房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方法27

房地產(chǎn)市場(chǎng)研研究方法(內(nèi)容)房地產(chǎn)行業(yè)研研究的定義房地產(chǎn)市場(chǎng)研研究，就是以以房地產(chǎn)為特特定的商品對(duì)象，對(duì)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)場(chǎng)信息進(jìn)行系系統(tǒng)的收集、整理、、記錄和分析析，進(jìn)而對(duì)房房地產(chǎn)進(jìn)行研究和預(yù)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)行業(yè)研研究的特點(diǎn)tanghui@行業(yè)研究特點(diǎn)研究前瞻性研究區(qū)域性研究寬泛性對(duì)象復(fù)雜性供需差異性設(shè)計(jì)針對(duì)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)周期比較較長(zhǎng)，因此在在研究消費(fèi)需需求時(shí)要考慮慮到消費(fèi)者在在今后一段時(shí)期內(nèi)的自身身狀況的變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)，了解解其在未來(lái)幾幾年內(nèi)對(duì)房地地產(chǎn)樓盤的前前瞻性需求。。區(qū)域性是房房地產(chǎn)最重重要的一個(gè)個(gè)特性，這這一特性使使土地的利利用形態(tài)受受到位置的的嚴(yán)格限制制。房地產(chǎn)區(qū)域域特性主要要包含自然然地理環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)地地理環(huán)境、、人文環(huán)境境三個(gè)方面面。房地產(chǎn)項(xiàng)目目是一個(gè)具具有高度復(fù)復(fù)雜性的產(chǎn)產(chǎn)品，涉及及到樓宇本本身、社區(qū)區(qū)環(huán)境、配配套設(shè)施、、周邊環(huán)境境等等方方方面面，并并且各方面面都需要做做進(jìn)一步的的細(xì)化。房地產(chǎn)產(chǎn)品品的高價(jià)值值導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)的心理特特征十分微微妙，同時(shí)時(shí)置業(yè)消費(fèi)費(fèi)屬于群策策消費(fèi)過程程，家庭結(jié)構(gòu)及及規(guī)模等因素導(dǎo)致致其復(fù)雜性性就表現(xiàn)得得淋漓盡致致。消費(fèi)者對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的認(rèn)知存存在盲區(qū)，，因此針對(duì)對(duì)消費(fèi)者的的研究一般般只是針對(duì)對(duì)其置業(yè)消消費(fèi)進(jìn)行深深入研究，，而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)產(chǎn)品的研研究需要針針對(duì)其產(chǎn)品品進(jìn)行具有有針對(duì)性的的探討。由于居住型型的置業(yè)消消費(fèi)與投資資型的置業(yè)業(yè)消費(fèi)存在在著比較明明顯的差異異，因此在在研究消費(fèi)費(fèi)需求過程程要嚴(yán)格區(qū)區(qū)分其置業(yè)業(yè)類型與目目的。市場(chǎng)研究在在房地產(chǎn)行行業(yè)中的應(yīng)應(yīng)用前期：作為為企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)分析研究究工具（（Research）中期：嵌入入企業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)系統(tǒng)提高高過程控制制（ProcessImprovement）后期：作為為市場(chǎng)營(yíng)銷銷分析工具具（Marketing）和客戶關(guān)關(guān)系管理CRM工具(CustomerRelationshipManagement)這一階段的的研究成果果主要應(yīng)用用于公司的的投資方向向決策。此此階段涉及及的研究方方向相對(duì)比比較宏觀，，開發(fā)商在購(gòu)購(gòu)置土地之之后，市場(chǎng)場(chǎng)研究工作作在結(jié)合宏宏觀研究資資料的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，需要要進(jìn)行有針針對(duì)性的、、相對(duì)微觀觀的區(qū)域市市場(chǎng)研究，，以解決開開發(fā)商所面面臨的以下下主要問題題：實(shí)現(xiàn)樓樓盤項(xiàng)目供供應(yīng)與消費(fèi)費(fèi)者需求的的無(wú)縫連接接，通過適適當(dāng)?shù)耐緩綇綄⒂行У牡男畔鬟_(dá)達(dá)給潛在的的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)人群，借借助適當(dāng)?shù)牡姆绞交蚴质侄未偈乖撛撊巳簩?shí)現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)。因因此該階段段的研究研研究成果將將會(huì)對(duì)樓盤盤項(xiàng)目的定定位、產(chǎn)品品的推廣與與訴求提供供有效的支支持。媒體與銷售售現(xiàn)場(chǎng)作為為促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)知產(chǎn)產(chǎn)品甚至購(gòu)購(gòu)買產(chǎn)品的的手段十分分重要，同同時(shí)通過對(duì)對(duì)客戶關(guān)系系的有效管管理，開發(fā)發(fā)商能夠有有效提高樓樓盤的銷售售狀況以及及業(yè)主購(gòu)買買以及居住住的滿意程程度，從而而提高公司司的品牌形形象，并使使公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良良性循環(huán)。。市場(chǎng)研究在在房地產(chǎn)行行業(yè)中的應(yīng)應(yīng)用（1）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)信息：——包括政策法法規(guī)、房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指指數(shù)、城市市規(guī)劃、區(qū)區(qū)域人口特特征、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施等基基本狀況等等。通過對(duì)對(duì)宏觀市場(chǎng)場(chǎng)信息的分分析了解房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀及及動(dòng)態(tài)。相相關(guān)市場(chǎng)信信息——包括金融市市場(chǎng)、業(yè)界界動(dòng)態(tài)等與與房地產(chǎn)有有直接與潛潛在關(guān)系的的信息，以以推論房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前景。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品研究：：在售樓盤資資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所所有的房地地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料料，可進(jìn)行行市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量、價(jià)格格、戶型特特點(diǎn)、裝修修情況、新新技術(shù)、新新工藝、新新材料的使使用情況等等各方面的的統(tǒng)計(jì)分析析。

