房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（共117）

房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營課件北京大學(xué)出版版社第1章概述教學(xué)目標(biāo)學(xué)習(xí)本章后，，你應(yīng)該能夠夠：1．理解房地產(chǎn)產(chǎn)的含義、性性質(zhì)和特征；；2．了解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，，房地產(chǎn)業(yè)在在國民經(jīng)濟(jì)中中的地位和作作用；3．了解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營的基本概念念，掌握房地地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營的區(qū)別與與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)產(chǎn)的相相關(guān)概概念1.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念，，應(yīng)該該從兩兩個(gè)方方面來來理解解：房房地產(chǎn)產(chǎn)既是是一種種客觀觀存在在的物物質(zhì)形形態(tài)，，同時(shí)時(shí)也是是一項(xiàng)項(xiàng)法律律權(quán)利利。1.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)的特特性房地產(chǎn)產(chǎn)包括括土地地和建建筑物物，其其中土土地是是大自自然的的產(chǎn)物物，是是永存存的；；建筑筑物為為人工工建造造，它它定著著在土土地上上。因因此，，房地地產(chǎn)的的特性性主要要取決決于土土地的的特性性，是是以土土地的的特性性為基基礎(chǔ)的的。從從房地地產(chǎn)估估價(jià)和和把握握房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的的角度度來看看，房房地產(chǎn)產(chǎn)的特特性主主要有有以下下十個(gè)個(gè)：1.不可移移動(dòng)性性（又又稱位位置固固定性性）2.獨(dú)一無無二性性3.壽命長長久性性4.供給有有限性性5.用途多多樣性性6.相互影影響性性7.易受限限制性性8.價(jià)值量量大9.流動(dòng)性性差10.保值增增值性性1.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)的分分類1．土地地的分分類（1）按土土地的的開發(fā)發(fā)程度度，土土地可可分為為：①①過生生地。。②生生地。。③熟熟地。。（2）按是是否具具有建建筑用用途，，土地地可分分為：：①建建筑用用地：：②非非建筑筑用地地。（3）按是是否與與城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)緊密密相連連，土土地可可分為為農(nóng)村村土地地和城城市土土地。。根據(jù)據(jù)我國國《城市用用地分分類與與規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》，城市市用地地分為為：①①居住住用地地；②②公共共設(shè)施施用地地；③③工業(yè)業(yè)用地地；④④倉儲(chǔ)儲(chǔ)用地地；⑤⑤對(duì)外外交通通用地地；⑥⑥道路路廣場場用地地；⑦⑦市政政公用用設(shè)施施用地地；⑧⑧綠地地；⑨⑨特殊殊用地地。2．房屋屋的分分類（1）按建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的的不同同，房房屋可可分為為：①①鋼結(jié)結(jié)構(gòu)房房屋；；②鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋屋；③③磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋屋；④④磚木木結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋屋；⑤⑤其他他結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋屋等5類。（2）按功功能用用途的的不同同，房房屋可可分為為：①①住宅宅；②②工業(yè)業(yè)廠房房和倉倉庫；；③商商場和和商業(yè)業(yè)店鋪鋪用房房；④④辦公公用房房；⑤⑤賓館館飯店店；⑥⑥文體體、娛娛樂設(shè)設(shè)施；；⑦政政府和和公用用設(shè)施施用房房；⑧⑧多功功能建建筑（（即綜綜合樓樓）等等8類。（3）按價(jià)價(jià)格的的構(gòu)成成不同同，房房屋可可分為為商品品房、、微利利房、、福利利房、、成本本價(jià)房房和優(yōu)優(yōu)惠價(jià)價(jià)房等等，這這是我我國特特有的的分類類方法法。（4）按所所有權(quán)權(quán)的歸歸屬不不同，，房屋屋可分分為公公房和和私房房。1.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的基本本概念念房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是進(jìn)行行房地地產(chǎn)投投資、、開發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營，，管理理、服服務(wù)的的行業(yè)業(yè)，屬屬于第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，是具具有基基礎(chǔ)性性、先先導(dǎo)性性、帶帶動(dòng)性性和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性性的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與建筑筑業(yè)既既有區(qū)區(qū)別又又有聯(lián)聯(lián)系。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)包括括如下下子行行業(yè)：：1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資開發(fā)發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢詢業(yè)3.房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估業(yè)4．房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)5.物業(yè)管管理業(yè)業(yè)1.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的的地位位房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的的一個(gè)個(gè)特殊殊產(chǎn)業(yè)業(yè)部門門，具具有十十分重重要的的地位位。1．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中的一一個(gè)特特殊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部部門。。2．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。3．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)。4．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。5．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是保保護(hù)和和優(yōu)化化生態(tài)態(tài)環(huán)境境的一一項(xiàng)重重要環(huán)環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。6．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是我我國第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起起飛的的啟動(dòng)動(dòng)點(diǎn)。。1.2.3房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的的作用用1．有利利于提提高城城市的的產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集效益益。2．有利利于帶帶動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化化。3．有利利于推推進(jìn)我我國的的城市市化進(jìn)進(jìn)程。。4．有利利于健健全和和完善善社會(huì)會(huì)主義義市場場體系系。1.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營1.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的概概念、、任務(wù)務(wù)和分分類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)，是是指按按照城城市建建設(shè)總總體規(guī)規(guī)劃和和社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的要要求，，在國國有土土地上上進(jìn)行行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)、房房屋建建設(shè)，，并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目或者者銷售售、出出租商商品房房的行行為。。1．