房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程（共34）

1房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)流流程2我們先來(lái)來(lái)了解一一下?。。。》康禺a(chǎn)：：也稱為不不動(dòng)產(chǎn)，，是房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)的總稱稱，是指指土地及及附著在在土地上上的人工工構(gòu)筑物物和建筑筑物及其其附帶的的多種權(quán)權(quán)利（及及所有權(quán)權(quán)、管理理權(quán)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)等等）。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)：是指指以土地地和建筑筑物經(jīng)營(yíng)營(yíng)為對(duì)象象，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管管理以及及維修、、裝飾和和服務(wù)的的集多種種經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)為一一體的綜綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)：是是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)正業(yè)在在依法取取得土地地使用權(quán)權(quán)的土地地上按照照使用性性質(zhì)的要要求進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，房房屋建筑筑的活動(dòng)動(dòng)。3國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓年年限住房用地地70年工業(yè)用地地50年科教、文文體、衛(wèi)衛(wèi)生用地地50年商業(yè)、旅旅游、娛娛樂(lè)用地地40年綜合或其其他用地地50年軍事、政政府機(jī)關(guān)關(guān)用地長(zhǎng)長(zhǎng)期4房地產(chǎn)產(chǎn)的的特性性獨(dú)一無(wú)二二性不可移動(dòng)動(dòng)性壽命長(zhǎng)久久性數(shù)量有限限性用途多樣樣性相互影響響性易受限制制性價(jià)值高大大性難以變現(xiàn)現(xiàn)性保值增值值性5房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與建筑筑業(yè)的區(qū)區(qū)別建筑業(yè)是是物質(zhì)生生產(chǎn)部門(mén)門(mén)，屬于于第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)兼有生生產(chǎn)（開(kāi)開(kāi)發(fā)）、、經(jīng)營(yíng)、、管理和和服務(wù)等等多種性性質(zhì)，屬屬于等三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)可分為為投資開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)業(yè)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)6建筑物的的分類根據(jù)中華華人民共共和國(guó)城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《民用建筑筑設(shè)計(jì)通通則》JGJ37-87第1.0.5條民用建筑筑高度與與層數(shù)的的劃分一、住宅宅建筑按按層數(shù)劃劃分為：：1～3層為低層層；4～6層為多層層；7～9層為中高高層；10層以上為為高層。。二、公共共建筑及及綜合性性建筑總總高度超超過(guò)24m者為高層層（不包包括高度度超過(guò)24m的單層主主體建筑筑）。三、建筑筑物高度度超過(guò)100m時(shí)，不論論住宅或或公共建建筑均為為超高層層。7民用建筑筑物的分分類按建筑高高度分一般情況況下，根根據(jù)樓盤(pán)盤(pán)的用途途不同可可分民用用和商用用，根據(jù)據(jù)樓房的的高度不不同又分分為低層層、多層層、小高高層、高高層和超超高層。。通常人們們把１—３層稱低低層、4—6層為多多層、7—１２層為為小高層層、１２２層以上上為高層層、總高高度為１１００米米以上為為超高層層。8按建筑形形態(tài)化分分別墅：獨(dú)獨(dú)棟、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排住宅：板板樓、塔塔樓商業(yè)、辦辦公：商商場(chǎng)、市市場(chǎng)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、、酒店9房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的證證件1、核準(zhǔn)或或備案證證（固定定資產(chǎn)投投資）2、土地證證3、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證4、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證5、建筑工工程施工工證6、商品房房預(yù)售許許可證10房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主要要涉及政政府部門(mén)門(mén)市（縣））政府、、發(fā)改局局、土地地局、建建設(shè)局、、規(guī)劃局局、房產(chǎn)產(chǎn)管理局局、安監(jiān)監(jiān)局、公公安消防防、人防防、防震震、氣象象局、環(huán)環(huán)保局、、地稅局局、自來(lái)來(lái)水公司司、電力力局、通通信公司司、燃?xì)鈿夤尽?、廣電局局、工商商局、水水利局、、財(cái)政局局等11房地產(chǎn)涉涉及稅費(fèi)費(fèi)1、涉及房房地產(chǎn)購(gòu)購(gòu)置的：：包括契契稅、印印花稅及及交易手手續(xù)費(fèi)。。