北京復地天賦3號樓房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃報告

復地天賦3號樓

產(chǎn)品策劃書項目面臨的核心問題產(chǎn)品評估項目開發(fā)背景分析建筑方案設計建議公共區(qū)域設計建議設備設施建議戶型設計建議產(chǎn)品策劃建議基礎研究本項目定位匯報框架項目開發(fā)背景分析項目規(guī)劃條件開發(fā)目標項目規(guī)劃條件

項目開發(fā)背景分析總建筑面積：83670㎡其中：地上建筑面積：54070㎡地下建筑面積：29600㎡住宅建筑面積：47762㎡商業(yè)建筑面積：6200㎡地下車庫及設備用房建筑面積：29600㎡綠化率：30％容積率：4.24機動停車位：地上5輛，地下380輛開發(fā)目標

項目開發(fā)背景分析本項目開發(fā)應立足于“品牌塑造”和“相應收益”。

土地價值的提煉證實投資價值的提升。高價值的土地創(chuàng)造出高附加價值的產(chǎn)品。項目面臨的核心問題

項目面臨的核心問題本項目3號樓是否有成為“豪宅”的可能性？從供需市場特征考察：

3號樓與2號樓的關(guān)系與和諧性？基礎研究高端公寓市場項目的選取與分布高端公寓市場供應狀況高端公寓市場銷售狀況與成交價格高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測高端公寓市場項目的選取與分布（共計23個項目）北京房地產(chǎn)市場單價18000元/m2以上高檔公寓分布圖東部區(qū)域Naga上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號公寓、公園大道、順景園、維多利亞花園、皇石國際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、US聯(lián)邦公寓、華遠裘馬都、新城國際3期、世界城、星河灣二期西部區(qū)域萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦官苑、融澤府、長河灣⑴取證供應量⑵取證供應量的戶型配比⑶截至07年2月份的現(xiàn)供應量⑷現(xiàn)供應量戶型配比

高端公寓市場供應狀況⑴取證供應量區(qū)域項目名稱取證量取證面積東部區(qū)域Naga上院10446577.34㎡順景園145101917㎡銀鉆公寓87061642.84㎡北京花園12436101㎡銀泰中心26055621.99㎡東方之子7726495.15㎡昆侖公寓2310514.63㎡US聯(lián)邦公寓29360377.19華遠裘馬都650143157.8㎡九號公寓24270368.53㎡公園大道948227952㎡維多利亞花園21439988㎡皇石國際公寓16625740㎡新城國際三期49280282.11㎡星河灣二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合計55551136732.23㎡西部區(qū)域萬城華府566173636.23㎡緣溪堂300122825㎡西城晶華79978892.08㎡立方庭67534151.92錦官苑二期15624990.42融澤府7620090.79長河灣11-13樓4516296.59合計2617470883.03㎡總計81721607615.26㎡（以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)）由上表可知，截至2007年2月份單價在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市場供應量為8172套，取證面積接近161萬平米。其中西部區(qū)域的高端公寓項目達到了2617套，取證面積47萬㎡，超過總量的四分之一。由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側(cè)重點以及土地的稀缺因素，導致北京高檔公寓市場供應項目主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場競爭也要大過于西部地區(qū)。區(qū)域名稱戶型配比300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合計東部區(qū)域457482%69513%1112%1262%491%5555西部區(qū)域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合計657980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172⑵取證供應量的戶型配比無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場，300㎡以下的戶型供應量最大，共有6312套，占到總供應量的80％；其次是300－400㎡之間的戶型產(chǎn)品，占總供應量的15％左右。其中西部區(qū)域市場300－400㎡的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，由此可見東西部之間的主觀市場判斷有所不同。項目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計Naga上院-80--24104順景園281828683145銀鉆公寓870----870北京花園124----124銀泰中心22024-16-260東方之子-6485-77昆侖公寓--21-223US聯(lián)邦公寓2894---293華遠裘馬都60446---650九號公寓152532935242公園大道663285---948維多利亞花園2122---214皇石國際公寓165--1-166新城國際三期48471--492星河灣二期9266243313228世界城67146--2719合計457482%69513%1112%1262%491%5555東部區(qū)域各項目供應量戶型配比東部區(qū)域高端市場中，300平米以下的戶型供應量最大，為4574套，占東部區(qū)域高端公寓總體供應量的82％，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn)品；其次是300－400平米之間的戶型供應量為695套，占供應量的13％；戶型面積越大的產(chǎn)品，供應的樓盤數(shù)量越少，供應的套數(shù)也有限。西部區(qū)域各項目供應量戶型配比項目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計萬城華府245321---566緣溪堂21166574313300西城晶華7972---799立方庭675----675錦官苑二期156----156融澤府6691--76長河灣11-13樓45----45合計200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617

西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以300平米以下為市場的主流產(chǎn)品，供應量為2005套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應量的76.6％；

300－400平米之間的戶型供應量也較大，達到了498套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應量的19.1％；

