四川房地產(chǎn)住宅項目營銷執(zhí)行案

中糧·御嶺灣3期

夢想起航3營銷執(zhí)行案目標解析目標解構(gòu)5.85.286.30完成2000萬新增1.1億新增5000萬三期：2套；二期剩余：3套（已完成）三期：12套；二期剩余：4套三期、二期：共10套2季度保底目標：1.63億5.28開盤保底目標：16套（三期12套，二期4套）卓越目標：16套+雙子樓王中糧地產(chǎn)深耕成都4年，2011是收獲年中糧地產(chǎn)傾情御嶺灣4年，2011是飛躍年二季度的營銷目標——不僅僅是1.64個億2011成都中糧地產(chǎn)品牌年！第一提及率，深度影響力，品牌美譽度氣度決定格局大盤需要大手筆，大氣魄！一鳴驚人，一夜傾城思考達成目標的路徑？決勝“5.28”營銷總思路梯度一：嫁接名人張學友，深度挖掘其與中糧品牌內(nèi)涵的共性！——解決中糧品牌影響力提升的問題夢想啟航：尋找品牌與熱銷的平衡點，回歸“價值的根本”梯度二：以雙子樓王為標桿，拉升項目整體檔次！——解決項目美譽度與大盤價值提升的問題梯度三：以三期新品為載體，重塑項目價值體系！——解決客戶價值認知與項目熱銷的問題策略組合策略組合