區(qū)域域市場(chǎng)分析析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)資料對(duì)特特定區(qū)域市市場(chǎng)進(jìn)行定定量分析，，研究典型型個(gè)案，對(duì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行行分析。樓樓盤匯總總分析——階段性對(duì)樓樓盤進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析，，追蹤市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展方向向。（3）消費(fèi)需求求趨勢(shì)研究究：主要針對(duì)消消費(fèi)者對(duì)某某類房地產(chǎn)產(chǎn)的總需求求量以及房房地產(chǎn)需求求的發(fā)展趨趨勢(shì)研究。。主要包括括需求動(dòng)機(jī)機(jī)、購(gòu)買行行為以及需需求影響因因素的研究究，這些研研究將作為為開發(fā)商把把握需求動(dòng)動(dòng)態(tài)的依據(jù)據(jù)，并以此此開發(fā)出新新的產(chǎn)品，，并不針對(duì)對(duì)于某一個(gè)個(gè)特定樓盤盤項(xiàng)目。（4）品牌研究究：在房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展還還不是很正正規(guī)，以及及消費(fèi)者對(duì)對(duì)開發(fā)商認(rèn)認(rèn)知程度比比較膚淺的的情況下，，品牌形象象的塑造會(huì)會(huì)為產(chǎn)品銷銷售帶來(lái)積積極的促進(jìn)進(jìn)作用。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商正逐步步重視品牌牌的建設(shè)，，而品牌研研究將成為為品牌建設(shè)設(shè)的基礎(chǔ)。。前期市場(chǎng)研究在在房地產(chǎn)行行業(yè)中的應(yīng)應(yīng)用中期（1）項(xiàng)目定位位研究：考慮具體樓樓盤項(xiàng)目所所處的區(qū)域域，通過對(duì)對(duì)消費(fèi)者置置業(yè)消費(fèi)需需求的研究究，結(jié)合周周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的研究究和區(qū)位特特征研究，，對(duì)特定區(qū)區(qū)域內(nèi)的將將建樓盤進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確的的定位。（2）消費(fèi)需求求研究：----了解消費(fèi)者者對(duì)特定區(qū)區(qū)域樓盤的的需求細(xì)節(jié)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)費(fèi)行為與習(xí)習(xí)慣、決策策過程、媒媒體消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，結(jié)合合其家庭背背景資料、、置業(yè)階段段與用途、、家庭的生生活形態(tài)以以及事業(yè)發(fā)發(fā)展形態(tài)進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，并確確定各細(xì)分分市場(chǎng)的規(guī)規(guī)模。（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤研究----了解特定區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤，尤尤其是明星星樓盤的銷銷售狀況、、主要賣點(diǎn)點(diǎn)、吸引消消費(fèi)者的主主要因素，，為特定將將建樓盤的的定位提供供參考依據(jù)據(jù)。（4）產(chǎn)品測(cè)試試研究：在項(xiàng)目定位位之后，目目標(biāo)消費(fèi)人人群趨于明明朗，該階階段的市場(chǎng)場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)項(xiàng)目細(xì)節(jié)方方面的研究究，針對(duì)特特定將建樓樓盤，依據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果果對(duì)樓盤的的各指標(biāo)分分別進(jìn)行測(cè)測(cè)試。具體體的測(cè)試內(nèi)內(nèi)容主要包包括：1、社區(qū)配套套設(shè)施與功功能需求測(cè)測(cè)試；2、建筑類型型與容積率率之間的匹匹配關(guān)系；；3、房屋格局局/面積與各功功能區(qū)的使使用習(xí)慣；；4、對(duì)裝修的的意見與個(gè)個(gè)性化實(shí)施施；5、朝向/采光與居室室功能之間間的關(guān)系；；6、特定需求求的價(jià)格定定位研究等等等。后期市場(chǎng)研究在在房地產(chǎn)行行業(yè)中的應(yīng)應(yīng)用（1）樓盤媒媒體宣傳分分析：對(duì)本地在售售項(xiàng)目進(jìn)行行主要媒體體的廣告投投放量統(tǒng)計(jì)計(jì)，可進(jìn)行行樓盤賣點(diǎn)點(diǎn)、營(yíng)銷策策劃活動(dòng)等等市場(chǎng)營(yíng)銷銷方面的資資料收集，，可根據(jù)資資料進(jìn)行媒媒體投放及及營(yíng)銷方式式分析，同同時(shí)作為競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)研究的的有力補(bǔ)充充。（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)研究：主要實(shí)現(xiàn)市市場(chǎng)推廣手手段效果的的評(píng)價(jià)研究究。在樓盤盤的預(yù)售與與公開發(fā)售售階段，將將會(huì)有數(shù)量量眾多的、、不同性質(zhì)質(zhì)的消費(fèi)者者到銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開開發(fā)商的產(chǎn)產(chǎn)品。通過過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的的了解、意意向購(gòu)房人人群的調(diào)查查、對(duì)銷售售階段的媒媒體策略、、銷售策略略調(diào)整提供供參考依據(jù)據(jù)。