公寓住宅營(yíng)銷策略及銷售執(zhí)行方案(含案例103P)

寫(xiě)在提案之前在過(guò)去幾個(gè)月里，我們決定包銷一號(hào)樓1～2層和餐飲街的時(shí)候，我們雙方交換了對(duì)于本案的一些思路，包括對(duì)于市場(chǎng)情況的調(diào)查、分析、判斷和對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的客群、面積、功能主題等方面的一些建議。本次提案，由于市場(chǎng)客觀原因及國(guó)家調(diào)控政策對(duì)項(xiàng)目的影響，所以本次提報(bào)，我們重點(diǎn)就一號(hào)樓公寓和商業(yè)尾盤(pán)的推廣模式，尤其是項(xiàng)目包裝的概念演繹方面，給一些建議，如能對(duì)貴公司有一點(diǎn)益處，即小有價(jià)值了。

2011年12月14日提案目錄第一章：推廣總綱第二章：云翔觀點(diǎn)第三章：核心思想第四章：傳播表現(xiàn)第五章：讓池州更時(shí)尚第六章：看政策說(shuō)話第七章：數(shù)據(jù)解碼第八章：云翔態(tài)度第一章：推廣總綱一、總體定位

做池州最好的城市綜合體

作為一個(gè)500強(qiáng)的高端品牌，永遠(yuǎn)不要與普通項(xiàng)目相提并論，也不要與所謂的甲級(jí)辦公、五星酒店相比。

我們唯一要做的，就是將“商之都”品牌拔高、拔高、再拔高。

二、推廣策略1、高舉主題和形象的旗幟2、整合運(yùn)用相關(guān)行業(yè)的資源3、主張?bào)w驗(yàn)營(yíng)銷，突出參與性4、營(yíng)銷創(chuàng)新，更容易獲得認(rèn)同

三、創(chuàng)新通路方案一：線上游戲推廣與某家網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營(yíng)商合作，以出資冠名、贊助的形式，與游戲開(kāi)發(fā)結(jié)合，在游戲中嵌入宣傳甚至場(chǎng)景，如（虛擬城市）。方案二：開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目個(gè)性化游戲與某家游戲開(kāi)發(fā)公司合作，合作開(kāi)發(fā)一款游戲，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)游戲的形式，將本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)的街區(qū)、樓盤(pán)、戶型在游戲中完整體現(xiàn)，并可以讓公眾登陸后建立角色，進(jìn)入街區(qū)進(jìn)行生活體驗(yàn)。目的：項(xiàng)目的人才公開(kāi)招募、比拼到關(guān)鍵階段，都是新聞事件的關(guān)注點(diǎn)。加大項(xiàng)目對(duì)青年群體的親和力，擴(kuò)大挖掘潛力客戶渠道，加速青年群體對(duì)在售項(xiàng)目的認(rèn)同。

四、公關(guān)建議攜手合作中國(guó)移動(dòng)，創(chuàng)建“首個(gè)全息網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”與中國(guó)移動(dòng)或其他網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商合作，打造一個(gè)能夠享受高速網(wǎng)絡(luò)無(wú)線漫游的街區(qū)。以此為項(xiàng)目獨(dú)特的功能賣(mài)點(diǎn)之一，切合本項(xiàng)目的目標(biāo)定位人群，用這種最迅捷的數(shù)字化科技，體現(xiàn)項(xiàng)目的先鋒性，也給這些追求最酷科技的青年一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力添磚加瓦。五、炒作思路以項(xiàng)目名義建立起“商之都·云翔基金”。用以每年鼓勵(lì)落戶的中小型商家或工作室，分別挑選當(dāng)年最有成就的一到兩家，授予獎(jiǎng)金令。充分發(fā)揮云翔投資的實(shí)力優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)“商業(yè)基金”新模式，必將成為池州第一個(gè)以實(shí)際行動(dòng)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)街區(qū)。目的：將本項(xiàng)目塑造為充滿活力、擁有創(chuàng)業(yè)扶持的創(chuàng)富型街區(qū)所有關(guān)于美好的夢(mèng)想與期盼這僅僅是一個(gè)開(kāi)始。