房地地產(chǎn)開開發(fā)的的類型型（1）按開開發(fā)的的規(guī)模模和復(fù)復(fù)雜程程度來來劃分分，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)可以以劃分分為單單項(xiàng)開開發(fā)、、小區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)、成成片集集中開開發(fā)（（后兩兩類開開發(fā)也也稱綜綜合開開發(fā)））（2）按開開發(fā)的的地域域劃分分，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)可以以劃分分為新新城區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)和舊舊城區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)（一一般也也稱為為舊城城改造造或再再開發(fā)發(fā)）（3）按開開發(fā)的的階段段劃分分，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)可以以劃分分為土土地開開發(fā)和和房屋屋建設(shè)設(shè)1.3.2房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營，從從廣義義上講講，就就是指指一切切通過過從事事房地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)獲得得經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益的行行為。。從狹狹義上上講，，則只只是指指房屋屋經(jīng)營營和城城市土土地經(jīng)經(jīng)營這這兩種種房地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的的經(jīng)營營行為為。1．房屋屋經(jīng)營營2．城市市土地地經(jīng)營營3．城市市房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營1.3.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營的的關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營這兩兩個(gè)概概念是是房地地產(chǎn)行行業(yè)運(yùn)運(yùn)行過過程中中被廣廣泛運(yùn)運(yùn)用用的的兩個(gè)個(gè)基本本概念念，它它們既既相互互聯(lián)系系又有有一定定的區(qū)區(qū)別。。關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營，有有兩種種看法法：一一種是是從廣廣義的的角度度來看看，另另一種種是從從狹義義的角角度來來看。。從廣義義的角角度來來看，，特別別是站站在市市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的角度度來看看，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)和房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營在本本質(zhì)上上是相相同的的。如果從從狹義義的角角度來來看，，房地地產(chǎn)開開發(fā)與與房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有有著如如下重重大的的差別別。1．房地地產(chǎn)開開發(fā)和和房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營在在房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市市場運(yùn)運(yùn)作過過程中中所處處的階階段不不同。。2．房地地產(chǎn)開開發(fā)和和房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營這這兩種種房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的的主體體并不不完全全相同同。3．房地地產(chǎn)開開發(fā)和和房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營這這兩種種房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)對(duì)對(duì)主體體的資資格要要求不不一樣樣。4．房地地產(chǎn)開開發(fā)與與房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營所所指向向的行行為對(duì)對(duì)象是是不同同的。。5．隨著著房地地產(chǎn)市市場的的完善善，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營的作作用就就會(huì)發(fā)發(fā)生根根本性性的變變化。。第2章房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場及其其運(yùn)行行規(guī)律律教學(xué)目目標(biāo)通過本本章的的學(xué)習(xí)習(xí)：了解房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的特特性與與功能能、房房地產(chǎn)產(chǎn)供給給與需需求的的關(guān)系系；掌握房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運(yùn)行行的規(guī)規(guī)律和和運(yùn)行行過程程；了解政政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場的的宏觀觀調(diào)控控政策策。2.1房地產(chǎn)市市場概述述2.1.1市場的一一般概念念市場是社社會(huì)分工工和商品品交換的的必然產(chǎn)產(chǎn)物，它它是一種種以商品品交換為為內(nèi)容的的經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)系形式式。由于于市場的的基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容容是商品品供求和和商品買買賣，因因此市場場的形成成必須具具備下列列3個(gè)基本條條件：其其一是存存在著可可供交換換的產(chǎn)品品(包括有形形的實(shí)物物產(chǎn)品和和可供出出售的無無形產(chǎn)品品)，這是市市場的客客體；其其二是存存在欲出出售產(chǎn)品品的賣主主和具有有購買力力、購買買欲望的的買主，，這是市市場的主主體；其其三是具具有買賣賣雙方都都能夠接接受的交交易價(jià)格格及其條條件。只只有滿足足以上3個(gè)基本條條件，商商品的交交換才能能成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，市市場也才才具有實(shí)實(shí)際意義義。2.1.2房地產(chǎn)市市場的含含義房地產(chǎn)市市場是開開展房地地產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)的場所所，是社社會(huì)統(tǒng)一一大市場場中的一一個(gè)重要要組成部部分。房房地產(chǎn)市市場有狹狹義和廣廣義之分分。從狹狹義上來來說，房房地產(chǎn)市市場是房房地產(chǎn)交交易雙方方就某宗宗特定房房地產(chǎn)的的交易價(jià)價(jià)格達(dá)成成一致并并進(jìn)行房房地產(chǎn)商商品交易易的領(lǐng)域域，換句句話來說說是指以以房地產(chǎn)產(chǎn)作為對(duì)對(duì)象進(jìn)行行交易的的場所；；從廣義義上來說說，房地地產(chǎn)市場場是指房房地產(chǎn)買買賣雙方方以房地地產(chǎn)作為為交易對(duì)對(duì)象在某某個(gè)特定定的地理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)于某一一待定的的時(shí)間段段內(nèi)達(dá)成成所有交交易的總總和，即即進(jìn)行交交易所發(fā)發(fā)生的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系系的總和和，是買買賣雙方方相互作作用的一一種機(jī)制制。2.1.3房地產(chǎn)市市場的分分類1．按地域域來劃分分2．按房地地產(chǎn)類型型、檔次次來劃分分3．按土地地和房地地產(chǎn)層次次來劃分分2.2房地產(chǎn)市市場的特特性與功功能2.2.1房地產(chǎn)市市場的特特性通過對(duì)房房地產(chǎn)市市場特性性的分析析，就可可以回答答市場是是如何有有效地通通過改變變價(jià)格來來調(diào)整房房地產(chǎn)的的供需變變化這個(gè)個(gè)問題。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的特性主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個(gè)方方面。1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益的的交易市市場2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是地區(qū)性性市場3．需要專專業(yè)人員員提供服服務(wù)4．易于出出現(xiàn)市場場的不均均衡和壟壟斷5．供給具具有稀缺缺性，而而需求具具有較大大的彈性性2.2.2房地產(chǎn)市市場的功功能在任何市市場上，，某種商商品的價(jià)價(jià)格反映映了當(dāng)時(shí)時(shí)的市場場供需狀狀況。但但市場不不僅自身身會(huì)發(fā)生生變化，，還可以以通過價(jià)價(jià)格信號(hào)號(hào)來指導(dǎo)導(dǎo)買賣雙雙方的行行為。簡簡言之，，價(jià)格機(jī)機(jī)制是通通過市場場發(fā)揮作作用的。。關(guān)于房房地產(chǎn)市市場的功功能，可可以歸納納為以下下幾個(gè)方方面。1．配置存存量房地地產(chǎn)資源源和利益益2．顯示房房地產(chǎn)市市場需求求的變化化3．指導(dǎo)供供給以適適應(yīng)需求求的變化化4．能指導(dǎo)導(dǎo)政府科科學(xué)地制制訂土地地供給計(jì)計(jì)劃5．引導(dǎo)需需求適應(yīng)應(yīng)供給條條件的變變化2.3房地產(chǎn)市市場的需需求與供供給2.3.1房地產(chǎn)市市場的需需求1．房地產(chǎn)產(chǎn)需求及及影響因因素2．房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的需求的的特征房地產(chǎn)商商品的需需求形態(tài)態(tài)多種多多樣，但但總的來來看有一一定的規(guī)規(guī)律性和和發(fā)展趨趨勢，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為以下下的特征征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導(dǎo)性性(5)相對(duì)理性性(6)可替代性性2.3.2房地產(chǎn)市市場的供供給1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給及及其影響響因素2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給的特特征(1)短期供給給特征。。