其中主主要涉及的的研究方向向主要有：：1、特定樓盤盤信息的來(lái)來(lái)源以及最最主要的影影響渠道；；2、看房者所所處購(gòu)房的的階段，以以及看房行行為與習(xí)慣慣；3、樓盤評(píng)價(jià)價(jià)以及與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)對(duì)比；4、對(duì)銷售中中心以及人人員的評(píng)價(jià)價(jià)；5、看房滿意意度研究等等等。（3）銷售監(jiān)測(cè)測(cè)：隨時(shí)對(duì)銷售售現(xiàn)場(chǎng)的潛潛在消費(fèi)者者，以及來(lái)來(lái)電咨詢的的消費(fèi)者收收集相關(guān)的的信息，并并定期進(jìn)行行必要的回回訪，同時(shí)時(shí)進(jìn)行有效效的統(tǒng)計(jì)分分析，開發(fā)發(fā)商將能準(zhǔn)準(zhǔn)確地掌握握客戶的反反饋信息，，銷售成功功狀況、銷銷售周期等等重要數(shù)據(jù)據(jù)，通過糾糾正不理想想的工作內(nèi)內(nèi)容，減少少客戶的流流失。（4）業(yè)主滿意意度研究：：現(xiàn)實(shí)業(yè)主的的居住狀況況，在一定定程度上將將會(huì)影響到到具體樓盤盤以及開發(fā)發(fā)商的聲譽(yù)譽(yù)，因此，，提高現(xiàn)實(shí)實(shí)業(yè)主的居居住滿意程程度，將會(huì)會(huì)為開發(fā)商商良好的品品牌形象、、提升消費(fèi)費(fèi)者美譽(yù)度度與忠誠(chéng)度度，并帶來(lái)來(lái)有效的銷銷售業(yè)績(jī)。。該項(xiàng)目方方向主要是是了解消費(fèi)費(fèi)者對(duì)開發(fā)發(fā)商、特定定樓盤以及及物業(yè)等方方面的滿意意程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究分析析的層次房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析由于于深度與內(nèi)內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)上的不同同要求，可可分為以下下三個(gè)層次次的分析，，每一后續(xù)續(xù)的分析可可建立在前前一層次分分析所提供供的信息基基礎(chǔ)之上，，它們之間間有邏輯聯(lián)聯(lián)系。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析是市場(chǎng)研究究區(qū)域內(nèi)所所有的物業(yè)業(yè)類型及總總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)對(duì)總的房地地產(chǎn)市場(chǎng)及及各專業(yè)市市場(chǎng)總供需情況況的綜合分分析。它側(cè)側(cè)重于地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位位分析、市市場(chǎng)概況分分析等內(nèi)容容。專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析是對(duì)市場(chǎng)研研究區(qū)域內(nèi)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)（住宅、、商業(yè)或工工業(yè)物業(yè)））或?qū)I(yè)子市市場(chǎng)的供需需分析，是是在前一層層次分析的的基礎(chǔ)上，，對(duì)特定子市市場(chǎng)的供需需情況進(jìn)行行單獨(dú)的估估計(jì)和預(yù)測(cè)測(cè)。它側(cè)重于專專業(yè)市場(chǎng)供供求分析內(nèi)內(nèi)容。項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析是在前兩個(gè)個(gè)層次的基基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)特定地點(diǎn)點(diǎn)特定項(xiàng)目目作競(jìng)爭(zhēng)能力力分析，預(yù)預(yù)測(cè)一定價(jià)價(jià)格和特征征下的銷售售率及市場(chǎng)占有有率情況，，對(duì)項(xiàng)目的的租金及售售價(jià)、吸納納量及吸納量計(jì)計(jì)劃進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)。它側(cè)側(cè)重于項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)能力力分析等內(nèi)容容。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查由于土地和和房屋位置置的固定性性（不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)），房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查也烙有很深深的地域特特征。我們們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的切切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形形態(tài)，由單單個(gè)樓盤到到區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)。再由區(qū)區(qū)域市場(chǎng)到到宏觀環(huán)境，然然后再?gòu)暮旰暧^環(huán)境回回復(fù)到單個(gè)個(gè)樓盤、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)。。不斷的循環(huán)環(huán)往復(fù)，融融會(huì)貫通，，才可真正正把握市場(chǎng)場(chǎng)的脈搏。。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查主要要內(nèi)容一.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境調(diào)查查二.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求調(diào)研研三.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給調(diào)研研四.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查主要要內(nèi)容1.政治法律環(huán)環(huán)境調(diào)查（1）國(guó)家、、省、城市市有關(guān)房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的方針針政策。如如房改政策策、開發(fā)區(qū)區(qū)政策、房房地產(chǎn)價(jià)格格政策、房房地產(chǎn)稅收收政策、房房地產(chǎn)金融融政策、土土地制度和和土地政策策、人口政政策和產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展政策策、稅收政政策等。（（2）有關(guān)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法法律規(guī)定。。