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下和樓市調(diào)控政策下如何盡情扮演你夢(mèng)想的角色必須重新定義商之都，建立一個(gè)不可復(fù)制營(yíng)銷模式是致命點(diǎn)，非此不可2011年前所有房產(chǎn)銷銷售模式都是瘋狂復(fù)復(fù)制2011年后市場(chǎng)需要產(chǎn)產(chǎn)生企企業(yè)戰(zhàn)略略使然新的模式和和原創(chuàng)故事事第二章：云云翔觀點(diǎn)夢(mèng)想就在眼眼前，讓我我們開(kāi)始吧吧如同概念車(chē)車(chē)一樣我們將以最最先鋒的概概念來(lái)創(chuàng)建建一個(gè)城市市創(chuàng)造一種先先鋒的生活活。為年輕一代代，打造一一個(gè)事業(yè)的的起點(diǎn)，打打造一個(gè)夢(mèng)夢(mèng)想的開(kāi)端端，打造一一個(gè)他們可可以看到的的未來(lái)。開(kāi)始之前，，我們說(shuō)點(diǎn)點(diǎn)別的→1、先來(lái)了解一一下池州代代理市場(chǎng)格格局本土企業(yè)：：多為關(guān)系戶戶，專業(yè)人人員缺乏，，團(tuán)隊(duì)素質(zhì)質(zhì)一般，公公司建制不不全。致命缺點(diǎn)：：專業(yè)理念落落后，無(wú)法法跟上時(shí)代代的步伐（（游擊隊(duì)）外地企業(yè)：：盛名之下其其實(shí)難副，，業(yè)務(wù)下到到三四線的的池州市，，多為蝦兵兵蟹將，難難堪大任（（雇傭兵）云翔團(tuán)隊(duì)：：公司架構(gòu)完完備，專業(yè)業(yè)人才眾多多，事務(wù)親親力親為，，工作無(wú)縫縫對(duì)接（特種部隊(duì)）云翔優(yōu)勢(shì)：：既擁有先進(jìn)進(jìn)的專業(yè)視視野和人才才建制及雄雄厚的資金金實(shí)力，又又熟悉和了了解池州本本土的市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。最大優(yōu)勢(shì)：：云翔包銷一一號(hào)樓和餐餐飲街，不不僅證明我我們的實(shí)力力，更能證證明我們諸諸多的優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源及后后期銷售代代理的信心心保障。2、再來(lái)看什么才是城市市中心的功能能？中心，一定要要擁有最根本本的、潮流的的、文化的、、時(shí)代的一切切。?人們的根根本欲望的也也就是永恒的的：吃、住、、行、工作、、休息、娛樂(lè)樂(lè)、財(cái)富……?人們對(duì)最新的的、最現(xiàn)代、、最具趨勢(shì)感感的、領(lǐng)導(dǎo)性性的東西總是是趨之若鶩。。?人們對(duì)可可以延續(xù)的文文化、景象、、建筑都充滿滿了敬畏和尊尊重。3、一個(gè)思考點(diǎn)池州的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目滿足了大大眾日常生活活需求卻體現(xiàn)不了商商業(yè)文化對(duì)城城市文明時(shí)尚文化的推推動(dòng)作用他們?nèi)鄙偈裁疵矗?、二個(gè)轉(zhuǎn)化溝通對(duì)象公司司化哪怕他現(xiàn)在只只有一個(gè)人，，他還是很希希望你把它稱稱之為一個(gè)公公司。事實(shí)上，他就就是一個(gè)公司司。只是他還還處于起步階階段，或者，，他只是一家家小公司。他是一個(gè)人，，他更是一個(gè)個(gè)法人，一個(gè)個(gè)老板。對(duì)象特質(zhì)創(chuàng)意意化是一批有想法法的公司，相相比于實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)，他們更更加關(guān)注創(chuàng)意意生產(chǎn)力。5、四個(gè)關(guān)鍵詞激發(fā)欲望、釋釋放個(gè)性、滿滿足需求、文文化力消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)物業(yè)的真實(shí)實(shí)需求未被真真正喚起池州消費(fèi)群的的集體消費(fèi)欲欲望并沒(méi)有被被激發(fā)他們的個(gè)性魅魅力還沒(méi)有得得到真正的釋釋放他們的時(shí)尚需需求還沒(méi)有得得到真正的滿滿足因?yàn)?，在池州，還沒(méi)沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目目有這種文化化穿透力。