短期之之內(nèi)，房房地產(chǎn)商商品的供供給無法法一下子子大量增增加，這這是由于于在受到到需要符符合城市市規(guī)劃和和政府有有關(guān)政策策措施限限制的條條件下，，改變土土地用途途、建筑筑整修或或重新開開發(fā)，都都需要相相當(dāng)長的的時(shí)間。。(2)長期供給給特征。。由于長長期時(shí)間間內(nèi)，開開發(fā)商能能夠在符符合城市市規(guī)劃和和有關(guān)政政策的前前提下，，通過改改變原有有土地的的用途，，以及開開發(fā)新的的土地等等方法來來增加市市場供給給，因此此房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格變化相相對(duì)短期期而言要要平緩得得多。2.4房地產(chǎn)市市場運(yùn)行行的一般般規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使使用市場場與房地地產(chǎn)投資資市場1．房地產(chǎn)產(chǎn)使用市市場2．房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場3．房地產(chǎn)產(chǎn)使用市市場和資資產(chǎn)市場場之間的的聯(lián)系和和均衡狀狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市市場運(yùn)行行過程的的分析1．經(jīng)濟(jì)增增長和房房地產(chǎn)使使用需求求2．長期利利率與房房地產(chǎn)投投資的需需求3．短期信信貸、開開發(fā)成本本和新增增供應(yīng)2.4.3房地產(chǎn)市市場的周周期循環(huán)環(huán)2.5政府對(duì)房房地產(chǎn)市市場的宏宏觀調(diào)控控2.5.1建立房地地產(chǎn)市場場政策的的原則政府政策策應(yīng)具有有的共同同特征是是：公平平、效率率、連續(xù)續(xù)、系統(tǒng)統(tǒng)、協(xié)調(diào)調(diào)、前瞻瞻性和引引導(dǎo)性。。由于房房地產(chǎn)特特殊的空空間固定定性、價(jià)價(jià)值昂貴貴性和使使用耐久久性，對(duì)對(duì)其發(fā)展展政策的的建立也也應(yīng)具有有相應(yīng)的的特殊原原則。1．目標(biāo)的的確定性性2．政策的的連續(xù)性性與協(xié)調(diào)調(diào)性3．政策的的針對(duì)性性和導(dǎo)向向性4．政策的的公平性性和效率率2.5.2房地產(chǎn)市市場調(diào)控控的原則則1．統(tǒng)一領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、相相互協(xié)調(diào)調(diào)的原則則2．多種調(diào)調(diào)控手段段相結(jié)合合的原則則3．管而不不死，活活而有序序的原則則2.5.3房地產(chǎn)市市場調(diào)控控的內(nèi)容容1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的宏觀調(diào)調(diào)控1)土地供應(yīng)應(yīng)政策和和地價(jià)政政策2)金融政策策3)住房政策策4)城市規(guī)劃劃5)稅收政策策6)租金和價(jià)價(jià)格控制制2．房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模的調(diào)調(diào)控3．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)控4．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)布布局的調(diào)調(diào)控5．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)行行為和房房地產(chǎn)投投資品的的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市市場的宏宏觀調(diào)控控手段1．計(jì)劃手手段2．經(jīng)濟(jì)手手段3．行政手手段4．法制手手段第3章房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的程序序教學(xué)目標(biāo)標(biāo)通過本章章的學(xué)習(xí)習(xí)：了解房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基本本程序；；熟悉投資資分析、、前期準(zhǔn)準(zhǔn)備、建建設(shè)與租租售服務(wù)務(wù)等階段段的主要要工作任任務(wù)與要要求，從從而對(duì)房房地產(chǎn)的的開發(fā)的的整個(gè)過過程有一一個(gè)總體體認(rèn)識(shí)和和把握。。3.1房地產(chǎn)開開發(fā)程序序概述隨著社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)活活動(dòng)變得得越來越越復(fù)雜。。然而，，不論開開發(fā)活動(dòng)動(dòng)變得多多么復(fù)雜雜，開發(fā)發(fā)商變得得多么能能干，房房地產(chǎn)開開發(fā)專業(yè)業(yè)服務(wù)隊(duì)隊(duì)伍發(fā)展展得多么么完善，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程都必必須遵循循基本的的步驟。。一般說來來，這個(gè)個(gè)程序分分為4個(gè)階段：：投資分分析階段段、前期期準(zhǔn)備階階段、建建設(shè)階段段與租售售服務(wù)階階段。3.2房地產(chǎn)開開發(fā)投資資機(jī)會(huì)選選擇與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析3.2.1房地產(chǎn)投投資的種種類房地產(chǎn)投投資可分分為直接接投資與與間接投投資兩種種，其中房地地產(chǎn)直接接投資是是指直接接與房地地產(chǎn)產(chǎn)品品相關(guān)的的投資，，它包含含房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資與房房地產(chǎn)置置業(yè)投資資兩種形形式，房房地產(chǎn)間間接投資資是指不不直接與與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)生關(guān)系系的投資資。主要要有投資資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)股股票或債債券、投投資房地地產(chǎn)投資資信托基基金、購購買住房房抵押貸貸款支持持證券等等形式。。它們具具體的關(guān)關(guān)系如圖圖所示3.2.2房地產(chǎn)開開發(fā)投資資機(jī)會(huì)選選擇房地產(chǎn)投投資機(jī)會(huì)會(huì)選擇，，也就是是通常所所說的項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資過程程中，把把握機(jī)會(huì)會(huì)、機(jī)遇遇的過程程。房地地產(chǎn)投資資機(jī)會(huì)選選擇，主主要包括括投資機(jī)機(jī)會(huì)尋找找、篩選選與決策策分析3個(gè)步驟。。3.2.3房地產(chǎn)開開發(fā)投資資風(fēng)險(xiǎn)分分析1．房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的基基本概念念從房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的角度來來說，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)可以以定義為為未獲得得預(yù)期收收益可能能性的大大小。完完成投資資過程進(jìn)進(jìn)入經(jīng)營營階段后后，人們們就可以以計(jì)算實(shí)實(shí)際獲得得的收益益與預(yù)期期收益之之間的差差別，進(jìn)進(jìn)而也就就可以計(jì)計(jì)算獲取取預(yù)期收收益可能能性的大大小。2．房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測測與控制制分析1)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測測的方法法(1)財(cái)務(wù)報(bào)表表法。(2)問詢法。。(3)索賠記錄錄統(tǒng)計(jì)法法。(4)環(huán)境分析析法。2)房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的規(guī)避避與控制制(1)通過項(xiàng)目目投資組組合及多多種經(jīng)營營分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)通過加強(qiáng)強(qiáng)資產(chǎn)管管理來控控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。(3)通過合理理改變經(jīng)經(jīng)營形式式轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。(4)通過市場場調(diào)查實(shí)實(shí)行正確確的決策策來控制制風(fēng)險(xiǎn)。。此外，有有一部分分可保風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，可可通過商商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)等方式式轉(zhuǎn)移。。3.3房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作包包括：獲獲取土地地使用權(quán)權(quán)；項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)與許許可；建建設(shè)工程程招標(biāo)；；開工申申請(qǐng)與審審批等環(huán)環(huán)節(jié)的工工作，以以上部分分的具體體內(nèi)容將將在第4章與第6章講述。。