大事件做足影響力

大客戶格守三陣地

案場大攻略給力支持臨門一腳價值大盤。圍繞核心價值，繼續(xù)放大項目唯一性，

使得核心價值落地，成為真正的生命力大事件。張學友演唱會香港-國際鋼琴公開賽責任地產(chǎn)，有有愛有家情動御嶺灣：件1精神地標。事香港國際鋼琴琴公開賽事國際交流平臺臺：藝術(shù)社區(qū)。件2大客戶。高端陣地：標標桿層面核心陣地：主主力層面輿論陣地：影影響力層面1高端陣地直擊標桿——雙子樓王、高高價產(chǎn)品精準鎖定“意見領(lǐng)袖””客戶中糧給力支持全面啟動中糧糧集團內(nèi)部推推介整合中糧員工工、渠道供應應商等多維度度資源世聯(lián)策動全國新陣地直效升級嶄新亮相，聯(lián)聯(lián)動全域深度挖掘目標標客戶資源，，多渠道拓展展項目直擊成都高端端客群高效整合標桿桿產(chǎn)品客戶資資源，同時提提升市場認知知度高端陣地一“中糧，給力力支持”中糧渠道：中糧集團內(nèi)部部員工各渠道供應商商其他合作資源源等高端陣地二“世聯(lián)，策動動全國”聯(lián)動動““打打包包””方方案案：：川籍籍豪豪宅宅客客戶戶（建建議議中中糧糧購買買彩彩信信端端口口，由由世世聯(lián)聯(lián)提提供供全全國國川川籍籍豪豪宅宅客客戶戶資資源源））世聯(lián)聯(lián)內(nèi)內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)郵郵件件（分分階階段段，，多多層層面面，，大大范范圍圍覆覆蓋蓋宣宣傳傳））世聯(lián)聯(lián)內(nèi)內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)宣宣傳傳（新新聞聞、、項項目目動動態(tài)態(tài)、、BBS等））《地產(chǎn)產(chǎn)評評論論》免費費廣廣告告投投放放（世世聯(lián)聯(lián)出出品品專專業(yè)業(yè)期期刊刊））高端端陣陣地地三三“新新陣陣地地，，直直效效升升級級””Action1：導導視視升升級級進一一步步完善善現(xiàn)現(xiàn)場場導導視視系系統(tǒng)統(tǒng)，增增強強分分展展場場信信息息釋釋放放強強度度Action2：接接待待升升級級“走走出出去去、、引引進進來來””———增強強銷銷售售人人員員接接待待靈靈活活性性，，鼓鼓勵勵走出出分分展展場場與客客戶戶進進行行直直接接溝溝通通“武武裝裝升升級級””———高爾爾夫夫系系列列課課程程培訓訓，，讓讓銷銷售售人人員員““武武裝裝到到牙牙齒齒””2核心心陣陣地地直面面主主力力———全力力拓拓展展主力力客客群群深度度挖挖掘掘現(xiàn)有有資資源源，全全面面開開拓拓目標標領(lǐng)領(lǐng)域域老業(yè)業(yè)主主：“三三部部曲曲”，高高效效資資源源維維護護誠意意客客戶戶：“雙雙劍劍合合璧璧””，時時時時跟跟進進渠道道客客戶戶：“深深度度挖挖掘掘”，精精準準定定位位前期期積積累累客客源源：“三三效效合合一一““，全全面面篩篩選選核心心陣陣地地一一老業(yè)業(yè)主主：：““三三部部曲曲””Step1：ONLIVE換卡卡晉晉級級Onlive會員員卡卡全全面面換換卡卡升升級級，，業(yè)主主可可到到現(xiàn)現(xiàn)場場登登記記領(lǐng)領(lǐng)取取新新一一代代會會員員卡卡（原原峰峰匯匯卡卡更更換換時時升升級級為為嶺嶺秀秀卡卡）），，享享受受更多多會會員員權(quán)權(quán)益益需制作作新新一一批批會會員員積積分分卡卡（可可根根據(jù)據(jù)每每次次消消費費情情況況，，實實時時計計算算、、扣扣除除積積分分）），，啟啟動動御御嶺嶺灣灣現(xiàn)現(xiàn)場場體體驗驗積分分系系統(tǒng)統(tǒng)管管理理工作作核心心陣陣地地一一老業(yè)業(yè)主主：：““三三部部曲曲””Step2：““老老帶帶新新””開開盤盤超超值值激激勵勵凡于于2011年5月29日前前至御御嶺嶺灣灣現(xiàn)現(xiàn)場場登登記記確確認認““老老帶帶新新””的的老老業(yè)業(yè)主主，，可可按按照照推推介介成成交交客客戶戶的的簽簽約約時時間間獲獲得得“開開盤盤超超值值大大獎獎””簽約時間段6月15日前6月30日前7月1日以后獎勵金額10萬5萬恢復2萬說明需認購三期A標產(chǎn)品，方可享受激勵Step3：““私私家家宴宴””升升級級老業(yè)業(yè)主主可可邀邀請請親親友友在在御御嶺嶺灣灣現(xiàn)現(xiàn)場場舉舉行行私私家家宴宴，，給足足業(yè)業(yè)主主面面子子地點點：：197樣板板間間升級級方方案案增加加互互動動娛娛樂樂功功能能（如如：：麻麻將將、、飛飛鏢鏢等等））“鴻鴻藝藝會會””管管家家全程程服服務務個性性化