成都城市綜合體項目客戶調查研究報告(含案例137P)

成都XX營銷顧問有限公司以始為終、分類聚焦、階段匹配

——成都XX社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究客戶調研報告

2012年5月28日運營高管研究（本報告呈現(xiàn)）投資客研究本報告呈現(xiàn)）商家研究（本報告呈現(xiàn)）

案例研究（已完成）終端用戶研究（下階段展開）成功社區(qū)商業(yè)案例解析、經驗借鑒各方訴求深度研究、價值關注分類匹配，創(chuàng)造多方共贏商業(yè)格局社區(qū)商業(yè)定位導則基于定位導則的社區(qū)商業(yè)設計導則社區(qū)商業(yè)研究框架4.社區(qū)商業(yè)與住宅價值雙向關聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執(zhí)行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路研究方法：依靠人脈關系搜尋、一對一深訪，一名被訪者配兩名訪問專員研究對象：商業(yè)地產運營高管：5組投資客：25組店鋪經營者：15組連鎖機構運營高管：5組本次調研基本信息-運營高管、商家、連鎖品牌/店鋪名稱商家類型店鋪位置被訪者姓名職位美國GEP洗衣連鎖居家服務型溫江區(qū)行署路54號美丹店長WOWO零售型創(chuàng)業(yè)路300號楊艷群總助春天花樂園零售型錦興路60號附2號朱瑾總經理紅旗零售型迪康大道7號楊部長拓展部精視力眼鏡零售型春熙路南段13號何女士經理九九文具店零售型一環(huán)路南四段9號附4號胡玉立副總經理麥當勞餐飲型大業(yè)路北京華聯(lián)二樓劉經理營運部屈臣氏零售型時代廣場1806何悅婷店長詩麗堂居家服務型林蔭路黃總總經理味千餐飲餐飲服務型花牌坊北街88號西錦國際一棟1403劉敘經理四川杏林醫(yī)藥連鎖零售型一環(huán)路西二段31號杜光明經理一點味餐飲服務型小南街87號龔松文店長英派斯健身休閑服務型雙楠段503號張勁東總經理成都銀行專業(yè)服務型西御街16號何德好總經助渣打銀行專業(yè)服務型時代廣場戴舸總經助連鎖機構名稱商家類型被訪者姓名職位寶寶攝影專業(yè)服務型曾先生總經理屈臣氏零售型楊女士中國西區(qū)總監(jiān)鍋鍋香餐飲服務型冷女士總經理蘭花草服務型蘇先生總經理碎蝶音樂咖啡居家服務型陳先生董事長運營高管訪問對象基本簡介陳總原國嘉地產總經理、原蘇寧置業(yè)總經理王總優(yōu)品道商業(yè)地產總經理閆總藍光集團嘉寶副總裁、商業(yè)公司總經理，30多個商業(yè)案例操盤經驗李總摩爾國際物流發(fā)展有限公司運營總監(jiān)梁總藍光地產策劃總監(jiān)，十年商業(yè)地產從業(yè)經驗。類型客戶解釋：專業(yè)信任：投資為收入補充，希望專業(yè)人員打理資產，對專業(yè)機構依賴度高。謹慎技術：反復權衡投資安全，關注趨勢指標、運營指標、回報指標。信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功經驗路徑依賴。被訪者姓名投資者類型投資者類型被訪者相關信息（所處行業(yè)、所在公司、目前職位）陳先生1000萬以上謹慎技術專業(yè)投資人，掌控數(shù)億投資資金陳思佑200-500萬謹慎技術家里面是樂山知名開發(fā)商，富二代，目前專業(yè)從事投資理財鄭凱200-500萬信息敏感西南設計院胡霞1000萬以上信息敏感雙馬家私老總，接受過專業(yè)商業(yè)地產投資培訓，持有多個商鋪。徐鵬200-500萬謹慎技術保險行業(yè)，專注房地產投資，目前在汽配市場有投資商鋪。白昌興500-1000萬謹慎技術公司老總（臺灣人）自持“溫哥華廣場”寫字樓、時代尊邸220㎡住宅何曉蓉200-500萬謹慎技術某商會負責人，老公是某承建商負責人楊立有200-500萬謹慎技術建材個體戶耿爽200-500萬謹慎技術個體經營戶：水泥、食品調料林強1000萬以上謹慎技術全友家私（威遠地區(qū)總代理）身家過億，只購買上千萬物業(yè)柘姐1000萬以上信息敏感外貿生意，長期在廣州從事對外貿易譚麗1000萬以上謹慎技術外資銀行高管，個人持有商鋪，寫字樓胡蓮200-500萬專業(yè)信任某化妝品成都總代理，多套住宅投資產品甘彬200-500萬謹慎技術金朝陽培訓學校副總（專職投資）陶雄杰500-1000萬信息敏感私營企業(yè)公司老總，長期從事證券股票投資，自持寫字樓物業(yè)劉永超500-1000萬信息敏感服裝批發(fā)商，全國多個城市持有商鋪。陳莉200-500萬專業(yè)信任自由職業(yè)，目前專注于理財投資閆城200-500萬專業(yè)信任只能居家系統(tǒng)公司老總李霞200-500萬謹慎技術個體投資者，200萬投資額度，喜歡進行低總額物業(yè)資產投資唐忠松500-1000萬謹慎技術陽光100運營高管，個人持有多個商鋪。楊濤500-1000萬謹慎技術專業(yè)投資客吳渝200-500萬謹慎技術上市企業(yè)營銷總監(jiān)冷冰200-500萬謹慎技術醫(yī)藥行業(yè)老總，長期在武漢、青島，成都人明智500-1000萬謹慎技術個體戶，經營服裝連鎖品牌“月亮之尚”王蔓1000萬以上專業(yè)信任天越傳媒公司老總本次調研基本信息-25組投資者問卷設計內容4.社區(qū)商業(yè)與住宅價值雙向關聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執(zhí)行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路1、全部持有或持有關鍵商業(yè)并通過良好的專業(yè)運營，是商業(yè)價值最大化的最佳途徑，在商業(yè)價值提升的同時，住宅價值得到滋養(yǎng)。2、在政府相關約束下，只有在開發(fā)商、投資者、商家、終端用戶四方達到共同贏利的運營狀態(tài)，商業(yè)物業(yè)才可以持續(xù)增值溢價，并有利于開發(fā)商進行再融資，投資者更放心投資同品牌物業(yè)，商家吸附力增加、終端用戶忠誠度提高和情感消費體驗滲透。3、以終為始的商業(yè)地產開發(fā)理念，在項目啟動期，產品設計、品牌等級、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、動線設計多方面前置考慮，可以極大降低后期運營調整成本。4、調整運營期的重點工作在于推廣和活動，運營良好的開發(fā)商在前期預算一定會預留充足資金預算進行后期活動來聚集人氣和加快形成商業(yè)氛圍，縮短商業(yè)成熟周期。5、客戶維護和客戶信息管理是運營成熟期的重點工作，本階段要擴大商業(yè)項目的輻射范圍，并著力培養(yǎng)客戶對本社區(qū)消費的情感依賴性。研究核心結論通過對商業(yè)地產運營高管、投資客、連鎖機構負責人和商鋪經營者的深入訪談，并結合前期相關研究成果，提煉出社區(qū)商業(yè)相關核心結論：：研究核心結論6、投資客投資回報率預期在6%-8%范圍，投資客對租金收益預期略超過銀行存款回報即可，但對后期運營溢價期望很高。