房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法

第1節(jié)、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法的基本本原理第2節(jié)、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法的基本本公式第3節(jié)、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的計(jì)計(jì)算第4節(jié)、運(yùn)用用舉例第6章假假設(shè)開發(fā)發(fā)法6.1假設(shè)開發(fā)發(fā)法的基基本原理理6.1.1概念——是將預(yù)測(cè)測(cè)的估價(jià)價(jià)對(duì)象未未來開發(fā)發(fā)完成后后的價(jià)值值，扣除除預(yù)計(jì)的的未來正正常開發(fā)發(fā)成本、、稅費(fèi)和和利潤(rùn)等等，以此此估算估估價(jià)對(duì)象象的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方方法?！址Q剩余法、開發(fā)法法、預(yù)期期開發(fā)法法、余值值法或倒倒算法（（相當(dāng)于于成本法法的倒算算），6.1.2理論依據(jù)據(jù)—————是預(yù)期收收益原理理。1、基本思思路——同房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商為取得得土地使使用權(quán)而而確定投投標(biāo)金額額時(shí)的思思路一樣樣。即對(duì)對(duì)于一塊塊正在進(jìn)進(jìn)行土地地使用權(quán)權(quán)出讓的的土地而而言：分析該土土地的內(nèi)內(nèi)外條件件→分析確定定土地的的最佳用用途→預(yù)測(cè)項(xiàng)目目開發(fā)完完成后的的銷售價(jià)價(jià)格→從銷售總總收入中中減去建建造建筑筑物所花花費(fèi)的建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、專業(yè)業(yè)費(fèi)、銷銷售費(fèi)、、稅金、、利息和和正常利利潤(rùn)等→得到支付付土地使使用權(quán)出出讓金的的最大數(shù)數(shù)額。1）成本法法？主要區(qū)別別：成本法中中的土地地價(jià)格為為已知，，需要求求取的是是開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)發(fā)法中開開發(fā)完成成后的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格已事事先通過過預(yù)測(cè)得得到，需需要求取取的是土地價(jià)格格。2）地租理理論？主要區(qū)別別：地租理論論中地租租是每年年的租金金剩余；；假設(shè)開發(fā)發(fā)法通常常測(cè)算的的是一次次性的價(jià)價(jià)格剩余余。6.1.3適用的對(duì)對(duì)象和條條件——適用于具具有投資資開發(fā)或或再開發(fā)發(fā)潛力的的房地產(chǎn)產(chǎn)的估價(jià)價(jià)，包括括：由生地建造房屋屋然后租租售；由毛地建造房屋屋然后租租售；由熟地建造房屋屋然后租租售；由生地開發(fā)為熟地然后租售售；由毛地開發(fā)為熟地然后租售售；由舊房裝修改造造為新房然后租售售(裝修、改改建、擴(kuò)擴(kuò)建，重重建則屬屬于毛地地的范疇疇)；在建工程程(包括房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目)。6.1.4運(yùn)用步驟驟1、調(diào)查待待開發(fā)房房地產(chǎn)的的基本情情況。目的是為了合合理確定定待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的最佳佳開發(fā)利利用方式式，2、選擇最最佳的開開發(fā)利用用方式。。用途、規(guī)規(guī)模、檔檔次等。3、估計(jì)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期。4、預(yù)測(cè)開開發(fā)完成成后的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值。5、估算各各項(xiàng)成本本費(fèi)用。。6、進(jìn)行具具體計(jì)算算，求出出待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值。6.1.5其他用途途——大量用于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資資分析，，是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資分析析的常用用方法之之一，但但投資分分析是站站在一個(gè)個(gè)具體的的投資者者的立場(chǎng)場(chǎng)。具體可為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商提供下下列3種數(shù)據(jù)：：1、確定擬擬開發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地的最最高價(jià)格格。2、確定開開發(fā)項(xiàng)目目的預(yù)期期利潤(rùn)。。3、確定開開發(fā)中可可能出現(xiàn)現(xiàn)的最高高費(fèi)用。。6.1.6應(yīng)注意的的幾個(gè)問問題1、適用對(duì)對(duì)象可概概括為待待開發(fā)的的土地、、在建工工程、可可裝修改改造或可可改變用用途的舊舊房，統(tǒng)統(tǒng)稱為““待開發(fā)房房地產(chǎn)”；重建屬于于？2、對(duì)于有有城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件要要求，但但城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件尚尚未明確確的待開開發(fā)房地地產(chǎn)，難難以采用用假設(shè)開開發(fā)法估估價(jià)；3、應(yīng)把握握待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)在投資資開發(fā)前前后的狀狀態(tài)，以以及投資資開發(fā)后后的房地地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式；4、估價(jià)的的結(jié)果的的可靠性性如何，，關(guān)鍵取取決于下下列兩個(gè)個(gè)預(yù)測(cè)：：正確地地判斷斷房地地產(chǎn)的的最佳開開發(fā)利利用方方式；正確地地預(yù)測(cè)測(cè)未來來開發(fā)發(fā)完成成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值。