房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)開發(fā)

第四章房房地產(chǎn)開開發(fā)第一節(jié)概概述第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)第三節(jié)城城市規(guī)劃劃及其對(duì)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影響第四節(jié)政政府對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的干預(yù)1第一節(jié)概概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的含含義（1）指以土地地和與之緊緊密相關(guān)的的房屋建筑筑為勞動(dòng)對(duì)對(duì)象，進(jìn)行行勞動(dòng)加工工，以滿足足人類某種種使用目的的的生產(chǎn)活活動(dòng)。（2）是通過多多種資源的的組合使用用而為人類類提供入住住空間，并并改變?nèi)祟愵惿娴奈镂镔|(zhì)環(huán)境的的一種活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)一般分為為：?jiǎn)雾?xiàng)開發(fā)：：指以用途途單一的單單項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)為開發(fā)對(duì)對(duì)象。綜合開發(fā)則則強(qiáng)調(diào)開發(fā)發(fā)對(duì)象的綜綜合性、配配套性和統(tǒng)統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的主主要程序開發(fā)程序包包括八個(gè)步步驟：投資機(jī)會(huì)尋尋找、投資資機(jī)會(huì)篩選選、可行性性研究、獲獲取土地使使用權(quán)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)與與方案報(bào)批批、簽署有有關(guān)合作協(xié)協(xié)議、施工工建設(shè)與竣竣工驗(yàn)收、、市場(chǎng)營(yíng)銷銷與物業(yè)管管理。這八個(gè)步驟驟又可以劃劃分為四個(gè)個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選選擇與決策策分析、前前期工作、、建設(shè)階段段和租售階階段。3（一）投資資機(jī)會(huì)選擇擇與決策分分析1．投資機(jī)會(huì)會(huì)選擇包括括投資機(jī)會(huì)會(huì)尋找和篩篩選。2．投資決策策分析包括括市場(chǎng)分析析和項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)評(píng)估估。（二）前期期工作分析擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目用地地的特性與與四至范圍圍、用途及及獲益能力力的大小。。獲取土地的的使用權(quán)。。征地、拆遷遷、安置、、補(bǔ)償。規(guī)劃設(shè)計(jì)及及建設(shè)方案案的制定。。與城市規(guī)劃劃部門協(xié)商商，獲得規(guī)規(guī)劃許可。。施工現(xiàn)場(chǎng)的的水、電、、路通和場(chǎng)場(chǎng)地平整。。（三通一一平）市政設(shè)施接接駁的談判判與協(xié)議。。安排短期和和長(zhǎng)期信貸貸。對(duì)擬建中的的項(xiàng)目尋找找預(yù)租售的的客戶。進(jìn)一步的分分析，初步步確定租金金或售價(jià)水水平。對(duì)開發(fā)成本本和可能的的工程量進(jìn)進(jìn)行更詳細(xì)細(xì)的估算。。對(duì)開發(fā)商的的選擇提出出建議，如如有可能，，也可與部部分承包商商進(jìn)行初步步洽商。開發(fā)項(xiàng)目保保險(xiǎn)事宜洽洽談。4（三）建設(shè)設(shè)階段項(xiàng)目建設(shè)階階段一開始始，就意味味作在選定定的開發(fā)地地點(diǎn)，以在在一個(gè)特定定的時(shí)間段段上分布的的特定成本本，來開發(fā)發(fā)建設(shè)一棟棟特定的建建筑物。此此時(shí)，對(duì)有有些問題的的處理就不不象前兩個(gè)個(gè)階段具有有彈性。此階段的主主要任務(wù)是是控制建筑筑成本。（四）租售售階段該階段一般般在項(xiàng)目建建設(shè)完成之之后，但在在很多情況況下，開發(fā)發(fā)商為了分分散投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，減輕輕借貸壓力力，在項(xiàng)目目建設(shè)前或或建設(shè)中就就通過預(yù)售售或預(yù)租的的形式落實(shí)實(shí)買家或賣賣家5三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程中的主要要參與者（一）土地地所有者或或當(dāng)前的使使用者（二）開發(fā)發(fā)商（三）政府府及辦公機(jī)機(jī)構(gòu)作用：既有有監(jiān)督、管管理的職能能，又提供供有關(guān)服務(wù)務(wù)。