房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟評價指標與方法(含實例)

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營經(jīng)濟濟評價價指標標與方方法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營經(jīng)濟濟評價價指標標與方方法4.1效益和和費用用的識識別4.2經(jīng)濟評評價指指標及及其計計算方方法4.3經(jīng)濟評評價指指標計計算實實例4.1效益和和費用用的識識別4.1.1名義利利率與與實際際利率率4.1.2資金等等效值值與復復利計計算4.1.3投資與與成本本4.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析中的的投資資與成成本4.1.5房地產(chǎn)產(chǎn)項目目經(jīng)營營收入入、利利潤和和稅金金4.1.6房地產(chǎn)產(chǎn)投資資經(jīng)濟濟效果果的表表現(xiàn)形形式4.1.1名義利利率與與實際際利率率名義利利率，，指一一年內(nèi)內(nèi)多次次復利利時給給出的的年利利率，，它等等于每每期利利率與與年內(nèi)內(nèi)復利利次數(shù)數(shù)的乘乘積。。實際利利率，，指一一年內(nèi)內(nèi)多次次復利利時，，每年年末終終值比比年初初的增增長率率。名義利利率與與實際際利率率的關(guān)關(guān)系式式：i=(1+r/m)m-1r———名義利利率為為，m———年計息息次數(shù)數(shù)r/m———每一計計息周周期的的利率率i———實際利利率名義利利率與與實際際利率率的關(guān)關(guān)系名義利利率與與實際際利率率存在在著下下述關(guān)關(guān)系：：1)實際利利率比比名義義利率率更能能反映映資金金的時時間價價值；；2)名義利利率越越大，，計息息周期期越短短，實實際利利率與與名義義利率率的差差異就就越大大；3)當每年年計息息周期期數(shù)m＝1時，名名義利利率與與實際際利率率相等等；4)當每年年計息息周期期數(shù)m>1時，實實際利利率大大于名名義利利率；；5)當每年年計息息周期期數(shù)m→∝∝時，名名義利利率r與實際際利率率i的關(guān)系系為i＝er-1。4.1.2資金等等效值值與復復利計計算資金等等值的的概念念資金等等值是是指在在考慮慮時間間因素素的情情況下下，不不同時時點發(fā)發(fā)生的的絕對對值不不等的的資金金可能能具有有相同同的價價值。。也可以以解釋釋為““與某某一時時間點點上一一定金金額的的實際際經(jīng)濟濟價值值相等等的另另一時時間點點上的的價值值”。。等效值值簡稱稱為等等值。。各符號號的具具體含含義P———現(xiàn)值；；F———終值、、將來來值；；A———年金、、等額額序列列支付付1）發(fā)生生在年年末2）連續(xù)續(xù)3）等額額（并并非等等值））各符號號的具具體含含義G——每一時時間間間隔收收入或或支出出的等等差變變化值值；s——每一時時間間間隔收收入或或支出出的等等比變變化值值；n——計息周周期數(shù)數(shù)；i——每個計計息周周期的的利率率。資金等等值計計算資金等等值計計算4.1.3投資與與成本本投資的的概念念廣義的的投資資——人們?yōu)闉楂@取取所期期望的的報酬酬一種種有目目的的的經(jīng)濟濟行為為所投入入的資資源可可以是是資金金，也也可以以是土土地、、人力力、技技術(shù)、、管理理經(jīng)驗驗或其其他資資源。。投資可可分為為生產(chǎn)產(chǎn)性投投資和和非生生產(chǎn)性性投資資此處房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析中所所討論論的投投資是是狹義義的，，是指指人們們在房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)或投投資活活動中中，為為實現(xiàn)現(xiàn)某種種預定定的開開發(fā)、、經(jīng)營營目標標而預先墊墊支的的資金金。項目投投資分分類固定資資產(chǎn)投投資：：用于于建設(shè)設(shè)或購購置固固定資資產(chǎn)所所投入入的資資金。。固定資資產(chǎn)是是指使使用期期限超超過一一年的的房屋屋、建建筑物物、機機器機機械、、運輸輸工具具以及及其他他與生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有有關(guān)的的設(shè)備備、工工具、、器具具等。。由土地地費用用、工工程費費用、、其他他費用用、預預備費費用等等組成成。流動資資產(chǎn)投投資：：項目目在投投產(chǎn)前前預先先墊付付、在在投產(chǎn)產(chǎn)后生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過過程中中周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用用的資資金。。流動資資產(chǎn)是是指可可以在在一年年或者者超過過一年年的一一個營營業(yè)周周期內(nèi)內(nèi)變現(xiàn)現(xiàn)或者者耗用用的資資產(chǎn)。。由現(xiàn)金金、應應收及及預付付款項項、存存貨等等項組組成。。