房地產(chǎn)策劃項目總體方案（共119）

南沙起航，城城投方向向南沙城投投開發(fā)大大廈及社社科大廈廈營銷定定位方案案古韻地產(chǎn)策策劃部南沙，廣廣州的門門戶中國的自自貿(mào)區(qū)海上絲綢綢之路的的核心環(huán)環(huán)節(jié)肩負(fù)粵港澳三三地深度度融合的的任務(wù)需要一個個支撐自自貿(mào)區(qū)高高度的標(biāo)標(biāo)桿真正意義義的商務(wù)務(wù)綜合領(lǐng)領(lǐng)地我們認(rèn)為為本項目與與之比肩肩的是紐約的金金融核心心區(qū)曼哈哈頓東京的中中心商務(wù)務(wù)區(qū)六本本木巴黎城的的首席中中心商務(wù)務(wù)區(qū)拉德德方斯倫敦的新新金融城城“金絲絲雀碼頭頭”市場分析析CONTENT內(nèi)容大綱1營銷策略略4項目分析2項目定位位3合作優(yōu)勢勢5市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1市場變化莫測測欲手握勝券必須以敏銳的的嗅覺捕捉市場每一一刻動態(tài)2014年11月10日至11日，市委書記記任學(xué)鋒到訪訪南沙新區(qū)，，提出將南沙沙建設(shè)為市場場化法治化國國際化營商環(huán)環(huán)境和干凈整整潔有序平安安城市環(huán)境的的先導(dǎo)區(qū)、粵粵港澳合作綜綜合示范區(qū)，，增創(chuàng)發(fā)展新新優(yōu)勢。集全市之力聚聚焦南沙廣東自貿(mào)區(qū)獲獲批2014年12月12日，黨中央、、國務(wù)院已決決定在更大范范圍推開（上上海）自由貿(mào)貿(mào)易試驗區(qū)建建設(shè)經(jīng)驗，將將在廣東、天天津、福建特特定區(qū)域再設(shè)設(shè)三個自由貿(mào)貿(mào)易園區(qū)。南沙金融15條出臺2014年12月15日，南沙金融融15條出臺，分別別從金融、貨貨幣、融資租租賃、商業(yè)、、離岸業(yè)務(wù)等等方案框定內(nèi)內(nèi)容。國家總理到訪訪南沙2015年1月5日，李克強(qiáng)在在廣東自貿(mào)區(qū)區(qū)南沙片區(qū)考考察見到的成成果。總理說說，“時間就是金錢錢”最早就是從廣廣東喊出來的的，自貿(mào)區(qū)要要做的是簡化化審批流程、、激發(fā)市場活活力、加強(qiáng)事事中事后監(jiān)管管，爭創(chuàng)審批批“特區(qū)速度”。南沙自貿(mào)區(qū)掛掛牌2015年4月21日自貿(mào)區(qū)南南沙片區(qū)掛牌牌，省長及港港澳特首出席席，掛牌當(dāng)天天將有經(jīng)過精精心挑選的100家企業(yè)業(yè)作為代表注注冊入駐。廣東自貿(mào)區(qū)確確立，利好政政策相繼出臺臺，從此南沙沙區(qū)域能級和和地位將繼續(xù)續(xù)提高。南沙自貿(mào)區(qū)簡簡析廣東自由貿(mào)易易試驗區(qū)116.2平方公里，其其中廣州南沙沙新區(qū)片區(qū)占占了60平方公里(含廣州南沙保保稅港區(qū)7.06平方公里)，深圳前海蛇蛇口片區(qū)28.2平方公里、珠珠海橫琴新區(qū)區(qū)片區(qū)28平方公里。南沙新區(qū)片區(qū)區(qū)是廣東自貿(mào)貿(mào)區(qū)最大的一一個片區(qū)，共共分為三大板板塊，七大區(qū)區(qū)塊：中心版塊中部五大區(qū)塊塊。明珠灣起步區(qū)區(qū)、南沙灣、蕉門河中心區(qū)區(qū)區(qū)塊為金融商務(wù)區(qū)，萬頃沙區(qū)塊探索加工貿(mào)易易轉(zhuǎn)型升級、南沙樞紐區(qū)板塊主攻粵港澳科技創(chuàng)創(chuàng)新。慶盛版塊位于北部，包包含慶盛樞紐紐區(qū)塊，重點點發(fā)展國際教教育和醫(yī)療合合作。海港版塊南北各有一海海港區(qū)塊，包包括龍穴島和和沙仔島部分分，主力建設(shè)設(shè)國際航運中中心，發(fā)展汽汽車保稅交易易等。南沙自貿(mào)區(qū)共共分為七大區(qū)區(qū)塊，各自功功能定位不同同。自貿(mào)區(qū)對商業(yè)物物業(yè)利好最大大,存在自貿(mào)區(qū)擴(kuò)擴(kuò)容的可能性性。南沙自貿(mào)區(qū)簡簡析2012年前：南沙新新區(qū)政策前期期，刺激投資資者到南沙投投資，但存貨量不足，，無法滿足投投資者；2013年：南沙新區(qū)區(qū)紅利消退，且存貨量不不足，影響銷銷售；2014年：自貿(mào)區(qū)獲獲批，各大房房地產(chǎn)商紛紛紛涌入南沙，，存貨量激增，帶動銷售；；2015年：自貿(mào)區(qū)掛掛牌，各地投投資者涌入南南沙，量價齊升，成交均價突突破12000，現(xiàn)時市場需求仍十十分巨大。南沙辦公市場場2011-2015年市場分析南沙商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)情況南沙商業(yè)建筑筑面積開發(fā)剩剩余739萬平米，而明明珠灣是七大大板塊中可開開發(fā)面積最多多的，可見未未來明珠灣的的商業(yè)競爭是是異常激烈的的。南沙自貿(mào)區(qū)內(nèi)內(nèi)的可建商業(yè)業(yè)建筑面積739.94萬平方米，其其中明珠灣起步區(qū)的可建商業(yè)建筑筑面積為285萬平方米，在七七大板塊中排排名第一，是是可建商業(yè)面面積最多的區(qū)區(qū)域南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)情況（單位：㎡）20151030片區(qū)已建商業(yè)面積在建商業(yè)面積未建商業(yè)面積可建商業(yè)面積明珠灣起步區(qū)

（土地面積口徑是商業(yè)服務(wù)，不同于商業(yè)）04281285南沙樞紐00135135慶盛樞紐00126.8126.8南沙灣

（土地面積統(tǒng)計口徑為商業(yè)辦公）10.142.4153.3465.89蕉門河中心區(qū)塊

（土地規(guī)模統(tǒng)計口徑商業(yè)辦公）5.8851.4269.95127.25總計16.0257.83666.09739.94南沙自貿(mào)區(qū)正正式掛牌后，，掀起一翻產(chǎn)產(chǎn)品商業(yè)化的的熱潮。未來來商業(yè)物業(yè)供供應(yīng)形成井噴噴南沙土地價值值大幅度提高高，地價飆升，，商業(yè)用地尤為凸顯，價價格預(yù)估上漲漲3-5倍；自貿(mào)區(qū)確立，，商業(yè)物業(yè)交投投活躍伴隨自貿(mào)區(qū)金金融15條細(xì)則出臺，，未來眾多金金融類企業(yè)選選擇在南沙注注冊公司，開開拓業(yè)務(wù)，對對辦公樓、商業(yè)業(yè)等需求將大大幅提升，因此未來南南沙房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢將以以集寫字樓、、商業(yè)、公寓寓的城市綜合體居多。南沙自貿(mào)區(qū)政政策對房地產(chǎn)產(chǎn)影響南沙商業(yè)物業(yè)業(yè)在自貿(mào)區(qū)獲批前后有爆發(fā)性增長長，主要是投投資性客戶入入市，以消化化自貿(mào)區(qū)紅利利為主，未來來市場將回歸理性并看自貿(mào)區(qū)其其他政策落地地自貿(mào)區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)掛牌自貿(mào)區(qū)獲批：2014.12.27自貿(mào)區(qū)獲批，，這段時間辦辦公物業(yè)成交量急劇增長，之前成交基基本很少。自貿(mào)區(qū)掛牌：2015.4.21南沙自貿(mào)區(qū)掛掛牌，成交量大幅增增加，價格有所提高。自貿(mào)區(qū)掛牌后后：自貿(mào)區(qū)紅紅利消化后，，市場回歸理理性，量價齊降。南沙自貿(mào)區(qū)獲獲批影響南沙辦公2015年4-6月已售統(tǒng)計