（四）金融融機(jī)構(gòu)兩類資金：：開發(fā)融資資（支付開開發(fā)費(fèi)用的的短期資金金）抵押貸款（（使用者購購買房地產(chǎn)產(chǎn)的長(zhǎng)期資資金）（五）建筑筑承包商6（六）專業(yè)業(yè)顧問1．建筑師作用：承擔(dān)擔(dān)開發(fā)用地地的規(guī)劃方方案的設(shè)計(jì)計(jì)、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑施工合同同管理等項(xiàng)項(xiàng)工作。2．工程師一般有：結(jié)結(jié)構(gòu)工程師師、建筑設(shè)設(shè)備工程師師、電氣工工程師等作用：除進(jìn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)、、供暖、給給排水、照照明或高級(jí)級(jí)電氣設(shè)施施的設(shè)計(jì)外外，還負(fù)責(zé)責(zé)合同的簽簽訂、建筑筑材料的購購買、施工工監(jiān)督等。。3．會(huì)計(jì)師4．經(jīng)濟(jì)師及及成本控制制人員5．估價(jià)師及及市場(chǎng)營(yíng)銷銷人員6．律師與代代理人（七）消費(fèi)費(fèi)者或買家家7第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)一、舊城區(qū)區(qū)的開發(fā)（一）開發(fā)發(fā)前景舊城區(qū)往往往地處城市市中心，歷歷來是商業(yè)業(yè)、文化活活動(dòng)的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影響，特別別是那些具具有民族傳傳統(tǒng)色彩的的地方。舊城區(qū)人口口密集，人人流量大等等。舊城區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，適合合作為商業(yè)業(yè)、辦公、、旅游、娛娛樂、餐飲飲等類型的的開發(fā)項(xiàng)目目用地。項(xiàng)目建成后后出售或出出租的價(jià)格格水平較高高，能夠給給投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)者帶來很很大的級(jí)差差收益。因因而，好的的獲利前景景吸引著眾眾多的開發(fā)發(fā)商。舊城區(qū)不斷斷上漲的地地價(jià)正顯示示著這一點(diǎn)點(diǎn)。8二、舊城區(qū)區(qū)狀況與開開發(fā)條件舊城區(qū)人口口密集，建建筑密度高高。舊城區(qū)的建建筑物多是是危舊房，，其本身已已基本沒有有使用價(jià)值值。舊城區(qū)由于于歷史原因因，道路狹狹窄，交通通條件較差差，市政管管線布置雜雜亂、容量量小而難以以滿足開發(fā)發(fā)新建的需需要。在舊城區(qū)，，這種規(guī)劃劃條件顯得得更為苛刻刻。9二、新區(qū)開開發(fā)（一）新城城區(qū)的開發(fā)發(fā)前景新城區(qū)一般般處于城市市的外圍，，和舊城區(qū)區(qū)相比，其其在城市中中所處的位位置并不優(yōu)優(yōu)越。新城區(qū)往往往不適于開開發(fā)商業(yè)中中心、寫字字樓、餐飲飲及娛樂用用房。新城區(qū)位置置遠(yuǎn)離鬧市市區(qū)，環(huán)境境幽靜舒適適，空氣清清新潔凈，，四周寬敞敞空曠而適適合建造高高級(jí)住宅和和公寓。10（二）新城城區(qū)狀況與與開發(fā)條件件與舊城區(qū)開開發(fā)相比，，新城區(qū)的的拆遷安置置比較容易易，拆遷安安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)要比舊城城區(qū)低。新城區(qū)開發(fā)發(fā)受周圍環(huán)環(huán)境制約少少，城市規(guī)規(guī)劃條件限限制也少。。但是新城區(qū)區(qū)開發(fā)也存存在不利條條件。征用農(nóng)地所所必須支付付的費(fèi)用也也不斷提高高。新城區(qū)開發(fā)發(fā)用地是不不具備開發(fā)發(fā)建設(shè)條件件的生地，，常常缺乏乏必需的上上水、下水水、煤氣、、電力、電電訊、供熱熱等配套市市政管線，，這些配套套設(shè)施均需需開發(fā)商自自己建設(shè)，，部分設(shè)施施在建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開工前前就需完成成，以滿足足項(xiàng)目施工工的需要。。新城區(qū)沒有有現(xiàn)成的道道路系統(tǒng)，，規(guī)劃條件件中對(duì)新城城區(qū)的道路路要求高，，道路寬度度大，建設(shè)設(shè)費(fèi)用需由由開發(fā)商承承擔(dān)；新區(qū)內(nèi)還要要求有足夠夠的綠地面面積，與舊舊城區(qū)相比比，新城區(qū)區(qū)綠地面積積所占比例例更高，開開發(fā)商需為為此支付綠綠化費(fèi)用。。11三、土地一一級(jí)開發(fā)及及其模式土地一級(jí)開開發(fā)，是指指由政府或或其授權(quán)委委托的企業(yè)業(yè)，對(duì)一定定區(qū)域范圍圍內(nèi)的城市市國有土地地(毛地)或鄉(xiāng)村集體體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的的征地、拆拆遷、安置置、補(bǔ)償，，并進(jìn)行適適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施施建設(shè)，使使該區(qū)域范范圍內(nèi)的土土地達(dá)到““三通一平平”、“五五通一平””或“七通通一平”的的建設(shè)條件件(熟地)，再對(duì)熟地地進(jìn)行有償償出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過程程。