房地產(chǎn)運營基礎(chǔ)知識（共41）

房地產(chǎn)產(chǎn)運營營基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識培訓(xùn)日期：：2012年8月18日喻海文文?何為項目運運營投入一系列變換過程產(chǎn)出人力、設(shè)備、技術(shù)、資金、信息，等等有形產(chǎn)品、無形服務(wù)，等生產(chǎn)與運作活動------研究企企業(yè)運運作系統(tǒng)的的計劃、、組織織、實實施和和控制制，是與產(chǎn)品品生產(chǎn)和和服務(wù)務(wù)創(chuàng)造造密切切相關(guān)關(guān)的各各項管管理工工作的的總稱稱。項目運運營的的基本本概念念運營是過程管管理，不是是目標(biāo)管管理項目運營（POM）會議管理（Ｃ）階段性成果管理（Ｑ）知識管理（Ｋ）進(jìn)度管理（Ｔ）收益動態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的項項目運運營體系3架構(gòu)管管理資源配配置計劃管管理運營監(jiān)監(jiān)管成本管管理投入控控制執(zhí)行力力管理理產(chǎn)出控控制價值鏈鏈的基基本活活動（（業(yè)務(wù)務(wù)鏈））項目決決策項目策策劃設(shè)計管管理工程管管理銷售管管理客戶管管理價值鏈鏈的支支持活活動（（管理理鏈））價值鏈鏈的外外包活活動（（供應(yīng)應(yīng)鏈））產(chǎn)品定定位產(chǎn)品設(shè)設(shè)計產(chǎn)品生生產(chǎn)產(chǎn)出控控制價值鏈鏈的基基本活活動（（業(yè)務(wù)務(wù)鏈））策劃外外包設(shè)計外外包工程外外包營銷外外包組織管管控項目管管理外包管管理運營管管理職能管管理互為支支持業(yè)務(wù)鏈鏈增效效房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的項項目運運營體體系項目運營的的組織體體系--搭建““有有責(zé)·有序·有效””的管管理金金字塔塔戰(zhàn)略設(shè)設(shè)計：：戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃與與設(shè)計計戰(zhàn)略梳梳理：：明晰戰(zhàn)戰(zhàn)略方方向，，及戰(zhàn)戰(zhàn)略管管理體體系組織管管理：：建立有有效的的管控控模式式及管管控邊邊界權(quán)責(zé)體體系：：清晰的的權(quán)責(zé)責(zé)體系系運作程程序：：提升業(yè)業(yè)務(wù)流流程效效率操作指指引：：實現(xiàn)管管理精精細(xì)化化表格模模板：：實現(xiàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化管理理HR管理體體系：：完善HR的戰(zhàn)略略性管管理作作用績效管管理體體系：：建立績績效衡衡量體體系薪酬體體系：：完善的的激勵勵機制制有責(zé)有序有效IT支持協(xié)協(xié)同同信息息平臺臺高效戰(zhàn)略與與經(jīng)營目目標(biāo)組織管管控體體系集團(tuán)團(tuán)管管控控模模式式項目目管管理理模模式式組織織職職能能權(quán)責(zé)責(zé)體體系系項目目運運營營體體系系會議議管管理理體體系系（（C）知識識管管理理體體系系(K)進(jìn)度度管管理（（T）階段段性性成成果果管管理理（（Q）流程程管管理理體體系系流程程制度度指引引表單單模版版管理理支支持持體體系系薪酬酬體體系系HR體系系績效效體體系系支撐撐指導(dǎo)導(dǎo)運營營管管理理：：建立立對對進(jìn)進(jìn)度度、、關(guān)關(guān)鍵鍵工工作作成成果果的的監(jiān)監(jiān)控控機機制制，，保保障障項項目目運運營營效效率率，，控控制制項項目目風(fēng)風(fēng)險險。。4項目目運營營體系系模模型型5房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項項目目運運營營體系系示例例關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點按期期達(dá)達(dá)標(biāo)標(biāo)、、階段段性性成成果果項按按要要求求編編制制并并通通過過審審批批、、對對于于重重大大決決策策事事項項采采取取會議議決決策策體體系系把關(guān)關(guān)。。1）P-計劃劃分分級級管管理理，，逐逐級級細(xì)細(xì)分分2）D-三要要素素管管理理TQC：關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點控控制制(T)+成果果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管管理理(Q)+會議議決策策管管理理（（C)四要要素素管管理理PTQC：運運營營績績效效管管理理（（P)3）C-過程程檢檢查查、、監(jiān)監(jiān)控控、、調(diào)調(diào)整整4）A-結(jié)果果導(dǎo)導(dǎo)向向的的節(jié)節(jié)點點考考核核驅(qū)驅(qū)動動項目目計計劃劃管管理理方方法法----通過過計計劃劃管管理理，，協(xié)協(xié)同同內(nèi)內(nèi)外外部部資資源源，，串串聯(lián)聯(lián)項目目管管理理的的所有有要要素素，，形形成成PDCA管理理循環(huán)環(huán)。。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）———計劃劃。。包包括括方方針針和和目目標(biāo)標(biāo)的的確確定定以以及及活活動動計計劃劃的的制制定定；；②D（DO）———執(zhí)行行。。執(zhí)執(zhí)行行就就是是具具體體運運作作，，實實現(xiàn)現(xiàn)計計劃劃中中的的內(nèi)內(nèi)容容；；③C（Check）———檢查查。。就就是是要要總總結(jié)結(jié)執(zhí)執(zhí)行行計計劃劃的的結(jié)結(jié)果果，，分分清清對對錯錯，，明明確確效效果果，，找找出出問問題題；；④A（Act）———處理理。。對對檢檢查查的的結(jié)結(jié)果果進(jìn)進(jìn)行行處處理理，，認(rèn)認(rèn)可可或或否否定定。。6PDCA循環(huán)環(huán)組織織保障障層次次分明明強協(xié)協(xié)同性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一一形成成封封閉閉的的ＰＰＤＤＣＣＡＡ閉閉環(huán)環(huán)項目目計計劃劃分分級級體體系系序號分級定義闡述1

