2022年甘肅省房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法深度自測考試題庫(答案精準)

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。

A.在建工程抵押估價

B.房地產(chǎn)損害賠償估價

C.期房市場價值評估

D.房地產(chǎn)估價的復核估價【答案】D2、路線價法本質(zhì)上是一種（）。

A.長期趨勢法

B.成本法

C.比較法

D.收益法【答案】C3、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】A4、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率【答案】D5、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064【答案】D6、下列（）不是估價假設的作用。

A.規(guī)避估價風險

B.保護估價報告使用者

C.保護估價機構(gòu)和估價師

D.保護估價機構(gòu)的管理者【答案】D7、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應評估出租人權(quán)益價值

B.續(xù)貸抵押估價應評估出租人權(quán)益價值

C.房屋征收估價應評估完全產(chǎn)權(quán)價值

D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應評估無租約限制價值【答案】D8、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500【答案】A9、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40【答案】C10、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。

A.提高

B.下降

C.不變

D.無法確定【答案】B11、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。

A.有效經(jīng)過年數(shù)

B.實際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù)

D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A12、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（）元/m2。

A.7000

B.7003

C.7436

D.7670【答案】B13、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發(fā)法估價中后續(xù)建設期為（）個月。

A.10

B.11

C.13

D.14【答案】D14、脾氣不濡，胃氣乃厚可因

A.多食苦

B.多食辛

C.多食甘15、【答案】B16、成本法中一般不計息的項目是（）。

A.土地成本

B.銷售費用

C.建設成本

D.銷售稅費【答案】D17、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。

A.估算價格

B.測算折舊

C.檢查保養(yǎng)情況

D.評定房屋的功能【答案】B18、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設期應為（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5【答案】D19、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率【答案】B20、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年【答案】A21、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。

A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法

B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法

C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法

D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A22、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是

A.正氣不足

B.正邪斗爭

C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響

D.陰陽失調(diào)【答案】A23、現(xiàn)擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800【答案】A24、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700【答案】B25、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00【答案】B26、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預計此后每年的凈收益會在上年的基礎上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.311

B.435

C.322

D.200【答案】B27、銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應由（）的稅費。

A.賣方和買方雙方繳納的

B.賣方獨立承擔和繳納的

C.買方繳納的

D.買賣雙方協(xié)議承擔和繳納的【答案】B28、某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。

A.技術(shù)上可能

B.財務上可行

C.價值最大化

D.法律上允許【答案】D29、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。

A.提高

B.下降

C.不變

D.無法確定【答案】B30、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七【答案】C31、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц?。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C32、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】C33、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.單邊波動【答案】B34、“先扶正后祛邪”適用于

A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病

B.正虛不甚，邪勢方張

C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐

D.邪盛為主，急于補虛反會助邪【答案】C35、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45【答案】B36、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。

A.市場提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】A37、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】A38、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀【答案】D39、肝“五聲”歸屬于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭【答案】A40、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎上的。

A.建筑物的歷史價值

B.建筑物的文化價值

C.建筑的預期剩余經(jīng)濟壽命

D.建筑物的功能是否時興【答案】C41、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。

A.抵押人無權(quán)優(yōu)先受償

B.抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

D.抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償【答案】D42、有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，一旦建設了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。

A.上漲

B.下降

C.很難說

D.沒有影響【答案】A43、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程【答案】C44、路線價法主要適用于（）的估價。

A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地

B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地

C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地

D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A45、某估價機構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2018年8月15日進行復估，則復估的價值時點為（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A46、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920【答案】D47、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（）元/m2。

A.98

B.102

C.108

D.116【答案】A48、具有貯藏精氣的作用

A.膽

B.小腸

C.大腸

D.胃【答案】D49、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是（）。

A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積

B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息

C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的

D.經(jīng)營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的【答案】B50、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新構(gòu)建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84【答案】C51、用直線趨勢法預測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（）。

A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強

B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強

C.該兩類房地產(chǎn)強弱程度相同

D.該兩類房地產(chǎn)強弱程度不可比【答案】A52、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。

A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)

D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)【答案】D53、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況【答案】C54、不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是（）。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同【答案】A55、成本法中一般不計息的項目是（）。