6、市場(chǎng)切入點(diǎn)以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向向?qū)嵤┎町惢厣?jīng)營(yíng)以城市內(nèi)蘊(yùn)為為導(dǎo)向提煉項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)值值以品牌為導(dǎo)向向建立項(xiàng)目個(gè)個(gè)性及形象以消費(fèi)者為導(dǎo)導(dǎo)向?qū)嵤┘?xì)分分業(yè)態(tài)市場(chǎng)策策略以支持未來(lái)主主次組團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)的行銷傳播播以龍頭姿態(tài)整整合提升紅街街經(jīng)營(yíng)氛圍和已有商業(yè)氛氛圍及商業(yè)個(gè)個(gè)性市場(chǎng)容量面臨臨考驗(yàn)傳統(tǒng)價(jià)值體系系下無(wú)明顯競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較好的價(jià)格格和速度？第三章：核心心思想1、價(jià)值引擎從奧巴馬總統(tǒng)統(tǒng)說(shuō)起……1、2008年，奧巴馬當(dāng)當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)統(tǒng)2、美國(guó)歷史上上第一位黑人人總統(tǒng)3、2009年榮膺諾貝爾爾和平獎(jiǎng)47歲、黑人、只只有兩年聯(lián)邦邦參議員的微微薄政治資本本奧巴馬最初競(jìng)競(jìng)選時(shí)無(wú)論在在資歷還是自自身?xiàng)l件方面面都不具備足足夠的優(yōu)勢(shì)但他如何成功功當(dāng)選美國(guó)總總統(tǒng)？奧巴馬的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略缺少政治根基基的草根新秀秀奧巴馬采用用了“由下而上”的策略，與普通民眾建建立直接的接接觸，將競(jìng)選的砝碼碼更多地放在在了年輕一代代的美國(guó)人身身上，大眾化、全員員化的策略讓奧巴巴馬贏得了更更多民眾的支支持。登頂總統(tǒng)寶座座之鑰匙不是因?yàn)樗鞘呛谌说奶厥馐庋y(tǒng)不是因?yàn)樗坌坜q的口才贏贏得選民認(rèn)可可不是因?yàn)樗杏袕?qiáng)大的競(jìng)選選團(tuán)隊(duì)而是因?yàn)樗刹扇×恕案淖儭钡母?jìng)選策略2、商之都，拿什什么改變池州州任何賣(mài)點(diǎn)，都都是和客戶發(fā)發(fā)生共鳴的震震撼任何形象都是是靠賣(mài)點(diǎn)支撐撐上層對(duì)我們項(xiàng)目而而言……論規(guī)模：18萬(wàn)平米超大城城市綜合體論地段：池州州未來(lái)發(fā)展核核心地段論業(yè)態(tài)：500強(qiáng)企業(yè)入駐與與商之都紅街街繁榮論品牌：商之之都品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)論策略：池州州十大驕傲之之（系列）站在城市的高高度，池州需需要有更多主主動(dòng)權(quán)商之都須以變革的姿態(tài)迎接挑挑戰(zhàn)站在項(xiàng)目的高高度，商之都都需要有更多多使命初入者必以革新的姿態(tài)樹(shù)立城城市標(biāo)桿改變應(yīng)運(yùn)而生銷售商業(yè)尾盤(pán)盤(pán)必須采取非非正常手段營(yíng)營(yíng)銷！地段無(wú)需標(biāo)榜榜，品牌不彰彰自顯綜合體的一小小步，國(guó)際化化的一大步但一切皆難在在后來(lái)者建立立價(jià)值高度如何改變實(shí)現(xiàn)城市與項(xiàng)項(xiàng)目的雙核價(jià)價(jià)值沒(méi)有特點(diǎn)，只只能被淹沒(méi)其其中3、引爆影響力讓商之都紅街街從現(xiàn)在起就就成為商界名名流關(guān)注的焦焦點(diǎn)，讓凡在池州的的人都沒(méi)法不不注意到這座座卓越的建筑筑，讓凡是到過(guò)池池州的人都無(wú)無(wú)法忘記這個(gè)個(gè)不凡的項(xiàng)目目。面對(duì)日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需求萎縮的市場(chǎng)狀況開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如如何應(yīng)對(duì)呢？？是孤芳自賞？？還是自自降門(mén)門(mén)檻？？