套數(shù)面積均價銷售金額合計222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自貿(mào)區(qū)4月21日掛牌，5月迎來南沙商商業(yè)成交井噴噴，當(dāng)月成交交1055套，67540㎡；但隨著利好效應(yīng)應(yīng)逐步消化，，加之市場競競爭激烈，6月開始呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。自貿(mào)區(qū)掛牌后后南沙商業(yè)市市場反應(yīng)房地產(chǎn)利好不不斷，2015年主基調(diào)還是去去庫存。上半年自貿(mào)區(qū)政策利好好讓南沙商業(yè)量價齊升，后續(xù)供應(yīng)量量巨增，自6月后，自貿(mào)區(qū)紅利消消退后，加上各方方面原因，投投資熱度相對對減弱。商業(yè)1）自貿(mào)區(qū)對商商業(yè)的利好政政策，促使大批投資型買買家入市2）南沙未來面面向國際定位位，大批商業(yè)業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，，16年-18年商業(yè)競爭非常常嚴(yán)峻3）南沙商業(yè)原原本缺失，后后續(xù)開發(fā)更加加傾向于商業(yè)開開發(fā)4）進(jìn)駐企業(yè)逐逐漸增多，未未來更加成為為注冊熱點，，寫字樓需求逐逐步增大5）自貿(mào)區(qū)有可可能擴(kuò)容宏觀背景小結(jié)結(jié)廣州優(yōu)質(zhì)寫字字樓情況和分分析2014年第四季度市市場變化廣州寫字樓市市場第四季平平均與上季度度持平，為136元/平方米/月珠江新城區(qū)域域的租金與上上季度持平，，為153元/平方米/月天河體育中心心區(qū)域的平均均租金上升0.1%，為137元/平方米/月越秀區(qū)區(qū)域平平均租金與上上季度持平，，為104元/平方米/月2014年第四季度整整體寫字樓市市場概覽總體概況天河體育中心珠江新城越秀區(qū)甲級寫字樓乙級寫字樓寫字樓存量（百萬平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106環(huán)比變化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售價（元/平方米）290962774734520246073229325684環(huán)比變化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%環(huán)比變化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%廣州寫字樓市市場分析銷售市場主要要成交摘要（（2015年2月）項目整體成交均價（元/平方米）本月內(nèi)銷售均價本月銷售套數(shù)本月銷售面積（㎡）已售套數(shù)已售面積寫字樓總面積（㎡）面積銷售進(jìn)度富力東山新天地3208728011236384171748462220.30%主控國際中心36771000131362118324043.50%環(huán)球都會廣場45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈廣場490344513471224345573486654886.20%保利克洛維二期341793345633253553361811824028.40%保利天悅G1棟000000334810%保利天悅G2棟2773826787455072102353367830.40%保利天悅G3棟284410005986912674332.50%廣州寫字樓市市場分析1）2014年全市寫字樓樓存量近600萬㎡，平均售價約29000元/㎡，空置率約11.5%，平均租金約為136元/㎡/月，預(yù)計未來來3年租金穩(wěn)中微微降；2）未來三年寫寫字樓新增供應(yīng)共約約256萬㎡，2015年新增供應(yīng)超超80萬㎡。廣州寫字樓市市場分析小結(jié)結(jié)中惠國際總建面推貨時間定位價格賣點5萬㎡持續(xù)銷售46-102㎡20000毛坯區(qū)府旁，蕉門河景中海聯(lián)總建面推貨時間定位價格賣點22萬㎡未定甲級寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵未售在售金茂灣總建面推貨時間定位價格賣點4萬㎡未定甲級寫字樓待定明珠灣自貿(mào)區(qū)成卓世紀(jì)中心總建面推貨時間定位價格賣點2.1萬㎡持續(xù)銷售寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵南沙目前寫字字樓存量有7萬㎡,預(yù)計2016年有6個寫字樓項目目入市,未售項目集中中在自貿(mào)區(qū)內(nèi)內(nèi)。最近一段時期期，即將開售售寫字樓的項項目有中海聯(lián)聯(lián)·南沙國貿(mào)中心心和金茂灣，，定位均為甲甲級寫字樓，，面積共有26萬㎡，其中中中海聯(lián)·南沙國貿(mào)中心心為一棟公寓寓、一棟寫字字樓，目前公公寓已經(jīng)開售售；而明珠灣區(qū)塊只有金茂灣即即將開售。南沙辦公市場場分析項目名稱南沙中華總商會南沙金融大廈奧園中環(huán)廣場華匯國際廣場南沙坤豪大廈奧園金莎廣場南沙南亭大廈入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精裝租金————45-7535-50——————入住時間2008201120102012

20102010入住面積702019000210004874160045000——所在區(qū)域南沙灣金洲金洲金洲金洲金洲蕉門租售情況：目前奧園商務(wù)大大廈及中華商商會大廈等有有50%-80%的空置率，整體入住率偏偏低，已租賃面積積不足5萬㎡。目前南沙在租租寫字樓基本本集中在南沙沙中心區(qū)域，，南沙灣僅少量量寫字樓在租租，明珠灣區(qū)塊目前無在租寫寫字樓，存在在市場機(jī)會點點。目前在租寫字字樓租金普遍較低低，檔次普遍不高高，投資客對于于高級寫字樓的的需求目前還是十分分巨大。南沙在租寫字字樓板塊項目名稱定位企業(yè)類型建筑面積區(qū)府板塊城投大廈(售罄)甲級寫字樓投資和金融類企業(yè)居多14000南沙灣南沙香港中華總商會大廈(售罄)臨海?高級寫字樓航運類公司為主26000明珠灣金茂灣甲級寫字樓暫無信息40000金洲板塊奧園金莎廣場(售罄)南沙中心?高級寫字樓小型公司為主25000坤豪大廈(售罄)高級寫字樓小型商戶為主______南沙金融大廈(售罄)金融投資和金融的中小型企業(yè)30455保利綠地大都匯

商貿(mào)+總部保利總部,物流類企業(yè)16000中海聯(lián)(未售)甲級寫字樓中小型企業(yè)20704香江國際金融中心超甲級寫字樓跨境金融/電子商務(wù)36115珠江船務(wù)大廈(未售)甲級寫字樓暫無信息20575成卓世紀(jì)中心寫字樓中小型企業(yè)為主21109南沙目前寫字字樓主要集中在在金洲板塊，，明珠灣起步步區(qū)區(qū)塊目前前僅金茂灣完完工，目前市場空缺缺。且明珠灣起起步區(qū)區(qū)塊定位為金融商商務(wù)發(fā)展試驗驗區(qū)，未來的商務(wù)務(wù)集中地，存在市場機(jī)會會點.2022/10/27方圓云山詩意意成卓世紀(jì)中心保利綠地大都匯南沙城售罄在租在售/待售香江國際金融融中心珠江船務(wù)大廈廈南沙金融大廈廈奧園金莎廣場坤豪大廈中華總商會大廈金茂灣自貿(mào)區(qū)南沙寫字樓主主要分布個盤點評：在售11棟寫字樓，面面積在43--100㎡之間，均價20000元/㎡以上是南沙較早的的項目，原計計劃為公寓，，在自貿(mào)區(qū)批批復(fù)后，改為為寫字樓銷售售廣州銀行、粵粵電等進(jìn)駐樓盤名稱中惠璧瓏灣樓盤位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交界（地鐵4號線蕉門站A出口）發(fā)展商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管公司彩生活物業(yè)物業(yè)類型住宅、SOHO、寫字樓、商鋪分期情況3期占地面積12330㎡容積率4.1建筑面積50557㎡綠化率30%戶型面積46-102m2SOHO公寓總戶數(shù)總戶數(shù)816戶當(dāng)期戶數(shù)816戶車位數(shù)264個綜合點評項目距離地鐵4號線蕉門站A出口和蕉門公交總站僅100米，雄踞南沙未來CBD核心地段，交通便捷，地段優(yōu)越.