化定定制制服服務務，根根據(jù)據(jù)客客戶戶偏偏好好布布置置現(xiàn)現(xiàn)場場并并確確定定菜菜單單核心心陣陣地地二二誠意意客客戶戶：：““雙雙劍劍合合璧璧”客戶戶維維護護系系統(tǒng)統(tǒng)對象象：：前期期積積累累的的高高誠誠意意度度客客戶戶維護手手法：：“雙劍劍合璧璧”電話持持續(xù)跟跟進——結(jié)合活活動節(jié)節(jié)點，，邀約約客戶戶多次次上門門短信實實時跟跟進——根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場活活動（（如：：張學學友演演唱會會、李李斯特特鋼琴琴比賽賽）的的舉辦辦，及及時向向客戶戶發(fā)送送以活動、、項目目價值值、銷銷售信信息為主的的短信信等核心陣陣地三三渠道客客戶：：“深深度挖挖掘””線下立立體滲滲透對象：：城南20個高端端住區(qū)區(qū)（已已完成成洗樓樓）目標客客戶集集中住住區(qū)（（領(lǐng)袖別別墅、、濱江江別墅墅、中中海名名城、、萬科科城市市花園園、龍龍城一一號等等）滲透手手段：：公關(guān)——購買目目標項項目業(yè)業(yè)主聯(lián)聯(lián)系方方式直投——全面對對目標標社區(qū)區(qū)進行行洗樓樓，或或投放放直郵郵短信——以上述述目標標客戶戶集中中的住住區(qū)（（如：：領(lǐng)袖袖別墅墅等等）為為重點點，進進行目目標短短信（（含彩彩信））投放放call客——對購買買到的的客戶戶資源源進行行多輪輪電話話訪問問，邀邀約上上門核心陣陣地四四前期積積累客客戶：：“三三效合合一””多渠道道篩選選客戶戶對象：：前期積積累的的上門門、進進線客客戶三輪““洗客客”：：短信——及時投投放活活動、、項目目價值值及銷銷售信信息Call客——現(xiàn)場銷銷售組組織多多輪電電話邀邀約上上門活動節(jié)節(jié)點跟跟進——邀約客客戶參參加項項目活活動3輿論陣陣地2011““李斯特特紀念念獎””香港港—國際鋼鋼琴公公開賽賽陣地一一紫荊電電影院院陣地二二支撐影響力力，擴大項目品品牌宣傳度度，未來來的潛在客客戶。輿論陣陣地一一李斯特特鋼琴琴比賽賽全城總總動員員培訓班班琴行大學充分利利用各各類渠渠道，，如培培訓班班、大大學、、琴行行、中中小學學等，，形成成全城城轟動動效應應——全城總總動員員。線上專題頁面網(wǎng)絡平臺互動賽事專區(qū)專題活動微博中糧地產(chǎn)相關(guān)新聞論壇互動訪談線下活動支持微博上墻品牌形象展示新聞炒作網(wǎng)絡全全程炒炒作比賽全全程由由大成成網(wǎng)進進行全全程的的網(wǎng)絡絡炒作作。輿論陣陣地二二紫荊電電影院院策略略綜合紫紫荊電電影院院5月電影影排期期，于于5月20日-22日，每每日安安排一一名銷銷售代代表到到VIP室接收收咨詢詢，挖挖掘有有效客客戶。。案場大大攻略略。銷售培培訓組團PK集中推推售攻略一一：銷銷售培培訓攻略二二：組組團PK攻略三三：集集中推推售時間培訓課程講師進度第一周（5月5-8日）【三期景觀設計】奧雅設計已完成【億級客戶銷售技巧】徐寧已完成【如何賣豪宅】徐寧已完成第二周（5月9-15日）【競品及市場大勢】樊邦勇待完成【銀行貸款辦理】相關(guān)銀行人員待完成【高爾夫知識培訓】楊阿亮待完成第三周（5月16-22日）【三期價值點再梳理】郭磊待完成【億級客戶銷售技巧】郭磊待完成【自住及投資客戶銷售技巧】楊小和待完成【如何梳理豪宅客戶】楊小和待完成第四周（5月23-29日）【開盤及推售策略】楊阿亮待完成培訓計計劃表表為配合合三期期銷售售，對對現(xiàn)場場銷售售人員員進行行全方方位的的培訓訓。主主要以以銷售售技巧巧方面面的培培訓為為主，，同時時為銷銷售代代表更更能準準確的的把握握“雙雙子樓樓王””的客客戶，，【億級客客戶銷銷售技技巧】需多次次培訓訓。銷售培培訓結(jié)合銷銷售，，建立立完整整立體體式培培訓計計劃組團PK建立內(nèi)內(nèi)部PK體系，，引進進競爭爭機制制攻略一一：銷銷售培培訓攻略二二：組組團PK攻略三三：集集中推推售PK將現(xiàn)場場銷售售代表表分為為A、B組，建建立內(nèi)內(nèi)部PK體系，，引進進競爭爭機制制，促促進各各小組組團隊隊合作作，增增強銷銷售能能力。。李曦碧嚴曉余黃河黃薇樊磊楊繼國池恒許文翔馬潔組長組員VSPK集中推推售分周鎖鎖定房房源，，集中中推售售，人人為控控制產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺攻略一一：銷銷售培培訓攻略二二：組組團PK攻略三三：集集中推推售將整體體目標標進行行分解解至每每周，，鎖定定每周周集中中推售售房源源，進進行集集中推推售，，人為為控制制產(chǎn)品品稀缺缺，營營造項項目熱熱銷勢勢態(tài)，，以促促進銷銷