，將持續(xù)發(fā)揮其重要的影響力。二、消費(fèi)客層定位高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)商務(wù)人士、私營業(yè)主及周邊縣市的高收入客層。（25-45歲）此類客層主要是整個(gè)鄭州市及周邊地市IT界、金融界、地產(chǎn)界及商務(wù)界等的高級(jí)白領(lǐng)及高級(jí)商務(wù)人士；高級(jí)行政區(qū)內(nèi)的高級(jí)行政官員；私營老板等。消費(fèi)習(xí)慣：1、具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；2、追求品牌和娛樂消費(fèi)，消費(fèi)心理較為成熟；3、以高檔為主；特色消費(fèi)為輔，是本案的主力消費(fèi)群體；4、以奢侈品和高檔品牌消費(fèi)為主要特征，對(duì)消費(fèi)環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)要求較高；5、注重商品的品質(zhì)和品牌附加值，追求更高層次的文化、娛樂、精神享受。三、功能定位體驗(yàn)式消費(fèi)品味中心（一）功能細(xì)分定位

XX國際廣場的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：1、設(shè)計(jì)休閑購購物和目的性性購物人流（1）購物人流的的設(shè)計(jì)，是直直接決定步行行商業(yè)街經(jīng)營營成功與否的的主要因素之之一，從功能能分區(qū)的角度度來考慮，商商業(yè)街購物人人流的設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)充分考慮休休閑購物和目目的購物人流流，具體作如如下規(guī)劃：（2）設(shè)計(jì)明確的的功能區(qū)域和和板塊，引導(dǎo)導(dǎo)目的性購物物人流。（3）設(shè)計(jì)功能與與功能區(qū)域之之間的相互作作用關(guān)系，以以此帶彼，以以彼促此，使使各種業(yè)態(tài)之之間的互動(dòng)得得到有力的加加強(qiáng)和補(bǔ)充。。（4）橫向和縱向向設(shè)計(jì)不同的的亮點(diǎn)和購物物興奮點(diǎn)，設(shè)設(shè)計(jì)人性化的的輔助功能設(shè)設(shè)施，引導(dǎo)觀觀光休閑人流流留連忘返。。（5）設(shè)計(jì)日常消消費(fèi)人流，增增強(qiáng)步行商業(yè)業(yè)街人氣，以以日常消費(fèi)促促進(jìn)、帶動(dòng)其其它非日常的的購物。（6）設(shè)計(jì)步行商商業(yè)街的建筑筑標(biāo)志與功能能標(biāo)志，定期期、定時(shí)、定定點(diǎn)引導(dǎo)觀光光、休閑、購購物人流，以以制造興奮點(diǎn)點(diǎn)，從而達(dá)到到集中引導(dǎo)購購物的目的。。2、提高步行商商業(yè)街的整體體物業(yè)和投資資價(jià)值的建議XX國際商業(yè)街是是一艘巨型的的“商業(yè)航空空母艦”，她她是以一個(gè)整整體的形象而而出現(xiàn)的，她她既要有整體體的概念形象象，又要有各各種細(xì)分功能能的支持，因因此，步行商商業(yè)街的細(xì)分分功能區(qū)，橫橫向、縱向、、樓層、方位位等等，都要要細(xì)致地考慮慮，各種功能能的經(jīng)營贏利利與經(jīng)營成本本，只有解決決了各功能區(qū)區(qū)經(jīng)營與成本本之間的矛盾盾，才能有效效地做好銷售售，提高整體體的銷售率，，有效快速地地回籠資金，，盡早實(shí)現(xiàn)步步行商業(yè)街的的正常運(yùn)營。。3、后續(xù)的經(jīng)營營和管理XX商業(yè)街在功能能分區(qū)的同時(shí)時(shí)，必須考慮慮到商業(yè)步行行街的經(jīng)營和和管理，尤其其象特色餐飲飲功能區(qū)域，，更應(yīng)是如此此。（二）功能規(guī)規(guī)劃建議為了讓XX國際商業(yè)步行行街能夠達(dá)到到輻射鄭州市市及周邊地市市，XX國際商業(yè)步行行街必須具備備以下條件1、對(duì)主力品牌牌的要求（1）必須是具有有系統(tǒng)化、全全線化、規(guī)模模化的國際國國內(nèi)著名名品牌。。（2）在本行業(yè)中中具有較強(qiáng)的的影響力與領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)性，并具具有很強(qiáng)的代代表性。（3）品牌在河南南省屬獨(dú)有性性或稀缺性，，具有很強(qiáng)的的競爭能力和和適應(yīng)能力。。（4）品牌的單店店規(guī)模應(yīng)具有有相當(dāng)強(qiáng)的號(hào)號(hào)召力，并具具有很好的品品牌形象及健健全的全國營營銷網(wǎng)絡(luò)。