房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)企業(yè)卓越管理系列之現(xiàn)實(shí)的的案例例——繁榮與與危機(jī)機(jī)，距距離如如此之之近A公司基基本情情況業(yè)績(jī)?cè)鲈鲩L(zhǎng)國(guó)內(nèi)一一線城城市小小有名名氣的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)為為主業(yè)業(yè)的集集團(tuán)公公司，，成立立于1997年相繼開(kāi)開(kāi)發(fā)了了市中中心核核心區(qū)區(qū)7個(gè)住宅宅類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目、、2006年進(jìn)入入多項(xiàng)項(xiàng)目同同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)（（3個(gè)以上上），，截止止到2007年底，，總開(kāi)開(kāi)發(fā)量量將達(dá)達(dá)到500萬(wàn)平方方米2007年底，，已經(jīng)經(jīng)發(fā)展展為擁?yè)碛锌偪傎Y產(chǎn)產(chǎn)近60億元，，涵蓋蓋房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)、、物業(yè)業(yè)管理理、商商貿(mào)代代理、、綜合合投資資業(yè)務(wù)務(wù)的大大型集集團(tuán)企企業(yè)2007年A股IPO方案報(bào)報(bào)證監(jiān)監(jiān)會(huì)、、準(zhǔn)備備上發(fā)發(fā)行委委審批批（但但10月被被迫迫暫暫停停））1999年-2007年：：銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入復(fù)復(fù)合合增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率40%、總總資資產(chǎn)產(chǎn)復(fù)復(fù)合合增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率67%A公司司的的快快速速發(fā)發(fā)展展與與行行業(yè)業(yè)的的景景氣氣行行情情一一致致但是是，，公公司司在在進(jìn)進(jìn)入入多多項(xiàng)項(xiàng)目目同同時(shí)時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)之之后后，，管管理理矛矛盾盾逐逐漸漸凸凸現(xiàn)現(xiàn)、、項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施中中的的問(wèn)問(wèn)題題大大量量出出現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)幾幾乎乎全全面面下下滑滑管理理矛矛盾盾———總部部和和項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位不不清清晰晰，，““有有些些工工作作總總部部和和項(xiàng)項(xiàng)目目搶搶著著干干，，有有些些工工作作又又都都等等著著干干””大量量新新員員工工對(duì)對(duì)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)和和文文化化的的稀稀釋釋?zhuān)?，各各個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的操操作作水水平平差差異異很很大大、、完完全全依依賴(lài)賴(lài)于于項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理的的能能力力失敗敗的的教教訓(xùn)訓(xùn)在在多多個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目同同時(shí)時(shí)出出現(xiàn)現(xiàn)………“我我們們做做了了十十年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，最最大大的的問(wèn)問(wèn)題題不不是是不不知知道道怎怎么么做做項(xiàng)項(xiàng)目目，，而而是是不不知知道道如如何何管管理理項(xiàng)項(xiàng)目目、、尤尤其其是是同同時(shí)時(shí)管管理理多多個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目””———總經(jīng)經(jīng)理理/2008年，，受受整整體體行行業(yè)業(yè)狀狀況況的的影影響響，，A公司司可可謂謂““流流年年不不利利””，，多多方方面面的的問(wèn)問(wèn)題題接接踵踵爆爆發(fā)發(fā)由于于異異地地項(xiàng)項(xiàng)目目始始終終控控制制不不力力，，在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)了了一一期期7.6萬(wàn)平平米米住住宅宅之之后后停停工工，，尋尋求求出出讓讓近8萬(wàn)計(jì)計(jì)劃劃在在07年下下半半年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，由由于于項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃延延遲遲，，08年5月才才陸陸續(xù)續(xù)達(dá)達(dá)到到銷(xiāo)銷(xiāo)售售條條件件，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格（（均均價(jià)價(jià)））從從07年預(yù)預(yù)期期的的1.8萬(wàn)，，調(diào)調(diào)整整到到1.35萬(wàn)，，賬賬面面““損損失失””3.6億由于于08年銀銀行行信信貸貸控控制制和和自自身身項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售不不利利，，公公司司現(xiàn)現(xiàn)金金流流非非常常緊緊張張，，本本地地一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目也也被被迫迫停停工工(項(xiàng)目目總總經(jīng)經(jīng)理理離離職職)管理理矛矛盾盾突突出出，，06年后后空空降降高高管管全全部部離離職職或或辭辭退退………在一一個(gè)個(gè)繁繁榮榮的的市市場(chǎng)場(chǎng)背背景景下下，，糟糟糕糕的的項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理僅僅僅僅意意味味著著““少少一一點(diǎn)點(diǎn)兒兒、、晚晚一一點(diǎn)點(diǎn)兒兒、、難難受受一一點(diǎn)點(diǎn)兒兒””；；而而當(dāng)當(dāng)行行業(yè)業(yè)回回歸歸到到最最基基本本的的商商業(yè)業(yè)邏邏輯輯之之后后，，一一個(gè)個(gè)失失敗敗的的項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理也也許許意意味味著著死死亡亡——中國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)的生命力力和抗風(fēng)險(xiǎn)能能力也許并沒(méi)沒(méi)有我們現(xiàn)在在感覺(jué)得如此此良好！“潮水退去的的時(shí)候，才知知道誰(shuí)在裸泳泳”我們的困惑A公司的疑惑與與問(wèn)題其實(shí)在在很多企業(yè)普普遍存在，A公司的困境也也許我們正在在或是即將一一樣面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何控制項(xiàng)目目目標(biāo)的達(dá)成成(進(jìn)度控制\質(zhì)量控制\風(fēng)險(xiǎn)控制)，尤其是多項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作作如何實(shí)現(xiàn)管理理復(fù)制，復(fù)制制項(xiàng)目的成功功經(jīng)驗(yàn)\避免項(xiàng)目的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)和失失敗重現(xiàn)如何使項(xiàng)目管管理更有效（（多快好省穩(wěn)穩(wěn)）如何快速推進(jìn)進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化？……賽普咨詢(xún)?nèi)绾文苡行仆七M(jìn)流程體系系如何提升咨詢(xún)?cè)兊膬r(jià)值如何在短期內(nèi)內(nèi)幫助客戶(hù)迅迅速提升項(xiàng)目目管理能力，，簡(jiǎn)單、有效效、快速找到管理變革革的切入點(diǎn)……一整套對(duì)項(xiàng)目目如何管理的的方法論及配配套工具今天，我們就就試圖在“如如何管理項(xiàng)目目”方面進(jìn)行行一些探討房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理2009年02月通過(guò)今天的研研討，我們可可以了解到一、是什么？？——房地產(chǎn)企業(yè)““項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”的概念念及核心內(nèi)容容二、如何做？？——解析房地產(chǎn)企企業(yè)的“項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理””構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”理念的的提出關(guān)于“項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理”一、是什么？？——房地產(chǎn)企業(yè)““項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”的概念念及核心內(nèi)容容二、如何做？？——解析房地產(chǎn)企企業(yè)的“項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理””構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”理念的的提出什么是“運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理”運(yùn)營(yíng)——西方學(xué)者把有有形產(chǎn)品的生生產(chǎn)稱(chēng)為““production””或“manufacturing”，而將提供服服務(wù)的活動(dòng)稱(chēng)稱(chēng)為“operations””；現(xiàn)在的趨勢(shì)勢(shì)是將兩者者均稱(chēng)為““operations即運(yùn)營(yíng)”運(yùn)營(yíng)管理——就是對(duì)“運(yùn)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)”的的規(guī)劃、控制制和評(píng)估，是是與產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)提供供密切相關(guān)的的各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。輸入輸出資源(社會(huì)規(guī)則)許可有形產(chǎn)品服務(wù)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、新新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、、采購(gòu)供應(yīng)、、生產(chǎn)制造、、產(chǎn)品配送直直至售后服務(wù)務(wù)規(guī)劃/控制和評(píng)估運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的的”運(yùn)營(yíng)管理”，主要是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)動(dòng)的規(guī)劃、控控制和評(píng)估住宅/寫(xiě)字樓/商鋪/酒店……物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)……運(yùn)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)取得產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售產(chǎn)品交付與服務(wù)一般意義的運(yùn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)所必須完完成的：成本本/采購(gòu)/外部程序人力/資金/……土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)……運(yùn)營(yíng)管理——究竟包含哪些些內(nèi)容？？？？？輸入輸出運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)龍湖運(yùn)營(yíng)管理理中心的7項(xiàng)內(nèi)容（2009年進(jìn)行了調(diào)整整——七巧板）討論:您認(rèn)為您所在在公司的是否否有必要成立立運(yùn)營(yíng)管理部部？如果成立運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理部，您您認(rèn)為該部門(mén)門(mén)的職能應(yīng)該該包含哪些？？我們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的理理解房地產(chǎn)企業(yè)““項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”,本質(zhì)應(yīng)該是是是貫穿于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的管理行行為，對(duì)各個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的的共性管理行行為,構(gòu)成了“項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理””的核心內(nèi)容容房地產(chǎn)價(jià)值鏈ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01輸出輸入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策(會(huì)議)體系項(xiàng)目評(píng)估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸出輸入輸出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系我們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的定定義:三大功能、六六大體系“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”有別與與“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)””和相關(guān)的““專(zhuān)業(yè)活動(dòng)””，主要表現(xiàn)現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)規(guī)劃、控制和和評(píng)估規(guī)劃控制評(píng)估QCTPA計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系工具和手段——Ⅰ信息管理回顧：龍湖““運(yùn)營(yíng)管理理體系”的7項(xiàng)內(nèi)容龍湖的”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理”包括了專(zhuān)業(yè)管管理和運(yùn)營(yíng)管管理兩個(gè)平臺(tái)臺(tái)的部分職能能項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理的重要性日日益受到房地地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)關(guān)注華遠(yuǎn)--運(yùn)營(yíng)管理部（04年成立計(jì)劃信息部，06年更名）首創(chuàng)--運(yùn)營(yíng)管理中心（04年成立，偏成本管理，05年職能調(diào)整）世茂—營(yíng)運(yùn)管理部（06年成立）華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)管理部（07年成立）綜合計(jì)劃管理（含中期規(guī)劃）部門(mén)績(jī)效評(píng)價(jià)流程管理公司制度管理戰(zhàn)略管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理客戶(hù)滿(mǎn)意度管理銷(xiāo)售定價(jià)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理項(xiàng)目實(shí)施檢察管理合作供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)流程體系管理信息化管理組織管理計(jì)劃管理資本運(yùn)作與管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理流程建設(shè)與管理信息化管理案例：沿海集集團(tuán)2007年“推進(jìn)項(xiàng)目目運(yùn)籌管理、、項(xiàng)目加速戰(zhàn)戰(zhàn)略”的前后后對(duì)比項(xiàng)目提速，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程程碑節(jié)點(diǎn)（按按時(shí)）完成率率較06年度提升45%。8個(gè)項(xiàng)目按期竣竣工，竣工面面積80.5萬(wàn)平米，較06年度上升70%。序號(hào)07年度實(shí)現(xiàn)竣工項(xiàng)目備注1華南項(xiàng)目1期2