本案，，沒(méi)有有可比比肩的的對(duì)手手自我定定位比比市場(chǎng)場(chǎng)分析析更重重要因?yàn)橐灰坏┫菹萑氡缺容^就等于于降低低門(mén)檻檻，設(shè)設(shè)定了了自己己的天天花板板改變城城市價(jià)價(jià)值Changecityvalue我們要要改變變的是是，本本案成成為城城市新新的代代言通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目的的運(yùn)營(yíng)，改變池州城城市的的綜合合競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力改變城城市發(fā)發(fā)展格格局，，改變變城市市的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)商之都都的一一小步步，城城市發(fā)發(fā)展的的一大大步前途并并非因因此未未卜危機(jī)=機(jī)遇市場(chǎng)正正翹首首期盼盼……4、再來(lái)來(lái)看看看我們們項(xiàng)目目掰手指指頭數(shù)數(shù)數(shù)我我們的的項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值點(diǎn)吧吧……地域?。〉囟味?！地地標(biāo)！！地域·池州發(fā)發(fā)力長(zhǎng)長(zhǎng)三角角，承承接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移城城市進(jìn)進(jìn)軍的的第一一棒地段·城市核核心地地段，，統(tǒng)御御城市市未來(lái)來(lái)發(fā)展展地標(biāo)·超大規(guī)規(guī)模18萬(wàn)㎡綜合體體，形形象就就是地地標(biāo)“城市綜綜合體體”商之都都是[便捷]商之都都是[城市市中中央央]商之之都都是[時(shí)尚尚]商之之都都是[商業(yè)業(yè)]是一一個(gè)個(gè)城城市市綜綜合合體體的的標(biāo)標(biāo)簽簽品牌牌?。?shí)實(shí)力力?。√?hào)號(hào)召召力力非中中心心地地段段無(wú)無(wú)以以稱稱主主流流、、非非舉舉步步通通達(dá)達(dá)無(wú)無(wú)以以稱稱主主流流非品品牌牌引引領(lǐng)領(lǐng)無(wú)無(wú)以以稱稱主主流流、、非非心心悅悅誠(chéng)誠(chéng)服服無(wú)無(wú)以以稱稱主主流流非主主導(dǎo)導(dǎo)城城市市時(shí)時(shí)代代發(fā)發(fā)展展方方向向更更不不能能稱稱主主流流－－－－－－－－－－傳遞遞項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特質(zhì)質(zhì)，，天賦賦稀稀貴貴激發(fā)發(fā)置置業(yè)業(yè)客客層層“不求求最最好好，，只只求求最最貴貴”的心心理理偏偏好好深挖挖項(xiàng)項(xiàng)目目的的潛潛力力，，國(guó)際際化化生生活活方方式式綜合合體體相相互互激激發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值，，從從合合肥肥、、蕪蕪湖湖………到池池州州傳承項(xiàng)目目的價(jià)值值，匯聚世界界的目光光大手筆牽牽手國(guó)際際機(jī)構(gòu)，，知名品品牌運(yùn)營(yíng)城市市未來(lái)……5、主題延延展及訴訴求點(diǎn)國(guó)際化：：國(guó)際生活活/街區(qū)商業(yè)業(yè)/中央圈層層體驗(yàn)場(chǎng)：：休閑/購(gòu)物/餐飲/娛樂(lè)/商務(wù)/全方位體體驗(yàn)價(jià)值權(quán)：：地段/升值/未來(lái)/繁華6、我們銷銷售的商商鋪有什什么特點(diǎn)點(diǎn)。1、看起來(lái)來(lái)是社區(qū)區(qū)商鋪，，實(shí)際上上是商業(yè)業(yè)街商鋪鋪或者購(gòu)購(gòu)物中心心商鋪。。2、或者說(shuō)說(shuō)，我們們一定要要將其包包裝、打打造成商商業(yè)街商商鋪或者者購(gòu)物中中心商鋪鋪。2、我們的的商鋪具具備成為為商業(yè)街街商鋪或或者購(gòu)物物中心商商鋪。7、他們的的消費(fèi)行行為有什什么特征征？一、專業(yè)業(yè)投資客客戶1、有較強(qiáng)強(qiáng)的判斷斷能力，，不容易易受外界界干擾，，忽悠對(duì)對(duì)其不起起太多作作用；2、對(duì)投資資信息非非常敏感感，會(huì)主主動(dòng)尋找找投資機(jī)機(jī)會(huì)；3、投資區(qū)區(qū)域廣泛泛，與工工作、生生活地有有關(guān)聯(lián)的的區(qū)域、、城市均均可投資資；4、習(xí)慣于于投資最最優(yōu)位置置、高單單價(jià)的產(chǎn)產(chǎn)品和單單價(jià)較低低、面積積較大的的產(chǎn)品。。買(mǎi)買(mǎi)最好的的和最便便宜的。。5、成交周周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，一旦旦決定，，迅速出出手。