深圳社區(qū)商業(yè)專題研究報(bào)告157P(建筑規(guī)劃設(shè)計(jì))

社區(qū)商業(yè)專題研究報(bào)告目錄第一部分：社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開發(fā)進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)營第二部分：社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位第三部分：社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)第四部分：社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃第五部分：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與招商第六部分：社區(qū)商業(yè)的銷售第七部分：大型社區(qū)商業(yè)研究第八部分：高檔社區(qū)商業(yè)研究第九部分：社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造開發(fā)奇跡第一部分社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開發(fā)進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)營

盡管社區(qū)商業(yè)開發(fā)量越來越大，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中占住了重要的比重，但是其開發(fā)模式目前還是比較粗放，主要體現(xiàn)在三點(diǎn)上：1：粗放式規(guī)劃——在項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中優(yōu)先考慮住宅，導(dǎo)致商鋪不規(guī)則現(xiàn)象嚴(yán)重；逢街劃鋪，鋪位大小不一；2：粗放式營銷——發(fā)展商往往將商鋪一起委托給住宅代理公司，實(shí)質(zhì)上中介公司已進(jìn)入住宅、商鋪、寫字樓的專業(yè)細(xì)分時(shí)代，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目沒有定位和招商就直接銷售，投資者自行招租，經(jīng)營混亂，并對(duì)社區(qū)形象、居民生活質(zhì)量產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響；3：粗放式定價(jià)——缺乏明確的社區(qū)商鋪價(jià)值評(píng)估體系，往往被動(dòng)地粗略參照市場價(jià)，忽視項(xiàng)目自身商鋪的特征，售價(jià)往往比較中庸。隨著城市商業(yè)中心的不斷成熟，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)社區(qū)商業(yè)的時(shí)代，大規(guī)模的城郊社區(qū)開發(fā)，以及城市中心區(qū)的舊城改造，帶來了大量的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必須充分了解社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)特征、定位特征、招商特征、銷售特征、經(jīng)營特征，從而使得社區(qū)商業(yè)的開發(fā)進(jìn)入專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營。中海地產(chǎn)開發(fā)的陽光棕櫚園商業(yè)街空置嚴(yán)重

萬科地產(chǎn)開發(fā)的萬科城商業(yè)街空置嚴(yán)重

第二部分社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位一：社區(qū)開發(fā)推動(dòng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展城市大開發(fā)出現(xiàn)了社區(qū)城郊化的走勢，大規(guī)模、大組團(tuán)的現(xiàn)代社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。隨著現(xiàn)代社區(qū)組團(tuán)的崛起，零售市場已經(jīng)由城市中心分流至大型社區(qū)?，F(xiàn)代社區(qū)高素質(zhì)居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)力，新的商業(yè)需求，使得過去處于無規(guī)劃、無規(guī)模、無規(guī)范的“三無”狀態(tài)的舊社區(qū)商業(yè)，面臨重大變革：社區(qū)商業(yè)逐步走出臟亂差的狀態(tài)，由混亂到統(tǒng)一，由無序經(jīng)營到整體規(guī)劃，由小雜貨店到品牌超市百貨連鎖，由單一服務(wù)到休閑、娛樂、購物綜合服務(wù)，而引發(fā)這一變化的始作俑者便是大零售商家。社區(qū)商業(yè)急需大型商家的參與、整合，提升社區(qū)商業(yè)的檔次，提供更周到、更健康、更全面的綜合服務(wù)。一個(gè)普遍的規(guī)律是：當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變零散分布而集購物、休閑、服務(wù)等諸多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)便顯露出可觀的贏利前景，孕育無限商機(jī)。1、零售巨頭搶占社區(qū)“根據(jù)地”。零售巨頭在商業(yè)中心區(qū)打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時(shí)，社區(qū)商業(yè)也成為白熱化的商戰(zhàn)焦點(diǎn)，并成為新的根據(jù)地。超市百貨迫不及待搶占社區(qū)市場，首先是利潤動(dòng)因，利潤無疑是社區(qū)商業(yè)發(fā)展最直接的助推，社區(qū)組團(tuán)規(guī)模大，人口多，收入高，消費(fèi)力強(qiáng)勁，且社區(qū)居民追求便捷的購物需求，決定了社區(qū)消費(fèi)的穩(wěn)定和可觀的商業(yè)利潤；其次是競爭動(dòng)因，零售業(yè)競爭近乎殘酷，商業(yè)已進(jìn)入規(guī)模連鎖競爭時(shí)期，社區(qū)作為零售的終端市場，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了零售市場的“根據(jù)地”；其三是成本動(dòng)因，城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，而中心商業(yè)正逐步被社區(qū)商業(yè)分流，新興的社區(qū)組團(tuán)商業(yè)運(yùn)營成本相對(duì)較低，極大地降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和壓力。正是這些“供”與“需”的碰撞，產(chǎn)生了以大型商業(yè)為主導(dǎo)的新型社區(qū)商業(yè)中心。2、社區(qū)商業(yè)目前已占住社會(huì)消費(fèi)品零售總額的三分之一。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營，是以社區(qū)居民就近消費(fèi)為特征的。由于社區(qū)居民消費(fèi)人口集中、消費(fèi)力強(qiáng)勁，社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，越來越受到開發(fā)商、連鎖零售商的重視，“一個(gè)人每花掉3元錢，一元就獻(xiàn)給了社區(qū)商業(yè)”，社區(qū)商業(yè)目前已占住社會(huì)消費(fèi)品零售總額的三分之一。目前，在商業(yè)發(fā)達(dá)城市如北京、深圳等，社區(qū)消費(fèi)大約占整個(gè)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的三分之一，這個(gè)數(shù)據(jù)還在增長。按發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)所占消費(fèi)零售總額比例一般在40％左右，由此可見，深圳社區(qū)商業(yè)盡管已發(fā)展到了一個(gè)較高的水平，但依然有著成長空間。3、城市社區(qū)商商業(yè)布局合理理化，商業(yè)中中心與社區(qū)商商業(yè)分工。城市零售業(yè)態(tài)態(tài)在空間上的的布局一改往往昔城市商業(yè)業(yè)中心的狀態(tài)態(tài)，而出現(xiàn)““邊緣崛起””。目前，在在城市商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域，出現(xiàn)了了“集聚——擴(kuò)散”的發(fā)展展趨勢，即：：品牌商品向向城市商業(yè)中中心集聚，以以此來展示品品牌效應(yīng)和商商業(yè)利潤；日日用商品向社社區(qū)擴(kuò)散，以以減少消費(fèi)者者的購買成本本，表現(xiàn)為區(qū)區(qū)域性零售分分中心與市中中心并存、品品牌商品經(jīng)營營在城市或區(qū)區(qū)域性商業(yè)中中心、便利品品經(jīng)營在鄰近近居民集中居居住區(qū)布點(diǎn)的的跡象。4、城市社區(qū)區(qū)零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，，充分滿足社社區(qū)消費(fèi)需求求。