（5）站在輻射整整個(gè)鄭州市及及周邊地級(jí)市市的高度而言言，品牌必必須具有有個(gè)性化、國國際化，特色色化的高檔次次品牌和個(gè)性性化品牌。2、對(duì)特色品牌牌的要求（1）在本行業(yè)有有很強(qiáng)的創(chuàng)新新能力，有跨跨區(qū)域拓展的的業(yè)務(wù)發(fā)展需需要，具有良良好的品牌形形象和口碑；；（2）具具有相相對(duì)成成熟的的系統(tǒng)統(tǒng)化發(fā)發(fā)展模模式和和選店店條件件。（3）對(duì)對(duì)新市市場的的適應(yīng)應(yīng)能力力較快快，本本土創(chuàng)創(chuàng)新能能力較較強(qiáng)。。（4）在在本行行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域的的品牌牌個(gè)性性較強(qiáng)強(qiáng)。影影響力力較大大。（5）與與相關(guān)關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)的互互補(bǔ)性性較強(qiáng)強(qiáng)，能能夠很很好的的促進(jìn)進(jìn)整體體的商商業(yè)形形象提提升。。3、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目本本身的的要求求（1）從項(xiàng)項(xiàng)目的的硬件件設(shè)施施來看看，動(dòng)動(dòng)線、、燈光光的設(shè)設(shè)計(jì)，，店面面的設(shè)設(shè)計(jì)和和停車車位等等技術(shù)術(shù)面一一定要要達(dá)到到高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的要求求。（2）經(jīng)營營管理理上，，要有有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富富的經(jīng)經(jīng)營管管理公公司進(jìn)進(jìn)行管管理。。其對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)街項(xiàng)項(xiàng)目的的成功功至關(guān)關(guān)重要要，它它能夠夠很好好的調(diào)調(diào)節(jié)整整體商商業(yè)的的品牌牌結(jié)構(gòu)構(gòu)可以以通過過各種種宣傳傳活動(dòng)動(dòng)和促促銷手手段來來加大大XX國際商商業(yè)步步行街街在鄭鄭州市市的知知名度度，從從而吸吸引客客戶，，并能能讓商商業(yè)物物業(yè)持持續(xù)增增值。。（3）從服服務(wù)上上講，，要更更為專專業(yè)化化、更更為個(gè)個(gè)性化化，以以滿足足顧客客的需需求。。（4）發(fā)展展商的的知名名度及及品牌牌實(shí)力力對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣也起起著很很大的的推動(dòng)動(dòng)作用用。所所以建建議XX集團(tuán)在在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)方面面的招招商策策略應(yīng)應(yīng)該與與知名名品牌牌進(jìn)行行合作作，通通過與與知名名品牌牌建立立合作作聯(lián)盟盟，從從而提提高XX國際商商業(yè)步步行街街在商商業(yè)界界的知知名度度。（三））業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種種規(guī)劃劃定位位國際化與與個(gè)性化化購物天天堂1、XX商業(yè)街功功能分區(qū)區(qū)總原則則（1）實(shí)行橫橫向、縱縱向交叉叉式的功功能分區(qū)區(qū)；（2）以步行行商業(yè)街街中段““中心功功能”區(qū)區(qū)域向東東門口和和北門口口輻射；；（3）完全考考慮主題題商業(yè)整整體經(jīng)營營管理模模式的功功能分區(qū)區(qū)；（4）各功能能分區(qū)的的大小比比例合理理規(guī)劃。。2、XX國際商業(yè)業(yè)街功能能分區(qū)規(guī)規(guī)劃（見見圖一））XX商業(yè)街總總長度350米，室內(nèi)內(nèi)面積約約19237m2，我們將將對(duì)建筑筑單位的的自然塊塊狀自西西向東分分為四個(gè)個(gè)區(qū)兩個(gè)個(gè)館，以以經(jīng)營國國內(nèi)、國國際一線線品牌為為主。