房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查課件

房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查某投資公司風(fēng)控部如何輕松完成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查？拿到一個(gè)項(xiàng)目從何處著手？如何評(píng)判一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)劣？現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)注意那些細(xì)節(jié)？房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核實(shí)的重點(diǎn)？……等等一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程

三、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

四、風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)3目錄CONTENTS一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）房地產(chǎn)業(yè)概述（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)概述（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分類（六）土地相關(guān)知識(shí)（七）房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)一、（一）房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。由于它的多重性質(zhì)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一、（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不完全。受土地、資金的高度制約。高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大。與政府關(guān)系密切。具有關(guān)聯(lián)性。一、（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不完全：我國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出地域分布不均衡性，大型房地產(chǎn)企業(yè)基本集中在北京、上海、江浙等地。另外我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)很難打入。受土地、資金的高度制約：由于我國(guó)人口眾多，相對(duì)土地較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，所以不少地方出現(xiàn)了寸土寸金的情況。另外，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，特別是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，可用于開發(fā)的資金相當(dāng)緊張，銀行貸款又受到一些政策限制。所以，土地和資金就成了制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一。一、（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時(shí)，往往要承擔(dān)很大的債務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)殘酷的，無(wú)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的倒下已經(jīng)證明了這個(gè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)受到政策、市場(chǎng)等條件的影響，也是時(shí)而火爆、時(shí)而降溫。因此高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大也就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的又一大特點(diǎn)。與政府關(guān)系密切：過(guò)去長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與政府的關(guān)系密不可分?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)階段都與國(guó)家或地方出臺(tái)的一些政策有著密切的關(guān)系。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過(guò)程中，從項(xiàng)目的立項(xiàng)審批到工程結(jié)束的驗(yàn)收，都不可避免地與政府相關(guān)部門發(fā)生種種聯(lián)系。一、（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)具有關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從土地獲取、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備，到建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等，牽涉到一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)。一、（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

含義：房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。一、（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者參與者：土地所有者或當(dāng)前使用者開發(fā)商政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問(wèn)（建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、估價(jià)師、律師）購(gòu)房者開發(fā)商資質(zhì)等級(jí)資質(zhì)等級(jí) 注冊(cè)資本 經(jīng)營(yíng)時(shí)間 近3年累計(jì)竣工一級(jí)資質(zhì) ≥5000萬(wàn)元 ≥5年 ≥30萬(wàn)平米二級(jí)資質(zhì) ≥2000萬(wàn)元 ≥3年 ≥15萬(wàn)平米三級(jí)資質(zhì) ≥800萬(wàn)元 ≥2年 ≥5萬(wàn)平米四級(jí)資質(zhì) ≥100萬(wàn)元 ≥1年 —

一、（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分類

按增量存量劃分為：一級(jí)市場(chǎng)——土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)——存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）

按用途劃分為：居住物業(yè)市場(chǎng)——普通住宅、別墅、公寓等商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)——寫字樓、商場(chǎng)、休閑旅游設(shè)施、酒店等工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)——工業(yè)廠房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等一、（六）土地相關(guān)知識(shí)土地制度概述土地分類房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)土地制度概述

國(guó)有土地：城市市區(qū)。集體土地：農(nóng)村、城市郊區(qū)。我國(guó)現(xiàn)行土地制度—所有權(quán)全部土地都為社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）土地制度概述我國(guó)現(xiàn)行土地制度—使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式掛牌方式協(xié)議方式

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程土地制度概述土地分類生地——是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如農(nóng)地、荒地。毛地——有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但有地上物（如房屋、圍墻、樹木等）需要拆除的土地，如舊城改造土地。熟地——是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上建設(shè)房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平。其中三通一平是指通水、通路、通電及土地平整。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；綜合及其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

建筑用地面積

總建筑面積

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。

道路紅線

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

層高

凈高

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前一般住宅層高都在2.8米左右。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為1層至3層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為4層至6層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為7層至9層，高層住宅為10層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。定義：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。計(jì)算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

容積率定義：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一。計(jì)算方法：總建筑面積=土地面積×容積率樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷總建筑面積=土地單價(jià)÷容積率例：某宗土地面積為35畝，價(jià)格為180萬(wàn)元/畝，容積率為3，那么樓面地價(jià)是多少？答：土地單價(jià)=180萬(wàn)元÷666.67平米=2700元/平米樓面地價(jià)=2700÷3=900元/平米