（3）有關(guān)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展計(jì)計(jì)劃、發(fā)展展規(guī)劃、土土地利用總總體規(guī)劃、、城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃和區(qū)區(qū)域規(guī)劃、、城市發(fā)展展戰(zhàn)略等。。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)調(diào)查（1）國(guó)家、、地區(qū)或城城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)特性，（（2）包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)模、趨勢(shì)勢(shì)、速度和和效益。（（3）項(xiàng)目所所在地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、人口及及其就業(yè)狀狀況、就學(xué)學(xué)條件、基基礎(chǔ)設(shè)施情情況、地區(qū)區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)區(qū)域域、同類競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的的供給情況況。（（4）一般利利率水平，，獲取貸款款的可能性性以及預(yù)期期的通貨膨膨脹率。（（5）國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。。

（6）居民收入入水平、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)費(fèi)水平。（（7）項(xiàng)目地區(qū)區(qū)的對(duì)外開放放程度和國(guó)際際經(jīng)濟(jì)合作的的情況、對(duì)外外貿(mào)易和外商商投資的發(fā)展展情況。（（8）與特定房房地產(chǎn)開發(fā)類類型和開發(fā)地地點(diǎn)相關(guān)因素素的調(diào)查。3.社區(qū)環(huán)境調(diào)查查社區(qū)環(huán)境直接接影響著房地地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格，這是房房地產(chǎn)商品特特有的屬性。。優(yōu)良的社區(qū)區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)發(fā)揮房地產(chǎn)商商品的效能，，提高其使用用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益具有重重要作用。社社區(qū)環(huán)境調(diào)查查內(nèi)容包括：：社區(qū)繁榮程程度、購(gòu)物條條件、文化氛氛圍、居民素素質(zhì)、交通和和教育的便利利、安全保障障程度、衛(wèi)生生、空氣和水水源質(zhì)量及景景觀等方面。。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查主要內(nèi)容容1、房地產(chǎn)消消費(fèi)者調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)市市場(chǎng)容量調(diào)研研，主要是調(diào)調(diào)研房地產(chǎn)消消費(fèi)者的數(shù)量量及其構(gòu)成。。主要包括：：(1)消費(fèi)者對(duì)某類類房地產(chǎn)的總總需求量及其其飽和點(diǎn)、房房地產(chǎn)市場(chǎng)需需求發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與潛在消消費(fèi)者數(shù)量與與結(jié)構(gòu)，如地地區(qū)、年齡、、民族特征、、性別、文化化背景、職業(yè)業(yè)、宗教信仰仰等；(3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入水平；；(4消費(fèi)者的實(shí)際際支付能力；；(5)消費(fèi)者對(duì)房地地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、價(jià)格、服服務(wù)等方面的的要求和意見見等。2、房地產(chǎn)消消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研研房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)動(dòng)機(jī)就是為滿滿足一定的需需要，而引起起人們購(gòu)買房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的愿望和意念念。房地產(chǎn)消消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激激勵(lì)房地產(chǎn)消消費(fèi)者產(chǎn)生消消費(fèi)行為的內(nèi)內(nèi)在原因。主主要包括消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)買意意向，影響消消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)的因素，，消費(fèi)者購(gòu)買買動(dòng)機(jī)的類型型等。3、房地產(chǎn)消消費(fèi)行為調(diào)研研房地產(chǎn)消費(fèi)行行為是房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)實(shí)際房地產(chǎn)消消費(fèi)者購(gòu)買模模式和習(xí)慣的的調(diào)研，主要要是要調(diào)研：：(1)消費(fèi)者購(gòu)買房房地產(chǎn)商品的的數(shù)量及種類類；(2)消費(fèi)者對(duì)房屋屋設(shè)計(jì)、價(jià)格格、質(zhì)量及位位置的要求；；(3)消費(fèi)者對(duì)本企企業(yè)房地產(chǎn)商商品的信賴程程度和印象；；(4)房地產(chǎn)商品購(gòu)購(gòu)買行為的主主要決策者和和影響者情況況等。房地產(chǎn)市場(chǎng)需需求調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查主要內(nèi)容容1.行情調(diào)研。即即整個(gè)地區(qū)市市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的供給總總量、供給變變化趨勢(shì)、市市場(chǎng)占有率；；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的銷售狀況況與銷售潛力力；房地產(chǎn)市市場(chǎng)產(chǎn)品的市市場(chǎng)生命周期期；房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供給的充充足程度、房房地產(chǎn)企業(yè)的的種類和數(shù)量量、是否存在在著市場(chǎng)空隙隙；有關(guān)同類類產(chǎn)品價(jià)格水水平的現(xiàn)狀和和趨勢(shì)，最適適合于客戶接接受的價(jià)格策策略；新產(chǎn)品品定價(jià)及價(jià)格格變動(dòng)幅度等等。