土地一級(jí)開開發(fā)的模式式，對(duì)房地地產(chǎn)投資者者獲取土地地使用權(quán)的的途徑和價(jià)價(jià)格有重大大影響。12（一）以政政府為主的的模式1．將開發(fā)的熟熟地以成本本價(jià)(含管理費(fèi)用用)交土地管理理部門。。其優(yōu)點(diǎn)是政政府容易控控制土地價(jià)價(jià)格，有利利于實(shí)現(xiàn)政政府通過地地價(jià)調(diào)控房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的目標(biāo)。。2．政府或人人大授權(quán)，，由土地發(fā)發(fā)展公司代代行政府職職能，將開開發(fā)成的熟熟地直接出出讓。這種模式較適合合高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)或或工業(yè)園區(qū)區(qū)的土地開開發(fā)。3．城市土地地管理部門門直接以熟熟地價(jià)格向向投資者出出讓國有土土地使用權(quán)權(quán)13（二）以民民間為主，，政府輔助助支持的模模式組建土地發(fā)發(fā)展股份有有限責(zé)任公公司，該公公司的啟動(dòng)動(dòng)資金由各各級(jí)政府投投資、開發(fā)發(fā)區(qū)域所在在單位投資資、發(fā)行土土地債券吸吸收社會(huì)投投資等方式式籌集。政府可將一一定范圍內(nèi)內(nèi)的待開發(fā)發(fā)土地一次次出讓給該該公司，土土地出讓金金可作為政政府投資，，在該公司司中持有股股份。該公公司將待開開發(fā)土地開開發(fā)成熟地地后，再向向其他投資資者轉(zhuǎn)讓，，獲取土地地開發(fā)收益益。但此模式下下土地開發(fā)發(fā)者出于利利益的驅(qū)使使，可能會(huì)會(huì)盡量抬高高土地轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格，使使政府不易易控制地價(jià)價(jià)。14（三）土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)的操作程程序①作出開發(fā)發(fā)區(qū)域的近近期、中期期和長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展計(jì)劃；；②對(duì)開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的土地利利用狀況進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)調(diào)查，掌握握可開發(fā)土土地資源現(xiàn)現(xiàn)狀的數(shù)量量、質(zhì)量和和分布；③制定開發(fā)發(fā)區(qū)域發(fā)展展的控制性性規(guī)劃和詳詳細(xì)規(guī)劃；；④按確定的的優(yōu)先順序序選擇啟動(dòng)動(dòng)開發(fā)地塊塊或區(qū)域；；⑤由土地管管理部門協(xié)協(xié)助辦理土土地出讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆遷遷安置補(bǔ)償償方案，并并獲得政府府主管部門門批準(zhǔn)；⑦進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)土地開發(fā)發(fā)工作，達(dá)達(dá)到相應(yīng)的的建設(shè)條件件；⑧核算土地地開發(fā)成本本、確定土土地價(jià)格，，進(jìn)行熟地地轉(zhuǎn)讓(或出讓)15（四）土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)的對(duì)策1．政府充分分授權(quán)。2．充分利用用多種合作作方式籌措措土地開發(fā)發(fā)資金。3．土地發(fā)展展公司不能能受讓其所所開發(fā)的熟熟地進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。4．為降低土土地開發(fā)成成本，由土土地發(fā)展公公司享受開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地開發(fā)發(fā)帶來的土土地增值利利益，對(duì)于于開發(fā)區(qū)范范圍內(nèi)的土土地實(shí)行土土地預(yù)征。。5．開發(fā)區(qū)域域內(nèi)大市政政的開發(fā)建建設(shè)，應(yīng)與與土地開發(fā)發(fā)工作協(xié)調(diào)調(diào)進(jìn)行。16第三節(jié)城城市規(guī)劃劃及其對(duì)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影響一、城市規(guī)規(guī)劃的作用用和任務(wù)（一）作用用城市規(guī)劃所所確定的城城市規(guī)模和和發(fā)展方向向，可以保保障城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；；是合理進(jìn)行行城市建設(shè)設(shè)與管理的的藍(lán)圖和依依據(jù)；是協(xié)調(diào)各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)和許許多經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系的綱領(lǐng)領(lǐng)性文件。。