樓面地價(jià)定義：指建筑物的覆蓋率。計(jì)算公式：建筑密度=建筑物的基底面積總和÷規(guī)劃建設(shè)用地面積。例：一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000÷10000=30%。

建筑密度定義：綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。（提示：綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。）計(jì)算公式綠地率=綠地面積÷土地面積

綠地率二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選

址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)預(yù)售開發(fā)商選址、立項(xiàng)國(guó)土局《國(guó)有土地使用證》計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（一）前期準(zhǔn)備階段土地獲得方式土地使用權(quán)出讓

指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（最主要的取得方式）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥

指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。（廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等）。與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

對(duì)于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商，通過(guò)公司入股、并購(gòu)或合伙的方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。（聯(lián)合開發(fā)）小貼士：氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)預(yù)售規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建設(shè)局《建設(shè)工程施工許可證》（二）實(shí)質(zhì)建設(shè)階段小貼士：核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》——規(guī)定了用地性質(zhì)、位置、界限。核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——取得后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開工。小貼士：申請(qǐng)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》應(yīng)具備的條件：①已經(jīng)取得前三個(gè)證②施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（場(chǎng)地達(dá)到施工條件的證明材料）③已經(jīng)確定施工企業(yè)；（中標(biāo)通知書、備案的施工合同）④有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，并且已按規(guī)定進(jìn)行了審查；（施工圖審查合格書記備案表）⑤有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（安全條件審查表）⑥按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；（監(jiān)理中標(biāo)通知書、監(jiān)理合同）⑦建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%；小貼士：建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。在本階段，主要工作目標(biāo)是質(zhì)量控制、進(jìn)度控制及成本控制。為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建設(shè)階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。建設(shè)局《建筑工程施工許可證》計(jì)委開工報(bào)告審批房管局《商品房預(yù)銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)預(yù)售（三）預(yù)售階段小貼士：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定領(lǐng)取《商品房預(yù)銷售許可證》的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。未取得該證的，不得以預(yù)定、排好、發(fā)放VIP卡等方式向購(gòu)房者收取定金等費(fèi)用。小貼士：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽定商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房管部門辦理合同登記備案手續(xù)?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(即開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開發(fā)相關(guān)證件及解釋開發(fā)流程總結(jié)階段目的步驟選址尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找立項(xiàng)取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)拿地取得土地使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開工建設(shè)找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工單位招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售1.領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》2.進(jìn)行廣告宣傳3.簽訂《商品房預(yù)售合同》并備案三、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查一般步驟：（一）管理人員座談（二）現(xiàn)場(chǎng)走訪（三）周邊樓盤暗訪（四）財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)（五）反擔(dān)保措施調(diào)查（一）、管理人員座談搜集客戶基礎(chǔ)資料，查看其注冊(cè)資本是否到位、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資質(zhì)等級(jí)等，與管理層座談，溝通了解：①股東背景及各股東之間的關(guān)系②前期開發(fā)業(yè)績(jī)、管理層經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)③本次借款計(jì)劃（包括資金用途、反擔(dān)保設(shè)置等）④在建項(xiàng)目投資安排⑤土地儲(chǔ)備、未來(lái)項(xiàng)目計(jì)劃⑥其他。（二）、現(xiàn)場(chǎng)走訪1、售樓部①做好地圖定位，了解項(xiàng)目具體位置，道路情況，及其與周邊的配套設(shè)施如政府、學(xué)校、車站等的距離，觀察周邊環(huán)境。②觀察售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修風(fēng)格、綠化、客流量、景氣度，讓客戶銷售人員介紹其沙盤，直觀了解項(xiàng)目整體情況，如共計(jì)多少棟住宅、主要戶型、套數(shù)、目前在建是哪部分、在售是哪部分、銷售單價(jià)如何等等。

③到銷售部電腦系統(tǒng)查看其銷控表，并登陸房管局備案系統(tǒng)進(jìn)行確認(rèn)。（二）、現(xiàn)場(chǎng)走訪2、項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)①查看現(xiàn)場(chǎng)是否正常開工②查看實(shí)際工程進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)管理水平。③與施工管理人員談話，了解其施工進(jìn)度是否正常，施工條件是否會(huì)導(dǎo)致成本超出預(yù)期。（三）、周邊樓盤暗訪