擁有400平米以上產(chǎn)品供應量的項目較少。⑶截至07年2月份的現(xiàn)供應量區(qū)域項目名稱現(xiàn)供應量（套）東部區(qū)域Naga上院85順景園139銀鉆公寓785北京花園11銀泰中心55東方之子40昆侖公寓20US聯(lián)邦公寓244華遠裘馬都476九號公寓166公園大道57維多利亞花園114皇石國際公寓71新城國際三期419星河灣二期159世界城641合計3482西部區(qū)域萬城華府121緣溪堂175西城晶華421立方庭111錦官苑二期131融澤府43長河灣11-13樓37合計1039總計4521截至2007年2月底，北京市單價在18000元/平米以上的高端公寓現(xiàn)供應量為4521套，占總供應量的55％；其中東部區(qū)域的高端公寓供應量為3482套，占總現(xiàn)供應量的77％；其中西部區(qū)域的高端公寓供應量為1039套，占總現(xiàn)供應量的23％；東區(qū)供應量約為西區(qū)供應量的三倍，東區(qū)高端公寓的競爭要遠高于西區(qū)。⑷現(xiàn)供應量戶型配比區(qū)域名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合計東部區(qū)域289783％34410％973％1053％391％3482西部區(qū)域78275.3％17416.8％494.7％212％131.3％1039合計367981.4％51811％1463.23％1263％521.15％4521在4521套現(xiàn)供應量中，300平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部區(qū)域約為西部區(qū)域的3.7倍；西部區(qū)域仍然在300以上的大戶型產(chǎn)品供應比例上要略高于東部區(qū)域，但實際供應套數(shù)僅為東部的一半。項目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計Naga上院-66--1985順景園261828643139銀鉆公寓785----785北京花園11----11銀泰中心2120-14-55東方之子-3271-40昆侖公寓--18-220US聯(lián)邦公寓2404---244華遠裘馬都43046---476九號公寓85482634166公園大道3324---57維多利亞花園1122---114皇石國際公寓71----71新城國際三期41171--419星河灣二期713917239159世界城60138--2641合計289783%34410%973%1053%391%3482東部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比

東部區(qū)域3482套的高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為2897套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的83％；

300－400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為344套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的10％；

400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應量所占比例較少。西部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比項目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計萬城華府4081---121緣溪堂885482113175西城晶華4192---421立方庭111----111錦官苑二期131----131融澤府3661--43長河灣11-13樓37----37合計78275.26%17416.75%494.72%212.02%131.25%1039西部區(qū)域1039套高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為782套，占西部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的75.26％；

300－400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為174套，所占比例為16.75％；

400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應量較少。⑴整體銷售狀況（截至07年2月份的銷售狀況）⑵06年1月－07年2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比⑶價格分析①西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價）②西部區(qū)域07年2月份當月的成交均價③月均銷售和月均回款

高端公寓市場銷售狀況與成交價格⑴整體銷售狀況（截至07年2月份的銷售狀況）項目名稱供應量銷售量銷售率300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上取證售出比率取證售出比率取證售出比率取證售出比率取證售出比率東部5555207337%4574167737%69535150%1111413%1262117%491021%西部2617157860%2005122367%49832465％58916%432251%13--合計8172365145%6579290044%119367557%1692314%1694325%621017%在總體3651套的銷售量中，300－400平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，達到了57％；

300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率位居其次，為44％；

400－500平米之間的戶型銷售率最低，為14％；

500－600平米之間的戶型銷售率較400－500平米的產(chǎn)品銷售率相比有較大提升，達到了25％；

600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售率為17％，高于400－500平米之間的戶型銷售率。⑵06年1月－07年2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比開盤時間項目名稱供應量銷售量銷售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取證售出取證售出取證售出取證售出取證售出03.6公園大道94889194%66363028526103.9東方之子773748%6432815404.9順景園14564%28218-28-6843-05.3北京花園12411391%12411305.9維多利亞花園21410047%2121002-05.9皇石國際1669557%165941105.10銀泰中心26020579%22019924416205.11Naga上院1041918%801424505.12九號公寓2427631%152675352933-5106.05銀鉆公寓8708510%8708506.07US聯(lián)邦公寓2934917%289494-06.08昆侖公寓23313%2132-06.09華遠裘馬都65017427%60417446-06.10新城國際三期4927315%484737-1-06.12星河灣二期2286930%92216627247331013407.01世界城7197811%671704682-合計5555207337%457416776953511111412621491037%50%13%17%21%東部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比東部高端公寓市場300－400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售狀況最佳，銷售率達到了50％。

300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率其次，為37％，與東部區(qū)域整體的銷售率持平。東部區(qū)域供應量最大的為300平米以下的產(chǎn)品，但銷售率最佳的是300－400平米之間的中等戶型產(chǎn)品。

600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售狀況也較為良好，銷售率為21％；由此說明600平米以上的超大面積戶型產(chǎn)品也存在一定的市場需求，呈現(xiàn)出頂級分化的市場表現(xiàn)。西部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比開盤時間項目名稱供應量銷售量銷售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取證售出取證售出取證售出取證售出取證取證04.08萬城華府56644579%24520532124005.10緣溪堂30012542%211316681579432213-06.07西城晶華79937847%7973782-06.09立方庭67556484%67556406.07長河灣11-13樓45818%45806.08錦官苑1562516%1562506.11融澤府763343%6630931-合計2617157860%20051223498324589432213-67%65%16%51%西部區(qū)域高端公寓300平米以下的戶型產(chǎn)品和300－400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售率基本持平，分別為67％和65％；