總部關(guān)鍵節(jié)點計劃對項目運營產(chǎn)生決定性作用,且影響到整個公司經(jīng)營活動的工作項,作為總部關(guān)鍵節(jié)點。項目開發(fā)中在關(guān)鍵線路上主要工作項,作為項目關(guān)鍵節(jié)點。2項目主項計劃將項目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關(guān)系進(jìn)行編排，以全面展示項目整體開發(fā)進(jìn)程的工作項。3項目專項計劃指各專業(yè)根據(jù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能計劃，用于支撐主項計劃的實現(xiàn)。7PDCA地產(chǎn)產(chǎn)總總部部的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點節(jié)點名稱節(jié)點性質(zhì)完成標(biāo)志說明節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向土地合同簽訂（或項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）總部關(guān)鍵節(jié)點合同簽定進(jìn)度報審修建性詳細(xì)規(guī)劃(報總規(guī))項目關(guān)鍵節(jié)點總規(guī)批復(fù)意見辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》完成”五圖一書”項目關(guān)鍵節(jié)點”五圖一書”現(xiàn)場施工圖全部完成項目關(guān)鍵節(jié)點各專業(yè)施工圖辦理《建筑工程施工許可證》總部關(guān)鍵節(jié)點獲取《建筑工程施工許可證》資金工程開工總部關(guān)鍵節(jié)點項目開樁進(jìn)度基礎(chǔ)（樁基）完工項目關(guān)鍵節(jié)點---地下室結(jié)構(gòu)完成正負(fù)0.00項目關(guān)鍵節(jié)點---結(jié)構(gòu)達(dá)預(yù)售條件總部關(guān)鍵節(jié)點多層與別墅為封頂，高層達(dá)結(jié)構(gòu)2/3資金結(jié)構(gòu)封頂項目關(guān)鍵節(jié)點按規(guī)定時間完成（含塔樓結(jié)構(gòu)）外架拆除項目關(guān)鍵節(jié)點---銷售示范區(qū)開放總部關(guān)鍵節(jié)點展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完成客戶項目開盤銷售項目關(guān)鍵節(jié)點正式對外銷售銷售完成40%總部關(guān)鍵節(jié)點完成銷售面積的40%資金銷售完成70%總部關(guān)鍵節(jié)點完成銷售面積的70%資金工程檢查調(diào)試、初驗及整改項目關(guān)鍵節(jié)點---辦理項目竣工驗收備案項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《竣工驗收備案表》集中交付業(yè)主總部關(guān)鍵節(jié)點集中交付日客戶獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》8龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目公公司司的的17個關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部進(jìn)度2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進(jìn)度3完成方案設(shè)計研發(fā)部精細(xì)化4完成初步設(shè)計研發(fā)部精細(xì)化5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部精細(xì)化6取得施工許可證工程部進(jìn)度7項目開工工程部資金8景觀施工進(jìn)場工程部精細(xì)化9竣工備案工程部資金10交房營銷部客戶11交房完成95%營銷部資金12售樓處、樣板房開放營銷部客戶13取得預(yù)售許可證營銷部資金14開盤營銷部資金15完成40%銷售營銷部資金16完成70%銷售營銷部資金17完成95%銷售營銷部資金示例例項目目公公司司的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點9主項項計計劃劃模模板板展展示示主項項計劃劃是是貫貫穿穿整整個個項項目目運運營營過過程程的的主主要要工工序序的的整整合合，，是是把把握握整個個開開發(fā)發(fā)進(jìn)度度與與運運營營質(zhì)質(zhì)量量的的主主線線。。示例例10各專專業(yè)業(yè)根根據(jù)據(jù)主主項項計計劃劃編編制制的的其其專專業(yè)業(yè)線線的的職職能能專專項項計計劃劃，，用用于于指引引專專業(yè)業(yè)內(nèi)部部為為配配合合項項目目運運營營的的各各項項工工作作；；1、設(shè)設(shè)計計專專項項計計劃劃專項項計計劃劃模模板板展展示示11示例例2、營營銷銷專專項項計計劃劃12專項項計計劃劃模模板板展展示示示例例3、工工程程專專項項計計劃劃專項項計計劃劃模模板板展展示示13示例例4、成成本本專專項項計計劃劃14專項項計計劃劃模模板板展展示示示例例5、采采購購專專項項計計劃劃專項項計計劃劃模模板板展展示示示例例156、開開發(fā)發(fā)專專項項計計劃劃16專項項計計劃劃模模板板展展示示示例例房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)工工期期分分析析表表開發(fā)階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層