6、對(duì)回報(bào)報(bào)率要求求相對(duì)理理性，回回收期在在15年之內(nèi)皆皆可以接接受。二、初次次購(gòu)買(mǎi)客客戶1、經(jīng)驗(yàn)不不足，決決策容易易受干擾擾；2、主動(dòng)尋尋找投資資信息能能力差；；3、投資相相對(duì)保守守，在意意商鋪價(jià)價(jià)格，不不敢投資資單價(jià)最最高的產(chǎn)產(chǎn)品，愿愿意控制制投資總總價(jià)，避避免投資資失敗。。4、近期，，由于高高風(fēng)險(xiǎn)商商鋪投資資失敗案案例較多多，更多多人選擇擇相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)妥地商商圈商鋪鋪投資。。5、更愿意意在自己己熟悉的的區(qū)域投投資。6、成交周周期較短短，到訪訪次數(shù)較較少，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)與放放棄總在在一線之之間。7、對(duì)回報(bào)報(bào)率要求求相對(duì)較較高，希希望10-12年左右回回本。8、商鋪銷銷售要點(diǎn)點(diǎn)知道了誰(shuí)誰(shuí)在買(mǎi)鋪鋪，知道道了他們們?cè)敢赓I(mǎi)買(mǎi)什么樣樣的鋪，，知道了了他們購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為的特點(diǎn)點(diǎn)，才會(huì)會(huì)清楚如如何賣(mài)我我們的商商鋪。還是那句句老話，，找對(duì)人人，說(shuō)對(duì)對(duì)話。要記住，，我們的的客戶60%—80%都是初次次購(gòu)買(mǎi)客客戶。抓住前16%，就能帶帶動(dòng)34%，還有16%傻子客戶…….9、價(jià)格策策略１、定價(jià)價(jià)原則：：價(jià)格反反映價(jià)值值；２、定價(jià)價(jià)方法：：一鋪一一價(jià)；３、定價(jià)價(jià)技巧：：拉大價(jià)價(jià)差，優(yōu)優(yōu)質(zhì)商鋪鋪高價(jià)位位、普通通商鋪性性價(jià)比高高?？傮w來(lái)講講，我們們銷售的的商鋪必必須用所所有的精精力去證證明其價(jià)價(jià)值，這這是所有有客戶所所關(guān)注的的。10、渠道策略１、尋找所有有專業(yè)投資客客戶（有購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪商鋪經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的人，有有購(gòu)買(mǎi)能力有有購(gòu)買(mǎi)意愿的的人）找到所所有商鋪銷售售項(xiàng)目的客戶戶名單。２、尋找買(mǎi)的的起的人進(jìn)行行引導(dǎo)和教育育（有購(gòu)買(mǎi)能能力沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意愿的人））。行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、高檔餐飲飲娛樂(lè)場(chǎng)所。。３、宣傳推廣廣取得客戶。。11-1、推廣策略（（1）１、廣告主題題（說(shuō)什么））講地段：本來(lái)來(lái)位置就優(yōu)越越講實(shí)力：不是是爛尾樓而是是保留金鋪講專業(yè)：會(huì)做做得比你想得得好講地產(chǎn)：商業(yè)業(yè)模式是成功功的保證，也也是商之都綜綜合實(shí)力的體體現(xiàn)。講管理：會(huì)把把購(gòu)物中心管管理好，也能能使物業(yè)保值值增值；總而言之，是是證明商之都足夠?qū)I(yè)、足足夠有能力將將項(xiàng)目打造成成城市中心。。2、引導(dǎo)、教育育市場(chǎng)。為什么要投資資商鋪？為什么要投資資城市中心的的商鋪？為什么要投資資商之都的商商鋪？3、用旺銷證明明受追捧，用用旁證證明商商鋪價(jià)值。4、提供招商服服務(wù)、帶租約約銷售、返租租。11-2、推廣策略（（2）廣告表現(xiàn)（怎怎么說(shuō)）廣告標(biāo)題必須須直白專業(yè)客戶：告告訴他我能做做好。非專業(yè)客戶：：告訴他你能能得到什么利利益。11-3、推廣策略（（3）媒介策略（通通過(guò)什么渠道道說(shuō)）戶外：樹(shù)立形形象報(bào)紙：短平快快（成交周期期）活動(dòng)：互動(dòng)（（建立準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶群）其他皆為輔助助媒體11-4、推廣策略（（4）推廣節(jié)奏（快快說(shuō)還是慢說(shuō)說(shuō)）造勢(shì)是干嘛？？？？？