2、涉及房房地產(chǎn)出出售的：：包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教教育費(fèi)附附加、土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅、個(gè)個(gè)人所得得稅、印印花稅及及交易手手續(xù)費(fèi)。。3、涉及土土地購(gòu)置置的：土土地出讓讓金、地上附附著物補(bǔ)補(bǔ)償款12河北省房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目行政審審批流程程示意圖圖國(guó)土資源源部門(mén)提供供具備出讓條件件的土地環(huán)保部門(mén)門(mén)提供審定定的規(guī)劃環(huán)境影影響評(píng)價(jià)文件件地震部門(mén)門(mén)提供地震震安全性評(píng)價(jià)文文件規(guī)劃部門(mén)門(mén)提出剛性性規(guī)劃條件件國(guó)土資源源部門(mén)進(jìn)進(jìn)行國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓（招招拍掛）），合法建設(shè)設(shè)用地畢畢準(zhǔn)書(shū)、、國(guó)有土土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)普通商品品住宅固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目備案案規(guī)劃部門(mén)門(mén)發(fā)放建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（（1日）編制修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案總總平面圖、建建設(shè)工程程設(shè)計(jì)方方案施工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)門(mén)審定修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃或建設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)方案案總平面面圖、建建設(shè)工程程設(shè)計(jì)方案案（3日）建設(shè)、規(guī)規(guī)劃、市市政、綠綠化、城城管、消消防、人人防、地震、環(huán)環(huán)保、氣氣象、技技術(shù)監(jiān)督督、教育育、文物物、水利利、安監(jiān)、國(guó)國(guó)家安全全等有關(guān)關(guān)職能部部門(mén)聯(lián)合合審圖、、備案（（3日）審圖機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行施工圖審審查規(guī)劃部門(mén)門(mén)核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（（2日）已審定的的修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃（或或建設(shè)工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案總總平面圖圖）、建建設(shè)工程程設(shè)計(jì)方方案規(guī)劃許可階段。。其中行政審批、、辦理時(shí)間共計(jì)為9日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開(kāi)監(jiān)察部門(mén)實(shí)施全程行政監(jiān)察13組織施工工單位、、監(jiān)理單位位招標(biāo)招標(biāo)文件件備案，招招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)書(shū)面報(bào)告，招招標(biāo)合同備案案建設(shè)工程程質(zhì)量、安安全監(jiān)督手續(xù)續(xù)備案案排水部門(mén)門(mén)核發(fā)城市市排水許可可證【2日】市容環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門(mén)對(duì)城城市建筑垃垃圾處置核核準(zhǔn)建設(shè)部門(mén)門(mén)核發(fā)建筑工程程施工許許可證【2日】1、提供土土地使用用權(quán)證、工程程規(guī)劃許許可證2、提供施施工圖紙紙審查合合格書(shū)；3、已辦理理工程質(zhì)質(zhì)量、安安全監(jiān)督手手續(xù)；4、建設(shè)資資金已落落實(shí)1、提供土土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、施施工許可證；2、投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金達(dá)到工程建設(shè)設(shè)總投資資的25%以上3、已有商商品房預(yù)預(yù)售方案案房產(chǎn)部門(mén)門(mén)核發(fā)商品房預(yù)預(yù)售許可可證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)組織設(shè)計(jì)、施施工、工工程監(jiān)理理等有關(guān)單位進(jìn)行行竣工驗(yàn)收規(guī)劃、建設(shè)、、市政、綠化化、城管、消消防、人防、地震、、環(huán)保、氣象象、技術(shù)監(jiān)督督、教育、文物、、水利、安監(jiān)監(jiān)等有關(guān)職能能部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行竣竣工驗(yàn)收、認(rèn)認(rèn)可【3日】建設(shè)工程竣工工驗(yàn)收備案規(guī)劃驗(yàn)線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開(kāi)工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時(shí)間共計(jì)為4日竣工驗(yàn)收階段。