5、外部部環(huán)境境方面面需要要具備備的前前提條條件1）房地地產(chǎn)的的投資資、開開發(fā)按按市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)機(jī)機(jī)制運(yùn)行；；2）要有有一個(gè)個(gè)明朗朗、開開放及及長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)政策策；3）要有有一個(gè)個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)、公公開及及穩(wěn)定定的土地供供給(出讓)計(jì)劃；4）要有有一套套統(tǒng)一一、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)及及健全全的房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)規(guī)；5）要有有一個(gè)個(gè)完整整、公公開及及透明明度高高的房地產(chǎn)產(chǎn)資料料庫(kù)；6）要有有一個(gè)個(gè)穩(wěn)定定、清清晰及及全面面的有有關(guān)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資開發(fā)發(fā)和交交易的的稅費(fèi)清清單。6.2假設(shè)開開發(fā)法法的基基本公公式6.2.1假設(shè)開開發(fā)法法最基基本的的公式式1、計(jì)息息方式式（傳傳統(tǒng)、、靜態(tài)態(tài)）：：待開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的價(jià)值值＝開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-開發(fā)成成本-管理費(fèi)費(fèi)用-投資利利息-銷售費(fèi)費(fèi)用-銷售稅稅費(fèi)-開發(fā)利利潤(rùn)-投資者者購(gòu)買買待開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)2、折現(xiàn)現(xiàn)方式式（動(dòng)動(dòng)態(tài)））：待開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的價(jià)值值＝開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-開發(fā)成成本-管理費(fèi)費(fèi)用-銷售費(fèi)費(fèi)用-銷售稅稅費(fèi)-投資者者購(gòu)買買待開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)3、兩種種方式式的區(qū)區(qū)別：：1）傳統(tǒng)方法中中主要要是根根據(jù)估估價(jià)時(shí)時(shí)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況作出出預(yù)測(cè)測(cè)的，，基本本上是是靜止在估價(jià)價(jià)作業(yè)業(yè)期時(shí)時(shí)的數(shù)數(shù)額；；而在現(xiàn)現(xiàn)金流流量折現(xiàn)法法中，是是模擬擬開發(fā)發(fā)過程程，預(yù)預(yù)測(cè)他他們?cè)谠谖磥韥戆l(fā)生生時(shí)所所發(fā)生生的數(shù)數(shù)額，，即要要進(jìn)行行現(xiàn)金金流量量預(yù)測(cè)測(cè)。2)傳統(tǒng)方方法不考慮慮各項(xiàng)項(xiàng)支出出、收收入發(fā)發(fā)生的的時(shí)間間不同同，即即不是是將它它們折折算到到同一一時(shí)間間上的的價(jià)值值，而而是直接相相加減減，但要要計(jì)算利利息，計(jì)息息期通通常到到開發(fā)發(fā)完成成時(shí)止止，即即既不不考慮慮預(yù)售售，也也不考考慮延延遲銷銷售；；而現(xiàn)金金流量量折現(xiàn)現(xiàn)法要要考慮慮各項(xiàng)項(xiàng)支出出、收收入發(fā)發(fā)生的的時(shí)間間不同同，即即首先先要將將它們們折算到同一一時(shí)間間點(diǎn)上上的價(jià)價(jià)值(最終是是折算算到估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)上上)，然后后再相相加減減。3)在傳統(tǒng)統(tǒng)方法法中投投資利利息和和開發(fā)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)都單單獨(dú)顯顯現(xiàn)出出來，，在現(xiàn)現(xiàn)金流流量折折現(xiàn)法法中這這兩項(xiàng)項(xiàng)都不不單獨(dú)獨(dú)顯現(xiàn)現(xiàn)出來來，而而是隱隱含在在折現(xiàn)現(xiàn)過程程中。。所以，，現(xiàn)金金流量量折現(xiàn)現(xiàn)法要要求折現(xiàn)率率既包含含安全全收益益部分分(通常的的利率率)，又包包含風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)收收益部部分(利潤(rùn)率率)。4、優(yōu)缺缺點(diǎn)比比較現(xiàn)金流流量折折現(xiàn)法法測(cè)算算的結(jié)結(jié)果比比較精精確，，但比比較復(fù)復(fù)雜；；傳統(tǒng)方方法測(cè)測(cè)算的的結(jié)果果比較較粗略略，但但相對(duì)對(duì)要簡(jiǎn)簡(jiǎn)單些些。由于存存在眾眾多的的未知知因素素和偶偶然因因素會(huì)會(huì)使預(yù)預(yù)測(cè)偏偏離實(shí)實(shí)際，，準(zhǔn)確確地預(yù)預(yù)測(cè)是是十分分困難難的。?！斗康禺a(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)規(guī)范范》規(guī)定，，運(yùn)用用假設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)法估估價(jià)必必須考考慮資金的的時(shí)間間價(jià)值值。