2.現(xiàn)有房地產(chǎn)租租售客戶和業(yè)業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的環(huán)境、功功能、格局售售后服務(wù)的意意見及對(duì)某種種房地產(chǎn)產(chǎn)品品的接受程度度。3.新技術(shù)、新產(chǎn)產(chǎn)品、新工藝藝、新材料的的出現(xiàn)及其在在房地產(chǎn)產(chǎn)品品上的應(yīng)用情情況。4.建筑設(shè)計(jì)及施施工企業(yè)的有有關(guān)情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供供給調(diào)研1、房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況況調(diào)研市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)制定主要包包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品品兩方面內(nèi)容容。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研研主要包括(1)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)數(shù)量、規(guī)模、、實(shí)力狀況；；(2)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生生產(chǎn)能力、技術(shù)裝裝備水平和社社會(huì)信譽(yù)；(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采采用的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策略以及及新產(chǎn)品的開開發(fā)情況；(4)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分分析、預(yù)測(cè)等等。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研研主要包括：：(1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、、質(zhì)量、服務(wù)務(wù)狀況；(2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市市場(chǎng)定價(jià)及反反應(yīng)狀況；(3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市市場(chǎng)占有率；；(4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度度和接受情況況等。2、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格的的大小對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)調(diào)研的內(nèi)容包包括：(1)影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變化的因因素，特別是是國(guó)家價(jià)格政政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的的影響；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求情況的變變化趨勢(shì)；(3)房地產(chǎn)商品價(jià)價(jià)格需求彈性性和供給彈性性的大?。?4)開發(fā)商各種不不同的價(jià)格策策略和定價(jià)方方法對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)租售量的影影響；(5)國(guó)際、國(guó)內(nèi)相相關(guān)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的價(jià)格；；(6)開發(fā)個(gè)案所在在城市及街區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格。3、房地產(chǎn)促促銷調(diào)研廣告促進(jìn)房地地產(chǎn)商品市場(chǎng)場(chǎng)銷售的一種種重要手段，，廣告促銷的的效果是房地地產(chǎn)房地產(chǎn)企企業(yè)所關(guān)注的的一個(gè)問題。。促銷調(diào)研的的主要內(nèi)容包包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促促銷方式，廣廣告媒介的比比較、選擇；；(2)房地產(chǎn)廣告的的時(shí)空分布及及廣告效果測(cè)測(cè)定；(3)房地產(chǎn)廣告媒媒體使用情況況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣廣告計(jì)劃和預(yù)預(yù)算的擬定；；(5)房地產(chǎn)廣告代代理公司的選選擇；(6)人員促銷的配配備狀況；(7)各種營(yíng)業(yè)推廣廣活動(dòng)的租售售績(jī)效。4、房地產(chǎn)營(yíng)銷銷渠道調(diào)研主要包括：(1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠渠道的選擇、、控制與調(diào)整整情況；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷方式的采采用情況、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)及其其原因；(3)租售代理商的的數(shù)量、素質(zhì)質(zhì)及其租售代代理的情況；；(4)房地產(chǎn)租售客客戶對(duì)租售代代理商的評(píng)價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查主要內(nèi)容容房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研研項(xiàng)目輻射半徑徑&消費(fèi)者購(gòu)房半半徑研究“項(xiàng)目輻射半半徑”簡(jiǎn)而言之，就就是指某個(gè)具具體項(xiàng)目影響響的范圍，它它可以是某個(gè)個(gè)特定的區(qū)域域，也可能是是某個(gè)城市，，或者一個(gè)更更大的區(qū)域；；“消費(fèi)者購(gòu)房房半徑”是指在選擇地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)考考慮的范圍。。只有當(dāng)項(xiàng)目目的輻射半徑徑比較好地覆覆蓋消費(fèi)者的的購(gòu)房半徑時(shí)時(shí)，才可能吸吸引較多的目目標(biāo)客戶，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售。