A.管理費用

B.銷售費用

C.開發(fā)成本

D.銷售稅費【答案】D56、下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。

A.寫字樓層高偏低

B.廠房受酸雨腐蝕

C.住宅庫存量過大

D.在建工程基礎不均勻沉降【答案】A57、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】C58、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。

A.簽訂估價委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.完成估價對象實地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C59、建筑式樣、風格和色調(diào)屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。

A.環(huán)境因素

B.自身因素

C.視覺因素

D.人口因素【答案】B60、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。

A.所有權(quán)

B.典權(quán)

C.抵押權(quán)

D.地役權(quán)【答案】A61、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為（）萬元。

A.2281.83

B.2474.60

C.3798.30

D.4119.18【答案】C62、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營業(yè)稅

D.土地增值稅【答案】A63、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法【答案】A64、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有

A.足太陽經(jīng)

B.足陽明經(jīng)

C.足厥陰經(jīng)

D.足太陰經(jīng)【答案】A65、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.1147【答案】D66、關(guān)于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。

A.確定估價時點在先，得出評估價值在后

B.得出評估價值在先，確定估價時點在后

C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行

D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以【答案】A67、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙兩宗土地任選其一【答案】D68、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】B69、路線價法主要適用于()。

A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

B.舊建筑物的估價

C.新建筑物的估價

D.拆遷房屋的估價【答案】A70、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。

A.復合深度價格修正率

B.單獨深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.累計深度價格修正率【答案】A71、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡【答案】C72、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元／m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379【答案】A73、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。

A.提高

B.下降

C.不變

D.無法確定【答案】B74、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5【答案】D75、東南地區(qū)治療特點

A.氣候寒冷慎用寒藥

B.病多濕熱，治宜苦寒

C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

D.病多風寒，治宜辛溫【答案】B76、在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）

A.現(xiàn)在，過去

B.現(xiàn)在，現(xiàn)在

C.過去，現(xiàn)在

D.將來，現(xiàn)在【答案】A77、簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確（）能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定【答案】A78、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的

D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)【答案】D79、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580【答案】B80、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

A.成交價格

B.市場價格

C.投資價格

D.理論價格【答案】A81、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案】B82、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率【答案】B83、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295【答案】A84、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90【答案】B85、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800【答案】C86、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B87、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599【答案】C88、生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在

A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)

B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展

C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向

D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展【答案】D89、運用()估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。

A.抽檢法

B.平滑法

C.指數(shù)加權(quán)法

D.市場法【答案】D90、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。

A.朝向

B.保溫

C.隔音

D.戶型【答案】A91、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。

A.5221

B.3767

C.3041

D.3500【答案】C92、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，假設折現(xiàn)率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85【答案】D93、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29【答案】C94、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。

A.應在客觀成本的基礎上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整

B.應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進行調(diào)整

C.應在客觀成本的基礎上結(jié)合選址.規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整

D.應在實際成本的基礎上結(jié)合選址.規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整【答案】C95、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。

A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】D96、當國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采?。ǎ┱?。

A.高地價

B.低地價

C.優(yōu)惠

D.折中【答案】B97、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.管理費用

C.銷售稅費

D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費【答案】C98、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。

A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C99、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】A100、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。

A.1994

B.1995

C.2001

D.2003【答案】B101、“腎者，胃之關(guān)也”，是指

A.腎藏精

B.腎主水

C.腎主納氣

D.腎主生殖【答案】B二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

102、市場狀況調(diào)整的方法有（）。

A.定基價格指數(shù)法

B.環(huán)比價格指數(shù)法

C.價格變動率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整【答案】ABC103、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD104、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD105、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】ABC106、比較法估價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設立情況

E.利用方式限制情況【答案】ACD107、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD108、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。

A.供給的社會彈性

B.供給的人口彈性

C.供給的價格彈性

D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟彈性【答案】CD109、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章【答案】BC110、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC111、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E.推測法【答案】ABD112、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)【答案】ABCD113、關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1

D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD114、關(guān)于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法【答案】AD115、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。