在實(shí)際際操作作中易易采用用折現(xiàn)現(xiàn)的方方法；；難以以采用用折現(xiàn)現(xiàn)方法法時(shí)，，可采采用計(jì)計(jì)算利利息的的方法法。6.2.2根據(jù)估估價(jià)對(duì)對(duì)象調(diào)調(diào)整（（細(xì)化化）的的公式式1、求生生地價(jià)價(jià)值的的公式式適用于于在生生地上上進(jìn)行行房屋屋建設(shè)設(shè)的公公式：：生地價(jià)價(jià)值＝＝開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-由生地地建成成房屋屋的開開發(fā)成成本-管理費(fèi)費(fèi)用-投資利利息-銷售費(fèi)費(fèi)用-銷售稅稅費(fèi)-開發(fā)利利潤(rùn)-買方購(gòu)購(gòu)買生生地應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的稅稅費(fèi)適用于于將生生地開開發(fā)成成熟地地的公公式：：生地價(jià)價(jià)值＝＝開發(fā)發(fā)完成成后的的熟地地價(jià)值值-由生地地開發(fā)發(fā)成熟熟地的的開發(fā)發(fā)成本本-管理費(fèi)費(fèi)用-投資利利息-銷售費(fèi)費(fèi)用-銷售稅稅費(fèi)-土地開開發(fā)利利潤(rùn)-買方購(gòu)購(gòu)買生生地應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的稅稅費(fèi)2、求毛毛地價(jià)價(jià)值的的公式式適用于于在毛毛地上上進(jìn)行行房屋屋建設(shè)設(shè)的公公式：：毛地價(jià)價(jià)值＝＝開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-由毛地地建成成房屋屋的開開發(fā)成成本-管理費(fèi)費(fèi)用-投資利利息-銷售費(fèi)費(fèi)用-銷售稅稅費(fèi)-開發(fā)利利潤(rùn)-買方購(gòu)購(gòu)買毛毛地應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的稅稅費(fèi)適用于于將毛毛地開開發(fā)成成熟地地的公公式：：毛地價(jià)價(jià)值＝＝開發(fā)發(fā)完成成后的的熟地地價(jià)值值一由由毛地地開發(fā)發(fā)成熟熟地的的開發(fā)發(fā)成本本一管管理費(fèi)費(fèi)用一一投資資利息息一銷銷售費(fèi)費(fèi)用一一銷售售稅費(fèi)費(fèi)一土土地開開發(fā)利利潤(rùn)一一買方方購(gòu)買買毛地地應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)3、求熟熟地價(jià)價(jià)值的的公式式熟地價(jià)價(jià)值＝＝開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值一一由熟熟地建建成房房屋的的開發(fā)發(fā)成本本一管管理費(fèi)費(fèi)用一一投資資利息息一銷銷售費(fèi)費(fèi)用一一銷售售稅費(fèi)費(fèi)一開開發(fā)利利潤(rùn)一一買方方購(gòu)買買熟地地應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)4、求在在建工工程價(jià)價(jià)值的的公式式在建工工程價(jià)價(jià)值＝＝續(xù)建建完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值一一續(xù)建建成本本一管管理費(fèi)費(fèi)用一一投資資利息息一銷銷售費(fèi)費(fèi)用一一銷售售稅費(fèi)費(fèi)一續(xù)續(xù)建投投資利利潤(rùn)一一買方方購(gòu)買買在建建工程程應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)5、求舊舊房?jī)r(jià)價(jià)值的的公式式舊房?jī)r(jià)價(jià)值＝＝裝修修改造造完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值一一裝修修改造造成本本一管管理費(fèi)費(fèi)用一一投資資利息息一銷銷售費(fèi)費(fèi)用一一銷售售稅費(fèi)費(fèi)一裝裝修改改造投投資利利潤(rùn)一一買方方購(gòu)買買舊房房應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)對(duì)于公公式中中具體體應(yīng)減減去的的項(xiàng)目目，基本原原則是設(shè)想想得到到估價(jià)價(jià)對(duì)象象后至至開發(fā)發(fā)完成成還需需要支支出的的一切切合理理、必必要的的費(fèi)用用、稅稅金及及應(yīng)取取得的的利潤(rùn)潤(rùn)。如果是是已經(jīng)經(jīng)投入入的費(fèi)費(fèi)用，，則它它就包包含在在待開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值內(nèi)內(nèi)，不不應(yīng)作作為扣扣除項(xiàng)項(xiàng)。6.2.3根據(jù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式調(diào)調(diào)整（（細(xì)化化）的的公式式1、適用用于開開發(fā)完完成后后出售售的公公式：：V＝Vp-C式中：：V———待開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的價(jià)值值；Vp——用市場(chǎng)場(chǎng)法或或長(zhǎng)期期趨勢(shì)勢(shì)法測(cè)測(cè)算的的開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值；；C———應(yīng)扣除除項(xiàng)目目。2、適用用于開開發(fā)完完成后后出租租、營(yíng)營(yíng)業(yè)的的公式式：V＝VR-C式中：：V———待開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的價(jià)值值；VR——用收益益法測(cè)測(cè)算的的開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值；；C———應(yīng)扣除除項(xiàng)目目。