通過研究“項(xiàng)項(xiàng)目輻射半徑徑”與“消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房半徑徑”的關(guān)系，，可以很明確確的知道，我我們的潛在用用戶在哪里；；可以開展針針對(duì)性非常強(qiáng)強(qiáng)的營(yíng)銷推廣廣活動(dòng)；通過研究“項(xiàng)項(xiàng)目輻射半徑徑”與“消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房半徑徑”的關(guān)系，，可以非常明明確地界定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)誰(shuí)；通過研究“項(xiàng)項(xiàng)目輻射半徑徑”與“消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房半徑徑”的關(guān)系，，在進(jìn)行定位位與市場(chǎng)細(xì)分分時(shí)，提供新新的研究思路路；研究“項(xiàng)目輻輻射半徑”與與“消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房半徑”的的意義在于：：概念：項(xiàng)目輻射半徑徑主要受以下下因素影響：：項(xiàng)目知名程度度：項(xiàng)目知名程度度與項(xiàng)目輻射射半徑呈正相相關(guān)，一般在在同類項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)中，項(xiàng)目知知名程度越高高，項(xiàng)目輻射射半徑越大；；無(wú)論是高檔檔的別墅項(xiàng)目目，還是低檔檔的經(jīng)濟(jì)適用用房，當(dāng)然，，項(xiàng)目知名度度與廣告投入入力度、推廣廣方式等等都都有一定的關(guān)關(guān)系；項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模與項(xiàng)項(xiàng)目輻射半徑徑半徑同樣呈呈正相關(guān)，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模越大大，項(xiàng)目的輻輻射半徑也越越大；項(xiàng)目周邊交通通網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目交通便利利程度也會(huì)影影響項(xiàng)目的輻輻射半徑，無(wú)無(wú)論是低端項(xiàng)項(xiàng)目還是高端端項(xiàng)目，相對(duì)對(duì)而言，低端端項(xiàng)目輻射半半徑受交通的的制約程度會(huì)會(huì)更大，而高高端項(xiàng)目相對(duì)對(duì)而言受交通通制約的程度度會(huì)稍小一些些，或者說不不會(huì)過于敏感感；項(xiàng)目檔次及屬屬性：項(xiàng)目檔次越高高，一般而言言其輻射程度度會(huì)越高，有有些項(xiàng)目的輻輻射范圍往往往是跨區(qū)域或或者跨國(guó)界的的；比如經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房一般般不會(huì)形成跨跨區(qū)域（指不不同城市之間間）購(gòu)買力，，但高端別墅墅項(xiàng)目往往需需要進(jìn)行跨區(qū)區(qū)域、甚至跨跨國(guó)界推廣；；項(xiàng)目輻射半徑徑&消費(fèi)者購(gòu)房半半徑研究項(xiàng)目輻射半徑徑消費(fèi)者購(gòu)房半半徑主要受以以下因素的影影響：收入水平：消費(fèi)群體收入入水平應(yīng)該說說是最重要的的影響因素，，不同收入水水平群體或者者說不同收入入等級(jí)的群體體基本上不可能選擇擇同一個(gè)項(xiàng)目目；收入水平平越高相對(duì)而而言，購(gòu)房半半徑會(huì)越大；；自由度：自由度指的是是消費(fèi)者對(duì)每每天24小時(shí)的自主支支配程度，不不同職業(yè)、不不同職位、不不同性質(zhì)單位位的群體在“自由度”方方面存在交大大的差異，從從職業(yè)方面看看，“自由職職業(yè)者”（如如，記者、藝藝術(shù)家、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主等）應(yīng)該是是自由度最高高的群體；從從職位來(lái)看，，普通員工的的自由度要小小于高級(jí)管理理人員；從公公司/單位屬性來(lái)看，，機(jī)關(guān)/國(guó)有企業(yè)/事業(yè)單位的自自由度相對(duì)比比較低，而私私營(yíng)企業(yè)相對(duì)對(duì)自由度比較較高；自由度在某種意義義上決定了該該群體的選擇擇范圍，比如如“朝九晚五五的普通單位位工作人員””與“自由支支配時(shí)間的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主”在選擇擇地產(chǎn)項(xiàng)目的的考慮范圍會(huì)會(huì)存在一定差差異；一般來(lái)來(lái)講自由度大大的群體相對(duì)對(duì)而言，其購(gòu)房半半徑相對(duì)比較較大；時(shí)間價(jià)值：“時(shí)間價(jià)值””是指消費(fèi)者者單位時(shí)間的的價(jià)值，不同同群體之間的的時(shí)間價(jià)值差差異非常大，，一般而言時(shí)時(shí)間價(jià)值越大的群體體，對(duì)時(shí)間越越敏感，同時(shí)時(shí)花費(fèi)在工作作地點(diǎn)和居住住地點(diǎn)往返通通勤的時(shí)間越越短，相對(duì)而而言購(gòu)房半徑相對(duì)比比較?。豁?xiàng)目輻射半徑徑&消費(fèi)者購(gòu)房半半徑研究消費(fèi)者購(gòu)房房半徑通勤能力：：“通勤能力力”在這里里是指消費(fèi)費(fèi)者從居住住地點(diǎn)往返返工作地點(diǎn)點(diǎn)的能力，，這里涉及及兩個(gè)方面面的問題，，第一，從從宏觀上講講，某個(gè)城城市的總體體通勤能力力取決于該該城市的交交通網(wǎng)絡(luò)的的發(fā)達(dá)程度度；交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)越發(fā)達(dá)達(dá)的城市，，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房半徑越越大；第二二，從微觀觀上講，取取決于消費(fèi)費(fèi)者采用何何種交通方方式（與收收入水平以以及交通成成本的承受受能力有關(guān)關(guān)），是私私家車，還還是地鐵/城鐵，或者者公交車？？擁有私家家車群體的的購(gòu)房半徑徑明顯大于于沒有私車車的群體；；工作地點(diǎn)：：工作地點(diǎn)對(duì)對(duì)于消費(fèi)者者購(gòu)房半徑徑存在較大大的影響，，尤其是當(dāng)當(dāng)消費(fèi)者對(duì)對(duì)于目前這這份工作的的依賴程度度比較高時(shí)時(shí)，而且工工作單位近近幾年搬遷遷的可能性性比較小，，那么消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)房房半徑將圍圍繞目前工工作地點(diǎn)而而展開；工工作地點(diǎn)對(duì)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房半徑的的影響與以以下因素有有關(guān)：①對(duì)對(duì)工作的依依賴程度，，對(duì)工作的的依賴程度度越高，工工作地點(diǎn)對(duì)對(duì)購(gòu)房半徑徑的影響越越大；②辦辦公場(chǎng)所搬搬遷概率，，辦公場(chǎng)所所搬遷的概概率越大（（固定的可可能性越小小），工作作地點(diǎn)對(duì)購(gòu)購(gòu)房半徑的的影響越小小；項(xiàng)目輻射半半徑&消費(fèi)者購(gòu)房房半徑研究究消費(fèi)者購(gòu)房房半徑房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的方方法市場(chǎng)調(diào)研方方法分類市場(chǎng)調(diào)研方方法可分為為兩大類：：一類是按選選擇調(diào)研對(duì)對(duì)象來(lái)劃分分，有普查查、重點(diǎn)調(diào)調(diào)研、抽樣樣調(diào)研等；；另一類是按按調(diào)研對(duì)象象所采用的的具體方法法來(lái)劃分，，有訪問法法、觀察法法、實(shí)驗(yàn)法法等。