項(xiàng)目所在位置周邊可比性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目體量大小、建設(shè)進(jìn)程、銷售價(jià)格、銷售情況等。（四）、財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)1、合法合規(guī)性核實(shí)：檢查基礎(chǔ)資料及五證原件，與復(fù)印件核對(duì)一致。查看土地繳款憑證原件及土地出讓合同。2、工程進(jìn)度核實(shí)：①檢查中標(biāo)通知書、工程施工合同原件，核實(shí)其工程期限、承建商墊資情況、工程款支付方式等。了解施工方資質(zhì)等級(jí)、履約能力等。②查驗(yàn)施工單位編制的形象進(jìn)度，檢查監(jiān)理報(bào)告、以及建設(shè)單位確認(rèn)的已完成工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度比較，判斷是否正常，如存在差距，應(yīng)分析原因，如資金、天氣、交通、材料供應(yīng)、承建商違約等因素。（四）、財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)3、項(xiàng)目投入情況核實(shí)①預(yù)付賬款真實(shí)性調(diào)查②存貨真實(shí)性調(diào)查③從項(xiàng)目可研報(bào)告掌握投資概算。如實(shí)際投資與預(yù)算存在差異，應(yīng)分析存在差異的原因；與第2項(xiàng)結(jié)合判斷其是否存在拖欠工程款情況。

4、資金來(lái)源情況核實(shí)①其他應(yīng)付款核實(shí)②資本公積核實(shí)了解是否為股東投入還是存在民間融資。（四）、財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)5、項(xiàng)目銷售情況核實(shí)①銷售收入核實(shí)②預(yù)收賬款核實(shí)對(duì)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況進(jìn)行調(diào)查與說(shuō)明，需對(duì)銷售合同、收款憑證、網(wǎng)上備案情況進(jìn)行調(diào)查，信息應(yīng)相互映證。6、剛性負(fù)債情況核實(shí)①短期借款核實(shí)②長(zhǎng)期借款核實(shí)查看借款合同及抵押合同等，了解其資金取得條件及資金成本。

提示：應(yīng)同時(shí)對(duì)其關(guān)聯(lián)單位和個(gè)人做上述核實(shí)。

房地產(chǎn)常見貸款方式：①房產(chǎn)開發(fā)貸款用途：該貸款可用于償還土地購(gòu)置貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備等相關(guān)成本。抵押物：處于開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目（土地使用權(quán)+在建工程）是主要抵押物。過(guò)程控制：隨工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付，同時(shí)確保建設(shè)貸款用于既定目的，確保房地產(chǎn)價(jià)值隨貸款撥付額增長(zhǎng)而同步增長(zhǎng)，保障貸款人利益。還款來(lái)源：銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款②房地產(chǎn)抵押貸款種類：個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款（一般為5年期）、在建工程抵押貸款（一次確定貸款額度，一次辦理房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度，分次發(fā)放貸款。）③土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人按揭貸款等。（略）小貼士：項(xiàng)目?jī)?nèi)容及估算標(biāo)準(zhǔn)①土地取得成本①地價(jià)款；②稅費(fèi)（契稅、印花稅）②建設(shè)成本①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；（成都市報(bào)建費(fèi)149元/平米）②建安工程費(fèi)（1600元/平米）；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（若取得的是熟地，則已包含在土地成本中，在此就沒有這部分費(fèi)用）；④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（按實(shí)際工程量估算）等。③管理費(fèi)用人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，按前2項(xiàng)*4%④銷售費(fèi)用總售價(jià)的5%左右⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用前4項(xiàng)*利率⑥不可預(yù)見費(fèi)前5項(xiàng)*10%⑦稅費(fèi)總售價(jià)的15%小貼士：

通過(guò)成本測(cè)算、銷售預(yù)算估算利潤(rùn)空間，其中成本構(gòu)成如下：存貨-開發(fā)成本的核實(shí)：1、編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符；2、抽查成本、費(fèi)用入賬的依據(jù)是否充分，計(jì)算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全；3、對(duì)重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)；4、對(duì)新增項(xiàng)目的開發(fā)成本，應(yīng)查驗(yàn)并取證其立項(xiàng)相關(guān)批文等資料；應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。5、檢查已完工項(xiàng)目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會(huì)計(jì)處理是否正確；根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品金額是否是否完整、合理，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。預(yù)收賬款的核實(shí)：1、獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符；2、抽查預(yù)收賬款有關(guān)的商品房銷售合同；(1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)；(2)抽查部分預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號(hào)、面積、銷售單價(jià)、總房?jī)r(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容，與賬面情況進(jìn)行核對(duì)；(3)核對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。3、抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來(lái)源是否真實(shí)；（1）查詢?cè)紤{證如POS單、收據(jù)。（2）預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對(duì)應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。4、檢查預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛賬的原因；如有，應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢?cè)摽铐?xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在退房等糾紛情況。（五）反擔(dān)保措施調(diào)查