開發(fā)項項目總總投資資項目總總投資資開發(fā)建建設(shè)投投資土地費費用前期工工程基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費建筑安安裝工工程費費用開發(fā)間間接費費用財務費費用管理費費用銷售費費用開發(fā)期期稅費費其他費費用不可預預見費費用房地產(chǎn)產(chǎn)項目目總投投資是指在在開發(fā)發(fā)期內(nèi)內(nèi)投入入的全全部資資金以以及維維持開開發(fā)企企業(yè)正正常經(jīng)經(jīng)營活活動的的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金金，主主要包包括開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資和經(jīng)營營資資金金。經(jīng)營營資資金金是指指用用于于開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)（（項項目目））日日常常出出租租經(jīng)經(jīng)營營、、自自營營所所需需的的周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資資金金：租賃賃費費用用管理理費費用用維修修費費用用（（預預備備費費））成本本的的概概念念成本本是是指指人人們們?yōu)闉檫_達成成一一事事或或取取得得一一物物所所必必須須付出出或或已已經(jīng)經(jīng)付付出出的的代代價價。產(chǎn)品品生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營活活動動中中的的成成本本包包括括生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本和和銷銷售售費費用用兩兩部部分分，，前前者者指指發(fā)發(fā)生生在在產(chǎn)產(chǎn)品品生生產(chǎn)產(chǎn)過過程程中中的的費費用用，，后后者者指指發(fā)發(fā)生生在在產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售過過程程中中的的費費用用。。產(chǎn)品品的的銷銷售售成成本本(亦稱稱完完全全成成本本)=生產(chǎn)產(chǎn)成成本本+銷售售費費用用投資資分分析析中中使使用用的的成成本本概概念念與與企企業(yè)業(yè)財財務務會會計計中中使使用用的的成本本概概念念不不完完全全相相同同投資資分分析析需需要要列列入入的的成成本本概概念念:機會會成成本本由于于將將有有限限資資源源使使用用于于某某種種特特定定的的用用途途而而放放棄棄的的其其他他各各種種用用途途的的最最高高收收益益。。經(jīng)濟濟成成本本除實實際際成成本本一一顯顯性性成成本本外外，，還還存存在在著著隱隱性性成成本本。。它它是是指指企企業(yè)業(yè)自自有有的的資資源源，，實實際際上上已已經(jīng)經(jīng)投投入入，，但但在在形形式式上上沒沒有有支支付付報報酬酬的的那那部部分分成成本本。。經(jīng)經(jīng)濟濟成成本本是是顯顯性性成成本本和和隱隱性性成成本本之之和和。。沉沒沒成成本本過去去巳巳經(jīng)經(jīng)支支出出而而現(xiàn)現(xiàn)在在已已無無法法得得到到補補償償?shù)牡某沙杀颈尽?。邊際際成成本本企業(yè)業(yè)多多生生產(chǎn)產(chǎn)一一單單位位產(chǎn)產(chǎn)量量所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的總總成成本本增增加加。。變動動成成本本和和固固定定成成本本4.1.4房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析中中的的投投資資與與成成本本房地地產(chǎn)產(chǎn)生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營活活動動中中的的投投資資與與成成本本，，與與一一般般工工業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)活活動動有有較較大大差差異異。。開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資構(gòu)構(gòu)成成1.土地地費費用用2.前期期工工程程費費用用3.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用4.建筑筑工工程程安安裝裝費費用用5.公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用6.財務務費費用用7.管理理費費用用8.銷售售費費用用9.開發(fā)發(fā)期期稅稅費費10.其他他費費用用11.不可可預預見見費費用用房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)完完成成后后，，可可能能形形成成一一定定比比例例的的開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)，，主主要要包包括括固定定資資產(chǎn)產(chǎn)、、無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)和和遞遞延延資資產(chǎn)產(chǎn)。。一、、固定定資資產(chǎn)產(chǎn)包括括開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)辦辦公公用用房房、、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)機機器器設(shè)設(shè)備備和和運運輸輸設(shè)設(shè)備備，，以以及及自自營營的的商商業(yè)業(yè)和和服服務務業(yè)業(yè)用用房房等等。。