競品分析>>中惠國際金融融中心樓盤名稱成卓世紀(jì)中心樓盤位置南沙區(qū)進(jìn)港大道和海濱路交界東南向發(fā)展商廣州市成卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司--物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分期情況1期占地面積7000㎡容積率3.0建筑面積31674㎡綠化率30%戶型面積130～240m2總戶數(shù)120戶車位數(shù)機(jī)動車位約150個，非機(jī)動車位約350個綜合點評卓世紀(jì)中心是由一棟15層高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和2層的商業(yè)裙樓組成。緊鄰南沙區(qū)政府，周邊分布有國稅局、地稅局等主要政務(wù)機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)真正意義上的一站式便捷辦公。個盤點評：1棟15層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓，1-2層為商商業(yè)，3-15層為寫字樓目前寫字樓正在持銷.寫字樓面積段段在136-190m2之間，一層8戶，間隔與與間隔之間不不能打通，毛坯均均價16565元/㎡位于南沙牌坊坊側(cè)，蕉門河河旁，地理位位置優(yōu)越競品分析>>成卓世紀(jì)中心樓盤名稱方興金茂灣樓盤位置廣州市南沙區(qū)鳳凰大道外國語學(xué)院旁發(fā)展商方興地產(chǎn)（中國）有限公司物管公司金茂物業(yè)物業(yè)類型公寓，住宅，商鋪，寫字樓，商墅分期情況3期占地面積243000㎡容積率2.33建筑面積568000㎡綠化率30%戶型面積40-100m2寫字樓總戶數(shù)總戶數(shù)約2200戶，當(dāng)期戶數(shù)1000戶車位數(shù)約6000個綜合點評南沙金茂灣是中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)華南廣州的第一個大型綜合項目，位于鳳凰大道和焦西路交匯處，屬于南沙明珠灣區(qū)核心起步區(qū)，位處南沙紅樹林天然保護(hù)區(qū)旁，景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，配套仍待完善。個盤點評：：寫字樓預(yù)計計年末入市，目前前為明珠灣灣起步區(qū)內(nèi)內(nèi)唯一即將將開售寫字字樓，附近近競品少，，對于銷售售相對有利利明珠灣起步步區(qū)區(qū)塊定定位為金融融商務(wù)發(fā)展展試驗區(qū)，，對于寫字字樓的銷售售有一定的的幫助競品分析>>方興金茂灣灣1）南沙寫字字樓分布主主要位于5個板塊，主要集中中于蕉門中中心區(qū)，明珠灣區(qū)域域市場仍然空缺，，但未來將將成為南沙沙寫字樓最主要的集集中區(qū)域2）南沙目前前寫字樓較較少，相對中端，無法滿足足未來的辦辦公需求3）南沙目前前寫字樓租租價為50元/㎡，在售項目較較少，中惠國際際金融中心心、成卓世世紀(jì)中心、、金茂灣C1棟寫字樓，，三個項目目售價將超超過2萬4）投資南沙沙的客戶多多關(guān)注自貿(mào)貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字字樓，對于于自貿(mào)區(qū)外寫字樓需求熱度相相對偏低。南沙寫字樓樓市場分析析小結(jié)開發(fā)大廈項目分析CONTENT內(nèi)容大綱2區(qū)域分析明珠灣區(qū)是南沙新區(qū)區(qū)的核心區(qū)區(qū)位，地處處五條水道道交匯的核核心地區(qū)，，規(guī)劃總面面積約103平方公里，，建設(shè)成具具有粵港澳合作作服務(wù)功能能和城市綜合服服務(wù)的區(qū)域域。建成服務(wù)務(wù)珠三角、、面向世界界的珠江口口灣區(qū)中央商務(wù)區(qū)區(qū)。其中明珠灣區(qū)起起步區(qū)位于其北部，，規(guī)劃總面面積為33平方公里，，包括靈山山島尖、橫橫瀝島尖、、蕉門河以以西片區(qū)、、慧谷片區(qū)區(qū)，其規(guī)劃劃建設(shè)現(xiàn)代金融服服務(wù)集聚區(qū)區(qū)，總部商務(wù)辦辦公區(qū)及鉆石水鄉(xiāng)居居住社區(qū)等功能區(qū)。。率先建設(shè)的的靈山島尖區(qū)區(qū)域?qū)⒊蔀槟仙成场爸榻滦鲁?，面積積約3.5平方公里，，將重點發(fā)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、、高端商務(wù)務(wù)、金融服服務(wù)、科技技創(chuàng)新、教教育培訓(xùn)等等產(chǎn)業(yè)，配套建設(shè)設(shè)高品質(zhì)的的嶺南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)居住社區(qū)區(qū)。南沙CBD核心廣州首例政政企傾力合合作項目打造高端總總部商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)、生活活配套齊全全金茂灣區(qū)域分析項目所在為為明珠灣CBD商務(wù)區(qū)，是是七大板塊塊中唯一的的商務(wù)定位位區(qū)域項目周邊以以總部辦公公、期貨交交易中心、、大型社區(qū)區(qū)為主區(qū)域內(nèi)規(guī)劃劃有高端綜綜合商業(yè)體體項目以及及萬豪五星星級國際酒酒店本案項目東面、、北面為江江項目西面為為中交地塊塊項目西側(cè)為為鳳凰一橋橋項目周邊項目正對面面暫時僅為為金茂灣房房地產(chǎn)項目目項目西側(cè)為為建設(shè)用地地，已開始始建設(shè)，占占地40753㎡，總建面面達(dá)到14.26萬㎡，露面面地價4306元/㎡項目北側(cè)，，是金茂灣灣與項目之之間的水道道，一線灣灣景項目西側(cè)是是鳳凰一橋橋項目分析項目主體建成超甲級級寫字樓明珠灣開發(fā)發(fā)大廈位于于南沙區(qū)橫橫瀝鎮(zhèn)靈山山島尖商務(wù)務(wù)辦公區(qū)采用主副兩兩棟樓布置置形式，立立體式復(fù)合合空間設(shè)計計，動靜結(jié)結(jié)合的城市市空間廣場場引領(lǐng)區(qū)域投投資建設(shè)“微城市””設(shè)計理念念，形象標(biāo)標(biāo)桿指標(biāo)數(shù)量備注用地面積12282㎡總建筑面積74486㎡計容建筑面積55086㎡主樓建筑面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡，共24層，層高4.2-4.5米容積率4.485機(jī)動車位555輛進(jìn)港大道東新高速南沙港快速速路莞佛高速京珠高速東東段廣澳高速虎門高速番禺大道南南鳳凰一橋亭角一橋緊鄰鳳凰一一橋，連接接項目與南南沙每個地地方連接五大高高速，5分鐘連接珠珠三角廣州市區(qū)番禺東莞深圳圳中山珠海澳門順德佛山山項目交通小結(jié)：位于明珠灣灣區(qū)塊，唯唯一商務(wù)區(qū)區(qū)塊，未來來發(fā)展可期期連接五大高高速，5分鐘連通珠珠三角，交交通便利靈山島尖，三面面環(huán)水，一一線灣景項目為超甲甲寫字樓，，目前南沙沙最高端的的寫字樓從市場出發(fā)發(fā)，看自身身優(yōu)勢以何種定位位立身市場場？