形成熱點(diǎn)；成功的商鋪銷銷售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)月應(yīng)銷售50％以上的房源源；客戶蓄水期在在半年以上；；必須在交付前前銷售完畢。。道非道，非常常道唯以價(jià)值衡量量，唯以衡量量?jī)r(jià)值術(shù)以利器，攻攻心為上商之都，影響響城市100年第四章：傳播播表現(xiàn)第五章：讓池池州更時(shí)尚進(jìn)一步鎖定具備遠(yuǎn)見(jiàn)與擁?yè)碛型顿Y經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的個(gè)體與實(shí)實(shí)體更大范圍的泛泛目標(biāo)群顛簸2011精彩20121、有夢(mèng)族公寓項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶如果把我們的的客戶稱為“有夢(mèng)族”群體，那么他他們這樣生活活：■時(shí)間上自主主自由■距離上不是是問(wèn)題■依靠興趣生生活，重視圈圈子勝過(guò)地段段■未來(lái)信心蓬蓬勃向上■對(duì)新鮮事物物有超強(qiáng)的接接受能力，甚甚至趨之若鶩鶩所以我們要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)造的，是這這樣一個(gè)公寓寓：屬于年輕人的的圈子工作生活并行行的圈子一個(gè)有良好創(chuàng)創(chuàng)業(yè)氛圍的街街區(qū)每個(gè)門(mén)牌/房號(hào)都有自己己的個(gè)性&事業(yè)推廣策略實(shí)景營(yíng)銷圈圈層營(yíng)銷故故事?tīng)I(yíng)銷2、產(chǎn)品層面定位辦公、消消費(fèi)與生活完完美合一的青青年創(chuàng)富街區(qū)區(qū)動(dòng)漫、IT、藝術(shù)等新興興企業(yè)準(zhǔn)創(chuàng)業(yè)者孵化化成長(zhǎng)的街區(qū)區(qū)完整版青年創(chuàng)創(chuàng)富街區(qū)精神層面定位位一個(gè)永不落落幕的生活樂(lè)樂(lè)園年輕人事業(yè)與與夢(mèng)想的起點(diǎn)點(diǎn)睡覺(jué)在公司&開(kāi)會(huì)在家里所以，我們的的結(jié)論：對(duì)完美的追求求，對(duì)價(jià)值的的信仰讓兩者之間擁?yè)碛兄恢\而而合的默契有限的面積，，無(wú)限的亮點(diǎn)點(diǎn)看看我們的目目標(biāo)群體如何何生活吧-翻開(kāi)下一頁(yè)獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量獻(xiàn)給熱愛(ài)中心心生活的城市市中堅(jiān)力量案名如何設(shè)計(jì)計(jì)，需要細(xì)細(xì)細(xì)斟酌！第六章：看政政策說(shuō)話回顧2011，展望2012雖然十二五五已明確指指向刺激消消費(fèi)為戰(zhàn)略略方針，但短時(shí)間并并不可能立立竿見(jiàn)影。。支撐中國(guó)GDP50%比重以上（（保守估計(jì)計(jì)）的投資資馬車(chē)，還還將占主導(dǎo)導(dǎo)影響地位位。政策要擴(kuò)大大消費(fèi)，就就面臨抑制制投資，而房地產(chǎn)又又占整個(gè)投投資比重的的一半以上上，在GDP的比重中占占25%以上。房地產(chǎn)將還還在嚴(yán)格的的調(diào)控之中中。2012年，會(huì)是調(diào)控嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行和和新政配合合實(shí)施期。。房地產(chǎn)業(yè)只只要有異動(dòng)動(dòng)，國(guó)家會(huì)會(huì)再實(shí)施調(diào)調(diào)控！預(yù)估，新政政會(huì)配合發(fā)發(fā)出，但根根據(jù)目前地地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)來(lái)看，年初有較大大調(diào)整動(dòng)作作的可能性性較小。在這樣的嚴(yán)嚴(yán)格調(diào)控下下眾多業(yè)內(nèi)人人士，都很很清楚，之前的無(wú)序序暴力時(shí)代代很難再現(xiàn)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的的紅火，烘烘托了地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不一一樣的世界界。這個(gè)世界在在“分裂””，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)再也也不會(huì)是大大鍋飯的市市場(chǎng)。