標桿房企住宅項目前期定位報告分析(附圖豐富)

地產(chǎn)住宅開發(fā)之前期定位現(xiàn)象一：XX滟瀾山&XX天境——不同企業(yè)、緊鄰項目，相似指標XX滟瀾山項目地址青浦區(qū)嘉松中路6788弄開盤時間2008-10-20凈地面積144,495.5㎡總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0物業(yè)類型住宅、別墅配比程度住宅85.71%、聯(lián)排4.96%、雙拼2.95%、疊加6.41%銷售均價住宅：25000-28000元/㎡別墅：28000-31000元/㎡關鍵詞：地中海風格建筑、經(jīng)濟型別墅關鍵詞：ArtDeco風格建筑、豪宅、”平墅”XX天境項目地址青浦嘉松中路6888弄開盤時間2011-06-25凈地面積210,228㎡總建筑面積210,228㎡容積率1.0物業(yè)定位純住宅，XX專利產(chǎn)品——”平墅”配比程度100%”平墅”銷售均價50000-55000元/㎡一線之隔VS現(xiàn)象二：深圳XX第五園&XX城——同一企業(yè)、相同區(qū)位，10分鐘車距XX第五園XX城項目地址龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處龍崗梅觀高速與機荷高速交匯處開盤時間2005-07-23（住宅已開發(fā)九期）2004-09-20（住宅已開發(fā)四期）凈地面積232,667㎡397,883.5㎡總建筑面積290,833㎡住宅398,050㎡，商業(yè)30,000㎡容積率1.251.10物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)住宅、別墅、商業(yè)建筑類別聯(lián)排、疊拼、小高層、高層、商業(yè)獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層、高層銷售報價聯(lián)排別墅：30000元/㎡（二手房）聯(lián)排別墅：32000元/㎡（二手房）XX城第五園龍崗區(qū)福田區(qū)10分鐘車行距離歐式風格建筑多物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟型住宅現(xiàn)象三：深圳XX清林徑&XX棠樾——同一企業(yè)，不同區(qū)位，相似定位XX清林徑XX棠樾項目地址龍崗中心城清林徑森林公園南側(cè)寶安區(qū)林坪大道開盤時間2008-08-092008-12-28凈地面積252，629㎡約60萬㎡總建筑面積454，733㎡約40萬㎡容積率1.800.6物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)住宅、別墅建筑類別獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、高層、商業(yè)獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、高層銷售均價高層：18000元/㎡別墅：30000-50000元/㎡別墅：35000-40000元/㎡度假養(yǎng)生生態(tài)住區(qū)歐式風格建筑棠樾清林徑直線距離約30公里總地價：35億，06年底地王

指標：商住綜合用地、110多萬平方米、容積率2.0以內(nèi)

位置：武昌中北路、離東湖、沙湖、省政府都有一定距離

項目特點：原武漢機床用地，項目從主干道無入口可進入，包圍在周邊舊房中

市場背景：周邊項目6500元/平米，但都有湖景資源

甲方背景：集團性企業(yè)、在武漢開發(fā)過一個項目但影響力小，未做過特大規(guī)模項目項目

甲方要求：要求IRR達到25%，地價高如何解決甲方期望高，問題這么多，該從哪個角度思考？如何一步步解決問題。。。思考：武漢某項目1項目定位之5要素分析2項目定位之4大關鍵3定位報告常見4邏輯4定位報告常見問題PART

1項目定位之5素分析一個住宅項目定位思考過程：不斷逼定和耦合的過程大膽假設客戶定位產(chǎn)品定位形象定位……一二三四五小心求證經(jīng)濟測算土地研究一、土地研究——要點與方法基本指標區(qū)域環(huán)境區(qū)域配套區(qū)域規(guī)劃占地面積容積率四至總建筑面積限高……重點指標：四至、容積率、總建研究意義：產(chǎn)品空間初步確定項目產(chǎn)品形態(tài)；根據(jù)地塊價值，初步預判產(chǎn)品檔次資源稟賦人文環(huán)境經(jīng)濟、治安…….重點指標：自然、人文資源研究意義：資源好壞研判地塊價值，利用周邊資源，指導地塊規(guī)劃交通商業(yè)、金融教育、文體醫(yī)療…….