華南項(xiàng)目2期3華中項(xiàng)目一：1期4

華中項(xiàng)目二：3期從開(kāi)工到竣工9個(gè)月5

華北項(xiàng)目一：5期從開(kāi)工到竣工14個(gè)月6華北項(xiàng)目一：3期從開(kāi)工到竣工19個(gè)月7東北項(xiàng)目：6期8華東項(xiàng)目1期一、是什么？？——房地產(chǎn)企業(yè)““項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”的概念念及核心內(nèi)容容二、如何做？？——解析房地產(chǎn)企企業(yè)的“項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理””構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”理念的的提出回顧：項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的三三大功能、六六大體系P-流程管理體系系T-計(jì)劃管理體系系Q-成果管理體系系C-決策會(huì)議體系系A(chǔ)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系系I-信息管理體系系房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理體系整整體框架強(qiáng)化房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)效能，搭建建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理平臺(tái)，策策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理體系，，協(xié)助企業(yè)全全面掌握項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理的的方法論和工工具目標(biāo)原則方法戰(zhàn)略導(dǎo)向原則則精精簡(jiǎn)高效原原則分分級(jí)管理原則則系系統(tǒng)協(xié)同原原則組織保證，搭搭建平臺(tái)基于流程活動(dòng)動(dòng)的深入分析析，系統(tǒng)規(guī)劃劃六大體系，，設(shè)計(jì)有序執(zhí)執(zhí)行的制度保保障體系流程管理計(jì)劃管理會(huì)議管理信息管理項(xiàng)目評(píng)估成果管理基于流程活動(dòng)動(dòng)分析體系策劃執(zhí)行保障體系系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理之——組織管理/房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)作管理的四四個(gè)平臺(tái)資源管理平臺(tái)專(zhuān)業(yè)管理平臺(tái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)