隨著人類的的進(jìn)步和社社會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城城市規(guī)劃的的著眼點(diǎn)已已經(jīng)從“使使城市居民民的居住、、生活、游游憩和交通通得以正常常運(yùn)行”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到“保保護(hù)城市生生態(tài)環(huán)境、、實(shí)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展””上來。。17（二）任務(wù)務(wù)根據(jù)國家城城市發(fā)展和和建設(shè)的方方針、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)政策策、國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃，，以及城市市所在地區(qū)區(qū)的自然條條件、歷史史情況、現(xiàn)現(xiàn)狀特點(diǎn)和和建設(shè)條件件，布置城城鎮(zhèn)體系，，合理確定定城市在規(guī)規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展的目目標(biāo)，確定定城市的性性質(zhì)、規(guī)模模和布局，，統(tǒng)一規(guī)劃劃，合理利利用城市土土地，綜合合部署城市市經(jīng)濟(jì)、文文化、公用用事業(yè)及戰(zhàn)戰(zhàn)備等各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)，保保證城市有有秩序地、、協(xié)調(diào)地發(fā)發(fā)展。18二、城市規(guī)規(guī)劃及其與與其他規(guī)劃劃的關(guān)系（一）城市市規(guī)劃的層層次按照《中華人民共共和國城市市規(guī)劃法》的規(guī)定，城城市規(guī)劃一一般分為總總體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃劃兩個(gè)階段段。大中城市為為了進(jìn)一步步控制和確確定不同地地段的土地地用途、范范圍和容量量，協(xié)調(diào)各各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)，在總體體規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)上，可以以編制分區(qū)區(qū)規(guī)劃。隨著城市建建設(shè)的發(fā)展展和對(duì)城市市規(guī)劃要求求的提高，，部分城市市已經(jīng)開始始在市中心心地區(qū)、舊舊城改造地地區(qū)、近期期發(fā)展地區(qū)區(qū)及其他經(jīng)經(jīng)確定的重重點(diǎn)發(fā)展地地區(qū)全面開開展法定圖圖則的編制制工作，以以彌補(bǔ)原有有各規(guī)劃階階段之間的的銜接不足足，促進(jìn)城城市規(guī)劃由由定性向定定量發(fā)展，，加強(qiáng)規(guī)劃劃的科學(xué)性性、規(guī)范性性和法制性性。城市規(guī)劃開開始向3個(gè)階段和5個(gè)層次的規(guī)規(guī)劃體系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，即城城市總體規(guī)規(guī)劃和次區(qū)區(qū)域規(guī)劃；；分區(qū)規(guī)劃劃、法定圖圖則和詳細(xì)細(xì)藍(lán)圖。19（二）城市市規(guī)劃的內(nèi)內(nèi)容城市總體規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容包括括：城市的的性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標(biāo)和和發(fā)展規(guī)模模，城市主主要建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定額額指標(biāo)，城城市建設(shè)用用地布局、、功能分區(qū)區(qū)和各項(xiàng)建建設(shè)的總部部署，城市市綜合交通通體系和河河湖、綠地地系統(tǒng)，各各項(xiàng)專業(yè)規(guī)規(guī)劃和近期期建設(shè)規(guī)劃劃。城市詳細(xì)規(guī)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在城市市總體規(guī)劃劃或者分區(qū)區(qū)規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)城市近期期建設(shè)區(qū)域域內(nèi)各項(xiàng)建建設(shè)作出具具體規(guī)劃。。