6.3各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的的計(jì)算算6.3.1開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期——可分為為開發(fā)發(fā)期和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)期。。1、開發(fā)發(fā)期可可稱為為開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)期、、建設(shè)設(shè)期，，其起起點(diǎn)與與開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的的起點(diǎn)點(diǎn)相同同，終終點(diǎn)是是預(yù)計(jì)計(jì)待開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成成(竣工)的日期期。對(duì)于在在土地地上進(jìn)進(jìn)行房房屋建建設(shè)的的情況況來說說，開開發(fā)期期又可可分為為前期期和建建造期期。前期是從取取得待待開發(fā)發(fā)土地地到動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)(開工)的這段段時(shí)間間。建造期期是從動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)到到房屋屋竣工工的這這段時(shí)時(shí)間。。2、經(jīng)營(yíng)營(yíng)期根根據(jù)未未來開開發(fā)完完成后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)的不不同經(jīng)經(jīng)營(yíng)使使用方方式而而可以以具體體化:銷售期期是從開開始銷銷售已已開發(fā)發(fā)完成成或未未來開開發(fā)完完成的的房地地產(chǎn)到到將其其全部部銷售售完畢畢的日日期。。在有預(yù)預(yù)售的的情況況下，，銷售售期與與開發(fā)發(fā)期有有重合合。運(yùn)營(yíng)期期的起點(diǎn)點(diǎn)通常常是待待開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)開開發(fā)完完成(竣工)的日期期，終終點(diǎn)是是開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽壽命結(jié)結(jié)束的的日期期。確定開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期的方方法可可采用用類似似于市場(chǎng)法法的方法法——根據(jù)同同一地地區(qū)、、相同同類型型、同同等規(guī)規(guī)模的的類似似開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目已有有的正正常開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期來估估計(jì)。。6.3.2開發(fā)完完成后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值對(duì)于銷銷售的的房地地產(chǎn)，，通常常是采采用市場(chǎng)法法，并考考慮類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的未未來變變動(dòng)趨趨勢(shì)，，或采采用市場(chǎng)法法與長(zhǎng)長(zhǎng)期趨趨勢(shì)法法相結(jié)合合——根據(jù)類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)過去去和現(xiàn)現(xiàn)在的的價(jià)格格及其其未來來可能能的變變化趨趨勢(shì)來來推測(cè)測(cè)。對(duì)于出出租和和營(yíng)業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)，可可以先先預(yù)測(cè)測(cè)其租租賃或或經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益益，再再采用用收益法法將該收收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為價(jià)值值。例題1：有一生生地，，使用用年限限為50年，擬擬開發(fā)發(fā)為商商業(yè)大大廈，，開發(fā)發(fā)期為為2年。根根據(jù)當(dāng)當(dāng)前市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分分析，，估計(jì)計(jì)未來來建成成的商商業(yè)大大廈每每年有有100萬(wàn)元的的總收收益，，年資資本化化率為為8%，估算算該房房地產(chǎn)產(chǎn)未來來的總總價(jià)值值。例2：根據(jù)當(dāng)當(dāng)前的的市場(chǎng)場(chǎng)租金金水平平，預(yù)預(yù)測(cè)未未來建建成的的某寫寫字樓樓的月月租金金為每每平方方米使使用面面積100元，可可供出出租的的使用用面積積為40000㎡，出租租率為為80％，運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用占占租金金的30％，報(bào)報(bào)酬率率為10％，運(yùn)運(yùn)營(yíng)期期為47年，則則該寫寫字樓樓的未未來總總價(jià)值值。例題3：根據(jù)當(dāng)當(dāng)前市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分分析，，預(yù)測(cè)測(cè)建成成后的的餐館館4年的純純收益益為10萬(wàn)、12萬(wàn)、15萬(wàn)、20萬(wàn)，第第4年以后后的純純收益益將維維持在在第4年的水平上上，運(yùn)營(yíng)期期為48年，年資本本化率為15%，求該餐館館的未來總總價(jià)值。6.3.3開發(fā)成本與與管理費(fèi)用用開發(fā)成本，即在土地地、房屋、、配套設(shè)施施、在建工工程開發(fā)過過程中所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)成本。