資金資源

人力資源

品牌資源信息資源

供應(yīng)商資源

公共關(guān)系資源……

產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理

技術(shù)管理

成本管理

采購(gòu)管理

營(yíng)銷(xiāo)管理客戶(hù)服務(wù)管理……P-流程管理體系T-計(jì)劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會(huì)議體系A(chǔ)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系I-信息管理體系……項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須完成的：成本/采購(gòu)/外部程序方案設(shè)計(jì)獲取并整合核心資源，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督、控制、評(píng)估活動(dòng)（而非開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動(dòng)）案例分析：萬(wàn)萬(wàn)科的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部…………項(xiàng)目部項(xiàng)目部萬(wàn)科的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)項(xiàng)目評(píng)價(jià)（考核）：集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭），季度+年度城市公司層面-總辦牽頭負(fù)責(zé)，季度+年度信息化管理：集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負(fù)責(zé)城市公司層面-總經(jīng)理辦公室流程管理：集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前各部門(mén)按職能各自管理城市公司層面-總經(jīng)理辦公室計(jì)劃管理：集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭）城市公司層面-計(jì)劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部對(duì)接決策會(huì)議和成果管理，集團(tuán)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的職能管理部門(mén)，主要靠各專(zhuān)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、相關(guān)的決策制度決定萬(wàn)科集團(tuán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)的特點(diǎn)點(diǎn)——投資控制型總部功能定位運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)投資控制型——主要關(guān)注項(xiàng)目是否滿(mǎn)足投資意愿、以及當(dāng)年度財(cái)務(wù)表現(xiàn)；幾乎不介入項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)-戰(zhàn)略采購(gòu)除外項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)委員會(huì)（財(cái)務(wù)牽頭）流程信息部投資決策會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃（全期+各年度），季度評(píng)價(jià)案例分析：龍龍湖的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)(ProjectManagementOffice)地區(qū)公司項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)機(jī)構(gòu)。PMO最高負(fù)責(zé)人（（主持人）：：區(qū)域公司總總經(jīng)理。當(dāng)PMO其他成員之間間不能達(dá)成共共識(shí)、不能實(shí)實(shí)現(xiàn)相互承諾諾、資源不能能完成相互支支持和配置時(shí)時(shí)，由PMO最高負(fù)責(zé)人作作最后的決定定。PMO召集人：是地地區(qū)公司項(xiàng)目目管理的總牽牽頭人，也是是PMO會(huì)議召集人，，通常也兼任任地區(qū)公司項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)專(zhuān)員、定義義地區(qū)知識(shí)管管理員，其權(quán)權(quán)限職責(zé)將在在集團(tuán)的PMO系統(tǒng)和知識(shí)管管理體系中。。PMO的運(yùn)作形式：：主要是由各各種PMO會(huì)議組成。集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)發(fā)展部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營(yíng)銷(xiāo)管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理地區(qū)PMO項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)體體系－通過(guò)PMO協(xié)調(diào)總部功能定位運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)項(xiàng)目監(jiān)管型—不介入項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)-戰(zhàn)略采購(gòu)除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項(xiàng)目決策點(diǎn)（如方案、營(yíng)銷(xiāo)總案等）管理委員會(huì)（戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部之運(yùn)營(yíng)中心（3人）承擔(dān)日常職責(zé)）戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部之運(yùn)營(yíng)中心（投資跟蹤評(píng)價(jià)+項(xiàng)目計(jì)劃+流程+信息化+知識(shí)管理等）項(xiàng)目計(jì)劃（全期+各年度），月度簡(jiǎn)報(bào)關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理+決策會(huì)議管理+知識(shí)管理龍湖運(yùn)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)的特點(diǎn)——項(xiàng)目監(jiān)控型案例分析：華華遠(yuǎn)的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)華遠(yuǎn)的本地項(xiàng)項(xiàng)目管理模式式是“平衡矩矩陣式”——項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工工程實(shí)施（含含施工圖），，專(zhuān)業(yè)部門(mén)的的協(xié)調(diào)，主要要依靠項(xiàng)目總總監(jiān)運(yùn)營(yíng)管理部：：計(jì)劃管理+流程管理+信息化管理，，其中計(jì)劃的的編制、協(xié)調(diào)調(diào)職能發(fā)揮較較為明顯總部功能定位運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)項(xiàng)目操作型—矩陣式，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工，專(zhuān)業(yè)部門(mén)配合；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋項(xiàng)目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過(guò)程計(jì)劃的細(xì)化編制、協(xié)調(diào)等公司高層＋項(xiàng)目總監(jiān)組成項(xiàng)目管理核心層運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃管理+流程管理+信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯）項(xiàng)目計(jì)劃（全期+各年度），總部組織；執(zhí)行計(jì)劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批深入到項(xiàng)目操作層面——流程責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)+主要決策+專(zhuān)業(yè)操作系統(tǒng)華遠(yuǎn)總部運(yùn)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)的特點(diǎn)點(diǎn)——項(xiàng)目操作型對(duì)三類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理模式式的總結(jié)項(xiàng)目操作型項(xiàng)目監(jiān)管型投資監(jiān)控型操作項(xiàng)目—華遠(yuǎn)監(jiān)管項(xiàng)目—龍湖投資項(xiàng)目—萬(wàn)科職責(zé)分工運(yùn)營(yíng)控制型總部＋項(xiàng)目部部／項(xiàng)目公司司，項(xiàng)目管理理模式多職能能制或矩陣制制管控特點(diǎn)運(yùn)營(yíng)控制型（（弱價(jià)值鏈控控制）或戰(zhàn)略略控制型總部＋城市公公司職責(zé)分工投資決策計(jì)劃編制／監(jiān)監(jiān)控+業(yè)務(wù)決策+成果標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目操作運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)投資決策計(jì)劃規(guī)劃／監(jiān)監(jiān)控+業(yè)務(wù)決策+成果標(biāo)準(zhǔn)投資決策計(jì)劃審批／監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略管控型或或投資管控型型總部＋城市公公司或三級(jí)架架構(gòu)職責(zé)分工健全完善執(zhí)行行保障體系，，計(jì)劃的組織織編制、協(xié)調(diào)調(diào)、督辦職能能比較突出常見(jiàn)的職能承承擔(dān)部門(mén)－總總辦、工程程管理部或單單獨(dú)成立運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)特點(diǎn)健全計(jì)劃監(jiān)控控機(jī)制、提高高項(xiàng)目決策質(zhì)質(zhì)量和效果、、健全信息上上報(bào)機(jī)制常見(jiàn)職能承擔(dān)擔(dān)部門(mén)—總辦、運(yùn)營(yíng)管管理部（較少少在工程系統(tǒng)統(tǒng)）建立項(xiàng)目投資資跟蹤評(píng)價(jià)系系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)計(jì)劃監(jiān)控實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目投資目目標(biāo)以及當(dāng)年年度的財(cái)務(wù)表表現(xiàn)常見(jiàn)職能承擔(dān)擔(dān)部門(mén)—財(cái)務(wù)管理部、、投資管理部部企業(yè)在構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)時(shí)需關(guān)注幾幾個(gè)問(wèn)題管控思路決定定了總部的功功能和項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理模式式項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理模式?jīng)Q定運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的職職能和管理深深度職能和管理深深度決定了由由哪個(gè)部門(mén)承承擔(dān)更適合但無(wú)論怎么設(shè)設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理理部門(mén)，我們們都應(yīng)該意識(shí)識(shí)到運(yùn)營(yíng)管理理部門(mén)不是一個(gè)負(fù)責(zé)責(zé)某一方面專(zhuān)專(zhuān)職業(yè)務(wù)的職職能部門(mén)（不不是第二個(gè)工工程管理部或或第二個(gè)總經(jīng)經(jīng)理辦公室）），它是公司司決策層的參參謀和智囊總是站在公司司層面、戰(zhàn)略略的高度，運(yùn)運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理體系系，從全面經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的角角度來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題、分析問(wèn)問(wèn)題并協(xié)調(diào)相相關(guān)職能部門(mén)門(mén)或項(xiàng)目公司司提出解決問(wèn)問(wèn)題的建議是一個(gè)定規(guī)則則、搭平臺(tái)、、管計(jì)劃、促促糾偏的工作作團(tuán)隊(duì)是銜接宏