二、、無形形資資產(chǎn)產(chǎn)主要要包包括括土土地地使使用用權(quán)權(quán)等等。。三、、遞延延資資產(chǎn)產(chǎn)主要要包包括括開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的開開辦辦費費和和租租入入固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的改改良良支支出出等等。。2)開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本按照照國國家家有有關(guān)關(guān)財財務務和和會會計計制制度度，，通過過開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資的的合合理理分分攤攤分別別估估算算每每種種產(chǎn)產(chǎn)品品的的產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本3)經(jīng)營營成成本本經(jīng)營營成成本本是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品出出售售、、出出租租時時，，將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本按按照照國國家家有有關(guān)關(guān)財財務務和和會會計計制制度度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的成成本本。。主主要要包包括括：：商品品房房銷銷售售成成本本配套套設(shè)設(shè)施施銷銷售售成成本本房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租、、經(jīng)經(jīng)營營成成本本4)期間間費費用用開發(fā)發(fā)項項目目的的期期間間費費用用是是指指企企業(yè)業(yè)行行政政管管理理部部門門為為組組織織和和管管理理開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營活活動動而而發(fā)發(fā)生生的的經(jīng)經(jīng)營營費費用用、、管管理理費費用用和和財財務務費費用用。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目用用于于銷銷售售時時，，期期間間費費用用計計入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資中中的的管管理理、、財財務務和和銷銷售售費費用用，，不不另另行行計計算算；；房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目用用于于出出租租或或自自營營時時，，開開發(fā)發(fā)期期的的期期間間費費用用計計人人開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資，，經(jīng)經(jīng)營營期期的的期期間間費費用用計計為為運運營營費費用用；；房地地產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)投投資資項項目目的的期期間間費費用用計計為為運運營營費費用用。。4.1.5房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目經(jīng)經(jīng)營營收收入入、、利利潤潤和和稅稅金金（１１））經(jīng)經(jīng)營營收收入入經(jīng)營營收收入入是是指指向向社社會會出出售售、、出出租租房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品或或自自營營時時的的貨貨幣幣收收入入。。包包括括銷銷售售收收入入、、出出租租收收入入和和自自營營收收入入。。銷銷售售收收入入＝＝銷銷售售房房屋屋面面積積×房屋銷售售單價，，出出租租收入＝＝出租房房屋建筑筑面積×房屋租金金單價，，自自營營收入＝＝營業(yè)額額一營業(yè)業(yè)成本一一自營中中的商業(yè)業(yè)經(jīng)營風風險回報報。經(jīng)營收入入經(jīng)營收入入＝銷售售收入+出租收入入+自營收入入銷售收入入＝土地地轉(zhuǎn)讓收收入+商品房銷銷售收入入+配套設(shè)施施銷售收收入出租收入入＝房屋屋出租租租金收入入+土地出租租租金收收入（２）利利潤經(jīng)營利潤潤＝經(jīng)營營收入－經(jīng)營成本本－期間費用－經(jīng)營稅金金及附加加－土地增值值稅利潤總額額＝經(jīng)營營利潤＋＋營業(yè)外外收支凈凈額稅后利潤潤＝利潤潤總額－所得稅可供分配配利潤＝＝稅后利利潤－(法定盈余余公積金＋＋法定公公益金＋＋未分配配利潤)期間費用用＝管理理費用＋＋銷售費費用＋財務費費用稅金：經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加經(jīng)營稅金金及附加加：包括括營業(yè)稅稅、城市市建設(shè)維維護稅和和教育費費附加，，又稱““兩稅一一費”。。營業(yè)稅稅稅額＝應應納稅銷銷售(出租)收入×稅率營業(yè)稅的的稅率為為5％。