業(yè)態(tài)定位位A區(qū)：國際際品牌男男裝系列列B區(qū)：國際際品牌女女裝系列列C區(qū)：歡樂樂購物街街D區(qū)：國內(nèi)內(nèi)精品男男、女裝裝A館：美美美時(shí)代百百貨B館：特色色餐飲XX商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)功能能布局表表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營業(yè)時(shí)間A區(qū)國際品牌男裝系列服飾、鞋帽18.39%3549m2休閑裝、商務(wù)正裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30B區(qū)國際品牌女裝系列服飾、鞋帽17.04%3290m2少、淑女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30C區(qū)歡樂購物街化妝品、箱包、皮具、飾品12.34%2381m2化妝品、飾品、皮具、箱包9:00-21:30D區(qū)國內(nèi)精品男、女裝服飾19.02%3670m2鞋帽、衣、精品女裝9:00-21:30A館特色餐飲餐飲8.72%1683m2特色美食廣場、西餐，歐克一佰咖啡、音樂廚房9:00-02:00B館美美百貨百貨24.49%4727m2精品百貨9:00-21:30國際國內(nèi)內(nèi)品牌一一覽表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國際男裝唐納·卡蘭、路易·威登、范思哲、迪奧、Gucci古奇、瓦倫·蒂諾、PYADA、猜（Guess）、阿瑪尼、夢(mèng)特嬌杰克瓊斯、國內(nèi)精品男裝柒牌、勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、九牧王、虎都、帝牌、Boss、卡賓、金利來、Esprit、群豪、偉志、愛登堡、亞瑟王、仙霞少紳男裝觀奇、順美、雅戈?duì)枴谭?、卡賓、成龍、報(bào)喜鳥、艾斯鋪瑞、圣大保羅、富紳、卡爾丹頓、鱷魚、莊吉、CAMEL、藍(lán)豹、商務(wù)正裝杉杉、花花公子、圣大保羅、維可多、倫敦霧、馬克華菲、莊吉、順美雅戈?duì)?、培蒙、僑蒙、運(yùn)動(dòng)男裝耐克Nike、阿迪達(dá)斯Adidas、銳步Reebok、彪馬PUMA、斐樂FILA、美津儂Mizuno、茵寶UMBRO、背靠背KAPPA、迪亞多納DIADORA、樂途LOTTO、Esprit、花花公子、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奧、JIVENCHY、VERSACE、VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）寶姿、LouisVuitton、Prada、范思哲、克里斯丁迪奧、紀(jì)梵喜、伊夫圣洛朗、瓦倫蒂諾、喬治·阿瑪尼、三宅一生、卡爾文·克萊恩、唐娜·卡倫、法涵詩、Burberry、國內(nèi)女裝Only、艾格、歌莉婭、太平鳥、蟲蟲、太和、斯?fàn)桘?、迪絲平、千百惠、歌力思婕儷絲、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、歐時(shí)力、美特斯邦威、圣瑪田、雪歌、傲絲度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女裝Cushow、EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季侯風(fēng)、艾格、淑格、時(shí)尚小魚、BK、閣蘭秀、法國箱子、茵佳妮、臺(tái)秀、城市麗人、靜夜思、簡、播敦奴、路逸莎美、娜爾思、紅人、閣蘭秀、法米尼、凱萊、依瑤、以純國際國內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑女裝耐克（Nike）、阿迪達(dá)斯（Adidas）、銳步（Reebok）、彪馬（PUMA）、斐樂（FILA）、美津儂（Mizuno）、茵寶（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亞多納（DIADORA）、樂途（LOTTO）、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際精品內(nèi)衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內(nèi)精品內(nèi)衣歐迪芬、龍笛、研色國際、國內(nèi)名品珠寶金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大福、周生生、六福、明牌、金鷺、吉盟、金至尊、金得利、老鳳祥、福輝國際名表雷達(d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