觀戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)和微微觀項(xiàng)目實(shí)施施的紐帶項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理之——流程管理流程分析是構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系的基礎(chǔ)礎(chǔ)基于流程活動(dòng)的深入分析，系統(tǒng)規(guī)劃六大體系，設(shè)計(jì)有序執(zhí)行的制度保障體系流程管理計(jì)劃管理會(huì)議管理信息管理項(xiàng)目評(píng)估成果管理基于流程活動(dòng)分析體系策劃執(zhí)行保障體系流程分析是構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系的基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動(dòng)（具有矢量屬性）輸入輸出業(yè)務(wù)活動(dòng)績(jī)效評(píng)估從工作流的角角度看，各個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立活活動(dòng)之間耦合合，需要“控控制”或曰““啟動(dòng)”，在在日常管理中中常常體現(xiàn)為為“決策”從工作流的角角度看，每一一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)是一個(gè)矢量量，具有兩方方面要素，即即方向和量度度；方向是緊緊前/緊后節(jié)點(diǎn)，量量度是時(shí)間回顧——流程分析是構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系的基礎(chǔ)礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)““項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”,本質(zhì)應(yīng)該是是是貫穿于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的管理行行為，對(duì)各個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的的共性管理行行為,構(gòu)成了“項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理””的核心內(nèi)容容房地產(chǎn)價(jià)值鏈鏈ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01輸出輸入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策(會(huì)議)體系項(xiàng)目評(píng)估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸出輸入輸出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系專(zhuān)題研究（此部分未來(lái)來(lái)得及好好做做,仍待完善）賽普對(duì)國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程的研研究設(shè)計(jì)配合采購(gòu)策劃、總總包監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)地質(zhì)勘查、七七通一平、施施工準(zhǔn)備及樁樁基等工程施施工項(xiàng)目論證階段段項(xiàng)目策劃階段段方案設(shè)計(jì)階段段工程管理階段段項(xiàng)目取得主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙竣工產(chǎn)品交付階段段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證證項(xiàng)目取得市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總案案、項(xiàng)目推廣廣方案策劃銷(xiāo)售前準(zhǔn)備（（含前期客戶(hù)戶(hù)積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工工至具備預(yù)售售條件工程施工至竣竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配配合工程施工配合合、銷(xiāo)售配合合及入伙配合合銷(xiāo)售事務(wù)管理理成本前期成本估算算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本本控制及測(cè)算算、形成控制制性目標(biāo)成本本確定合約框架動(dòng)態(tài)成本管理理工程實(shí)施階段段的成本管理理結(jié)算產(chǎn)品交付管理理入住事務(wù)管理理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可可證國(guó)有土地使用用證規(guī)劃許可證開(kāi)工許可證（（基礎(chǔ)提前前施工報(bào)建））辦理房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記記工程施工配合物業(yè)方案策劃劃、設(shè)計(jì)配合合、物業(yè)公司司選聘銷(xiāo)售配合工程條件評(píng)估估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)態(tài)管理項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃劃（含項(xiàng)目計(jì)劃劃）景觀/精裝專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)、部品策劃劃初設(shè)-施工圖階段內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目策劃會(huì)方案評(píng)審會(huì)銷(xiāo)售管理階段段VAC模型——賽普總結(jié)的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基基本模式（7階段、7專(zhuān)業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）階段1——項(xiàng)目投資論證證階段PD（Project-development）階段2——項(xiàng)目策劃階段段PS（Project-scheme）階段3——方案設(shè)計(jì)階段段（scheme-design）階段4——初設(shè)-施工圖階段ED&CD（extended–preliminary-design&construction-drawing-design）階段5——銷(xiāo)售管理階段段M&S（Market&salesmanagement）階段6——工程管理階段段CEM（Construction-Engineeringmanagement）正負(fù)0示范區(qū)開(kāi)放達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目亮相首次工地開(kāi)放放日竣工驗(yàn)收(前有園林市政政\精裝)/階段7——產(chǎn)品交付階段段PD（Productdelivery）內(nèi)部驗(yàn)收模擬驗(yàn)收物業(yè)移交集中入住資產(chǎn)移交項(xiàng)目后評(píng)估兩個(gè)會(huì)議:1、項(xiàng)目交付方方案評(píng)審會(huì)2、項(xiàng)目后評(píng)估估會(huì)議賽普對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)鍵活動(dòng)的的研究《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵活動(dòng)動(dòng)分析表》專(zhuān)題研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企企業(yè)流程管理理的三個(gè)階段段房地產(chǎn)企業(yè)流流程管理的三三個(gè)階段現(xiàn)階段，30%以上的企業(yè)沒(méi)沒(méi)有達(dá)到模塊塊化的規(guī)范管管理，70％以上企業(yè)沒(méi)沒(méi)有達(dá)到協(xié)同同管理階段，，而一些標(biāo)桿桿房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入流程的效效能管理階段段房地產(chǎn)E網(wǎng)第一次跨越——從模塊管理到到協(xié)同管理房地產(chǎn)企業(yè)的的規(guī)范化管理理，常常是從從專(zhuān)業(yè)線的自自發(fā)性規(guī)范化化開(kāi)始的，解解決了“從無(wú)無(wú)序到有序””的基本問(wèn)題題，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)特特點(diǎn)設(shè)計(jì)管理規(guī)定成本管理規(guī)定工程管理規(guī)定采購(gòu)管理規(guī)定項(xiàng)目發(fā)展管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理規(guī)定營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)定客服管理規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專(zhuān)業(yè)綜合決策并行運(yùn)作始終貫穿快速開(kāi)發(fā)要求各專(zhuān)業(yè)高度配合專(zhuān)業(yè)耦合，相互制約影響……模塊管理最大大的問(wèn)題在于于,沒(méi)有系統(tǒng)解決決專(zhuān)業(yè)與專(zhuān)業(yè)業(yè)之間的協(xié)作作這一階段房地地產(chǎn)企業(yè)在流流程管理方面面的關(guān)注點(diǎn)縱深發(fā)展——流程規(guī)范化和和精細(xì)化橫向發(fā)展——強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)協(xié)同同“以項(xiàng)目前期論論證為例”縱深發(fā)展——流程的規(guī)范化化和精細(xì)化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察察收集地塊信息息地塊現(xiàn)場(chǎng)照片項(xiàng)目盡職調(diào)查查土地屬性分析析土地方工商調(diào)調(diào)查債權(quán)債務(wù)調(diào)查查自然條件信息息社會(huì)條件信息息項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估對(duì)項(xiàng)目獲取過(guò)過(guò)程中的17類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估市場(chǎng)與產(chǎn)品分析相關(guān)工作前置置開(kāi)展建立新項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算算模型，通過(guò)過(guò)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行分析，，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算算。項(xiàng)目可研內(nèi)容容指引：項(xiàng)目可行性研研究過(guò)程關(guān)鍵鍵點(diǎn)人員：相關(guān)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人員（市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)設(shè)計(jì)、成本、、財(cái)務(wù)）組成成新項(xiàng)目發(fā)展展小組，以項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展小組組的形式開(kāi)展展可行性研究究工作，提高高各專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)效率；過(guò)程：提前制制定可行性研研究計(jì)劃；結(jié)果：建立固固定的項(xiàng)目可可行性報(bào)告模模板；項(xiàng)目可研內(nèi)容容指引：橫向發(fā)展——基于VAC模型的協(xié)同管管理設(shè)計(jì)配合采購(gòu)策劃、總總包監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)地質(zhì)勘查、七七通一平、施施工準(zhǔn)備及樁樁基等工程施施工項(xiàng)目論證階段段項(xiàng)目策劃階段段方案設(shè)計(jì)階段段工程管理階段段項(xiàng)目取得主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙竣工產(chǎn)品交付階段段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證證項(xiàng)目取得市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位位規(guī)劃要要點(diǎn)/規(guī)劃劃草案案項(xiàng)目定定位概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總總案、、項(xiàng)目目推廣廣方案案策劃劃銷(xiāo)售前前準(zhǔn)備備（含含前期期客戶(hù)戶(hù)積累累）方案設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工至至具備備預(yù)售售條件件工程施施工至至竣工工驗(yàn)收收銷(xiāo)售及及入伙伙配合合工程施施工配配合、、銷(xiāo)售售配合合及入入伙配配合銷(xiāo)