SWOT分析S優(yōu)勢：超甲級寫字字樓，南沙沙目前最高高端的寫字字樓4-4.5米層高，南南沙唯一該該層高的純純寫字樓北側(cè)臨江，，具備一線線灣景，緊緊鄰鳳凰大大橋超過100米高的地標(biāo)標(biāo)式建筑獨棟商業(yè)配配套，附樓樓星級酒店店，齊備的的辦公綜合合體W劣勢：標(biāo)準(zhǔn)超甲寫寫字樓，但但是周邊未未來高端寫寫字樓云集集，本案缺缺乏核心的的吸引點O機(jī)會：明珠灣是七七大自貿(mào)區(qū)區(qū)唯一的商商務(wù)板塊，，政府政策策扶持，大大展前景看看好南沙自貿(mào)區(qū)區(qū)的不斷發(fā)發(fā)展，區(qū)域域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)不不斷完善，，便捷交通通網(wǎng)絡(luò)將推推進(jìn)區(qū)域增增速發(fā)展自貿(mào)區(qū)的政策為為明珠灣板板塊提供了了較大的扶扶持，吸引引更多的企企業(yè)進(jìn)駐，，未來的來來南沙投資資的離岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)將帶來來大量的客客源項目的標(biāo)桿桿性對客戶戶具有強(qiáng)大大吸引力項目所在區(qū)區(qū)域商務(wù)氛氛圍空間快快速壯大T威脅：區(qū)域?qū)懽謽菢琼椖吭讯眩袌龈偢偁幖ち覅^(qū)域高端寫寫字樓市場場尚未形成成氣候各板塊之間間存在寫字字樓項目競競爭，未來來發(fā)展不明明朗交通：緊鄰鄰鳳凰大橋橋，連接五五大高速，，明珠灣首首站景觀：北望望一線灣景景，南瞰明明珠灣城市市景觀產(chǎn)品：超甲甲級寫字樓樓，4.2-4.5米層高，超超100米高地標(biāo)建建筑板塊：明珠珠灣商務(wù)板板塊，未來來企業(yè)與商商務(wù)人士集集中地核心價值點提煉啟示交通景觀產(chǎn)品板塊定位？營銷啟示：擁明珠灣灣商務(wù)板塊塊，產(chǎn)品與與景觀的價價值拔升核心價值點點提煉坐擁商務(wù)區(qū)區(qū)力量明珠灣商務(wù)務(wù)區(qū)，未來來南沙的國際商務(wù)中中心重聚商務(wù)，，連接世界南沙地標(biāo)的力量量超甲級寫字樓，超超100米的地標(biāo)建筑4.2-4.5米層高，俯俯瞰南沙的的地標(biāo)力量量南沙寫字樓樓的頂端灣區(qū)的力量量比肩世界的的灣區(qū)商務(wù)寫字樓樓的灣景情結(jié)項目定位：：南沙地標(biāo)時時代·首個灣景超超甲寫字樓樓這里不僅僅僅是一個傳傳統(tǒng)意義的的商務(wù)區(qū)它是一個凝凝聚了城市市精華的商商務(wù)區(qū)它是一個范范疇、一個個時代的統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)者形象定位：世界的南沙沙商務(wù)領(lǐng)地地推廣語建議議：城投開發(fā)大大廈地標(biāo)的資格格·明珠灣入主首選選領(lǐng)軍南沙，，鑄造世界界的商務(wù)辦辦公室最堅韌的石石頭，百般打磨，，終成鉆石石耀世想立足南沙沙，征服未未來精細(xì)打造必必不可少項目分析CONTENT內(nèi)容大綱1外部品質(zhì)打打造建議外墻EXTERIORFINISHING采用中空低低輻射膜玻玻璃幕墻Low–Ecoateddoubleglazedglasspanels比普通的單單層玻璃節(jié)節(jié)能40%-60%,達(dá)到高效節(jié)節(jié)能/低碳環(huán)保的的理念LOW-E玻璃在新的的建筑節(jié)能能規(guī)范條件件下，這種種材料將占占領(lǐng)辦公類類產(chǎn)品外立立面材料的的主流市場場。幕墻尺寸盡盡可能采用用大塊面玻玻璃，減少少隱框，玻玻璃劃分盡盡量減少人人體使用高高度的視覺覺遮擋。立體燈光Light城市夜景已已是城市的的獨特風(fēng)景景，通過燈燈光效果更更能勾勒出出建筑的線線條與靈魂不影響建建筑的白天天景觀；物業(yè)維修修方便；建議簡潔潔不花哨，，色系不超超三種；光色方面面建議采用用：黃、白白兩種光色色；燈光線條條造型美觀觀與建筑外外觀材質(zhì)及及造型協(xié)調(diào)調(diào)匹配；選擇智能能控制照明明方式，可可以節(jié)電在在20—50%以上。設(shè)計要點：：開發(fā)大廈作為超高層層建筑，裝裝設(shè)抗風(fēng)阻阻尼器，降降低建筑物物振動反應(yīng)應(yīng)，減少住住戶不適感感，裝設(shè)抗抗風(fēng)阻尼器器，打造安安全超高層層建筑。調(diào)質(zhì)阻尼器器TunedMassDamper廣場盡量以以綠植、小小品、水系系、藝術(shù)雕雕塑營造高高端生態(tài)尊尊貴氛圍；；造型獨特特，品質(zhì)高高端，全方方位提升項目標(biāo)標(biāo)桿形象藝術(shù)廣場ArtPlaza大堂設(shè)計HallDesign車行大堂：：設(shè)置車行行大堂，可可增加項目目賣點，體體現(xiàn)開發(fā)商商注重品質(zhì)質(zhì)，讓項目目在品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品中脫穎穎而出。建議：1.車行大堂的的設(shè)置需要要注意雨篷篷的設(shè)置；；2.人車分流，，使車行動動線與人行行動線互不不干擾大堂多入口口：超高局的電電梯數(shù)量多多，所以要要注意一個個方向來人人可能對大大堂壓力迆迆大，所以以應(yīng)該有兩兩個面的入入口較好，，必要時四四面都能進(jìn)進(jìn)門，或大大堂里不設(shè)設(shè)商業(yè)。雙層大堂：：許多超過200M高的建筑，，電梯的數(shù)數(shù)量征多，，占用核心心筒的面積積也征多，，在首局的的人數(shù)也特特多，所以以有時可以以設(shè)雙層大大堂，即首首、二層都都設(shè)大堂，，以解決疏疏散進(jìn)出的的擁擠，在在首層大堂堂單設(shè)自動動扶梯直接接上二層大大堂。地面：高檔檔石材；Floor:high-endstone墻面：高檔檔石材、高高級裝飾板板材；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏膏板吊頂，，涂料，筒筒燈；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps大堂的裝修修標(biāo)準(zhǔn)StandardLobbyDecoration氣勢恢宏、、理性簡潔潔、材質(zhì)高高檔、易于于查詢、動動線流暢有接受咨詢詢的商務(wù)前前臺，公司司水牌、大大廈平面功功能指示圖圖、觸摸顯顯示屏或電電子顯示屏屏查詢提供供的服務(wù)指指南等；內(nèi)部到首層層候梯區(qū)路路線簡單、、無交錯。。內(nèi)部公共區(qū)區(qū)域OfficePublicSpace公共走道地地面/墻面：高檔檔地毯、高高檔壁紙（（租約層））、高檔涂涂料（空置置層）；PublicHallwayFloors/Walls:high-endCarpet,high-endWallpaper(forfloorsalreadyrentedout)Paint(forfloorsnotyetrentedout)天花：石膏膏板吊頂，，高檔涂料料，筒燈；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,high-endpaint,LEDlamps光線柔和、、指引清楚楚、無障礙礙、疏散快快速明亮、燈光光亮度可隨隨自然光智智能調(diào)節(jié)，，安裝消防防應(yīng)急燈房間標(biāo)識指指引清晰、、懸掛明顯顯公共導(dǎo)示系系統(tǒng)Publicsignagesystem體現(xiàn)一個項項目在細(xì)節(jié)節(jié)上的體貼貼入微，展展示項目的的品質(zhì)感和和國際商務(wù)務(wù)感。