房地產(chǎn)的研研究資料來(lái)來(lái)源1、正式出版版物報(bào)紙和雜志志是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)推廣廣應(yīng)用最多多的媒體，，也是最主主要的房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情情報(bào)源。電視和廣播播媒體在房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)的應(yīng)用用也越來(lái)越越廣泛，但但是電視和和廣播信息息不便于收收集，一般般只作為輔輔助情報(bào)源源。2、非正式出出版物房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的非正式式出版物很很多，主要要有樓書、、海報(bào)、客客戶通訊、、企業(yè)內(nèi)刊刊、電子樓樓書等。這這些都是企企業(yè)為了展展示項(xiàng)目資資料、宣傳傳企業(yè)文化化、促進(jìn)房房屋銷售所所制作的銷銷售展示工工具。非正正式出版物物是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析非非常重要的的情報(bào)源，，不僅可以以了解競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品資料，，還能了解解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的企業(yè)背背景、實(shí)力力信譽(yù)、運(yùn)運(yùn)作模式、、決策特征征等。3、互聯(lián)網(wǎng)隨著互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的全面普普及，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)情報(bào)源正正顯示著其其獨(dú)特的魅魅力?；ヂ?lián)聯(lián)網(wǎng)上的情情報(bào)不僅覆覆蓋面廣，，而且信息息及時(shí)。同同時(shí)還能提提供其他媒媒體無(wú)法提提供的情報(bào)報(bào)。4、人際網(wǎng)絡(luò)絡(luò)人際網(wǎng)絡(luò)關(guān)關(guān)系往往能能得到公開開渠道所無(wú)無(wú)法獲得的的信息，而而這些信息息能對(duì)企業(yè)業(yè)快速反應(yīng)應(yīng)產(chǎn)生影響響，尤其是是在立項(xiàng)報(bào)報(bào)批階段和和銷售階段段。在立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)批階段段通過人際際關(guān)系能及及時(shí)了解競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或或潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)規(guī)劃信息，，在銷售階階段通過人人際關(guān)系能能及時(shí)了解解潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)價(jià)格策略、、銷售策略略和推廣策策略。5、房展會(huì)或或研討會(huì)在房展會(huì)、、專業(yè)論壇壇、業(yè)內(nèi)研研討會(huì)等公公共活動(dòng)中中，可以及及時(shí)了解業(yè)業(yè)內(nèi)最新的的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)、產(chǎn)品技技術(shù)應(yīng)用、、建筑及景景觀設(shè)計(jì)概概念、營(yíng)銷銷概念等情情報(bào)。很多多企業(yè)的市市場(chǎng)部人員員都會(huì)通過過拍照、攝攝像來(lái)搜集集資料，如如沙盤模型型、展會(huì)特特裝、活動(dòng)動(dòng)演出等。。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)資料的搜搜集方法1、文獻(xiàn)檢索索通過對(duì)報(bào)紙紙、雜志等等正式出版版物和樓書書、海報(bào)等等非正式出出版物進(jìn)行行檢索，將將有價(jià)值的的情報(bào)信息息摘錄、剪剪貼、復(fù)印印，是房地地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)最最常用的方方法之一。。2、搜索引擎擎和網(wǎng)絡(luò)數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)Intranet情報(bào)搜集一一般首選搜搜索引擎，，其特點(diǎn)是是方便快捷捷，覆蓋面面廣，但信信息比較零零散。Intranet情報(bào)的另一一種重要的的搜集方法法是網(wǎng)絡(luò)數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)的使使用?；ヂ?lián)聯(lián)網(wǎng)信息搜搜索以后通通過下載或或直接打印印整理后保保存，以備備情報(bào)分析析使用。3、專項(xiàng)調(diào)查查調(diào)查是房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情情報(bào)最主要要的搜集方方法，很多多情報(bào)往往往在公開的的信息中無(wú)無(wú)法獲得，，就需要針針對(duì)具體的的情報(bào)需求求進(jìn)行專項(xiàng)項(xiàng)調(diào)查。例例如在要了了解購(gòu)房需需求狀況往往往會(huì)采用用抽樣調(diào)查查法，先進(jìn)進(jìn)行問卷設(shè)設(shè)計(jì)，然后后組織調(diào)查查人員到指指定的地點(diǎn)點(diǎn)訪問調(diào)查查；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)報(bào)的調(diào)查，，除了搜集集公開信息息，還要到到售樓處做做訪問調(diào)查查，根據(jù)具具體情況可可以“明調(diào)調(diào)”，也可可以“暗調(diào)調(diào)”，“明明調(diào)”可以以公開身份份，亮明來(lái)來(lái)意，“暗暗調(diào)”則要要假裝購(gòu)房房客戶詢問問競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的信息。。