500－600平米之間的戶型產(chǎn)品僅有緣溪堂存在供應，銷售率也較理想，達到了51％；由此說明西部高端公寓市場400平米以下的中小戶型產(chǎn)品和500－600平米之間的大戶型產(chǎn)品是市場接受度較高的產(chǎn)品。⑶價格分析①西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價）項目名稱300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上萬城華府460-550萬565-740萬緣溪堂590-600萬620-800萬810-980萬1030-1190萬1240-1920萬西城晶華110-600萬620-630萬長河灣11-13樓500-730萬錦官苑230-500萬立方庭80-180萬融澤府435-570萬610-710萬800萬左右西部區(qū)域高端公寓市場300平米以下的戶型產(chǎn)品最低總價為80萬元，最高總價為730萬元，大部分的總價范圍集中在400－600萬元之間。⑶價格分析②西部區(qū)域07年2月份當月的成交均價西部區(qū)域07年2月當月成交均價最高的為長河灣11－13棟樓，為25852元/平米；成交均價最低的為萬城華府，為18596元/平米。區(qū)域項目名稱開盤時間銷售周期成交均價西部區(qū)域萬城華府04.0830月18596元緣溪堂05.1018月20205元西城晶華06.077月20371元長河灣11-13樓06.077月25852元錦官苑06.086月20659元立方庭06.095月24388元融澤府06.113月19735元⑶價格分析③月均銷售和月均回款區(qū)域項目名稱開盤時間銷售周期月均銷售套數(shù)（套）月均回款（萬元）東部公園大道03.0644月20.35706.5東方之子03.0941月0.9順景園04.0929月0.2274.7北京花園05.0323月4.91875維多利亞花園05.0917月5.91856.4皇石國際公寓05.0917月5.61453.6銀泰中心05.1016月12.89909.6NAGA上院05.1115月1.31255.3九號公寓05.1214月5.42284.2銀鉆公寓06.059月9.41131.9US聯(lián)邦公寓06.077月72660.6昆侖公寓06.086月0.51381.7華遠裘馬都06.095月34.88533新城國際三期06.104月18.37319.8星河灣二期06.123月2324846世界城07.012月399434西部萬城華府04.0830月14.87283.2緣溪堂05.1018月6.95320.9西城晶華06.077月5415937.9長河灣11-13樓06.077月1.1633.3錦官苑06.086月4.21135.5立方庭06.095月112.813220.6融澤府06.113月115461.7東部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是世界城，月均銷售套數(shù)39套，月均回款最好的是星河灣二期，月均回款額達到24846萬元；西部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是立方庭，月均銷售套數(shù)為112.8套，月均回款最好的是西城晶華，月均回款額達到15937.9萬元。⑴2007年北京高端市場預計供應量⑵西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢⑶重點關(guān)注2007年新開盤千萬級項目

⑷未來發(fā)展趨勢高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測⑴2007年北京高端市場預計供應量項目名稱06年剩余供應量07年預計新增供應量07年預計供應量公園大道84-84東方之子40-40順景園139-139北京花園28-28維多利亞花園126-126皇石國際71-71銀泰中心60-60NAGA上院92-92九號公寓175-175銀鉆公寓800-800US聯(lián)邦公寓262-262昆侖公寓20-20華遠裘馬都518-518新城國際三期452-452星河灣二期191-191萬城華府131132263緣溪堂192-192西城晶華47375548立方庭157-157融澤府5569124錦官苑二期291-291長河灣11-13樓106-106世界城719-719天安國匯216216光華國際-272272合計54655826047⑵西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢根據(jù)調(diào)研，西部項目已知西城晶華還有179套的供應量、萬城華府還有132套的供應量、天安國匯有216套的供應量、御園預計有67套的供應量、緣溪堂預計還有100套的供應量，由此，僅西部區(qū)域單價在2萬元/平米以上的高端產(chǎn)品未來已知的還有累計至少694套的供應量。⑶重點關(guān)注2007年新開盤千萬級項目財富中心二期：預計此項目2007年將會推出公寓產(chǎn)品，但現(xiàn)在針對此項目的資料較少，今后將會重點關(guān)注。

盈科中心二期：該地塊土地面積為14123平方米，規(guī)劃建筑面積46300平方米。

首都花園（巴黎城）：首都花園原規(guī)劃總建筑面積59.34萬平方米，其中地上建筑面積41.2萬平米，公寓建筑面積15.5萬平方米，寫字樓13萬平方米，酒店及酒店式公寓7萬平方米，商業(yè)9.87萬平方米。但ＳＯＨＯ中國接手后，根據(jù)此開發(fā)商以往的開發(fā)策略，此項目的最終規(guī)劃有可能會有很大的改動，今后將重點關(guān)注。

耀輝國際城：規(guī)劃建筑面積接近10萬平米，2007年預計將推出100套千萬級豪宅。御園：規(guī)劃建筑面積為30萬平方米，2007年預計將推出1期產(chǎn)品，大約55套左右的千萬級豪宅。瑞城中心：瑞城中心占地面積32900平方米，總建筑面積256000平方米，由國際性貴族式酒店、5A級智能化寫字樓及兩棟高檔外銷公寓組成。⑷未來發(fā)展趨勢影響房價的因素很多，除供需關(guān)系外，主要的還有政策走勢、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟水平、居民購買力水平等因素。無論全國還是北京，宏觀經(jīng)濟都處在平穩(wěn)上升階段。而對高端公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規(guī)劃來看，目前可供開發(fā)高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調(diào)控和2008年“奧運年”的影響，2007年將出現(xiàn)高端公寓集中放量的供應高峰。實際上，對高端公寓價格影響最大的是政策走勢，目前的政策并沒有深度觸及高端公寓市場，形成不利影響的政策。因此我們認為：07年的高端公寓市場情況應當是風險與機會并存：如果政府不針對高端公寓再出臺新的政策，未來高端公寓的價格依然會保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果顯現(xiàn)，有可能導致銷售率的下滑，風險有可能加大。對于北京高端項目的發(fā)展應保持謹慎的樂觀。

