房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)（共29）

第九章房房地產(chǎn)物物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述9.2物業(yè)服務(wù)基本制度9.3物業(yè)服務(wù)的程序與內(nèi)容9.4不同類型物業(yè)服務(wù)---散隱居士1第九章物物業(yè)服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概概述物業(yè)？2物業(yè)是指在在一定范圍圍內(nèi)存在并并被使用或或可以投入入使用的各各類建筑物物及其附屬屬設(shè)備、配配套設(shè)備，，包括建筑筑物所占用用的土地等等。物業(yè)是房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)的的統(tǒng)一。3第九章物物業(yè)服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概概述物業(yè)的構(gòu)成成要素（1）已建成并并具有使用用功能的各各類建筑物物；（2）與這些建建筑物相配配套的設(shè)備備和市政、、公共設(shè)施施；（3）建筑物所所占用的場(chǎng)場(chǎng)地、庭院院、停車場(chǎng)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路、綠綠化等。單體建筑無配套設(shè)施施建筑未開發(fā)土地4第九章物物業(yè)服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概概述物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)2007年物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)是是指業(yè)主通通過選聘物業(yè)服務(wù)企企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按照照物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定定，對(duì)房屋屋及配套的的設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地進(jìn)行維維修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理，，對(duì)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生和和秩序進(jìn)行行維護(hù)。關(guān)系客體和對(duì)象象依據(jù)目的物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介物業(yè)服務(wù)5第九章物物業(yè)服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概概述物業(yè)服務(wù)企企業(yè)資質(zhì)劃劃分——一級(jí)、二級(jí)級(jí)、三級(jí)級(jí)別注冊(cè)資本人員結(jié)構(gòu)一級(jí)500萬元專職管理和技術(shù)人員不少于30人，其中中級(jí)20人以上二級(jí)300萬元專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中中級(jí)10人以上三級(jí)50萬元專職管理和技術(shù)人員不少于10人，其中中級(jí)5人以上《物業(yè)管理企企業(yè)資質(zhì)管管理辦法》2004年3月17日建設(shè)部令令第125號(hào)發(fā)布，自自2004年5月1日起施行。。2007年《建設(shè)設(shè)部部關(guān)關(guān)于于修修改改<物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法>的決決定定》6第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)概概述述物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的特特征征社會(huì)會(huì)化化專業(yè)業(yè)化化市場(chǎng)場(chǎng)化化風(fēng)華園案例物業(yè)業(yè)更更換換7第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理物業(yè)業(yè)管管理理聘用用方方被聘聘用用方方范圍圍大大范圍圍小小房地地產(chǎn)產(chǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理與與物物業(yè)業(yè)管管理理8第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)概概述述物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展歷歷程程起源源于于英英國(guó)國(guó)，，19世紀(jì)紀(jì)60年代代1981年3月深深圳圳市市物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)公公司司1993年6月深深圳圳市市物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)目前前，，已已超超過過3萬家家，，人人員員超超300萬9第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.1物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)概概述述存在在主主要要問問題題（1）物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)不不規(guī)規(guī)范范，，沒沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一的的管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，管理理費(fèi)費(fèi)收收取取與服服務(wù)務(wù)成成為為最最突突出出問問題題。。（2）有有的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)忽忽視視自自身身的的建建設(shè)設(shè)，，把把自自身身看看成成是是房房管管所所的的翻翻版版，，缺乏乏企企業(yè)業(yè)化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)思思想想。（3）物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)與與公公用用事事業(yè)業(yè)銜銜接接的的脫節(jié)節(jié)。10第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)9.1物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)概概述述（1）住住宅宅物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)仍仍將將以以開開發(fā)發(fā)商商自自建建自自管管的的模模式式為為主主。。（2）住住宅宅物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)集集中中度度將將逐逐漸漸提提高高。。（3）商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的市市場(chǎng)場(chǎng)化化程程度度將將提提高高，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加加劇劇。。（4）商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的全全價(jià)價(jià)值值鏈鏈經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)進(jìn)進(jìn)一一步步增增加加。。（5）物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)公公司司將將向向管管理理集集成成商商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型。。11第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)基基本本制制度度業(yè)主主大大會(huì)會(huì)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)12第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)基基本本制制度度業(yè)主主大大會(huì)會(huì)職職責(zé)責(zé)（1）制制定定和和修修改改業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)議議事事規(guī)規(guī)則則；；（2）制制定定和和修修改改建建筑筑物物及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)施施的的管管理理規(guī)規(guī)則則；；（3）選選舉舉業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)或或者者更更換換業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)成成員員；；（4）選選聘聘和和解解聘聘物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)或或者者其其他他管管理理人人；；（5）籌籌集集和和使使用用建建筑筑物物及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)施施的的維維修修資資金金；；（6）改改建建、、重重建建建建筑筑物物及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)施施；（7）有有關(guān)關(guān)共共有有和和共共同同管管理理權(quán)權(quán)利利的的其其他他重重大大事事項(xiàng)項(xiàng)。。13第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)基基本本制制度度業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)職職責(zé)責(zé)（1）召召集集業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)議議，，報(bào)報(bào)告告物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的實(shí)實(shí)施施情情況況；；（2）代代表表業(yè)業(yè)主主與與業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)選選聘聘的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同；；（3）及及時(shí)時(shí)了了解解業(yè)業(yè)主主、、物物業(yè)業(yè)使使用用人人的的意意見見和和建建議議，，監(jiān)督督和協(xié)協(xié)助助物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)履履行行物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同；；（4）監(jiān)監(jiān)督督管管理理規(guī)規(guī)約約的的實(shí)實(shí)施施；；（5）業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)賦賦予予的的其其他他職職責(zé)責(zé)。。