一一般包括：土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、前前期工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、建建筑安裝工工程費(fèi)、配配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)等。管理費(fèi)用是指在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)過程程中為組織織和管理開開發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而發(fā)生生的費(fèi)用。。計(jì)算的方法法也與成本本法中的相相同，所不不同的是需需要預(yù)測(cè)。。6.3.4銷售費(fèi)用與與銷售稅費(fèi)費(fèi)銷售費(fèi)用是指銷售開開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)所需的市市場(chǎng)推廣、、銷售代理理、銷售辦辦公等費(fèi)用用，包括廣告費(fèi)、銷銷售外賣場(chǎng)場(chǎng)租金、銷銷售人員工工資、獎(jiǎng)金金及銷售提提成等。銷售稅費(fèi)是指銷售開開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)繳納的的稅金及附附加，以及及交易手續(xù)續(xù)費(fèi)等其他他銷售稅費(fèi)費(fèi)。銷售費(fèi)用和和銷售稅費(fèi)費(fèi)通常是按按照開發(fā)完完成后的房房地產(chǎn)價(jià)值值的一定比比率來計(jì)算算。6.3.5投資利息——只有在計(jì)息息方法中才才需要，計(jì)計(jì)算投資利利息的方法法與成本法法利息的計(jì)計(jì)算相同。。1、正確地計(jì)計(jì)算投資利利息需要把把握下列6個(gè)方面：應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)項(xiàng)目。（銷銷售費(fèi)用和和銷售稅費(fèi)費(fèi)不計(jì)息？？）計(jì)息期的長(zhǎng)長(zhǎng)短。（起起點(diǎn)、終點(diǎn)點(diǎn)）計(jì)息的方式式。（復(fù)利利計(jì)息）計(jì)息周期。。名義利率和和實(shí)際利率率。2、針對(duì)不同同的計(jì)息項(xiàng)項(xiàng)目，具體體的利息計(jì)計(jì)算見下：：1）需要求取取的待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的的價(jià)值和投投資者購(gòu)買買待開發(fā)房房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)費(fèi)的計(jì)息：：計(jì)息基數(shù)為需要求取取的待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的的價(jià)值、投投資者購(gòu)買買待開發(fā)房房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)費(fèi)這兩項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用；計(jì)息期為這兩項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的支付付時(shí)間（通通常為同一一時(shí)間點(diǎn)））到開發(fā)完完成時(shí)間。。2）開發(fā)費(fèi)用用和管理費(fèi)費(fèi)用的計(jì)息息：計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本本和管理費(fèi)費(fèi)用，計(jì)息息計(jì)算根據(jù)據(jù)投資情況況有以下處處理方法：：開發(fā)成本和和管理費(fèi)用用在整個(gè)開開發(fā)期內(nèi)均均勻投入。?！煽醋鲗⑷客顿Y集集中在開發(fā)發(fā)期的中間間時(shí)點(diǎn)一次次性投入，，即計(jì)息期為開開發(fā)期的一一半，而不是將將投資分散散在開發(fā)期期各個(gè)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)分別計(jì)算算。例題：總投資為1000萬(wàn)元，開發(fā)發(fā)期為1年，投資在在開發(fā)期內(nèi)內(nèi)均勻投入入，同期銀銀行貸款年年利率為10%，求投資利利息。解：利息=1000×[（1+10%）0.5-1]=48.81（萬(wàn)元）開發(fā)成本和管管理費(fèi)用在開開發(fā)期內(nèi)分期期投入?！髌谕度氲馁Y資金分別計(jì)算算利息，注意意各期投入的的時(shí)間點(diǎn)和計(jì)計(jì)息期的處理理。例題：總投資2500萬(wàn)元，開發(fā)期期為2年，第一年投投入總投資的的60%，第二年投入入40%，同期銀行貸貸款年利率10%，求投資利息息。解：利息=2500××60%×[（1+10%）1.5-1]+2500×40%×[（1+10%）0.5-1]=279.34（萬(wàn)元）6.3.6開發(fā)利潤(rùn)——只有在計(jì)息方方法中才需要要。計(jì)算方法法與成本法相相同，通常是是以一定基數(shù)數(shù)乘以利潤(rùn)率率?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》規(guī)定，開發(fā)利利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)房房地產(chǎn)價(jià)值與與開發(fā)成本之之和，或取開開發(fā)完成后的的房地產(chǎn)價(jià)值值。利潤(rùn)率可取同一市場(chǎng)場(chǎng)上類似房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目相應(yīng)的平均均利潤(rùn)率。6.3.7投資者購(gòu)買待待開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅稅費(fèi)——是指投資者一一旦購(gòu)買了待待開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)，在交易時(shí)時(shí)作為應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)，主要包括契稅、交易手手續(xù)費(fèi)等。