基礎研究結(jié)論

2007年北京高端公寓市場整體的供應量較大，并且隨著價格的不斷上漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬豪宅的時代已經(jīng)來臨。在現(xiàn)有高端市場上的供應產(chǎn)品，以300平米以下的戶型為主流產(chǎn)品；其次是300－400平米之間的戶型。銷售情況方面：300－400平米的中等戶型銷售反饋情況最好，銷售率最高；其次是300平米以下的較為保守的小戶型產(chǎn)品；銷售情況最差的為400－500平米的戶型銷售；500平米以上的戶型供應量較少，產(chǎn)品較為個性化，也存在一定的市場需求。在銷售價格方面：300平米以下的戶型產(chǎn)品由于面積相差較大，因此各項目的總價區(qū)間相差也較大，反饋到單價上西部區(qū)域22000元/平米左右，面積不超過300平米的產(chǎn)品較為熱銷；300－400平米之間的戶型，總價范圍控制在800萬元左右的產(chǎn)品市場接受度較強；400平米以上的戶型由于西部供應量較少，因此個別項目僅作為參考。本項目定位土地價值市場定位產(chǎn)品定位客群定位價值定位先從土地的價值對復地天賦進行認知土地價值本項目定位“第一是地段、第二是地段、第三還是地段。”——李嘉誠地段直接反映土地價值，那么本案的土地價值究竟如何呢？紫禁城、古代皇家園林……皇氣＞＞＞永久的兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權(quán)威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史文化底蘊人民大會堂長安街中南海……政氣＞＞＞權(quán)威的中共中央、全國人大常委會、國務院、全國政協(xié)等國家首腦機關(guān)及50余家中央部委所在地，是全國政治中心的重要載體。金融街＞＞＞財氣聚集的2005年2月7日，北京市發(fā)改委、財政局、地稅局和人事局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進首都金融產(chǎn)業(yè)的意見》，這被視為北京市將建設金融中心、大力吸引金融機構(gòu)入駐的明確信號。這個信號的出臺將可能使不少在外地注冊的金融機構(gòu)遷址北京金融街。西單商業(yè)街＞＞＞旺氣成熟的西單商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三大商圈之一，現(xiàn)已發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心.中國會貴氣＞＞＞古典的

北京中國會之所以在私人俱樂部中獨樹一幟，尤其能吸引很多國外公司和國外人士的青睞，就在于它特有的中國歷史感和文化味兒，而這種格調(diào)并不是仿造復制出來的。

三十一中、教育資源文氣

三十一中，其前身崇德中學始建1991年。這里誕生了10位中科院院士和眾多知名的藝術(shù)大師。西城區(qū)擁有諸多知名中、小學校，教育資源豐富。＞＞＞聚集的國家大劇院中山音樂堂北京音樂廳雅氣＞＞＞散發(fā)的政氣財氣旺氣貴氣雅氣文氣皇氣復地天賦的天賦豪宅的天賦核心價值由此，通過對復地天賦土地價值的深刻認知，我們才能更加準確地在已有的市場研究的基礎上，對復地天賦進行項目定位！市場定位本項目定位市場定位是指依據(jù)項目核心價值分析和市場結(jié)構(gòu)特征，明確項目的檔次和市場競爭中的角色！從項目的土地價值來看，復地天賦作為距離天安門與中南海最近的高層住宅，在市場競爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價值是超乎一般土地評估值的。因此，我們認為復地天賦應該與市場上的普通高端公寓始終保持等級的距離，領航于西部區(qū)域的高端公寓市場。由此，復地天賦的市場定位為：領航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級公寓。產(chǎn)品定位本項目定位產(chǎn)品定位是指依據(jù)項目的市場定位，確定產(chǎn)品的設計方案，從而提升產(chǎn)品的屬性！由此，復地天賦的產(chǎn)品定位為：在具備深厚歷史文化底蘊的土地上崛起的一座擁有奢華尺度，為財富階層身份標簽的現(xiàn)代建筑。客群定位本項目定位客群定位是指依據(jù)項目市場定位和產(chǎn)品定位、從眾多類型的客群中分離出未來重點針對的主力客群。

企業(yè)主階層非凡階層中堅階層金領階層藍領階層白領階層富人階層分為：看得見的頂層（財貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個性張揚。看不見的頂層（權(quán)貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋投露面，越隱蔽越好。復地天賦主要目標客層本案的客群定位：本案第一級輻射區(qū)西長安街、金融街及周邊地區(qū)第二級輻射區(qū)西城區(qū)及北京西部地區(qū)第三級輻射區(qū)北京市各成熟商圈本案的客群來源：西部為主戰(zhàn)場東部為次戰(zhàn)場立足于北京市輻射于全中國第四級輻射區(qū)大中國區(qū)（外埠地區(qū)及涉外客戶）本案的客群個性特征：拜忙碌者：

——在金融街工作，惜時如金、需要就近居住的財富階層；拜景觀者：

——對城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財富階層；拜文化者：

——對地域文化具有歸屬感，對傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財富階層；拜政治者：

——對政治高度敏感，具有“由富轉(zhuǎn)貴”心理需求的財富階層；拜社交者：

——政治交往和商務交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬”的財富階層。價值定位本項目定位價值定位是指依據(jù)項目所具備的特征，通過區(qū)域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，推導出的具有市場競爭力的項目價值區(qū)間。由于某些個案屬于非常規(guī)定位或因項目經(jīng)營屬性所致，售價高于該區(qū)域市場售價平均水平，不具有可比性，因此不列為本項目價格定位參照樣本；項目名稱現(xiàn)售價環(huán)線位置西城晶華255002環(huán)內(nèi)華榮公寓210002環(huán)內(nèi)緣溪堂240002-3環(huán)錦官苑198002-3環(huán)融澤府200002-3環(huán)長河灣11-13樓265002-3環(huán)立方庭255003-4環(huán)萬城華府270003-4環(huán)項目名稱現(xiàn)售價環(huán)線位置NAGA上院388002環(huán)內(nèi)國瑞城250002環(huán)內(nèi)銀鉆公寓230002-3環(huán)銀泰中心450002-3環(huán)昆侖公寓656652-3環(huán)新城國際三期300002-3環(huán)世界城270002-3環(huán)公園大道220003-4環(huán)東方之子250003-4環(huán)順景園245003-4環(huán)北京花園250003-4環(huán)維多利亞花園210003-4環(huán)皇石國際公寓210003-4環(huán)九號公寓230003-4環(huán)US聯(lián)邦公寓230003-4環(huán)華遠裘馬都195003-4環(huán)星河灣二期310004-5環(huán)東部區(qū)域高檔住宅市場價格情況＞＞＞西部區(qū)域高檔住宅市場價格情況＞＞＞東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況＞＞＞西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況＞＞＞項目名稱階段售價環(huán)線位置區(qū)域價格NAGA上院388002環(huán)內(nèi)31900漲幅19.63%國瑞城250002環(huán)內(nèi)銀鉆公寓230002-3環(huán)26667漲幅17.65%新城國際三期300002-3環(huán)世界城270002-3環(huán)公園大道220003-4環(huán)22667東方之子250003-4環(huán)順景園245003-4環(huán)北京花園250003-4環(huán)維多利亞花園210003-4環(huán)皇石國際公寓210003-4環(huán)九號公寓230003-4環(huán)US聯(lián)邦公寓230003-4環(huán)華遠裘馬都195003-4環(huán)項目名稱現(xiàn)階段售價環(huán)線位置區(qū)域價格華榮公寓210002環(huán)內(nèi)23250漲幅2.99%西城晶華255002環(huán)內(nèi)緣溪堂240002-3環(huán)22575錦官苑198002-3環(huán)融澤府200002-3環(huán)長河灣11-13樓265002-3環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)遞增17.65％遞增2.99％遞增19.63％綜合考慮31400元/㎡