(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設(shè)計20~30天初步設(shè)計30~45天地質(zhì)勘探20~30天施工圖設(shè)計60~90天報批及其他45~90天臨時設(shè)施及施工招標(biāo)30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程

施工基礎(chǔ)工程砼基礎(chǔ)：20~30天

；

樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結(jié)構(gòu)工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設(shè)備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設(shè)施工程60~180天收尾階段產(chǎn)權(quán)證辦理及財務(wù)清算三個月～半年附注注：：此此表表的的建建筑筑物物類類別別劃劃分分按按《高層層民民用用建建筑筑設(shè)設(shè)計計防防火火規(guī)規(guī)范范》GB50045-9517示例例--執(zhí)行行過過程程中中三三維維度度管管理理（（TQC）T:關(guān)注注進(jìn)進(jìn)度度的的完完成成Q:監(jiān)控控階階段段性性成成果果C:通過過會會議議決決策策項目目計計劃劃的的執(zhí)執(zhí)行行PDCA示例例181）實實時時跟跟蹤蹤;2）通通過過運運營營會會議議匯匯報報、、預(yù)預(yù)警警和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào);3）通通過過運運營營簡簡報報上上報報和和周周知知;4）結(jié)結(jié)合合項項目目管管理理軟軟件件實實施施;項目目計計劃劃的的跟跟蹤蹤與與調(diào)調(diào)整整計劃預(yù)警工作要點及流程提出預(yù)警人預(yù)警時間責(zé)任部門/責(zé)任人流程說明及標(biāo)準(zhǔn)《項目主項計劃》（不涉及集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點的）向部門領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門至少提前15天預(yù)警責(zé)任部門/各專業(yè)負(fù)責(zé)人預(yù)警信息應(yīng)包含預(yù)計完成日期、進(jìn)度推遲原因、彌補措施。部門內(nèi)部預(yù)警的，影響到主項計劃的應(yīng)報總部運營部門。各《專項計劃》部門計劃專員至少提前7天預(yù)警涉及關(guān)鍵節(jié)點的專項或主項計劃向分管領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門/部門計劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點預(yù)期滯后30天的，需提前90天進(jìn)行預(yù)警；2、預(yù)期滯后15天的，需提前45天進(jìn)行預(yù)警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點提前15天預(yù)警示例例19PDCA－將將計計劃劃節(jié)節(jié)點點按按照照重重要要性性分分類類項目目計計劃劃的的考考核核PDCA示例例序號類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結(jié)算重大節(jié)點，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎(chǔ)開始時間、銷售開放時間、銷售開盤時間、竣工備案時間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點的其他節(jié)點1一旦延誤，扣1分－按按照照類類別別根根據(jù)據(jù)延延誤誤時時間間加加減減分分20項目目運運營營的的階階段段成成果果管管理理運營營質(zhì)質(zhì)量量評評價價階段段完完成成標(biāo)標(biāo)志志運營營知知識識積積累累對項項目目各各階階段段性性成成果果的的完完成成質(zhì)質(zhì)量量，，由由項項目目經(jīng)經(jīng)理理、、項項目目團(tuán)團(tuán)隊隊、、下下游游相相關(guān)關(guān)人人員員進(jìn)進(jìn)行行評評價價明確確項項目目信信息息流流的的管管理理，，每每階階段段成成果果完完成成后后向向項項目目成成員員發(fā)發(fā)出出可可進(jìn)進(jìn)入入下下一一階階段段的的明明確確信信號號項目目運運營營知知識識的的積積累累和和共共享享降低低項項目目運運營營風(fēng)風(fēng)險險，提升升項項目目運運營營質(zhì)質(zhì)量量為提高項項目運作作效率，，降低項項目管理理風(fēng)險，項目從拿地開開始到項項目結(jié)束束全過程程各關(guān)鍵節(jié)點應(yīng)形成的工作輸輸出成果果，并符合階階段性成果的控控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（含模模板和成成果說明明）。