7、商家對租金的承受力普遍占營業(yè)額的20-30%，與毛利率直接相關。8、目前商業(yè)地產有四種銷售方式，一是賣產品，二是賣資產，三是以賣資產的方式賣產品，四是賣資本，通過研究證明，賣資本比其他三種銷售方式能為公司帶來更大現(xiàn)金流和融資機會。9、通過研究發(fā)現(xiàn)，標準化、模塊化是目前商業(yè)地產運營的難點和新的機會點，商業(yè)地產運營過程的物業(yè)管理、硬件維護、租金管理、品牌管理、客戶管理正是當前各大開發(fā)商的研究方向。10、商業(yè)地產有兩種溢價方式，一是金融溢價（自然溢價），二是運營溢價，在當前商業(yè)地產泡沫加劇和調控力度加強的情形下，金融溢價前景有限，而運營溢價才是商業(yè)地產未來的方向。4.社區(qū)商業(yè)與住宅價值雙向關聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執(zhí)行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路本報告告主要要從終終端用用戶（（消費費者））、投投資者者、商商家、、開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)四方方的價價值訴訴求出出發(fā)，，以““以終終為始始”的的觀點點進行行研究究，以以建立立多方共共贏、、住宅與與商業(yè)業(yè)雙向價價值滋滋養(yǎng)并推動動項目目整體體溢價的社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)增值值服務務平臺臺。社區(qū)商業(yè)研究維度定位導則思路示意圖功能等級階段主力商家/次主力商家配套商家技術可行性成本可控性投資者需求市場競爭分析設計前瞻性產品設計原則產品落地價值點梳理供應商需求確定供應商定位導則三維度補充性資源相結合定位導則思路邏輯出發(fā)點交通規(guī)劃動線設計業(yè)態(tài)功能布局停車場設計導視導購系統(tǒng)灰空間打造店鋪面積配比其它硬件設施運營管理服務結構化終端規(guī)模及需求土地具體條件企業(yè)現(xiàn)有資源梳理各方商家需求商業(yè)定位聚焦定位導則關系聚焦圖社區(qū)商商業(yè)相相比住住宅而而言價價值鏈鏈條更更多，，節(jié)點點控制制更復復雜，，本次次研究究即通通過從從不同同維度度出發(fā)發(fā)梳理理各方方需求求，以以形成成終端端需求求與資資源匹匹配的的商業(yè)業(yè)價值值聚集集點。。各方問卷涉及內容4.社區(qū)商業(yè)與住宅價值雙向關聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執(zhí)行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路社區(qū)商商業(yè)立立足于于輻射射區(qū)內內用戶戶，在在提供供便利性性的同時時，階階段性性地解解決其其基本生生活需需求和品質提提升需需求，在商商業(yè)氛氛圍形形成后后，住住宅又又可以以對社社區(qū)商商業(yè)進進行滋養(yǎng)，帶來來持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定的現(xiàn)現(xiàn)金流流入。。住宅社區(qū)商業(yè)定位、設計、業(yè)態(tài)規(guī)劃需要滿足相應消費群體的便捷性等多種需求社區(qū)配套商業(yè)提升住宅用戶的居住便利性，升級住宅居住品質。社區(qū)商業(yè)提升住宅銷售速度提升住宅入住率提升住宅未來溢價提升住宅租金水平提升企業(yè)品牌知名度提供消費人群支撐必須性消費就近消費重復消費社區(qū)商業(yè)與住宅（社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)）最最直接接的就就是使使樓盤增增值，，產生生溢價價；商業(yè)業(yè)一旦旦開業(yè)業(yè)，會會對于于本區(qū)區(qū)域內內、區(qū)區(qū)域外外客群群起到到我們們品牌牌的宣宣傳作作用。。一個個大的的商業(yè)業(yè)樓盤盤，會會有項項目本本身住住宅的的固定定消費費群體體給我我們的的項目目提供供消費費支撐撐，而而商業(yè)業(yè)做得得好也也可以以反過過來影影響住住宅。。---藍光梁梁總。。社區(qū)商商業(yè)對對住宅宅小區(qū)區(qū)價值值的提提升非非常明明顯，，尤其其是大大盤，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)對銷售價價格、、銷售售速度度、未未來的的增值值空間間都會有有較大大的促促進作作用。。---優(yōu)品道道王總總幫助小小區(qū)提提升價價值，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)首先先是服服務于于小區(qū)區(qū)的，，所以以我們們應該該也必必須提提供商業(yè)服服務。---陳總社區(qū)商商業(yè)重重點體體現(xiàn)的的是便利性性，這點點能提提高周周邊住住戶的的居住品品質，提高高居住舒舒適度度，周邊有有商業(yè)業(yè)的住住宅在在價格格上會會得到到提升升。住住宅與與商業(yè)業(yè)相關關聯(lián)最最關鍵鍵的問問題是是動線問題，，在設設計上上必須須要考考慮。。---摩爾國國際-李總社區(qū)商業(yè)與住宅社區(qū)商商業(yè)與與住宅宅會進進行雙向價價值聯(lián)聯(lián)動，在良良好運運營保保障下下，商商業(yè)價價值超超越住住宅價價值成成為可可能，，本觀觀點在在此次次調研研中得得到地地產運運營高高管們們的一一致認認同。。社區(qū)商商業(yè)與與住宅宅價值值關系系？萬科本本身不不想做做商業(yè)業(yè)地產產，是是為了了做好住住宅而去做做商業(yè)業(yè)地產產。---郁亮社區(qū)商業(yè)與住宅價值-案例優(yōu)品道道王總總：我我們是是10開始的的賣，，調控控沒有有斷過過、房房價走走勢也也不好好，但但我們們的房房價一一直比比較堅堅挺，，我們們的銷銷售比比較迅迅速。。我們們的入入住率率是也也直線線提升升?，F(xiàn)現(xiàn)在在在75%以上，原來來在60%以下，租金金也有比較較好的提升升。目前優(yōu)品道道采用固定定租金形式式，平均租租金在200-250元/平米/月，周邊租租金（100-200元/平米/月），簽訂訂合約的內內外街商鋪鋪年租金上上漲幅度平平均約為10%，周邊租金金平均漲幅幅6%。住宅平均價價格也明顯顯高于本區(qū)區(qū)域樓盤均均價，且基基本保持上上升趨勢。。4.