3.4建設(shè)階階段段3.4.1質(zhì)量控制制質(zhì)量控制制是指項(xiàng)項(xiàng)目管理理機(jī)構(gòu)以以設(shè)計(jì)文文件、工工程合同同、國家家標(biāo)準(zhǔn)、、施工規(guī)規(guī)范等為為目標(biāo)對(duì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所進(jìn)進(jìn)行的監(jiān)監(jiān)督與管管理活動(dòng)動(dòng)。1．質(zhì)量控控制的任任務(wù)質(zhì)量控制制的任務(wù)務(wù)主要是是在施工工過程中中及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)施工工工藝規(guī)規(guī)程是否否滿足設(shè)設(shè)計(jì)要求求和合同同規(guī)定，，對(duì)所選選用的材材料和設(shè)設(shè)備進(jìn)行行質(zhì)量評(píng)評(píng)價(jià)、對(duì)對(duì)整個(gè)施施工過程程中的工工程質(zhì)量量進(jìn)行評(píng)評(píng)估，將將取得的的質(zhì)量數(shù)數(shù)據(jù)和承承包商履履行職責(zé)責(zé)的程序序，與國國家有關(guān)關(guān)規(guī)范、、技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)定進(jìn)行行比較，，并作出出評(píng)判。。2．質(zhì)量控控制的手手段1)““旁站”監(jiān)監(jiān)督2)測量3)指令文件件4)利用質(zhì)量量控制工工作程序序5)支付控制制3.4.2進(jìn)度控制制1．影響進(jìn)進(jìn)度的因因素由于房地地產(chǎn)項(xiàng)目目具有資資金龐大大、業(yè)務(wù)務(wù)復(fù)雜、、建設(shè)周周期長、、涉及相相關(guān)單位位多等特特點(diǎn)，造造成影響響進(jìn)度的的因素很很多，如如人的因因素，技技術(shù)因素素，材料料設(shè)備與與構(gòu)配件件因素，，天文、、地理與與氣象自自然因素素，政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化等社會(huì)會(huì)因素，，還有其其他不確確定的因因素等。。2．進(jìn)度控控制的方方法1)關(guān)鍵線路路法2)計(jì)劃評(píng)審審技術(shù)3)管理技術(shù)術(shù)3．進(jìn)度控控制的措措施1)組織措施施2)技術(shù)措施施3)合同措施施4)經(jīng)濟(jì)措施施5)信息管理理措施3.4.3成本控制制1．成本控控制的主主要工作作除項(xiàng)目投投資決策策、設(shè)計(jì)計(jì)和工程程發(fā)包階階段的成成本控制制外，項(xiàng)項(xiàng)目施工工階段的的工程成成本控制制主要包包括如下下幾個(gè)方方面的工工作。1)編制成本本計(jì)劃，，確定成成本控制制的目標(biāo)標(biāo)2)審查施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)和施施工方案案3)控制工程程款的動(dòng)動(dòng)態(tài)結(jié)算算4)控制工程程變更2．成本超超支的原原因與處處理措施施在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成成本控制制的過程程中，經(jīng)經(jīng)過對(duì)比比分析，，發(fā)現(xiàn)某某一方面面已經(jīng)出出現(xiàn)成本本超支，，或是預(yù)預(yù)計(jì)到最最終將會(huì)會(huì)出現(xiàn)成成本超支支，則應(yīng)應(yīng)將該部部分成本本超支問問題單獨(dú)獨(dú)提出，，作進(jìn)一一步的原原因分析析。然后后再在分分析的基基礎(chǔ)上分分清責(zé)任任，提出出成本控控制的相相應(yīng)措施施。3.4.4合同管理理1．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的主主要合同同1)開發(fā)商的的主要合合同關(guān)系系開發(fā)商為為了順利利地組織織實(shí)施其其所承擔(dān)擔(dān)的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，需要在在開發(fā)過過程中簽簽署一系系列的合合同。這些合同同通常包包括：土土地使用用權(quán)出讓讓或轉(zhuǎn)讓讓合同、、勘察設(shè)設(shè)計(jì)合同同、融資資合同、、咨詢合合同、工工程施工工合同、、采購合合同、銷銷售合同同、聯(lián)合合開發(fā)合合同與房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同等。2)承包商的的主要合合同關(guān)系系承包商的的主要合合同包括括：工程程承包合合同、分分包合同同、供應(yīng)應(yīng)(采購)合同、運(yùn)運(yùn)輸合同同、加工工合同、、租賃合合同、勞勞務(wù)供應(yīng)應(yīng)合同、、保險(xiǎn)合合同、融融資合同同、聯(lián)合合承包合合同等。。2．開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目合同同管理項(xiàng)目合同同管理通通常包括括兩個(gè)階階段：合合同策劃劃及管理理階段、、合同分分析與控控制階段段。3.4.5開發(fā)項(xiàng)目目信息管管理在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程中，，無論項(xiàng)項(xiàng)目組織織、計(jì)劃劃，還是是管理、、控制、、協(xié)調(diào)都都離不開開信息，，可以說說信息是是經(jīng)營管管理活動(dòng)動(dòng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。3.4.6竣工驗(yàn)收收1．竣工驗(yàn)驗(yàn)收的依依據(jù)2．竣工驗(yàn)驗(yàn)收的工工作程序序開發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收的工工作程序序一般分分為單體體驗(yàn)收、、綜合驗(yàn)驗(yàn)收以及及驗(yàn)收備備案3個(gè)階段。。1)單體驗(yàn)收收2)綜合驗(yàn)收收3)驗(yàn)收備案案3.5租售階階段段租售階段段的工作作這部分分內(nèi)容見見第8章房地產(chǎn)產(chǎn)市場營營銷。第4章房房地產(chǎn)開開發(fā)用地地的獲取取教學(xué)目標(biāo)標(biāo)通過本章章的學(xué)習(xí)習(xí):了解建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)的的概念、、集體土土地征收收與城市市房屋拆拆遷的內(nèi)內(nèi)涵；熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)取得的的主要方方式、集集體土地地征收與與城市房房屋拆遷遷補(bǔ)償。。4.1土地使用用權(quán)的獲獲取4.1.1土地所有有權(quán)和土土地使用用權(quán)1．土地所所有權(quán)土地所有有權(quán)是指指土地所所有者在在法律規(guī)規(guī)定的范范圍內(nèi)，，對(duì)其擁擁有的土土地享有有的占有有、使用用、收益益和處置置的權(quán)利利，它是是土地所所有制的的法律體體現(xiàn)。土土地所有有權(quán)包括括土地占占有權(quán)、、土地使使用權(quán)、、土地收收益權(quán)和和土地處處分權(quán)4項(xiàng)權(quán)能。。2．土地使使用權(quán)土地使用用權(quán)是指指土地使使用者依依法取得得的在法法律規(guī)定定的范圍圍內(nèi)對(duì)土土地享有有的占有有、使用用、收益益和在特特定的條條件下依依法處分分的權(quán)利利，它是是土地使使用制度度在法律律上的表表現(xiàn)，也也是我國國地權(quán)制制度的重重要組成成部分。。4.1.2土地使用用權(quán)的取取得方式式4.1.3土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓1．土地地使用用權(quán)出出讓的的概念念土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是指指國家家將國國有土土地使使用權(quán)權(quán)在一一定年年限內(nèi)內(nèi)出讓讓給土土地使使用者者，由由土地地使用用者向向國家家支付付土地地使用用權(quán)出出讓金金的行行為。。(1)經(jīng)出讓讓取得得土地地使用用權(quán)的的單位位和個(gè)個(gè)人，，在土土地使使用期期限內(nèi)內(nèi)沒有有所有有權(quán)，，只有有使用用權(quán)，，在使使用土土地期期限內(nèi)內(nèi)對(duì)土土地?fù)頁碛惺故褂?、、占有有、收收益和和處分分?quán)；；土地地使用用權(quán)可可以進(jìn)進(jìn)入市市場，，可以以進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押等經(jīng)經(jīng)營活活動(dòng)。。(2)出讓的的土地地使用用權(quán)是是有一一定年年限的的土地地使用用權(quán)。。(3)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是有有償?shù)牡?，受受讓人人必須須支付付“出出讓金金”?！?4)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是國國家以以土地地所有有者的的身份份與使使用單單位之之間關(guān)關(guān)于權(quán)權(quán)利和和義務(wù)務(wù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系，，因此此具有有平等等、自自愿、、有償償、有有限期期的特特點(diǎn)。。2．土地地使用用權(quán)出出讓的的范圍圍1)主體范范圍(1)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的主主體必必須是是國家家，其其他任任何單單位和和個(gè)人人不得得出讓讓土地地使用用權(quán)。。(2)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓對(duì)象象是中中華人人民共共和國國境內(nèi)內(nèi)的公公司、、企業(yè)業(yè)以及及其他他組織織和個(gè)個(gè)人。。