重點指標：商業(yè)、交通研究意義：成熟度影響地塊價值，對配套的需求影響社區(qū)規(guī)劃，如商業(yè)其他研究方法動態(tài)分析比較分析案例借鑒此處動態(tài)分析主要是指是對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展過程所進行的前瞻性分析，其特點是考慮時間因素的影響，把板塊發(fā)展變化當作一個連續(xù)的過程來看待，可用于預測未來板塊價值。此處比較分析法是把兩個相互聯(lián)系的指標或?qū)ο筮M行比較，從數(shù)量上展示和說明研究各對象指標水平的高低，發(fā)展速度的快慢等，以及各種關系是否協(xié)調(diào)。通過尋找類似區(qū)域環(huán)境、類似資源的成功案例進行借鑒、對照，汲取經(jīng)驗或規(guī)避風險，從而找出項目的機會點。區(qū)域規(guī)劃：土地研究的重點內(nèi)容研究意義區(qū)域規(guī)劃預示了地塊的未來價值，人口、產(chǎn)業(yè)定位等變化將直接影響區(qū)域經(jīng)濟、人文環(huán)境，對物業(yè)定位起到重要制約作用研究指標主要指標：功能定位、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口區(qū)域各版塊功能定位產(chǎn)業(yè)職能用地規(guī)劃人口規(guī)劃行政地位……區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階階段基于區(qū)域價價值平臺的的營銷陌生區(qū)域，，認知度低低區(qū)域“嬰兒兒”期區(qū)域發(fā)展迅迅速，擁有有一定區(qū)域域價值區(qū)域高成熟熟度，區(qū)域域價值已被被充分認可可區(qū)域“少年年”期區(qū)域“成年年”期“告訴別人人她會長得得很美””重新定義區(qū)區(qū)域價值，，提升形象象“告訴別人人她美得與與眾不同””基于區(qū)域價價值，重新新定義產(chǎn)品品“告訴別人人她是完美美的”利用成熟區(qū)區(qū)域價值，，項目全方方位打造外外的細節(jié)放放大區(qū)域價值平平臺決定了了項目打造造的方向區(qū)域規(guī)劃：：土地研究的的重點內(nèi)容容挖掘區(qū)域價價值的四種種方法資源稟賦分分析法案例類比法法區(qū)域價值AB城市功能能解析法法D價值嫁接接法C常用于大大規(guī)模的的區(qū)域項項目海口海甸甸溪北岸岸改造項項目、長長沙南湖湖新城項項目通過解構(gòu)構(gòu)城市，，基于功功能補缺缺/再造的角角度定義義區(qū)域價價值的方方法河南怡豐豐置業(yè)鄭鄭州項目目西安新鴻鴻基曲江江項目福州三盛盛南香湖湖項目……“幸福的的煩惱””、“被被遺忘的的角落””.復地武漢漢武重項項目地業(yè)西麗麗龍井村村城市更更新項目目……項目所在在區(qū)域缺缺乏明顯顯的優(yōu)勢勢資源，，或現(xiàn)有有的資源源無法支支撐既定定目標的的實現(xiàn)。。圣莫麗斯斯、星河河丹堤XX香蜜蜜山……土地研究究初步成成果通過對項項目宗地地的指標分析析、區(qū)域域環(huán)境、、配套、、規(guī)劃等等方面的的研究后后，可以以刻畫出出項目的的基本輪輪廓，給給出項目目可能的的發(fā)展方方向：如用地面面積、容容積率決決定了項項目的總總量、物物業(yè)基本本形態(tài)；；而區(qū)域域規(guī)劃和和周邊環(huán)環(huán)境決定定了地塊塊價值進進而影響響物業(yè)檔檔次定位位；初步成果物業(yè)形態(tài)態(tài)物業(yè)檔次次配套需求求資源稟賦賦……項目可能能的發(fā)展展方向:二、市場場研究市場研究市場基本面競爭產(chǎn)品三大研究究重點事實－－－觀點－－－建議議結(jié)構(gòu)化分分析1、市場基基本面分分析具體研究究內(nèi)容如如下：1.宏觀經(jīng)濟濟研究2.宏觀房地地產(chǎn)市場場研究3.房地產(chǎn)建建設指標標分析固定資產(chǎn)產(chǎn)投資與與房地產(chǎn)產(chǎn)投資施工、新新開工及及竣工面面積4.土地市場場研究供求及價價格分區(qū)土地地成交土地成交交價格本區(qū)域土土地成交交詳情(含項目本身身)5.商品房市市場分析析（住宅宅）商品房存存/增量分析析（供求分分析）商品房銷銷售額與與銷售面面積商品房銷銷售價格格市場發(fā)展展板塊及及格局分分析成交產(chǎn)品品特征客戶構(gòu)成成分析6.