社區(qū)商業(yè)與住宅價值雙向關聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執(zhí)行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路啟動期調整期成熟期社區(qū)商業(yè)階段價值影響社區(qū)商業(yè)階階段價值體體現(xiàn)和實現(xiàn)現(xiàn)途徑價值達成：：減少后期調調整成本價值實現(xiàn)途途徑：用戶需求、、商家需求求、投資者者需求研究前置，三方需求求決定商業(yè)業(yè)定位、品品牌等級、、功能、產產品設計價值達成：：擴大社區(qū)商商業(yè)的輻射射半徑，提提高項目知知名度價值實現(xiàn)途途徑：商業(yè)氛圍營營造，通過運營營管理做推廣活動、、品牌展示示、業(yè)態(tài)調調整，聚集人氣氣價值達成：：租金持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增長長、用戶重重復消費收收益增加、、重復消費費成本降低低，區(qū)域影響力力提升、擴大融資資價值實現(xiàn)途途徑：用戶戶信息管理理、用戶維維護、用戶戶消費互動動、品牌升級社區(qū)商業(yè)階階段性發(fā)展展趨勢明顯顯，不同階階段價值體體現(xiàn)呈現(xiàn)一一定區(qū)別，，理清各階階段價值影影響因素，，就能縮短社區(qū)商商業(yè)成熟周周期并降低低成本，實現(xiàn)社區(qū)區(qū)商業(yè)價值值最大化。。啟動期商業(yè)價值影響社區(qū)商業(yè)開開發(fā)前期，，以匹配用用戶需求為為原點，綜綜合各方需需求，從產產品設計、、品牌等級級、商業(yè)規(guī)規(guī)模、業(yè)態(tài)態(tài)組合、動動線設計多多方面前置置考慮，降降低后期運運營調整成成本。用戶需求商家需求投資客需求開發(fā)商需求政府約束產品設計要求產品品牌等級商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)組合后期調整成本后期運營成本后期維護成本通過清晰定位，各因素前置考慮，降低后期運營成本、提升商業(yè)價值、縮短商業(yè)成熟周期動線設計以始為終、分類聚集、階段匹配市場競爭商業(yè)定位期期我們需要要分析消費費者，如何何去分析，，方法有很很多：1、垃圾分析，專門分析析這個小區(qū)區(qū)的垃圾，，搞清客戶戶的消費水水平。2、片區(qū)區(qū)的銀行存款款余額，反映消消費能力力。3、觀察察車流檔次次。4、觀察察客戶穿戴戴檔次。5、菜市場：高檔產產品，像像蝦、鮑鮑魚等昂昂貴品種種的銷量量。---陳總商家投訴訴基本都都是硬件不過過關，比如空空調不到到位，下下雨天店店鋪外有有水等，，這需要要在設計計前期充充分考慮慮，后期期再改成成本就很很大。---陳總對于餐飲飲而言，，首先考考慮有沒沒有配置置的上下下水、排排油排煙煙設備。。成都很很多項目目沒有前前期設計計好這些些東西，，后來在在墻外弄弄、很難難看、政政府不批批，影響響項目整整體檔次次，客戶戶投訴也也會很大大（環(huán)境境、衛(wèi)生生、噪音音等方面面）。既既然是社區(qū)商業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、布布局是很重要要的。某一商家由由于動線設計計受影響肯定定要提出異議議，動線不好好就沒有價值值---藍光光梁梁總總首先先是是開發(fā)發(fā)商商取取向向問題題，，然然后后是是產產品品規(guī)規(guī)劃劃定定位位問問題題，，在在設設計計上上要要與與設設計計師師溝溝通通，，根根據據產品品的的要要求求來來進進行行設設計計。例例如如柱柱距距、、層層高高、、承承重重等等。。---摩爾爾國國際際李李總總啟動期商業(yè)價值影響產品品設設計計、、品品牌牌等等級級、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合、、動動線線設設計計、、商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模前置置考考慮慮可以以降低低后后期期運運營營成成本本以達達到到提提升升商商業(yè)業(yè)價價值值作作用用，，本本觀觀點點在在此此次次調調研研中中得得到到地地產產運運營營高高管管認認同同。。產品品設設計計前前置置考慮慮必必要要性性啟動期以終為始-案例從萬萬科科城城為為例例，，其其前前期期設設計計未未充充分分考考慮慮空空調調設設計計規(guī)規(guī)劃劃和和餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)需需求求，，導導致致后后期期直直接接影影響響項項目目形形象象，，且且調調整整成成本本和和管管理理維維護護成成本本很很高高。。調整期商業(yè)價值影響社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的運運營營調調整整期期主主要要涉涉及及三三大大模模塊塊：：推廣廣活活動動、、品品牌牌升升級級、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調調整整，且且調調整整要要與與用用戶戶需需求求相相匹配配。推廣廣活活動動：：車展展、、親親子子活活動動、、兒兒童童娛娛樂樂等等，，聚聚集集人人氣氣、、提提高高品品牌牌影影響響力力。。業(yè)態(tài)態(tài)調調整整：：主要要分分為為自自然然調調整整和和運運營營調調整整，，自自然然調調整整主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)為為建建材材家家居居撤撤場場等等自自發(fā)發(fā)性性調調整整，，運運營營調調整整體體現(xiàn)現(xiàn)為為業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)互互補補調調整整、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例調調整整以以及及客客戶戶需需求求業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)補補充充。。品牌牌升升級級：：主要要體體現(xiàn)現(xiàn)為為低低端端品品牌牌向向高高端端品品牌牌過過度度，，提提升升客客單單價價和和消消費費金金額額以以及及商商家家的的利利潤潤率率。。品牌升級業(yè)態(tài)調整推廣活動商業(yè)氛圍縮短社區(qū)商業(yè)成熟周期，加快項目價值提升時間商業(yè)氛圍體現(xiàn)-運營角度一是是建筑筑環(huán)環(huán)境境維維護護，不不能能臟臟，，維維護護商商業(yè)業(yè)空空間間的的品品質質。。二二是是氛氛圍圍打打造造，，通通過過有效效推推廣廣活活動動來吸吸引引人人氣氣。。---優(yōu)品品道道王王總總。。商業(yè)業(yè)氛氛圍圍首首先先是是建筑筑本本身身，建建筑筑是是時時尚尚靚靚麗麗的的，，吸吸引引年年輕輕人人，，晚晚上上燈光光好好，吸吸引引人人，，另另一一個個是是活動動多多，像像車車展展促促銷銷等等，，還還有有就就是是噴噴泉泉表表演演，，燈燈光光炫炫了了，，他他們們散散步步都都會會散散過過來來。。---優(yōu)品品道道王王總總（商業(yè)業(yè)氛氛圍圍體體現(xiàn)現(xiàn)在在））：：1、產產品品結結構構。。2、商商家家形形象象。。3、包包裝裝產產品品的的舒舒適適性性。。