2)客體范范圍(1)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的客客體必必須是是國有有土地地，集集體土土地不不經(jīng)征征收不不得出出讓。。(2)地下埋埋藏物物不屬屬于出出讓范范圍，，它歸歸國家家所有有。3．土地地使用用權(quán)的的出讓讓年限限根據(jù)《城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫暫行條條例》的規(guī)定定，不不同用用途的的國有有土地地，其其土地地使用用權(quán)的的最高高出讓讓年限限如下下：①①居居住用用地70年；②②工工業(yè)用用地50年；③③教教育、、科技技、文文化衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地50年；④④商商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地40年；⑤⑤綜綜合或或其他他用地地50年。4．國有有土地地使用用權(quán)出出讓的的方式式根據(jù)相相關(guān)規(guī)規(guī)定，，國有有土地地使用用權(quán)出出讓，，即土土地一一級(jí)市市場，，一般般有4種交易易方式式：協(xié)協(xié)議、、招標(biāo)標(biāo)、拍拍賣及及掛牌牌。其其中后后三者者是通通過市市場公公開交交易的的方式式來出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)。4.1.4土地使使用權(quán)權(quán)劃撥撥1．劃撥撥土地地使用用權(quán)的的概念念土地使用權(quán)劃劃撥是指經(jīng)縣縣級(jí)以上人民民政府批準(zhǔn)，，在土地使用用者繳納補(bǔ)償償、安置等費(fèi)費(fèi)用后將該土土地交付給其其使用，或者者將土地使用用權(quán)無償交付付給土地使用用者的行為。。劃撥土地使用用權(quán)具有以下下特點(diǎn)。(1)通過劃撥方式式取得的土地地使用權(quán)時(shí)，，除了法律、、法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，沒有有使用期限的的限制。(2)通過劃撥方式式取得土地使使用權(quán)時(shí)，雖雖然土地使用用者要繳納補(bǔ)補(bǔ)償、安置等等費(fèi)用，但不不必向國家支支付地租性質(zhì)質(zhì)的費(fèi)用。(3)通過劃撥方式式取得土地使使用權(quán)時(shí)，必必須經(jīng)縣級(jí)以以上人民政府府核準(zhǔn)，并按按法定的程序序辦理手續(xù)后后才能取得劃劃撥土地使用用權(quán)。(4)通過劃撥方式式取得的土地地用途，未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)，不得得改變。(5)土地使用權(quán)人人在行使權(quán)利利時(shí)，若遇社社會(huì)公共利益益需要，有義義務(wù)服從人民民政府收回土土地使用權(quán)的的決定。(6)依照行政劃撥撥方式取得的的土地使用權(quán)權(quán)，一般不得得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，，但經(jīng)市、縣縣人民政府土土地管理部門門和房產(chǎn)管理理部門的批準(zhǔn)準(zhǔn)，并符合下下列條件時(shí)，，可依法進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓：①土土地使用者者為公司、企企業(yè)及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)個(gè)人；②領(lǐng)領(lǐng)取了國有土土地使用證；；③具有地地上建筑物、、其他附著物物合法的產(chǎn)權(quán)權(quán)證明；④依依照《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》中的規(guī)定簽訂訂土地使用權(quán)權(quán)出讓合同，，并向當(dāng)?shù)厥惺?、縣人民政政府補(bǔ)交土地地使用權(quán)出讓讓金，或者以以轉(zhuǎn)讓、出租租、抵押所獲獲收益抵交土土地使用權(quán)出出讓金。2．劃撥土地使使用權(quán)的范圍圍《中華人民共和和國土地管理理法》第54條對(duì)劃撥土地地使用權(quán)適用用的范圍作了了明確的規(guī)定定。(1)國家機(jī)關(guān)用地地和軍事用地地。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施施用地和公益益事業(yè)用地。。(3)國家重點(diǎn)扶持持的能源、交交通、水利等等基礎(chǔ)設(shè)施用用地。(4)法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他用地。通過劃撥方式式取得土地使使用權(quán)，是國國家為了支持持和照顧某些些公益性事業(yè)業(yè)和特殊行業(yè)業(yè)的發(fā)展，而而對(duì)其建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目用地采用用的特殊的供供地方式。4.1.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓1．土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，是指通通過出讓方式式獲得國家土土地使用權(quán)的的土地使用者者，通過買賣賣、贈(zèng)與或者者其他合法方方式將土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下下特征。(1)土地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓必須以以出讓合同規(guī)規(guī)定的期限和和條件投資、、開發(fā)、利用用土地為前提提。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，土地地使用權(quán)出讓讓合同和登記記文件所載明明的權(quán)利、義義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移移。(3)土地使用者通通過轉(zhuǎn)讓方式式取得的土地地使用權(quán)，其其使用年限為為土地使用權(quán)權(quán)出讓合同規(guī)規(guī)定的使用年年限減去原土土地使用者已已使用年限后后的剩余年限限。(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地地上建筑物和和其他附著物物的所有權(quán)隨隨之轉(zhuǎn)讓。2．土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是土地使使用權(quán)在不同同使用者之間間的流動(dòng)，是是土地市場最最活躍的二級(jí)級(jí)市場。為規(guī)規(guī)范市場行為為，土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具具備以下條件件。(1)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)的公民、、法人，必須須是土地合法法的使用權(quán)享享有人，必須須持有土地使使用權(quán)的法律律文書，即《國有土地使用用權(quán)證》，其權(quán)利在國國家土地管理理部門應(yīng)有具具體的登記。。(2)接受轉(zhuǎn)讓的公公民、法人，，必須是我國國法律允許的的能夠享有國國有土地使用用權(quán)的單位或或個(gè)人，即受受讓者應(yīng)符合合受讓的條件件。(3)使用權(quán)人必須須對(duì)土地進(jìn)行行一定開發(fā)之之后才能轉(zhuǎn)讓讓其權(quán)利，即即我國法律禁禁止進(jìn)行“炒炒地皮”式的的轉(zhuǎn)讓。3．土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式式1)土地使用權(quán)出出售2)土地使用權(quán)交交換3)土地使用權(quán)贈(zèng)贈(zèng)與4.2房地產(chǎn)開發(fā)用用地的征用拆拆遷4.2.1集體土地征收收1．土地征收的的內(nèi)涵土地征收是國國家為了社會(huì)會(huì)公共利益的的需要，將集集體所有土地地轉(zhuǎn)變?yōu)閲杏型恋氐膹?qiáng)制制手段。2．土地征收的的原則與批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限1)土地征收的原原則(1)珍惜耕地，合合理利用和保保護(hù)土地的原原則。(2)保證國家建設(shè)設(shè)用地的原則則。(3)妥善安置被征征地單位和農(nóng)農(nóng)民的原則。。(4)有償使用土地地的原則。(5)依法征地的原原則。2)土地征收批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限《土地管理法》第45條規(guī)定，“征征收下列土地地的，由國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)：①①基本農(nóng)田田；②基本本農(nóng)田以外的的耕地超過35公頃的；③其其他土地超超過70公頃的?！闭髡魇涨翱钜?guī)定定以外的土地地的，由省、、自治區(qū)、直直轄市人民政政府批準(zhǔn)，并并報(bào)國務(wù)院備備案。3．土地征收的的工作程序根據(jù)《土地管理法實(shí)實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查查報(bào)批管理辦辦法》，土地征收一一般按照下列列工作程序辦辦理。1)申請(qǐng)用地2)受理申請(qǐng)并審審查有關(guān)文件件3)審批用地4)征地實(shí)施5)簽發(fā)用地證書書4．征收集體土土地補(bǔ)償?shù)姆斗秶蜆?biāo)準(zhǔn)4.2.2城市房屋拆遷遷1．房屋拆遷的的概念房屋拆遷是指指建設(shè)單位或或個(gè)人(即拆遷人)根據(jù)城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃要求和和政府批準(zhǔn)的的用地文件，，在取得拆遷遷許可證后，，依照有關(guān)法法規(guī)拆除城市市規(guī)劃區(qū)范圍圍內(nèi)國有土地地上的房屋及及附屬物，并并對(duì)被拆除房房屋的所有人人和使用人進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償和安安置的活動(dòng)。。2．房屋拆遷的的工作程序1)拆遷許可階段段拆遷許可階段段的工作主要要有拆遷申請(qǐng)請(qǐng)、拆遷審批批、拆遷公告告等環(huán)節(jié)2)拆遷協(xié)議階段段3)實(shí)施拆遷階段段3．