市場未來來發(fā)展預預期研究重點點：市場特點點：內(nèi)外外需、市市場階段段供求關系系、市場場結(jié)構(gòu)(價格、產(chǎn)產(chǎn)品、開開發(fā)商)客戶及成成交特點點研究意義義：宏、中觀觀經(jīng)濟及及房地產(chǎn)產(chǎn)整體分分析，反反映房地地產(chǎn)投資資及發(fā)展展環(huán)境，，預測未未來的競競爭格局局。通過研究究判斷區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)走勢勢與開發(fā)發(fā)風險，，找到項項目可能能的目標標市場，，初步確確定發(fā)展展戰(zhàn)略。。通過區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)供求關關系、價價格、產(chǎn)產(chǎn)品等成成交情況況分析，，對產(chǎn)品品的定位位策略產(chǎn)產(chǎn)生直接接影響。。具體研究究內(nèi)容如如下：1.競爭項目目基本指指標對比比2.客戶定位位3.規(guī)模4.營銷營銷節(jié)點點和銷售售情況核心賣點點（競爭爭力）推廣活動動推廣渠道道成交客戶戶分析5.產(chǎn)品房型特點點社區(qū)建筑筑、規(guī)劃劃特色景觀特色色配套情況況6.價格情況況（含各各期價格格走勢））2、競爭分分析研究重點點：產(chǎn)品定位位及核心心賣點客戶定位位及成交交分析價格及推推案研究意義義：判斷對手手的客戶戶、產(chǎn)品品、營銷銷方式等等重點信信息，為為項目發(fā)發(fā)展的導導向提供供實際依依據(jù)，增增強項目目自身的的市場競競爭力；；分析中，，應著重重分析對對手的成成交狀況況、產(chǎn)品品、營銷手手段等核心價價值信息息，尋找找出競爭爭對手值值得借鑒鑒的價值值點，指指導本項項目未來來的發(fā)展展競爭分析析的工作作要點研究方法法標桿研究究趨勢研究究優(yōu)秀做法法風險規(guī)避避發(fā)展趨勢勢未來競爭爭點暢銷產(chǎn)品品滯銷產(chǎn)品品規(guī)劃園林單體戶型……兩大關鍵鍵問題總價產(chǎn)品地段“橫道圖圖”……如何界定定競爭項目目競爭分析析方法選擇擇“波浪圖圖”客群……資源波特5力分析模模型因以下因因素界定定項目的的可比性性：以下工具有利利于競爭格局局的表現(xiàn)與分分析：STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析鏈接知識點1：SWOT戰(zhàn)略工具（項項目+環(huán)境+競爭）戰(zhàn)略選擇發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會利用機會克服劣勢減少劣勢避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W2007年2008年2009年2010年1234123412341234XX一期曲江XX航天XXXXXX溪園XXX湖畔本項目XXX社區(qū)XX、XXX成為本項目核核心競爭對手手。鏈接知識點2：競爭橫道圖圖鏈接知識點3：波浪圖鏈接知識點4：二維坐標圖圖青竹園汀湘十里美洲故事閬峰云墅岳麓山公館麓山別墅湘江一號威尼斯城好望谷格蘭小鎮(zhèn)均價（元/㎡）去化速度（套/月）大小表示銷售總套數(shù)備注：氣泡圖的使用方法見EXCEL圖表使用指南鏈接知識點5：雷達圖：規(guī)劃配套格調(diào)安全客戶產(chǎn)品波托菲諾蛇口別墅本項目具體研究內(nèi)容容如下：1.同一城市房地地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品發(fā)展水平2.區(qū)域產(chǎn)品發(fā)展展水平3.典型項目產(chǎn)品品研究房型特點社區(qū)建筑、規(guī)規(guī)劃特色景觀特色配套設施建筑選材4.消費者產(chǎn)品接接受度調(diào)查結(jié)結(jié)果分析5.產(chǎn)品發(fā)展趨勢勢3、產(chǎn)品分析研究重點：主流房型社區(qū)規(guī)劃特點點建筑、園林等等研究意義：了解地區(qū)房地地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展水平，市場場接受度，發(fā)發(fā)展趨勢等，，指導產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設計；通過對競爭產(chǎn)產(chǎn)品或標桿項項目的產(chǎn)品研研究，趨利避避害，制定本本項目產(chǎn)品定定位市場研究初步步成果通過對市場、、產(chǎn)品、競爭爭項目的分析析可以基本明明確項目的產(chǎn)品定位方向向，如社區(qū)整體檔檔次、物業(yè)選選型等，并對項目在營營銷階段的可可能面臨的競競爭做初步預預判，從而在產(chǎn)品定定位階段做差差異化競爭設設計；初步成果整體檔次物業(yè)選型差異化設計房型、配套的的大致范圍……產(chǎn)品定位方向向：市場研究報告告案例客戶研究客戶來源結(jié)構(gòu)特征需求特點客戶地圖……重點指標：客戶區(qū)域來源源研究意義：分析核心客源源、次要、輔輔助和偶得客客源的來源地地；定量地分分析實際客源源的構(gòu)成比例例家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)、收入置業(yè)經(jīng)歷…….