1、契稅是以所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為為征稅對(duì)象，，向產(chǎn)權(quán)承受受人征收的一一種財(cái)產(chǎn)稅。。對(duì)國(guó)有土地使使用權(quán)出讓、、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售售、贈(zèng)與和交交換等）等均均需征收；稅稅率為3%~5%。2、交易手續(xù)費(fèi)屬經(jīng)營(yíng)服務(wù)性性收費(fèi)，在經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)建立的的房地產(chǎn)交易易機(jī)構(gòu)提供交交易服務(wù)，辦辦理交易手續(xù)續(xù)時(shí)收取。通常按交易總總額的規(guī)定比比例（根據(jù)總總額分段計(jì)算算）向交易雙雙方分別收取取。因此，投資者者購(gòu)買待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)的的計(jì)算方法通常是將待開開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值乘以以上上各種相關(guān)稅稅費(fèi)相應(yīng)的稅稅費(fèi)率。例題1：現(xiàn)有一塊3km2的生地，擬進(jìn)進(jìn)行“七通一一平”成片開開發(fā)后分塊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查查，附近地區(qū)區(qū)已開發(fā)完成成“七通一平平”土地的轉(zhuǎn)讓單價(jià)為1200元/m2；可轉(zhuǎn)讓土地地面積為全部部土地的70%，其余為公共共設(shè)施用地；；土地開發(fā)費(fèi)用用為3.5億元/km2，開發(fā)期為2年，開發(fā)成本本在開發(fā)期內(nèi)內(nèi)分期均勻投投入，第一年年投入70%，第二年投入入30%，貸款年利息息率為10%，勘察設(shè)計(jì)、、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)用的3%；投資利潤(rùn)率為20%，當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需需要繳納的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開發(fā)完成后后轉(zhuǎn)讓價(jià)格的的6.5%，買方需要繳繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓土地價(jià)價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片生生地總價(jià)和單單位面積地價(jià)價(jià)。例題2：今有一宗“七七通一平”的的待建土地，，土地使用權(quán)權(quán)年限為50年，從2004年5月1日起計(jì)，地總總面積為1000m2，規(guī)劃允許建建筑面積4000m2，適宜建筑某某種類型的寫寫字樓。預(yù)計(jì)總開發(fā)時(shí)時(shí)間是2年，建筑安裝工程程費(fèi)為1000元/m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的4%，第一年均勻勻投入60%的建筑費(fèi)和專專業(yè)費(fèi)用，第第二年均勻投投入其余建筑筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%，購(gòu)買該宗地地相關(guān)稅費(fèi)為地價(jià)的4%。該寫字樓工程程竣工后一次次全部租出，，可出租面積積為總建筑面面積的70%，預(yù)計(jì)每月出出租的凈收益益為60元/m2。試?yán)盟o資資料，用折現(xiàn)方法評(píng)估該宗土地地在2004年5月1日的總價(jià)、單單價(jià)及樓面地地價(jià)。（年資資本化率為15%，折現(xiàn)率為14%）例題3：某舊廠房的建建筑面積6000m2，根據(jù)其所在在地點(diǎn)和周圍圍環(huán)境，適宜宜裝修改造成成寫字樓出租租，并可獲得得政府主管部部門批準(zhǔn)，但但需補(bǔ)交樓面面地價(jià)為400元/m2的地價(jià)款，同同時(shí)取得50年的土地使用用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造造期為一年，，裝修改造費(fèi)為1000元/m2（裝修改造費(fèi)費(fèi)均勻投入，，視同發(fā)生在在裝修改造期期中）。估計(jì)該寫字樓樓裝修改造完完成后即可全全部租出，可可出租面積為為建筑面積的的70%，正常出租率率為85%；附近同檔次次寫字樓可出出租面積的年年租金為800元/m2，出租的成本本及稅費(fèi)為年年租金的30%，報(bào)酬率為9%。購(gòu)買該舊廠房房買方需要繳繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y資料估算該舊舊廠房現(xiàn)狀下下的正常購(gòu)買買總價(jià)和單價(jià)價(jià)（采用折現(xiàn)方法，折現(xiàn)率為12%）。例題4：某在建工程開開工于2004年11月30日。擬開發(fā)為為商業(yè)居住混混合用途用房房地產(chǎn)；總用用地面積2000m2，土地使用權(quán)權(quán)年限50年，從開工之之日起計(jì)；規(guī)規(guī)劃建筑總面面積9000m2，其中商業(yè)用用途的建筑面面積為2000m2，居住用途的的建筑面積為為7000m2；該工程正常常施工期2年，建筑費(fèi)及專業(yè)業(yè)費(fèi)為每平方米建建筑面積1600元，至2005年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu)，，已投入總建建筑費(fèi)及專業(yè)業(yè)費(fèi)的40%，還需要投入入總建筑費(fèi)及及專業(yè)費(fèi)的60%（假設(shè)均勻投投入，視同發(fā)發(fā)生在該投入入期中）。估計(jì)該項(xiàng)目可可按期建成，，商業(yè)部分建建成半年后可可租出，可出出租面積的月月租金為60元/m2，可出租面積積為建筑面積積的65%，正常出租率率為85%，出租的成本本及稅費(fèi)為年年租金的30%；居住部分建建成時(shí)即可售售出，售價(jià)為為4000元/m2。銷售費(fèi)用和銷銷售稅費(fèi)為售售價(jià)的8%。