純粹房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)更加鮮鮮明。商業(yè)地產(chǎn)與與公寓如何何？政策一：提提高二套房房貸首付50%比例和利率率1.1倍政策。商業(yè)地產(chǎn)首首付比例50%，無(wú)影響政策二：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套套自住房且且套型建筑筑面積在90平方米以上上的家庭，，貸款首付付款比例不不得低于30%。90平米以下自自住公寓，，無(wú)影響。政策二：可暫停發(fā)購(gòu)購(gòu)三套及以以上住房貸貸款，公寓影響不不大，商業(yè)無(wú)影響響。政策三：對(duì)對(duì)不能提供供1年以上當(dāng)?shù)氐丶{稅證明明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證證明的非本本地居民暫暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住房貸貸款。本地居民無(wú)無(wú)影響，外地有影影響。不謀全局者者，不足以以謀一域；；不謀萬(wàn)事者者，不足以以謀一時(shí)。。反思存在即合理理存在≠合理第七章：數(shù)數(shù)據(jù)解碼推廣廣活活動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃名稱日期備注商之都紅街投資說(shuō)明會(huì)暨回鄉(xiāng)青年創(chuàng)富大賽2012-2前期蓄積的客戶、社會(huì)投資人士及紅街入駐商家以1號(hào)樓商鋪/尾盤(pán)為主網(wǎng)絡(luò)游戲高手征集活動(dòng)暨池州十大驕傲之2012-3造勢(shì)宣傳.啟動(dòng)網(wǎng)游公關(guān)策略以公寓/9號(hào)樓為主正式預(yù)約2012-4差異化應(yīng)對(duì)策略促成購(gòu)買(mǎi)第一一波波第二二波波第三三波波項(xiàng)目面積預(yù)期銷售均價(jià)2、4、6+7、8、10#樓商業(yè)尾盤(pán)2-4-6#樓2410.547-8-9#樓3163共5573.54平方2-4-6#樓銷售總額2800萬(wàn)7-8-9#樓銷售總額4000萬(wàn)9#樓約6416平米銷售總額3200萬(wàn)1#樓（不含商業(yè)部分）約17000平米銷售總額8000萬(wàn)銷售售收收入入預(yù)預(yù)算算以上上銷銷售售收收入入不不含含云云翔翔包包銷銷項(xiàng)項(xiàng)目目為了了達(dá)達(dá)成成1.8億元元的的銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)，，根根據(jù)據(jù)云云翔翔初初步步的的推推廣廣安安排排，，預(yù)計(jì)計(jì)總總費(fèi)費(fèi)用用為為：：1.8億元元×1.2%=216萬(wàn)元元說(shuō)明明：：正正常常商商業(yè)業(yè)推推廣廣經(jīng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)是是1.5%，住住宅宅是是1%。由由于于本本案案商商業(yè)業(yè)部部分分是是尾尾盤(pán)盤(pán)，，住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目在在當(dāng)當(dāng)前前銷銷售售形形勢(shì)勢(shì)和和政政策策調(diào)調(diào)控控下下，，建建議議貴貴司司綜綜合合考考慮慮最最終終經(jīng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)安安排排。。銷售售費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算鑒于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)見(jiàn)性性與與品品牌牌高高度度同同時(shí)時(shí)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目目傳傳播播中中對(duì)對(duì)于于投投資資信信心心的的吸吸納納預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目目傳傳播播對(duì)對(duì)于于消消費(fèi)費(fèi)者者品品牌牌的的認(rèn)認(rèn)同同度度還還需需要要進(jìn)進(jìn)一一步步細(xì)細(xì)劃劃升升華華…第八八章章：：云云翔翔態(tài)態(tài)度度動(dòng)