重點指標：家庭結(jié)構(gòu)、置置業(yè)經(jīng)歷、關關注要素、職職業(yè)收入研究意義：分析可能的主主力戶型和面面積，包括小小區(qū)配套、景景觀規(guī)劃等，，并對營銷推推廣提供參考考產(chǎn)品需求特點點價格接受度附加值需求（配套等）…….重點指標：價價格、產(chǎn)品、、配套需求研究意義：明確產(chǎn)品設計計特點，配套套等個性化需需求，有利于于產(chǎn)品差異化化三、客戶研究究——要點與方法置業(yè)目的關注要素年齡、學歷媒介偏好客戶研究方法法：客戶訪談、專專業(yè)訪談、專專家訪談客戶研究客戶訪談專業(yè)訪談競品操盤手訪訪談三級門店業(yè)務務員訪談專家訪談主流產(chǎn)品線高端及度假產(chǎn)產(chǎn)品客戶細分：家家庭生命周期期⑩低收入（1類）經(jīng)濟務實中產(chǎn)階級（12類）富貴家庭（3類）富裕家庭富貴家庭一代同住青年立足青年成家中年持家空巢兩代同住學前家庭小學家庭中學家家庭成熟家家庭青年持持家中年持持家空巢三代同同住青年三三代中年三三代老年三三代富豪家家庭CRIC的客戶戶細分分維度度按照照收入入與家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)將將客群群分為為16類客戶細細分：：置業(yè)業(yè)周期期1首次置業(yè)型首次改善型再次改善型活躍長者型234%%%%富貴家庭富裕家庭老年三代空巢學前家庭成熟家庭小學家庭青年立足經(jīng)濟務實青年成家再次改善首次改善活躍長者首次置業(yè)客戶生命周期客戶支付能力富豪家庭中年持家中學家庭中年三代青年三代青年持家客戶細細分：：支付付能力力將月平平均消消費支支出、、房產(chǎn)產(chǎn)情況況與家家庭年年收入入對應應中產(chǎn)階階級高端客客戶低端客客戶滿足以以下條條件之之一且且月消消費支支出與與高端端客戶戶差距距在兩兩個檔檔次之之內(nèi)的的可升升級：：擁有2套或或2套套以上上房產(chǎn)產(chǎn)擁有價價值15萬以上上的私私家車車滿足以以下條條件之之一且且且月月消費費支出出與中中產(chǎn)客客戶差差距在在兩個個檔次次之內(nèi)內(nèi)的可可升級級：擁有2套或或2套套以上上房產(chǎn)產(chǎn)擁有價價值15萬以上上的私私家車車<1500元（%）1500-3000元（%）3000元以上上（%）家庭月月消費費支出出家庭年年收入入5萬以下下5-12萬12萬元以以上注：以以上劃劃分標標準僅僅為示示例，，具體體根據(jù)據(jù)不同同城市市而變變化客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園江寧科學園江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶動初級剛需以及剛需首置客戶湯山新城建設產(chǎn)業(yè)帶動+投資預期分戶養(yǎng)老、改善需求5年以上大型居民社區(qū)換房需求分戶養(yǎng)老、改善需求全市性高級再改善本案江寧區(qū)域上班族初級剛需、剛需首置南京市域內(nèi)客戶地圖客戶地地圖案案例：：南京京碧桂桂園客戶研研究初初步成成果初步成果房型、、面積積功能區(qū)區(qū)設計計社區(qū)配配套定價范范圍……產(chǎn)品細細化設設計：：在對目目標客客戶進進行系系統(tǒng)深深入的的分析析后，，對產(chǎn)產(chǎn)品定定位有有了更更為明明確的的界定定，細細化到到房型型、面面積、、功能能區(qū)設設計要要求、、配套套等。。同時對對客戶戶媒介介偏好好、本本體特特點方方面的的分析析也將將有利利于項項目在在營銷銷推廣廣、價價格定定位等等方面面制定定切實實可行行的方方案。。經(jīng)過市市場、、競品品、客客戶三三方面面的分分析后后，項項目的的產(chǎn)品品描摹摹躍然然紙上上，然然而定定位的的最終終確定定還要要經(jīng)過過企業(yè)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略略和類類似成成功案案例的的檢驗驗。