要要抓抓住住消消費費者者的的興趣趣點點。根根據據消消費費者者心心理理，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍做做到到形散散神神不不散散。。。---摩爾爾國國際際李李總總商業(yè)業(yè)形形象象不不一一定定要要高高檔檔，，他他一一定定要要匹配配性性。我我覺覺得得荷荷花花池池商商業(yè)業(yè)形形象象就就很很好好，，因因為為他他是是專專業(yè)業(yè)市市場場他他就就有有自自己己的的特特質質在在里里面面。。---藍光光閆閆總總除了了運運營營期期的的推推廣廣活活動動、、品品牌牌升升級級、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調調整整。。運運營營人人員員還還關關注注建建筑筑風風格格、、燈燈光光系系統(tǒng)統(tǒng)等等硬硬件件設設施施對對商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的影影響響，，這這需需要要在在前前期期規(guī)規(guī)劃劃階階段段予予以以考考慮慮。。商業(yè)氛圍圍體現(xiàn)點點商業(yè)氛圍體現(xiàn)-投資者角度良好的商商業(yè)氛圍圍能聚集集人氣、、增加收收入、提提升商業(yè)業(yè)價值，，而品牌、業(yè)業(yè)態(tài)、定定位、交交通是投資者者對商業(yè)業(yè)氛圍的的理解。。500-1000萬級和信信息敏感感型客戶戶對品牌牌的關注注度都達達到100%。主題定位位、交通通等影響響因素以以需要在在定位期期予以前前置考慮慮，這樣樣更能縮縮短商業(yè)業(yè)氛圍營營造周期期，提升升商業(yè)價價值。1、人流量量大，人人多，生生意好做做。2、定位要準確。。3、業(yè)態(tài)配比比要合理。。---徐鵬這也都是是運營細細節(jié)。有有些東西西是專業(yè)業(yè)好，有有些東西西是豐富富、品類類多好，，要根據據業(yè)態(tài)和品品類來看。富富森美搞搞品類豐豐富就死死了，其其實這里里面的因因素都要要考慮，，分不出出輕重。。---林強1、品牌號召召力。2、業(yè)態(tài)豐富富。3、主題定位位對開發(fā)商商很重要要，對獨獨立鋪面面無所謂謂。---明智第一個就就是主題明確確，就像外外雙楠的的鷺島國國際，他他主題非非常的明明確，他他就是一一個商業(yè)業(yè)休閑廣廣場，商商業(yè)休閑閑廣場他他所帶進進的就是是商業(yè)休休閑品牌牌：喝茶茶的、喝喝咖啡的的、吃飯飯的、做做SPA的，他就就很清晰晰。然后后就是它它的商業(yè)業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐豐富，相對對來說說比較較齊全全，打打造休休閑街街區(qū)，，集吃吃喝玩玩樂于于一體體，不不是片片面的的經營營單一一的業(yè)業(yè)態(tài)。。---王蔓裝修比較重重要，，很多多做服服裝行行業(yè)的的朋友友給我我們講講，一一流的的裝修修三流流的衣衣服，，賣的的就是是裝修修。其其實貨貨品都都差不不多。。---楊濤商業(yè)氛圍體現(xiàn)-投資者角度投資者者對商商業(yè)氛氛圍關關注點點也集集中在在推廣活活動、、品牌牌升級級、業(yè)業(yè)態(tài)調調整和建筑主主題上，這這也要要求在在前期期規(guī)劃劃考慮慮階段段要對對硬件件設施施、主主題定定位進進行精精細打打造。。商業(yè)氛圍體體現(xiàn)點商家對商業(yè)業(yè)氛圍的關關注點集中中在交通便利、、業(yè)態(tài)豐富富以及強勢品牌。零售類商家家對業(yè)態(tài)豐豐富性的關關注度比服服務類商家家關注度強強，即零售售對業(yè)態(tài)互互補性更敏敏感；服務類商家對對交通便利性性關注度比零零售類關注度度強，主要在在于服務類消消費時間較長長，對停車、、交通便利有有一定訴求。。商業(yè)氛圍體現(xiàn)-商家角度商業(yè)氛圍體現(xiàn)-商家角度一般像商業(yè)區(qū)區(qū)的主題，商業(yè)定位，商業(yè)建筑也有影響。比比如說一看就就很高檔的建建筑，消費能能力就高。還還有交通流暢暢。交通也很很關鍵?，F(xiàn)在在都是開車上上班，你那兒兒連個停車的的地方都沒得得，我咋個買買東西？還有有就是品牌，你旁邊開個個雜貨鋪，人人家肯定都會會在我們這兒兒而不會在雜雜貨鋪買，整整個感覺不一一樣。---WOWO超市商業(yè)還是要有有多功能性的，才能吸引引更多的顧客客過來，很單單一的商業(yè)不不行。這個東東西，當時我我們租這個鋪鋪子的時候，，主要是考慮慮對面有個醫(yī)醫(yī)院，和我們們業(yè)態(tài)比較相近近。我們這邊主主要以小區(qū)形形式，中老年年人居多。像像現(xiàn)在很多新新修的，主要要是年青人居居住，我們也也不得去。因因為年輕人他他用藥的比例例很低?，F(xiàn)在在南面新修了了很多的商業(yè)業(yè)中心，我們們是肯定不去去的。---杏林藥店商家對商業(yè)氛氛圍關注點更更集中在主題題明確、交通通方便、業(yè)態(tài)態(tài)豐富和業(yè)態(tài)調整互補補。其中業(yè)態(tài)調整互補補是商家相對敏敏感因素。商業(yè)氛圍體現(xiàn)現(xiàn)點典型案例品牌、業(yè)態(tài)調整優(yōu)品道：安德德魯森蛋糕店店升級為更高高端品牌早安安巴黎，更好好匹配客戶需需求，客單價價、營業(yè)額、、租金收益得得到提升。大拇指：原皇皇后餐廳占據據臨街關鍵口口岸，但承租租能力有限，，后調整為蘋蘋果零售店，，租金收益更更高，業(yè)態(tài)更更合理。成熟期商業(yè)價值影響社區(qū)商業(yè)成熟熟期是運營溢溢價的檢驗期期。用戶的重復消費特征明顯，用用戶維護拓展展是增值服務務最應關注的的問題，也是是運營溢價超超越資產金融融溢價，構建建競爭優(yōu)勢的的關鍵。另一方面，受受城市發(fā)展的的影響，用戶戶重復消費成成本隨消費距距離的增加而而增加，為了了滿足用戶就近消費的潛在需求求，品牌與與業(yè)態(tài)在此此階段也會會小幅度調調整，調整整比例控制制在10%以內。運營良好的的社區(qū)商業(yè)業(yè)循環(huán)模型型一個運營成成熟的商業(yè)業(yè)表現(xiàn)在有效人氣、、客單價和和替代率保保證，并不是你你交租金就就讓你進，，必須要達達到我的客客單價和替替代率，也也不是說因因為你品牌牌好就讓你你做，而是是因為我們們的確需要要這個品牌牌。---陳總形象品質好好；商家經營收收益好；項目在這個業(yè)內內有一定的的品牌一定的知名名度嘛；還還有就是商家的滿意意度高；消費者的認認同度高。---藍光閆總租金要覆蓋蓋成本，并有可觀觀的遞增趨趨勢，還有有就是良好好的品牌并并在持續(xù)提升。還有現(xiàn)場場管理本身身是否專業(yè)業(yè)有序效率高高，建立一個個標準化不不容易。---優(yōu)品道李總總凱德廣場最最初期一樓樓就是三四四線的品牌牌，后來進進行置換，，品牌不斷斷升級，熱熱風這些品品牌都趕到到上面去了了。我需要要不斷提升和調整整來擴大我我的影響力力。