售事事務(wù)管管理成本前期成成本估估算測(cè)算設(shè)計(jì)階階段成成本控控制及及測(cè)算算、形形成控控制性性目標(biāo)標(biāo)成本本確定定合約框框架動(dòng)態(tài)成成本管管理工程實(shí)實(shí)施階階段的的成本本管理理結(jié)算產(chǎn)品交交付管管理入住事事務(wù)管管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)規(guī)劃許許可證證國(guó)有土土地使使用證證規(guī)劃許許可證證開(kāi)工許許可證證（基基礎(chǔ)礎(chǔ)提前前施工工報(bào)建建）辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售許可可證產(chǎn)權(quán)初初始登登記工程施工工配合合物業(yè)方方案策策劃、、設(shè)計(jì)計(jì)配合合、物物業(yè)公公司選選聘銷(xiāo)售配配合工程條條件評(píng)評(píng)估投資估估算投資目目標(biāo)執(zhí)執(zhí)行監(jiān)監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃動(dòng)動(dòng)態(tài)管管理項(xiàng)目后后評(píng)估估項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)策策劃（含項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃））景觀/精裝專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)、、部品品策劃劃初設(shè)-施工圖圖階段段內(nèi)部立立項(xiàng)項(xiàng)目策策劃會(huì)會(huì)方案評(píng)評(píng)審會(huì)會(huì)銷(xiāo)售管管理階階段萬(wàn)科的的7對(duì)眼睛睛John：…………在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的環(huán)環(huán)境里里取勝勝，需需要我我們給客戶(hù)戶(hù)的定定位一一定要精精確，令顧顧客一一走進(jìn)進(jìn)門(mén)說(shuō)說(shuō)這正正是我我要的的房子子?！褪瞧咂邔?duì)眼眼睛的的意義義，精精確的的產(chǎn)品品定位位?！邔?duì)眼眼睛是是打乒乓乓球式式的設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程，，這時(shí)我我們已已經(jīng)知道道客戶(hù)戶(hù)的情情況和和價(jià)格格的定定位，，為客客戶(hù)設(shè)設(shè)計(jì)一一個(gè)完美美的房房子的的過(guò)程程。我們通通過(guò)這這個(gè)過(guò)過(guò)程，，在乒乒乓球球式的的對(duì)話(huà)話(huà)，先先是市市場(chǎng)做市市場(chǎng)的的，然然后建建筑的的提出出意見(jiàn)見(jiàn)，成成本的的說(shuō)出出意見(jiàn)，，所以每每一對(duì)對(duì)眼睛睛，每每一個(gè)個(gè)人都都是在在對(duì)最最后成品的的規(guī)劃劃做貢貢獻(xiàn)，，我們材材料有有很多多很多多的特特點(diǎn)，，但是做做這個(gè)個(gè)成本本的預(yù)預(yù)算的的人，，說(shuō)不不行，，太貴貴了，，做不起起?；蚧蛘咪N(xiāo)銷(xiāo)售的的說(shuō)我我們有有這個(gè)個(gè)特征征才能能賣(mài)得得好，然然后做做風(fēng)水水的說(shuō)說(shuō)，不不能省省，這這個(gè)少少了，，就會(huì)會(huì)很不好好等等等，所所以這這樣對(duì)對(duì)話(huà)的的過(guò)程程是翻翻來(lái)復(fù)復(fù)去，，要開(kāi)無(wú)無(wú)數(shù)次次的會(huì)會(huì)議，，我們們叫做做產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)發(fā)委員員會(huì)過(guò)程程。打乒乓乓球的的過(guò)程程每一個(gè)個(gè)人都都是在在對(duì)最最后成成品的的規(guī)劃劃做貢貢獻(xiàn)⑴項(xiàng)目戰(zhàn)略要求⑵財(cái)務(wù)指標(biāo)要求⑶項(xiàng)目土地屬性分析⑷客戶(hù)對(duì)土地屬性需求分析⑸競(jìng)品客戶(hù)及產(chǎn)品分析⑹客戶(hù)初選定位⑺項(xiàng)目成本分析⑼項(xiàng)目客戶(hù)定位⑽項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案分析⑻項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析規(guī)劃方案產(chǎn)品解決方案市場(chǎng)/客戶(hù)角角度產(chǎn)品技技術(shù)角角度項(xiàng)目投投資角角度產(chǎn)品系系列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客戶(hù)細(xì)細(xì)分研研究市場(chǎng)研研究建建議產(chǎn)品策策劃建建議業(yè)態(tài)建建議客群定定位及及主力力店初初步意意向產(chǎn)品建建議(平面規(guī)規(guī)劃\系統(tǒng)配配置\單體功功能)競(jìng)品分分析場(chǎng)地/密度指指標(biāo)分分析平面規(guī)規(guī)劃初初步方方案單體功功能及及配置置范本調(diào)調(diào)研開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏和和開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度度成本測(cè)測(cè)算方方案產(chǎn)品需需求深深化（（含項(xiàng)項(xiàng)目客客戶(hù)模模型研研究））概念設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方案戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)選選擇/持有或或出售售比例例開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方案建建議現(xiàn)金流流要求求事實(shí)上上，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)配配合是是個(gè)持持續(xù)的的過(guò)程程龍湖階階段評(píng)評(píng)審會(huì)會(huì)——項(xiàng)目啟啟動(dòng)會(huì)會(huì)（多多專(zhuān)業(yè)業(yè)多專(zhuān)專(zhuān)案綜綜合））投資測(cè)算市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級(jí)計(jì)劃成本測(cè)算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《風(fēng)險(xiǎn)顯化及預(yù)案》《市場(chǎng)定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開(kāi)放計(jì)劃》《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃》(提交到計(jì)劃系統(tǒng))《項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）》(提交到成本系統(tǒng))《投資分析模型（啟動(dòng)版）》模仿、、復(fù)制制項(xiàng)目目：取取得土土地（（第一一筆土土地款款支付付）后后20個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)。創(chuàng)新項(xiàng)項(xiàng)目、、新公公司第第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目、商商業(yè)面面積超超過(guò)5萬(wàn)平米米（不不計(jì)社社區(qū)商商業(yè)門(mén)門(mén)面））：取取得土土地（（第一一筆土土地款款支付付）后45個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)。第二次次跨越越——從協(xié)同同管理理到效效能管管理如何使使流程程更有有價(jià)值值——有序/有效/高效如何根根據(jù)公公司戰(zhàn)戰(zhàn)略進(jìn)進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)流流程改改造流程不不在于于多而而在于于有用用流程不不在于于細(xì)而而在于于有效效原設(shè)計(jì)計(jì)流程程－20份現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)流程程－7份我們需需要關(guān)關(guān)注什什么？？原流程程審批批環(huán)節(jié)節(jié)－7個(gè)現(xiàn)現(xiàn)流程程審批批環(huán)節(jié)節(jié)3－6CPCPCPCPCP案例（（宏觀觀）——萬(wàn)科基基于項(xiàng)項(xiàng)目加加速需需求的的流程程改造造支持項(xiàng)項(xiàng)目加加速的的三大大工具具對(duì)于非非創(chuàng)新新項(xiàng)目目,在項(xiàng)目目取得得前完完成產(chǎn)產(chǎn)品定定位和和概念念方案案,對(duì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品基基本可可以達(dá)達(dá)到方方案設(shè)設(shè)計(jì)深深度(項(xiàng)目取取得后后縮短短1.5個(gè)月定定位設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)間按按)案例（（中觀觀）——某商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司司對(duì)關(guān)關(guān)鍵流流程的的規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)資金金平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)投資資回回收收期期項(xiàng)目目NPV理論論最最大大值值F（項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)支支出出,商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)回回款款,商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)支支出出））項(xiàng)目目權(quán)權(quán)益益/屆時(shí)時(shí)年年均均凈凈利利潤(rùn)潤(rùn)屆時(shí)時(shí)出出售售價(jià)價(jià)格格+屆時(shí)時(shí)NPV項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)支支付付↓項(xiàng)目目取取得得至至商商業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)始始經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)時(shí)時(shí)間間↓商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)回回款款↑商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)支支出出↓開(kāi)發(fā)發(fā)階階段段無(wú)無(wú)效效成成本本↓商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收入入↑商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本↓合理理控控制制經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性支支出出屆時(shí)時(shí)資資產(chǎn)產(chǎn)估估值值↑屆時(shí)時(shí)NPV↑表示示商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)的的敏敏感感因因素素(敏感感性性分分析析\結(jié)合合關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性分分析析),亦可可視視為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)/經(jīng)營(yíng)營(yíng)特特有有的的KPI（與與銷(xiāo)銷(xiāo)售售型型開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)相相比比））上述述分分析析時(shí)時(shí)，，假假定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資總總額額目目標(biāo)標(biāo)已已確確定定、、公公司司權(quán)權(quán)益益乘乘數(shù)數(shù)相相對(duì)對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定3-重要影響，2-強(qiáng)相關(guān)，1-弱相關(guān)商業(yè)開(kāi)發(fā)/經(jīng)營(yíng)活動(dòng)綜合評(píng)分項(xiàng)目取得至商業(yè)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間開(kāi)發(fā)階段無(wú)效成本營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本屆時(shí)資產(chǎn)估值20%10%50%10%10%論證策劃階段項(xiàng)目論證2.022222項(xiàng)目拓展0.21