建議：指位明確；；采用國際統(tǒng)統(tǒng)一圖標(biāo)；；造型精雅；；材質(zhì)商務(wù)感感強(qiáng)。電梯間LIFTS地面：高檔檔石材；Floor:high-endstone墻面：高檔檔石材、高高級裝飾板板材；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏膏板吊頂，，涂料，筒筒燈；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps設(shè)計風(fēng)格簡簡約，大氣氣，寬敞，，清爽，不不壓抑；安裝有陰雨雨天或自然然光照不夠夠時自動啟啟動的并控控制亮度的的照明系絕絕；同時照照明系統(tǒng)選選型與環(huán)境境協(xié)調(diào)；融合與大堂堂相協(xié)調(diào)的的裝修，形形成特有商商務(wù)特質(zhì)；；不同的候梯梯區(qū)有清晰晰的標(biāo)識指指引牌。標(biāo)標(biāo)識指引清清晰，懸掛掛明顯；避免細(xì)部的的復(fù)雜處理理，方便后后期物業(yè)管管理；墻壁壁懸懸掛掛液液晶晶電電規(guī)規(guī)，，播播放放各各類類商商務(wù)務(wù)財財經(jīng)經(jīng)、、廣廣告告資資訊訊。。電梯梯廳廳作作為為除除大大堂堂外外客客戶戶最最關(guān)關(guān)注注的的公公共共空空間間，，需需要要繼承承大大堂堂相相同同風(fēng)風(fēng)格格，，選材材考考究究，，打打造造高高端端寫寫字字樓樓裝裝飾飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)電梯梯編編號號國際際化化電電梯梯編編號號標(biāo)標(biāo)識識配配合合嵌嵌入入式式燈燈光光充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)追追求求照明明系系統(tǒng)統(tǒng)與與指指示示系系統(tǒng)統(tǒng)的的有有機(jī)機(jī)融融合合公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)PublicRestroomStandardDecoration地面面：：高高檔檔石石材材；；Floor:high-endstone墻面面：：高高檔檔石石材材；；Wall:high-endstone天花花：：防防水水石石膏膏板板吊吊頂頂，，高高檔檔防防水水涂涂料料，，筒筒燈燈；；潔具具：：高高檔檔潔潔具具，，五五金金件件、、烘烘手手器器等等Facilities：high-endsanitaryware,fixtures,handdryer標(biāo)識識指指引引清清晰晰，，懸懸掛掛明明顯顯，，與與辦辦公公區(qū)區(qū)保保持持距距離離光線線柔柔和和，，節(jié)節(jié)能能燈燈，，智智能能自自勱勱感感應(yīng)應(yīng)控控制制亮亮度度；；自動動感感應(yīng)應(yīng)、、自自動動清清新新空空氣氣、、自自動動沖沖洗洗等等現(xiàn)現(xiàn)代代設(shè)設(shè)備備的的應(yīng)應(yīng)用用；；進(jìn)口口品品牌牌潔潔具具，，高高品品質(zhì)質(zhì)、、低低噪噪聲聲；；設(shè)通通長長面面鏡鏡、、洗洗手手液液盒盒、、電電勱勱干干手手機(jī)機(jī)、、手手紙紙，，高高檔檔防防水水防防潮潮吊吊頂頂、、洗洗面面臺臺、、面面鏡鏡；；殘疾疾人人蹲蹲位位配配備備；；設(shè)有有公公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間和和行行政政獨獨立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間,保護(hù)護(hù)私私密密停車車場場CARPARKING人性性化化導(dǎo)導(dǎo)視視牌牌告告知知客客戶戶目前前所所在在位位置置至至停車車場場路路徑徑，同時時電電子子顯顯示示屏屏顯顯示示當(dāng)前前泊車車狀狀況況地下下停停車車場場入入口口采采用用頂面面內(nèi)內(nèi)嵌嵌式式燈燈光光，滿滿足足照照明明要要求求的同同時時，，形形成成地地下下停車車場場第第一一道道景景觀觀，，讓客客戶戶停停車車從從一一開開始始就就成成為為享享受受注重重地地下下停停車車場場的的地地面面處處理理工工藝藝，，例例如如UV地膠膠，，耐耐磨磨防防刮刮，，從細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)顯顯現(xiàn)現(xiàn)項目目品品質(zhì)質(zhì)利用用綠綠色色的的場場地地規(guī)規(guī)劃劃，，高高效效的的能能源源利利用用系系統(tǒng)統(tǒng)和和新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)減減少少建建筑筑碳碳排排放放，，提提升升室室內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量，，使使項項目目達(dá)達(dá)到到綠綠色色建建筑筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)并并通通過過LEED鉑金金認(rèn)認(rèn)證證。LEED認(rèn)證證：：LEEDTM評估估體體系系由由五五大大方方面面，，若若干干指指標(biāo)標(biāo)構(gòu)構(gòu)成成其其技技術(shù)術(shù)框框架架。。主要要從從可可持持續(xù)續(xù)建建筑筑場場址址、、水水資資源源利利用用、、建建筑筑節(jié)節(jié)能能與與大大氣氣、、資資源源與與材材料料、、室室內(nèi)內(nèi)空空氣氣質(zhì)質(zhì)量量幾幾個個方方面面對對建建筑筑進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合考考察察、、評評判判其其對對環(huán)環(huán)境境的的影影響響，，并并根根據(jù)據(jù)每每個個方方面面的的指指標(biāo)標(biāo)進(jìn)進(jìn)行行打打分分，，綜綜合合得得分分結(jié)結(jié)果果，，將將通通過過評評估估的的建建筑筑分分為為白白金金、、金金、、銀銀和和認(rèn)認(rèn)證證級級別別，，以以反反映映建建筑筑的的綠綠色色水水平平。。LEED認(rèn)證證LEEDcertification據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，但但凡凡通通過過LEED認(rèn)證證的的項項目目，，建建筑筑價價值值提提升升7.5%，降降低低營營運運成成本本8~9%，租租金金提提高高3%，入入住住率率提提高高3.5%，投投資資回回報報提提高高6.6%。