A.自然環(huán)境惡化

B.消費觀念變更

C.設備陳舊落后

D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC116、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD117、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告【答案】CD118、下列對房地產(chǎn)估價的必要性，說法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價存在的基本前提

B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

C.房地產(chǎn)可以自動的形成適當?shù)膬r格

D.房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

E.房地產(chǎn)估價是一個單一的估價過程【答案】ABD119、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調(diào)整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合【答案】BCD120、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD121、關(guān)于有拖欠建設工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人【答案】AD122、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費【答案】AC123、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括（）。

A.無租約限制價值

B.合同租金現(xiàn)值

C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值

D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值

E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值【答案】C124、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD125、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD126、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調(diào)整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合【答案】BCD127、關(guān)于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。

A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值

B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值

D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果

E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD128、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。

A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利

B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置

C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)

D.實物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大

E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC129、估價假設應說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實假設

B.不相一致假設

C.一般假設

D.未定事項假設

E.真實合理假設【答案】ABCD130、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。

A.設定標準臨街深度

B.將標準臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD131、在影響房地產(chǎn)價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。

A.一般因素

B.客觀因素

C.經(jīng)驗因素

D.區(qū)域因素

E.個別因素【答案】AD132、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。

A.學校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田【答案】AB133、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有()。

A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平

B.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化

C.財政收支及金融狀況、利率

D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD134、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD135、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值【答案】AC136、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學又是藝術(shù)【答案】BC137、市場法估價中需要建立價格可比基礎，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價【答案】BCD138、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD139、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預期原理E適合原理【答案】AB140、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法【答案】AD141、收集交易實例時應收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的【答案】ACD142、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（）。

A.估價委托書

B.估價委托合同

C.估價對象權(quán)屬證明

D.估價報告內(nèi)部審核表

E.估價師注冊證書復印件【答案】AC143、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應為合同租金減去運營費用

D.凈收益應為市場租金減去運營費用

E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A144、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例

B.收益法估價時，不高估收入和運營費用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設成本、稅費、利潤和折舊

D.假設開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

E.長期趨勢法預測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】AD145、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同【答案】ABD146、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用

B.修復到新的或相當于新的狀況的必要費用

C.大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

D.小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用【答案】ABD147、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施【答案】ABC148、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。

A.市場提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法【答案】ABD149、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實質(zhì)是強制收買

B.征用的實質(zhì)是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)?，不給予補償【答案】AB150、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災保險估價

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD151、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關(guān)信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD152、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金【答案】AC153、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD154、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。

A.法律上許可

B.技術(shù)上可能

C.財務上可行

D.價值最大化

E.使用上簡便【答案】ABCD155、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD156、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應的土地使用權(quán)出讓金【答案】D157、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.公共配套

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.室內(nèi)設施設備

E.臨街狀況【答案】ABC158、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸【答案】BC159、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表【答案】AB160、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動情形

E.每年根據(jù)市場價格變化而變化【答案】ABCD161、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀【答案】ABC162、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD163、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當·斯密關(guān)于地租的計算

E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC164、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關(guān)信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD165、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】AC166、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例

B.收益法估價時，不高估收入和運營費用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設成本、稅費、利潤和折舊

D.假設開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

E.長期趨勢法預測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】AD167、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC168、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設開發(fā)法

E.建筑物剩余技術(shù)【答案】AB169、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。

A.實物構(gòu)成范圍

B.權(quán)益范圍

C.空間范圍

D.時間范圍

E.影響范圍【答案】ABC170、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金【答案】AC171、反映一般物價變動的指標有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率

B.農(nóng)村居民人均純收入增長率

C.居民消費價格指數(shù)

D.生產(chǎn)資料價格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)【答案】CD172、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD173、關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D.估價原則應根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復【答案】ABD174、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。

A.新開發(fā)的

B.重新開發(fā)

C.正在開發(fā)建設

D.計劃開發(fā)建設

E.危險房【答案】ABCD175、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值【答案】BC176、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值【答案】AC177、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD178、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC179、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC180、交易情況修正的方法主要有（）。

A.指數(shù)法

B.金額修正

C.分數(shù)法

D.百分比修正

E.平均增減量法【答案】BD181、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

C.樓層

D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD182、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失

E