城市市建設(shè)維維護稅和和教育費費附加，，分別為為營業(yè)稅稅稅額的的7％和3％。稅金：土土地增值值稅土地增值值稅：土地增增值稅是是對有償償轉(zhuǎn)讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)及地上上建筑物物和其他他附著物物的單位位和個人人征收的的一種稅稅。土地增值值稅＝土地增值值額×稅率土地增值值額＝轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收人人－扣除項目目金額稅金：土土地增值值稅土地增值值稅實行行四級超超額累進進稅率：：增值額未未超過扣扣除項目目金額50％、超過過50％，100％，200％稅率分分別為30％；40％；50％；60％。土土地增值值稅稅額額=增值額×適用的稅稅率-扣除項目目金額×速算扣除除系數(shù)。。速算扣除除系數(shù)的的數(shù)值如如下；增值額未未超過扣扣除項目目金額50％時，速速算扣除除系數(shù)為為0.增值額超超過扣除除項目金金額50％，未超超過100％時，速速算扣除除系數(shù)為為5％。增值額超超過扣除除項目金金額100％，未超超過200％時，速速算扣除除系數(shù)為為15％。增值額超超過扣除除金額200％時，速速算扣除除系數(shù)為為35％。稅金：房房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是是以房產(chǎn)產(chǎn)為課稅稅對象，，向產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人人征收的的一種稅稅。房產(chǎn)稅稅稅額＝房產(chǎn)余值值×1．2％；房產(chǎn)稅稅稅額＝房產(chǎn)租金金收入×12％。城鎮(zhèn)土地地使用稅稅和房產(chǎn)產(chǎn)稅在企企業(yè)所得得稅前列列支。稅金：企企業(yè)所得得稅企業(yè)所得得稅：是對實行行獨立經(jīng)經(jīng)濟核算算的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資企企業(yè)，按按其應納納稅所得得額征收收的一種種稅。所得稅稅稅額＝應應納稅所所得額×稅率。應納稅所所得額＝＝每個納納稅年度度的收入入總額一一準予扣扣除項目目的金額額房地產(chǎn)開開發(fā)投資資企業(yè)所所得稅稅稅率為25％。2008年1月起實施施。稅金：契契稅契稅：在土地、、房屋權(quán)權(quán)屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移時時，對產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受受人征收收的一種種稅。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移土地、、房屋權(quán)權(quán)屬是指指下列行行為：1)國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓；；2)土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，包括括出售、、贈與和和交換；；3)房屋買賣賣；4)房屋贈與與；5)房屋交換換。契稅稅額額＝轉(zhuǎn)移移不動產(chǎn)產(chǎn)價值額額×稅率契稅的稅稅率為1％～5％，各地地適用稅稅率，由由省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府按照照本地區(qū)區(qū)的實際際情況，，在規(guī)定定的幅度度內(nèi)確定定。4.1.6房地產(chǎn)投投資經(jīng)濟濟效果的的表現(xiàn)形形式置業(yè)投資資房地產(chǎn)置置業(yè)投資資經(jīng)濟效效果主要要表現(xiàn)為為租金、、物業(yè)增增值、股股權(quán)增加加等方面面。增值和股股權(quán)增加加效果則則既可在在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)，也可可在以針針對物業(yè)業(yè)的再融融資行為為中實現(xiàn)現(xiàn)(如申請二二次抵押押貸款)。開發(fā)投資資房地產(chǎn)開開發(fā)投資資經(jīng)濟效效果主要要表現(xiàn)為為銷售、、出租、、自營收收入經(jīng)濟效果果的大小小則用開開發(fā)利潤潤、成本本利潤率率、投資資收益率率等指標標來衡量量。4.2經(jīng)濟評價價指標及及其計算算方法4.2.1投資回收收與投資資回報4.2.2經(jīng)濟評價價指標體體系4.2.1投資回收收與投資資回報房地產(chǎn)投投資的收收益=投資回收收+投資回報報投資回收收是指投投資者對對其所投投入資本本的回收收；投資回報報是指投投資者所所投入資資本在使使用過程程中所獲獲得的報報酬。居民儲蓄蓄（無風風險投資資）：還本=投資回收收利利息=投資回報報兩者的關(guān)關(guān)系可以以從資金金回收公公式中反反映投資回報報率為i前者就是是投資回回報后者就是是投資回回收財務分析析指標按是否考考慮資金金時間價價值因素素劃分按指標性性質(zhì)劃分分按財務分分析的目目標劃分分4.2.2經(jīng)濟評價價指標體體系按財務分析目標劃分盈利能力指標清償能力指標按是否考慮資金時間價值因素劃分靜態(tài)指標動態(tài)指標按指標性質(zhì)劃分時間性指標比率性指標價值性指標房地產(chǎn)投投資項目目經(jīng)濟評評價指標標體系