拆遷補(bǔ)償方方式及安置1)拆遷補(bǔ)償方式式根據(jù)《城市房屋拆遷遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被被拆遷人給予予補(bǔ)償。拆遷遷補(bǔ)償方式有有兩種：房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、、貨幣補(bǔ)償。。2)拆遷安置4．拆遷爭議的的處理第5章房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目可行行性研究教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)學(xué)習(xí):熟悉房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目投資資估算及項(xiàng)目目方案的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，，能獨(dú)立地進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行性分分析并撰寫可可行性研究報(bào)報(bào)告。5.1可行性研究概概述5.1.1可行性研究的的概念和目的的1．可行性研究究的概念可行性研究就就是在工程項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策前，對(duì)與項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)的社社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和和技術(shù)等方面面情況進(jìn)行深深入細(xì)致的研研究；對(duì)各種種可能擬定的的建設(shè)方案或或技術(shù)方案進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析析、比較和論論證；對(duì)項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)、環(huán)境效效益進(jìn)行科學(xué)學(xué)的預(yù)測和評(píng)評(píng)價(jià)。2．可行性研究究的目的可行性研究的的根本目的是是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決決策的科學(xué)化化、民主化、、程序化，減減少或避免投投資決策的失失誤，提高建建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和和環(huán)境效益。。5.1.2可行性研究的的特點(diǎn)1．前期性2．綜合性3．不確定性4．預(yù)測性5.1.3可行性研究的的作用1．作為項(xiàng)目投投資決策的依依據(jù)2．作為籌集建建設(shè)資金的依依據(jù)3．作為開發(fā)商商與有關(guān)各部部門簽訂協(xié)議議、合同的依依據(jù)4．作為編制下下階段規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的依據(jù)5．作為環(huán)保部部門審查建設(shè)設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境境影響的依據(jù)據(jù)5.1.4可行性研究的的工作階段和和具體步驟1．可行性研究究的工作階段段1)投資機(jī)會(huì)研究究2)初步可行性研研究3)詳細(xì)可行性研研究4)項(xiàng)目的評(píng)估和和決策2．可行性研究究的具體步驟驟1)接受委托2)調(diào)查研究3)方案選擇和優(yōu)優(yōu)化4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)5)編制可行性研研究報(bào)告5.1.5可行性研究的的內(nèi)容一般房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目可行行性研究的內(nèi)內(nèi)容主要包括括以下幾個(gè)方方面。1．項(xiàng)目概況2．開發(fā)項(xiàng)目用用地的現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查及拆遷安安置方案的制制定3．市場分析和和建設(shè)規(guī)模的的確定4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案選擇5．資源供給條條件分析6．環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)7．項(xiàng)目開發(fā)組組織機(jī)構(gòu)情理理費(fèi)用的研究究8．開發(fā)建設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制9．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及及社會(huì)效益分分析10．結(jié)論及建議議5.2房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查與研究5.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的概念與與作用1．房地產(chǎn)市場場調(diào)查的概念念房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是運(yùn)用科科學(xué)的方法，，有目的、有有計(jì)劃地收集集、整理和分分析與房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的的各種情報(bào)、、信息和資料料，為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)決策提提供依據(jù)的信信息管理活動(dòng)動(dòng)。2．房地產(chǎn)市場場調(diào)查的作用用5.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的類型與與內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場場調(diào)查的類型型1)探索性調(diào)查2)描述性調(diào)查3)因果性調(diào)查4)反饋性調(diào)查5)預(yù)測性調(diào)查2．房地產(chǎn)市場場調(diào)查的內(nèi)容容1)市場環(huán)境調(diào)查查2)市場專題調(diào)查查5.2.3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的程序與與方法1．房地產(chǎn)市場場調(diào)查的程序序1)確定調(diào)查目標(biāo)標(biāo)2)初步分析3)調(diào)查設(shè)計(jì)4)現(xiàn)場調(diào)查5)資料整理、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和分析6)撰寫和提交調(diào)調(diào)查報(bào)告2．房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方法法房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法很多多，較常見的的有以下幾種種。1)詢問調(diào)查法2)觀察調(diào)查法3)試驗(yàn)調(diào)查法4)統(tǒng)計(jì)分析法5.2.4房地產(chǎn)市場研研究的概念及及其必要性1．房地產(chǎn)經(jīng)營營者的決策依依賴于房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究2．房地產(chǎn)產(chǎn)品品的銷售要求求進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究3．市場研究與與經(jīng)營管理4．市場研究與與制定價(jià)格策策略5.2.5房地產(chǎn)市場研研究方法市場研究方法法有定量分析析法和定性分分析法兩種。5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資估估算與收入估估算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資估估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資估算算的范圍，包包括土地費(fèi)用用、前期工程程費(fèi)、房屋開開發(fā)費(fèi)、管理理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)、銷售費(fèi)用用、其他費(fèi)用用及開發(fā)期稅稅費(fèi)等。1．土地費(fèi)用估估算開發(fā)項(xiàng)目土地地費(fèi)用是指為為取得開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地而發(fā)發(fā)生的費(fèi)用。。開發(fā)項(xiàng)目取取得土地使用用權(quán)有多種方方式，所發(fā)生生的費(fèi)用各不不相同。主要要有以下幾種種：劃撥或征征用土地的土土地征用拆遷遷費(fèi)、出讓土土地的土地出出讓地價(jià)款、、轉(zhuǎn)讓土地的的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)、租用土地地的土地租用用費(fèi)、股東投投資入股土地地的投資折價(jià)價(jià)。2．前期工程費(fèi)費(fèi)前期工程費(fèi)主主要包括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的可行行性研究費(fèi)、、工程勘察費(fèi)費(fèi)、城市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工工程設(shè)計(jì)費(fèi)、、環(huán)境影響咨咨詢評(píng)估費(fèi)、、交通影響咨咨詢評(píng)估費(fèi)、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證執(zhí)執(zhí)照費(fèi)以及““三通一平””等土地開發(fā)發(fā)工程費(fèi)。3．房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)4．管理費(fèi)5．財(cái)務(wù)費(fèi)用6．銷售費(fèi)用7．