21大多以某某一專業(yè)業(yè)主導(dǎo)，，其他專業(yè)業(yè)配合或參參與制定定，實現(xiàn)現(xiàn)跨專業(yè)的的協(xié)同是專業(yè)實踐踐的長期思考和總總結(jié)，具有較較強的專專業(yè)性涵蓋了項項目開發(fā)發(fā)全過程程的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，，并體現(xiàn)現(xiàn)了成果之間間的輸入入輸出關(guān)關(guān)系，形成一套邏輯輯嚴(yán)密的成成果體系系關(guān)注項目目開發(fā)過過程中對產(chǎn)品實實現(xiàn)和風(fēng)風(fēng)險控制制產(chǎn)生影影響的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)系統(tǒng)性專業(yè)深度度關(guān)注重點點價值鏈前前移跨專業(yè)協(xié)協(xié)同重點關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價值值鏈前端端對項目風(fēng)險和利利潤影響大的的點項目運營營的階段段成果管管理22階段性成成果的要素階段性成成果要素成果編制制須有輸輸入條件件規(guī)范的輸輸出標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)(模板)明確的完完成時限限需要評估估(會議決策策\審批流程程\下游部門門評估)主導(dǎo)責(zé)任任部門項目運營營的階段段成果管管理23?階段性成成果控制表項目運營營的階段段成果管管理24?階段性成成果案例項目定位位策劃報告告?是“項目目定位策策劃階段段”結(jié)束束的標(biāo)志志?不得晚于概規(guī)設(shè)設(shè)計開始始前完成成?概規(guī)設(shè)計計方案的的基礎(chǔ)?通過“項項目定位策劃劃評審會”評審審?fù)ㄟ^項目運營營的階段段成果管管理25?會議決策體系系目標(biāo)明確確高高度度協(xié)同決決策高高效成成果規(guī)規(guī)范-----會議決策策體系，，是在項項目計劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，為為確保計計劃的按按時高效實現(xiàn)現(xiàn)，并確確保階段段性成果果的高效效協(xié)同與與決策高高效，成成果標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范而采取取的一個個決策形形式。會議管理理目的：：1）會議是是PMO的主要決決策形式式；2）保證關(guān)關(guān)鍵事項項的科學(xué)學(xué)，有序序決策；；3）提高決決策效率率；關(guān)鍵詞：：項目運營營的會議議決策體體系2627項目運營營的會議議決策體體系項目運營營會議：為解決決項目運運營中的的業(yè)務(wù)問問題而籌籌備召開開的會議議。日常運營營會議：解決日日常經(jīng)營營管理問問題或臨臨時遇到到的問題題而需要要召開的的會議。項目運營營的會議議決策體體系?會議體系系--目的明確確，形式式規(guī)范28項目運營營會議體系系項目運營營的會議議決策體體系?會議體系系--目的明確確，形式式規(guī)范29非運營會會議體系系?會議管理理的要素會議管理要素素召開時間間會議召集集人、與與會部門門會議目的的輸入成果果輸出成果果會議主持持人與決決策者項目運營營的會議議決策體體系30實現(xiàn)顯性性知識和和隱性知知識共享享保障公司司快速復(fù)復(fù)制與高高效周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的實施施，保證公司司各項目不犯相相同的錯錯誤?知識管理理的目的項目運營營的知識識管理戰(zhàn)略規(guī)劃計劃管理和經(jīng)營調(diào)度項目拓展項目策劃設(shè)計管理營銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理人力資源管理財務(wù)管理成本管理IT管理報批報建法務(wù)管理為各專業(yè)領(lǐng)域知識管理工作的日常開展提供了指導(dǎo)為各領(lǐng)域知識管理年度工作任務(wù)的分解提供了參考為知識管理系統(tǒng)的建設(shè)直接提供了需求約束知識管理體系價值龍湖的知識管管理規(guī)劃劃示例31龍湖的知識管管理界面面項目運營營的知識識管理示例價值鏈管管控工作協(xié)同同業(yè)務(wù)協(xié)同同——作業(yè)流程、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時間協(xié)同同——開發(fā)節(jié)奏——按照房地產(chǎn)開開發(fā)鏈中中各環(huán)節(jié)節(jié)創(chuàng)造價價值的特點（微微笑曲線線），進(jìn)行有針針對性的的管控。。房地產(chǎn)開開發(fā)價值值鏈的管管控33---各種業(yè)務(wù)務(wù)活動在在開發(fā)節(jié)節(jié)奏上保保持一致致項目運營營的時間間主軸規(guī)劃劃