其內(nèi)容包包括：規(guī)劃劃地段各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)的具具體用地范范圍、建筑筑密度和高高度等控制制指標(biāo)，總總平面布置置、工程管管線綜合規(guī)規(guī)劃和豎向向規(guī)劃。20（三）城市市規(guī)劃的動(dòng)動(dòng)態(tài)變化城市總體規(guī)規(guī)劃和詳細(xì)細(xì)規(guī)劃在實(shí)實(shí)施過程中中會(huì)有所變變化，有時(shí)時(shí)甚至有很很大變化。。開發(fā)商要要密切注意意這種變化化及可能的的趨向，并并作為自己己開發(fā)決策策的重要依依據(jù)。由于開發(fā)過過程本身也也是動(dòng)態(tài)的的，即某項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)可可能會(huì)導(dǎo)致致相鄰地段段的開發(fā)。。21（四）城市市規(guī)劃和其其他規(guī)劃的的關(guān)系城市總體規(guī)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和和國土規(guī)劃劃、區(qū)域規(guī)規(guī)劃、江河河流域規(guī)劃劃、土地利利用總體規(guī)規(guī)劃相協(xié)調(diào)調(diào)。22三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程中的規(guī)劃劃管理（一）土地地出讓過程程中的規(guī)劃劃管理出讓城市國國有土地使使用權(quán)，在在出讓前應(yīng)應(yīng)當(dāng)制定控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊塊，必須具具有城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門提提出的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件件及附圖。?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》及其附圖或或《審定設(shè)計(jì)方方案通知書書》及其附圖，，是城市國國有土地使使用權(quán)出讓讓合同的重重要附件，，不得隨意意變更。確需變更的的，必須經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)。土地使使用權(quán)受讓讓方在辦理理(建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證)時(shí)，必須持持有城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門提提供的具有有規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件及附附圖的土地地出讓合同同。取得《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》后，方可辦辦理土地使使用權(quán)權(quán)屬屬證明。23（二）房地地產(chǎn)開發(fā)過過程中的規(guī)規(guī)劃管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中的的規(guī)劃管理理主要體現(xiàn)現(xiàn)在：開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的選選址、定點(diǎn)點(diǎn)審批，核核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》及規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件，規(guī)規(guī)劃方案及及初步設(shè)計(jì)計(jì)審批以及及核發(fā)《建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證證》等。在不同階段段，規(guī)劃管管理有其不不同的具體體內(nèi)容。1．開發(fā)項(xiàng)目目選址、定定點(diǎn)審批階階段。開發(fā)商首先先必須持計(jì)計(jì)委批準(zhǔn)立立項(xiàng)文件、、開發(fā)建設(shè)設(shè)單位或其其主管部門門申請(qǐng)用地地的函件、、工程情祝祝簡(jiǎn)要說明明和選址要要求、擬建建方案、開開發(fā)項(xiàng)目意意向位置的的1/2000或1/500地形圖及其其他相關(guān)材材料，向城城市規(guī)劃管管理部門提提出開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選址、、定點(diǎn)申請(qǐng)請(qǐng)，由城市市規(guī)劃管理理部門審核核后向城市市土地管理理部門等發(fā)發(fā)征詢意見見表。開發(fā)商請(qǐng)有有關(guān)部門填填好征詢意意見表后，，持該征詢?cè)円庖姳?、、征地和安安置補(bǔ)償方方案及經(jīng)城城市土地管管理部門蓋蓋章的征地地協(xié)議、項(xiàng)項(xiàng)目初步設(shè)設(shè)計(jì)方案、、批準(zhǔn)的總總平面布置置圖或建設(shè)設(shè)用地圖，，報(bào)城市規(guī)規(guī)劃管理部部門審核后后，由城市市規(guī)劃管理理部門下發(fā)發(fā)《選址規(guī)劃意意見通知書書》。