開發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)8．其他費(fèi)用9．不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的收入估估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定定，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的收入主主要包括房地地產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售收入、租租金收入、土土地轉(zhuǎn)讓收入入(以上統(tǒng)稱租售售收入)、配套設(shè)施銷銷售收入和自自營收入幾個(gè)個(gè)部分。1．租售售收入入2．自營營收入入3．配套套設(shè)施施銷售售收入入4．土地地出租租收入入5．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目收收入的的扣減減房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目在銷銷售和和交易易階段段要發(fā)發(fā)生一一些稅稅費(fèi)，，這些些費(fèi)用用不參參與投投資與與成本本費(fèi)用用構(gòu)成成，只只是作作為銷銷售收收入的的扣減減。這這些稅稅費(fèi)主主要包包括以以下兩兩大部部分。。1)與房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有有關(guān)的的稅費(fèi)費(fèi)(1)營業(yè)稅稅。(2)城市建建設(shè)維維護(hù)費(fèi)費(fèi)。(3)教育費(fèi)費(fèi)及附附加。。(4)教育專專項(xiàng)基基金。。(5)防洪工工程維維護(hù)費(fèi)費(fèi)。(6)交易管管理費(fèi)費(fèi)。(7)交易印印花稅稅。2)土地增增值稅稅3)企業(yè)所所得稅稅5.4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)5.4.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的內(nèi)內(nèi)涵房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)是在在房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測、項(xiàng)項(xiàng)目策策劃、、投資資估算算、收收入估估算和和資金金籌措措等基基礎(chǔ)資資料和和數(shù)據(jù)據(jù)的基基礎(chǔ)上上，通通過編編制基基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表，，計(jì)算算財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)務(wù)盈利利能力力、清清償能能力和和資金金平衡衡等情情況進(jìn)進(jìn)行分分析。。5.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的基基本報(bào)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)使使用的的基本本報(bào)表表有現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表、損損益表表、資資金來來源和和運(yùn)用用表、、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債表。。5.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)1．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)盈盈利能能力的的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)盈利能能力指指標(biāo)是是用來來考察察項(xiàng)目目盈利利能力力水平平的指指標(biāo)，，包括括靜態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)和動(dòng)動(dòng)態(tài)指指標(biāo)兩兩類。。1)靜態(tài)指指標(biāo)靜態(tài)指指標(biāo)是是在不不考慮慮資金金、時(shí)時(shí)間、、價(jià)值值因素素影響響的情情況下下，直直接通通過現(xiàn)現(xiàn)金流流量計(jì)計(jì)算出出來的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，這這些指指標(biāo)計(jì)計(jì)算簡簡便，，通常常在概概略評(píng)評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)采用用。(1)成本利利潤率率。(2)投資利利潤率率。(3)資本金金利潤潤率。。(4)資本金金凈利利潤率率。(5)靜態(tài)投投資回回收期期。2)動(dòng)態(tài)指指標(biāo)動(dòng)態(tài)指指標(biāo)是是考慮慮了資資金時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值因因素的的影響響，對(duì)對(duì)發(fā)生生在不不同時(shí)時(shí)間的的效益益、費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)算資資金的的時(shí)間間價(jià)值值，將將現(xiàn)金金流量量進(jìn)行行等值值化處處理后后計(jì)算算評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。動(dòng)動(dòng)態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)，，能比比較全全面地地反映映投資資方案案整個(gè)個(gè)計(jì)算算期的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果，適適用于于詳細(xì)細(xì)可行行性研研究階階段的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)和計(jì)計(jì)算期期較長長的投投資項(xiàng)項(xiàng)目。。(1)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值。(2)財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率(FIRR)。(3)動(dòng)態(tài)投投資回回收期期。2．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)清清償能能力的的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)清償能能力指指標(biāo)是是指考考察項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期期內(nèi)償償債能能力的的指標(biāo)標(biāo)。除除了投投資者者重視視項(xiàng)目目的償償債能能力外外，為為項(xiàng)目目提供供融資資的金金融機(jī)機(jī)構(gòu)，，更加加重視視項(xiàng)目目償債債能力力的評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果。。1)借款償償還期期2)利息備備付率率3)償債備備付率率5.5房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告的的撰寫寫5.5.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告的的基本本構(gòu)成成一般來來說，，一份份正式式的可可行性性研究究報(bào)告告應(yīng)包包括封封面、、摘要要、目目錄、、正文文、附附表和和附圖圖6個(gè)部分分。5.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告正正文的的寫作作要點(diǎn)點(diǎn)正文部部分是是可行行性研研究報(bào)報(bào)告的的核心心，一一般包包括以以下內(nèi)內(nèi)容。。1．項(xiàng)目目總說說明2．項(xiàng)目目概況況3．市場場調(diào)查查與預(yù)預(yù)測分分析4．規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案及建建設(shè)條條件5．建設(shè)設(shè)方式式及進(jìn)進(jìn)度安安排6．項(xiàng)目目投資資估算算及收收入估估算1)項(xiàng)目投投資估估算2)項(xiàng)目收收入估估算7．項(xiàng)目目資金金籌措措計(jì)劃劃8．項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)價(jià)9．不確確定性性分析析10．可行行性研研究的的結(jié)論論第6章房房地地產(chǎn)開開發(fā)的的前期期準(zhǔn)備備教學(xué)目目標(biāo)通過本本章的的學(xué)習(xí)習(xí):了解房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案評(píng)價(jià)價(jià)的特特點(diǎn)和和評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系系；掌握常常用評(píng)評(píng)價(jià)方方法；；了解房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目報(bào)建建的含含義和和建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證的的作用用；掌握開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建的的流程程以及及報(bào)建建送審審應(yīng)提提交的的資料料；了解房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目招投投標(biāo)概概念與與作用用、活活動(dòng)原原則和和招標(biāo)標(biāo)方式式；掌握施施工招招投標(biāo)標(biāo)中有有關(guān)申申請(qǐng)招招標(biāo)的的條件件、招招投標(biāo)標(biāo)的程程序以以及招招標(biāo)文文件的的主要要內(nèi)容容等。。