社區(qū)商業(yè)中心心普遍位于小小區(qū)的中心位位置，社區(qū)消消費(fèi)需要的服服務(wù)業(yè)態(tài)主要要包括日常生生活購物店（（如超市、便便利店、家庭庭百貨店、專專業(yè)店）、生生活配套設(shè)施施（如銀行、、洗衣店、美美容美發(fā)店、、維修店、書書店、電信和和郵政點(diǎn)），，以及休閑娛娛樂設(shè)施（如如餐館、咖啡啡廳、酒吧、、健身房），，它們共同構(gòu)構(gòu)成社區(qū)商業(yè)業(yè)的內(nèi)容。既既能滿足傳統(tǒng)統(tǒng)的衣、食、、住、行需要要，又能適應(yīng)應(yīng)新型的消費(fèi)費(fèi)需求。第三部分社區(qū)商業(yè)的建建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)一：社區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)模規(guī)劃劃社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)必須須遵從社區(qū)商商業(yè)的規(guī)律，，必須量化規(guī)規(guī)模規(guī)劃。當(dāng)前社區(qū)商業(yè)業(yè)開發(fā)有失度度的苗頭，追追求商業(yè)面積積最大化的問問題比較嚴(yán)重重。一些社區(qū)區(qū)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)模偏大，導(dǎo)導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)業(yè)招商難甚至至長期空置。。由于社區(qū)商商鋪價(jià)值高于于住宅價(jià)格多多倍，開發(fā)商商為了追求利利潤最大化，，盡可能地劃劃分街鋪銷售售，如深圳寶寶安中心區(qū)就就出現(xiàn)了社區(qū)區(qū)開發(fā)逢街必必劃鋪的現(xiàn)象象，有的甚至至臨著小區(qū)地地下停車出入入口、車行道道也規(guī)劃街鋪鋪，這種做法法使得社區(qū)商商鋪開發(fā)過量量，也大大降降低了商鋪的的價(jià)值。根據(jù)商務(wù)局的的《社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))》的總體要求的的第一條“大大型社區(qū)人均均商業(yè)用地面面積不小于0.9平方米，中型型社區(qū)人均商商業(yè)用地面積積不小于0.7平方米”，社社區(qū)商業(yè)要以以社區(qū)實(shí)際消消費(fèi)需求量來來適度規(guī)劃，，超過了這個(gè)個(gè)度，就會(huì)使使社區(qū)商業(yè)價(jià)價(jià)值降低。模式一：社區(qū)區(qū)型商業(yè)中心心典型建筑構(gòu)成成：集中式商商場＋商業(yè)街街模式業(yè)態(tài)組合：超超市＋商業(yè)街街社區(qū)型百貨＋＋商業(yè)街超市＋百貨＋＋商業(yè)街典型案例：深深圳福田中中港城，百佳佳超市＋一樓樓內(nèi)街商鋪二、社區(qū)型商商業(yè)的三種開開發(fā)模式中港城外景中港城一樓內(nèi)內(nèi)鋪深圳南山前海海人人樂超市市＋商業(yè)街人人樂超市深圳福田梅林林家樂福超市市＋一樓商業(yè)業(yè)內(nèi)街梅林家樂福梅林家樂福一一樓輔營區(qū)典型社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成模式二：社區(qū)區(qū)次主力店組組合型業(yè)態(tài)組合：小小超市+次主力店（餐餐飲、健身、、美容、圖書書、電器等））+街區(qū)典型案例：典型建筑特征征：小型集中中式商業(yè)+商業(yè)街深圳政府大型型住宅區(qū)－彩彩田村配套商商業(yè)中心。以以民潤市場小小超市，配合合有健身、美美容等商業(yè)形形態(tài)。深圳南山80萬平米星海名名城社區(qū)，引引進(jìn)兩家小型型超市作為次次主力店，分分布在不同的的街區(qū)等。典型社區(qū)次主主力店組合商商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成：其他次主力店店和配套小型社區(qū)型超超市包括社區(qū)大型型餐飲、休閑閑、健身、美美容、培訓(xùn)，，以及銀行、、郵局、社區(qū)區(qū)健康中心等等社會(huì)公共服服務(wù)類等。如民潤、華潤潤社區(qū)店等，，一般面積在在500平方米左右＋模式三：純商商業(yè)街模式業(yè)態(tài)組合：種種類型的社區(qū)區(qū)商業(yè)獨(dú)立經(jīng)經(jīng)營，餐飲類類、休閑類、、服務(wù)類、服服裝飾品類、、維修類、便便利店等，沒沒有主力店引引入。典型建筑特征征：單層或者者雙層的商業(yè)業(yè)街?？赡苁鞘亲≌娜箻菢牵部赡苁鞘仟?dú)立建筑。。典型案例：深深圳福田?建設(shè)新新家園園商業(yè)街等。。三：社區(qū)商業(yè)業(yè)的多種布局局模式1：社區(qū)多組團(tuán)團(tuán)，商業(yè)街多多組團(tuán)布局模模式桃源居多期分分片區(qū)滾動(dòng)開開發(fā)，先后在在前進(jìn)路、匯匯江二路、洲洲石公路開發(fā)發(fā)了相應(yīng)的社社區(qū)商業(yè)。桃源居社區(qū)商商業(yè)布局圖2：社區(qū)大圍合合，商業(yè)街大大圍合布局模模式不少社區(qū)項(xiàng)目目四面環(huán)繞市市政道路，通通常會(huì)逢街劃劃鋪，形成商商業(yè)大圍合布布局模式。在在大圍合商業(yè)業(yè)街區(qū)規(guī)劃中中，還有一些些項(xiàng)目在社區(qū)區(qū)主入口部分分，通過將門門禁系統(tǒng)后移移，將商業(yè)街街引進(jìn)形成內(nèi)內(nèi)街，在增加加商業(yè)街面積積的同時(shí)，也也形成了一條條半開放式的的商業(yè)街，這這種半開放式式的商業(yè)街因因?yàn)槲挥谏鐓^(qū)區(qū)主要出入口口，因而也是是生意最旺的的。中海陽光棕櫚櫚園商業(yè)街3：社區(qū)組團(tuán)與與商業(yè)組團(tuán)分分別集中布局局模式為了保證住宅宅區(qū)的私密性性與品質(zhì)感，，同時(shí)又能很很好的為社區(qū)區(qū)居民提供便便利的商業(yè)服服務(wù)，一些大大型社區(qū)往往往將社區(qū)組團(tuán)團(tuán)與商業(yè)組團(tuán)團(tuán)分別集中設(shè)設(shè)置，互不干干擾，如深圳圳萬科城，東東莞萬科運(yùn)河河一號(hào)等。上圖紅線內(nèi)為為小區(qū)商業(yè)，，后面是住宅宅區(qū)域萬科運(yùn)河一號(hào)號(hào)商業(yè)街四：社區(qū)商業(yè)業(yè)主力店、次次主力店、街街鋪的面積規(guī)規(guī)劃1：超市百貨主主力店面積一般標(biāo)準(zhǔn)超市市規(guī)模達(dá)到6000-10000平方米，單層層面積一般在在3000平米以上，家家樂福、沃爾爾瑪?shù)葒H超超市要求單層層面積較高，，沃爾瑪要求求單層面積達(dá)達(dá)一萬平米.2：次主力店面面積次主力店包括括品牌連鎖餐餐飲、健身中中心、美容中中心等，如一一般連鎖快餐餐肯德基、麥麥當(dāng)勞的面積積要求在300-500平米之間。3：街鋪面積街鋪通常情況況下以經(jīng)營社社區(qū)便利為主主，其是快餐餐店、美容美美發(fā)店經(jīng)營面面積較大，一一般在100平米左右，而而面包坊、沖沖曬店、藥店店經(jīng)營面積較較小。在社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃中，有些些開發(fā)商為了了追求商鋪銷銷售面積最大大化，盡可能能把社區(qū)商鋪鋪進(jìn)深做深、、面積做大，，動(dòng)輒單鋪面面積就超過一一百平方米以以上，殊不知知大面積的鋪鋪位不太適合合社區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營，除了餐餐飲、美容等等業(yè)態(tài)外，更更多的社區(qū)便便利店只需要要四五十平方方米。有些社社區(qū)商業(yè)中心心的街鋪每年年租金遞增率率十分有限，，其主要原因因就是鋪位面面積大，商戶戶經(jīng)營成本高高，導(dǎo)致單位位租金難以成成長。案例一：：以深圳南山前前海人人樂超超市的街鋪為為例，單鋪面面積一般都在在100平米以上，單單鋪面積過大大，人氣雖旺旺，但租金成成長較低。目目前租金水平平在160元/平方米左右，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于南南山正常的社社區(qū)超市街鋪鋪200-250元/平方米的租金金水平。南山前海人人人樂街鋪平面面圖案例二：：我司操作的繽繽紛商業(yè)商業(yè)業(yè)中心街鋪，，進(jìn)深控制在在10米左右，面寬寬一般在3.5米-4米，單鋪面積積一般在40-50平米；目前市市場正常租金金在250-300元/平方米，部分分鋪位甚至突突破400元/平方米。繽紛商業(yè)中心心平面圖五：社區(qū)商業(yè)業(yè)如何處理好好商業(yè)與住宅宅的關(guān)系當(dāng)前社區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)重住宅宅輕商場的現(xiàn)現(xiàn)象比較嚴(yán)重重，導(dǎo)致商場場空間難用。。