又知當(dāng)?shù)刭?gòu)買買在建工程應(yīng)應(yīng)繳納的稅費(fèi)費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格格的5%。試?yán)蒙鲜鲑Y資料以折現(xiàn)方法估計(jì)該在建工工程于2005年5月31日的正?？們r(jià)價(jià)格（假設(shè)報(bào)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%）。6.4運(yùn)用舉例案例1：有一宗“七通通一平”的待待開發(fā)建筑用用地，面積為為2000m2，建筑容積率率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)設(shè)寫字樓，建建設(shè)期為兩年年，建筑費(fèi)用用為3000元/m2，專業(yè)費(fèi)為建建筑費(fèi)的10%（建筑費(fèi)和專專業(yè)費(fèi)在建設(shè)設(shè)期內(nèi)均勻投投入）。該寫字樓建成成后即出售，，預(yù)計(jì)售價(jià)為為9000元/m2，銷售費(fèi)用為為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年年貸款利率為為6%，開發(fā)商要求求的投資利潤(rùn)潤(rùn)率為10%。試估算該宗地地目前的單位位地價(jià)和樓面面地價(jià)。1、確定評(píng)估方方法：現(xiàn)已知樓價(jià)的的預(yù)測(cè)值和各各項(xiàng)開發(fā)成本本及費(fèi)用，可可用剩余法評(píng)評(píng)估，計(jì)算公公式為：地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤(rùn)2、計(jì)算樓價(jià)：：樓價(jià)=2000××2.5×9000=45000000（元）3、計(jì)算建筑費(fèi)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)：：建筑費(fèi)=3000××2000×2.5=15000000（元）專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=15000000××10%=1500000（元）4、計(jì)算銷售費(fèi)費(fèi)用和稅費(fèi)：：銷售費(fèi)用=45000000××2.5%=1125000（元）銷售稅費(fèi)=45000000××6.5%=2925000（元）5、計(jì)算利潤(rùn)：：利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑物+專業(yè)費(fèi)）×10%=（地價(jià)+16500000）×10%6、計(jì)算利息：：利息=地價(jià)×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]=0.1236××地價(jià)+9900007、求取地價(jià)：：地價(jià)=45000000-16500000-1125000-2925000-（0.1×地價(jià)+650000）-（0.1236×地價(jià)+990000）地價(jià)=21810000/1.2236=17824452（元）單位地價(jià)=17824452/2000=8912（元/m2）樓面地價(jià)=8912÷÷2.5=3565（元/m2）案例2：1、待估房地產(chǎn)產(chǎn)狀況：本估價(jià)對(duì)象位位于××市××大街，東臨××路，北臨××大街，西臨××住宅區(qū)，是一一塊“三通一一平”的建設(shè)設(shè)用地，規(guī)劃劃建設(shè)用地面面積為8000m2，規(guī)劃用地性性質(zhì)為居住和和商業(yè)項(xiàng)目。。建設(shè)容積率率不大于5.0，允許建筑覆覆蓋率上限為為50%，土地使用權(quán)權(quán)出讓時(shí)間為為2006年2月，土地使用用年限從土地地使用權(quán)出讓讓時(shí)起為50年。2、估價(jià)要求：：為確定土地出出讓價(jià)格提供供參考意見，，不用于其他他用途。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：：2006年2月。4、估價(jià)的假設(shè)設(shè)和限制條件件：略。5、估價(jià)定義：：略。6、估價(jià)依據(jù)：：1）《中華人民共和和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）。2）《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)土土地地管管理理法法》。3）《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》。4）國(guó)國(guó)土土資資源源部部《土地地估估價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)程程》。5）估估價(jià)價(jià)人人員員實(shí)實(shí)地地勘勘察察獲獲取取的的資資料料及及搜搜集集的的市市場(chǎng)場(chǎng)資資料料。。7、估估價(jià)價(jià)原原則則本次次估估價(jià)價(jià)遵遵循循了了以以下下房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)原原則則：：1）合法法原原則則：：衣以以估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的合合法法使使用用、、合合法法處處分分為為前前提提進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)估估。。2）最高高最最佳佳使使用用原原則則：：即以以能能給給估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象帶帶來來最最高高收收益益的的使使用用方方式式為為前前提提進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)估估，，這這種種使使用用，，是是在在法法律律上上允允許許、、技技術(shù)術(shù)上上可可能能、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)上上可可行行的的。。