---藍光梁總成熟期且運運營良好的商業(yè)，此此時運營商商已經擁有有相對主動動權，在調調整商家品品牌和業(yè)態(tài)態(tài)選擇上有有更大的選選擇性，并并會吸附好品牌牌的商家。運營良好的的社區(qū)商業(yè)業(yè)已有一定定知名度，在融資和和吸引用戶戶方面都有有一定優(yōu)勢勢。由于社區(qū)商商業(yè)的開放放性，建立立標準化的社區(qū)商業(yè)業(yè)管理體系系是目前社社區(qū)商業(yè)運運營管理的的難點和機會會點。成熟期運營營良好物業(yè)業(yè)特征成熟期商業(yè)價值影響我最關心的的還是商業(yè)運營管管理能力。不管鋪子子的硬件再再好，周圍圍人再多，，商業(yè)運營營能力不強強，招商不不力或者是是運營能力力不行，那那基本上就就是白搭?！，F(xiàn)在商鋪鋪的售價基基本上差距距也就1萬左右（同同地段相比比較），我我既然投資資就不怕多多花這點，，但我一定定會擔心后后期運營。。運營不成功功不是任何何一個小業(yè)業(yè)主能夠改改變的。---唐忠松一般好的開開發(fā)商運營營前期（調調整期）是是3~5年，3~5年之后這個個區(qū)域市場場基本就成成熟了，開開發(fā)商和運運營方已經經把空租期和風風險規(guī)避掉了，這樣樣的話大部部分投資客客都可以接接受。除非非是個體的的，它可以以自己運作作，比如說說開洗衣店店的，他可可以自己經經營。---白昌星商業(yè)房地產產的核心在于運運營，及時有好好的品牌和和商家在，，運營團隊隊不到位直直接影響租租金下滑。。與住宅不不一樣，商商業(yè)是通過過租金的標標準來衡量量物業(yè)的價價值。---林強只要是升值值空間很好好，我可以以一直容忍忍空置；商商業(yè)地產有有沒有運營營的問題，，實際上是是天上和地地下的問題題。運營好可以以使商業(yè)地地產溢價幾幾倍，對估值產產生極大的的影響。---王蔓投資者對運運營關注度度有經驗的投投資者對開開發(fā)商運營能力非常關注，，運營除了了直接影響響租金，還還會極大提提升資產溢溢價。成熟期商業(yè)價值影響商家對運營營服務狀況況具體關注注度體現(xiàn)在在安全隱患、、公共環(huán)境境維護和硬件設施上。其中安安全隱患和和硬件設施施需要定位位期前置考慮，公共環(huán)境境維護需要要建立標準化工作制度來來管理。成熟期商業(yè)價值影響成熟期商業(yè)運營案例-大拇指大拇指運營營溢價4.社區(qū)商業(yè)與住宅價值雙向關聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執(zhí)行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路多方共贏格局投資客商家開發(fā)商終端用戶投資回報率率投資回收期期風險承受力力產品投資偏偏好投資理念重復消費收收益重復消費成成本情感消費體體驗品牌價值滲滲透成本控制租金壓力客單價提高高營業(yè)收入提提升商業(yè)氛圍影影響注：由于終終端消費用用戶調研尚尚未啟動，，所以終端端用戶的重重復消費收收益和重復復消費成本本主要從商商家、投資資客、開發(fā)發(fā)商角度進進行闡述。。招商業(yè)態(tài)銷售自持資金回現(xiàn)資產溢價資本融資品牌產品線線永續(xù)釋放客戶購買力不斷增加客戶重復購買收益客戶重復消費成本到訪時間花費區(qū)域選址交通四至交通接駁點地上車場容量地下車場容量人行入口車行入口購物時間花費垂直交通平面交通品類相關聚集購物精力成本交通死角控制免費休息座椅大眾休閑娛樂業(yè)態(tài)品類相關互補知曉成本昭示性建筑品牌引入度導視系統(tǒng)導購系統(tǒng)推廣活動匹配度建筑立面質感標志性不愉快感受成本車流動線干擾控制貨流動線干擾控制員工動線控制垃圾存放空調位置、空調隱藏雨天防滑防曬購物費用成本價格殺手引入免費停車時間停車費用免費公交促銷政策使用客戶重復購買收益直接感知視覺主題景觀打造街道主題特色夜晚燈光氛圍營造藝術品陳列展示櫥窗、店招設計感建筑風格、質感水景及綠植聽覺廣播語音提示背景音樂嗅覺室外、室內空氣質量清新花香味覺便利品美食餐飲多樣化、多層次觸覺防曬、防雨、防滑設置室內空調無障礙、防撞設計消費功能收益公共區(qū)域感受功能分區(qū)合理、便捷轉換消費導示清晰、設計感洗手間衛(wèi)生好有品質感足夠休息區(qū)且干凈節(jié)點廣場舒展、有質感空間轉換有意趣整體運營感受業(yè)態(tài)組合搭配好品類組合夠豐富品牌商家吸引力現(xiàn)場活動吸引力及品質品牌多、品類齊、選擇多服務收益公共服務感受送貨服務（充電、交款）便民服務咨詢服務工作人員素質體現(xiàn)積分兌換服務免費飲用水支付感受客流保證、競爭充分專項促銷不停步有專屬VIP優(yōu)惠價格殺手商家保證質量不斷降低客戶重復購買成本客戶重復消費成本與客戶重復購買收益的關系案例研究解讀動線設計：結合區(qū)位位條件，通通過合理優(yōu)優(yōu)化車流、、人流、物物流的動線線設計，一一方面促進進客戶有效效到訪，另另一方面可可實現(xiàn)人、、車、物分分流，將干干擾降到最最低。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃：符符合合客客群群的的多多樣樣業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)設設計計和和豐豐富富品品牌牌商商家家，，提提高高客客戶戶停停留留時時間間，，降降低低客客戶戶選選擇擇成成本本；；業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃以以餐餐飲飲類類為為主主、、零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為輔輔，，且且零零售售比比例例得得到到嚴嚴格格控控制制，，提提高高客客戶戶重重復復消消費費率率。。硬件件設設計計：員員工工通通道道、、空空調調設設備備在在前前期期設設計計中中均均有有考考慮慮，，對對建建筑筑外外立立面面和和客客戶戶視視覺覺效效果果的的影影響響較較小小。。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：商業(yè)業(yè)涵蓋蓋業(yè)態(tài)態(tài)非常常豐富富，完完全滿滿足小小區(qū)各各層次次客戶戶的不不同需需求。。功能分區(qū)：住宅與商商業(yè)通過人人工湖景觀觀分離，動動靜分區(qū)，，社區(qū)商業(yè)業(yè)既滿足小小區(qū)居民的的基本需求求，又不對對小區(qū)居民民造成干擾擾。動線設計：層次分明明的景觀街街道與商業(yè)業(yè)街交叉設設計，配合合人工湖核核心景觀的的打造，增增加客戶的的消費停留留時間。動線設計：利用人車車分流促進進客戶到訪訪；通過水水平&垂直動線、、露臺的組組合設計，，增強內部部交通便捷捷性，實現(xiàn)現(xiàn)人流有效效互動。主題打造：主題設計計鮮明、風風情街打造造、別致景景觀設計，，提升客戶戶感知，滿滿足休閑需需求。業(yè)態(tài)規(guī)劃：根據區(qū)域域內客群特特征規(guī)劃多多樣業(yè)態(tài)，，提高餐飲飲、兒童類類業(yè)態(tài)比重重，增加目目標客群停停留時間，，降低客戶戶選擇成本本。硬件設計：硬件設施施材質較好好，整體美美觀，人性性化處理細細致到位。。大拇指廣場萬科城萬科紅目前較成功功的社區(qū)商商業(yè)項目如如何降低客客戶重復消消費成本、、增加客戶戶重復購買買收益？案例研究解讀業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)產生聚集效應，促使項目輻射范圍擴大，吸引大量人流，促進客群的重復消費頻率增加。