發(fā)展商與規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位位在設(shè)計(jì)方面面為保證住宅宅的戶型、朝朝向等，對(duì)裙裙樓商場的空空間破壞性較較大，主要體體現(xiàn)在：1：住宅核心筒筒的擺放位置置不當(dāng)，導(dǎo)致致商場整體開開放式格局被被割裂，有的的不得不結(jié)合合核心筒設(shè)計(jì)計(jì)“回”字型型動(dòng)線；2：住宅因?yàn)橹W(wǎng)比較密集集、不規(guī)則，，使得商場空空間十分難用用；3：住宅的消防防梯、電梯設(shè)設(shè)置不當(dāng)，造造成商業(yè)死角角的存在；4：在商場的外外部，比如住住宅大堂的布布置破壞了外外部商業(yè)街的的連續(xù)性，地地下停車場的的出入口和小小區(qū)車道，使使得室外商業(yè)業(yè)街的商業(yè)氣氣氛蕩然無存存等等。雖然住宅與底底商在設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃上的沖突突較大，但若若在項(xiàng)目建筑筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之之初充分重視視的話，仍可可以在很大程程度上降低底底商對(duì)住宅影影響，尋求到到二者價(jià)值的的平衡點(diǎn)，讓讓魚和熊掌能能夠兼得。方式一：轉(zhuǎn)換換層設(shè)計(jì)，將將住宅和商鋪鋪獨(dú)立化。為充分保證住住宅、商鋪的的設(shè)計(jì)要求，，轉(zhuǎn)換層不失失為一種可以以兩者兼顧的的設(shè)計(jì)方向。。例如，底商三三層，在第四四層設(shè)計(jì)一層層轉(zhuǎn)換層，以以此作為住宅宅的分戶層，，同時(shí)將第四四層的平臺(tái)建建成空中花園園，同樣可以以進(jìn)行綠化等等環(huán)境景觀的的設(shè)計(jì)，既創(chuàng)創(chuàng)造了住宅的的銷售賣點(diǎn)，，又能夠解決決住宅對(duì)商鋪鋪的影響。方式二：尋求求住宅住戶大大堂、消防等等配套設(shè)施位位置的平衡。。住宅的消防、、采光、通風(fēng)風(fēng)要求較多，，住戶大堂、、消防樓梯、、地下車庫出出入口等相關(guān)關(guān)硬性配套設(shè)設(shè)施，都會(huì)對(duì)對(duì)商場形成一一定的負(fù)面影影響，這些設(shè)設(shè)施應(yīng)該盡可可能往建筑物物四周、地段段偏離主街道道的地方進(jìn)行行設(shè)置，柱網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)方面可可以局部的通通過梁作為過過渡，保證絕絕大部分區(qū)域域商場柱網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)布局的合合理性。案例一：燕八八平面圖規(guī)劃劃特征介紹。。從上面的平面面我們明顯看看出，雖然該該項(xiàng)目樓上有有4個(gè)塔樓，但其其塔樓出入口口分散在商業(yè)業(yè)價(jià)值相對(duì)較較弱的燕南路路和甘泉路，，把地下車庫庫的出入口完完全布置在商商業(yè)價(jià)值最低低的蘭光路，，為避免核心心筒對(duì)商業(yè)的的影響，發(fā)展展商設(shè)置轉(zhuǎn)換換層，保留了了良好的賣場場空間。車輛出入口塔樓進(jìn)出口振華路燕南路甘泉路蘭光路六：社區(qū)商業(yè)業(yè)的騎樓、雨雨棚、復(fù)式鋪鋪、廣告位、、空調(diào)位等規(guī)規(guī)劃1：騎樓、雨棚棚的設(shè)計(jì)騎樓式商業(yè)街街：整體外觀大大方穩(wěn)重，，品質(zhì)感較強(qiáng)強(qiáng)；廣告牌的的設(shè)置比較協(xié)協(xié)調(diào)，但是由由于公攤面積積比較大，鋪鋪位的使用率率比較低,一般只有75%左右.鵬興花園五期期商業(yè)街的騎騎樓雨棚式商業(yè)街街：新新家園商業(yè)業(yè)街采用統(tǒng)一一加裝的金屬屬玻璃雨棚，，美觀實(shí)用，，既能遮擋風(fēng)風(fēng)雨，又不影影響鋪位的光光線。并且使使用率能夠達(dá)達(dá)到90%以上。新新家園商業(yè)業(yè)街無騎樓無雨棚棚的商業(yè)街：：外觀簡單明了了、廣告效果果明顯，但是是由于它沒有有雨棚等遮風(fēng)風(fēng)擋雨的輔助助建筑，不利利于消費(fèi)者的的停留。星海名城無雨雨棚無騎樓的的商鋪2：復(fù)式商業(yè)街街：復(fù)式鋪空間感感良好，并且且能有效的增增加商鋪的使使用空間。深深受一些餐飲飲、酒吧等業(yè)業(yè)態(tài)的青睞，，但是由于一一些品牌連鎖鎖加盟店都有有標(biāo)準(zhǔn)的形象象店要求，一一般不使用復(fù)復(fù)式鋪。桃源居洲石路路邊的商業(yè)街街3廣告位規(guī)劃：：門楣廣告：桃源居匯江二二路的街鋪廣廣告位，統(tǒng)一一設(shè)置了廣告告位，大廣告告位設(shè)在外走走廊的頂部，，小廣告位設(shè)設(shè)在店面門楣楣上。整體感感覺整齊協(xié)調(diào)調(diào)，又實(shí)現(xiàn)了了很好的廣告告展示效果。。桃源居匯江二二路廣告位燈箱式廣告四季花城主商商業(yè)街由于層層高較低，內(nèi)內(nèi)部光線較暗暗，通過在房房檐的立柱設(shè)設(shè)置統(tǒng)一的燈燈箱式廣告，，彌補(bǔ)了店面面門楣廣告位位不夠突出、、鮮明的缺陷陷。星海名城商業(yè)業(yè)街部分商鋪鋪的廣告牌橫橫七豎八，給給人以雜亂的的感覺，影響響了商業(yè)街的的整體形象和和檔次。星海名城商業(yè)業(yè)街四季花城商業(yè)業(yè)街廣告無規(guī)劃，，影響商業(yè)街街形象4：空調(diào)位規(guī)劃劃：空調(diào)位設(shè)置在在小區(qū)內(nèi)部：：是目前社區(qū)商商業(yè)街常用的的一種空調(diào)設(shè)設(shè)置模式，如如桃源居等社社區(qū)都有將商商業(yè)街的空調(diào)調(diào)排風(fēng)機(jī)安置置在了朝小區(qū)區(qū)內(nèi)部的墻面面上。該模式式雖然解決了了商業(yè)街正面面的美觀問題題，但是從小小區(qū)內(nèi)部的角角度來看，影影響了小區(qū)內(nèi)內(nèi)景的美觀，，負(fù)面影響還還是比較大。。如果設(shè)立外外帶柵格的統(tǒng)統(tǒng)一空調(diào)位，，將會(huì)更加美美觀。桃源居的商鋪鋪空調(diào)一般是是在向小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的墻上空調(diào)位設(shè)置在在門口、墻面面下角：將排風(fēng)機(jī)設(shè)置置在墻角下，，當(dāng)消費(fèi)者走走過的時(shí)候，，常常會(huì)有熱熱氣沖著人吹吹來，特別是是在夏天，會(huì)會(huì)感覺非常不不舒適，對(duì)商商業(yè)街的負(fù)面面影響比較大大。鵬興花園——排風(fēng)機(jī)放在墻墻角下空調(diào)位設(shè)置在在墻面2米以上：將空調(diào)位設(shè)設(shè)置在墻面面2米以上，是是目前一些些社區(qū)商業(yè)業(yè)街常見的的模式，排排放的熱氣氣不會(huì)吹到到消費(fèi)者，，也不至于于阻礙交通通，如果加加以裝飾，，外觀效果果會(huì)更好。。星海名城商商業(yè)街——有的排風(fēng)機(jī)機(jī)放在2米以上位置置空調(diào)位設(shè)置置在樓頂東莞世紀(jì)城城國際公寓寓當(dāng)一些社區(qū)區(qū)的商業(yè)建建筑采用單單體的形式式時(shí)，空調(diào)調(diào)位就可以以安裝在商業(yè)業(yè)建筑的樓樓頂上，是是一種較為為妥當(dāng)?shù)陌舶仓梅椒ā?。空調(diào)位百頁頁窗裝飾東莞三正半半豪宅商業(yè)業(yè)街——百葉窗空調(diào)調(diào)位模式一些高品質(zhì)質(zhì)的小區(qū)對(duì)對(duì)空調(diào)位的的設(shè)置進(jìn)行行了統(tǒng)一的的規(guī)劃，還還在空調(diào)位的的外包裝上上也下了功功夫。如東東莞三正半半豪宅就將將空調(diào)位設(shè)置置在了門面面頂端，并并用百葉窗窗進(jìn)行修飾飾，既美觀觀又實(shí)用。第四部分社區(qū)商業(yè)的的配套規(guī)劃劃一：關(guān)于超超市百貨主主力店配套套規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)業(yè)超市等主主力店租賃賃的洽談過過程中，除除賣場空間間有著諸多多不適合的的情況之外外，在配套套方面也有有一些不足足，如超市市必須的理理貨區(qū)方面面、熟食區(qū)區(qū)的煙道方方面，商場場的前期設(shè)設(shè)計(jì)未考慮慮或者考慮慮得不夠，，尤其是超超市通常使使用的平步步式自動(dòng)扶扶梯，其跨跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過踏步式式自動(dòng)扶梯梯，有的商商場受空間間限制，想想改都改不不了。再如如百貨商場場沒有規(guī)劃劃中庭、停停車位規(guī)劃劃不足等，，都或多或或少影響了了商鋪的使使用。另外，主力力店規(guī)劃之之前不能確確定租賃關(guān)關(guān)系，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)難以以度身定做做。盡管目目前出現(xiàn)了了“訂單式式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”模式，，但主力店店在項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃之初不不能確定，，依然是項(xiàng)項(xiàng)目明確規(guī)規(guī)劃的障礙礙所在。