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)資料的分分析技術(shù)1、SWOT矩陣分析法法SWOT矩陣分析是是房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究中中最常用的的情報(bào)分析析方法，用用于幫助企企業(yè)識(shí)別其其相對(duì)于市市場(chǎng)環(huán)境、、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的優(yōu)勢(shì)、、劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)和威脅脅，提供可可選擇的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。。SWOT矩陣分析是是一種綜合合分析法，，在運(yùn)用中中最關(guān)鍵的的環(huán)節(jié)是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選選擇。很多多市場(chǎng)研究究人員往往往只能列出出優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)、機(jī)會(huì)會(huì)和威脅，，而對(duì)綜合合分析的結(jié)結(jié)果——競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選選擇則感覺覺不知如何何下手。其其實(shí)很簡(jiǎn)單單，運(yùn)用SWOT矩陣分析法法選擇競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，就就是要“發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、抓住機(jī)機(jī)會(huì)、改變變劣勢(shì)、避避開威脅””。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手進(jìn)行系系統(tǒng)跟蹤分分析的企業(yè)業(yè)不是很多多，主要是是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)具具有很強(qiáng)的的區(qū)域性，，同一個(gè)企企業(yè)在CBD是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，在其他他區(qū)域可能能就是合作作伙伴。目目前房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的跟蹤主主要集中在在銷售環(huán)節(jié)節(jié)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)價(jià)格策略、、促銷策略略、推廣策策略以及客客戶服務(wù)策策略進(jìn)行跟跟蹤分析。。但是隨著著房地產(chǎn)開開發(fā)公司在在競(jìng)爭(zhēng)中的的優(yōu)勝劣汰汰，企業(yè)要想想生存和發(fā)發(fā)展，就必必須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行行系統(tǒng)全面面的跟蹤分分析，包括括對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的戰(zhàn)略略戰(zhàn)術(shù)、管管理運(yùn)營(yíng)、、企業(yè)文化化及其他相相關(guān)活動(dòng)的的評(píng)估以確確認(rèn)其優(yōu)勢(shì)勢(shì)、劣勢(shì)以以及未來(lái)的的可能動(dòng)向向。3、反求工程程房地產(chǎn)的成成本主要是是土地成本本，建安成成本對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的影響很很小。因此此反求工程主主要是在征征地階段應(yīng)應(yīng)用。發(fā)展商在在征地時(shí)，，先要了解解地塊周邊邊在售項(xiàng)目目的均價(jià)，，再減去行行業(yè)平均利利潤(rùn)和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的建安成成本，就估估算出該項(xiàng)項(xiàng)目的土地地成本，這這一數(shù)值就就是項(xiàng)目征征地時(shí)的參參考價(jià)格。。4、市場(chǎng)信號(hào)號(hào)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的任何行動(dòng)動(dòng)，都將提提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的意圖圖、動(dòng)機(jī)、、目標(biāo)或內(nèi)內(nèi)部狀況的的直接或間間接的暗示示，這些暗暗示對(duì)制定定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略往往起著著重要的作作用。5、事件分析析事件分析可可以用于幫幫助企業(yè)找找出必須面面對(duì)的某些些關(guān)鍵的機(jī)機(jī)會(huì)和問題題，從而保保持或增強(qiáng)強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)地地位。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)資料的分分析技術(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目目研究方法法1、擬建區(qū)域域目標(biāo)地塊塊研究土地評(píng)估是是項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期的一一項(xiàng)重要工工作，目的的是進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目可行性性分析和形形成項(xiàng)目的的初步規(guī)劃劃。通常運(yùn)運(yùn)用SWOT分析，綜合合對(duì)比企業(yè)業(yè)內(nèi)部具有有的優(yōu)勢(shì)和和劣勢(shì)及其其面臨的外外部威脅和和機(jī)會(huì)，做做出該區(qū)域域的總體評(píng)評(píng)價(jià)和企業(yè)業(yè)可行的開開發(fā)規(guī)劃。。包括：1）、根據(jù)開開發(fā)商的實(shí)實(shí)力和行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，綜綜合分析開開發(fā)商的資資源供給、、投資籌措措能力、投投資成本與與費(fèi)用等方方面，進(jìn)行行項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)。2）、全面考考慮外部不不可控因素素，評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并確定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方方式、進(jìn)行行項(xiàng)目規(guī)劃劃。3）、對(duì)比開開發(fā)商面臨臨的內(nèi)、