立體體生生態(tài)態(tài)綠綠化化景景觀觀在建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃上上的的獨獨具具匠匠心心，，使使景景觀觀視視野野的的層層次次更更為為清清晰晰，，最最大大程程度度增增加加舒舒適適度度與與親親和和度度；；最最大大限限度度發(fā)發(fā)揮揮景景觀觀功功能能，，構(gòu)構(gòu)建建高高品品質(zhì)質(zhì)的的商商務(wù)務(wù)辦辦公公空空間間，，使使工工作作更更加加輕輕松松怡怡神神，，加加倍倍效效率率Theviewoftheecosystem水資資源源循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)Waterrecyclingsystem通過過降降低低供供水水管管網(wǎng)網(wǎng)漏漏損損率率技技術(shù)術(shù)、、雨雨水水循循環(huán)環(huán)利利用用、、廢廢水水處處理理循循環(huán)環(huán)利利用用等等方方式式做做到到水水資資源源的的高高效效循循環(huán)環(huán)利利用用，，節(jié)節(jié)約約水水資資源源，，做做到到真真正正的的綠綠色色節(jié)節(jié)能能廢水水循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)雨水水收收集集循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)市政政用用水水循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)降低低供供水水管管網(wǎng)網(wǎng)漏漏損損率率自然然、、健健康康、、便便捷捷運運用用生生態(tài)態(tài)學(xué)學(xué)原原理理、、環(huán)環(huán)境境學(xué)學(xué)原原理理和和建建筑筑學(xué)學(xué)原原理理，，合合理理設(shè)設(shè)計計、、科科學(xué)學(xué)規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑內(nèi)內(nèi)外外空空間間的的物物質(zhì)質(zhì)和和能能源源因因素素。。在在遵遵循循綠綠色色、、科科技技、、人人文文和和可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，諸諸多多創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計計和和建建筑筑模模式式將將自自然然原原生生態(tài)態(tài)拉拉近近身身邊邊，，更更和和諧諧、、更更自自然然、、更更便便捷捷，，營營造造生生態(tài)態(tài)辦辦公公環(huán)環(huán)境境，，全全面面提提升升工工作作質(zhì)質(zhì)量量和和企企業(yè)業(yè)形形象象。。EOD生態(tài)態(tài)辦辦公公EcologicalOfficeDistrictEOD架空空層層綠綠化化精精致致簡簡潔潔，，以以精精裝裝石石材材花花池池、、盆盆栽栽，，室室外外環(huán)環(huán)境境室室內(nèi)內(nèi)化化，，滿滿吊吊頂頂＋＋石石材材精精裝裝修修為減減少少建建筑筑材材料料造造成成的的過過度度浪浪費費，，建建議議在在推推廣廣建建造造過過程程中中合合理理利利用用資資源源，，盡盡量量使使用用可可循循環(huán)環(huán)材材質(zhì)質(zhì)建筑筑材材料料與與資資源源的的合合理理利利用用Reasonableutilizationofbuildingmaterialsandresources垃圾圾分分類類收收集集管管理理盡量量使使用用本本地地材材料料施工工廢廢棄棄物物做做廣廣場場回回填填材材料料利利用用部分分廢廢棄棄建建材材回回收收利利用用項目目分分析析CONTENT內(nèi)容容大綱綱1內(nèi)在在服服務(wù)務(wù)打打造造建建議議變風(fēng)風(fēng)量量系系統(tǒng)統(tǒng)VariableAirVolume(VAV)system新風(fēng)風(fēng)：：集集中中新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)FreshairCentralVentilationsystem冷卻卻水水系系統(tǒng)統(tǒng)：：獨獨立立的的24小時時冷冷卻卻水水系系統(tǒng)統(tǒng)供供租租戶戶計計算算機(jī)機(jī)機(jī)機(jī)房房使使用用CoolingWaterSystemSeparated24–hourcoolingwatersystemfortenantcomputerserverroomuseVRV空調(diào)系統(tǒng)VariableRefrigerantVolumeVRV（VariableRefrigerantVolume）空調(diào)系統(tǒng)集中新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)FreshairCentralVentilationsystem冷卻水系統(tǒng)CoolingWaterSystemVRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)較中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)設(shè)計簡簡單，維護(hù)費費用少，安裝裝周期短，并并可做到每個個房間實行單單獨控制6類電纜水平布布線HorizontaldistributionbyCategory6cables每10平方米提供1個數(shù)據(jù)接口,1個語音接口1dataand1voiceconnectionper10sq.m.通訊系統(tǒng)TELECOMMUNICATIONSYSTEM“云”計算通通訊系統(tǒng)預(yù)留有線電視視接駁口CATVconnectionreserved有線電視CATVSYSTEM供電Electrical強(qiáng)電：一戶一一表、漏電保保護(hù)系統(tǒng)、雙雙電源供電、、每50平米使用面積積配一個空調(diào)調(diào)插座、每15平米使用面積積配一個普通通電源插座、、配備發(fā)電機(jī)機(jī)組，保證電電梯24小時運行不間間斷。弱點：衛(wèi)星、、有線電視、、電話及寬帶帶接口。每50平米配一個光光纖插座、每每15平米配一個電電話（寬帶））插座?，F(xiàn)代辦公日趨趨電子化，電電源電纜線會會越來越多，，明線露骨不不美觀，暗線線彎腰不方便便，而網(wǎng)絢地地板電源線設(shè)設(shè)置在地板下下面，可以自自由安排線的的走向，不僅僅使房間整齊齊規(guī)范，而且且為今的發(fā)展展預(yù)留充足的的空間。網(wǎng)絡(luò)地板NETFLOOR辦公每戶設(shè)置置門禁出入控控制Eachofficeinstallationdoorcontrolsystem門禁系統(tǒng)DOORCONTROLSYSTEM智能監(jiān)控保安安系統(tǒng)Intelligentsecuritymonitoringsystem自成獨立子系系統(tǒng)，包括CCTV、無線巡更、、停車場管理理，并實現(xiàn)與與BMS的集成；智能能化監(jiān)控管理理，打造高科科技智能寫字字樓。電梯LIFTS低樓層區(qū)域:4.0米/秒；中樓層區(qū)區(qū)域:5.0米/秒；高樓層區(qū)區(qū)域:6.0米/秒電梯運載力1.6噸/部,進(jìn)口主機(jī),進(jìn)口門機(jī),進(jìn)口控制面板板,進(jìn)口安全裝置置（限速器，，安全鉗，光光幕）配備雙轎廂轉(zhuǎn)換電電梯，形成最為周周詳而靈活的的垂直交通系系統(tǒng)客梯PASSENGERLIFTS消防服務(wù)電梯梯SERVICELIFTS2部進(jìn)口電梯(1,600公斤),運行速度為:地下–頂層:4.0米/秒貨梯CARGOLIFT運送裝修建材材；運送辦公公物料等物品品（建議與消消防電梯合用用）辦公室內(nèi)部OFFICEUNITS暖氣,通風(fēng)及VRV空調(diào)系統(tǒng)Heating,Ventilation&VRVsystem安裝變風(fēng)量控控制箱及新風(fēng)風(fēng)管VAVboxesandfreshairsupplyintakeinstalled消防系統(tǒng)Firesystem安裝噴淋及煙煙感系統(tǒng)Sprinklersystemandsmokedetectorsysteminstalled地面：鋪設(shè)150毫米鋼制架空空地板Floor:150mmsteelfloorsysteminstalled墻面：白色高高檔涂料Wall:Whiteadvancedexteriortowalls門：雙開玻璃璃門Door:Doubleglassentrancedoor智能化時代的的5A智能化商務(wù)5Aintelligence辦公（OA）：兩路10KV供電（正常電電源和應(yīng)急電電源），辦公公室采用綜合合布線采用PDS綜合布線系統(tǒng)統(tǒng)，預(yù)留10cm網(wǎng)絡(luò)地板。