項(xiàng)目深化定位2.6323

3經(jīng)營(yíng)模式研究1.61

222前期客戶(hù)拓展1.422121設(shè)計(jì)管理階段概念設(shè)計(jì)2.031212規(guī)劃設(shè)計(jì)2.631313單體方案2.631313初步設(shè)計(jì)1.732122施工圖設(shè)計(jì)0.813

21景觀設(shè)計(jì)1.011111其他專(zhuān)項(xiàng)工作0.921

22項(xiàng)目施工階段客戶(hù)洽商0.933

招商推廣階段招商策劃2.422321招商推廣/項(xiàng)目推廣0.63

集中招商2.631313商業(yè)經(jīng)營(yíng)階段商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)1.22211

開(kāi)業(yè)1.5

3

日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)1.5

232商戶(hù)調(diào)整/補(bǔ)位1.4

213推廣1.9

313商業(yè)開(kāi)發(fā)/經(jīng)營(yíng)活動(dòng)綜合評(píng)分平均得分項(xiàng)目取得至商業(yè)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間開(kāi)發(fā)階段無(wú)效成本營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本屆時(shí)資產(chǎn)估值20%10%50%10%10%1項(xiàng)目深化定位2.62.8323

32規(guī)劃設(shè)計(jì)2.62.2313133單體方案2.62.2313134集中招商2.62.2313135招商策劃2.42.0223216概念設(shè)計(jì)2.01.8312127項(xiàng)目論證2.02.0222228推廣（經(jīng)營(yíng)階段）1.92.3

3139初步設(shè)計(jì)1.72.03212210消費(fèi)者關(guān)系維護(hù)1.7

3

211經(jīng)營(yíng)模式確定1.61.81

22212開(kāi)業(yè)1.53.0

3

13日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)1.52.3

23214前期客戶(hù)拓展1.41.62212115商戶(hù)調(diào)整/補(bǔ)位1.42.0

21316景觀設(shè)計(jì)1.01.01111117客戶(hù)洽商0.41.512

18其他專(zhuān)項(xiàng)工作0.91.821

2219商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)0.81.01

11

20施工圖設(shè)計(jì)0.81.813

2121招商推廣/項(xiàng)目推廣0.63.03

22項(xiàng)目拓展0.21.01

核心心流流程程案例例練練習(xí)習(xí)（（微微觀觀））———減少少流流程程中中的的非非增增值值環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，關(guān)關(guān)注注流流程程的的效效率率，，提提升升流流程程““效效能能””請(qǐng)對(duì)對(duì)流流程程進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，提提出出修修改改意意見(jiàn)見(jiàn)委員會(huì)決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間改為總經(jīng)理確認(rèn)\委員會(huì)調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告應(yīng)前置,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步\且應(yīng)早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測(cè)算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成加快效率,由項(xiàng)目拓展部完成無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容建議改為，管理部提出分期開(kāi)發(fā)方案（設(shè)計(jì)部配合）財(cái)務(wù)資金部對(duì)套表熟悉不夠加快效率,由項(xiàng)目拓展部完成，財(cái)務(wù)資金部提供融資計(jì)劃缺少少招招拍拍掛掛預(yù)預(yù)案案環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，最最終終確確定定投投資資上上限限、、投投標(biāo)標(biāo)策策略略等等，，增增加加該該環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，投投標(biāo)標(biāo)前前2天三點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)化化:加快快效效率率減少少非非增增值值環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)嚴(yán)格格投投標(biāo)標(biāo)方方案案前前的的確確認(rèn)認(rèn)程程序序項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理之之———項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)管管理理尤尤其其項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理中中的的重重點(diǎn)點(diǎn)，，也也是是難難點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理中中的的重重點(diǎn)點(diǎn)加速速資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率需需求求多項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作需需求求規(guī)范范化化/標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化管管理理需需求求房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)回回報(bào)報(bào)率率，，主主要要取取決決于于銷(xiāo)銷(xiāo)售售利利潤(rùn)潤(rùn)率率、、資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率和和財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿，，而而資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率主主要要取取決決于于項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度好的的項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理和和執(zhí)執(zhí)行行是是保保證證較較高高資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率的的主主要要手手段段多項(xiàng)項(xiàng)目目同同時(shí)時(shí)運(yùn)運(yùn)作作，，需需要要有有效效的的項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃體體系系為為主主要要監(jiān)監(jiān)控控手手段段支支持持項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理體體系系是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)整整合合、、調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)、、高高效效利利用用資資源源的的保保證證房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)中中的的并并行行、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)配配合合、、內(nèi)內(nèi)外外接接口口多多等等特特點(diǎn)點(diǎn)，，需需要要項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃來(lái)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有有效效的的組組織織和和協(xié)協(xié)同同隨著著規(guī)規(guī)模模的的擴(kuò)擴(kuò)大大，，高高層層決決策策、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和和監(jiān)監(jiān)控控，，主主要要通通過(guò)過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)從人人盯盯人人的的個(gè)個(gè)人人行行為為，，向向基基于于計(jì)計(jì)劃劃的的目目標(biāo)標(biāo)管管理理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運(yùn)作的項(xiàng)目計(jì)劃管理體系現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的問(wèn)題體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)核核心心的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略要要求求和和項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作思思路路協(xié)調(diào)調(diào)各各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)和和各各維維度度，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目績(jī)績(jī)效效最最優(yōu)優(yōu)準(zhǔn)確確反反映映項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際運(yùn)運(yùn)行行情情況況過(guò)程程預(yù)預(yù)警警功功能能考核核激激勵(lì)勵(lì)的的主主要要依依據(jù)據(jù)………僅有有關(guān)關(guān)注注進(jìn)進(jìn)度度，，與與資資金金計(jì)計(jì)劃劃、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)預(yù)算算銜銜接接不不緊緊密密各自自為為政政，，可可執(zhí)執(zhí)行行性性差差，，難難以以考考核核缺乏乏分分級(jí)級(jí)管管理理原原則則，，操操作作復(fù)復(fù)雜雜，，無(wú)無(wú)效效計(jì)計(jì)劃劃多多缺乏乏預(yù)預(yù)警警計(jì)計(jì)劃劃過(guò)程程監(jiān)監(jiān)控控和和評(píng)評(píng)估估不不嚴(yán)嚴(yán)格格………我們們對(duì)對(duì)標(biāo)標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的總總結(jié)結(jié)`P-策劃D-編制C-檢查A-評(píng)估項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃的的分分級(jí)級(jí)管管理理基于于管管理理需需求求的的項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)定定義義標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工工作作周周期期研研究究項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策劃劃三位位一一體體的的項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃分級(jí)級(jí)管管理理、、滾滾動(dòng)動(dòng)編編制制項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃的的檢檢查查項(xiàng)目計(jì)劃的的動(dòng)態(tài)預(yù)警警機(jī)制項(xiàng)目計(jì)劃考考核/P——項(xiàng)目計(jì)劃體體系的策劃劃計(jì)劃體系策劃匹配性完整性層次性可控性體現(xiàn)公司戰(zhàn)戰(zhàn)略導(dǎo)向和和管理意圖圖與管控模式式相匹配與管理水平平、人員素素質(zhì)相匹配配包含進(jìn)度、、資金、成成本和經(jīng)營(yíng)營(yíng)全面覆蓋項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)流程全員覆蓋完整的計(jì)劃劃管理程序序計(jì)劃分級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)各層級(jí)計(jì)劃劃的管理職職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)模版標(biāo)準(zhǔn)工作周周期適用性測(cè)試試一個(gè)典型的的集團(tuán)公司司計(jì)劃管理理架構(gòu)集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)（全周期計(jì)劃）》《項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃》《一級(jí)計(jì)劃(35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目季度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃》《二級(jí)計(jì)劃(108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目周計(jì)劃》編制、調(diào)整《三級(jí)計(jì)劃》編制、調(diào)整《專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃》WHY——評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書(shū)）