其中行政審批、辦理、驗(yàn)收時(shí)間共計(jì)為5日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開(kāi)監(jiān)督部門(mén)實(shí)施全程行政監(jiān)督14項(xiàng)目推廣、銷銷售項(xiàng)目獲取項(xiàng)目啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)流程程圖15一、項(xiàng)目獲取取項(xiàng)目可行性研研究調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市市場(chǎng)形勢(shì)；政府優(yōu)惠政策策、投資環(huán)境境；當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平平；人口組成；地理位置、交交通；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本本、利潤(rùn)測(cè)算算；…………16二、項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)1土地報(bào)批3房產(chǎn)資質(zhì)審批批4項(xiàng)目可行性報(bào)報(bào)批批2項(xiàng)目公司注冊(cè)冊(cè)報(bào)批環(huán)保初步意見(jiàn)見(jiàn)5立項(xiàng)報(bào)批171、獲取土地獲取形式：拍拍賣(mài)、招標(biāo)、、掛牌、劃撥撥2、項(xiàng)目公司注冊(cè)冊(cè)A、項(xiàng)目公司申申報(bào)；B、辦理項(xiàng)目公公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照照、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)代碼證；C、辦理銀行開(kāi)開(kāi)戶、稅務(wù)登登記等手續(xù)；；3、房產(chǎn)公司資質(zhì)質(zhì)審核4、項(xiàng)目可行性研研究報(bào)告審批批5、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批批A、環(huán)保部門(mén)審審查，做《環(huán)境影響評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)告》；B、發(fā)展計(jì)劃部部門(mén)立項(xiàng)報(bào)批批，列入當(dāng)年年投資計(jì)劃；；18資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年限3年累計(jì)竣工面積（萬(wàn)m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術(shù)人員一級(jí)5000530連續(xù)5年100%40二級(jí)2000315連續(xù)3年100%20三級(jí)80025連續(xù)2年100%10四級(jí)5001已竣工工程100%5《暫定資質(zhì)證書(shū)書(shū)》的條件不得低低于四級(jí)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)的條件件19三、項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)1規(guī)劃方案審批批2初步方案審批批3施工圖審批4建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證報(bào)批批20211、規(guī)劃方案審審批選址、定點(diǎn)報(bào)報(bào)批批規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件意見(jiàn)書(shū)審批批環(huán)境影響評(píng)估估報(bào)告書(shū)審批批規(guī)劃方案審批批地質(zhì)初勘222、施工圖審批批施工圖外審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報(bào)批氣象報(bào)批消防報(bào)批防震報(bào)批人防報(bào)批環(huán)保綠化方案案報(bào)批地質(zhì)詳勘施工圖設(shè)計(jì)施工圖報(bào)批233、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃劃許可證報(bào)批批墻改改物業(yè)維修基金金散裝水泥節(jié)能能24四、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)施工1建設(shè)工程施工工許可證2項(xiàng)目建設(shè)能源源、系統(tǒng)報(bào)批批3施工建設(shè)雜項(xiàng)項(xiàng)報(bào)批251、建設(shè)工程施施工許可證工程類別核定定工程建設(shè)招投投標(biāo)建設(shè)工程擬建建備案安全生產(chǎn)條件件備案工程質(zhì)監(jiān)備案案報(bào)批建設(shè)工程施工工許可證泥石流方案報(bào)報(bào)批林業(yè)部門(mén)報(bào)批批262、項(xiàng)目建設(shè)能能源、系統(tǒng)報(bào)報(bào)批項(xiàng)目建設(shè)能源、系統(tǒng)報(bào)批雨水、污水排放、接入許可證報(bào)批電力、燃?xì)狻釟?、自?lái)水、郵政電信相關(guān)部門(mén)報(bào)批裝修消防報(bào)批273、施工建設(shè)雜雜項(xiàng)報(bào)批施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批城區(qū)綠化臨時(shí)占用樹(shù)木砍伐（遷移）報(bào)批城區(qū)道路、河道占用（借用）開(kāi)設(shè)道路各項(xiàng)施工圖變更28五、項(xiàng)目銷售售房管處面積預(yù)預(yù)測(cè)商品房預(yù)售證證報(bào)批銷售合同工商商審批備案商品房?jī)r(jià)格備備案審批29六、項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收質(zhì)監(jiān)單項(xiàng)驗(yàn)收收驗(yàn)收備案單項(xiàng)局部驗(yàn)收收專項(xiàng)工程驗(yàn)收收綜合竣工驗(yàn)收收竣工圖紙檔案?jìng)浒敢?guī)劃驗(yàn)收土管驗(yàn)收建筑業(yè)管理處處備案30項(xiàng)目能源、系系統(tǒng)的開(kāi)通運(yùn)運(yùn)營(yíng)能源開(kāi)通電力自來(lái)水電信雨水、