國國內(nèi)的超市市百貨對(duì)于于規(guī)劃中的的商業(yè)項(xiàng)目目，基本沒沒有簽意向向協(xié)議的習(xí)習(xí)慣，缺少少像沃爾瑪瑪、家樂福福等國際商商業(yè)品牌的的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略略規(guī)劃。面面對(duì)這一現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，開發(fā)發(fā)商更應(yīng)該該讓策劃公公司提前介介入，通過過周密的市市場調(diào)研和和分析，了了解商城最最適合做什什么，再與與對(duì)應(yīng)的商商家溝通，，了解其規(guī)規(guī)模、布局局、配套等等需求，這這樣即使主主力店未引引進(jìn)，后遺遺癥也會(huì)控控制得很小小。二、關(guān)于社社區(qū)街鋪配配套設(shè)施社區(qū)商鋪的的硬件配套套也必須關(guān)關(guān)注，如餐餐廳、美容容美發(fā)、汽汽車維修等等對(duì)水、電電、天然氣氣、排污、、消防等硬硬件配套都都有相關(guān)的的要求，一一旦達(dá)不到到標(biāo)準(zhǔn)，不不但影響租租金，還會(huì)會(huì)引發(fā)糾紛紛。如經(jīng)營營餐飲店的的商鋪，排排污、防噪噪音等硬件件配套不符符合要求，，進(jìn)駐的商商家就得自自己另外解解決硬件配配套問題，，增加經(jīng)營營成本，這這樣降低租租金就成了了商家進(jìn)駐駐的條件。。若不改造造強(qiáng)行經(jīng)營營，油煙、、污水、噪噪聲等勢必必會(huì)影響到到居民的正正常生活，，遭到業(yè)主主的投訴。。三：重視社社區(qū)餐飲業(yè)業(yè)配套規(guī)劃劃1、重視社區(qū)區(qū)餐飲業(yè)的的聚客效應(yīng)應(yīng)社區(qū)商業(yè)在在餐飲消費(fèi)費(fèi)方面有著著很大的發(fā)發(fā)展空間，，一項(xiàng)調(diào)查查顯示，社社區(qū)居民對(duì)對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)配套的餐餐飲服務(wù)需需求人數(shù)占占總調(diào)查人人數(shù)的41.1%。從深圳社社區(qū)商業(yè)情情況來看，，目前最旺旺的地方是是社區(qū)超級(jí)級(jí)市場，第第二旺的地地方就是餐餐飲店，無無論是連鎖鎖快餐面點(diǎn)點(diǎn)王、肯德德基，還是是風(fēng)味餐廳廳漓江又一一軒、大型型餐飲西湖湖春天，大大都是高朋朋滿座，生生意興隆，，跟社區(qū)超超級(jí)市場一一樣，為社社區(qū)商業(yè)帶帶來了旺盛盛的人氣。。一般情況況下，一座座五六千平平方米的社社區(qū)超市，，日人流量量在萬人次次左右，而而一間三四四百平方米米的品牌連連鎖快餐廳廳，日人流流量可達(dá)千千人。尤其其是節(jié)假日日，在人口口密集的居居民區(qū)，基基本上都會(huì)會(huì)出現(xiàn)餐廳廳排隊(duì)等座座的現(xiàn)象。。所謂“民以以食為天””，作為社社區(qū)居民需需求率高達(dá)達(dá)40%以上的餐飲飲業(yè)，的確確在社區(qū)商商業(yè)中有著著良好的聚聚客效應(yīng)，，如何在社社區(qū)商業(yè)開開發(fā)中適度度規(guī)劃餐飲飲業(yè)，發(fā)揮揮社區(qū)餐飲飲業(yè)的聚客客效應(yīng)，對(duì)對(duì)于完善社社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、滿足足社區(qū)居民民服務(wù)要求求，有著重重要的意義義。當(dāng)前的社區(qū)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中，，受居民排排斥餐飲業(yè)業(yè)的影響，，開發(fā)商往往往走極端端，寧可舍舍棄餐飲定定位，也不不想惹麻煩煩，孰不知知餐飲業(yè)是是社區(qū)商業(yè)業(yè)的重要業(yè)業(yè)態(tài)之一，，同時(shí)，社社區(qū)餐飲業(yè)業(yè)的聚客效效應(yīng)，也是是提升社區(qū)區(qū)商業(yè)的價(jià)價(jià)值和提高高社區(qū)商業(yè)業(yè)的可持續(xù)續(xù)經(jīng)營能力力的重要砝砝碼。其實(shí)實(shí)，社區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)，大大可不必““談餐飲而而色變”，，只要在項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃前前充分考慮慮到排污、、煙道的配配套設(shè)計(jì)，，減少餐飲飲業(yè)對(duì)居民民生活區(qū)的的干擾，餐餐飲業(yè)就會(huì)會(huì)受到社區(qū)區(qū)居民的歡歡迎，就會(huì)會(huì)在社區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)中發(fā)揮揮其商業(yè)價(jià)價(jià)值。2、社區(qū)餐餐飲給社區(qū)區(qū)帶來負(fù)面面影響雖然社區(qū)對(duì)對(duì)餐飲的需需求量很大大，各類餐餐飲也紛紛紛搶駐社區(qū)區(qū)商業(yè)中心心，但餐飲飲尤其是中中餐，也給給社區(qū)生活活帶來諸多多負(fù)面影響響。社區(qū)餐飲對(duì)對(duì)社區(qū)的負(fù)負(fù)面影響，，首當(dāng)其沖沖是給社區(qū)區(qū)帶來各種種污染，對(duì)對(duì)社區(qū)居民民生活造成成影響。主主要包括：：含油、洗洗滌廢棄水水等對(duì)水體體的污染；；廚房油煙煙、發(fā)電機(jī)機(jī)廢氣、熱熱氣等對(duì)空空氣的污染染；抽風(fēng)機(jī)機(jī)、發(fā)電機(jī)機(jī)、炒菜聲聲、空調(diào)及及其它高噪噪聲設(shè)備產(chǎn)產(chǎn)生的噪聲聲污染。這這些污染影影響了社區(qū)區(qū)居民正常常生活，給給社區(qū)居民民帶來諸多多不便。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在在環(huán)保投訴訴中，涉及及餐飲娛樂樂業(yè)的占了了絕大多數(shù)數(shù)。社區(qū)餐飲飲還存在在著消防防隱患。。餐飲店店、酒樓樓經(jīng)常堆堆有為數(shù)數(shù)不少的的煤氣瓶瓶罐，同同時(shí)油煙煙等排放放出大量量的熱量量，一旦旦發(fā)生火火災(zāi)，后后果將不不堪設(shè)想想。如羅羅湖某社社區(qū)餐飲飲雖豎起起了排煙煙道，但但排煙道道的油煙煙卻引起起墻體發(fā)發(fā)熱，對(duì)對(duì)居民的的正常生生活埋下下一些安安全隱患患，遭到到業(yè)主的的發(fā)對(duì)。。由此可見見，社區(qū)區(qū)餐飲需需求與抵抵制餐飲飲進(jìn)社區(qū)區(qū)之間出出現(xiàn)兩難難矛盾。。一方面面居民擔(dān)擔(dān)心酒肆肆茶樓離離居住區(qū)區(qū)太近而而嚴(yán)重干干擾生活活，另一一方面居居民又抱抱怨社區(qū)區(qū)內(nèi)沒有有餐飲店店而給生生活帶來來不便。。如福田田某社區(qū)區(qū)想引進(jìn)進(jìn)一家面面點(diǎn)王，，業(yè)主得得知后紛紛紛在網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)表表反對(duì)意意見，但但面點(diǎn)王王進(jìn)駐后后卻大受受歡迎，，給業(yè)主主的生活活帶來方方便。3、如何做做好社區(qū)區(qū)餐飲的的規(guī)劃社區(qū)餐飲飲有著強(qiáng)強(qiáng)大的需需求，開開發(fā)社區(qū)區(qū)商業(yè)在在經(jīng)營定定位上一一般都少少不了餐餐飲業(yè)。。如何規(guī)規(guī)劃好社社區(qū)餐飲飲，是政政府、開開發(fā)商、、策劃代代理商、、經(jīng)營者者、業(yè)主主等各方方關(guān)注的的焦點(diǎn)問問題。首先，社社區(qū)餐飲飲要控制制好規(guī)模模。在深深圳今年年出臺(tái)的的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃中，其其中餐飲飲網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃提出出要“限限制大型型餐飲網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)入駐駐社區(qū)””。社區(qū)區(qū)商業(yè)進(jìn)進(jìn)駐大型型餐飲網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，將將可能超超過環(huán)保保衛(wèi)生等等相關(guān)配配套設(shè)施施的承載載能力，，造成過過多的油油煙、污污水、噪噪聲等污污染。同時(shí)，在在社區(qū)商商業(yè)餐飲飲業(yè)態(tài)定定位前，，要先了了解社區(qū)區(qū)的人口口數(shù)量及及結(jié)構(gòu)，，如小孩孩學(xué)生的的多不多多、外來來人口的的數(shù)量、、家庭居居住與單單身租戶戶的比例例等。只只有掌握握了人口口實(shí)際消消費(fèi)需求求才可以以確定該該引進(jìn)什什么樣的的餐飲店店、引進(jìn)進(jìn)多大規(guī)規(guī)模的餐餐飲店。。其次，環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生、安安全等各各種相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施一定定要齊全全，尤其其是項(xiàng)目目商業(yè)定定位要經(jīng)經(jīng)營餐飲飲時(shí)，更更要重視視餐飲的的排污系系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)。