功能分區(qū)：進行充分的開放式氛圍設計，使住宅、寫字樓的客群在廣場區(qū)域內形成有效結合和互動。

主題定位：步行街主題景觀與建筑風格打造相匹配，休閑氛圍十足，增強客戶視覺體驗和消費停留時間。

導視系統(tǒng)：項目整體LOGO和整體導視性突出，對客戶具有較強吸引力。

運營管理：開發(fā)商持有全部商業(yè)，進行統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商使，便于調整業(yè)態(tài)，達到最佳業(yè)態(tài)比例。

動線設計：項目四周交通條件極為便利，充分優(yōu)化車流、人流動線設計，最大程度促進客戶到訪和實現(xiàn)內外人流互動。

業(yè)態(tài)規(guī)劃：設置符合客群需求的多樣業(yè)態(tài)設計，進行專項分區(qū)，涉及名品時尚街、悠悠美食街、宴會餐飲街、精品生活街、社區(qū)服務街以及購物商場，最大程度提高客戶到訪意愿和停留時間，降低客戶選擇成本。

景觀打造：內外步行街設計精致&時尚的綠植景觀、音樂噴泉、藝術造型，與項目大氣、高檔的立面質感形成完美匹配，提升整體形象和檔次。

主題定位：優(yōu)品天地獨創(chuàng)高品質“璀璨不夜城”的新概念，定位外來觀光旅行及本地區(qū)年輕時尚人士，集旅游觀光、休閑娛樂、時尚購物與特色異域美食于一體，通過絢麗的燈光設計營造完美的夜場氛圍。目前較成功功的社區(qū)商商業(yè)項目如如何降低客客戶重復消消費成本、、增加客戶戶重復購買買收益？鷺島國際社區(qū)優(yōu)品天地客戶重復購買成本&收益—投資者角度商業(yè)氛圍在投資者對于商業(yè)氛圍的關注中，，商區(qū)強勢勢品牌吸引引力總體排排名第1，商業(yè)區(qū)主主題定位明明確、業(yè)態(tài)態(tài)豐富品類類多并列總總體排名第2；1000萬以上客戶最關注注主題定位位、強勢品品牌，500~1000萬客戶最關注注強勢品牌牌，200~500萬客戶最關注注業(yè)態(tài)豐富富品類多；；專業(yè)信任型型客戶最關注注主題定位位、強勢品品牌，信息敏感型型客戶最關注注強勢品牌牌，謹慎技術型型客戶最關注注業(yè)態(tài)豐富富品類多。?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—投資者角度首先要能夠夠聚人氣，，業(yè)態(tài)要比較統(tǒng)統(tǒng)一、不不能太亂亂；商鋪鋪前面的的階梯不能太多多，否則則會阻擋擋客流；；如果商鋪進深深比較深，，就要比比較選擇擇租客，，而且投投資者也也不愿意意去買。。---陳思佑（（200-500萬）第一點就就是規(guī)劃；整體構構架要從從品牌開始，還還有價格、檔檔次、品品類，這些確確定以后后，憑什什么去吸吸引客戶戶就是商商家的事事了。---劉永超（（500-1000萬）第一個是是主題明確確，就像外外雙楠的的鷺島國國際，主主題非常常明確，，定位商商業(yè)休閑閑廣場，，帶進商商業(yè)休閑閑品牌：：比如喝喝茶、咖咖啡、餐餐飲、SPA等，規(guī)劃劃很清晰晰。作為為投資來來說，我我覺得有有這樣的的項目很很不錯，，至少不不會失敗敗，我自自己會有有評估。。然后就就是它的的商業(yè)區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)豐富富，相對來來說比較較齊全，，打造休閑閑街區(qū)，，集吃喝喝玩樂于于一體，不是片片面經營營單一的的業(yè)態(tài)。。當然建筑品質質也是很重重要，我我把鷺島島晚上的的照片拍拍下來，，朋友問問我是不不是在倫倫敦，笑笑死了。。---王蔓（1000萬以上）品牌號召力；業(yè)態(tài)豐富；；主題定位。。---明智（500-1000萬）商業(yè)氛氛圍投資者者對商商業(yè)氛氛圍關關注度投資者者亮點點語錄錄摘選選從投資資者的的訪談談中，，可以以看到到：1.關注主題題定位。。清晰的的定位可可以增強強投資者者的價值值認知和和投資意意向。2.關注業(yè)態(tài)規(guī)劃劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃應相對齊全全、豐富多樣樣、統(tǒng)一規(guī)劃劃。3.關注品牌實力力。品牌應當當具備一定的的檔次水品。。4.關注建筑設計計。建筑突出出品質感；階階梯設置是動動線設計的考考慮要點；商商鋪進深大小小會對商家和和投資者產生生必要影響。?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度商業(yè)氛圍在商家對于商業(yè)氛圍的關注中，交交通流暢沒死死角總體排名名第1，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)豐富品類多多并列總體排排名第2；服務型業(yè)態(tài)商家重點關注注的要素為交交通流暢沒死死角、商業(yè)區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)豐富品品類多、強勢勢品牌、裝修修設備檔次，，零售型業(yè)態(tài)商家重點關注注的要素為業(yè)業(yè)態(tài)豐富品類類多、交通流流暢沒死角、、主題定位、、強勢品牌。?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度一般要考慮商業(yè)區(qū)主題、、商業(yè)定位、、商業(yè)建筑三方面。比如如說，一看就就知道建筑高高檔、消費能能力高。還有有交通流暢也很關鍵，現(xiàn)現(xiàn)在的人都是是開車上班，，連個停車的的地方都沒得得，我咋個買買東西？如果果品牌不出名名，旁邊開個個雜貨鋪，客客戶肯定都會會選擇購買品牌而不會在雜雜貨鋪買，，整個感覺覺都是不一一樣的。---WOWO超市商業(yè)區(qū)需要要業(yè)態(tài)豐富富、品類多多，有強勢品牌提升吸引，，消費導視清清晰，商業(yè)區(qū)主主題明確。。還應該有有商業(yè)建筑筑立面質感感與色彩。。---春天花坊（（花店）商區(qū)有比較較強勢的品品牌號吸引引，裝修、、設備等各各方面都檔檔次比較高高；然后商商區(qū)的業(yè)態(tài)態(tài)比較豐富富、能吸引引人流、交交通也比較較便利。---九九文具商業(yè)要有多多功能性，才能吸引引更多顧客客，單一的的商業(yè)做不不到。我們們現(xiàn)在鋪子子的對面醫(yī)醫(yī)院，業(yè)態(tài)態(tài)比較相近近，這邊很很多小區(qū)，，中老年人人居多。