一月二月

三月四月

五月六月

七月八月時間間設(shè)計時間間施工時間間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開開放●時間主軸軸規(guī)劃方案（以龍湖湖地產(chǎn)500畝以下或續(xù)期開發(fā)的項項目為例例）項目運營營的時間間主軸規(guī)規(guī)劃方案案34根據(jù)開發(fā)時間間主軸（（設(shè)計、、工程主主導(dǎo)）按按計劃模模板與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期期編制全全程開發(fā)發(fā)主項計劃，在每各各階段設(shè)設(shè)置關(guān)鍵鍵工作項項，以關(guān)鍵節(jié)點點、階段性成成果、關(guān)鍵會議議進(jìn)行管理理。設(shè)計時間施工時間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●

設(shè)計

工程場地平整、臨建建設(shè)項目前期管理人員到位完成項目總規(guī)設(shè)計完成樁基施工圖、部分主體結(jié)構(gòu)、水電配套施工圖完成全部建筑與結(jié)構(gòu)施工圖家私定版、定樣、采購家私擺放完成產(chǎn)品策劃、項目概念設(shè)計室內(nèi)及綠化規(guī)劃設(shè)計確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進(jìn)度計劃和施工方案基礎(chǔ)、地下室施工1-6層結(jié)構(gòu)施工7-11層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修12-16層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修16-18層結(jié)構(gòu)施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內(nèi)、園建、綠化施工圖項目“工工作”的的在時間間主軸上上的分解