3）估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原原則則：：由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)是是不不斷斷變變化化的的，，在在不不同同估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，，同同一一宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)往往往往具具有有不不同同的的價(jià)價(jià)格格水水平平，，本本次次估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果應(yīng)應(yīng)是是估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象在在估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的的客客觀觀合合理理價(jià)價(jià)格格或或價(jià)價(jià)值值。。4）替代代原原則則：：估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果不不明明顯顯偏偏離離類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在同同等等條條件件下下的的價(jià)價(jià)格格。。8、估估價(jià)價(jià)方方法法分析析所所掌掌握握的的資資料料并并進(jìn)進(jìn)行行了了實(shí)實(shí)地地勘勘察察和和對(duì)對(duì)鄰鄰近近地地區(qū)區(qū)調(diào)調(diào)查查之之后后，，根根據(jù)據(jù)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的特特點(diǎn)點(diǎn)及及其其實(shí)實(shí)際際狀狀況況（（該該土土地地屬屬于于待待開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)）），，選選取取假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法作作為為本本次次評(píng)評(píng)估估的的基基本本方方法法。。9、估估價(jià)價(jià)過過程程1）選選擇擇最最佳佳的的開開發(fā)發(fā)利利用用方方式式：：①用用途途為為居居住住與與商商業(yè)業(yè)混混合合；；②建建筑筑容容積積率率達(dá)達(dá)到到最最大大的的允允許許程程度度，，即即為為5，故故總總建建筑筑面面積積為為40000m2；③建建筑筑覆覆蓋蓋率率適適宜宜，，為為25%；④建建筑筑物物層層數(shù)數(shù)確確定定為為20層。。其中中，，1～4層的的建建筑筑面面積積相相同同，，均均為為2000m2，適適宜宜為為商商業(yè)業(yè)用用途途；；5～20層的的建建筑筑面面積積相相同同，，均均為為2000m2，適適宜宜為為居居住住用用途途。。故故商商業(yè)業(yè)用用途途的的建建筑筑面面積積為為8000m2，居居住住用用途途的的建建筑筑面面積積為為32000m2。2）預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)開開發(fā)發(fā)期期：：預(yù)計(jì)計(jì)共共需需3年時(shí)時(shí)間間才才能能完完全全建建成成投投入入使使用用，，即即2009年2月建建成成。。3）預(yù)測(cè)開發(fā)發(fā)完成后的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查分分析，預(yù)計(jì)計(jì)商業(yè)部分分在建成后后可全部售售出，居住住部分在建建成后可售售出60%，其余40%半年后可售售出；商業(yè)業(yè)部分在售售出時(shí)的平平均價(jià)格為為6000元/m2，居住部分分在出售時(shí)時(shí)的平均價(jià)價(jià)格為3000元/m2。4）估計(jì)成本本費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用和和銷售稅費(fèi)費(fèi)建筑安裝工工程費(fèi)預(yù)計(jì)計(jì)為1500元/m2；勘察設(shè)計(jì)計(jì)和前期工工程費(fèi)及管管理費(fèi)等預(yù)預(yù)計(jì)為每m2建筑面積600元；估計(jì)在在未來3年的開發(fā)期期內(nèi)，開發(fā)發(fā)建設(shè)費(fèi)用用（包括勘勘察設(shè)計(jì)和和前期工程程費(fèi)、建筑筑安裝工程程費(fèi)、管理理費(fèi)等）的的投入情況況如下：第第一年需投投入30%，第二年需需投入50%，第三年投投入余下的的20%。銷售費(fèi)用和和銷售稅費(fèi)費(fèi)預(yù)計(jì)為售售價(jià)的9%，其中廣告告宣傳和銷銷售代理費(fèi)費(fèi)為售價(jià)的的3%，兩稅一費(fèi)費(fèi)和交易手手續(xù)費(fèi)等為為售價(jià)的6%。折現(xiàn)率選選取12%。據(jù)了解，如如果得到該該土地，還還需要按取取得價(jià)款的的4%繳納有關(guān)稅稅費(fèi)。5）求取地價(jià)價(jià)計(jì)算的基準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)間定為為該塊土地地的出讓時(shí)時(shí)間，即2006年2月。假設(shè)購(gòu)買該該地的總價(jià)價(jià)格為V。建成后的總總價(jià)值=10099.06萬(wàn)元（？）成本費(fèi)用=7190.10萬(wàn)元（？）銷售費(fèi)用和和銷售稅費(fèi)費(fèi)=10099.06×9%=908.92萬(wàn)元購(gòu)地稅費(fèi)=V×4%萬(wàn)元V=建成后的總總價(jià)值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用和和銷售稅費(fèi)費(fèi)-購(gòu)地稅費(fèi)=10099.06-7190.10-908.92-V×4%V=1923.12萬(wàn)元估價(jià)結(jié)果：：以上述計(jì)算算結(jié)果為主主，并參考考估價(jià)人員員的經(jīng)驗(yàn)，，將總地價(jià)價(jià)確定為1923.12萬(wàn)元。練習(xí)1：現(xiàn)有一成片片荒地需要要估價(jià)。獲獲知該成片片荒地的面面積為4平方公里，，適宜進(jìn)行行“五通通一平”的的開發(fā)后分分塊有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地面面積的比例例為