一一般開發(fā)發(fā)商在建建設(shè)項(xiàng)目目的時(shí)候候要向環(huán)環(huán)保部分分提交相相關(guān)的申申請(qǐng)報(bào)告告，如果果項(xiàng)目商商業(yè)部分分要定位位餐飲，，那么開開發(fā)商在在提交報(bào)報(bào)告的時(shí)時(shí)候就應(yīng)應(yīng)增加餐餐飲的排排污設(shè)計(jì)計(jì)申請(qǐng)。。在商鋪鋪的設(shè)計(jì)計(jì)上，餐餐飲鋪位位的開間間不能過過小，否否則經(jīng)營營商家在在裝修上上將無法法達(dá)到排排油、煙煙、隔音音等效果果。對(duì)達(dá)達(dá)不到排排污等各各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的商鋪鋪，不能能為了追追求利益益而強(qiáng)行行改造經(jīng)經(jīng)營餐飲飲。對(duì)于餐飲飲經(jīng)營者者來講，，開設(shè)餐餐廳、酒酒樓必須須通過衛(wèi)衛(wèi)生、環(huán)環(huán)保、消消防等部部門的審審批，才才能拿到到工商部部門的營營業(yè)執(zhí)照照，其中中環(huán)保審審批環(huán)節(jié)節(jié)是關(guān)鍵鍵。餐飲飲業(yè)在申申報(bào)環(huán)保保審批的的時(shí)候，，需說明明項(xiàng)目地地址、經(jīng)經(jīng)營品種種、經(jīng)營營面積、、使用的的燃料、、排水去去向、排排污方式式、煙囪囪位置和和高度、、采取的的污染防防治措施施、環(huán)境境影響評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論論等。社區(qū)餐飲飲消費(fèi)需需求與社社區(qū)餐飲飲污染，，是一種種難以調(diào)調(diào)和的矛矛盾，社社區(qū)商業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)既要考考慮到社社區(qū)居民民對(duì)餐飲飲業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需求求，又要要兼顧餐餐飲業(yè)對(duì)對(duì)社區(qū)環(huán)環(huán)境帶來來的影響響。作為社區(qū)區(qū)商業(yè)的的開發(fā)者者，必須須在項(xiàng)目目策劃階階段，廣廣泛邀請(qǐng)請(qǐng)商業(yè)策策劃單位位、建筑筑設(shè)計(jì)單單位、餐餐飲經(jīng)營營者、環(huán)環(huán)保部門門等全面面介入，，充分了了解社區(qū)區(qū)居民餐餐飲需求求的特征征，嚴(yán)格格執(zhí)行國國家和政政府對(duì)餐餐飲行業(yè)業(yè)的規(guī)定定和要求求，把硬硬件配套套設(shè)施做做到位，，在餐飲飲規(guī)劃上上做足功功夫，并并盡可能能做到餐餐飲規(guī)劃劃區(qū)域與與社區(qū)的的相對(duì)獨(dú)獨(dú)立性，，減少餐餐飲業(yè)對(duì)對(duì)社區(qū)生生活的干干擾，只只有從社社區(qū)居民民實(shí)際需需求出發(fā)發(fā)，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社區(qū)區(qū)效益中中找到平平衡點(diǎn)，，做到綠綠色社區(qū)區(qū)、綠色色餐飲，，才能使使餐飲業(yè)業(yè)走上健健康發(fā)展展的道路路，才是是社區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的長久之之計(jì)。四：停車車位規(guī)劃劃：1、如陽光光棕櫚園園的豎排排停車位位，停車車位直接接連著商商業(yè)街走走廊，嚴(yán)嚴(yán)重影響響到了商商業(yè)街的的氣氛；；而鵬興興花園橫橫排停車車位，與與商業(yè)街街之間規(guī)規(guī)劃一條條4米寬的步步行街，，整齊美美觀，停停車位的的配套作作用得到到了較好好的體現(xiàn)現(xiàn)。陽光棕櫚櫚園的停停車位影影響了商商業(yè)街的的美觀和和交通鵬興花園園斜排停停車位模模式既節(jié)節(jié)省了面面積又整整齊美觀觀2、外向向型商業(yè)業(yè)街區(qū)對(duì)對(duì)停車位位要求較較高。外向型商商業(yè)街區(qū)區(qū)的人口口流動(dòng)性性較大，，停車位位需求也也比較大大，設(shè)置置足夠的的停車位位，有利利于提升升生意機(jī)機(jī)會(huì)，如如大型超超市、食食街等對(duì)對(duì)車位要要求都較較高。外外向型街街區(qū)有時(shí)時(shí)還需要要提供地地下停車車位。3、內(nèi)向向型商業(yè)業(yè)街區(qū)對(duì)對(duì)停車位位要求低低。內(nèi)向型商商業(yè)街區(qū)區(qū)是以本本社區(qū)的的居民為為消費(fèi)主主體的，，因此不不需設(shè)置置太大面面積的臨臨時(shí)停車車帶，甚甚至不需需要設(shè)置置停車位位，因?yàn)闉檫@些停停車位時(shí)時(shí)常會(huì)成成為居民民停車場場所，長長時(shí)間的的停留阻阻礙了商商業(yè)街的的交通，，破壞了了商業(yè)街街氣氛。。第五部分分社區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)與招商商一：社區(qū)區(qū)商業(yè)的的業(yè)態(tài)具具有購物物、便利利、服務(wù)務(wù)的多元元化功能能社區(qū)商業(yè)業(yè)中心業(yè)業(yè)態(tài)生活活化、便便利化、、多元化化，集商商業(yè)、餐餐飲、休休閑、文文化、娛娛樂、體體育、衛(wèi)衛(wèi)生服務(wù)務(wù)為一體體。社區(qū)區(qū)商鋪具具有廣泛泛的功能能特點(diǎn)，，不僅具具備便利利購物功功能，同同時(shí)還要要考慮社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套服服務(wù)功能能。社區(qū)區(qū)商業(yè)就就像一個(gè)個(gè)社區(qū)的的大會(huì)所所，為社社區(qū)居民民提供豐豐富多彩彩的服務(wù)務(wù)。1：社區(qū)商商業(yè)的購購物和便便利功能能：超級(jí)市場場：包括括大型超超市主力力店，以以及小型型超級(jí)社社區(qū)店次次主力店店。社區(qū)便利利類經(jīng)營營品種：：包括面面包房、、藥店、、干洗、、沖曬、、美容美美發(fā)、特特色食品品、糖煙煙酒、土土特產(chǎn)、、滋補(bǔ)品品、電器器電腦維維修、房房產(chǎn)中介介、旅游游、家政政、送水水服務(wù)等等。百貨類經(jīng)經(jīng)營品種種：包括括服裝鞋鞋包等商商品，均均以休閑閑化、價(jià)價(jià)廉物美美為主體體。在社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心商商圈半徑徑較大的的情況下下，可設(shè)設(shè)立小規(guī)規(guī)模的女女性、兒兒童、母母嬰主題題商品區(qū)區(qū)。2：社區(qū)商商業(yè)的餐餐飲、休休閑保健健、文化化教育、、娛樂功功能?美食食：以社社區(qū)消費(fèi)費(fèi)為主體體，定位位風(fēng)味小小吃、連連鎖快快餐、、家常菜菜館，以以及中檔檔酒樓等等。?休閑保健健：健身身會(huì)、瑜瑜珈、美美容中心心、減肥肥中心、、足浴，，茶藝館館、咖啡啡廳、書書吧等，，以及戒戒煙中心心、脫發(fā)發(fā)治療中中心等保保健功能能。?文化教育育：書店店、音像像制品店店，以及及音樂培培訓(xùn)、舞舞蹈培訓(xùn)訓(xùn)、家政政培訓(xùn)、、電腦培培訓(xùn)、外外語培訓(xùn)訓(xùn)、駕校校培訓(xùn)等等培訓(xùn)中中心。?娛樂樂：兒童童開心樂樂園、電電子游樂樂場、社社區(qū)影院院等。3：社會(huì)服服務(wù)配套套功能：：銀行、電電信營業(yè)業(yè)廳、郵郵局、社社區(qū)健康康服務(wù)中中心等社社會(huì)服務(wù)務(wù)配套；；二：社區(qū)區(qū)商業(yè)各各類業(yè)態(tài)態(tài)及其所所占比例例社區(qū)商業(yè)業(yè)有內(nèi)向向型和外外向型業(yè)業(yè)態(tài)，內(nèi)內(nèi)向型業(yè)業(yè)態(tài)主要要以服務(wù)務(wù)本社區(qū)區(qū)或附近近居民為為主，外外向型業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)務(wù)半徑較較大。（一）社社區(qū)商業(yè)業(yè)的內(nèi)向向型業(yè)態(tài)態(tài)我們以深深圳寶安安區(qū)桃源源居、南南山區(qū)星星海名城城、坂田田四季花花城三個(gè)個(gè)社區(qū)為為樣本，，分析各各類業(yè)態(tài)態(tài)在社區(qū)區(qū)商業(yè)出出現(xiàn)的機(jī)機(jī)率和占占有的比比例。生活便利及百貨類序號(hào)大類別業(yè)態(tài)占社區(qū)業(yè)態(tài)的百分比（%）001生活便利類

地產(chǎn)中介12.43002美發(fā)7.05003便利店6.07004藥房4.48005面包房3.31006干洗店2.19007水果2.05008沖印店1.78009眼鏡店1.42010蔬果店1.08011乳品專賣1.01012五金店1.01013純凈水0.88017糧油店0.68018茶葉店0.65019家電維修0.63020寵物用品0.45021擦鞋修鞋0.43022豬肉專賣店0.43023煙酒0.42024涼茶0.42025旅行社0.36026票務(wù)0.16027彩票0.14028電腦維修0.11029家政服務(wù)0.1032電話卡0.1033開鎖0.05034百貨類