1、土地、房產(chǎn)抵押應(yīng)從資產(chǎn)的現(xiàn)狀、地理位置、用途等方面，對(duì)變現(xiàn)能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，應(yīng)核實(shí)購(gòu)買合同、價(jià)款支付憑證、產(chǎn)權(quán)證等原件。

2、在建工程抵押以項(xiàng)目本身的在建工程作抵押的，應(yīng)核查在建工程及土地現(xiàn)有抵押狀況、尤其關(guān)注工程款支付情況、承建商工人工資發(fā)放情況，根據(jù)開發(fā)商及承建商的實(shí)力分析拖欠工程款及工人工資可能性的大小，確保不存在影響抵押權(quán)利的爛尾風(fēng)險(xiǎn)及法律糾紛。

3、預(yù)售房備案登記了解該預(yù)售房的工程形象進(jìn)度、是否存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估依據(jù)、市場(chǎng)環(huán)境、樓盤銷售情況等。

4、其他價(jià)值評(píng)估影響因素：居住物業(yè)：1、位置。2、交通條件。公共汽車、地鐵等。3、生活配套。商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等是否齊全。4、環(huán)境質(zhì)量。綠化、空氣質(zhì)量、噪音等。5、建筑結(jié)構(gòu)。（承重材料不同）①磚木結(jié)構(gòu)（古建筑、50至60年代民用建筑等）②磚混結(jié)構(gòu)（造價(jià)低，抗震性差，層高受限制）③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（抗震性好，耐用年限較長(zhǎng)）④鋼結(jié)構(gòu)（建筑成本高，適用于超高層或大跨度建筑，如體育館、廠房等）6、建筑質(zhì)量、裝飾裝修等。提示：對(duì)于居住房地產(chǎn)，由于其交易量大，容易獲得類似交易案例，因此我們主要通過(guò)收集周邊類似房屋成交價(jià)進(jìn)行評(píng)估。商業(yè)物業(yè)：1、所處地段繁華程度2、交通條件。（停車是否方便等）3、臨街狀況。4、樓層。（一般來(lái)說(shuō)，如果沒有電梯，二層與一層商業(yè)價(jià)格相差較大，根據(jù)估價(jià)實(shí)踐統(tǒng)計(jì)，在50%-80%左右，而二層與其他層價(jià)格差距較??；但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓層間的價(jià)格差距將大大縮?。?、建筑品質(zhì)。提示：由于商業(yè)地產(chǎn)的主要特性是產(chǎn)生收益，因此我們主要通過(guò)其產(chǎn)生的收益來(lái)推斷其價(jià)值。常用的方法是根據(jù)租售比推算。租售比=租金例如：富力天匯寫字樓月租金在90-100元/平米/月，計(jì)算其年租金為1140元/平米，再根據(jù)目前市場(chǎng)租售比5%-6%推算其價(jià)值約為：1140/6%=19000元/平米。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查關(guān)注點(diǎn)總結(jié)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力項(xiàng)目前景合法合規(guī)性審查項(xiàng)目投入及資金來(lái)源情況工程進(jìn)度項(xiàng)目預(yù)售情況負(fù)債水平反擔(dān)保物查看四、風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)

（一）入市時(shí)機(jī)不對(duì)。一是宏觀經(jīng)濟(jì)周期下行，二是地區(qū)入市時(shí)機(jī)，要考慮銷售季節(jié)（金九銀十）、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售情況等。假如客戶正在準(zhǔn)備開發(fā)的樓盤五公里以內(nèi)，有一個(gè)恒大樓盤也正在開發(fā)，對(duì)方無(wú)論是實(shí)力，還是樓盤體量、品質(zhì)各方面對(duì)客戶都形成極大的沖擊。（二）項(xiàng)目地理位置不佳。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最重要的除了位置還是位置。當(dāng)然這個(gè)位置不僅僅是指自然地理位置，還包括與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。例如項(xiàng)目