項目類型盈利能力指標清償能力指標

靜態(tài)指標

動態(tài)指標房地產(chǎn)開發(fā)投資

成本利潤率

財務內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

投資利潤率

財務凈現(xiàn)值FNPV

利息備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb償債備付率

靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)投投資項目目經(jīng)濟評評價指標標體系

項目類型盈利能力指標清償能力指標

靜態(tài)指標

動態(tài)指標房地產(chǎn)置業(yè)投資

投資回報率

財務內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

現(xiàn)金回報率

財務凈現(xiàn)值FNPV

償債備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率

靜態(tài)投資回收期Pb

流動比率、速動比率

（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算靜態(tài)盈利利能力指指標是指指不考慮慮貨幣時時間價值值因素的的影響而而計算的的盈利能能力指標標。（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算開發(fā)商成成本利潤潤率：是開發(fā)利利潤占開開發(fā)總成成本的比比例，是是初步判判斷開發(fā)發(fā)項目可可行性的的靜態(tài)指指標。（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算計算項目目總開發(fā)發(fā)價值，，項目全部部銷售，，則等于于扣除銷銷售稅金金后的凈凈銷售收收入；全部出租租，為項項目在整整個持有有期內(nèi)所所有凈經(jīng)經(jīng)營收入入的現(xiàn)值值累計之之和?？傞_發(fā)成成本一般般包括土土地費用用、前期期工程費費用、建建筑安裝裝費用、、管理費費、財務務費用、、銷售費費用和其其他費用用。（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算投資利潤潤率是指項目目在計算算期內(nèi)正正常生產(chǎn)產(chǎn)年份的的年息稅稅前利潤潤或運營營期平均均年息稅稅前利潤潤與項目目總投資資之比，，它是考考察單位位投資盈盈利能力力的靜態(tài)態(tài)指標。。（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算資本金利利潤率是指項目目的年凈凈利潤或或年均利利潤總額額與項目目資本金金之比。。計算出的的資本金金凈利潤潤率應高高于同行行業(yè)的資資本金凈凈利潤率率，表明明用項目目資本金金凈利潤潤率表示示的盈利利能力滿滿足要求求。（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算靜態(tài)投資資回收期期：在不考考慮資金金時間價價值的基基礎(chǔ)上，，以項目目的靜收收益抵償償全部投投資所需需要的時時間。房地產(chǎn)投投資項目目的靜態(tài)態(tài)投資回回收期自自投資起起始點算算起。項目靜態(tài)態(tài)投資回回收期要要與行業(yè)業(yè)的平均均標準對對比，低低于或等等于行業(yè)業(yè)平均投投資回收收期，則則項目可可行，否否則認為為項目不不可行。。靜態(tài)投資資回收期期=[累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量開始出出現(xiàn)正值值期數(shù)-1]+[上期累計計凈現(xiàn)金金流量的的絕對值值/當期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量]（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算現(xiàn)金回報報率：房地產(chǎn)置置業(yè)投資資過程中中，每年年所獲得得的現(xiàn)金金報酬與與投資者者初始投投入的權(quán)權(quán)益資本本的比率率?，F(xiàn)金回報報率反映了初初始現(xiàn)金金投資或或首付款款與年現(xiàn)現(xiàn)金收入入之間的的關(guān)系。。它與資資本化率率不同——資本化率率通常不不考慮還還本付息息的影響響；現(xiàn)金回報報率分為為：1）稅前現(xiàn)現(xiàn)金回報報率＝凈凈經(jīng)營收收入－還還本付息息后的/投資者初初始現(xiàn)金金投資；；2）稅后現(xiàn)現(xiàn)金回報報率＝稅稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量/投資者初初始現(xiàn)金金投資例題：某商業(yè)店店鋪的購購買價格格為60萬元，其其中40萬元由金金融機構(gòu)構(gòu)提供抵抵押貸款款，余款款20萬元由投投資者用用現(xiàn)金支支付。如如果該項項投資的的經(jīng)營收收入扣除除運營費費用和抵抵押貸款款還本付付息后的的年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量為2．8萬元，則該項投投資的稅稅前現(xiàn)金金回報率率為：2．8／20×100％＝14％；如果該項項投資年年稅后凈凈現(xiàn)金流流量為2．2萬元，則則：該項項投資的的稅后現(xiàn)現(xiàn)金回報報率為：：2．2／20×100％＝11％。（1）靜態(tài)指指標的方方法與計計算投資回報報率：房地產(chǎn)置置業(yè)投資資過程中中，每年年所獲得得的凈收收益與投投資者初初始投入入的權(quán)益益資本的的比率。。