女裝1.93035文具1.88036保健品1.16037童裝1.07038皮鞋0.92039窗簾布藝0.9040飾品0.79041玩具店0.74042化妝品0.72043嬰幼用品及服裝0.6044外貿(mào)服飾0.51045體育用品0.46046保健器材0.13047家庭工藝品0.1048床上用品0.1餐飲、休閑保健、文化、娛樂類149餐飲快餐2.81150小吃店1.55151鹵菜辣味0.91152早點(diǎn)0.65153美容美體美容美體13.57154休閑保健足浴2.11155茶館1.78156文化書店1.79157音像制品0.82158培訓(xùn)音樂培訓(xùn)4.53159駕駛培訓(xùn)0.97160幼兒早教0.35社區(qū)服務(wù)配套261社區(qū)服務(wù)配套

銀行4.61262保險(xiǎn)服務(wù)0.64263證券0.5264郵政0.41265診所0.1說明明：除了上面面所列65類社區(qū)常常見業(yè)態(tài)態(tài)外，在在一些社社區(qū)還有有下列業(yè)業(yè)態(tài)比較較常見：：生活便利利及百貨貨類過渡期業(yè)業(yè)態(tài)：裝飾材料料、窗簾簾布藝\裝修公司司食品類：：特色食品品、土特特產(chǎn)、滋滋補(bǔ)品維修類：：汽車修理理家居用品品店：花店、精精品店、、家居飾飾品餐飲、休休閑保健健、文化化、娛樂樂類餐飲：水吧休閑保健健：植發(fā)中心心、戒煙煙中心、、牙科診診所、健健身中心心、咖啡啡館、酒酒吧文化：書吧、成成人特長長培訓(xùn)（（電腦、、英語等等）、家家政培訓(xùn)訓(xùn)、娛樂：兒童開心心樂園、、電子游游藝廳、、社區(qū)影影院社會(huì)服務(wù)務(wù)配套：：社區(qū)性的的醫(yī)療中中心、電電信營業(yè)業(yè)廳（移移動(dòng)、聯(lián)聯(lián)通、中中國電信信）（二）社社區(qū)商業(yè)業(yè)外向型型業(yè)態(tài)：：社區(qū)商業(yè)業(yè)的外向向型業(yè)態(tài)態(tài)，一般般有兩種種情況，，一種是是社區(qū)商商業(yè)引進(jìn)進(jìn)了大型型超級(jí)市市場，從從而以超超市為主主力店，，帶動(dòng)了了數(shù)千平平米的中中檔百貨貨業(yè)態(tài)，，我們稱稱之為超超市輔營營區(qū)，這這種超市市輔營區(qū)區(qū)往往依依靠超市市每日帶帶來的成成千上萬萬的人流流，經(jīng)營營一些大大眾化的的、價(jià)廉廉物美的的百貨商商品，這這些商品品一般都都是大眾眾化的品品牌，在在社區(qū)商商業(yè)中心心經(jīng)營中中檔的商商品，包包括服裝裝鞋包、、化妝品品和美容容用品、、飾品等等。社區(qū)商業(yè)業(yè)外向型型業(yè)態(tài)的的另一種種情況是是，利用用所處的的某一干干道定位位食街、、裝飾材材料街、、五金機(jī)機(jī)電街、、汽配美美容街等等。1、大型社區(qū)超超市帶來的百百貨化的外向向型業(yè)態(tài)案例：梅林林家樂福輔營營區(qū)包含服裝裝、鞋包、珠珠寶、手表等等百貨業(yè)態(tài)及及KFC、必勝客、漓漓江又一軒等等大型餐飲。。輔營區(qū)內(nèi)部實(shí)實(shí)景漓江又一軒超市主入口一樓平面圖

二樓平面圖超市唯一出口梅林家樂福超超市平面圖2、梅林家樂福福輔營區(qū)經(jīng)營營商品情況表表：商店名稱商品品種面積（平米）價(jià)格（單件平均價(jià)格）消費(fèi)對(duì)象經(jīng)營狀況意大利犀牛男鞋2090-130中青年男性一般歐美藥妝化妝品15中檔年輕女性一般培芝牛初乳營養(yǎng)品15150-3003-15歲兒童好流行美女性飾品1030-200時(shí)髦女性旺曼奴服裝為主20150-300中青年男性和女性一般簡單生活床品40中檔中年女性好Arrow男士10100-150年輕男性一般巴黎三城眼鏡40200-250年輕女性和男性一般城市生活女包20150-200年輕女性旺Applesweet男裝30150-200年輕男性一般巴黎三城眼鏡40200-250年輕女性和男性一般城市生活女包20150-200年輕女性旺Applesweet男裝30150-200年輕男性一般徐福金金銀首飾20500-600中青年女性一般藍(lán)道夫女鞋2050-300中青年女性旺同和堂中藥藥材51.5-40/g中老年女性一般JoJo童裝2080-2003-7歲兒童好小矮人兒童用品兒童飾品55-303-7歲兒童好達(dá)芙妮女鞋25100-250中青年女性良好奧康男鞋40250-450中青年男性一般百事時(shí)尚女包40200-300年輕女性良好時(shí)尚坊女休閑裝10030-200青年女性良好兒童樂園7020元/次兒童良好漓江又一軒500中檔一般必勝客400中高檔一般天福茗茶茶葉20中高檔生意旺童裝店童裝6030-1503-7歲兒童良好圣迪奧女休閑裝60150-250年輕女性生意旺促銷女裝女裝1010-70中青年女性一般促銷包包15130-170中青年女性一般E’SEEO女裝20200-300年輕女性一般詩婷美容美容100120元/次女性生意旺索蘭女鞋3070-150中青年女性一般貴族眼鏡眼鏡30300-1300年輕男性和女性一般以純女休閑裝3070-150年輕女性生意旺快魚連鎖店服裝3030-150男性一般啊呀呀女性飾品302-15年輕女性生意旺保羅箱包3060-130一般中聯(lián)藥房藥房15010-5000生意旺AVON化妝品2050-150年輕女性一般譚木匠梳子2020-150年輕女性一般歌莉婭女休閑裝2530-150年輕女性良好特里斯丹女包1539年輕女性生意旺冰吧小吃102-8元生意旺3、調(diào)查小結(jié)：：?總體單件商品品價(jià)格多在100元/件左右；?商品以中檔為為主，并有一一些稍微高檔檔的品牌（流流行美、簡單單生活、Arrow、藍(lán)道夫、達(dá)達(dá)芙妮）。?通過觀察，整整體生意生意意狀況比較好好。?在實(shí)際經(jīng)營中中，商戶的經(jīng)經(jīng)營能力決定定著生意狀況況。KFC、漓江又一軒軒4、大宗食街的的外向型業(yè)態(tài)態(tài)案例：桃源源居的餐飲業(yè)業(yè)態(tài)，因?yàn)樾涡纬闪瞬惋嬏靥厣粭l街，，扎堆經(jīng)營吸吸引了大量的的外來消費(fèi)人人流。類別門店數(shù)單店實(shí)用面積（㎡）建筑面積酒樓232006080無油煙快餐940513咖啡西餐2/675商業(yè)內(nèi)街的快快餐外外街的的酒樓一條街街三：社區(qū)商業(yè)業(yè)必須把好招招商關(guān)1、重視業(yè)態(tài)控控制，力爭業(yè)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化。。如同百貨、購購物中心等業(yè)業(yè)態(tài)一樣，社社區(qū)商業(yè)同樣樣要控制業(yè)態(tài)態(tài)和品牌，這這就要求社區(qū)區(qū)商業(yè)的開發(fā)發(fā)者不能僅僅僅以銷售商鋪鋪為目標(biāo)，還還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合合，統(tǒng)一進(jìn)行行招商，并成成立專業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理公司司進(jìn)行管理，，以保證社區(qū)區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)合理性和經(jīng)經(jīng)營的可持續(xù)續(xù)性。目前社社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布不合理理，某些承租租能力較強(qiáng)的的業(yè)態(tài)競爭過過于激烈。一一些業(yè)態(tài)如中中介、美容等等在社區(qū)商業(yè)業(yè)中分布密集集，不利于社社區(qū)的商業(yè)配配套服務(wù)的完完善。那么就就必須在商鋪鋪銷售的前期期就要做好嚴(yán)嚴(yán)格的業(yè)態(tài)劃劃分，控制業(yè)業(yè)態(tài)的比例，，并將美容、、地產(chǎn)中介等等一些不能聚聚人氣的業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)置在較偏偏的位置。最最妥當(dāng)?shù)姆绞绞绞怯砷_發(fā)商商把關(guān)將商戶戶引進(jìn)，采取取帶租約轉(zhuǎn)讓讓的方式來銷銷售。2、項(xiàng)目引進(jìn)進(jìn)品牌店與雜雜牌店的區(qū)別別。一般而言連鎖鎖品牌店具有有品牌效應(yīng)，，顧客對(duì)商品品的認(rèn)同度比比較高，后續(xù)續(xù)經(jīng)營能力強(qiáng)強(qiáng)，并具有聚聚客效應(yīng)，能能幫助商圈的的形成。同時(shí)時(shí)，品牌店具具有旺盛的生生命力，經(jīng)營營期限長，承承租能力高，，一家分店資資金周轉(zhuǎn)有困困難，可以從從另外一家分分店調(diào)度。引引進(jìn)連鎖品牌牌店對(duì)租金的的收益有比較較充分的保障障。而雜牌店店多為首次經(jīng)經(jīng)營者，由于于對(duì)市場缺少少了解往往出出具租金較高高，但后續(xù)經(jīng)經(jīng)營能力相對(duì)對(duì)較低，一旦旦市場狀況不不好，立即關(guān)關(guān)門走人，打打一槍換一個(gè)個(gè)地方，租金金的保障度較較低。