營銷通通路通過土土地、、市場場、客客戶三三方面面的研研究,各自導導出產(chǎn)產(chǎn)品定定位的的某些些方面面特征征，據(jù)此此可可以以初初步步描描摹摹產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位輪輪廓廓，，制制定定若若干干方方案案，，再再經(jīng)經(jīng)過過對對企企業(yè)業(yè)目目標標、、相相關關案案例例作作證證進進行行篩篩選選，，最最終終得得出出切切實實可可行行的的項項目目定定位位。。項目目定定位位可可能能方方向向方案案一一方案案二二方案案三三………企業(yè)業(yè)分分析析類比比案案例例定位位過過濾濾項目目定定位位目標標結(jié)結(jié)論論企業(yè)業(yè)特特點點一般般來來講講，，企企業(yè)業(yè)的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線戰(zhàn)戰(zhàn)略略是是項項目目定定位位的的指指導導方方針針；；不不同同企企業(yè)業(yè)的的不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段，，即即使使對對于于同同一一塊塊土土地地，，所所需需要要承承擔擔的的企企業(yè)業(yè)使使命命也也不不同同，，因因此此需需要要不不同同的的開開發(fā)發(fā)思思路路。。對企企業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略進進行行充充分分了了解解和和分分析析，，以以使使項項目目目目標標契契合合企企業(yè)業(yè)的的長長遠遠發(fā)發(fā)展展要要求求。。全國國性性大大型型品品牌牌房房企企，，如如XX、、保保利利本土土地地方方性性中中小小型型房房企企國資資背背景景輔輔業(yè)業(yè)型型中中小小房房企企四、、企企業(yè)業(yè)分分析析企業(yè)業(yè)分分析析企業(yè)業(yè)對對項項目目的的要要求求企業(yè)業(yè)自自身身具具備備條條件件效益益方方面面品牌牌方方面面開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗驗資金金、、技技術(shù)術(shù)實實力力……….……………….品牌牌影影響響力力五、、類類比比案案例例案例例借借鑒鑒一手手訪訪談談＋＋二二手手網(wǎng)網(wǎng)絡絡＋＋實實地地考考察察研究究意意義義市場場成成功功案案例例佐佐證證定定位位觀觀點點提煉煉規(guī)規(guī)律律，，開開拓拓思思路路，，提提供供問問題題的的解解決決思思路路案例例選選擇擇根據(jù)據(jù)所所要要解解決決的的問問題題選選擇擇合合適適案案例例PART2項目目定定位位之之4大關關鍵鍵項目目定定位位可可能能方方向向方案案一一方案案二二方案案三三………企業(yè)業(yè)分分析析案例例借借鑒鑒定位位過過濾濾項目目定定位位根據(jù)據(jù)項項目目5個要要素素分分析析，，定定位位結(jié)結(jié)論論基基定位位結(jié)結(jié)論論形象象定定位位客戶戶定定位位檔次次定定位位產(chǎn)品品定定位位定位位要要回回答答““給給什什么么人人、、提提供供什什么么樣樣的的社社區(qū)區(qū)/產(chǎn)品品””45形象象定定位位：：成成都都復復地地項項目目住住宅宅地地塊塊形象定位位：上海海仁恒森森蘭項目目定位方方案形象定位位：金華華城北項項目定位位形象定位位：成都都牧馬山山項目形形象定位位形象定位位：國貿(mào)貿(mào)天琴灣灣形象定定位項目定位位之客戶戶定位內(nèi)內(nèi)容最直觀的的表達是是客戶地地圖，同同時兼顧顧項目不不同物業(yè)業(yè)類型針針對目標標客戶的的不同來來源1、客戶區(qū)區(qū)域來源源2、客戶消消費力即客戶資資金實力力、收入入情況、、總價承承受范圍圍等有關關財務指指標的定定位3、客戶身身份形象象4、客戶置置業(yè)目的的、家庭庭特點等等輔助特特征主要根據(jù)據(jù)客戶職職業(yè)特點點，在營營銷推廣廣中對客客戶形象象的表述述使目標標客群具具有有身身份認同同感或感感召力基本特征征需求特點點1、產(chǎn)品需需求：如別墅、、多層2、配套需需求：如學校、、醫(yī)療3、地段需需求：如市中心心、郊區(qū)區(qū)……客戶定位位：太原原星河灣灣客戶定定位：：太原原星河河灣客戶定定位：：太原原星河河灣市場增長率項目定定位之之產(chǎn)品定定位內(nèi)內(nèi)容2、物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)定位位1、項目目檔次次定位位成功的的月牙牙環(huán)——最佳模模式保持現(xiàn)現(xiàn)金牛牛、明明星、、問題題產(chǎn)品品的合合理組組合，，實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品及資資源分分配結(jié)結(jié)構(gòu)的的良性性循環(huán)環(huán)。