東部區(qū)域西部區(qū)域區(qū)域區(qū)域價格漲幅比區(qū)域價格漲幅比3-4環(huán)22667

2-3環(huán)2666717.65%22575

2環(huán)內(nèi)3190019.63%232502.99%核心區(qū)域3886121.82%239452.99%核心區(qū)域加權(quán)價值31400區(qū)域價值推導＞＞＞項目名稱景觀精裝標準戶型會所建筑形態(tài)綜合修正系數(shù)銷售價格修正價格權(quán)重0.250.250.200.200.101.0000NAGA上院1.001.101.051.101.001.05503880040934國瑞城0.951.100.950.951.000.99252500024813銀鉆公寓1.001.000.901.001.000.98002300022540新城國際三期0.950.950.901.151.050.99003000029700世界城0.951.000.901.051.000.97752700026393公園大道1.000.950.951.101.000.99752200021945東方之子0.950.951.051.051.151.01002500025250順景園0.951.001.101.101.101.03752450025419北京花園0.950.950.901.051.100.97502500024375維多利亞花園公寓1.001.100.901.051.051.02002100021420九號公寓1.001.050.951.101.051.02752300023633US聯(lián)邦公寓0.951.000.901.051.050.98252300022598華遠裘馬都0.950.951.001.151.051.01001950019695西城晶華苑0.950.951.001.051.000.98502550025118金融街華榮公寓0.950.951.001.001.000.97502100020475緣溪堂1.001.101.051.051.051.05002400025200錦官苑0.950.950.901.051.000.96501980019107融澤府0.951.001.001.001.050.99252000019850長河灣11-13樓0.950.950.901.101.100.98502650026103復地天賦11111

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市場可比項目綜合評比>>>3#樓精裝修后的價值定位為28000元/㎡通過區(qū)域價格推導測算得出,本項目所處核心區(qū)域的區(qū)域價值為31400元/㎡；通過市場可比項目綜合評比，測算得出本項目的價值為24450元/㎡；通過區(qū)域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，因此得出——注明：此推導價格為復地天賦3號樓的當前價值評估，即現(xiàn)價；考慮到相關(guān)附加值的再提升，以及隨著高端市場整體的發(fā)展，未來將有價值上漲空間，復地天賦的價格也將產(chǎn)生動態(tài)的遞增趨勢。產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議戶型設計建議公共區(qū)域設計建議設備設施建議產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議建筑風格傾向性建筑平面設計單體結(jié)構(gòu)處理建筑細節(jié)處理標準層與非標準層定位產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議建筑風格傾向性

①當前的豪宅公寓建筑風格大多以歐陸和現(xiàn)代風格為主，并且豪宅買家對于這類建筑風格是完全接受的。因此3號樓應抓住主流風格的同時結(jié)合地域特征進行建筑風格設計。②由于2號樓的風格已經(jīng)基本確定，因此從小區(qū)整體考慮，建議3號樓的風格與之對應，以現(xiàn)代風格為主,在細節(jié)上加入中式元素進行差異性處理，③使3號樓成為區(qū)域內(nèi)的住宅極品和長安街上的視覺亮點，同時區(qū)別于周圍的公建項目，現(xiàn)代中透露著莊重，具備充分的視覺感染力，達到目標客群對豪宅的價值衡量標準。產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議建筑平面設計