很很多新修的的住宅主要要是年青人人居住，我我們不得去去，因為年年青人用藥藥的比例很很低。我們們現(xiàn)在主要要考慮選擇擇拆遷安置置房、老的的城市社區(qū)區(qū)。---杏林藥店商業(yè)氛圍商家對商業(yè)業(yè)氛圍關注注度商家亮點語語錄摘選從商家的訪訪談中，可可以看到：：1.關注主題定定位。商業(yè)業(yè)主題定位位需明確，，要與目標標客群需求求相匹配。。2.關注業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃。業(yè)態(tài)態(tài)豐富品類類多。3.關注品牌實實力。強勢勢品牌可以以增強對于于客戶的吸吸引力。4.關注建筑設設計。立面面應當有檔檔次、色彩彩和質感，，體現(xiàn)形象象基調；消消費導視要要清晰；交交通動線設設計應充分分體現(xiàn)便利利性?？蛻糁貜唾徺I成本&收益--運營角度硬件設施和和交通組織織比較重要，，環(huán)境具備備舒適性，，舉辦活動動、推廣等等。另外，，硬件上比比如設置幾幾階臺階，，走廊寬度度要根據規(guī)規(guī)模來定，，社區(qū)商業(yè)業(yè)的一般定定在7-12M。---陳總一是產品結構；二是商家形象；三是包裝產品的舒適性。。要抓住消消費者的興興趣點，根根據消費者者心理設計計，商業(yè)氛氛圍做到形形散神不散散。---李總第一是交通，第二是業(yè)態(tài)合理性性，第三是整整個商業(yè)形象的展示。還還有可能是是商業(yè)傳統(tǒng)，比如說我我們都曉得得一品天下下是美食一一條街。/商業(yè)形象不不一定要高高檔，但一一定要有匹匹配性。我我覺得荷花花池商業(yè)形形象就很好好，人潮涌涌動，專業(yè)業(yè)市場就有有自己的特特質在里面面，真正整整漂亮了還還沒人來，，就是要到到處亂七八八糟的才對對，但也是是有條件的的。---閆凱首先是建筑本身，時尚靚麗、、吸引年輕人人，燈光效果好；另一個是是活動多，像像車展促銷、噴噴泉表演等，客戶散步步都會散過來來。如果燈光光顏色太冷，，人們就不想想過來，人也也有趨光性。。---王總商業(yè)氛圍分為為內部和外部部。外部氛圍比比如說“耍都都”，有燈光光工程、導視視等；內部氛氛圍有環(huán)境布布置、照明、、動線規(guī)劃是是否合理，深深圳萬象城的的動線設計非非常好，但很很多項目的動動線設計不合合理，需要客客戶繞很大一一圈。/嘉興茂的老總總把二樓沃爾爾瑪?shù)娜肟诟母牡饺龢侨チ肆耍蛟谟谟谒胩岣吣衬硞€樓層的價價格，但是在在入口做文章章會讓消費者者感覺很惱火火?，F(xiàn)在我去去那里的時候候，就直接走走電梯、不去去走扶梯。---梁總商業(yè)氛圍運營高管對商商業(yè)氛圍關注注度運營高管亮點點語錄摘選從運營高管的的訪談中，可可以看到：1.關注交通。交交通條件便利利。2.關注業(yè)態(tài)規(guī)劃劃。業(yè)態(tài)合理理。3.關注動線設計計。突出便捷捷。4.關注商業(yè)形象象。立面應當當有檔次、燈燈光系統(tǒng)好、、景觀&噴泉。5.關注商業(yè)推廣廣。抓住客戶戶興趣點，舉舉辦促銷活動動、表演等。?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—投資者角度在投資者對于公共屬性的關注中，停停車場設計&管理總體排名名第1，吃喝玩樂一一體化商業(yè)經經營模式總體體排名第2；1000萬以上客戶最關注立立面設計昭示示好、吸引力力，500~1000萬客戶最關注吃吃喝玩樂一體體化商業(yè)經營營模式，200~500萬客戶最關注停停車場設計&管理；專業(yè)信信任型型、信信息敏敏感型型客戶均均最關關注停停車場場設計計&管理，，謹慎技技術型型客戶最最關注注吃喝喝玩樂樂一體體化商商業(yè)經經營模模式。。公共屬屬性關關注客戶重復購買成本&收益—投資者角度公共屬屬性關關注1、門口口有綠化帶帶會影響響商家家生意意。2、最好好店鋪鋪門口口有臨時停停車位位。---楊立有有（200-500萬）導視非常重重要，，簡單單理解解就是是廣告牌牌，可以以起到到引導導作用用，如如果我我買一一個鋪鋪子，，開發(fā)發(fā)商免免費提提供一一個廣廣告牌牌位，，讓我我用一一兩年年，還還是很很吸引引我的的、比比較支支持，，這點點對于于新鋪鋪子特特別重重要。。---劉永超超（500-1000萬）我覺得得停車場場非常重重要，，如果果第一一次停停車停停不到到，第第二次次絕對對不會會去。。另外外，我我關注注的特特色街街區(qū)不不一定定全部部囊括括所有有業(yè)態(tài)態(tài)，定定位比比較重重要。。還有有立面質質感也很重重要，，客戶戶會產產生想想去看看看的的沖動動。---王蔓（1000萬以上））首要關注注交通動線線，干凈整潔潔也是必須須的，還還有外立面燈燈光可提升吸吸引力、、注意力力。---陳先生（（1000萬以上））1、最關注注的就是是停車場場，如果果停車不不方便，，基本就就不會考考慮。2、設備安全全性很重要。。---陳莉（200-500萬）投資者對對公共屬屬性關注注度投資者亮亮點語錄錄摘選從投資者者的訪談談中，可可以看到到：1.關注景觀觀設計。。過度或或者不當當?shù)木G化化帶設計計會影響響商家經經營。2.關注交通通規(guī)劃。。交通動動線；停停車場設設計及管管理；臨臨時停車車位。3.關注物業(yè)業(yè)管理。。整體干干凈清潔潔，設備備安全性性好。4.關注硬件件設計。。重視導導視功能能，廣告告牌的引引導作用用；外立立面燈光光有吸引引力?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度提供哪些些改善可可以吸引引客戶到到訪在商家對于吸納客戶戶到訪業(yè)業(yè)的關注中中，環(huán)境境整潔沒沒安全隱隱患總體體排名第1，裝修檔檔次提高高總體排排名第2；服務型業(yè)業(yè)態(tài)商家重點點關注的的要素為為環(huán)境整整潔沒安安全隱患患。零售型業(yè)業(yè)態(tài)商家重點點關注的的要素為為環(huán)境整整潔沒安安全隱患患、裝修修檔次提提高、增增加停車車位。客戶重復購買成本&收益—商家角度周邊環(huán)境境很重要，，要先改改善交通線路路，不然好好多顧客客來就提提意見停停不了車車；然后后就是整整個這條條街的環(huán)環(huán)境。---GEP洗衣店單獨對于于這個店店而言，，應該是是一些外外圍的環(huán)環(huán)境，以以前染坊坊街這截截很亂，，現(xiàn)在好好點兒了了；外部環(huán)境境要整潔潔、沒有有安全隱隱患，這主要要跟物業(yè)有關。---麥當勞安全、衛(wèi)衛(wèi)生清潔潔都非常重重要，需需要與商商家共同同平衡一一些東西西，比如如對于促銷空間間怎么安排排輪流使使用，不不能太亂亂。需要要增加功功共區(qū)域域的導購、導導視，增擴聚聚集人氣氣的廣場，增加店招展示，這這些都要要前期考考慮；店店內招非非常重要要，店外外招時間間不長，，影響不不是特別別大；主動線上貼有指指引標識識也不錯錯，比如如大招牌牌等，客客戶知道道這個MALL里面有屈屈臣氏就就行了。。---屈臣氏商場吸引引力最重要，，還有我我們店里里面的產產品創(chuàng)新新、保證證有質量量、服務務到位。。