對于企企業(yè)來來說，，如果果能同同時具具有問問題產(chǎn)產(chǎn)品，，明星星產(chǎn)品品和現(xiàn)現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品品這三三類，，就有有希望望保持持企業(yè)業(yè)當前前的利利潤和和長遠遠利潤潤的穩(wěn)穩(wěn)定，，形成成合理理的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)，，維持持資金金平衡衡。例：根根據(jù)企企業(yè)特特點設設計產(chǎn)產(chǎn)品組組合3、戶型型定位位4、其他他配套套定位位：商業(yè)、、會所所、學學校、、車庫庫……產(chǎn)品定定位之之物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)1、容積積率確確定2、容積積率下下物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)的配配比產(chǎn)品定定位之之物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)戶型定定位的的關鍵鍵-----與定位位相匹匹配,定總價價戶型區(qū)區(qū)隔的的標準準------面積差差異與與總價價差異異戶型區(qū)區(qū)隔的的原則則------戶型之之間必必須不不可替替代產(chǎn)品定定位之之戶型型定位位定位之之最終終評判判：以以經(jīng)濟濟測算算判斷斷項目目經(jīng)濟濟效益益盈利評評價指指標：：利潤（（凈利利潤和和稅后后利潤潤）利潤率率（成成本利利潤率率、自自有資資金回回報率率）財務凈凈現(xiàn)值值投入評評價指指標：：投資峰峰值資金缺缺口評價體體系：：現(xiàn)金流流分析析負債（（資金金來源源）分分析不確定定性分分析項目前前期經(jīng)經(jīng)濟測測算不不同于于工程程概預預算和和房地地產(chǎn)開開發(fā)財財務。。項目經(jīng)經(jīng)濟評評價的的使命命是模模擬一一條現(xiàn)現(xiàn)金流流，幫幫助項項目開開發(fā)者者決策策。測算意意義示示例：：判斷斷項目目經(jīng)濟濟效益益單位成本/售價總量（平方米）合計（萬）開發(fā)成本1930.413350025771土地成本676.91335008800前期工程費用50130000650市政代征費用1001300001300建安成本84913350011335疊加別墅9006000540退臺洋房850200001700花園洋房7501040007800商業(yè)10002000200會所25001500375地下車庫9008000720室外工程以及環(huán)境131.8室外道路、照明、社區(qū)園林1760管理費33.8按建安費用的3%計算451不可預見費58按照以上2-6項的5%計算775財務費用52.4利率按照6%計算700銷售收入34144疊加別墅320060001920退臺洋房2800200005600花園洋房240010400024960商業(yè)40002000800地下車庫18008000（60%的銷售率）864推廣費用按銷售收入的2%計算683銷售稅費按銷售收入5.6%計算1912稅前利潤5778萬元稅前利潤率22.42%5111511110222二階段段銷售售收入入3414341468295122512210243一階段段銷售售收入入1199911328102541787764145110991284820400650累計資資金盈盈余671107584671023-687351-185465420-250650項目資資金平平衡情情況70002000其他融融資600030001000銀行貸貸款支支付4000500011000自有資資金支支付671107584671023-687-6649-8185-2535-4580-5250-10350700700財務費費用286286572191191382287287574銷售稅稅金229200100150219300200300859500營銷推推廣1721501005015816012012025750不可預預見費費10010083100175100100150183100100管理費費1768500300500室外環(huán)環(huán)境334130005001005001935