①保證豪宅買家的居住舒適度，以此為原則確定合理的單位面積和功能區(qū)面積，不應為了追求居室的數(shù)量而侵占整體居住的舒適尺度空間。②為了提高整體居住品質(zhì)感，可適當降低套內(nèi)使用率，擴大公共空間的尺度，強調(diào)整體的奢華感，如電梯廳、公共大堂和公共走廊等。產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議單體結(jié)構(gòu)處理①在實際銷售當中，各種情況都有可能發(fā)生，為了使客戶有更大的挑選余地，減少居室多少之間的矛盾，建議在結(jié)構(gòu)處理上可以滿足未來客戶的不同需求，如：通過套內(nèi)戶型的更改，甚至多套之間進行拆分或組合的辦法等，以此促進項目的順利銷售。②由于3號樓的豪宅定位，因此建議減少一層以提高每層的層高，從而七層以上增加空間尺度感和居住的舒適度。由此減少的銷售面積將通過陽臺和飄窗的面積進行平衡。產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議建筑細節(jié)處理①立面造型可通過陽臺、窗戶等，使簡約的立面同樣有好的光影效果。②主陽臺可與建筑立面相結(jié)合，以此達到規(guī)整統(tǒng)一的效果。產(chǎn)品策劃建議建筑方案設計建議標準層與非標準層定位依據(jù)3號樓的豪宅定位，在限高的規(guī)劃條件下為了提高品質(zhì)需要減少一層，即總共15層的條件下，由于1－6層受視野因素的影響，建議維持2號樓的層高作為非標準層；7層以上無遮擋，視野較佳，因此適宜提高層高作為標準層，通過計算7層以上每層的層高為3.1-3.2米作為標準層。產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶型配比關(guān)系戶型面積區(qū)間戶內(nèi)功能布局主力戶型要點輔助戶型要點實用戶型要點裝修標準建議產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶型面積區(qū)間戶型設計原則子上而下，確保結(jié)構(gòu)的可操作性和初吻管線的上下貫通以及相關(guān)設計規(guī)范。實用戶型產(chǎn)品（1－6層）根據(jù)周邊視覺景觀因素的影響，建議3號樓的1－6層為非標準層，亦為非景觀層。由于此六層受到相應的局限性，為了促進其良好的銷售，建議設計為一梯六戶的實用戶型產(chǎn)品。主力戶型產(chǎn)品（7－12層）經(jīng)過考察，3號樓7層以上的景觀視野較理想，因此以7層為標準層，上至13層。此七層具備了成為豪宅的必要條件，因此最為符合3號樓的項目氣質(zhì)，建議將其設計為一梯三戶的主力戶型產(chǎn)品，其中7－8層也可拆分為一梯四戶，以增加銷售彈性。輔助戶型產(chǎn)品（13－15層）3號樓的高層擁有得天獨厚的優(yōu)越景觀，某種意義上也象征著個人權(quán)力和地位的巔峰，因此應賦予此樓層應有的尊榮和價值，建議將13和14兩層設計為一梯兩戶的戶型產(chǎn)品；15層頂層單獨為一戶，擁有360°的全方位景觀。3號樓1－6層3號樓7－12層3號樓13－14層產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶型面積區(qū)間2號樓標準層平面圖3號樓1－6層平面圖如兩圖所示，3號樓1－6層共計22套戶型的面積區(qū)間與2號樓主力戶型面積區(qū)間構(gòu)成競爭。為了避免兩棟樓同一面積區(qū)間內(nèi)的戶型產(chǎn)生競爭，將通過兩棟樓不同的裝修標準、硬件配置、總價范圍以及銷控手段上進行區(qū)隔和規(guī)避。產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶型配比關(guān)系2號樓100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡360°平層產(chǎn)品合計供應套數(shù)（套）24套88套4套116套21％76％3％100％供應面積（㎡）1403999318061320210.6%75.7%13.7%100％產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶型配比關(guān)系3號樓戶型配比整體示意圖3號樓100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡500－600㎡360°平層產(chǎn)品合計供應套數(shù)（套）4套18套6套24套6套4套1套63套6.4％28.6％9.5％38.1％9.5％6.3％1.6％100％供應面積（㎡）337259616525960253522201110164102.1%15.8%10.1%36.3%15.4%13.5%6.8%100%產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶型配比關(guān)系2號樓3號樓100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡500－600㎡360°平層產(chǎn)品合計供應套數(shù)28106624104117915.6％59.2％3.4％13.4％5.6％2.2％0.6％100％供應面積17401258916525960434122201110296125.9%42.5%5.6%20.1%14.7%7.5%3.7%100%

通過北京市高端公寓的市場研究，在復地天賦的戶型配比上迎合了市場規(guī)律：當2號樓和3號樓作為一個整體時，主力戶型設置在100－200平米之間，共106套占2、3號樓整體供應量的59.2％，按照北京市高端公寓市場300平米以下的戶型平均銷售率44％來計算，則100－200平米之間的主力戶型至少能銷售47套；

100平米以下戶型供應量為28套占整體供應量的15.6％，200－300平米之間的戶型供應量為6套占整體供應量的3.4％，按照北京市高端公寓市場300平米以下的戶型平均銷售率44％來計算，則100平米以下的戶型至少能銷售12套，200－300平米之間的戶型至少能銷售3套；

300－400平米的戶型供應量為24套占整體供應量的13.4％，按照北京市高端公寓市場同類產(chǎn)品57％的平均銷售率計算，則300－400平米的戶型至少能銷售17套；

400－500平米的戶型供應量為10套占整體供應量的5.6％，按照北京市高端公寓市場同類產(chǎn)品14％的平均銷售率計算，則400－500平米的戶型至少能銷售1套；

500－600平米的戶型供應量為4套占整體供應量的2.2％，按照北京市高端公寓市場同類產(chǎn)品25％的平均銷售率計算，則500－600平米的戶型至少能銷售1套；由此，2、3號樓的戶型配比在互相補充的基礎上，可保證最終銷售量至少達到81套以上，占整體供應量的45％。產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議戶內(nèi)功能布局豪宅的戶內(nèi)布局應在保證空間舒適寬敞的前提下盡可能做到功能配置齊全，并且在功能分區(qū)上不能隨意混淆，需進行如下分區(qū)：①公共活動區(qū)，供起居、交誼使用。如客廳、家庭室、餐廳、門廳等；②秘密休息區(qū)，供處理私人事務、睡眠休息用。如臥室、書房等；③輔助區(qū)，供以上兩部分的輔助支持作用。如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、陽臺等。注：下一步將按戶型面積進一步細化空間和功能的布局。以上分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。在戶型設計中需注意以下幾點：一動靜分區(qū)?；顒宇l繁的空間與休息的空間應嚴格分開，保證休息的空間最大程度地得到靜謐；二公私分區(qū)。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將主人的家庭生活一覽無余，這就不僅要求臥室（主臥、次臥和兒童房）與客廳、餐廳、保姆間等進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向；三主次分區(qū)。豪宅購房者是事業(yè)奮斗有成，生活品質(zhì)提高的體現(xiàn)。為了彰顯購房者的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應與父母或子女房略有距離分隔，而保姆房又應與家庭成員的房間有所分離，可在輔助產(chǎn)品考慮主仆出入口分離；四干濕分離。即廚房、衛(wèi)生間等應進行干濕分離。產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議主力產(chǎn)品輔助產(chǎn)品實用產(chǎn)品１—6層7—12層１3—14層15層ABCDEFGHIJKL產(chǎn)品細分主力戶型要點強調(diào)景觀性的高舒適度戶型大戶型并非簡單的將每一個房間按比例放大，而是應該將功能進行進一步細分。主力戶型除了滿足基本的功能需求外，還應具備以下功能空間：