242．申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》階段。開發(fā)商持城城市計(jì)劃管管理部門批批準(zhǔn)征用土土地的計(jì)劃劃任務(wù)書、、市政府批批準(zhǔn)征用農(nóng)農(nóng)田的文件件(使用用城城市市國國有有土土地地時(shí)時(shí)，，需需持持城城市市土土地地管管理理部部門門的的拆拆遷遷安安置置意意見見)、1/2000或1/500的地地形形圖圖、、《選址址規(guī)規(guī)劃劃意意見見通通知知書書》、要要求求取取得得的的有有關(guān)關(guān)協(xié)協(xié)議議與與函函件件及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)。。經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審核核后后頒頒發(fā)發(fā)《建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》?！督ㄔO(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》主要要規(guī)規(guī)定定了了用用地地性性質(zhì)質(zhì)、、位位置置和和界界限限。。253．規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件審審批批階階段段。。開發(fā)發(fā)商商需需持持城城市市計(jì)計(jì)劃劃管管理理部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的計(jì)計(jì)劃劃任任務(wù)務(wù)書書、、開開發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)擬擬建建項(xiàng)項(xiàng)目目的的說說明明、、擬擬建建方方案案示示意意圖圖、、地地形形圖圖(單位位建建筑筑1/500，居居住住區(qū)區(qū)1/2000，其其中中一一份份畫畫出出用用地地范范圍圍)和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位提提供供的的控控制制性性規(guī)規(guī)劃劃方方案案及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)，，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審核核后后，，下下達(dá)達(dá)《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件通通知知書書》及用用地地紅紅線線圖圖。。《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件通通知知書書》主要要規(guī)規(guī)定定了了征征地地面面積積、、規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積、、總總建建筑筑面面積積、、容容積積率率、、建建筑筑密密度度、、綠綠化化率率、、建建筑筑后后退退紅紅線線距距離離、、建建筑筑控控制制高高度度和和停停車車位位個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)等等。。264．設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案審審批批階階段段。。開發(fā)發(fā)商商應(yīng)應(yīng)首首先先委委托托有有規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)資資格格的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)完完成成不不少少于于兩兩個(gè)個(gè)方方案案的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，然然后后持持設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案報(bào)報(bào)審審表表、、項(xiàng)項(xiàng)目目各各設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的總總平平面面圖圖(單位位建建筑筑1/500、居居住住區(qū)區(qū)1/2000，其其中中一一份份畫畫出出用用地地范范圍圍)、各各層層平平立立剖剖面面圖圖、、街街景景立立面面圖圖等等(1/100或1/200)、方方案案說說明明書書及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案審審批批申申請(qǐng)請(qǐng)；；城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門接接此此申申請(qǐng)請(qǐng)后后協(xié)協(xié)同同其其他他有有關(guān)關(guān)單單位位審審查查該該詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案并并提提出出修修改改或或調(diào)調(diào)整整意意見見。。