重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級(jí)節(jié)點(diǎn)）HOW——全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過(guò)程計(jì)劃督促WHY——保證完成對(duì)集團(tuán)的承諾

重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT——編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過(guò)程計(jì)劃審批/監(jiān)控WHY——保證完成對(duì)公司的承諾

形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT——參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度/周計(jì)劃HOW——年度計(jì)劃參與、過(guò)程計(jì)劃編制/動(dòng)態(tài)調(diào)整項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)級(jí)管理職責(zé)責(zé)——“抓一級(jí)、、控一級(jí)、、看一級(jí)”集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部項(xiàng)目月度計(jì)計(jì)劃全周期計(jì)劃劃項(xiàng)目年度計(jì)計(jì)劃編制（至各各分期五大大節(jié)點(diǎn)）參與參與控制意見(jiàn)（（確定五大大節(jié)點(diǎn)）組織編制一一級(jí)節(jié)點(diǎn)（（35個(gè)節(jié)點(diǎn)）參與一級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)編制,細(xì)化到二級(jí)級(jí)節(jié)點(diǎn)（99個(gè)）審批二級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)（上報(bào)報(bào)一級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)）審批一級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)動(dòng)態(tài)調(diào)整二二級(jí)計(jì)劃，，滾動(dòng)編制制三級(jí)計(jì)劃劃（審批二級(jí)級(jí)節(jié)點(diǎn)，上上報(bào)一級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報(bào)報(bào)告）三級(jí)級(jí)備案（考核一級(jí)級(jí)節(jié)點(diǎn)）二二級(jí)節(jié)點(diǎn)備備案抓一級(jí)——主導(dǎo)控一級(jí)——審批看一級(jí)——知情/原因分析標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)計(jì)劃管理模模版，提高高計(jì)劃編制制效率，保保證計(jì)劃質(zhì)質(zhì)量三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃按照專(zhuān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)型/部門(mén)進(jìn)行編編制：①報(bào)批報(bào)建建類(lèi)計(jì)劃，，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)部組織編編制；②設(shè)計(jì)出圖圖計(jì)劃，設(shè)設(shè)計(jì)管理部部組織編制制；③營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)業(yè)計(jì)劃，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)部組織織編制；④工程進(jìn)度度計(jì)劃，項(xiàng)項(xiàng)目部組織織編制；⑤招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃，合合約采購(gòu)部部依據(jù)項(xiàng)目目部提出的的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃劃要求，組組織編制，，工程管理理部重點(diǎn)配配合⑥產(chǎn)品交付付計(jì)劃，客客戶(hù)服務(wù)部部組織編制制。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)工工作周期的的研究，規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目的的整體進(jìn)度度，同時(shí)也也可以降低低溝通成本本案例——沿海集團(tuán)的的開(kāi)發(fā)周期期規(guī)劃“16361”專(zhuān)題研究——如何設(shè)定項(xiàng)項(xiàng)目的一/二級(jí)節(jié)點(diǎn)基于項(xiàng)目管管理需求的的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)識(shí)別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流流程素描——12個(gè)項(xiàng)目里程程碑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及及商品化1.項(xiàng)目獲取2.項(xiàng)目策劃3.方案設(shè)計(jì)4.初設(shè)-開(kāi)工5.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)施6.項(xiàng)目銷(xiāo)售7.產(chǎn)品交付拓展報(bào)建營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程采購(gòu)成本客服運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)總包監(jiān)理確確定開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件件結(jié)構(gòu)封頂竣工備案集中入住開(kāi)盤(pán)關(guān)注點(diǎn):進(jìn)度!（關(guān)鍵路徑徑）立項(xiàng)可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件竣工開(kāi)盤(pán)結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流流程素描——常見(jiàn)的項(xiàng)目目一級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（公司重重點(diǎn)監(jiān)控節(jié)節(jié)點(diǎn)）一般般都在20-30個(gè)萬(wàn)科——集團(tuán)監(jiān)控級(jí)級(jí)25個(gè)，城市公公司級(jí)-36/48/………龍湖——17個(gè)首創(chuàng)——35個(gè)金隅——20個(gè)12個(gè)里程碑+???增加的項(xiàng)目目節(jié)點(diǎn)，體體現(xiàn)了項(xiàng)目目管理或公公司管理的的“需求””和“思想想”進(jìn)度的過(guò)程程控制點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn)/進(jìn)度瓶頸財(cái)務(wù)／現(xiàn)金金流影響產(chǎn)品品質(zhì)景觀：完成景觀概概念方案設(shè)設(shè)計(jì)景觀施工進(jìn)進(jìn)場(chǎng)資金影響：：開(kāi)工正負(fù)0結(jié)構(gòu)竣工促進(jìn)銷(xiāo)售：：接受認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售展示區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)方案案銷(xiāo)售展示區(qū)區(qū)開(kāi)放外腳手架拆拆除銷(xiāo)售進(jìn)度-40%\70%\95%(龍湖)報(bào)批報(bào)建類(lèi)類(lèi)：五證（尤其其是規(guī)證，，萬(wàn)科－節(jié)節(jié)能審查））前期/設(shè)計(jì)：景觀施工圖圖樁基施工圖圖（萬(wàn)科，，基礎(chǔ)提前前施工圖））施工報(bào)建圖圖（用于加加快報(bào)建工工作-規(guī)證、開(kāi)工工證）精裝修施工工圖工程施工類(lèi)類(lèi)：基礎(chǔ)施工（（提前開(kāi)工工）正負(fù)0室外配套、、園建完成成精裝裝修修項(xiàng)項(xiàng)目目:（精精裝裝修修項(xiàng)項(xiàng)目目7個(gè)））精裝裝修修施施工工圖圖裝修修樣樣板板房房施施工工裝修修樣樣板板房房樣樣板板驗(yàn)驗(yàn)收收土建建單單位位與與裝裝修修單單位位工工作作面面移移交交裝修修大大面面積積施施工工裝修修樣樣板板房房?jī)?nèi)內(nèi)部部客客戶(hù)戶(hù)體體驗(yàn)驗(yàn)工地地開(kāi)開(kāi)放放日日（（第第一一次次））內(nèi)部部驗(yàn)驗(yàn)收收（（預(yù)預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收收））項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策劃劃目標(biāo)標(biāo)成成本本采購(gòu)購(gòu)策策劃劃部品品決決策策營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策劃劃總總案案首次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)全全套套資資料料項(xiàng)目目工工程程策策劃劃報(bào)建建策策劃劃室外外綜綜合合管管網(wǎng)網(wǎng)交地地（（龍龍湖湖？？））項(xiàng)目目后后評(píng)評(píng)估估關(guān)鍵鍵綜綜合合會(huì)會(huì)議議（（多多活活動(dòng)動(dòng)的的綜綜合合確確認(rèn)認(rèn)））關(guān)注注客客戶(hù)戶(hù)：：物業(yè)業(yè)方方案案策策劃劃物業(yè)業(yè)公公司司選選定定銷(xiāo)售售代代理理公公司司選選定定銷(xiāo)售售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)檢檢查查交付付風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)檢檢查查完完成成模擬擬驗(yàn)驗(yàn)收收工地地開(kāi)開(kāi)放放日日物業(yè)業(yè)移移交交客戶(hù)戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)向向管理理精精細(xì)細(xì)化化萬(wàn)科科的的項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（（集集團(tuán)團(tuán)25、城城市市公公司司36）里程程碑碑節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)集團(tuán)團(tuán)增增加加的的15個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)城市市公公司司(精裝裝修修)增11個(gè)項(xiàng)目目定定位位(分解解)規(guī)劃劃方方案案單體體方方案案初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)（（實(shí)實(shí)施施方方案案））施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總包包監(jiān)監(jiān)理理確確定定開(kāi)工工達(dá)預(yù)預(yù)售售條條件件結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂頂竣工工備備案案集中中入入住住開(kāi)盤(pán)盤(pán)投資資分分析析完完成成概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃劃用用地地許許可可證證基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工圖圖完完成成施工工報(bào)報(bào)建建圖圖完完成成取得得《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》節(jié)能能審審批批通通過(guò)過(guò)室外外綜綜合合管管網(wǎng)網(wǎng)與與景景觀觀施施工工圖圖完完成成取得得《施工工許許可可證證》基礎(chǔ)礎(chǔ)開(kāi)開(kāi)工工銷(xiāo)售售展展示示區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)施施計(jì)計(jì)劃劃確確定定銷(xiāo)售售展展示示區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)放放時(shí)時(shí)間間外腳腳手手架架拆拆除除室外外配配套套、、園園建建完完成成模擬擬驗(yàn)驗(yàn)收收及及整整改改完完成成項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間施工工至至正正負(fù)負(fù)零零第一一次次工工地地開(kāi)開(kāi)放放日日交付付風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)檢檢查查完完成成精裝裝修修施施工工圖圖裝修修樣樣板板房房施施工工裝修修樣樣板板房房樣樣板板驗(yàn)驗(yàn)收收土建建單單位位與與裝裝修修單單位位工工作作面面移移交交裝修修大大面面積積施施工工裝修修樣樣板板房房?jī)?nèi)內(nèi)部部客客戶(hù)戶(hù)體體驗(yàn)驗(yàn)工地地開(kāi)開(kāi)放放日日（（第第二二次次））調(diào)整整為為10個(gè)對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科科的的節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行分分析析———客戶(hù)戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)向向、、過(guò)過(guò)程程控控制制、、價(jià)價(jià)值值鏈鏈前前段段控控制制