投資回報報率中的的收益包包括1）還本付付息中投投資者所所獲得的的物業(yè)權(quán)權(quán)益增加加的價值值2）物業(yè)升升值所帶帶來的收收益投資回報報率＝(稅后現(xiàn)金金流量十十投資者者權(quán)益增增加值)／權(quán)益投投資數(shù)額額；考慮物業(yè)業(yè)增值收收益時：：投資回報報率＝(稅后現(xiàn)金金流量+投資者權(quán)權(quán)益增加加值+物業(yè)增值值收益)／權(quán)益投投資數(shù)額額。（2）動態(tài)指指標的方方法與計計算動態(tài)盈利利能力指指標是指指考慮貨貨幣時間間價值因因素的影影響而計計算的盈盈利能力力指標。。（2）動態(tài)指指標的方方法與計計算財務凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）:項目按行行業(yè)的基基準收益益率或設(shè)設(shè)定的目目標收益益率，將將各年的的凈現(xiàn)金金流量折折算到開開發(fā)活動動起始點點的現(xiàn)值值之和。。按分析內(nèi)內(nèi)容不同同，財務務凈現(xiàn)值值分為：：全部投資資財務凈凈現(xiàn)值自有資金金財務凈凈現(xiàn)值投資各方方的財務務凈現(xiàn)值值。式中：CI—現(xiàn)金流入入C0—現(xiàn)金流出出CI-CO—凈現(xiàn)金流流量ic—基準折現(xiàn)現(xiàn)率i*FNPV0i（2）動態(tài)指指標的方方法與計計算FNPV≥0說明項目目的獲利利能力達達到或超超過了基基準收益益率的要要求，在在財務上上是可行行的。財務凈現(xiàn)現(xiàn)值小于于零時，，項目不不可行。。財務凈現(xiàn)現(xiàn)值反映映了資金金的時間間價值；；并且考考慮了項項目在整整個壽命命期內(nèi)的的經(jīng)濟狀狀況。經(jīng)經(jīng)濟意義義明確，，直觀能能夠以貨貨幣額表表示項目目的凈效效益。必須首首先確確定一一個基基準收收益率率，這這是很很困難難的。。不能能真正正反映映項目目投資資中單單位投投資的的使用用效率率。不不能直直接說說明在在項目目運營營期間間各年年的經(jīng)經(jīng)營成成果（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算與FNPV相關(guān)的的一個個評價價指標標是財財務凈凈年值值(FNAV)，即將將項目目凈現(xiàn)現(xiàn)值分分攤到到投資資期各各年的的等額額年值值。財務凈凈現(xiàn)值值率（（NPVR）:（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算財務內(nèi)內(nèi)部收收益率率（FIRR）：在項目目投資資有效效期內(nèi)內(nèi)，各各年凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值累計計等于于零時時的折折現(xiàn)率率。按分析析內(nèi)容容不同同，財財務凈凈現(xiàn)值值分為為：全部投投資財財務凈凈現(xiàn)值值自有資資金財財務凈凈現(xiàn)值值投資各各方的的財務務凈現(xiàn)現(xiàn)值。。（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算r1:當項目目凈現(xiàn)現(xiàn)值為為接近近于零零的正正值時時的折折現(xiàn)率率；r2:當項目目凈現(xiàn)現(xiàn)值為為接近近于零零的負負值時時的折折現(xiàn)率率;NPV(r1):采用低低折現(xiàn)現(xiàn)率時時凈現(xiàn)現(xiàn)值的的正值值；NPV(r2):采用高高折現(xiàn)現(xiàn)率時時凈現(xiàn)現(xiàn)值的的負值值。r1與r2之間的的差距距應在在2％之內(nèi)內(nèi)，否否則兩兩者之之間不不一定定呈線線性關(guān)關(guān)系。。（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算計算出出財務務內(nèi)部部收益益率要要與國國家規(guī)規(guī)定的的基準準收益益率或或者投投資者者的目目標收收益率率進行行對比比，項項目的的內(nèi)部部收益益率高高于國國家規(guī)規(guī)定的的基準準收益益率或或者投投資者者的目目標收收益率率，則則認為為項目目可行行，否否則認認為項項目不不可行行。即：FIRR≥ic，則認認為項項目可可行；；FIRR<ic，則認認為項項目不不可行行。（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算財務內(nèi)內(nèi)部收收益率率反映映了資資金的的時間間價值值；并并且考考慮了了項目目在整整個壽壽命期期內(nèi)的的經(jīng)濟濟狀況況。能夠直直接衡衡量項項目的的真正正的投投資收收益率率。不須事事先確確定一一個基基準收收益率率，而而只要要知道道大致致范圍圍就可可以了了。需要大大量的的與投投資項項目有有關(guān)的的數(shù)據(jù)據(jù)，計計算比比較麻麻煩。。對于非非常規(guī)規(guī)現(xiàn)金金流量量的項項目，，其內(nèi)內(nèi)部收收益率率可能能是不不唯一一的，，或者者不存存在。。（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算動態(tài)回回收期期（DPP）：在考慮慮了資資金的的時間間價值值的基基礎(chǔ)上上，以以項目目每年年的凈凈收益益回收收項目目全部部投投資所所需要要的時時間。。可以根根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表計算算DPP。