通信（CA）：采用通通訊自動化系系統(tǒng)，計算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系系統(tǒng)到達(dá)所有有的辦公間，，提供其他國國際國內(nèi)長途途語音及數(shù)據(jù)據(jù)通信條件。。樓宇（BA）：以計算算機(jī)控制、管管理為核心的的綜合監(jiān)控性性系統(tǒng)，對大大堂內(nèi)的空調(diào)調(diào)、照明、電電梯、給排水水、火警等設(shè)設(shè)施進(jìn)行監(jiān)測測，采用分散散控制、集中中管理模式以以達(dá)到安全、、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和舒適的目目標(biāo)，實現(xiàn)一一體化的監(jiān)測測和控制。消防（FA）：系統(tǒng)利利用各種探頭頭采集煙濃度度和溫度對時時間變化的綜綜合信息數(shù)據(jù)據(jù)，通過分析析，迅速而準(zhǔn)準(zhǔn)確地發(fā)出實實時的火警狀狀態(tài)報警。安保（SA）：采用CCTV閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)和電子子巡更系統(tǒng)，，24小時實實時監(jiān)監(jiān)控大大廈內(nèi)內(nèi)公共共部位位。出出入口口等保保安重重點部部位設(shè)設(shè)電視視監(jiān)控控計算算機(jī)，，自動動巡更更創(chuàng)意與與實用用兼?zhèn)鋫?，令令超凡凡出眾眾。豪豪華舒舒適、、領(lǐng)先先高瞻瞻的辦辦公環(huán)境，，一應(yīng)應(yīng)俱全全的商商務(wù)中中心，，體貼貼周到到的秘秘書服服務(wù)；；全面面配備備商場場、餐餐廳、、銀行行等設(shè)設(shè)施以以及健健身中中心和和禮賓賓服務(wù)務(wù)，同同時設(shè)設(shè)有航航空服服務(wù)、、酒店店預(yù)定定、鮮鮮花預(yù)預(yù)定等等服務(wù)務(wù)?，F(xiàn)現(xiàn)代化化超前前理念念，充充分發(fā)發(fā)揮卓卓而不不群的的商務(wù)務(wù)效應(yīng)應(yīng)，為為您優(yōu)優(yōu)勢體體現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)航未未來的的商業(yè)業(yè)契機(jī)機(jī)。商業(yè)和和辦公公樓RETAILANDOFFICESPACE辦公層層走廊廊Officefloorcorridor藝術(shù)玻?；u磚和不不銹鋼鋼地磚磚相得得益彰彰，金金屬板板吊頂頂，藝藝術(shù)石石材墻墻面，，頂尖尖品味味物業(yè)管管理Propertymanagement寫字樓樓的租租戶將將以高高效率率的工工作目目的為為主要要目的的，相相應(yīng)地地管理理與服服務(wù)必必須滿滿足他他們這這一需需要在管理理過程程中，，首先先是要要為業(yè)業(yè)主和和用戶戶創(chuàng)造造與保保持一一個安安全、、舒適適、快快捷的的工作作與生生活環(huán)環(huán)境應(yīng)確保保證整整個大大樓的的使用用年限限及其其功能能的正正常發(fā)發(fā)揮；；完善寫寫字樓樓管理理，不不僅使使物業(yè)業(yè)管理理保值值，而而且可可以使使物業(yè)業(yè)增值值；國際知知名物物管公公司Theinternationalwell-known聘請知知名物物業(yè)管管理公公司，，可對對項目目進(jìn)行行全程程托管管，有有效降降低發(fā)發(fā)展商商前期期工作作量及及后期期工作作難度度，同同時對對于項項目形形象及及后續(xù)續(xù)物管管服務(wù)務(wù)有所所保證證?？煽勺鳛闉殇N售售賣點點，增增強(qiáng)客客戶對對項目目品質(zhì)質(zhì)的信信心，，提升升項目目價值值1、裝修修與管管理監(jiān)督業(yè)業(yè)主和和使用用人對對寫字字樓進(jìn)進(jìn)行二二次裝裝修，，以確確保樓樓體結(jié)結(jié)構(gòu)和和附屬屬設(shè)備備實施施不受受破壞壞；2、房屋屋管理理及維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)在管理理過程程中，，一定定要做做到大大及棟棟號、、樓局局有明明顯的的引路路標(biāo)志志；不不可亂亂搭亂亂建；；大廈廈外觀觀完好好、整整潔；；房屋屋完好好率達(dá)達(dá)98%以上，，零修修合格格率達(dá)達(dá)100%，并建建立監(jiān)監(jiān)督制制度和和做好好記錄錄。3、設(shè)備備管理理及維維修保保護(hù)做到設(shè)設(shè)備良良好，，運行行正常常，設(shè)設(shè)備及及機(jī)房房環(huán)境境整潔潔，配配備所所需各各種專專業(yè)技技術(shù)人人員，，維修修和操操作員員要持持證上上崗。。4、清潔潔服務(wù)務(wù)要實行行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的的保潔潔，制制定完完善清清潔細(xì)細(xì)則，，明確確需要要清潔潔的地地方和和次數(shù)數(shù)，設(shè)設(shè)有專專人負(fù)負(fù)責(zé)、、監(jiān)督督。同同時要要設(shè)垃垃圾、、果皮皮箱、、垃圾圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站等等保潔潔設(shè)備備。5、綠化化服務(wù)務(wù)對區(qū)域域內(nèi)的的綠植植進(jìn)行行分品品種、、分習(xí)習(xí)性、、分季季節(jié)性性的保保養(yǎng)，，并保保護(hù)其其無破破壞、、踐踏踏及隨隨意占占用。。6、保安安服務(wù)務(wù)制定全全面癿癿保安安巟作作觍劃劃，建建立有有敁癿癿保安安制度度，消消陋一一切危危機(jī)及及影響響業(yè)主主不使使用人人生命命和身身心健健庩癿癿外界界因素素管理的的內(nèi)容容：管理公公司-第一太太平戴戴維斯斯Savills公司名稱公司介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大約170個辦亊處，業(yè)務(wù)遍及全球60個國家逾700個城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨家代理國貿(mào)中心的大單，目前，世邦魏理仕在中國的物業(yè)管理服務(wù)以顧問形式為主。高力國際高力國際隸屬于高力國際物業(yè)集團(tuán)(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，目前高力國際在中國可開展全斱位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)中介顧問服務(wù)、物業(yè)投資咨詢、開發(fā)可行性研究等，同時也是國內(nèi)主要的國際性物業(yè)及設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，在大中國地區(qū)管理的物業(yè)總面積超迆過900萬平方米。第一太平戴維斯