社區(qū)商業(yè)更要要注重商家的的品牌和質(zhì)量量，不能來者者不拒，對(duì)于于那些雜牌店店，即使租金金再高也不宜宜引進(jìn)，而對(duì)對(duì)于那些社區(qū)區(qū)居民特別需需求但承租能能力較低的業(yè)業(yè)態(tài)，開發(fā)者者應(yīng)通過適當(dāng)當(dāng)降低售價(jià)、、給予租金補(bǔ)補(bǔ)貼等方式引引進(jìn)，以保證證社區(qū)商業(yè)服服務(wù)功能的完完整性，這樣樣才能實(shí)現(xiàn)開開發(fā)商、業(yè)主主、商戶、社社區(qū)居民等各各方共贏。3、充分掌握社社區(qū)商品品牌牌資源，力求求商戶標(biāo)準(zhǔn)化化社區(qū)商業(yè)的招招商必須充分分掌握社區(qū)商商業(yè)資源，從從而給予項(xiàng)目目更多的選擇擇空間。社區(qū)區(qū)商業(yè)資源不不僅體現(xiàn)在超超市百貨主力力店和電器、、餐飲、休閑閑等次主力店店上，而隨著著我國零售商商業(yè)的發(fā)展，，在社區(qū)商業(yè)業(yè)的便利、醫(yī)醫(yī)藥、美容、、早點(diǎn)、干洗洗、眼鏡、沖沖曬等業(yè)態(tài)都都出現(xiàn)了品牌牌連鎖店，因因而社區(qū)商業(yè)業(yè)可以從這些些連鎖店來選選擇，比如深深圳便利店有有：7·11、百里臣、萬萬店通等連鎖鎖便利店；藥藥店有十大品品牌，包括：：一致藥店、、海王星辰、、中聯(lián)大藥房房、萬澤藥店店、友和醫(yī)藥藥有限公司、、深圳市合丹丹醫(yī)藥連鎖有有限公司、美美信醫(yī)藥、二二天堂醫(yī)藥、、永安堂大藥藥店、同仁堂堂藥店等；這這些連鎖業(yè)態(tài)態(tài)的形成，使使得社區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)成為可能。。在招商的時(shí)期期，招商隊(duì)伍伍必須要摒棄棄以往的急功功近利的思想想，做好商戶戶質(zhì)量把關(guān)，，最好能保證證每一間店面面都能夠有足足夠的商戶選選擇，采取““三選一””、“四選一一”商戶篩選選模式，做到到擇優(yōu)錄取。。只有充分掌掌握這些資源源，合理運(yùn)用用這些資源，，才能真正駕駕馭社區(qū)商業(yè)業(yè)的招商，保保證招商質(zhì)量量和社區(qū)商業(yè)業(yè)的可持續(xù)性性經(jīng)營。四：社區(qū)商業(yè)業(yè)主力店的招招商1：在社區(qū)商商鋪銷售與主主力店租金優(yōu)優(yōu)惠方面找到到平衡點(diǎn)：發(fā)展商必須意意識(shí)到主力大大商家對(duì)項(xiàng)目目起著重要的的影響，所以以雖然主力店店租金低，但但是由于主力力店的進(jìn)駐，，增加了人流流量，提升項(xiàng)項(xiàng)目的影響力力，擴(kuò)大了商商圈半徑，從從而提高了銷銷售部分商鋪鋪的附加值，，一般提升在在1.2倍到1.5倍以上，所提提升的銷售價(jià)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過過租金的損失失。而且增強(qiáng)強(qiáng)了項(xiàng)目長久久經(jīng)營的穩(wěn)定定性。至于引進(jìn)什么么樣的主力店店，需要根據(jù)據(jù)項(xiàng)目不同的的定位來進(jìn)行行選擇，百貨貨、超市、電電器、圖書、、餐飲休閑娛娛樂、各類主主題賣場等品品牌連鎖企業(yè)業(yè)都是可以選選擇的對(duì)象。。2：引進(jìn)超市市的相關(guān)洽談?wù)勔c(diǎn)引進(jìn)超市最大大的難點(diǎn)在于于租金，由于于超市微利經(jīng)經(jīng)營，加上目目前連鎖競爭爭擴(kuò)張的壓力力，使得超市市不可能高成成本經(jīng)營。然而超市主力力店有著強(qiáng)大大的聚客效應(yīng)應(yīng)，一般情況況下，一家六六千平米的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)超市，日日人流量達(dá)萬萬人左右，從從而帶旺了整整個(gè)街區(qū)，提提升了商業(yè)價(jià)價(jià)值。目前通常的方方式是，將超超市引進(jìn)二層層以上，通過過超市提升首首層的商業(yè)價(jià)價(jià)值。超市知名度越越高，其租金金必然越低，，但提升首層層的商業(yè)價(jià)值值越高，可見見兩者之間其其實(shí)是平衡的的?！こ凶饨鸬那⑶⒄勲y點(diǎn)與契契合點(diǎn)2：關(guān)于社區(qū)超超市的租金深圳社區(qū)型超超市百貨租金金情況近幾年年一直看漲，，特區(qū)內(nèi)一般般二樓以上（（含二樓））從兩三年前前的30-40元/平方米/月，提升到現(xiàn)現(xiàn)在的超過50元/平方米，引發(fā)發(fā)超市租金上上漲有幾個(gè)因因素，一是大大型連鎖品牌牌商業(yè)競爭的的加劇，迫使使商家不得不不支付更高的的租金才能獲獲得理想的經(jīng)經(jīng)營場所，二二是各連鎖企企業(yè)經(jīng)營規(guī)模模的增加，物物流系統(tǒng)的完完善以及管理理水平的提高高，為支付更更高租金提供供可能。二：大商家洽洽談的綜合要要點(diǎn)1：關(guān)于設(shè)備的的投入通常百貨超市市類品牌大商商家會(huì)要求發(fā)發(fā)展商提供獨(dú)獨(dú)立中央空調(diào)調(diào)主機(jī)和電梯梯，、具體需需要發(fā)展商相相關(guān)工程部門門進(jìn)行核算，，一般按此類類設(shè)備的折舊舊期限進(jìn)行核核算，制定出出一個(gè)硬件設(shè)設(shè)備投入折舊舊費(fèi)用換算到到單位面積月月折舊費(fèi)用的的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)據(jù)與大商家的的洽談情況，，作為月租金金浮動(dòng)的一個(gè)個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。。2：關(guān)于租金遞遞增遞增起點(diǎn)：一一般為3年起開始遞增增；遞增幅度：平平均年遞增率率多為2年3%。關(guān)于免租期有的免裝修期期，有的在開開業(yè)后適當(dāng)給給予免租。如如福田中心區(qū)區(qū)家樂福：無無免租期（但但開業(yè)前6個(gè)月裝修期免免費(fèi)）；后海海人人樂：開開業(yè)后免租6個(gè)月。關(guān)于理貨區(qū)和和辦公區(qū)租金金一般按標(biāo)準(zhǔn)商商業(yè)區(qū)租金的的50%左右計(jì)算，一一般5000平方米以上超超市單獨(dú)理貨貨區(qū)的面積為為300-400㎡左右。關(guān)于商場公共共配套部分的的使用權(quán)包括廣告位、、煙道等，均均應(yīng)通過雙方方工程部、經(jīng)經(jīng)營部協(xié)商。。大商家做二手手房東帶來的的影響超市百貨在連連鎖擴(kuò)張的過過程中，紛紛紛通過做二手手房東降低自自身的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，如梅林林家樂福開辟辟了約5000余平米的輔營營區(qū)，實(shí)施二二次租賃，深深圳的超市百百貨或多或少少都有類似的的行為。大商家做二手手房東，一般般會(huì)給項(xiàng)目造造成較大影響響。一方面大大商家做二手手房東，使得得主力店實(shí)際際經(jīng)營業(yè)態(tài)、、品種打了折折扣，降低了了主力店的聚聚客效率，一一方面，大商商家做二手房房東與發(fā)展商商租售的部分分發(fā)生了較大大的沖突。五：關(guān)于“二二三層超市主主力店+首層輔營區(qū)””模式主力店引進(jìn)來來就代表成功功嗎？目前深圳很多多社區(qū)商業(yè)普普遍存在這樣樣的一個(gè)問題題：主力店如如超市人流量量大，經(jīng)營狀狀況非常好，，而輔營區(qū)商商場卻門可羅羅雀，甚至關(guān)關(guān)門倒閉，輔輔營區(qū)根本分分享不到超市市的人流量。。造成這個(gè)問問題的原因一一是是輔營區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)定位不不合理，二是是主力店交通通組織過于獨(dú)獨(dú)立，輔營區(qū)區(qū)不能充分分分享主力店帶帶來的人流等等。社區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)要根根據(jù)社區(qū)居民民的消費(fèi)特征征來定位，如如目前有不少少社區(qū)商業(yè)都都定位有中高高檔服裝，但但實(shí)際上社區(qū)區(qū)居民購買中中高檔服裝一一般都去促銷銷不斷的百貨貨店。這里面有兩個(gè)個(gè)問題必須要要高度關(guān)注：：1：定位失誤誤，輔營區(qū)定定位百貨化，，超市人流難難以產(chǎn)生連帶帶消費(fèi)。例如大連萬達(dá)達(dá)廣場的經(jīng)營營模式一般都都是二三層引引進(jìn)沃爾瑪超超市、首層定定位百貨化的的精品店中店店，但是，由由于超市的人人流是以購買買日常生活用用品為主的，，目的性很強(qiáng)強(qiáng)、來去匆匆匆逗留時(shí)間短短，而百貨化化的精品店中中店是以季節(jié)節(jié)化消費(fèi)為主主的，從而不不能真正充分分分享超市主主力店帶來的的人流。沃爾瑪旺盛的的人流與一樓樓的輔營區(qū)形形成明顯的反反差。沃爾瑪人流情情況：20分鐘共640人次；一層輔營區(qū)人人流情況：20分鐘共220人次，其中由由沃爾瑪出來來進(jìn)入一層輔輔營區(qū)的約20人次，也就是是說首層輔營營區(qū)人流中，，沃爾瑪超市市帶來的人流流約占1/10。由此輔營區(qū)定定位不當(dāng)，盡盡管沃爾瑪聚聚客能力很強(qiáng)強(qiáng)，但實(shí)際對(duì)對(duì)于輔營區(qū)的的貢獻(xiàn)率很低低。關(guān)于沃爾瑪超超市對(duì)首層人人流影響的調(diào)調(diào)查時(shí)間：周2下午2點(diǎn)—3點(diǎn)2：交通獨(dú)立，，主力店人流流不能有效進(jìn)進(jìn)入輔營區(qū)。。