14第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)基基本本制制度度專項(xiàng)項(xiàng)維維修修資資金金業(yè)主主應(yīng)應(yīng)該該按按照照國(guó)國(guó)家家有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定交交納納專專項(xiàng)項(xiàng)維維修修資資金金。。專項(xiàng)項(xiàng)維維修修資資金金屬屬于于業(yè)業(yè)主主所所有有，，專專項(xiàng)項(xiàng)用用于于物物業(yè)業(yè)保保修修期期滿滿后后物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的維維修修、、更更新新、、改改造造，，不不得得挪挪作作他他用用。。案例例—長(zhǎng)春春物物業(yè)業(yè)15第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)基基本本制制度度其他他制制度度（1）業(yè)業(yè)主主公公約約制制度度；；（2）物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)招招投投標(biāo)標(biāo)制制度度；；（3）物物業(yè)業(yè)承承接接驗(yàn)驗(yàn)收收制制度度；；（4）物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)專專業(yè)業(yè)人人員員職職業(yè)業(yè)資資格格制制度度。。16第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.3物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的程程序序與與內(nèi)內(nèi)容容階段段劃劃分分策劃劃階階段段前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段啟動(dòng)動(dòng)階階段段日常常運(yùn)運(yùn)作作階階段段17第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.3物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的程程序序與與內(nèi)內(nèi)容容策劃劃階階段段物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)早早期期介介入入制定定物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)方方案案制定定業(yè)業(yè)主主臨臨時(shí)時(shí)公公約約及及有有關(guān)關(guān)制制度度選聘聘物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)18第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.3物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的程程序序與與內(nèi)內(nèi)容容前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段內(nèi)部部機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的設(shè)設(shè)置置于于人人員員編編制制的的擬擬定定人員員的的選選聘聘和和培培訓(xùn)訓(xùn)規(guī)章章制制度度的的制制定定19第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.3物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的程程序序與與內(nèi)內(nèi)容容啟動(dòng)動(dòng)階階段段物業(yè)業(yè)的的接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收用戶戶入入住住檔案案資資料料的的建建立立首次次業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)的的召召開開和和業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)的的成成立立20第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.3物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的程程序序與與內(nèi)內(nèi)容容日常常運(yùn)運(yùn)作作階階段段日常常綜綜合合服務(wù)務(wù)與與管管理理系統(tǒng)統(tǒng)的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)21第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.4不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)居住物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)22第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.4不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)居住物業(yè)（1）統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃、、綜綜合合開開發(fā)發(fā)；；（2）規(guī)規(guī)模模大大、、功功能能全全；；（3）房房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)整整體體化化、、配配套套設(shè)設(shè)施施系系統(tǒng)統(tǒng)化化；；（4）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)多多元元化化、、物物業(yè)業(yè)種種類類多多樣樣化化；；（5）分分期期開開發(fā)發(fā)，，物物業(yè)業(yè)新新舊舊程程度度不不同同；；（6）業(yè)業(yè)主主的的文文化化水水平平和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)能能力力差差異異較較大大、、管管理理服服務(wù)務(wù)復(fù)復(fù)雜雜化化；；（7）業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的需需求求標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不不一一樣樣。。服務(wù)務(wù)特特點(diǎn)點(diǎn)23第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.4不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)居住物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容（1）物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位的的日日常常維維護(hù)護(hù)與與管管理理；；（2）物物業(yè)業(yè)共共用用設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施及及其其運(yùn)運(yùn)行行、、使使用用的的日日常常維維護(hù)護(hù)和和管管理理；；（3）環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生、、綠綠化化服服務(wù)務(wù)管管理理；；（4）交交通通秩秩序序與與車車輛輛停停放放的的管管理理服服務(wù)務(wù)；；（5）物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的治治安安、、消消防防等等協(xié)協(xié)助助管管理理事事項(xiàng)項(xiàng)的的服服務(wù)務(wù)；；（6）物物業(yè)業(yè)裝裝飾飾裝裝修修管管理理服服務(wù)務(wù)；；（7）物物業(yè)業(yè)資資料料的的管管理理；；（8）開開展展住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的社社區(qū)區(qū)文文化化活活動(dòng)動(dòng)；；（9）開開展展多多種種形形式式的的便便民民服服務(wù)務(wù)。。案例例—沒有有物物業(yè)業(yè)24第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.4不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)辦公物業(yè)是指指國(guó)國(guó)家家機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、社社會(huì)會(huì)團(tuán)團(tuán)體體、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位用用于于辦辦理理行行政政事事務(wù)務(wù)或或從從事事各各類類業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)的的建建筑筑物物，，一一般般又又稱稱之之為為寫寫字字樓樓。。特點(diǎn)點(diǎn)是是地地理理位位置置好好、、物物業(yè)業(yè)檔檔次次高高、、整整體體形形象象好好、、機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備多多、、使使用用人人員員不不固固定定、、社社會(huì)會(huì)關(guān)關(guān)系系復(fù)復(fù)雜雜、、人人員員素素質(zhì)質(zhì)參參差差不不齊齊、、人人流流量量大大、、財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)數(shù)數(shù)額額大大等等等等。。視頻頻———酒店店、、寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)25第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.4不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)商業(yè)物業(yè)分類類（1）市市級(jí)級(jí)購(gòu)購(gòu)物物中中心心（2）地地區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)物物商商場(chǎng)場(chǎng)（3）居居住住區(qū)區(qū)商商場(chǎng)場(chǎng)（4）林林立立服服務(wù)務(wù)性性商商店店（5）特特色色商商店店26第九九章章物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)9.4不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)商業(yè)物業(yè)服務(wù)務(wù)特特點(diǎn)點(diǎn)（1）進(jìn)進(jìn)出出人人員員無無法法控控制制、、成成分分復(fù)復(fù)雜雜，，安安全全、、