①健康室，可供家庭成員進行身體鍛煉，如瑜珈、器械運動等；②主臥帶有獨立梳妝間，豪宅的主臥無一例外地都帶有獨立的步入式衣帽間和衛(wèi)生間，但有獨立梳妝間的公寓類豪宅較為少見，為了強調(diào)女主人的尊貴，可在尺度充裕的情況下考慮設置獨立梳妝間；③由于主力戶型的面積較大，因此有局部區(qū)域的采光比較弱，在戶型設計上可以通過功能需求和空間利用之間的關(guān)系進行巧妙的布局處理；④針對主力戶型進行高品質(zhì)的豪華精裝修，提高性價比，獲取市場中的競爭優(yōu)勢，精裝修建議采用新古典風格。產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議輔助戶型要點豪華型的景觀住宅給予業(yè)主的空間尺度感非常強，因此功能分區(qū)也要做得十分到位。①在標準層戶型的基礎上更加強調(diào)功能分區(qū)以及功能設置的完善，如影音室、收藏室、才藝室（供子女學習繪畫、舞蹈、鋼琴等藝術(shù)的空間）都應具備。②由于豪華型景觀住宅的特殊性，建議采用毛坯交房。強調(diào)擁有獨一無二景觀資源的奢華戶型產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議實用戶型要點強調(diào)布局緊湊、使用率高的實用型戶型實用戶型受到面積的制約，應在設計時提高使用率，適當刪減不必要的功能空間（如獨立梳妝間、健康室等），滿足基本的住宅功能。實用戶型的空間較為緊湊，因此需要更多地進行巧妙的布局設計，避免戶型結(jié)構(gòu)存在硬傷對未來的營銷形成障礙，并且在結(jié)構(gòu)上可以采用戶戶之間可以組合的彈性設計。實用產(chǎn)品的一層可以考慮與地下一層結(jié)合做成下沉式復式住宅，并且以下沉式庭院作為產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品亮點。在這種營銷思路下，地下一層將不計入公攤面積。由于實用戶型的總價相對較低，因此建議實用戶型可參照2號樓的標準進行精裝修。對于面積較小的戶型，精裝修建議采用現(xiàn)代簡約風格。產(chǎn)品策劃建議戶型設計建議裝修標準建議2號樓的裝修標準大約為2000元/平米，由于3號樓的項目定位為豪宅，檔次比2號樓高，因此3號樓在裝修標準上應當在2號樓的基礎上再次進行升級，如3號樓標準層的精裝修為新古典風格、3號樓的標配電器品牌以及衛(wèi)浴潔具等品牌的進一步升級等。由此，3號樓的精裝標準建議為3000元/平米。產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設計建議公共大堂電梯廳及樓道停車場通道園林景觀會所關(guān)系產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設計建議公共大堂由于3號樓的項目定位，在規(guī)劃限高的要求下，建議減少一層用以提高每層的層高，以此滿足3號樓成為豪宅的必須具備的舒適條件。在已經(jīng)減少一層的情況下，首層的公共大堂可以考慮局部做出挑空效果，即：將二層的最小戶型刪減，作為首層大堂的挑空部分。大堂的裝修更應注重設計，從細節(jié)上展現(xiàn)品質(zhì)，給人以良好的視覺享受，但不設置停留的空間，以避免面積過小的缺陷。另外為了彌補公共大堂面積有限的缺憾，可以將公共大堂的門廳進行豪華設計，作為視覺上的過渡。產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設計建議電梯廳及樓道鑒于3號樓的豪宅定位，建議擴大電梯廳和樓道的空間感，犧牲一定的使用率，以此增強公共區(qū)域的舒適度和尺度感，與3號樓的項目定位相匹配。①建議設置3部/層的電梯配置，并且其中2部電梯為載重1250㎏的豪華型智能電梯，另外1部為普通工人梯，并且工人梯的出入口應與兩部主梯形成回避，以此體現(xiàn)身份的差異；②由于3號樓標準層與非標準層的定位差異，建議1部電梯為1－6層的區(qū)間電梯，1部為7層以上的區(qū)間電梯，從而達到上下不同客群的有效分離，也提高電梯的使用率。產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設計建議停車場通道豪宅更多的是需要強調(diào)細節(jié)和品質(zhì)，3號樓的停車場通道也應該是舒適的一道亮麗風景，有人工雕琢過的痕跡，而絕非普通的幾堵大白墻平淡無味，相應的門禁系統(tǒng)也應具備。自行車下地庫通道盡可能遠離住戶窗前，以避免干擾。產(chǎn)品策劃建議園林景觀公共區(qū)域設計建議外圍景觀——分隔/觀賞中心景觀——休閑/觀賞分離、弱化外部環(huán)境的影響，強化高尚社區(qū)領地形象；注重景觀的觀賞性，避免人的直接參與；由于81號院的歷史價值，因此取消拆遷進行保護，在這樣的情況下，園林景觀的設計既要將其自然地融入為一體，建議對其外裝飾重新修整。公交場站位于本園區(qū)北側(cè)，視覺感官不佳，建議用園林對其進行區(qū)隔，盡可能降低干擾。增加內(nèi)部景觀價值，與社區(qū)整體風格相統(tǒng)一；注重景觀的視覺性，但不設計過多的活動空間，以此避免人員長時間的停留；在南、北兩側(cè)種植較高的成年灌木，起到內(nèi)、外部隔離的作用，從而弱化外部小環(huán)境對項目內(nèi)部安全隱患，以及從內(nèi)而外的視覺形象負面影響分隔觀賞分隔觀賞園林景觀示意圖產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設計建議會所關(guān)系京城四大高端會所之一——中國會就在項目的北側(cè)，本案可以充分地與中國會展開合作，達到資源、空間的共享。中國會對于本案而言是個非常難得的利益共同體，合作上的成功能極大地促進本案的銷售，因此在會所關(guān)系處理上，建議開發(fā)商充分利用中國會的影響力，與其達到雙邊共贏。產(chǎn)品策劃建議設備設施建議強弱電設計智能化設計電梯配置安防系統(tǒng)