從平面上明顯顯看出：二樓樓以上的交通通體系非常獨(dú)獨(dú)立，位于一一樓的最邊緣緣地帶，主力力店人流與一一樓賣場沒有有任何關(guān)系，，導(dǎo)致主力店店的顧客群體體在一樓產(chǎn)生生隨機(jī)消費(fèi)的的概率非常低低。像這種主力店店和輔營區(qū)相相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)經(jīng)營模式，直直接導(dǎo)致項(xiàng)目目難以長久穩(wěn)穩(wěn)健經(jīng)營下去去，早期的某某些發(fā)展商即即使通過炒做做獲得一定的的銷售利益，，但隨著投資資者的日益成成熟，這種模模式已經(jīng)被市市場拋棄。一般的發(fā)展商商在與超市洽洽談時(shí)，把更更多的目光投投在租金和工工程條款上，，對(duì)方給越高高的租金越好好，自己投入入的越小越好好，卻忽略了了引進(jìn)大商家家最根本的目目的：如何利利用大商家的的人流提升輔輔營區(qū)的價(jià)值值。從某種角角度看，人流流比租金更重重要。所以主主力店的引進(jìn)進(jìn)不是單純的的租金或者品品牌大小問題題，也要充分分協(xié)商如何利利用主力店的的旺盛人流來來帶旺輔營區(qū)區(qū)。3、深圳梅林家家樂福超市與與輔營區(qū)的關(guān)關(guān)系圖梅林家樂福首首層輔營區(qū)經(jīng)經(jīng)歷過多次調(diào)調(diào)整，目前形形成了單通道道經(jīng)營的格局局，在單通道道中間設(shè)置一一組開放式柜柜臺(tái)，從而形形成了人流聚聚積效應(yīng)。4、我司策劃代代理的華強(qiáng)東東商業(yè)中心，，二三層引進(jìn)進(jìn)沃爾瑪，首首層輔營區(qū)平平面圖示：華強(qiáng)北商業(yè)中中心首層平面面圖沃爾瑪人流路線從上述幾個(gè)案案例中明顯看看出，如何根根據(jù)項(xiàng)目平面面的不同情況況，與主力店店協(xié)商人流的的動(dòng)線與主要要交通設(shè)施的的配置非常重重要，這種協(xié)協(xié)商不是單純純地站在地產(chǎn)產(chǎn)商的角度去去強(qiáng)迫大商家家，而是通過過合理的經(jīng)營營建議，充分分與大商家協(xié)協(xié)商的結(jié)果，，最終是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)真正的雙贏贏，而不是簡簡單的大商家家引進(jìn)。5、世方操作超超市+輔營區(qū)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)世方公司是深深圳最早采用用“主力店+輔營區(qū)”模式式已經(jīng)操作了了龍崗商業(yè)步步行街（主力力店：天虹、、國美）、南南山繽紛商業(yè)業(yè)中心（主力力店人人樂））、蔚藍(lán)海岸岸商城（主力力店：人人樂樂）、華強(qiáng)東東商業(yè)中心（（主力店沃爾爾瑪）等項(xiàng)目目均屬于此種種模式，在大大量的實(shí)踐中中積累了豐富富的同類型項(xiàng)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，當(dāng)然也有有失誤的教訓(xùn)訓(xùn)。龍崗商業(yè)步行行街蔚藍(lán)海岸商城城繽紛商商業(yè)中中心主力店店+輔營區(qū)區(qū)的模模式確確實(shí)在在操作作中出出現(xiàn)過過這樣樣或那那樣的的問題題，但但并不不意味味著這這條路路走不不通，，只要要與大大商家家良好好的協(xié)協(xié)商，，讓大大商家家的人人流確確實(shí)能能夠給給輔營營區(qū)帶帶來幫幫助；；只要要經(jīng)過過認(rèn)真真的市市場研研究，，對(duì)輔輔營區(qū)區(qū)的主主題定定位能能夠準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握，，還是是有商商業(yè)規(guī)規(guī)律可可循的的。尤其重要要的是，，在超市市輔營區(qū)區(qū)規(guī)模龐龐大或是是存在大大量場內(nèi)內(nèi)商鋪的的情況下下，要求求發(fā)展商商必須成成立專業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理公公司，對(duì)對(duì)商家實(shí)實(shí)施良好好的管理理和推廣廣，并且且適當(dāng)投投入一定定的宣傳傳推廣費(fèi)費(fèi)用，真真正對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的市市場培育育期認(rèn)真真負(fù)責(zé)，，同時(shí)值值得注意意的是，，社區(qū)超超市的輔輔營區(qū)的的經(jīng)營定定位不是是千店一一面的，，必須立立足于周周邊人口口的消費(fèi)費(fèi)特征來來確定，，并且要要充分考考慮到周周邊商業(yè)業(yè)的競爭爭性。第六部分分社區(qū)商業(yè)業(yè)的銷售售一：銷售售模式此種模式式較為普普遍,利于開發(fā)發(fā)套現(xiàn).1.街區(qū)完全全銷售模模式桃源居發(fā)發(fā)展商持持有了部部分集中中商業(yè)，，整理租租賃給人人人樂超超市做為為商業(yè)街街區(qū)的主主力店，，其余商商業(yè)街區(qū)區(qū)銷售。。3.主力店持持有+街街區(qū)銷售售模式——桃源居梅林一村村的發(fā)展展商持有有全體物物業(yè)，采采取收取取租金的的形式來來回款。。發(fā)展商商持有了了整體商商業(yè)街的的產(chǎn)權(quán)，，在市場場變動(dòng)的的情況下下，可以以很主動(dòng)動(dòng)的去調(diào)調(diào)整業(yè)態(tài)態(tài)而及時(shí)時(shí)做是市市場反應(yīng)應(yīng)。4.主力店持持有+街街區(qū)持有有模式——梅林一村村2.次主力店店持有+街區(qū)銷售售模式——星海名城星海名城城項(xiàng)目,發(fā)展商持持有了兩兩個(gè)小型型超市次次主力店店,其余街鋪鋪銷售.二：銷售售方式與與業(yè)態(tài)控控制一般適合合在相對(duì)對(duì)不成熟熟的新開開發(fā)區(qū)域域，未來來潛在的的升值空空間比較較大，但但在目前前不具備備成熟消消費(fèi)的情情況下，，采用直直接銷售售有利于于實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值最大大化。但但是由于于產(chǎn)權(quán)賣賣散，往往往后期期經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)也得得不到控控制。1、直接接銷售的的模式：：該模式是是目前社社區(qū)商業(yè)業(yè)操作比比較合理理的模式式，適用用的項(xiàng)目目必須具具備一定定的現(xiàn)實(shí)實(shí)經(jīng)營條條件，由由發(fā)展商商把握好好業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)，確確保業(yè)態(tài)態(tài)的生存存機(jī)會(huì)，，適合引引進(jìn)租金金承受能能力強(qiáng)的的品牌實(shí)實(shí)力商戶戶，通過過商戶的的品牌知知名度和和高租金金提高銷銷售率。。在兩至至三年后后將使用用權(quán)交還還到業(yè)主主手上。。屆時(shí)，，商業(yè)已已進(jìn)入到到良性的的經(jīng)營狀狀況中，，商戶和和業(yè)主對(duì)對(duì)本社區(qū)區(qū)的認(rèn)識(shí)識(shí)也到了了成熟的的階段，，不會(huì)盲盲目轉(zhuǎn)換換業(yè)態(tài)。。2、帶租租約轉(zhuǎn)讓讓模式長期返租租模式一一般僅適適合場內(nèi)內(nèi)商鋪，，該模式式由于給給發(fā)展商商帶來長長期的包包袱而被被市場逐逐步淘汰汰，但是是，在某某些發(fā)展展商必須須控制商商戶質(zhì)量量而且該該項(xiàng)目具具備良好好的現(xiàn)實(shí)實(shí)經(jīng)營條條件的的的情況下下，長期期返租也也是可以以采取的的一種策策略,但長期租租約一般般分段來來簽。3、長期期返租模模式在項(xiàng)目具具備一定定的現(xiàn)實(shí)實(shí)經(jīng)營條條件，但但是及時(shí)時(shí)經(jīng)營租租金不高高，距離離銷售價(jià)價(jià)格之間間尚且存存在一定定的差距距的情況況下，采采取短期期返租可可以適當(dāng)當(dāng)回避用用租金來來對(duì)應(yīng)銷銷售價(jià)格格的尷尬尬。該模式能能夠兼顧顧到發(fā)展展商、業(yè)業(yè)主等多多方的利利益，首首先業(yè)主主的租金金能夠得得到保障障,其次發(fā)展展商能夠夠有效控控制業(yè)態(tài)態(tài)和招商商,但是短期期返租可可能導(dǎo)致致售價(jià)的的虛高。。4、短期期返租模模式三：社區(qū)區(qū)商業(yè)價(jià)價(jià)值的基基本規(guī)律律社區(qū)消費(fèi)費(fèi)主要是是日常消消費(fèi)，有有持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的特特點(diǎn)，因因此社區(qū)區(qū)商業(yè)的的投資回回報(bào)上也也比較穩(wěn)穩(wěn)定。當(dāng)當(dāng)然在社社區(qū)建設(shè)設(shè)的初期期，受開開發(fā)周期期和入伙伙時(shí)間的的影響，，一般需需要較長長的培育育期，前前期的投投資回報(bào)報(bào)較低，，在4-5%之間，隨隨著項(xiàng)目目開發(fā)的的逐漸完完成和入入伙量的的增加，，區(qū)域商商業(yè)