過(guò)程控制點(diǎn)財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶(hù)導(dǎo)向管理精細(xì)化項(xiàng)目策劃1.投資分析完成

?

2.概念設(shè)計(jì)

?

3.規(guī)劃用地許可證?

前期設(shè)計(jì)階段4.基礎(chǔ)施工圖完成?

5.施工報(bào)建圖完成?

6.取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?

7.節(jié)能審批通過(guò)?

8.室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成?

9.取得《施工許可證》?

工程管理階段10.基礎(chǔ)開(kāi)工?

14.室外配套、園建完成?

13.外腳手架拆除

?

銷(xiāo)售管理11.銷(xiāo)售展示區(qū)實(shí)施計(jì)劃確定

?

12.銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間

?

產(chǎn)品交付15.模擬驗(yàn)收及整改完成

項(xiàng)目策劃1.項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間

?

前期設(shè)計(jì)5.精裝修施工圖?

工程管理2.施工至正負(fù)零?

3.第一次工地開(kāi)放日

?

6.裝修樣板房施工?

7.裝修樣板房樣板驗(yàn)收

??

8.土建單位與裝修單位工作面移交

?9.裝修大面積施工?

產(chǎn)品交付4.交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成

??

10.裝修樣板房?jī)?nèi)部客戶(hù)體驗(yàn)

?

11.工地開(kāi)放日（第二次）

?

從階階段段看看項(xiàng)目目策策劃劃-3+1前期期設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段-6+0工程程管管理理階階段段-3+2銷(xiāo)售售管管理理階階段段2+0產(chǎn)品品交交付付階階段段-1+1精裝裝修修7個(gè)看““項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功””過(guò)程程控控制制—13財(cái)務(wù)務(wù)/資金金–5產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)—3客戶(hù)戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)向向—5管理理精精細(xì)細(xì)化化--1龍湖湖的的節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分分析析———項(xiàng)目目收收益益持持續(xù)續(xù)評(píng)評(píng)估估及及監(jiān)監(jiān)測(cè)測(cè)、、項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、投投資資收收益益里程程碑碑節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)集團(tuán)團(tuán)增增加加的的9個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目定定位位（（無(wú)無(wú)））規(guī)劃劃方方案案單體體方方案案(規(guī)劃劃單單體體合合并并)初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)（（實(shí)實(shí)施施方方案案））施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)總包監(jiān)監(jiān)理確確定（（無(wú)））開(kāi)工達(dá)預(yù)售售條件件（無(wú)無(wú)）結(jié)構(gòu)封封頂（（無(wú)））竣工備備案集中入入?。ǎń环糠?5%）開(kāi)盤(pán)取得國(guó)國(guó)土使使用權(quán)權(quán)證交地（（開(kāi)發(fā)發(fā)部向向項(xiàng)目目部交交地））施工許許可證證景觀施施工進(jìn)進(jìn)場(chǎng)售樓部部、樣樣板區(qū)區(qū)開(kāi)放放取得預(yù)預(yù)售許許可證證完成40%銷(xiāo)售完成70%銷(xiāo)售完成95%銷(xiāo)售8個(gè)所以，，沒(méi)有有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目一一級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)——但應(yīng)該該有設(shè)設(shè)置的的思路路原則則和工工具（（57個(gè)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)關(guān)關(guān)鍵活活動(dòng)））立項(xiàng)可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件竣工開(kāi)盤(pán)結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)進(jìn)度的的過(guò)程程控制制點(diǎn)項(xiàng)目難難點(diǎn)/進(jìn)度瓶瓶頸財(cái)務(wù)／／現(xiàn)金金流影影響產(chǎn)品品品質(zhì)管理精精細(xì)化化客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)向我們的的工作作方式式項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)(20-40個(gè))必選項(xiàng)項(xiàng)（12個(gè)歷程程碑））依據(jù)公公司/項(xiàng)目特特點(diǎn)(57項(xiàng)關(guān)鍵鍵活動(dòng)動(dòng))進(jìn)度——過(guò)程控控制點(diǎn)點(diǎn)投資/財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品品質(zhì)(精裝修修7個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)可選選)客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)向管理精精細(xì)化化創(chuàng)造價(jià)價(jià)值D———項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的的編制制項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的的3層次、、4要素項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（