設備設施的選用僅提供參考，一切本著符合豪宅客群的身份特征和使用需求做出的相關(guān)建議，開發(fā)商在每一處細節(jié)的選用上都應注重使用的方便性。產(chǎn)品策劃建議設備設施建議強弱電設計強電系統(tǒng)：①每戶設獨立電表和開關(guān)箱，雙路供電，電路管線暗埋；②應急照明電路同日常照明電路分設；③增大戶內(nèi)電容量，以滿足大型家用電器的使用。弱電系統(tǒng)：①開關(guān)：按需要配置三項、兩項開關(guān)、插座?？烧{(diào)光、防雷、防電涌，可測用電量并帶遠紅外接受功能；②網(wǎng)絡：光纖入戶，戶內(nèi)無線上網(wǎng)，加設信號增強器；③電視:可接出境外節(jié)目，數(shù)字節(jié)目，含收費頻道。產(chǎn)品策劃建議設備設施建議智能化設計設置：①分場景燈光控制系統(tǒng)；②環(huán)境控制系統(tǒng)；③安全防范系統(tǒng)。功能：①家電遠程控制；②燈光控制；③自動調(diào)溫；④根據(jù)室外光照自動調(diào)節(jié)窗簾。產(chǎn)品策劃建議設備設施建議電梯配置①地上三部電梯中：兩部采用載重量為1250㎏（18人），轎廂最大有效面積為2.9㎡的智能化高檔品牌電梯；另一部采用載重量為1250㎏的普通貨梯/工人梯。②地下一部電梯采用載重量為800㎏（11人），轎廂面積為2.0㎡的智能化高檔品牌電梯。產(chǎn)品策劃建議設備設施建議安防系統(tǒng)設置：①門禁系統(tǒng)；②分戶緊急報警系統(tǒng)；③主臥和次臥的床頭以及按摩浴缸旁邊設緊急求助按鈕；④起居室、家庭室、主臥、中廚設煙感探測器；⑤中廚設氣感探測器并配自動噴淋系統(tǒng)。功能：①可視對講；②紅外巡更；③指紋識別；④電視監(jiān)測；⑤自動感知室內(nèi)煙、氣狀況；⑥自動報警；⑦自動噴淋；⑧紅外窗幕。產(chǎn)品評估2號樓價格試算戶型A反B反CDE樓層單價總價單價總價單價總價單價總價單價總價1208253316381

2211253364156

3216253443781

4216253443781

52212535234062150022762052150014387802150016264752275027557086221253523406215002276205215001438780215001626475227502755708722625360303122000232914022000147224022000166430023250281627382292536508062230023609012230014923162230016869952355028526129230253666731224002371488224001499008224001694560236502864725102322536985812260023926622260015123922260017096902385028889511123325371450622700240324922700151908422700171725523950290106412236253762281230002435010230001539160230001739950242502937403132382537941312320024561842320015525442320017550802445029616291424225385783123600249853223600157931223600178534024850301008115253501204175725350109005002472510810017.252472511476850.5

16

戶型FGAB層均價層總價樓層單價總價單價總價單價總價單價總價1208252605624214502994635208253349910

20974122665492211252643160217503036518211253398168

21274124420013216252705720222503106323216253478598216252589161217491532358342162527057202225031063232162534785982162525891612174915323583522125276828022750317612822125355902822125264902619666211240096221252768280227503176128221253559028221252649026221322377303572262528308402325032459332262536394582262527088912263224310105822925286837623550328781622925368771622925274481022932246323479230252880888236503301777230253703802230252756783230322473976110232252905912238503329699232253735974232252780729210052256192711233252918424239503343660233253752060233252792702233322506200312236252955960242503385543236253800318236252828621236322538424513238252980984244503413465238253832490238252852567238322559907314242253031032248503469309242253896834242252900459242322602872915

250384522912516

戶型ABCD樓層單價總價單價總價單價總價單價總價12960047360002800026320002800036680002880070560002302404838400286402692160286403751840294407212800331520504320029920281248029920391952030720752640053216051456003056028726403056040033603136076832006328005248000312002932800312004087200320007840000

EF合計

單價總價單價總價均價層總價1

29600799200028982260840002

3024081648002962226660000330720230400031520851040030888301160005313602352000321608683200315283074000063200024000003280088560003216831364000

25432166076404戶型ABC合計樓層單價總價單價總價單價總價均價層總價732960123929603376011410880321608876160330103268000083328012513280340801151904032480896448033330329968009334401257344034240115731203264090086403349033155200103360012633600344001162720032800905280033650333136001133760126937603456011681280329609096960338103347200012339201275392034720117353603312091411203397033630400

33543232365476.2戶型AB合計

樓層單價總價單價總價均價層總價1335040168892803504017730240350403461952014352001696640035200178112003520034777600

3512069397120戶型A合計

樓層單價總價均價層總價15355203509376035520350937603號樓價格試算產(chǎn)品評估2#、3#樓銷售關(guān)聯(lián)性評估2號樓面積區(qū)間從66.9㎡—475㎡，總價范圍為144萬—1204萬元，3號樓面積區(qū)間從84.27㎡—1110.11㎡，總價范圍為191萬—3830萬元；

我們在經(jīng)過對復地天賦土地價值的深層挖掘和認知后，認為復地天賦具備成為豪宅的“氣質(zhì)”；并且通過北京市高端公寓市場的研究分析，證明3號樓的項目定位是符合市場需求的；最后經(jīng)過3號樓的價格