6.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措6.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措的目目的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措的目目的在在于以以下幾幾方面面。1．實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目投資資開發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)和企企業(yè)發(fā)發(fā)展目目標(biāo)2．償還還債務(wù)務(wù)，改改善盈盈利能能力，，調(diào)整整資本本結(jié)構(gòu)構(gòu)6.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措的原原則房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金的有有效籌籌集，，應(yīng)保保證房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金投入入與回回收在在時(shí)間間上和和數(shù)量量上的的協(xié)調(diào)調(diào)平衡衡，從從而保保證資資金循循環(huán)運(yùn)運(yùn)動(dòng)和和房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的順利利進(jìn)行行。資資金籌籌措過過程中中應(yīng)遵遵循以以下幾幾點(diǎn)原原則。。1．時(shí)機(jī)機(jī)適當(dāng)當(dāng)原則則2．安全全性原原則3．經(jīng)濟(jì)濟(jì)性原原則4．可行行性原原則6.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措方式式具體來來講，，房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金的的來源源主要要有：：自有有資金金、銀銀行貸貸款、、社會(huì)會(huì)集資資、利利用外外資、、預(yù)售售款等等。6.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案的評(píng)評(píng)價(jià)6.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的基基本原原則1．符合合城市市總體體布局局，完完善城城市結(jié)結(jié)構(gòu)2．豐富富和創(chuàng)創(chuàng)造最最佳的的城市市空間間環(huán)境境3．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)滿足足的其其他要要求(1)使用要要求。。(2)衛(wèi)生要要求。。(3)經(jīng)濟(jì)要要求。。(4)安全要要求。。(5)施工要要求。。(6)美觀要要求。。(7)以人為為本。。6.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案評(píng)價(jià)價(jià)的特特點(diǎn)1．評(píng)價(jià)價(jià)主體體的多多元性性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案，評(píng)評(píng)價(jià)主主體除除房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)本本身外外，還還涉及及到使使用者者(城市居居民)、管理理者(城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門)、設(shè)計(jì)計(jì)者和和施工工者。。不同同的評(píng)評(píng)價(jià)主主體，，對(duì)方方案的的評(píng)價(jià)價(jià)角度度是不不一樣樣的，，因而而會(huì)出出現(xiàn)不不同的的評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果果。1)使用者者2)城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門3)設(shè)計(jì)者者和施施工者者2．評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)目目標(biāo)標(biāo)的的多多樣樣性性3．評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)論論的的不不確確定定性性1)評(píng)價(jià)價(jià)者者的的主主觀觀性性2)項(xiàng)目目未未來來情情況況的的不不確確定定性性6.2.3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)1．居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)住宅宅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)通通常常分分為為規(guī)規(guī)劃劃綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)和和用用地地指指標(biāo)標(biāo)兩兩大大類類(包括括用用地地平平衡衡表表)。1)用地地平平衡衡表表2)居住住區(qū)區(qū)用用地地平平衡衡控控制制指指標(biāo)標(biāo)3)城市市居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)2．居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)的的計(jì)計(jì)算算(1)居住住區(qū)區(qū)總總用用地地(百米米(hm))：包包括括居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、綠綠化化用用地地。。(2)居民民每每人人占占地地(平方方米米/人)：包包括括人人均均居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、綠綠化化用用地地。。(3)居住住區(qū)區(qū)總總建建筑筑面面積積(平方方米米)：包包括括居居住住建建筑筑面面積積、、公公共共建建筑筑面面積積。。(4)總戶戶數(shù)數(shù)(戶)、總總?cè)巳丝诳?人)、平平均均每每戶戶人人口口(人/戶)。(5)平均均每每戶戶居居住住面面積積(平方方米米)。(6)居住住建建筑筑密密度度(%)：指指住住宅宅建建筑筑對(duì)對(duì)居居住住用用地地的的覆覆蓋蓋率率。。(7)居住住面面積積密密度度(平方方米米/百米米)。(8)容積積率率(居住住建建筑筑面面積積密密度度)(平方方米米/百米米)。(9)人口口毛毛密密度度(人/百米米)：指指居居住住總總?cè)巳丝诳诤秃涂偪傆糜玫氐刂缺?。?10)人口口凈凈密密度度(人/百米米)：指指居居住住總總?cè)巳丝诳谂c與居居住住建建筑筑用用地地面面積積之之比比。。(11)綠化化覆覆蓋蓋率率：：綠綠化化覆覆蓋蓋率率指指在在建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)全全部部綠綠化化種種植植物物水水平平投投影影面面積積之之和和與與建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積的的比比率率(%)。(12)人均均公公共共綠綠地地面面積積：：人人均均公公共共綠綠地地面面積積指指住住宅宅區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)平平均均每每人人擁擁有有的的公公共共綠綠地地面面積積。。(13)平均均層層數(shù)數(shù)：：指指住住宅宅總總面面積積與與住住宅宅基基底底總總面面積積之之比比。。(14)高層層住住宅宅比比例例(%)：一一般般7層以以上上為為高高層層住住宅宅，，即即高高層層住住宅宅占占總總建建筑筑面面積積的的比比例例。。(15)住宅宅間間距距(米)。(16)居住住區(qū)區(qū)總總造造價(jià)價(jià)(元)。(17)平均均造造價(jià)價(jià)(元/平方方米米)。(18)建設(shè)設(shè)周周期期：：指指自自工工程程開開工工至至全全部部工工程程完完工工之之間間的的時(shí)時(shí)間間。。居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)都都必必須須進(jìn)進(jìn)行行技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析來來衡衡量量方方案案的的優(yōu)優(yōu)劣劣及及優(yōu)優(yōu)選選方方案案，，通通過過上上述述經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)可可以以進(jìn)進(jìn)行行居居住住區(qū)區(qū)用用地地分分析析、、技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析及及綜綜合合造造價(jià)價(jià)3個(gè)主主要要方方面面的的比比較較和和優(yōu)優(yōu)化化。。6.2.4房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)方方法法對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的主主要要方方法法有有特特爾爾菲菲專專家家咨咨詢詢法法、、層層次次分分析析法法等等。。6.3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建管管理理6.3.1房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建程程序序房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建管管理理是是指指在在原原規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)委委托托原原規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位提提出出各各單單體體建建筑筑的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案，，并并對(duì)對(duì)其其布布局局進(jìn)進(jìn)行行定定位位、、對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的