（2）動態(tài)態(tài)指標標的方方法與與計算算計算出出的動動態(tài)投投資回回收期期要與與行業(yè)業(yè)的標標準投投資回回收期期進行行對比比，低低于行行業(yè)平平均標標準，，則認認為項項目可可行，，否則則認為為項目目不可可行。。考慮資資金的的時間間價值值。依然沒沒有考考慮投投資回回收后后的投投資效效益情情況。。（3）項目目償債債能力力的指指標投資項項目的的清償償能力力指標標，主主要是是考察察計算算期內(nèi)內(nèi)項目目各年年的財財務狀狀況及及償還還到期期債務務的能能力。。（3）項目目償債債能力力的指指標借款償償還期期：在國家家財政政規(guī)定定及項項目具具體財財務條條件下下，項項目開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期期內(nèi)使使用可可用作作還款款的利利潤、、折舊舊、攤攤銷及及其它它還款款資金金償還還項目目借款款本息息所需需要的的時間間。式中，，Id——項目借借款還還本付付息數(shù)數(shù)額(不包括括已用用資本本金支支付的的建設(shè)設(shè)期利利息)，Pd——借款償償還期期(從借款款開始始期計計算)Rt——第t期可用用于還還款的的資金金(包括：：利潤潤、折折舊、、攤消消及其其他還還款資資金)。（3）項目目償債債能力力的指指標借款償償還期期可用用資金金來源源與運運用表表或借借款還還本付付息計計算表表直接接計算算，其其詳細細計算算公式式為：：（3）項目目償債債能力力的指指標（3）項目目償債債能力力的指指標利息備備付率率，指項目目在借借款償償還期期內(nèi)各各年用用于支支付利利息的的稅息息前利利潤，，與當當期應應付利利息費費用的的比率率。其計算算公式式為：：（3）項目目償債債能力力的指指標利息備備付率率可以以按年年計算算，也也可以以按整整個借借款期期計算算。利息備備付率率表示示使用用項目目利潤潤償付付利息息的保保障倍倍數(shù)。。對于一一般房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目，該該指標標值應應該大大于2。否則則，表表示項項目付付息能能力保保障程程度不不足。。（3）項目目償債債能力力的指指標償債備備付率率——項目在在借款款償還還期內(nèi)內(nèi)各年年用于于還本本付息息的資資金與與當期期應還還本付付息金金額的的比率率。（3）項目目償債債能力力的指指標可用于于還本本付息息資金金，包包括可可用于于還款款的折折舊和和攤消消，在在成本本中列列支的的利息息費用用，可可用于于還款款的利利潤等等等。。當期期應還還本付付息金金額包包括當當期應應還貸貸款本本金及及計人人成本本的利利息。。償債備備付率率可以以按年年計算算，也也可以以按整整個借借款期期計算算。償債備備付率率表示示可用用于還還本付付息的的資金金償還還借款款本息息的保保障倍倍數(shù)。。對于一一般房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目，該該指標標值應應該大大于1．15~1,25。。當指指標小小于1．2時，表表示當當期資資金來來源不不足以以償付付當期期債務務，需需要通通過短短期借借款來來償還還已到到期的的債務務。（3）項目目償債債能力力的指指標資產(chǎn)負負債率率：：資產(chǎn)產(chǎn)負債債率是是反映映項目目各年年所面面臨的的財務務風險險程度度及償償債能能力的的指標標，屬屬長期期償債債能力力指標標，反反映債債權(quán)人人所提提供的的資金金占全全部資資產(chǎn)的的比例例，即即總資資產(chǎn)中中有多多大比比例是是通過過借債債來籌籌集的的，它它可以以用來來衡量量客戶戶在清清算時時保護護債權(quán)權(quán)人利利益的的程度度。其表達式為為：資資產(chǎn)負債率率＝負債合合計/資產(chǎn)合計×100％資產(chǎn)負債率率高，則企企業(yè)的資本本金不足，，對負債的的依賴性強強，在經(jīng)濟濟萎縮或信信貸政策有有所改變時時，應變能能力較差；；資產(chǎn)負債債率低則企企業(yè)的資本本金充裕，，企業(yè)應變變能力強。。（3）項目償債債能力的指指標流動比率CR：反映項目償償付流動負負債能力的的指，為流流動資產(chǎn)總總額和流動動負債總額額之比。流動比率=流動資產(chǎn)合合計/流動負債合合計*100%流動比率是是用來表示示資金流動動性的，即即企業(yè)（項項目）短期期債務償還還能力的數(shù)數(shù)值，基準值是2。注意：流動動比率高的的企業(yè)并不不一定償還還短期債務務的能力就就很強，因因為流動資資產(chǎn)之中雖雖然現(xiàn)金、、有價證券券、應收賬賬款變現(xiàn)能能力很強，，但是存貨貨、待攤費費用等也屬屬于流動資資產(chǎn)的項目目則變現(xiàn)時時間較長，，特別是存存貨很可能能發(fā)生積壓壓、滯銷、、殘次、冷冷背等情況況，流動性性較差。（3）項目償債債能力的指指標速動比率：是指速動動資產(chǎn)對流流動負債的的比率。它它是衡量企企業(yè)流動資資產(chǎn)中可以以立即變現(xiàn)現(xiàn)用于償還還流動負債債的能力。。速動比率是是企業(yè)速動動資產(chǎn)與流流動負債的的比率。速動資產(chǎn)包包括貨幣資資金、短期期投資、應應收票據(jù)、、應收賬款款、其他應應收款項等等。而流動資資產(chǎn)中存貨貨、預付賬賬款、待攤攤費用等則則不應計入入。（3）項目償債債能力的指指標速動比率=（流動資產(chǎn)產(chǎn)-存貨-預付賬款-待攤費用））/流動負債總總額×100%速動比率是是用來表示示資金流動動性的，即即企業(yè)（項項目）短期期債務償還還能力的數(shù)數(shù)值，基準值是1。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的存存貨占流動動資產(chǎn)的的的大部分，，速動比率率較低，低低于100%4.3經(jīng)濟評價指指標計算實實例【例4—1】某投資者以以10