---味千拉面面第一是提提供更增值的的硬件（（外在）），比如說廣廣告硬件件、展示示面等。。第二是是內置的增增值硬件件，比如空空調。第第三就是是空間，停車位位是基本本條件，，是必須須的。---碎碟音樂樂咖啡商家對吸吸引客戶戶到訪關關注度提供哪些些改善可可以吸引引客戶到到訪商家亮點點語錄摘摘選從商家的的訪談中中，可以以看到：：1.關注周邊邊環(huán)境。。周邊區(qū)區(qū)域內環(huán)環(huán)境的好好壞，對對于項目目本身的的形象和和檔次有有直接影影響。2.關注物業(yè)業(yè)管理。。衛(wèi)生、、整潔、、安全是是商家對對于物業(yè)業(yè)重視的的關鍵點點。3.關注硬件件設計。?？煞譃闉閮戎糜灿布屯馔庵糜布?，其中中外置硬硬件涉及及戶外廣廣告、立立面、導導視導購購等，內內置硬件件涉及空空調、排排水等。。4.關注空間間及動線線。一是是停車場場設計合合理，方方便客戶戶停車；；二是要要有聚人人氣的廣廣場；三三是為商商家提供供促銷空空間?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度有助于非本本區(qū)域客戶戶到訪在商家對于有助于分本本區(qū)域客戶戶到訪的關注中，，有知名品品牌助陣總總體排名第1，處外在公公交站點視視線范圍總總體排名第2；服務型業(yè)態(tài)態(tài)商家重點關關注的要素素為有知名名品牌助陣陣、消費購購物公共環(huán)環(huán)境維護。。零售型業(yè)態(tài)態(tài)商家重點關關注的要素素為處外在在公交站點點視線范圍圍、有知名名品牌助陣陣、大型公公共聚集場場合、消費費購物公共共環(huán)境維護護。從商家的訪訪談中，可可以看到：：1.關注周邊環(huán)環(huán)境。周邊邊區(qū)域內的的環(huán)境優(yōu)劣劣，直接影影響到商業(yè)業(yè)項目的輻輻射力度。。2.關注物業(yè)管管理。保證證消費&購物的公共共環(huán)境得到到良好維護護。3.關注硬件設設計。持續(xù)續(xù)商業(yè)區(qū)公公共設施投投資，進行行裝修和改改善；增加加導視導購購系統(tǒng)的設設計，提供供網絡電子子商務平臺臺。4.關注本店特特色。本店店特色會增增強客戶黏黏度，也會會產生口碑碑效應，促促進老客戶戶帶來新客客戶。需要有品牌效應，自己店鋪鋪做得確實實比較能讓讓廣大消費費者接受，，大家都說說我們洗得得好、干凈凈，有口碑碑。---GEP洗衣店主要是消費費&購物的公共共環(huán)境維護護，以及商商業(yè)區(qū)公共共設施投資資；物業(yè)比比較老就會會顯得比較較陳舊，比比如像王府府井，因為為它的經營營比較好，，就會經常常投資進行裝裝修和改善善，一直感覺覺都是那么么新，客流流就多、人人氣就旺。。---麥當勞第一是知名品牌，第二是消費&購物公共環(huán)環(huán)境維護，第三是商業(yè)區(qū)區(qū)公公共設施投投資；其實要吸吸引五公里里外的客戶戶來訪，還還有一個很很重要的因因素就是價格因素。如果你的的價格實在在是便宜，，要比其它它店或者品品牌都便宜宜，客戶也也寧愿跑遠遠點兒，但但是價格相相對低廉又又要跟你的的品牌、提提供的軟硬硬件聯(lián)系在在一起。---英派斯健身身俱樂部吸引服務區(qū)區(qū)外的客戶戶，我們都都是通過電子商務平臺臺、網絡平臺臺。---九九文具一是知名品牌牌助陣，二是是附近有標志志性建筑、客客戶好找，比比如大型公共共場所、商業(yè)業(yè)公共設施等等。---WOWO超市一是店鋪自己的特特色，二是店鋪所在的區(qū)區(qū)域印象，人家一聽你你的店在駟馬馬橋，肯定就就不來了。---寶寶攝影1.通過老客戶介紹；2.引導客戶到店店。---蘭花草客戶重復購買成本&收益—商家角度有助于非本區(qū)區(qū)域客戶到訪訪商家對非本區(qū)區(qū)域客戶到訪訪關注度商家亮點語錄錄摘選客戶重復購買成本&收益--運營角度增加輻射半徑徑運營對增加輻輻射半徑關注注度最有效的就是是公交，跟家家樂福免費班車是一個道理，，可以擴大輻輻射半徑。其其次就是搞活動。另外，商業(yè)業(yè)與住宅一定定要嚴格區(qū)分分開，像樹這這種景觀別用在商業(yè)街街上，可以用用盆景點綴，，入口和重要要地用點樹，，切忌不要用用很多喬木，，影響通透性性，很多案例例都是這樣，，如果你把樹樹砍掉，營業(yè)業(yè)額能直接上上升。---陳總關鍵點點是要要吸引定定向消消費者者，在價格、、產品品、品品牌主主力店店等方面面做出出優(yōu)勢勢。---李總一是交通，二是是業(yè)態(tài)合合理性性，三是是整個個商業(yè)形形象展展示；還有有可能能是商業(yè)傳傳統(tǒng)，比如如說我我們都都曉得得一品品天下下就是是美食食一條條街；；最重重要的的還是是商家本本身的的聚客客能力力，一般般來講講會有有一定定范圍圍，如如果超超過這這個范范圍就就是屬屬于目目的性性消費費，針針對自自己的的產品品特色色做適適度擴擴大范范圍的的營銷宣宣傳，但是是不管管是路路牌、、廣告告、DM單，投投入太太大了了也沒沒多大大意義義，要要適度度。在在建筑本身來來說，，跟成成本有有直接接關系系，如如果成成本能能接受受，越越光鮮鮮越好好、越越有特特色越越好。。---閆凱第一是是品牌級級數(shù)和品牌區(qū)區(qū)域唯唯一性性，像鷺鷺島就就是品品牌好好，人人們愿愿意去去；還還有就就是停車空空間、、停車車容量量，南門門伊藤藤的停停車就就是瓶瓶頸，，再好好我也也不去去了。。---王總第一是是提高高商家品品質，找些些有特特色的的品牌牌商家家、有有吸引引力，，引來來的客客戶就就不僅僅是2、3公里范范圍內內的了了，而而是5~10公里的的；此此外對對于大大街區(qū)區(qū)需要要景觀小小品、、休息息區(qū)域域、公公共休休閑設設施等。---梁總運營高高管亮亮點語語錄摘摘選從運營營高管管的訪訪談中中，可可以看看到：：1.關注注交交通通設設計計。。充充分分考考慮慮停停車車場場空空間間和和容容量量設設計計。。2.關注注業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃。。業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合相相匹匹配配，，有有一一定定品品質質、、檔檔次次、、聚聚客客能能力力、、有有特特色色。。3.關注注營營銷銷推推廣廣。。一一是是多多搞搞活活動動提提升升影影響響力力和和客客戶戶認認知知，，一一是是進進行行適適度度的的宣宣傳傳，，包包括括路路牌牌、、廣廣告告、、DM單等等。。4.關注注商商業(yè)業(yè)形形象象。。立立面面應應當當有有檔檔次次、、燈燈光光系系統(tǒng)統(tǒng)好好、、休休息息區(qū)區(qū)域域、、公公共共休休閑閑設設施施。。5.關注注景景觀觀設設計計。。用用盆盆景景點點綴綴，，且且入入口口和和重重要要地地用用點點樹樹，，切切忌忌不不要要用用很很多多喬喬木木，，影影響響通通透透性性。?？蛻糁貜唾徺I成本&收益--運營角度扶梯梯與與步步梯梯、、電電梯梯的的搭搭配配體現(xiàn)現(xiàn)到到訪訪便便捷捷性性，，這這又又是是一一個個矛矛盾盾；；扶扶梯梯對對新新商商