開發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)審審查查意意見見對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整修修改改，，再再報(bào)報(bào)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審批批。。審審批批通通過過后后由由城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門簽簽發(fā)發(fā)《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案審審批批通通知知書書》。275．申申請(qǐng)請(qǐng)《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》階段段。。開發(fā)發(fā)商商需需持持由由城城市市建建設(shè)設(shè)主主管管部部門門下下發(fā)發(fā)的的年年度度施施工工任任務(wù)務(wù)批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件、、工工程程施施工工圖圖紙紙、、工工程程檔檔案案保保證證金金證證明明、、其其他他行行政政主主管管部部門門審審查查意意見見和和要要求求取取得得的的有有關(guān)關(guān)協(xié)協(xié)議議(如使使用用水水、、電電、、煤煤氣氣、、熱熱力力等等的的協(xié)協(xié)議議)，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)；；城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門接接此此申申請(qǐng)請(qǐng)后后，，將將負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)主主持持召召開開市市政政配配合合會(huì)會(huì)，，組組織織有有關(guān)關(guān)單單位位進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合圖圖會(huì)會(huì)簽簽等等工工作作，，最最后后簽簽發(fā)發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》。286．竣工驗(yàn)收階階段。開發(fā)項(xiàng)目竣工工后，城市規(guī)規(guī)劃管理部門門將參與項(xiàng)目目的竣工驗(yàn)收收工作，以檢檢查項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)過程中中有關(guān)規(guī)劃要要求是否得到到遵守，配套套建設(shè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共服務(wù)設(shè)施是是否已同期建建設(shè)完畢等。。29第四節(jié)政政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)預(yù)一、政府制定定干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政策的的原則政府政策應(yīng)具具有的共同特特征是：公平平、效率、連連續(xù)、系統(tǒng)、、協(xié)調(diào)、前瞻瞻性和引導(dǎo)性性。由于房地產(chǎn)特特殊的空間固固定性、價(jià)值值昂貴性和使使用耐久性，，對(duì)干預(yù)其發(fā)發(fā)展的政策也也具有相應(yīng)的的特殊原則。。30（一）目標(biāo)的的確定性1．使存量房地地產(chǎn)資源得到到最有效的使使用。2．保證為各類類生產(chǎn)生活需需要提供適當(dāng)當(dāng)?shù)娜胱】臻g間。3．引導(dǎo)新建項(xiàng)項(xiàng)目的位置選選擇。4．滿足特殊群群體的需要。。（二）政策的的連續(xù)性與協(xié)協(xié)調(diào)性1．要體現(xiàn)新舊舊政策的銜接接。2．要體現(xiàn)與相相關(guān)政策的銜銜接配套。3．應(yīng)體現(xiàn)多元元性與系統(tǒng)性性的統(tǒng)一。31（三）政策的的針對(duì)性和導(dǎo)導(dǎo)向性政府除了制定定宏觀調(diào)控政政策外，還必必須針對(duì)不同同類型物業(yè)的的供給、分配配和消費(fèi)途徑徑，制定具有有針對(duì)性的具具體政策。同時(shí)，這種政政策還要有明明確的導(dǎo)向性性，以幫助市市場(chǎng)的參與者者準(zhǔn)確把握自自己的行為取取向。（四）政策的的公平性和效效率政府制定政策策的原則是：：既要通過資資源和利益的的公平分配來來維持社會(huì)的的穩(wěn)定，又要要通過資源的的優(yōu)化配置來來推動(dòng)社會(huì)的的進(jìn)步和發(fā)展展。32二、房地產(chǎn)市市場(chǎng)的宏觀調(diào)調(diào)控(一)土地供應(yīng)計(jì)劃劃的調(diào)控政府作為國有有土地所有者者，對(duì)土地一一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行行壟斷經(jīng)營(yíng)，，應(yīng)通過制定定和調(diào)整年度度土地開發(fā)供供應(yīng)計(jì)劃來調(diào)調(diào)控整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)