000元／㎡的價價格購買了了一棟建筑筑面積為27000㎡的寫字樓用用于出租經(jīng)經(jīng)營，該投投資者在購購買該寫字字樓的過程程中，又支支付了相當當于購買價價格4％的契稅、、0．5％的手續(xù)費費、0．5％的律師費費用和0．3％的其他費費用。其中中，相當于于樓價30％的購買投投資和各種種稅費均由由投資者的的資本金(股本金)支付，相當當于樓價70％的購買投投資來自期期限為15年、固定利利率為7．5％、按年等等額還款的的商業(yè)抵押押貸款。假假設(shè)在該寫寫字樓的出出租經(jīng)營期期內(nèi)，其月月租金水平平始終保持持160元／㎡，前前三年的出出租率分別別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租租率達到95％且在此后后的出租經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)始始終保持該該出租率。。

出租租經(jīng)營期間間的運營成成本為毛租租金收入的的28％。如果購購買投資發(fā)發(fā)生在第1年的年初，，每年的凈凈經(jīng)營收入入和抵押貸貸款還本付付息支出均均發(fā)生在年年末，整個個出租經(jīng)營營期為48年，投資者者全投資和和資本金的的目標收益益率為分別別為10％和14％。試計算算該投資項項目全部投投資和資本本金的財務務凈現(xiàn)值和和財務內(nèi)部部收益率，，并判斷該該項目的可可行性。[解](1)寫字樓購買買總價：27000㎡×l0000元/㎡＝27000萬元(2)寫字樓購買買過程中的的稅費：27000萬元×(4％+0.5％+0.5％+0.3％)＝143l萬元(3)投資者投入入的資本金金：27

000萬元×30％+1431萬元＝9531萬元(4)抵押貸款金金額：27

000萬元×70％＝18900萬元(5)抵押貸款年年還本付息息額：A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18

900×7.5％/[1-(1+7．5％)-15]＝2

141.13萬元

年

份

01234～1516～48年凈經(jīng)營收入(萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬元)28431.0資本金投入(萬元)-9531.0抵押貸款還本付息(萬元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量

(萬元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

還本付息收益(萬元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7)全部投資財財務內(nèi)部收收益率和財財務凈現(xiàn)值值1)求FNPV因為ic＝10％，故FNPV=4747.1(萬元)2)求FIRR。a)因為i1=11％時，NPV1＝l701．6萬元b)設(shè)i2＝12％，則可算算出NPV2＝一870．7萬元c)所以FIRR＝14％+1％×l701.6／(1

701.6+870.7)＝11.66％(8)資本金財務務內(nèi)部收益益率和財務務凈現(xiàn)值1)求FNPVE。因為icE=14％，故FNPVE=789.8(萬元)2)求FIRREa)因為iE1＝14％時，NFVE1＝789.8萬元b)設(shè)iE2＝15％，則可算算出NPVE2＝一224．3萬元c)所以FIRRE＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3)＝14．78％(9)因為FNPV＝4

747.1萬元>0，F(xiàn)IRR＝11．66％>10％，故該項項目從全投投資的角度度看可行。。因因為為FNPVE＝789．8萬元>0，F(xiàn)IRRE＝14．78％>14％，故該項項目從資本本金投資的的角度看，，可行。還本付息的的計算:第1年還本付息息收益=2141-189