第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱，業(yè)務(wù)范圍涉及商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)，同時還兼顧財務(wù)咨詢和風(fēng)險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。戴德粱行戴德梁行是國際房地產(chǎn)順問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11，000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絢及其對當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及順問服務(wù)。戴德梁行目前在中國市場設(shè)有14間分公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、杭州、臺北、廣州、深圳、香港，在同行中的業(yè)務(wù)覆蓋率位列榜首。在物業(yè)業(yè)管理理方面面，建建議采采用物物業(yè)管管理全全球五五大行行中高高端寫寫字樓樓管理理最專專業(yè)的的第一太太平戴戴維斯斯，用最最專業(yè)業(yè)的物物業(yè)服服務(wù)提提升項項目品品質(zhì)。。項目分分析CONTENT內(nèi)容大綱1銷售中中心打打造建建議設(shè)計突突出其其高端端奢華華的同同時，，著重重突出出現(xiàn)代代感和和科技技感，，給予予客戶戶留下下深刻刻印象象銷售中中心Salescenter不只是是接待待處，，更多多是藝藝術(shù)這不是是簡單單的營營銷中中心，，這是南沙首家高端的的體驗驗場所所，精英的聚集地地，感官功功能的的全新新挑戰(zhàn)戰(zhàn)！銷售中中心Salescenter展廳Exhibitionhall將銷售售中心心打造造成南沙“第二二展廳廳”，吸引引更多多的客客戶前前來參參觀，，截取取客流流，提提升項項目整整體的的影響響力“三維維數(shù)字字”投影沙沙盤利用三三維立立體影影像使使沙盤盤的演演示效效果更更加形形象、、生動動，使使客戶戶快速速地獲獲取簡簡明、、精確確、優(yōu)優(yōu)美、、逼真真的動動態(tài)信信息，，大大大的提提高了了客戶戶的體體驗感感，提提升項項目品品質(zhì)。。銷售中中心影影視廳廳SalesCenterAuditorium3M多點觸觸控屏屏多點觸觸控人人機(jī)展展示屏屏做輔輔助，，提升升品質(zhì)質(zhì)的同同時，，方便便客戶戶查找找項目目資料料信息息，提提升項項目體體驗感感虛擬觸觸控板板利用谷谷歌最最新推推出的的穿戴戴式觸觸控投投影（（ProjectGlass）為客客戶介介紹項項目信信息，，給予予客戶戶最新新的科科技感感受，，留下下深刻刻印象象設(shè)施主主題樣樣板房房，通通過展展示國國際獲獲獎藝藝術(shù)品品，提提升項項目的的品質(zhì)質(zhì)，帶帶給客客戶意意外的的驚喜喜，更更便于于后期期圈層層客戶戶的營營銷開開展。。主題樣樣板房房Samplehouses第二洽洽談區(qū)區(qū)Seconddiscussionarea在樣板板房的的同樓樓層設(shè)設(shè)置客客戶第第二恰恰談區(qū)區(qū)，空空間自自由分分割組組合，，自定定企業(yè)業(yè)形象象凸顯顯個性性風(fēng)范范,給予客客戶深深刻印印象社科大廈項目分分析CONTENT內(nèi)容大綱2社科大樓黃山魯國家森林公園項目分分析項目周周邊進(jìn)港大大道旁旁，主主干道道效應(yīng)應(yīng)項目北北側(cè)為為進(jìn)港港大道道項目南南側(cè)為為南沙沙區(qū)委委黨校校背倚黃黃山魯魯國家家森林林公園園項目主主體建成南南沙唯唯一定定制寫寫字樓樓華匯商商圈輻輻射，，5分鐘直直達(dá)繁繁華背靠黃黃山魯魯森林林公園園，綠綠色辦辦公萬達(dá)商商圈/總部集集聚區(qū)區(qū)輻射射區(qū)域域用地面積（㎡）5336容積率3.0總建筑面積（㎡）21925.1其中計容面積（㎡）16007.9不計容面積（㎡）5917.2其中地下（㎡）3945.1地上（㎡）1972.1停車位（個）149其中地下停車（個）99地面停車（個）18機(jī)械停車（個）32進(jìn)港大大道作作為南沙主主干道道連接重重要交交通節(jié)節(jié)點，，更是是樞紐紐中的的樞紐紐，北北銜廣廣州南南接海海外，，并與與環(huán)市市大道道交匯匯，是是支撐撐起整整個自自貿(mào)區(qū)區(qū)立體體路網(wǎng)網(wǎng)的大大動脈脈。進(jìn)港大大道周周邊作作為南沙率率先起起步的發(fā)展展區(qū)域域，貫貫穿南南沙的的交通通要道道。進(jìn)進(jìn)港大大道主主要分分布的的是辦公物物業(yè)，擬打打造企業(yè)集集聚區(qū)區(qū)域。周邊邊商業(yè)業(yè)生活活配套套完善善，包包括商商業(yè)綜綜合項項目、、餐飲飲、酒酒店、、辦公公休閑閑場所所等。。政府單單位、、社科科機(jī)構(gòu)構(gòu)、行行政單單位等也將將陸續(xù)續(xù)進(jìn)入入。進(jìn)港大大道總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻輻射區(qū)區(qū)生活商商業(yè)服服務(wù)圈圈區(qū)域分分析項目交交通進(jìn)港大大道東新高高速市南大大道莞佛高高速京珠高高速東東段廣澳高高速虎門高高速番禺大大道南南緊鄰進(jìn)進(jìn)港大大道，，暢通通穿行行南沙沙10分鐘通通達(dá)五五大高高速，，便利利出行行項目配配套S優(yōu)勢：：位于進(jìn)進(jìn)港大大道總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻輻射區(qū)區(qū)內(nèi)，，起步步較早早，周周邊商商務(wù)商商業(yè)氛氛圍較較其他他區(qū)域域好臨近進(jìn)進(jìn)港大大道旁旁，項項目通通達(dá)性性好知名國國企傾傾力打打造，，資金金及信信譽保保證華匯商商圈輻輻射，，5分鐘直直達(dá)繁繁華背靠黃黃山魯魯森林林公園園，綠綠色辦辦公W劣勢：非自貿(mào)貿(mào)區(qū)內(nèi)內(nèi)，利利好政政策無無法享享受項目位于于進(jìn)港大大道內(nèi)側(cè)側(cè)100m處，昭示示性較差差O機(jī)會：位于進(jìn)港港大道總總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)輻射區(qū)區(qū)內(nèi)，未未來擴(kuò)容容第一站站南沙自貿(mào)貿(mào)區(qū)的不不斷發(fā)展展，區(qū)域域內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)不斷斷完善，，便捷交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將推進(jìn)進(jìn)區(qū)域增增速發(fā)展展國企背景景，對于于吸納社社科機(jī)構(gòu)構(gòu)、政府府單位、、行政事事業(yè)單位位具有較較強(qiáng)優(yōu)勢勢項目所在在區(qū)域商商務(wù)氛圍圍空間快快速壯大大T威脅：區(qū)域?qū)懽肿謽琼椖磕吭?，，市場競競爭激烈烈區(qū)域內(nèi)寫寫字樓項項目參差差，整體體區(qū)域辦辦公形象象不佳各板塊之之間存在在寫字樓樓項目競競爭，發(fā)發(fā)展市場場不明朗朗SWOT分析SWOT分析S：層高4米頂層空中中花園背靠黃山山魯森林林公園緊鄰黨校校W：寫字樓為為乙級寫寫字樓，，競爭力力不足自身寫字字樓設(shè)備備不全SWOT分析O：項目所在在為總部部經(jīng)濟(jì)板板塊，中中鐵、珠珠江船務(wù)務(wù)已經(jīng)入入住緊鄰蕉門門河中心心區(qū)，享享自貿(mào)區(qū)區(qū)擴(kuò)容先先機(jī)進(jìn)港大道的主主干道發(fā)發(fā)展，項項目優(yōu)先先受益T：南沙自貿(mào)貿(mào)區(qū)擴(kuò)容容未定其他自貿(mào)貿(mào)區(qū)板塊塊發(fā)展，，非自貿(mào)貿(mào)區(qū)遇冷冷商業(yè)板塊塊競爭激激烈核心價值值點提煉煉1）山景：：黃山魯魯森林公公園，綠綠色氧吧吧近在咫咫尺2）交通：：進(jìn)港大